Exkluzívna zmluva - exkluzivita

 

Ak chcete predávať
Ak kupujete
Exkluzivita - čo to vlastne je?
Výhody exkluzívnej zmluvy
Dôležitá je dôvera
Prečo je pre realitné kancelárie podpísanie exkluzivity výhrou?
Čo obsahuje exkluzívna zmluva?
Zhrnieme si to


Aj vy potrebujete predať či kúpiť nehnuteľnosť a rozhodli ste sa zveriť svoj osud do rúk realitnej kancelárie? Za predpokladu, že ste si vybrali naozaj spoľahlivú a serióznu agentúru ste urobili to najlepšie, čo ste mohli. Ako a čo robiť pri obchodných transakciách prostredníctvom realitnej kancelárie vám poradíme v nasledujúcich riadkoch.


Ak chcete predávať




Váš prvý kontakt s realitnou kanceláriou by mal byť zoznamovací, t. j. overte si agentúru, informujte sa o podmienkach, poobzerajte ponuky. Ak vám všetko vyhovuje, povedzte, čo máte na srdci, teda čo chcete predať a predložte potrebné listiny a doklady- listy vlastníctva, kópia z katastrálnej mapy, geometrický plán. Realitná kancelária sa s vami dohodne na podmienkach, za ktorých sa bude realizovať predaj vášho majetku, aká bude provízia RK ak sa jej ho podarí úspešne predať, dĺžka vzájomnej spolupráce atď. Ak ste naozaj vybrali serióznu kanceláriu, zužitkuje svoje schopnosti a skúsenosti s pôsobenia na realitnom trhu a bude sa snažiť nájsť podmienky, ktoré budú prospešné pre obe strany. Nezabudnite ale, že o všetkých dôležitých detailoch máte právo rozhodnúť vy, klient, nemusíte za každých okolností s agentúrou súhlasiť.

V prípade, že sa všetky dohodnuté kroky zhodujú s vašimi predstavami a podpíšete s kanceláriou mandátnu alebo sprostredkovateľskú zmluvu, vtedy sa kancelária zaviaže sprostredkovať predaj danej nehnuteľnosti, vypracovať kúpno-predajné zmluvy, znalecký posudok a návrh na vklad. Zmluva, ktorú podpíšu obidve zainteresované strany môže byť exkluzívna, čo znamená, že klient nepožiada ohľadne predaja inú osobu, realitnú kanceláriu, nebude inzerovať sám svoju nehnuteľnosť. V zmluve bez exkluzivity tieto podmienky zakotvené nie sú. O exkluzivite ale neskôr.


Ak kupujete




Podobne ako pri predaji je dôležité najskôr si realitnú kanceláriu overiť. Pozrite si ponuku a postupujte podľa toho, či vyhovujúcu nehnuteľnosť nájdete, alebo nie. Kvôli ideálnej predstave a perspektíve dostať požadované je potrebné poskytnúť realitnej kancelárii najväčšie možné množstvo informácií o požiadavkách na hľadanú nehnuteľnosť. Pri overovaní vami vybratej kancelárie sa môžete spoľahnúť na váš úsudok, jestvuje však aj množstvo spoľahlivejších spôsobov. Skúste verejne prístupný obchodný register. Nájdete ho napríklad aj na internete.

Kancelária podľa vašich požiadaviek a na základe vami poskytnutých informácií dokáže (nie je to žiadna maturita) vytriediť ponuky, ktoré vám budú vyhovovať. Citlivá záležitosť je určenie cenového limitu, je však iba na vašom rozhodnutí. Neodporúča sa prezradiť výšku vašich finančných možností, ani ak kancelárii dôverujete nadovšetko. Ľudia zostanú vždy ľuďmi a vidina väčšej provízie zláka k siahnutiu po objemnejšej zákazke, ktorú vám dobrý profesionál dokáže podať ako najlepšiu možnosť na investíciu, pričom alternatíva môže byť aj celkom vzdialená skutočnosti.

Ak je všetko v poriadku a súhlasíte s podmienkami, podpíšte zmluvu. Zmluva bude uzavretá na vyhľadávanie nehnuteľnosti. A keď napokon prostredníctvom realitnej kancelárie nájdete vytúženú nehnuteľnosť, je nutné vyžiadať si doklady potvrdzujúce oprávnenie kancelárie na odpredaj predmetnej nehnuteľnosti (mandátna alebo sprostredkovateľská zmluva, prípadne plnomocenstvo).

A ide sa na prehliadku. Nehnuteľnosť si dôkladne prehliadnite, v prípade pochybnosti trvajte na prizvaní odborníkov, prípadne znalcov z odboru stavebníctva. Nemenej dôležité je vyžiadať si k nahliadnutiu doklady, preukazujúce vlastníctvo, presvedčiť sa, či na nehnuteľnosti neviaznu vecné bremená, záložné práva alebo iné právne povinnosti zaťažujúce nehnuteľnosť.


Exkluzivita - čo to vlastne je?




Exkluzívna zmluva garantuje ochranu prenajímateľa, predajcu, nájomcu i sprostredkovateľa. Je to zmluva, ktorou klient splnomocňuje realitnú kanceláriu k výhradnému zastúpeniu vo veci prenájmu a predaja uvedenej nehnuteľnosti.

Jestvuje množstvo vynikajúco prosperujúcich realitných kancelárií, ktoré pracujú so zákazkami bez exkluzivity, často bez akejkoľvek písomnej zmluvy. Určite ale vykonajú množstvo mravčej práce navyše, s ktorou ale samozrejme počítajú. Jednoznačne však zisk exkluzívnej zmluvy pri predaji nehnuteľnosti od predávajúceho je úspech pre realitnú kanceláriu. A to najmä na našom trhu, pretože sa takejto forme predaja slovenskí, a dokonca aj českí, klienti stále bránia, radšej zveria svoju zákazku viacerým agentúram, poprípade sa snažia nehnuteľnosť predať sami, pričom v Amerike a Európe sa predávajú nehnuteľnosti z deväťdesiatich percent cez realitné kancelárie a vždy sa pritom uzatvára exkluzívna zmluva. Majú na to dôvod, dobrá povesť je pre realitné kancelárie totiž stále iba zbožným prianím. Korene tejto nedôvery siahajú do nie veľmi seriózneho podnikania vzápätí po revolúcii, kedy nemálo agentúr svojich klientov sklamalo. Náš trhový mechanizmus ale nedôveryhodné kancelárie vytláča, na povrch vystupujú spoľahliví obchodníci, ktorí ďalej profilujú a upevňujú svoje renomé. Základom je však po získaní exkluzivity odmeniť klientovu dôveru dobrými službami.

Pred piatimi až ôsmimi rokmi sa aj u nás cez exkluzívne zmluvy realizovalo podstatne viac obchodov. Dnes je to okolo desať percent. Majitelia sa tím ale výrazne poškodzujú. Cena ide dolu a naťahuje sa čas, kedy je nehnuteľnosť neobývaná a bez nájomníka, vlastník prichádza každý mesiac o svoje peniaze. Mnoho kancelárií neinzeruje váš majetok pod schválenou cenou a neskôr vás agentúry presvedčia, že dostať viac peňazí je nemožné.


Výhody exkluzívnej zmluvy




Medzi jej najzákladnejšie nesporné výhody patrí to, že v momente po podpísaní takejto zmluvy prechádzajú všetky starosti a problémy spojené s predajom vášho majetku z vašich pliec na širšie plecia realitnej spoločnosti, teda na sprostredkovateľa. A tých je množstvo, napríklad inzerovanie, vyhľadávanie záujemcu, realizácia celej transakcie atď. Základom úspešného predaja je kvalitná prezentácia na realitnom trhu, sprostredkovateľ teda vyhotoví potrebnú fotodokumentáciu a podrobný opis nehnuteľnosti, zaistí všetky potrebné doklady a listiny, podá všetky potrebné informácie na uskutočnenie obchodu, aby prípadných záujemcov neodradil nedostatok údajov už v inzeráte. Realitné kancelárie sú väčšinou prepojené, spolupracujú s množstvom iných agentúr, čím sa značne zvýši počet potenciálnych kupcov a zníži čakacia lehota.


Dôležitá je dôvera




Stane sa, že nehnuteľnosť sa nepodarí predať či prenajať v stanovenom termíne. A tu prichádza na rad spomínaná dôvera klienta svojej kancelárii. Naliehanie, alebo vydieranie neprospieva obchodu. Znie to tak troch ako snaha o ospravedlnenie nespoľahlivosti kancelárií a vo svojej podstate to tak aj je. Lenže ak sa už takýto prípad stane a ste natoľko netrpezlivý, že sa v momente skončenia vašej zmluvy obrátite na iné a najmä viaceré realitné kancelárie, väčšinou to dopadne tak, že budete okrádať sami seba. Jedna nehnuteľnosť takýmto spôsobom bude ponúkaná napríklad desiatimi rôznymi kanceláriami za desať rôznych cien. To spôsobí v očiach prípadných záujemcov zákonite nedôveru. Navyše, opakovanie jedného inzerátu mnohými realitkami v jednom či viacerých periodikách pôsobí na potenciálnych klientov skôr negatívne, majú pocit, že ide o nehnuteľnosť nie príliš atraktívnu. Takáto nehnuteľnosť sa stáva najmä vďaka internetu sprofanovanou a svojmu vlastníkovi prináša iba straty. Môže sa ale celkom pokojne stať, že práve vďaka tejto vašej dôvere, a najmä zásluhou podpísania exkluzivity sa vaša nehnuteľnosť dostane pod oko možnému klientovi až o tri a viac mesiacov, resp. po vypršaní zmluvnej viazanosti. Ak totiž potenciálny klient číta konkurenčné periodiká, v ktorých vaša realitná kancelária neinzeruje, nemôže o výhodnej pohľadávke vedieť. Po skončení platnosti exkluzívnej zmluvy sa inzerát dostane aj do konkurenčných časopisov a teda aj ku klientovi. Zásluhou exkluzivity ste takýmto spôsobom ako predávajúci stratili množstvo času.


Prečo je pre realitné kancelárie podpísanie exkluzivity výhrou?




Realitné kancelárie narážajú totiž na problém s netaktnosťou klientov. Neustále sa stretávame so situáciou, kedy záujemca o kúpu a predovšetkým iný, tzv. čierny sprostredkovateľ, ktorému dobré mravy neboli nadelené a ktorý sa snaží profitovať na cudzom obchode, snaží obísť predávajúcim poverenú realitnú kanceláriu, pričom sa od nej dozvedel o predaji nehnuteľnosti, a spojiť sa priamo s predávajúcim. A to za účelom alebo zníženia kúpnej ceny o províziu pôvodne určenú pre sprostredkovateľa v prípade priameho kupca, alebo za účelom získania provízie pre seba v prípade iného sprostredkovateľa. Predávajúci potom často, aj keď pôvodne mal záujem túto províziu uhradiť, považuje týchto kupcov za svojich, i keď na zreteli má, že sa o predaji dozvedeli z inzercie pôvodne oslovenej realitnej kancelárie, ktorá ju komplexne hradila. Takáto kancelária svoju províziu nedostane, a pritom do predaja vložila svoje úsilie, pretože nie je schopná doložiť, že kupca oslovila svojou inzerciou ona. Celá vynaložená práca realitnej kancelárie vyjde takýmto spôsobom navnivoč.

A presne z tohto dôvodu, pokiaľ má sprostredkovateľ vyvinúť maximálne úsilie pri ponúkaní nehnuteľnosti, sa uzatvárajú exkluzívne zmluvy. Predávajúci v takomto prípade odkazuje všetkých záujemcov o kúpu na jedného určeného sprostredkovateľa, ktorý celý predaj vedie a vyhne sa tak jednaniu s mnohými ďalšími sprostredkovateľmi, ktorým by aj tak províziu zaplatiť musel. Bežná prax ale je, že zmluvný sprostredkovateľ z dôvodu nespôsobilosti obsiahnuť celý trh uzatvára ďalšie zmluvy s inými sprostredkovateľmi, ktorí mu môžu pomôcť potenciálneho kupca nájsť a o svoju províziu sa percentuálne podelia. Je to jednoduchý spôsob, ako bez zbytočných problémov obsiahnuť čo najväčší možný priestor na trhu, pričom všetci zainteresovaní pracujú naplno, pretože majú zaistenú finančnú odmenu za svojho konkrétneho kupca a vysoká pravdepodobnosť, že vhodný kupec sa nájde.

V krajinách západu je táto prax založená na takomto princípe bežná a samozrejmá. To vidíme na prípadoch, keď príde na naše trhové prostredie zahraničný záujemca napríklad o prenájom nehnuteľnosti a od kancelárie, ktorá mu túto nehnuteľnosť ponúka, exkluzívnu zmluvu automaticky vyžaduje.

Tieto podprovízie pre druhotné kancelárie, s ktorými vami vybratá agentúra podpísala zmluvu, sa pohybujú v rozmedzí desať až päťdesiat percent z provízie, ktorú dostal sprostredkovateľ od predávajúceho. Jej výška samozrejme závisí od podielu, akým sa kancelárie na úspešnosti obchodu podieľali.

Ďalšou výhodou pre realitné kancelárie po podpísaní exkluzívnej zmluvy je, že ak sa sprostredkovateľovi podarí zohnať kupca, ktorý vyhovuje ich požiadavkám po všetkých stránkach, mal by ho predávajúci akceptovať, pretože sprostredkovateľ svoju úlohu splnil. To už ale necháme na charakter jednotlivcov. V každom prípade je etikou zaviazaný na vyplatenie provízie aj v prípade, že kupec mu z akýchkoľvek príčin nevyhovuje. Rovnako je bežné, že sprostredkovateľovi je priznaná aj provízia za kupca, ktorý o nehnuteľnosť prejaví záujem v dobe účinnosti sprostredkovateľskej zmluvy, aj keď ju kúpi neskôr či už priamo, alebo na kauciu.


Čo obsahuje exkluzívna zmluva?




Základným parametrom exkluzívnej zmluvy je záväzok majiteľa, že svoju nehnuteľnosť prenajme výhradne prostredníctvom realitnej kancelárie, s ktorou zmluvu podpisuje a nebude sám hľadať vhodného kupujúceho ani hľadaním nepoverí inú realitnú kanceláriu. Zároveň kanceláriu splnomocníte do prenájmu či predaja investovať vlastné finančné prostriedky a docieliť tak seriózny a kultivovaný obchod. Ako už bolo spomínané, tento záväzok je výhodný pre obidve zmluvné strany. Klient sa nemusí obávať, že by sa prenájom zbytočne vliekol, pretože aj druhá strana má záujem na čo najrýchlejšom vybavení transakcie. A záujemcovia sú motivovaní istotou, že identickú ponuku v žiadnej ďalšej realitnej kancelárii nenájdu.

V zmluve musí byť jednoznačne jasné, podľa akého právneho predpisu je uzatváraná. Ďalej sú presne špecifikované zmluvné strany. V prípade, že jestvuje viac vlastníkov, mali by byť doložené ich overené plné moci, ktorými splnomocňujú kanceláriu k jednaniu vo veci obchodu okolo nehnuteľnosti.

Základnými dokladmi sú potrebné listiny a výpis z katastru. Potrebnými listinami sú kúpna zmluva, rozhodnutie o dedičstve, dohoda o vydaní veci, darovacia zmluva, rozhodnutie súdu o vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov a podobne. Výpis z katastra by nemal byť starší než dva mesiace. A nakoniec dôležité detaily sprostredkovateľskej zmluvy sú cena, za ktorú bude kancelária nehnuteľnosti ponúkať, výška provízie, termín plnenia zmluvy a zmluvná pokuta za nedodržanie zmluvy.


Zhrnieme si to




Výhody exkluzívnej zmluvy

  • Prvá osobná prehliadka nehnuteľnosti a fotenie ponúkaného objektu.
  • Poradenstvo a zaistenie potrebných formalít a zmlúv.
  • Odhad skutočnej trhovej ceny - odporučenie výšky nájomného a kúpneho
  • Exkluzívna inzercia, ako na internete, tak i v tlačených médiách.
  • Istota obchodu vedie realitné kancelárie k spolupráci s väčšinou viacerými profesionálnymi RK v regióne.
  • Budú vám poskytnuté pravidelné informácie o reakcii záujemcov na ponuku a cenu.
  • Prehliadky vážnych záujemcov - poznajú podrobnosti, lokalitu a fotodokumentáciu, prehliadka často vedie k rozhodnutiu.
  • RK pripravujú kompletné podklady pre úspešné uzatvorenie platnej nájomnej a predajnej zmluvy (súčasť servisu).
  • RK vám môžu poskytnúť rozličné bonusy
  • Pomoc i v priebehu transakcie - s prepisom energií a daňovým priznaním, nadštandardné služby zmluvným klientom sú väčšinou zdarma.

Spolupráca s niekoľkými RK

  • Osobná prehliadka nebýva pravidlom.
  • Možnosť zaistenia základných zmlúv.
  • Bez prehliadky nie je možné odborne určiť optimálnu výšku nájomného a samotnú cenu nehnuteľnosti
  • Len internetová alebo občasná inzercia.
  • Neistota odmeny pre nezmluvné RK - neochota spolupracovať s ďalšími RK na prenájme a predaji.
  • Bez zmluvného zastúpenia žiadne pravidelné informácie o postupe prenájmu, predaja a požiadavkách záujemcov.
  • Prehliadky záujemcov, ktorí nepoznajú fotodokumentáciu.
  • Príprave podkladov k uzavretiu nájomnej zmluvy musíte venovať o niečo viac času a energie.
  • Bez bonusu naviac
  • Ďalšie služby budú poskytnuté iba za príplatok.

 

 

Späť

Prepojená kuchyňa s obývacou izbou? Rozložte si priestor! Prepojená kuchyňa s obývacou izbou? Rozložte si priestor!

Ak bývate v malom byte, možno ste si už niekoľkokrát priali, aby ste mali viacej miesta takpovediac na všetko. Môže sa vám zdať, že vaša malá obývacia izba je ešte menšia, keď je plná ľudí. Našťastie existujú triky, vďaka ktorým sa ani v malom byte nebude cítiť „úzko“. Ako dosiahnuť to, aby ste sa cítili dobre, a zároveň mali oddelené jednotlivé miestnosti? Predstavte si situáciu, v ktorej k vám domov prišli na návštevu vaši kamaráti. Usadíte ich v obývačke. Avšak vaša obývačka je prepojená s kuchyňou, kde vaša polovička..

Strecha - aký typ si vybrať

Strecha patrí asi medzi najpoužívanejšie slová pre vyjadrenie symbolu domova a rodiny. Dalo by sa povedať, že je akousi pomyselnou korunou každého rodinného domu. Jej funkcia je oveľa dôležitejšia ako by ste si mohli myslieť. Nedodáva domu len vizuálny charakter, ale má veľa základných funkcií pri ochrane vášho príbytku pred dažďom, únikom tepla či hlukom z okolia.Pri stavbe rodinného domu je dôležité myslieť na každý detail. Obzvlášť to platí pri plánovaní a následnej stavbe strechy. Takže ak sa už rozhodnete pre rovnú alebo šikmú strechu, myslite..

4 rady ako si vytapetovať interiér 4 rady ako si vytapetovať interiér

Chceli by ste oživiť interiér a zmodernizovať ho? Premýšľate nad tapetovaním? Tapety na stenu sú fantastický pomocník pre upgrade celého interiéru. Pripravili sme si pre vás užitočné rady, ktoré pri tapetovaní oceníte a triky, ktoré vám uľahčia prácu. Vyskúšajte tapetovanie podľa nasledujúceho praktického návodu a sami uvidíte ako obyčajná tapeta na stenu dokáže pretvoriť celý priestor na neobyčajný interiér. Atraktívny interiér podľa najnovších trendov Kúpili ste novú nehnuteľnosť a radi by ste novému interiéru vdýchli pôvab a osobité..

Nedotknuteľnosť obydlia

Právo na ochranu obydlia a exekúciaNedotknuteľnosť obydliaZa akých podmienok je súdny exekútor oprávnený vstúpiť do cudzieho obydlia? Bolo mi povedané, že obydlie občana je nedotknuteľné, chránené zákonom. Môže exekútor, príp. niekto iný odňať pri výkone exekúcie povinnému byt a má povinný nejaký nárok na náhradné ubytovanie, či byt? Ďakujem vám za odpoveď a pomoc. Zora S., Bratislava  Právo na ochranu obydlia a exekúcia Garanciu práva na súkromie na európskej úrovni zabezpečuje najmä Dohovor o ochrane ľudských práv a základných slobôd (ďalej..

Domáce násilie a otázka bývania

Dobrý deň. Chcela by som vás poprosiť o radu. S druhom žijeme spolu takmer 10 rokov. Pred siedmymi rokmi sme si kúpili byt. Na liste vlastníctva a na všetkých zmluvách figuruje iba moje meno. Máme spoločné dieťa. Môj druh si našiel inú priateľku, žije však stále s nami v jednej domácnosti (niekedy nie), do ktorej finančne prispieva, ale občas sa prejaví aj jeho násilná povaha. Nedokážem s ním už ďalej žiť. Mám právo vymeniť zámok na byte s tým, že ho upozorním na termín, dokedy si má vysťahovať veci z bytu? Aké kroky musím podniknúť, aby som pristúpením..

Darovanie a darovacia zmluva

Okrem kúpnej zmluvy či obdobných kontraktov, darovanie je jedným z najčastejších spôsobov nadobúdania nehnuteľností. Určitú popularitu tohto kontraktu spôsobuje možnosť získania nehnuteľnosti bez finančných výdavkov. Nevýhodou darovacej zmluvy však je “neistota” obdarovaného subjektu, keďže darovanie možno napadnúť, čím sa oslabuje panstvo obdarovaného nad darovanou vecou. Otázku darovania upravuje Občiansky zákonník v ustanovení paragrafov 628 – 630. Pre vznik darovacej zmluvy je potrebný súhlasný prejav vôle darcu a obdarovaného. Darovacou zmluvou..

Aké sú ceny nehnutelnosti - realitná bublina 2018?

Ako zistiť, či sú nehnuteľnosti nadhodnotené a či kúpou nehnuteľnosti neriskujeme?   Veľmi dobrým zdrojom informácií o tom, či ceny nehnuteľností sú príliš vysoké alebo či sa už nachádzame v oblasti realitnej bubliny a cena za nehnuteľnosť nepredstavuje reálnu hodnotu, ktorú poskytne obytný priestor jej vlastníkovi prostredníctvom možnosti bývania na veľa rokov je kompozitný index, ktorý počíta Národná banka Slovenska.  Ako uvádzajú analytici ÚMS (NBS) ceny nehnuteľností sa v roku 2018 nachádzajú v pásme VZOSTUPU, ďaleko od pásma BUBLINY...

Byty na prenájom - ceny v Bratislave za rok 2005

V súčasnosti je veľa ľudí, ktorí sa rozhodli kúpiť si byt za účelom jeho prenájmu. Kto však chce prenajímať byt, kupovaný na úver, musí si veľmi dobre zrátať, nakoľko môže nájomné pokryť splátky úveru.Treba si uvedomiť, že pravidelné mesačné splátky sa dajú investovať aj do iných produktov ako sú nehnuteľnosti, pričom napríklad pri finančných produktoch nedochádza k postupnému opotrebovávaniu, a tým k obmedzovaniu vplyvu inflácie na zvyšovanie ceny (výšky nájomného). Pri prenájme nehnuteľností treba rátať aj s určitou rezervou - keď sa..

Poistenie nehnuteľností

Čo zahŕňa a na čo sa vzťahuje poistenie nehnuteľnostiAko sa určuje výška poistnej sumyAko sa stanovuje poistná sumaSpôsob platby poistnéhoPoistná zmluva a všetko čo sa jej týkaTakže čo si treba pri zmluve všímať?Poistenie domácnostiPripoistenieNa čo sa vaše poistenie nevzťahuje?Poistite si aj okolité budovyUplatnenie náhradyAko postupovaťVlastniť miesto, ktoré môžete nazvať domov je jedným z najzákladnejších prianí každého človeka. A pritom často nezáleží na tom, či ide o byt alebo o dom, človek jednoducho túži mať svoj vlastný kút, kam sa môže..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.