Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?


Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.

 

Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie vlastníckeho práva. V zmysle zákona totiž platí, že pri zmluvnom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa samotné vlastnícke právo nenadobúda momentom podpisu zmluvy (kedy nastávajú iba tzv. obligačné účinky prevodu), ale až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (kedy nastávajú tzv. vecnoprávne účinky prevodu). Inak povedané, kupujúci sa stáva vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti až vtedy, keď príslušný okresný úrad, katastrálny odbor povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

 

Možné spôsoby úhrad kúpnej ceny

V praxi sa možno stretnúť s rôznymi spôsobmi, ako uhradiť kúpnu cenu za prevod nehnuteľnosti. Z pohľadu kupujúceho však niektoré spôsoby úhrady kúpnej ceny predstavujú riziko a iné naopak poskytujú pomerne značnú mieru ochrany. Medzi spomenuté spôsoby úhrady kúpnej ceny môžeme zaradiť najmä:

-          platbu hotovosťou,

-          platbu prevodom na účet,

-          platbu vkladom na účet,

-          platbu z vinkulovaného bankového účtu,

-          platbu z notárskej alebo inej úschovy,

-          platbu z hypotekárneho úveru.

V súvislosti s viacerými možnosťami úhrady kúpnej ceny je tiež potrebné uviesť, že nie je vylúčená ani ich kombinácia. Napríklad pri hypotekárnych úveroch je bežné, že časť kúpnej ceny je uhradená z vlastných prostriedkov kupujúceho (napr. v hotovosti alebo prevodom na účet) a zvyšok je uhradený z hypotekárneho úveru.

To, ako sa nastaví spôsob úhrady kúpnej ceny, závisí predovšetkým na zmluvných stranách kúpnej zmluvy, teda na kupujúcom a predávajúcom. Pritom asi najzásadnejším faktorom, ktorý ovplyvňuje spôsob úhrady kúpnej ceny, je finančná situácia kupujúceho. Pri nastavení spôsobu úhrady kúpnej ceny je však dôležité zachovať správny pomer medzi ochranou kupujúceho na jednej strane a ochranou predávajúceho na strane druhej.

 

Platba hotovosťou

Platba kúpnej ceny za nehnuteľnosť hotovosťou predstavuje zrejme ten najrizikovejší spôsob úhrady kúpnej ceny, resp. jej časti. V prípade nepredvídateľných problémov totiž môže byť z pohľadu kupujúceho náročné preukázať, či vôbec realizoval hotovostnú platbu. Okrem toho s účinnosťou od 01.01.2013 platí zákonná úprava, ktorá obmedzuje hotovostné platby v tom smere, že limituje maximálnu prípustnú výšku hotovostných platieb. Vo všeobecnosti je pri fyzických osobách – nepodnikateľoch zakázané vykonávať hotovostné platby prevyšujúce sumu 15.000 €, pričom pre ostatné subjekty platí ešte prísnejší všeobecný zákaz, ktorý obmedzuje hotovostné platby prevyšujúce sumu 5.000 €. Hoci porušenie uvedených hotovostných limitov neznamená neplatnosť právneho úkonu (v tomto prípade kúpnej zmluvy), predávajúci a kupujúci sa vystavujú riziku uloženia pokuty až do výšky 10.000 € (pri právnických osobách a fyzických osobách – podnikateľoch až do výšky 150.000 €) za priestupok, ktorého sa poručením spomenutých obmedzení dopustili.

 

Platba prevodom na účet alebo vkladom na účet

V porovnaní s platbou v hotovosti predstavuje bankový prevod alebo vklad na bankový účet bezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny. Pokiaľ totiž vzniknú akékoľvek nejasnosti ohľadom zrealizovanej úhrady, prostredníctvom bankových dokladov možno transakciu finančných prostriedkov spoľahlivo preukázať.

 

Spoločným menovateľom pre uvedené spôsoby úhrady kúpnej ceny je potreba správneho (vyváženého) nastavenia splatnosti kúpnej ceny. Nie je totiž optimálne, ak sa kúpna cena uhradí vopred, resp. v čase, keď ešte nie je realizovaný ani len vklad vlastníckeho práva na kataster (napr. pri samotnom podpise kúpnej zmluvy). Z pohľadu kupujúceho je vhodným momentom na vyplatenie kúpnej ceny vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. S takýmto spôsobom úhrady kúpnej ceny však nemusí súhlasiť predávajúci, a preto za akúsi „zlatú strednú cestu“ možno považovať podanie návrhu na vklad, kedy by mohla byť splatná kúpna cena. Optimálne nastavenie splatnosti však závisí predovšetkým od individuálnych okolností každého jedného zmluvného prevodu nehnuteľnosti.

 

Platba z vinkulovaného bankového účtu alebo z notárskej či inej úschovy

Za najbezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny možno považovať úhradu z vinkulovaného bankového účtu alebo z notárskej úschovy. Z pohľadu potreby preukázateľnosti úhrady sú tieto spôsoby bezpečné, pretože aj o nich by vždy mali existovať relevantné záznamy.

Spoločným znakom pre tieto typy úhrad je viazanie finančných prostriedkov až do momentu, kedy nastanú podmienky na ich uvoľnenie. Takýmito podmienkami môžu byť napr. predloženie potvrdeného návrhu na vklad alebo predloženie listu vlastníctva, na ktorom už kupujúci figuruje ako vlastník. Takéto úhrady predstavujú vyššiu mieru istoty aj pre predávajúceho, ktorý má istotu, že kupujúci disponuje prostriedkami na úhradu kúpnej ceny.

Zároveň je potrebné uviesť, že z finančného hľadiska ide o nákladnejší spôsob úhrady kúpnej ceny, pretože banková vinkulácia, rovnako ako notárska úschova, sú spoplatnené.

Pre úplnosť je v danej súvislosti potrebné uviesť, že úschovy nerealizujú len notári, ale napríklad aj advokáti či realitné kancelárie, ktoré sprostredkovávajú kúpu nehnuteľnosti. V zásade však nemožno vylúčiť ani to, že subjektom realizujúcim úschovu bude úplne iný subjekt (odlišný od spomenutých), ktorý však nemusí byť dôveryhodný, čo opätovne predstavuje zvýšené riziko.

 

Platba z hypotekárneho úveru

Zrejme najosobitnejším spôsobom úhrady kúpnej ceny je platba z hypotekárneho úveru, pričom aj v tomto prípade ide o bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny. Tento spôsob úhrady je veľmi častý, pretože väčšina kupujúcich nedisponuje dostatočnými prostriedkami na to, aby mohli uhradiť celú kúpnu cenu, v dôsledku čoho si musia zobrať hypotekárny úver.

V tomto prípade banka pomerne výrazne vstupuje do vzťahu medzi kupujúcim a predávajúcim, avšak primárne sa snaží chrániť si vlastné záujmy. Z toho dôvodu je potrebné ešte pred samotným prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vložiť do katastra nehnuteľností aj záložné právo banky. Banka pre predávajúceho neuvoľní finančné prostriedky, ktorými má byť uhradená kúpna cena, skôr, než bude disponovať aspoň potvrdeným návrhom na vklad záložného práva k prevádzanej nehnuteľnosti (nie je však vylúčené, aby sa predávajúci a kupujúci dohodli s bankou aj inak).

Pre platbu z hypotekárneho úveru je teda typické uzatváranie viacerých zmlúv. Prvou zmluvou je zmluva o hypotekárnom úvere uzavretá medzi bankou a kupujúcim. Druhá zmluva je záložná zmluva uzavretá medzi bankou a predávajúcim. Tretia zmluva je samotná kúpna zmluva uzatváraná medzi predávajúcim a kupujúcim.

Pre tento spôsob úhrady je tiež charakteristické to, že samotný kupujúci nedostane prostriedky z hypotekárneho úveru na vlastný účet, nakoľko tieto prostriedky posiela banka priamo na účet predávajúceho.

 

Záver

Ako už bolo uvedené v úvode, kúpa nehnuteľnosti predstavuje zásadný krok, ktorý pomerne výrazne ovplyvní finančnú, resp. majetkovú situáciu kupujúceho a predávajúceho. Nakoľko v praxi môžu nastať pri prevode nehnuteľnosti rôzne nepredvídateľné komplikácie, je potrebné zvoliť optimálny postup, a to predovšetkým pokiaľ ide o spôsob úhrady kúpnej ceny. Zodpovedným prístupom a optimálnym nastavením zmluvných podmienok možno spomínané komplikácie a riziká značne minimalizovať.


Ceny nehnuteľností všetkých regiónov Slovenska - byty, domy a iné reality


JUDR. MILAN FICEK, advokát

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk


Späť

Daňová povinnosť pri prenajímaní nehnuteľností Daňová povinnosť pri prenajímaní nehnuteľností

Povinnosť registrácieVýnimky oznamovacej povinnostiRegistrácia na daňovom úradeBytová politikaPráva a povinnostiPovinnosti voči stavebnému bytovému družstvu     Prenajímanie nehnuteľností každého druhu sa môže za určitých podmienok stať výhodným biznisom. Najmä ak ide o ľudí, ktorý prenajímajú už nadobudnutú nehnuteľnosť, a nie sú zaťažení splácaním hypotéky alebo iných dlhov. V poslednej dobe sa objavil trend rýchleho nákupu nehnuteľnosti a jej  následného prenajímaniu a to najmä v prípade bytov.      Takýto spôsob môže byť pre niektorých..

Strecha na váš dom Strecha na váš dom

 „Už kedysi známy češký spevák Karel Gott spieval pieseň s názvom Mám rozprávkový dom. Základom dobrého domu, v ktorom by sa cítili ako v rozprávke, nestačí mať len pevné základy či steny z dobrého muriva. Veľmi dôležitým faktorom k spokojnosti patrí aj dobrá strecha. Pri širokej ponuke tvarou striech, plášťou a strešných krytín na trhu sa vynára otázka, ktorú z nich si vybrať, keďže rozhodujú záujmy majiteľa či veľkosť investície ktorú sme pre dobrú strechu ochotní obetovať.“ Kompletné strešné systémy sú v dnešnej dobe vyvinuté..

Poplašné systémy a zabezpečovacie zariadenia Poplašné systémy a zabezpečovacie zariadenia

 Uvažujme ako zlodejFaktory ovplyvňujúce rozhodnutie vlamačovTakže ako sa chrániť?DvereZámokOkná a zasklené plochyPoplašné systémyDelenie poplašných systémovMagnetické poplašné zariadenie Ľudskou prirodzenosťou je potreba chrániť seba, svojich najbližších a svoj majetok od nepamäti a na to využíva dodnes všetky svoje dostupné možnosti. V dnešných časoch je dôležitejšie krízovým situáciám predchádzať, ako ich riešiť a ľudia sa zaoberajú svojou ochranou o väčšej miere než v minulosti. Týka sa to aj bezpečnosti jednotlivcov a rodín a zabezpečenia..

Konanie v rozpore s dobrými mravmi Konanie v rozpore s dobrými mravmi

Obraciam sa na vás s prosbou o radu. Pred 30 rokmi svokrovci vybudovali dom u rodičov na pozemku. Dostali 8 árov. Ale vchodovú bránu postavili na vedľajšej parcele, ktorá patrila rodičom môjho svokra. Po smrti svokrovcov a ich rodičov, brat môjho svokra si dal všetko prepísať na seba takže aj tu parcelu kde bola brána. Chceli sme tu parcelu odkúpiť, ale nám to nepredal. Predal to úplne cudzím ľuďom aj s rodičovským domom cca 27 árov. A vtedy nastal problém podľa nového výmeru hranica pozemku je 1,5 m od nášho domu. Takže nemáme vchodovú bránu a ani miesto nato..

Exekúcia vyprataním nehnuteľnosti Exekúcia vyprataním nehnuteľnosti

V poslednom čísle Kompletného trhu nehnuteľností sme sa zaoberali otázkou nedotknuteľnosti obydlia, domovej slobody. Ako bolo už uvedené, nedotknuteľnosť obydlia nie je absolútna a jedným zo zákonom prípustných obmedzení tejto nedotknuteľnosti je napr. inštitút vypratania nehnuteľnosti. Mnohé médiá v súčasnosti prinášajú správy o tzv. deložovaní neplatičov, vyprataní bytov dlžníkov, ktorí neboli schopní zaplatiť svoje pôžičky včas a pod. V každom smere ide o závažný zásah ovplyvňujúci život občana. Exekúciu vykonáva exekútor, ktorý je..

Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Povinnosť prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo obvyklé užívanie Uvedená povinnosť prenajímateľa je upravená v § 664 OZ. K odovzdaniu predmetu nájmu nájomcovi by malo dôjsť v jeho celistvosti, teda naraz a s príslušenstvom veci. V súvislosti s nájmom bytov je osobitná právna úprava obsiahnutá v § 687 ods. 1 OZ. Pokiaľ by nedošlo k odovzdaniu predmetu nájmu, mnohí si myslia, že tým sa stáva nájomná zmluva neplatnou. Opak je však pravdou - neodovzdanie veci nespôsobuje neplatnosť nájomnej zmluvy. Ak nájomná..

Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008 Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008

Skoro každého, ktorý či už má byt alebo si ho ešte len plánuje obstarať, zaujíma vývoj cien bytov a hlavne prognóza do budúcnosti. Prvé sa dá ukázať na základe zozbieraných údajov, druhé sa dá v súčasnosti len veľmi obtiažne predpovedať.Pozrime sa teda, čo sa na trhu s bratislavskými bytmi dialo od januára 2008 po čiastočnom cca mesačnom (vianočnom) útlme, ktorý nastal po zatiaľ najväčšom realitnom boome na Slovensku v jeseni 2007, kedy boli ceny za meter štvorcový starých bytov v hlavnom meste drahšie ako ceny za meter štvorcový v novostavbách.Realitný..

Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky

Mnoho ľudí vie ako hypotéka funguje, ale pre prípadnú menšinu si zhrnieme základné informácie, ktoré by mohli byť pre každého zaujímavé a obohacujúce. Keď sa rozhodneme zainvestovať a kúpiť si konečne vlastné bývanie.... dom alebo byt, často a teda väčšinou nemáme dostatok financií na to, kúpiť si nehnuteľnosť za vlastné úspory. (Ak teda nesporíme už dvadsať rokov...) V takých chvíľach sa ponúka hypotéka. Tá ale uhrádza iba určité percento hodnoty domácnosti. V dnešných dňoch to je okolo osemdesiatich percent..

Financovanie prác na bytovke domu Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..