Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.

Kúpa nehnuteľnosti verzus nájom



Kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze, ktoré mám zarobené.” Modernejšie podnikateľské myslenie je však založené na úvahe o cene vlastných prostriedkov a o cene ostatných možností, ako napríklad cene úveru. Ak je spoločnosť schopná zhodnocovať vlastné zdroje vyšším výnosovým percentom ako je percento úrokovej sadzby prijatého úveru, potom je výhodnejšie si úver zobrať a z prevádzkových výnosov ho splácať.

Iným aspektom pohľadu sú daňovo uznané náklady. Ak porovnáme spôsob odpisovania kúpenej nehnuteľnosti do nákladov s nákladmi za prenájmom tejto nehnuteľnosti, zistíme, že zaplatenú kúpnu cenu si do nákladov spoločnosť bude rozdeľovať 40 rokov po celú dobu odpisovania. Suma plateného nájomného ale ide do nákladov v období, ktorého sa týka a nevzniká tu výrazný časový posun medzi výdavkom a vzniknutým nákladom.

Z právneho hľadiska pri kúpe za vlastné prostriedky alebo na úver prechádza vlastníctvo k nehnuteľnosti po uzatvorení kúpnej zmluvy a následnom prepise. Pri nájme nehnuteľnosti vlastníctvo na nájomcu neprechádza. Prenajatie priestorov je preto logicky lacnejšie z krátkodobého hľadiska, avšak z dlhodobého hľadiska je nutné porovnať celkové náklady na nájomné s nákladmi, ktoré by vznikli kúpou týchto priestorov.

Porovnanie je vidieť na príklade:

 

V prípade 10 ročnej prevádzky v priestoroch v hodnote 10 miliónov Sk a s nájomným 1,2 milióna Sk ročne sú celkové náklady na prenájom 12 miliónov Sk. V prepočte na súčasnú hodnotu pri trhovej úrokovej miere na vklady v banke vo výške 7%, táto suma predstavuje 9 miliónov Sk. Znamená to, že v súčasnosti pri zaplatení 9 miliónov môže spoločnosť užívať priestory počas 10 rokov. Zníženie celkových nákladov vychádza z predpokladu, že nájomné sa zaplatí na prvý rok dopredu a ostatné prostriedky sa uložia ako termínovaný vklad na dobu 1 rok. Potom sa z vybranej sumy a úrokov zaplatí nájomné na ďalší rok a peniaze sa znovu uložia. Je tu nutné zdôrazniť predpoklad, že sa úroková miera významne nezmení v priebehu kalkulačného obdobia. Úroky počas celej doby spôsobia, že na začiatku bolo potrebné vložiť nižšiu čiastku ako je obyčajný súčet budúcich platieb nájomného.

Predpokladajme, že predajná cena priestorov je v súčasnosti 10 miliónov Sk. Na prvý pohľad by sa zdalo, že výpočet uprednostňuje prenájom oproti kúpe, ale nie je to pravda. Pri kúpe nehnuteľnosti prechádza na kupujúceho vlastnícke právo a po skončení používania mu vyplynie zisk z predaja nehnuteľnosti. Je zložité odhadnúť budúcu cenu nehnuteľnosti za 10 rokov, keď nie je známe spôsobené opotrebenie priestorov a zabudovaného vybavenia. Pri nájme je zvykom, že prenajímateľ opravuje vzniknuté závady, ale pri kúpe prechádzajú tieto náklady na nového majiteľa. Ak predpokladáme, že cena kúpenej nehnuteľnosti na trhu klesne o 10% v priebehu 10 rokov, náklady na predaj budú činiť 5% a náklady na opravy budú 2 milióny Sk v priebehu celej doby používania, treba k 10 miliónom predajnej ceny prirátať 2 milióny. Ďalej treba odrátať 8,5 milióna, ktoré však dostaneme až za 10 rokov, a preto je ich súčasná hodnota pri trhovej úrokovej miere na úvery 10% iba približne 3,3 milióna. Celkovo by kúpa priestorov stála nie 10 miliónov Sk, ale 8,7 milióna Sk. V tom prípade by bolo výhodnejšie priestory kúpiť.
 
Je tu však ešte daňové hľadisko. V prípade nájmu sa nám do nákladov dostane 12 miliónov nájomného ale zároveň 3 milióny úrokových výnosov, čiže čisté náklady budú 9 miliónov Sk. Pri kúpe sa priestory začnú odpisovať po dobu 40 rokov podľa Zákona o dani z príjmov. Po desiatich rokoch bude v nákladoch odpísaných 2,5 milióna Sk z kúpnej ceny 10 miliónov Sk. Okrem toho sa priamo do nákladov dostanú náklady na opravy vo výške 2 milióny Sk a výnosy z predaja za 8,5 milióna Sk po odpočítaní zostatkovej neodpísanej ceny nehnuteľnosti (7,5 milióna Sk) budú 1 milión Sk. Keďže daňový výnos 1 milión Sk vznikne až za 10 rokov, znížime jeho porovnateľnú hodnotu na 600 tisíc Sk. Celkový rozdiel medzi daňovými nákladmi pri nájme (9 miliónov) a pri kúpe nehnuteľnosti (3,9 milióna) predstavujú približne 5,1 milióna Sk. Súčasná hodnota rozdielu zníženia daňových výdavkov predstavuje cca. 900 tisíc Sk v prospech nákladov na nájom.

Nájomné vychádzalo bez ohľadu na daň z príjmu nevýhodnejšie o 300 tisíc. Po započítaní rozdielu v daňových nákladoch sa však stalo výhodnejšie o 600 tisíc súčasnej hodnoty. Racionálnym rozhodnutím v tomto prípade by preto malo byť uzatvorenie Zmluvy o prenájme.

 

Späť

Môžu esenciálne oleje zvyšovať kvalitu bývania - nehnutelnosti?

Súvisia nehnutelnosti a aromatické esenciálne oleje? Na prvý pohľad sa zdá, že tieto dva pojmy nemajú nič spoločné, no keď si predstavíte, že byt, dom, či chata, ale aj kancelársky priestor, garáž a pivnica sú miesta, kde sa pohybujú ľudia a trávia v nich prevažnú časť svojho života. Zároveň reality predstavujú významnú časť majetku ich vlastníkov a veľmi dobre uchovávajú svoju hodnotu. Toto všetko sú dôvody uvedomiť si, pri čom všetkom nám môžu napomáhať éterické oleje, tieto vzácne dary prírody, ak poznáme..

Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy. Tento článok dá v tejto súvislosti podrobnú odpoveď na nasledovné otázky:   - Prečo je po uzavretí zmluvy potrebné ešte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelnosti po kúpe nehnuteľnosti? - Čo musí obsahovať návrh na vklad a kam ho podať? - Aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené? (skúsenosti z katastra nehnutelnosti..

Prístupová cesta k nehnutelnosti - predchádzanie problémom ohľadom nehnuteľnosti

Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Bratislava ale aj iné mestá sú toho príkladom. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy,..

Aké dokumenty potrebujete na realizáciu stavby

 Začneme pekne od začiatkuÚzemné rozhodnutieStavebné povolenieKolaudačné rozhodnutie   V posledných rokoch sa ľudské nároky na bývanie podstatne zmenili. Málokomu dnes stačí klasický radový byt, ktorý vznikol počas komunistickej výstavby s jeho pôvodným zariadením a rozložením. Rozdielne chápanie „dobrého bývania“ sa prejavilo najmä v oblasti výstavby rodinných domov. Výsledkom je nekonečne široká škála typov rodinných domov, prakticky každý si môže navrhnúť vlastnú predstavu svojho bývania, ktorú mu dobrý projektant zrealizuje. Hrany..

Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode..

Občianska a trestná zodpovednosť za protiprávne obmedzovanie práv užívať nehnuteľnosť

„Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje. Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných a v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckych práv nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.“ (Ústava Slovenskej republiky, článok 20 ods. 1 a 3)  V roku 1993 som uzavrela manželstvo..

Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti? Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti. Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníkaV zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná..

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity   „Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych rokoch minulého storočia. Existoval na to dobrý dôvod: odborníci a vrcholoví manažéri predpokladali, že otvorené kancelárske pôdorysy majú tendenciu podporovať spoluprácu medzi zamestnancami, pretože nedostatok fyzických bariér podporuje zvýšenú interakciu. Svetové spoločnosti ako Google či Facebook plne podporujú teóriu open space. Idea sa stala hlavnou filozofiou..

Ceny nehnuteľností

Dom na predaj

Máte drahú hypotéku? Vymeňte ju!

Nie ste spokojní s aktuálnymi podmienkami vašej hypotéky? Nahraďte ju Flexihypotékou od VÚB banky s lepšou úrokovou sadzbou a bez poplatku za poskytnutie. Roman zo Senca dostal vo februári po piatich rokoch splácania hypotéky od svojej starej banky oznámenie o novej úrokovej sadzbe. Úrok bol 5,7% ročne, čo bolo približne toľko ako doteraz. Roman však dnes zarába viac, ako v čase, keď si bral úver, a so sadzbou tak nebol spokojný. „Navštívil som preto pobočku VÚB banky a oni ponúkli mi o percento lepší úrok. Nad..