Problémy s hypotékou?

 
 
Nie je nič ľahšie. Jednoduchá cesta k bývaniu. Stačí len prísť. Riešenie ušité priamo na mieru. To sú len niektoré reklamné slogany, ktoré nás tak často oslovujú a pútajú našu pozornosť na rôzne produkty vedúce k vlastnému bývaniu.

Spôsobov, ciest a produktov vedúcich k vlastnému bývaniu je v dnešnej dobe a situácii na trhu skutočne mnoho. Pritom nemusí ísť bezpodmienečne len o získanie nového bytu či domu, ale aj napríklad o kúpu zariadenia, stavbu garáže či bazénu, investovanie do príslušenstva. Za všetky spomeniem len možnosti stavebného sporenia, úvery poskytované zo štátneho fondu rozvoja bývania, či rôznych bankových produktov ako účelové úvery či veľmi obľúbené a využívané hypotekárne úvery. Po hypotéke prichádzajú na rad lízingy alebo spotrebné úvery nebankových spoločností. Produktov je skutočne mnoho, a v mnohých prípadoch naozaj stačí len vybrať si ten najvyhovujúcejší. Samotné získanie sa i vďaka konkurenčnému boju jednotlivých subjektov stáva pomaly formalitou. Napríklad pri hypotékach stačí mať dostatočný príjem.

Ľahko možno odhadnúť, aké príjmy bude mať rodina možno počas prvých päť rokov. Vedieť, čo bude po desiatich, dvadsiatich, nebodaj tridsiatich rokoch, to je už tvrdší oriešok. Stačí malý výpadok v príjmoch, nečakaná udalosť alebo prosté narodenie dieťaťa, a problém je na svete. Za všetky jeden príklad. Mladomanželia splácajú miliónovú hypotéku. Splátky 7600 korún mesačne počas dvadsiatich rokov sa im na prvý pohľad vidia byť viac ako prijateľné. Situáciu však okamžite mení prirodzený vývoj: pribudne nový člen domácnosti a na tri roky vypadne prakticky celý manželkin príjem. Do tiesne pri splácaní hypotéky sa teda môže dostať prakticky ktokoľvek. Čo teda robiť ďalej?

Problém je na svete



Ak sa klient dostane do problémov so splácaním hypotekárneho úveru, v prvom rade je potrebné všetky možnosti vopred prekonzultovať s bankou, ktorá mu úver poskytla. V prípade, že sa klient rozhodne riešiť svoje problémy manipuláciou so založenou nehnuteľnosťou, uvedené platí prinajmenšom dvakrát. Je to samozrejme logické, kde inde by mali poradiť lepšie ako v banke, ktorá nám úver poskytla. A samozrejme je aj v najlepšom záujme banky vyjsť klientovi čo najviac v ústrety a poskytnúť mu cenné rady. Je teda odporúčané v prvom rade obrátiť sa na banku a odborníkov v nej. Potenciálnemu neplatičovi hypotéky pritom zostáva niekoľko možností, ako sa dostať zo vzniknutých nepríjemností a predísť strate nehnuteľnosti.

Prvou je požiadať banku o odklad splátok. Niektoré banky odloženie splátok umožňujú. Úroky však treba banke platiť tak či tak. Táto možnosť sa môže hodiť, ak sú problémy s príjmom či neschopnosťou splácať splátky banke len dočasné. Klient síce stále platí banke úroky, sumu samotnej splátky úveru však zaplatí neskôr. Banka tak nepríde o svoje peniaze a klient si trochu odľahčí.

Ďalšou možnosťou je dohodnúť sa s bankou o predĺžení lehoty splatnosti. Toto riešenie sa odporúča v prípadoch, keď sú nižšie splátky výhodnejšie pre klienta i v dlhšom časovom horizonte. Klient si tak môže znížiť mesačné zaťaženie, pretože sa rovnaký objem úveru rozloží na dlhšie časové obdobie a klesne mesačná splátka. Klient tak v konečnom dôsledku spláca úver dlhšie a zaplatí viac, no znížená mesačná splátka je v konkrétnych prípadoch dôležitejšia.

V prípade, že klient hypobanky síce nevládze splácať vysoké mesačné splátky, pritom však má určitý príjem, môže uvážiť presťahovanie z väčšej nehnuteľnosti do menšej (respektíve z drahšej do lacnejšej) a preložiť záložné právo na inú nehnuteľnosť. Tým si odbremení drahšiu nehnuteľnosť, ktorú môže predať. Je možné, že z predaja a následnej kúpy inej nehnuteľnosti mu zostane práve toľko prostriedkov, aby vyplatil zostávajúci dlh v banke. Ak to bude viac, vznikne aspoň finančná rezerva na budúce splátky.

V núdzi pomôže aj predaj nehnuteľnosti a predčasné splatenie úveru z prostriedkov získaných predajom. To však neumožňujú všetky banky. Klient môže nájsť kupujúceho, ktorý chce kúpiť nehnuteľnosť aj s ťarchou a najlepšie v prípade, keď sám chce čerpať hypotéku a zabezpečí ju práve kupovanou nehnuteľnosťou. Predávajúci financie za kúpu nehnuteľnosti použije na splatenie svojej hypotéky (samozrejme, banka si účtuje poplatky), a tým zanikne záložné právo. Nie je vylúčené, aby išlo o tú istú banku. Vtedy by celý postup mohol byť rýchlejší a hladší. Celý postup však vyžaduje, že klient danú nehnuteľnosť už nevyužíva a nepotrebuje, resp. má za ňu náhradu.

Prípady predaja založenej nehnuteľnosti sa objavujú. Pribúda ich spolu s tým, ako pribúdajú hypotéky. Dôvodom pritom nemusí byť zrovna insolventnosť pri splácaní, ale udalosť oveľa šťastnejšia: klienti hypobanky sa rozhodnú presťahovať zo založeného bytu do nového, väčšieho, a to napríklad aj vtedy, ak sa rodina rozrástla alebo pôvodné bývanie už nevyhovuje jej zvyšujúcemu sa životnému štandardu. Realitná kancelária však v týchto prípadoch nie je smerodajná. Môže byť v tomto veľmi nápomocná, no najdôležitejšia zostáva aj tak banka. Preto je dôležité osloviť najprv ju.

Zrejme najviac komplikovaným riešením tiesne pri splácaní hypotéky je odstúpenie úveru a predaj nehnuteľnosti. Záväzok môže na seba prebrať iná osoba, no musí spĺňať také podmienky ako odstupujúci klient - teda najmä podmienky týkajúce sa príjmu. Založená zostáva rovnaká nehnuteľnosť. Nový dlžník však stráca nárok na štátny príspevok, čo už však od nového roku nie je aktuálne, pretože štátne príspevky boli zrušené a jednotlivé hypotekárne inštitúcie ich viacmenej kompenzujú nižšími úrokovými sadzbami. Ak ide o staršie úvery, keď bol príspevok ešte dosť vysoký, môže byť takýto krok pomerne nevýhodný, pokiaľ nejde o najbližšiu rodinu. Klient v tomto prípade neplatí poplatky na katastri (okrem prevodu vlastníctva) ani poplatky za poskytnutie úveru. Banka si však pravdepodobne zaúčtuje poplatok za zmenu úverovej zmluvy.

Keď musí zasiahnuť banka



Uvedené možnosti sú stále ešte príliš nenásilné a dôstojné spôsoby ako sa vysporiadať so vzniknutou situáciou. No nie vždy sa však dajú zrealizovať. V prípade, že všetky možnosti vyrovnať sa s neschopnosťou splácania hypotéky uvedenými spôsobmi zlyhali alebo sa o ich realizáciu klient - neplatič ani nepokúsil, prichádzajú na rad banky. K dispozícii majú hneď dva nástroje: dražbu alebo exekúciu. Ako však zdôrazňujú pracovníci bánk, využívajú ich iba vtedy, ak skutočne neexistuje iné riešenie. A prípady, keď s predajom založenej nehnuteľnosti prichádza až banka, sú podľa tvrdení pracovníkov viacerých bánk ojedinelé.

Ak klient svoje záväzky z úverovej zmluvy riadne nespláca, banka volí individuálny postup, ktorý závisí od konkrétneho úverového prípadu. Ak má klient záujem a prejaví ochotu spolupracovať pri riešení vzniknutej situácie, banka sa s ním snaží dohodnúť napríklad na úprave splátkového kalendára. Ak však klient nemá záujem o spoluprácu a nekomunikuje s bankou, jednou z možností riešenia je napríklad vyhlásenie mimoriadnej splatnosti pohľadávky. Banka je oprávnená uspokojiť svoju pohľadávku realizáciou záložného práva, teda predajom nehnuteľnosti v dobrovoľnej dražbe alebo v exekúcii. V prípade, ak pohľadávka banky nebude v plnej výške uspokojená, banka môže pokračovať vo vymáhaní pohľadávky ďalšími spôsobmi, a to vymáhaním súdnou cestou, v exekučnom konaní, podaním návrhu na vyhlásenie konkurzu na majetok klienta a podobne.

Banka pritom uskutoční predaj nehnuteľnosti v dobrovoľnej dražbe prostredníctvom osoby oprávnenej na výkon dobrovoľnej dražby alebo v exekučnom konaní. Predaj nehnuteľnosti v dobrovoľnej dražbe je pre banku podstatne jednoduchší a najmä rýchlejší v porovnaní s inými spôsobmi vymáhania pohľadávok. Ak sa stane, že sa nehnuteľnosť predá za viac, ako je dlžoba, zvyšok peňazí banka v zmysle platných právnych predpisov vydá dlžníkovi.

Ako som uviedol na začiatku, do problémov so splácaním hypotéky sa môže dostať ktokoľvek. Najdôležitejšie je teda poradiť sa s bankou, ako danú situáciu vyriešiť. Klient sa v prvom rade môže pokúšať riešiť situáciu po konzultácii s bankou, alebo v prípade keď odmieta komunikovať s bankou, banka môže využiť dva nástroje, exekúciu alebo dražbu, ktoré sa však banka snaží využívať len v najkrajnejších prípadoch.

Banky znižujú úrokové sadzby



Hypotekárne úvery v bankách stále zlacňujú, pričom úrokové sadzby klesajú prakticky z týždňa na týždeň.

Neublížila im ani nulová štátna podpora. Úročenie na hypotekárnych úveroch je tak v súčasnosti nižšie ako pred rokom. Úrokové sadzby sa pomaly prispôsobujú EÚ. Banky pritom znížili alebo úplne odbúrali aj niektoré poplatky súvisiace s vybavovaním úverov.

Kde našli banky skryté rezervy? Pokles úrokovej sadzby hypotekárnych úverov umožnil jednak vývoj kľúčových sadzieb NBS, ako aj zlepšovanie iných makroekonomických ukazovateľov, napríklad rast reálnych miezd. Znižovanie úrokových sadzieb NBS banky nepremietajú už len do vkladov, ale aj do úverov obyvateľstva.

Banky zverejňujú len minimálnu, prípadne maximálnu hranicu úrokových sadzieb. Akú sadzbu však záujemca o hypotekárny úver skutočne dostane? Prax ukazuje, že priemerná sadzba sa pohybuje v strede rozsahového pásma. Reálnu výšku však klient zistí až pri prieskume trhu.
 
 

Späť

Bazény

Možno si poviete, že písať v čase krízy o bazénoch, či iných luxusných veciach nemá zmysel a zaoberať by sme sa mali len serióznymi témami. Nuž nebuďme na seba až takí prísni, lebo cez leto vás určite bude viac zaujímať to, ako svojim deťom vyplníte voľný čas. Určite veľa času s nimi strávite pri bazéne. Tak si radšej roztvorte slnečník a prečítajte si zopár rád, ako si dobre zadovážiť vlastný bazén, ako sa nervovať čítaním o zlom stave tej či onej ekonomiky.Ak bývate v rodinnom dome a ešte k tomu na dedine, skúste si dobre popremýšľať..

Vývoj ponukových cien pozemkov za r. 2009, 2010 a 2011

Realitný  portál TRH.sk pre svojich návštevníkov pripravil analýzu ponukových cien pozemkov za m2 pre vybrané lokality z Bratislavského kraja. Analýza je za obdobie rokov 2009, 2010, 2011. Uvedené ceny sú ponukovými cenami za m2, ceny uvedené v tabuľke sú samozrejme očistené o extrémy. Kategória sledovaných pozemkov - stavebné pozemky s IS (buď na pozemku alebo v blízkom dosahu). Podrobnejšie aktuálne štatistiky cien nehnuteľností.Vybrané obce z Bratislavského kraja:Okresy Bratislavy:Vybrané lokality z..

Svetlo naše každodenné Svetlo naše každodenné

 „Pri predstave čo by mohlo byť pre nehnuteľosť najdôležitejšie aby sa v nej dobre bývalo alebo pracovalo, človeku napadnú mnohé maličkosti a detaily, ktorými by si chcel spríjemniť pobyt v tej ktorej miestnosti pri oddychu či práci. Mnohokrát pritom nemyslíme nato, čo je snáď pre dobrý pocit z bývania najdôležitejšie a napadne nám to až vtedy keď nás „režú“ oči pri zlom osvetlení, či jednoducho nám praskne žiarovka. Zväčša až vtedy začneme uvažovať o tom, či sme pre dobré odsvetlenie urobili naozaj všetko.“Osvetlenie a očiAby sme sa..

Výmena a zámena bytov

Dobrý deň. V apríli 2005 som nadobudol kúpou v dražbe 2-izbový prízemný byt. Suseda mojich známych, ktorá býva v 3-izbovom byte, by sa rada presťahovala do bytu menšieho a prízemného, keďže nevládze chodiť na 4. poschodie. Môj byt by jej plne vyhovoval, ale natrafili sme na problém ako to papierovo zrealizovať. Pri predaji nehnuteľnosti by som musel asi zaplatiť 19% daň z predaja, čo je pre mňa samozrejme dosť nevyhovujúce. Bolo by možné byty vzájomne odpredať za symbolickú 1,-Sk, príp. darovať a takto znížiť výdavky na daň? Prosím, poraďte nám. Ďakujem.Andrej..

Smrť darcu a jej následky na vkladové konanie

V decembri 2004 som s mojou starou mamou uzatvorila darovaciu zmluvu, na základe ktorej mi darovala jej rodinný dom. Pár dní na to moja stará mama zomrela. Návrh na vklad bol podaný po jej smrti, avšak kataster návrh neprijal a vyzval nás na doplnenie návrhu formou prijatia dodatku k darovacej zmluve - týkalo sa to zriadenia vecného bremena. Návrh som doplnila v lehote, kataster konanie zastavil, čo považujem za nezákonné. Prečo kataster nerešpektuje vôľu jednej zmluvnej strany - mojej nebohej starej mamy a nepostupoval v súlade so zákonom?! Moja právnička podala..

Novela právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov II

Vážení čitatelia. V predchádzajúcom čísle Kompletného trhu nehnuteľností sme sa venovali novele právnej úpravy vlastníctva bytov a nebytových priestorov upravenej zákonom č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov, ktorá bola prijatá a vyšla v Zbierke zákonov ako zákon č. 70/2010 Z. z. Okrem eliminácie nejednoznačnosti a nezrovnalostí týkajúcich sa úloh správcu bytového domu, vzťahov medzi vlastníkmi bytov a nebytových priestorov a správcom, príp. orgánmi spoločenstva vlastníkov bytov ako aj úpravy zakladania spoločenstiev..

Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..

Najlepšie investície do nehnutelnosti ...

Ceny nehnuteľností


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.