Novinky v prenájme nehnuteľností
Prenájom nehnuteľností je pre mnohých vlastníkov bytov či rodinných domov celkom slušným vedľajším príjmom do rodinného rozpočtu. Nie je žiadnym tajomstvom, že Slováci sú v tomto ohľadne celkom podnikavým národom. A keďže tam, kde sa dajú zarobiť celkom slušné peniaze, ide akosi ruka v ruke aj časté neplnenie si daňovej povinnosti. Aj kvôli tomuto nešváru pripravilo Daňové riaditeľstvo Slovenskej republiky (DR SR) novinky, ktoré by mali platiť od budúceho roka 2010.
Daňová povinnosť
Daňová povinnosť je slovné spojenie, pri ktorom spozornie snáď každý občan tejto krajiny. Obzvlášť v prípade, ak ide o daňovú povinnosť týkajúcu sa príjmov z prenájmu nehnuteľností. Príjmy majiteľov nehnuteľností tejto oblasti u občanov z roka na rok vzrastajú. Skutočnosť, že prenajímate nehnuteľnosť a máte z nej príjem, musíte ohlásiť na daňovom úrade (DÚ). Táto povinnosť vznikla v septembri 2007 novelou zákona o správe daní a poplatkov. Podľa danej novely sa registrácia na DÚ riadila podľa miestnej príslušnosti. Tá bola totožná s trvalým pobytom prenajímateľa bez ohľadu na to, kde sa prenajatá nehnuteľnosť nachádzala. Registrácia prebiehala prostredníctvom tlačív, ktoré boli k dispozícii na každom DÚ, alebo na internetovej stránke DR SR. Prihlasovanie na DÚ prebiehalo dvoma spôsobmi.
Prihlášku mohol prenajímateľ zaslať poštou, alebo ju mohol osobne doručiť na miestny DÚ. Na jej základe sa fyzická osoba prenajímajúca nehnuteľnosť musela do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom nehnuteľnosť prenajala, registrovať na DÚ. V minulosti využívali občania vo väčšej miere práve druhú možnosť, tzn. osobné prihlásenie. Keďže „generácia prenajímateľov“ mladne, je možné, že sa situácia v budúcnosti obráti, a využívať sa bude prevažne elektronické podanie prihlášky.
Oznamovacia povinnosť vznikala aj v prípade, že nehnuteľnosť prenajímala osoba, ktorá ju mala sama v nájme. Teda jednoducho povedané, nebola jej právoplatným vlastníkom. V prípade povinnosti platby za príjem z prenájmu nehnuteľnosti totiž to nie je rozhodujúce, či je prenajímateľ vlastníkom nehnuteľnosti alebo nie. Registrovať sa zároveň musel aj vlastník bytu alebo nehnuteľnosti, ktorý prenajal nehnuteľnosť podnájomcovi prenajímajúcemu nehnuteľnosť tretej osobe. Ak bol prenajímateľom bytu manželský pár, povinnosť zaregistrovať sa mal ten z manželov, ktorý bol v zmluve uvedený ako prenajímateľ bytu. Teda v prípade, že ak prenajímateľmi boli obaja manželia, povinnosť registrácie sa vzťahovala na oboch. Výnimkou neboli ani zahraniční investori. Oznamovacia povinnosť na príslušnom DÚ sa vzťahovala aj na cudzincov, teda na osoby, ktoré nie sú síce občanmi Slovenskej republiky, ale prenajímali na jej území nehnuteľnosti.
Podľa údajov ktoré nám poskytlo DR SR, v roku 2007 ohlásilo svoju daňovú povinnosť 35.690 daňových subjektov. V roku 2008 sa tento údaj zvýšil na 42.342 daňových subjektov. Uvedené čísla však vychádzajú zo štatistík, kde sa prenajímala celá nehnuteľnosť. Keďže t áto novela z roku 2007 myslela len na prenajímanie celej nehnuteľnosti a nezaoberala sa napr. prenájmom jednej izby v rodinnom dome či byte.
Podstatnú časť tvorí práve skupina občanov, ktorá neprenajíma celú nehnuteľnosť, ale svoju finančnú situáciu si „vylepšuje“ práve podnájom. A to je práve bod, v ktorom čakajú prenajímateľov novinky, ktoré prídu vo forme ďalšej novelizácie zákona o správe daní a poplatkov začiatkom roka 2010.
Stačí aj jedna izba
Podľa hovorcu DR SR Miroslava Dodáka, sa však novelou daňová povinnosť pri prenájme bytového, nebytového priestoru a nehnuteľností nemení. „Zmena podľa novely zákona o správe daní a poplatkov spočíva v registračnej a oznamovacej povinnosti pri prenájme bytových, nebytových priestorov a nehnuteľností, okrem pozemkov. Táto povinnosť sa už vzťahuje aj na osoby, ktoré prenajímajú iba časť bytu, nebytového priestoru, alebo časť nehnuteľnosti okrem pozemku. Znamená to, že registračnú povinnosť budú mať aj fyzické osoby, ktoré prenajímajú izbu v byte. Spomínaná novela bude účinná od 1.1.2010.“
Nuž táto novinka by mala predovšetkým zaujímať klasických vlastníkov bytov, ktorí si svoju finančnú situáciu riešia aj „prichýlením podnájomníka“. Ide predovšetkým o mladé páry, ktorým podnájomník s časti vypĺňa splácanie hypotéky aspoň v jej prvých rokoch, keď ešte nemyslia na založenie vlastnej rodiny. Ďalšou typickou skupinou sú dôchodcovia, kde základným motívom poskytnutia podnájmu je prilepšenie si svojho dôchodku. Práve táto skupina občanov by sa mala dobre oboznámiť s novelou zákona, aby sa po januári 2010 zbytočne nedostala do komplikácií. Ako sa hovorí, neznalosť zákona neospravedlňuje a prípadná pokuta z nenahlásenia týchto príjmov by mohla riadne negatívne ovplyvniť finančnú situáciu mladých párov, či občanov v dôchodkovom veku.
Tá sa totiž pri poskytnutí podnájmu a následnom neoznámení príjmov na DÚ, môže vyšplhať až do výšky 3.319 EUR (99.988 Sk). Základná sadzba pokuty bude začínať pri výške 66,38 EUR (2.000 Sk). Práve mladé rodiny a dôchodcovia by si mali zrátať, ako by sa im obídenie danej novely nemuselo vyplatiť, aj keď by takto „ušetrené peniaze“ mohli z počiatku vyzerať lákavo. Každý prípad bude posudzovaný najmä v závislosti od dĺžky trvania prenajímania a nenahlásenej povinnosti.
Ako to bude vyzerať v praxi?
Odpoveď na otázku je v takomto prípade veľmi jednoduchá. Daň z príjmu za prenájom nehnuteľnosti je u fyzických osôb (FO) splatná do 31. marca nasledujúceho roka, teda v lehote na podanie daňového priznania za príslušné zdaňovacie obdobie. Prenájom nehnuteľnosti FO je v roku 2009 pri splnení zákonných podmienok oslobodený od dane do výšky 894,60 EUR (26.951 Sk). Ak má FO príjem z prenájmu prevyšujúci túto čiastku, do príjmu sa zahrnie len príjem prevyšujúci uvedenú túto sumu. Zdaniteľný príjem zároveň nebude limitovaný veľkosťou vášho rodinného domu či bytu. Takže ak sa rozhodnete, prenajímať jednu izbu napr. v Bratislave za 200 EUR (6.025 Sk) mesačne, tak za prvé štyri mesiace z budúceho roka za poskytnutie podnájmu daň platiť nemusíte. V prípade ostatnej časti Slovenska, kde ceny za podnájom sú nižšie, sa vám táto možnosť môže natiahnuť aj na viac ako pol roka. Čo sa týka termínu nahlásenia sa na DÚ, v prípade ak začnete prenajímať izbu napr. v polovici februára 2010, tak na DÚ sa musíte nahlásiť do konca marca 2010.
Veľa občanov sa v minulosti pri prenájme celej svojej nehnuteľnosti často obracalo na služby realitných kancelárií. Seriózna realitná kancelária im pripravila zmluvu o prenájme nehnuteľnosti a zároveň ich poučila aj o povinnosti zaplatenia daní z príjmov za prenájom. V prípade podnájmu sa situácia trošku mení. Realitné kancelárie ako poradcovia v tomto prípade odpadajú, pretože sa trhu s podnájmami nevenujú. Takže ak sa občan rozhodne prenajímať miestnosť vo svojom rodinnom dome či byte, mal by v prípade nejasností s novelou navštíviť príslušný DÚ.
Kontrola zo strany DÚ
Tieto nové opatrenia z „dielne DR SR“ vychádzajú z toho, že občania pri povinnosti nahlasovania príjmov z prenájmu nehnuteľnosti často krát obchádzali zákon. Práve novela by mala túto situáciu zlepšiť. Podľa Miroslava Dodáka pri zisťovaní príjmov z prenájmu „daňová správa vychádza z poznatkov vlastnej vyhľadávacej činnosti a podnetov občanov a z hľadiska korektného zdaňovania takýchto príjmov je porovnateľná situácia vo všetkých regiónoch Slovenska.“
Čo sa týka samotného preverovania prenájmu s povinnosťou platby za tieto príjmy, medzi časté metódy kontroly býva aj preverovanie inzerátov na webových stránkach, kde majitelia uverejňujú svoje ponuky na prenájom svojej nehnuteľnosti. V tomto pomáhajú DÚ aj realitné kancelárie. V prípade podnájmov DR SR spôsob kontroly nechcelo presnejšie špecifikovať.
Niečo pre prenajímateľa
Vzťah prenajímateľov a podnájomcov prináša na každej strane určité práva, ale aj povinnosti. Takže samotné prenajímanie nie je len o samotnej daňovej povinnosti. Súčasťou tejto problematiky je aj samotné definovanie prenajímateľa a podnájomníka. Základom fungovania tohto vzťahu je predovšetkým jasné definovanie pravidiel. Môžete tak predísť mnohým problémom, ktoré sa pri užívaní bytu alebo nehnuteľnosti môžu vyskytnúť. V prvom rade je dôležité, že majiteľ resp. prenajímateľ nehnuteľnosti má právo kedykoľvek žiadať o prístup do svojej nehnuteľnosti a to najmä za účelom kontroly, či si nájomca plní svoje povinnosti a užíva nehnuteľnosť riadnym spôsobom. Nezabudnúť by ste nemali aj na skutočnosť, v akom stave podnájomca preberá byt a či si bude bežné drobné opravy hradiť sám alebo nie. Ak ste sa dohodli, že podnájomca bude vykonávať drobné opravy a bežnú údržbu bytu na vlastný účet, mal by tak aj robiť. Niekedy sa však môže stať, že tak neurobí ani po výzve samotného prenajímateľa. V tom prípade má plné právo opravy vykonať a vyúčtovať si náklady na preplatenie. Prenajímaný byt musí byť v primeranom stave, teda musí byť spôsobilý na obývanie. Nesmie mať žiadne závady, ktoré by mohli brániť riadnemu užívaniu.
Všetky podmienky a vzťahy by však mali byť presne definované v nájomnej zmluve, tak aby sa predišlo prípadným nedorozumeniam. Samozrejmosťou je, že nájomca môže okrem samotného bytu užívať aj spoločné priestory a zariadenia domu, ktorých poskytovanie je spojené s užívaním bytu.
Nuž trochu iná je situácia v rodinnom dome či byte, kde podnájomca býva spolu s prenajímateľom. Vtedy si majiteľ nehnuteľnosti “správanie podnájomníka” môže skontrolovať prakticky každú chvíľu. Aj takomto prípade by mali byť pravidlá jasné a spísané v zmluve o podnájme. Aj keď v mnohých prípadoch najväčším nedostatkom podnájmu je skôr “psychologický efekt”. Nie vždy si totiž prenajímateľ a podnájomca rozumejú pri spoločnom fungovaní domácnosti. Takže ak si budete vyberať podnájomníka, myslíte aj na túto stránku veci. Urobte si predtým ako niekoho zoberiete do podnájmu niečo ako “prijímací pohovor”. Pripravte si otázky pomocou ktorých zistíte, aké sú napr. návyky vášho potenciálneho spolubývajúceho v domácnosti. Predídete tak mnohým nedorozumeniam, keďže budete nehnuteľnosť užívať spolu. Dohodnúť by ste sa mali najmä na užívaní spoločných priestorov ako sú kuchyňa či kúpeľňa.
Niečo pre podnájomníka
Medzi časté nedorozumenia medzi podnájomníkom a prenajímateľom patria zásahy do samotnej nehnuteľnosti. Každý podnájomník by si mal uvedomiť, že s akýmikoľvek zmenami, prestavbami a rekonštrukciami sa v cudzom byte musí rozlúčiť. Samozrejme že táto situácia vystihuje najmä prenájom celej nehnuteľnosti, ale môže sa vyskytnúť aj pri podnájme. Najmä ak si chce podnájomník “vylepšiť” izbu v ktorej býva. Výnimkou by bola skutočnosť, že by na to mal súhlas od samotného majiteľa, teda prenajímateľa, čo však nie je častou praxou. Ak by sa k tomu dokonca prenajímateľ aj zaviazal, podnájomca by mal právo žiadať od neho náhradu nákladov. Pokiaľ by však iba súhlasil bez akéhokoľvek záväzného súhlasu na úhradu nákladov, mohol by podnájomca po skončení nájmu požadovať protihodnotu toho, o čo sa hodnota nehnuteľnosti zvýšila. Ak by sa aj napriek nesúhlasu majiteľa resp. prenajímateľa rozhodol nájomník realizovať v byte nejakú prestavbu alebo výrazné zmeny, musel by priestory po skončení nájomnej doby vrátiť do pôvodného stavu a to na vlastné náklady. Z toho vyplýva, že na jednej strane nemôže stavebné úpravy bez súhlasu majiteľa realizovať, no zároveň ak chce samotný majiteľ nejaké zmeny uskutočniť, musí s tým súhlasiť aj samotný podnájomca. Pozor si musí dávať aj pri každodennom užívaní bytu, pretože všetky vzniknuté závady a poškodenia, ktoré spôsobí on alebo ľudia, ktorí s ním nehnuteľnosť obývajú, musí na vlastné náklady odstrániť.
Pre spokojnosť oboch strán je dôležité dodržiavať určité pravidlá aj pri platení nájomného. V prvom rade ide o včasné platenie v presne stanovenej výške podľa vopred dohodnutého termínu, ktorý by mal byť ukotvený aj v zmluve. Za oneskorené platby si môže prenajímateľ vyžadovať poplatky za omeškanie. Veľmi dôležitým faktorom je aj dĺžka prenájmu. V prípade prenájmu celej nehnuteľnosti má väčšina majiteľov nehnuteľností záujem o dlhodobý prenájom. Bytové priestory sú zvyčajne prenajímané na obdobie jedného roka. V prípade podnájmov môžu byť lehoty podobné ako pri prenájme celej nehnuteľnosti.
Nuž aj takéto podstatné novinky v oblasti platenia daní prináša koniec kalendárneho roka 2009. Ako sa prejaví novela zákona o správe daní a poplatkov, nám však povedia až štatistické údaje z roku 2010. Každopádne ak rozmýšľate nad prenajatím izby vo svojom rodinnom dome či byte, mali by ste si novelu zákona o správe daní a poplatkov naštudovať čo najskôr, napríklad aj v teplom kresle pri vianočnom stromčeku.