Ružová alebo šedá budúcnosť hypoték?
Ak by sme položili anketovú otázku, ako by ste si vedeli zabezpečiť vlastné bývanie, väčšina by po krátkom rozmýšľaní vydala zo seba slovné spojenie hypotekárny úver. Veď len málokto si môže dovoliť kúpiť nehnuteľnosť za celú hotovosť. Nuž poviete si, že získať hypotéku, keď máte nebodaj aj niečo našetrené, by nemal byť problém. Nuž ale z Bruselu k nám prichádzajú nie príliš lichotivé správy z tejto oblasti. A tieto „novinky“ by mohli mať neblahé dôsledky nielen na vývoj cien starých bytov ale hlavne na vývoj cien novostavieb, ako i na počet novopostavených bytov.
Nové správy z Bruselu
Väčšina ľudí na Slovensku vníma Európsku úniu (EÚ) a jej „výkonnú zložku“ Európsku komisiu (EK) pozitívne, prinajhoršom ich vníma ako inštitúcie, ktoré sú pre bežného občana vzdialené. Poviete si, že to čo sa dohodne medzi vysokými úradníkmi z EÚ, sa nás až tak bezprostredne netýka. No po posledných správach sa môžu niektoré rozhodnutia EK týkať nás všetkých až príliš. A vôbec tým nemáme na mysli nové pravidlá v čerpaní rôznych fondov, ale rozhodnutie, ktoré v prípade, ak si v budúcnosti budete chcieť kúpiť nehnuteľnosť môže riadne zatriasť vašim rozpočtom. Práve preto si v nasledujúcich riadkoch povieme bližšie o tom, ako môže jedno konkrétne rozhodnutie EK zmeniť váš sen o vlastnej nehnuteľnosti.
Brusel uvažuje o riešení, podľa ktorého by banky mohli klientom poskytovať len úvery vo výške 40% hodnoty nehnuteľnosti. Kto by chcel viac peňazí od banky, musel by sa zaviazať splácať výrazne vyššie úroky. V praxi to znamená, že keby každý Európan ktorý by požiadal o hypotéku napr. na byt za 100.000 EUR, banka by mu za bežných úrokových sadzieb mohla požičať najviac 40.000 EUR. Teda ak by chcel občan z ktorejkoľvek krajiny EÚ viac peňazí, ktoré by potreboval od banky, splátky úveru by sa mu výrazne zvýšili a tým pádom aj o dosť predražili. Toto opatrenie je podľa navrhovateľov z Európskej komisie predovšetkým namierené, ani nie tak proti samotnému zmyslu hypotekárneho úveru, ako skôr proti tomu, aby finančné inštitúcie ktoré poskytujú tieto služby neboli ku svojim klientom „benevolentné“, tak ako v minulosti. Je nepopierateľne dobré, že po dobách kedy banky „veselo“ požičiavali peniaze ľuďom, ktorí reálne na finančné zabezpečenie svojej nehnuteľnosti nemali sú preč. Je však veľmi otázne, či plánovaný krok na plošné stanovenie maximálnej výšky hypotéky je tým správnym riešením. Ide najmä o to, či takéto riešenie neprišlo už neskoro, veď banky sa po prepuknutí finančnej krízy, aj bez takýchto opatrení, už do riskantných pôžičiek nepúšťajú. Každopádne banky, ktoré teraz pykajú za svoje nezodpovedné rozhodnutia z minulosti sú z drvivej väčšiny zo západnej Európy a tento predpis už ich aj tak nezachráni. Zodpovedným bankám tak akurát pribudne ďalší zbytočným predpis. Pozitívum tejto možnosti môžeme ako tak vidieť v tom, že toto opatrenie prinúti ľudí si viacej šetriť a nespoliehať sa len na samotný hypotekárny úver. Ďalším všeobecným výsledkom tohto opatrenia by bolo odďaľovanie samotnej kúpi nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru na neskoršie obdobie.
Čo je pre jedného dobré, pre druhého...
Rizikoví klienti, kde by reálne v budúcnosti hrozila neschopnosť splácať hypotéku už dávno nie sú vítanými hosťami v priestoroch finančných inštitúcií. Okrem toho, toto opatrenie si vôbec nevšíma rozdielnosť realitných trhov v tej ktorej krajine EÚ. Nie je náhodou, že toto opatrenie vyhovuje najmä krajinám ako sú Nemecko či Francúzsko, ktoré sú motorom celej EÚ. Nie len v tejto oblasti rozhodnutia EÚ sú hlavne o tom, čo vyhovuje práve týmto dvom krajinám a nie všetkým členským krajinám EÚ. V západnej Európe je viac zvykom poskytovať hypotekárny úver len do výšky 40% z ceny nehnuteľnosti, ako napr. v našich končinách. Krajiny kde však v oblasti hypoték mali opačný extrém a poskytovali bežne aj za viac ako 100% z ceny nehnuteľnosti alebo poskytovali tzv. viacgeneračné hypotéky, silu krízy pocítili najviac. Šlo vtedy hlavne o krajiny ako Veľká Británia, či Španielsko.
Okrem toho v západnej Európe prísne pravidlá pri schvaľovaní hypotéky až tak neublížia, ako v krajinách kde sa trhová ekonomika buduje odznova po vyše 40 ročnej prestávke vyplnenej centrálnym plánovaním. Súvisí to aj s tým, že na západe je oveľa viacej rozvinutá možnosť riešenia bývania prostredníctvom podnájmu a nie hypotekárneho úveru, zatiaľ čo u nás forma prenájmu existuje len v oklieštenej forme. Je to hlavne spojené s mentalitou Slovákov, kde potreba vlastniť nehnuteľnosť je priam meradlom sociálneho statusu a na ľudí ktorí si čestne priznajú žeby hypotéku nezvládli a riešia to podnájmom, sa pozerá akosi zvláštne.
Okrem toho v postkomunistických krajinách prakticky neexistuje klasická stredná vrstva, ktorá by si dokázala bežne zabezpečiť až 60% z ceny nehnuteľnosti z vlastného vrecka. Preto radšej volia úvery na čo najviac rokov a s čo najväčším možným úverom, ktorý im poskytne banka. Tieto argumenty prevládajú hlavne u mladých párov, ktorí nemajú až tak veľkú hotovosť a zakladať si rodinu s vlastným bývaním napr. v 35 rokoch života, aby si nasporili na väčší základ z vlastných zdrojov nevonia hlavne tej nežnejšej polovičke z páru. Ako hlavný dôvod je v tomto rozhodnutí plánované rodičovstvo a hlavne nechuť priviesť novonarodené dieťa do podnájmu. Nuž ak by navrhované zmeny z EK prešli, tak by mladé páry museli svoje plány na dieťa naozaj oddialiť až do maximálnej miery, alebo sa jednoducho svojho sna o potomkovi radšej vzdať.
Situácia na Slovensku
Aby sme bližšie pochopili možné dopady návrhu na maximálnu výšku iba 40% úroku na Slovensku, musíme vychádzať z dnešných čísel, ktoré hovoria o tom, ako si ľudia na Slovensku zabezpečujú vlastné bývanie.
Predovšetkým na Slovensku si mimo hlavného mesta zabezpečuje nehnuteľnosť prostredníctvom hypotéky takmer 90% obyvateľov. Takže človek ktorý disponuje len vlastnými peniazmi, alebo s peniazmi ktoré pokryjú minimálne 60% z ceny nehnuteľnosti je skôr raritou.
Takže vráťme sa ku klasickému záujemcovi o vlastné bývanie. Až takmer 80% z týchto klientov využíva úver v rozmedzí 60 až 80% z ceny nehnuteľností, pretože inak by si ju nemohli dovoliť. Dokonca aj v dnešnej dobe sa sem tam nájdu prípady, kedy klient dostane aj 100% z ceny nehnuteľnosti. Ide o tzv. skladanú hypotéku, keď hypotekárny úver je v maximálnej povolenej výške 70% a zvyšok tvorí nejaký iný typ úveru, napr. spotrebný. To už je však na samotnom schválení tej ktorej pobočky banky, ktorá poskytuje hypotekárny úver. Riziko vtedy nenesie samotná banka, ale konkrétny šéf hypotekárneho oddelenia. Takže aj tento fakt má za príčinu to, že banky bývajú pri schvaľovaní dosť obozretné oproti minulosti. Ani pri tomto trende sa na Slovensku zatiaľ nijako dramaticky nezvýšila neschopnosť splácať hypotéku aj v čase finančnej krízy. Prevažná časť týchto klientov preferuje klasické panelové byty pred novostavbami, ktorých zastúpenie od západu na východ krajiny dramaticky ubúda. Prípadné schválenie nových podmienok by teda mohlo priniesť umŕtvenie stavebníctva. Ako už bolo spomenuté, nájsť kvalitnú novostavbu za rozumnú cenu napr. na východe republiky je ako hľadať ihlu v kope sena. Situácia by sa prejavila skôr tým, že by ľudia nekupovali v takej miere ako dnes už ani staršie a lacnejšie byty, resp. by dlhšie odďaľovali ich kúpu.
Situácia v Bratislave
Čo sa týka súčasných štatistických čísel o kupujúcich nehnuteľnosť v hlavnom meste, tak tam je situácia trocha iná. V Bratislave totiž kupuje nehnuteľnosť cez hypotekárny úver približne 65 až 70% z celkového počtu záujemcov o vlastné bývanie. Avšak ani v hlavnom meste sa situácia ohľadne schopnosti použiť vlastné finančné zdroje na financovanie nehnuteľnosti príliš nelíši od zvyšku Slovenska. Priemerná výška poskytnutého hypotekárneho úveru sa pohybuje na úrovni 55 až 70% z celkovej ceny nehnuteľnosti. Tieto čísla ovplyvňuje aj fakt, že byty nekupujú len „rodení Bratislavčania“, ale hlavne ľudia ktorí sa sem prisťahovali za prácou. Jednoducho táto skupina zákazníkov si veľké úspory do hlavného mesta nevezie. Okrem toho „mladým rodením Bratislavčanom“ sa o bývanie veľakrát postarali rodičia kúpou ďalšieho bytu v dobách, keď sa predávali za ceny porovnateľné s celým Slovenskom.
Čo sa týka schopnosti kupovať nehnuteľnosť bez využitia hypotekárneho úveru, tzn. iba prostredníctvom vlastných peňazí, tak v Bratislave prevažujú ohľadne záujmu jednoizbové a dvojizbové byty. Pri trojizbových a väčších bytoch už ľudia využívajú hypotekárny úver na 90%.
Čo sa týka lokality, tak nehnuteľnosť „za hotové“ sa kupuje hlavne v Starom Meste, prípadne v širšom centre. V takomto prípade tu už nejde o klasického väčšinového kupujúceho, ale ďaleko nadpriemerne zarábajúceho človeka. Oproti týmto lokalitám stojí napr. taká Petržalka, ako skoro stopercentná typická lokalita pre klientov s hypotekárnymi úvermi. Zaujímavým faktom ohľadne Bratislavy je aj to, že značná časť kupujúcich, aj keď majú potrebnú čiastku na kúpu nehnuteľnosti, aj tak radšej preferuje hypotekárny úver. Je to z toho dôvodu, že nechcú prísť hneď o tak veľkú čiastku peňazí a takto ušetrené eurá si chcú ponechať na iné účely.
Oproti zvyšku Slovenska by prípadné zníženie poskytnutia hypotekárneho úveru na 40% ceny nehnuteľnosti neznamenalo len nižšiu schopnosť kupovať staršie byty, ale prakticky by sa prestali kupovať ešte drahšie novostavby. Niektorí developeri akoby sa tomuto problému vôbec nevenovali a do ponuky sa dostávajú často luxusné novostavby, kde je kvalita v niektorých prípadoch viac ako diskutabilná. Nuž ísť do takejto novostavby a mať 60% vlastných zdrojov je priam nelogické. Z týchto novostavieb sa ľahko stanú „pekné neobývané priestory“, ktorých je už aj v dnešných časoch v hlavnom meste viac než dosť.
Samozrejme že všetky novostavby a ich ceny nemôžeme hádzať do jedného vreca. Ak by sme videli prípadnú zmenu maximálnej výšky poskytnutého úveru smerom nadol, tak Bratislava by sa vyhla špekulatívnym kúpam nehnuteľností, ktoré si niektorí ľudia kupovali cez hypotekárny úver iba preto, že si ho mohli vykrývať následným prenájmom, prípadne ešte aj na tom zarobiť.
Za zmienku tiež stojí úvaha, či týmto opatrením nenastane nasledovná situácia: Vznikne tu útlm dopytu po novopostavených bytoch (ktoré, ako sa už vyššie spomínalo, väčšina ľudí teraz rieši cez hypotéku), následne už developeri nebudú motivovaní k výstavbe ďalších bytov, na ktoré pre nízky dopyt budú ťažko dostávať úvery z bánk, následne sa zníži konkurencia medzi developermi. Zvyšní developeri si zvýšia ceny svojich novostavieb a tie si budú môcť dovoliť len vyššie zárobkovo-činné skupiny, navyše keďže nebude konkurencia už ani na kvalitu nebude treba toľko hľadieť (a zopakuje sa situácia spred roku 2006, keď bolo priam pravidlom, že každý novopostavený byt sa začal rozpadať po pol roku obývania). Mimochodom nie sme niekde na chvoste tabuliek v EÚ v počte novodokončených bytov?
Nuž každopádne by pripravované zmeny podľa toho čo chce EK pre svojich občanov pripraviť, môže predznamenať veľké zmeny v hypotekárnej politike tej ktorej finančnej inštitúcie. V súčasnosti je táto snaha EK v teoretickej rovine a vážnejšie sa ňou bude zaoberať až jej nové zloženie. Každopádne ak by zmeny prešli v podobe hypotekárneho úveru v maximálnej výške 40%,mohli by tento „darček” dostať finančné inštitúcie, realitné kancelárie a kupujúci klienti už v roku 2011. Či sa toto „hypotekárne dieťa” narodí a či nie, ukáže čas. Každopádne jedna vec je istá už dnes. Máme priamy dôkaz o tom, ako môže bruselská politika riadne ovplyvniť naše kalkulácie o budúcom bývaní.
Viac sa dozviete v relácii REALITY na TA3
