Clanky

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie vlastníckeho práva. V zmysle zákona totiž platí, že pri zmluvnom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa samotné vlastnícke právo nenadobúda momentom podpisu zmluvy (kedy nastávajú iba tzv. obligačné účinky prevodu), ale až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (kedy nastávajú tzv. vecnoprávne účinky prevodu). Inak povedané, kupujúci sa stáva vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti až vtedy, keď príslušný okresný úrad, katastrálny odbor povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Možné spôsoby úhrad kúpnej ceny

V praxi sa možno stretnúť s rôznymi spôsobmi, ako uhradiť kúpnu cenu za prevod nehnuteľnosti. Z pohľadu kupujúceho však niektoré spôsoby úhrady kúpnej ceny predstavujú riziko a iné naopak poskytujú pomerne značnú mieru ochrany. Medzi spomenuté spôsoby úhrady kúpnej ceny môžeme zaradiť najmä:

- platbu hotovosťou,

- platbu prevodom na účet,

- platbu vkladom na účet,

- platbu z vinkulovaného bankového účtu,

- platbu z notárskej alebo inej úschovy,

- platbu z hypotekárneho úveru.

V súvislosti s viacerými možnosťami úhrady kúpnej ceny je tiež potrebné uviesť, že nie je vylúčená ani ich kombinácia. Napríklad pri hypotekárnych úveroch je bežné, že časť kúpnej ceny je uhradená z vlastných prostriedkov kupujúceho (napr. v hotovosti alebo prevodom na účet) a zvyšok je uhradený z hypotekárneho úveru.

To, ako sa nastaví spôsob úhrady kúpnej ceny, závisí predovšetkým na zmluvných stranách kúpnej zmluvy, teda na kupujúcom a predávajúcom. Pritom asi najzásadnejším faktorom, ktorý ovplyvňuje spôsob úhrady kúpnej ceny, je finančná situácia kupujúceho. Pri nastavení spôsobu úhrady kúpnej ceny je však dôležité zachovať správny pomer medzi ochranou kupujúceho na jednej strane a ochranou predávajúceho na strane druhej.

Platba hotovosťou

Platba kúpnej ceny za nehnuteľnosť hotovosťou predstavuje zrejme ten najrizikovejší spôsob úhrady kúpnej ceny, resp. jej časti. V prípade nepredvídateľných problémov totiž môže byť z pohľadu kupujúceho náročné preukázať, či vôbec realizoval hotovostnú platbu. Okrem toho s účinnosťou od 01.01.2013 platí zákonná úprava, ktorá obmedzuje hotovostné platby v tom smere, že limituje maximálnu prípustnú výšku hotovostných platieb. Vo všeobecnosti je pri fyzických osobách – nepodnikateľoch zakázané vykonávať hotovostné platby prevyšujúce sumu 15.000 €, pričom pre ostatné subjekty platí ešte prísnejší všeobecný zákaz, ktorý obmedzuje hotovostné platby prevyšujúce sumu 5.000 €. Hoci porušenie uvedených hotovostných limitov neznamená neplatnosť právneho úkonu (v tomto prípade kúpnej zmluvy), predávajúci a kupujúci sa vystavujú riziku uloženia pokuty až do výšky 10.000 € (pri právnických osobách a fyzických osobách – podnikateľoch až do výšky 150.000 €) za priestupok, ktorého sa poručením spomenutých obmedzení dopustili.

Platba prevodom na účet alebo vkladom na účet

V porovnaní s platbou v hotovosti predstavuje bankový prevod alebo vklad na bankový účet bezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny. Pokiaľ totiž vzniknú akékoľvek nejasnosti ohľadom zrealizovanej úhrady, prostredníctvom bankových dokladov možno transakciu finančných prostriedkov spoľahlivo preukázať.

Spoločným menovateľom pre uvedené spôsoby úhrady kúpnej ceny je potreba správneho (vyváženého) nastavenia splatnosti kúpnej ceny. Nie je totiž optimálne, ak sa kúpna cena uhradí vopred, resp. v čase, keď ešte nie je realizovaný ani len vklad vlastníckeho práva na kataster (napr. pri samotnom podpise kúpnej zmluvy). Z pohľadu kupujúceho je vhodným momentom na vyplatenie kúpnej ceny vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. S takýmto spôsobom úhrady kúpnej ceny však nemusí súhlasiť predávajúci, a preto za akúsi „zlatú strednú cestu“ možno považovať podanie návrhu na vklad, kedy by mohla byť splatná kúpna cena. Optimálne nastavenie splatnosti však závisí predovšetkým od individuálnych okolností každého jedného zmluvného prevodu nehnuteľnosti.

Platba z vinkulovaného bankového účtu alebo z notárskej či inej úschovy

Za najbezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny možno považovať úhradu z vinkulovaného bankového účtu alebo z notárskej úschovy. Z pohľadu potreby preukázateľnosti úhrady sú tieto spôsoby bezpečné, pretože aj o nich by vždy mali existovať relevantné záznamy.

Spoločným znakom pre tieto typy úhrad je viazanie finančných prostriedkov až do momentu, kedy nastanú podmienky na ich uvoľnenie. Takýmito podmienkami môžu byť napr. predloženie potvrdeného návrhu na vklad alebo predloženie listu vlastníctva, na ktorom už kupujúci figuruje ako vlastník. Takéto úhrady predstavujú vyššiu mieru istoty aj pre predávajúceho, ktorý má istotu, že kupujúci disponuje prostriedkami na úhradu kúpnej ceny.

Zároveň je potrebné uviesť, že z finančného hľadiska ide o nákladnejší spôsob úhrady kúpnej ceny, pretože banková vinkulácia, rovnako ako notárska úschova, sú spoplatnené.

Pre úplnosť je v danej súvislosti potrebné uviesť, že úschovy nerealizujú len notári, ale napríklad aj advokáti či realitné kancelárie, ktoré sprostredkovávajú kúpu nehnuteľnosti. V zásade však nemožno vylúčiť ani to, že subjektom realizujúcim úschovu bude úplne iný subjekt (odlišný od spomenutých), ktorý však nemusí byť dôveryhodný, čo opätovne predstavuje zvýšené riziko.

Platba z hypotekárneho úveru

Zrejme najosobitnejším spôsobom úhrady kúpnej ceny je platba z hypotekárneho úveru, pričom aj v tomto prípade ide o bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny. Tento spôsob úhrady je veľmi častý, pretože väčšina kupujúcich nedisponuje dostatočnými prostriedkami na to, aby mohli uhradiť celú kúpnu cenu, v dôsledku čoho si musia zobrať hypotekárny úver.

V tomto prípade banka pomerne výrazne vstupuje do vzťahu medzi kupujúcim a predávajúcim, avšak primárne sa snaží chrániť si vlastné záujmy. Z toho dôvodu je potrebné ešte pred samotným prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vložiť do katastra nehnuteľností aj záložné právo banky. Banka pre predávajúceho neuvoľní finančné prostriedky, ktorými má byť uhradená kúpna cena, skôr, než bude disponovať aspoň potvrdeným návrhom na vklad záložného práva k prevádzanej nehnuteľnosti (nie je však vylúčené, aby sa predávajúci a kupujúci dohodli s bankou aj inak).

Pre platbu z hypotekárneho úveru je teda typické uzatváranie viacerých zmlúv. Prvou zmluvou je zmluva o hypotekárnom úvere uzavretá medzi bankou a kupujúcim. Druhá zmluva je záložná zmluva uzavretá medzi bankou a predávajúcim. Tretia zmluva je samotná kúpna zmluva uzatváraná medzi predávajúcim a kupujúcim.

Pre tento spôsob úhrady je tiež charakteristické to, že samotný kupujúci nedostane prostriedky z hypotekárneho úveru na vlastný účet, nakoľko tieto prostriedky posiela banka priamo na účet predávajúceho.

Záver

Ako už bolo uvedené v úvode, kúpa nehnuteľnosti predstavuje zásadný krok, ktorý pomerne výrazne ovplyvní finančnú, resp. majetkovú situáciu kupujúceho a predávajúceho. Nakoľko v praxi môžu nastať pri prevode nehnuteľnosti rôzne nepredvídateľné komplikácie, je potrebné zvoliť optimálny postup, a to predovšetkým pokiaľ ide o spôsob úhrady kúpnej ceny. Zodpovedným prístupom a optimálnym nastavením zmluvných podmienok možno spomínané komplikácie a riziká značne minimalizovať.

Ceny nehnuteľností všetkých regiónov Slovenska - byty, domy a iné reality

JUDR. MILAN FICEK, advokát

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk

Späť

Bývanie a reality

Skladový systém bez náročnej montáže s použitím kovových regálov do garáže

Možno ste o nich doteraz len počúvali, no nikdy ich v praxi nepoužili, čo je veľká chyba. Kovové regály sú v súčasnej dobe jedným z najpopulárnejších typov úložného riešenia pre vaše skladovacie priestory. Rozmanitosť veľkostí a štýlov oceľových regálov umožňuje množstvo použití v akomkoľvek priestore v domácnosti alebo sklade obchodu, pretože s kovovými regálmi môžete skladovať širšiu škálu položiek bez obmedzenia priestoru potrebného na pohyb. Ak teda máte doma málo miesta a uvažujete o tom, že by ste si do svojej garáže takéto riešenie..

Malá spálňa? Poradíme vám, ako ju zariadiť!

Máte malú spálňu, s ktorej zariadením si neviete rady? Inšpirujte sa našimi tipmi a využite každý centimeter štvorcový. Poslúžia vám na to vstavaná skriňa na mieru, závesné nočné stolíky a posteľ s úložným priestorom. Udržujte poriadok V malej spálni je nevyhnutné udržiavať poriadok a zbaviť sa všetkých nepotrebných vecí, ktoré iba zbytočne zaberajú miesto. Zo všetkého najskôr si preto ujasnite, čo naozaj potrebujete a bez čoho sa v spálni nezaobídete. Možno zistíte, že šatníková skriňa sa vojde do chodby alebo že sa pohodlne vyspíte..

Vonkajšie žalúzie pre tienenie a zníženie hluku v interiéri

Tieniace prvky majú jasnú úlohu - zabrániť slnečným lúčom preniknúť do vášho príbytku. Lenže predokenné žalúzie majú viacero ďalších funkcií, ktoré zaručene oceníte nielen v lete, ale počas celého roka. Vonkajšie tienenie okna dnes dokáže bez najmenších problémov nahradiť klimatizáciu, pretože s ich pomocou a v tej najvyššej kvalite môžu znížiť teplotu v interiéri až o 4 stupne. Tienenie podľa vašich potrieb Vnútorné aj vonkajšie žalúzie majú veľkú výhodu v tom, že umožňujú regulovať osvetlenie v miestnosti. Naklápanie..

Právna poradňa

Nekvalitné zateplenie fasády

Spoluvlastníci prerábame fasádu na dome, na čo sme si objednali stavebnú firmu. Máme s ňou uzatvorenú zmluvu o diele, kde sa uvádza deň, kedy mali začať a kedy odovzdať hotovú robotu. Aj hodnotu a zloženú zálohu. Práca mala byť hotová už pred dvoma týždňami, my však máme dom len oblepený polystyrénom a problém, aby sem robotníci vôbec prišli. Telefonujem im každý deň a oni vždy hovoria, že prídu, čo sa stane len zriedka. Spolumajiteľ firmy, ktorý nám mal dodať plastové okná sa do toho zapojil tiež, bol zhrozený, že v akom stave to máme spravené...

Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Nájomné vzťahy bývajú v praxi značne komplikované, nakoľko účastníci zmluvného vzťahu nedostatočným spôsobom upravili svoje vzájomné vzťahy v súvislosti s nájmom - práva povinnosti. Často zo strany prenajímateľov dochádza k porušeniam zákona ohľadne nájmu, pričom nájomcovia vychádzajú v danom dôsledku skrátka. Vzhľadom na viaceré vaše otázky na danú problematiku, vážení čitatelia, vám poskytujeme náhľad do základných povinností prenajímateľov. Základnou právnou úpravou nájmu je Občiansky zákonník v ust...

Riešenie dedičskej otázky medzi živými a mimo testamentu

Čo je darované, patrí len jednému z manželov Rodinný dom, ktorý podľa vašich slov mal nadobudnúť darovaním počas existencie vášho manželstva manžel, je výlučne jeho majetkom. To, že v darovacej zmluve nefigurujete vy ako manželka, je tým, že darca chcel nehnuteľnosť darovať výlučne manželovi. Veci, ktoré jeden z manželov počas manželstva získal darovaním, príp. dedením, netvoria tak predmet bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Skutočnosť, že predmetnú nehnuteľnosť užívate a obývate, je daná existenciou manželstva, a teda ju užívate z..