Financovanie nehnutelnosti
Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.
Kúpa nehnuteľnosti verzus nájom
Kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze, ktoré mám zarobené.” Modernejšie podnikateľské myslenie je však založené na úvahe o cene vlastných prostriedkov a o cene ostatných možností, ako napríklad cene úveru. Ak je spoločnosť schopná zhodnocovať vlastné zdroje vyšším výnosovým percentom ako je percento úrokovej sadzby prijatého úveru, potom je výhodnejšie si úver zobrať a z prevádzkových výnosov ho splácať.
Iným aspektom pohľadu sú daňovo uznané náklady. Ak porovnáme spôsob odpisovania kúpenej nehnuteľnosti do nákladov s nákladmi za prenájmom tejto nehnuteľnosti, zistíme, že zaplatenú kúpnu cenu si do nákladov spoločnosť bude rozdeľovať 40 rokov po celú dobu odpisovania. Suma plateného nájomného ale ide do nákladov v období, ktorého sa týka a nevzniká tu výrazný časový posun medzi výdavkom a vzniknutým nákladom.
Z právneho hľadiska pri kúpe za vlastné prostriedky alebo na úver prechádza vlastníctvo k nehnuteľnosti po uzatvorení kúpnej zmluvy a následnom prepise. Pri nájme nehnuteľnosti vlastníctvo na nájomcu neprechádza. Prenajatie priestorov je preto logicky lacnejšie z krátkodobého hľadiska, avšak z dlhodobého hľadiska je nutné porovnať celkové náklady na nájomné s nákladmi, ktoré by vznikli kúpou týchto priestorov.
Iným aspektom pohľadu sú daňovo uznané náklady. Ak porovnáme spôsob odpisovania kúpenej nehnuteľnosti do nákladov s nákladmi za prenájmom tejto nehnuteľnosti, zistíme, že zaplatenú kúpnu cenu si do nákladov spoločnosť bude rozdeľovať 40 rokov po celú dobu odpisovania. Suma plateného nájomného ale ide do nákladov v období, ktorého sa týka a nevzniká tu výrazný časový posun medzi výdavkom a vzniknutým nákladom.
Z právneho hľadiska pri kúpe za vlastné prostriedky alebo na úver prechádza vlastníctvo k nehnuteľnosti po uzatvorení kúpnej zmluvy a následnom prepise. Pri nájme nehnuteľnosti vlastníctvo na nájomcu neprechádza. Prenajatie priestorov je preto logicky lacnejšie z krátkodobého hľadiska, avšak z dlhodobého hľadiska je nutné porovnať celkové náklady na nájomné s nákladmi, ktoré by vznikli kúpou týchto priestorov.
Porovnanie je vidieť na príklade:
V prípade 10 ročnej prevádzky v priestoroch v hodnote 10 miliónov Sk a s nájomným 1,2 milióna Sk ročne sú celkové náklady na prenájom 12 miliónov Sk. V prepočte na súčasnú hodnotu pri trhovej úrokovej miere na vklady v banke vo výške 7%, táto suma predstavuje 9 miliónov Sk. Znamená to, že v súčasnosti pri zaplatení 9 miliónov môže spoločnosť užívať priestory počas 10 rokov. Zníženie celkových nákladov vychádza z predpokladu, že nájomné sa zaplatí na prvý rok dopredu a ostatné prostriedky sa uložia ako termínovaný vklad na dobu 1 rok. Potom sa z vybranej sumy a úrokov zaplatí nájomné na ďalší rok a peniaze sa znovu uložia. Je tu nutné zdôrazniť predpoklad, že sa úroková miera významne nezmení v priebehu kalkulačného obdobia. Úroky počas celej doby spôsobia, že na začiatku bolo potrebné vložiť nižšiu čiastku ako je obyčajný súčet budúcich platieb nájomného.
Predpokladajme, že predajná cena priestorov je v súčasnosti 10 miliónov Sk. Na prvý pohľad by sa zdalo, že výpočet uprednostňuje prenájom oproti kúpe, ale nie je to pravda. Pri kúpe nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho vlastnícke právo a po skončení používania mu vyplynie zisk z predaja nehnuteľnosti. Je zložité odhadnúť budúcu cenu nehnuteľnosti za 10 rokov, keď nie je známe spôsobené opotrebenie priestorov a zabudovaného vybavenia. Pri nájme je zvykom, že prenajímateľ opravuje vzniknuté závady, ale pri kúpe prechádzajú tieto náklady na nového majiteľa. Ak predpokladáme, že cena kúpenej nehnuteľnosti na trhu klesne o 10% v priebehu 10 rokov, náklady na predaj budú činiť 5% a náklady na opravy budú 2 milióny Sk v priebehu celej doby používania, treba k 10 miliónom predajnej ceny prirátať 2 milióny. Ďalej treba odrátať 8,5 milióna, ktoré však dostaneme až za 10 rokov, a preto je ich súčasná hodnota pri trhovej úrokovej miere na úvery 10% iba približne 3,3 milióna. Celkovo by kúpa priestorov stála nie 10 miliónov Sk, ale 8,7 milióna Sk. V tom prípade by bolo výhodnejšie priestory kúpiť.
Predpokladajme, že predajná cena priestorov je v súčasnosti 10 miliónov Sk. Na prvý pohľad by sa zdalo, že výpočet uprednostňuje prenájom oproti kúpe, ale nie je to pravda. Pri kúpe nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho vlastnícke právo a po skončení používania mu vyplynie zisk z predaja nehnuteľnosti. Je zložité odhadnúť budúcu cenu nehnuteľnosti za 10 rokov, keď nie je známe spôsobené opotrebenie priestorov a zabudovaného vybavenia. Pri nájme je zvykom, že prenajímateľ opravuje vzniknuté závady, ale pri kúpe prechádzajú tieto náklady na nového majiteľa. Ak predpokladáme, že cena kúpenej nehnuteľnosti na trhu klesne o 10% v priebehu 10 rokov, náklady na predaj budú činiť 5% a náklady na opravy budú 2 milióny Sk v priebehu celej doby používania, treba k 10 miliónom predajnej ceny prirátať 2 milióny. Ďalej treba odrátať 8,5 milióna, ktoré však dostaneme až za 10 rokov, a preto je ich súčasná hodnota pri trhovej úrokovej miere na úvery 10% iba približne 3,3 milióna. Celkovo by kúpa priestorov stála nie 10 miliónov Sk, ale 8,7 milióna Sk. V tom prípade by bolo výhodnejšie priestory kúpiť.
Je tu však ešte daňové hľadisko. V prípade nájmu sa nám do nákladov dostane 12 miliónov nájomného ale zároveň 3 milióny úrokových výnosov, čiže čisté náklady budú 9 miliónov Sk. Pri kúpe sa priestory začnú odpisovať po dobu 40 rokov podľa Zákona o dani z príjmov. Po desiatich rokoch bude v nákladoch odpísaných 2,5 milióna Sk z kúpnej ceny 10 miliónov Sk. Okrem toho sa priamo do nákladov dostanú náklady na opravy vo výške 2 milióny Sk a výnosy z predaja za 8,5 milióna Sk po odpočítaní zostatkovej neodpísanej ceny nehnuteľnosti (7,5 milióna Sk) budú 1 milión Sk. Keďže daňový výnos 1 milión Sk vznikne až za 10 rokov, znížime jeho porovnateľnú hodnotu na 600 tisíc Sk. Celkový rozdiel medzi daňovými nákladmi pri nájme (9 miliónov) a pri kúpe nehnuteľnosti (3,9 milióna) predstavujú približne 5,1 milióna Sk. Súčasná hodnota rozdielu zníženia daňových výdavkov predstavuje cca. 900 tisíc Sk v prospech nákladov na nájom.
Nájomné vychádzalo bez ohľadu na daň z príjmu nevýhodnejšie o 300 tisíc. Po započítaní rozdielu v daňových nákladoch sa však stalo výhodnejšie o 600 tisíc súčasnej hodnoty. Racionálnym rozhodnutím v tomto prípade by preto malo byť uzatvorenie Zmluvy o prenájme.
Nájomné vychádzalo bez ohľadu na daň z príjmu nevýhodnejšie o 300 tisíc. Po započítaní rozdielu v daňových nákladoch sa však stalo výhodnejšie o 600 tisíc súčasnej hodnoty. Racionálnym rozhodnutím v tomto prípade by preto malo byť uzatvorenie Zmluvy o prenájme.