Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?


Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.

 

Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie vlastníckeho práva. V zmysle zákona totiž platí, že pri zmluvnom prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti sa samotné vlastnícke právo nenadobúda momentom podpisu zmluvy (kedy nastávajú iba tzv. obligačné účinky prevodu), ale až vkladom vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (kedy nastávajú tzv. vecnoprávne účinky prevodu). Inak povedané, kupujúci sa stáva vlastníkom kupovanej nehnuteľnosti až vtedy, keď príslušný okresný úrad, katastrálny odbor povolí vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

 

Možné spôsoby úhrad kúpnej ceny

V praxi sa možno stretnúť s rôznymi spôsobmi, ako uhradiť kúpnu cenu za prevod nehnuteľnosti. Z pohľadu kupujúceho však niektoré spôsoby úhrady kúpnej ceny predstavujú riziko a iné naopak poskytujú pomerne značnú mieru ochrany. Medzi spomenuté spôsoby úhrady kúpnej ceny môžeme zaradiť najmä:

-          platbu hotovosťou,

-          platbu prevodom na účet,

-          platbu vkladom na účet,

-          platbu z vinkulovaného bankového účtu,

-          platbu z notárskej alebo inej úschovy,

-          platbu z hypotekárneho úveru.

V súvislosti s viacerými možnosťami úhrady kúpnej ceny je tiež potrebné uviesť, že nie je vylúčená ani ich kombinácia. Napríklad pri hypotekárnych úveroch je bežné, že časť kúpnej ceny je uhradená z vlastných prostriedkov kupujúceho (napr. v hotovosti alebo prevodom na účet) a zvyšok je uhradený z hypotekárneho úveru.

To, ako sa nastaví spôsob úhrady kúpnej ceny, závisí predovšetkým na zmluvných stranách kúpnej zmluvy, teda na kupujúcom a predávajúcom. Pritom asi najzásadnejším faktorom, ktorý ovplyvňuje spôsob úhrady kúpnej ceny, je finančná situácia kupujúceho. Pri nastavení spôsobu úhrady kúpnej ceny je však dôležité zachovať správny pomer medzi ochranou kupujúceho na jednej strane a ochranou predávajúceho na strane druhej.

 

Platba hotovosťou

Platba kúpnej ceny za nehnuteľnosť hotovosťou predstavuje zrejme ten najrizikovejší spôsob úhrady kúpnej ceny, resp. jej časti. V prípade nepredvídateľných problémov totiž môže byť z pohľadu kupujúceho náročné preukázať, či vôbec realizoval hotovostnú platbu. Okrem toho s účinnosťou od 01.01.2013 platí zákonná úprava, ktorá obmedzuje hotovostné platby v tom smere, že limituje maximálnu prípustnú výšku hotovostných platieb. Vo všeobecnosti je pri fyzických osobách – nepodnikateľoch zakázané vykonávať hotovostné platby prevyšujúce sumu 15.000 €, pričom pre ostatné subjekty platí ešte prísnejší všeobecný zákaz, ktorý obmedzuje hotovostné platby prevyšujúce sumu 5.000 €. Hoci porušenie uvedených hotovostných limitov neznamená neplatnosť právneho úkonu (v tomto prípade kúpnej zmluvy), predávajúci a kupujúci sa vystavujú riziku uloženia pokuty až do výšky 10.000 € (pri právnických osobách a fyzických osobách – podnikateľoch až do výšky 150.000 €) za priestupok, ktorého sa poručením spomenutých obmedzení dopustili.

 

Platba prevodom na účet alebo vkladom na účet

V porovnaní s platbou v hotovosti predstavuje bankový prevod alebo vklad na bankový účet bezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny. Pokiaľ totiž vzniknú akékoľvek nejasnosti ohľadom zrealizovanej úhrady, prostredníctvom bankových dokladov možno transakciu finančných prostriedkov spoľahlivo preukázať.

 

Spoločným menovateľom pre uvedené spôsoby úhrady kúpnej ceny je potreba správneho (vyváženého) nastavenia splatnosti kúpnej ceny. Nie je totiž optimálne, ak sa kúpna cena uhradí vopred, resp. v čase, keď ešte nie je realizovaný ani len vklad vlastníckeho práva na kataster (napr. pri samotnom podpise kúpnej zmluvy). Z pohľadu kupujúceho je vhodným momentom na vyplatenie kúpnej ceny vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. S takýmto spôsobom úhrady kúpnej ceny však nemusí súhlasiť predávajúci, a preto za akúsi „zlatú strednú cestu“ možno považovať podanie návrhu na vklad, kedy by mohla byť splatná kúpna cena. Optimálne nastavenie splatnosti však závisí predovšetkým od individuálnych okolností každého jedného zmluvného prevodu nehnuteľnosti.

 

Platba z vinkulovaného bankového účtu alebo z notárskej či inej úschovy

Za najbezpečnejší spôsob úhrady kúpnej ceny možno považovať úhradu z vinkulovaného bankového účtu alebo z notárskej úschovy. Z pohľadu potreby preukázateľnosti úhrady sú tieto spôsoby bezpečné, pretože aj o nich by vždy mali existovať relevantné záznamy.

Spoločným znakom pre tieto typy úhrad je viazanie finančných prostriedkov až do momentu, kedy nastanú podmienky na ich uvoľnenie. Takýmito podmienkami môžu byť napr. predloženie potvrdeného návrhu na vklad alebo predloženie listu vlastníctva, na ktorom už kupujúci figuruje ako vlastník. Takéto úhrady predstavujú vyššiu mieru istoty aj pre predávajúceho, ktorý má istotu, že kupujúci disponuje prostriedkami na úhradu kúpnej ceny.

Zároveň je potrebné uviesť, že z finančného hľadiska ide o nákladnejší spôsob úhrady kúpnej ceny, pretože banková vinkulácia, rovnako ako notárska úschova, sú spoplatnené.

Pre úplnosť je v danej súvislosti potrebné uviesť, že úschovy nerealizujú len notári, ale napríklad aj advokáti či realitné kancelárie, ktoré sprostredkovávajú kúpu nehnuteľnosti. V zásade však nemožno vylúčiť ani to, že subjektom realizujúcim úschovu bude úplne iný subjekt (odlišný od spomenutých), ktorý však nemusí byť dôveryhodný, čo opätovne predstavuje zvýšené riziko.

 

Platba z hypotekárneho úveru

Zrejme najosobitnejším spôsobom úhrady kúpnej ceny je platba z hypotekárneho úveru, pričom aj v tomto prípade ide o bezpečný spôsob úhrady kúpnej ceny. Tento spôsob úhrady je veľmi častý, pretože väčšina kupujúcich nedisponuje dostatočnými prostriedkami na to, aby mohli uhradiť celú kúpnu cenu, v dôsledku čoho si musia zobrať hypotekárny úver.

V tomto prípade banka pomerne výrazne vstupuje do vzťahu medzi kupujúcim a predávajúcim, avšak primárne sa snaží chrániť si vlastné záujmy. Z toho dôvodu je potrebné ešte pred samotným prevodom vlastníckeho práva k nehnuteľnosti vložiť do katastra nehnuteľností aj záložné právo banky. Banka pre predávajúceho neuvoľní finančné prostriedky, ktorými má byť uhradená kúpna cena, skôr, než bude disponovať aspoň potvrdeným návrhom na vklad záložného práva k prevádzanej nehnuteľnosti (nie je však vylúčené, aby sa predávajúci a kupujúci dohodli s bankou aj inak).

Pre platbu z hypotekárneho úveru je teda typické uzatváranie viacerých zmlúv. Prvou zmluvou je zmluva o hypotekárnom úvere uzavretá medzi bankou a kupujúcim. Druhá zmluva je záložná zmluva uzavretá medzi bankou a predávajúcim. Tretia zmluva je samotná kúpna zmluva uzatváraná medzi predávajúcim a kupujúcim.

Pre tento spôsob úhrady je tiež charakteristické to, že samotný kupujúci nedostane prostriedky z hypotekárneho úveru na vlastný účet, nakoľko tieto prostriedky posiela banka priamo na účet predávajúceho.

 

Záver

Ako už bolo uvedené v úvode, kúpa nehnuteľnosti predstavuje zásadný krok, ktorý pomerne výrazne ovplyvní finančnú, resp. majetkovú situáciu kupujúceho a predávajúceho. Nakoľko v praxi môžu nastať pri prevode nehnuteľnosti rôzne nepredvídateľné komplikácie, je potrebné zvoliť optimálny postup, a to predovšetkým pokiaľ ide o spôsob úhrady kúpnej ceny. Zodpovedným prístupom a optimálnym nastavením zmluvných podmienok možno spomínané komplikácie a riziká značne minimalizovať.


Ceny nehnuteľností všetkých regiónov Slovenska - byty, domy a iné reality


JUDR. MILAN FICEK, advokát

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk


Späť

Systémové omietky Ytong hrejú a chránia pred hlukom aj plesňami Systémové omietky Ytong hrejú a chránia pred hlukom aj plesňami

Jednou z prednostívnútorných vápennocementových omietok Ytong je skutočnosť, že zlepšujú tepelnoizolačné vlastnosti stien. Navyše vďaka vysokej paropriepustnosti znižujú riziko vzniku plesní. Pri práci s nimi realizačná firma alebo stavebník ocenia aj ľahké spracovanie, vysokú výdatnosť a pevnosť. Tieto omietky dokonale ladia s priedušnosťou muriva Ytong a Silka. Užívatelia domu či bytu potešia ich dobré tepelnoizolačné vlastnosti: (tepelný odpor λ10 s hodnotou 0, 13 W/m.K). Tie im dodáva špeciálna ľahčená zložka z recyklovaného skla. Vďaka..

Výmena obkladu kúpeľne: Potrebujem aj papier alebo mi stačí len kladivo? Výmena obkladu kúpeľne: Potrebujem aj papier alebo mi stačí len kladivo?

Predstavte si, že vaša kúpeľňa je ako operná diva. Zvonku možno pôsobí nenápadne, ale vo svojom vnútri skrýva drámu vodných árií, parných recitálov a voňavých duetov s mydlom, pričom obklad je jej trblietavý kostým. No čo ak sa rozhodnete tieto šaty vymeniť? Musíte to hlásiť stavebnému úradu? Alebo len susedovi, ktorého omietka možno zdieľa rovnakú nosnú stenu? Ak výmena obkladu nemení nosné konštrukcie, nezasahuje do spoločných častí domu a nemeníte dispozíciu bytu (napríklad búraním steny, aby ste mohli mať vaňu veľkú ako bazén),..

Realitné kancelárie na Slovensku Realitné kancelárie na Slovensku

Založenie realitnej kancelárie Výber realitnej kancelárie Serióznosť realitných maklérovNa čo si dať pozorRozhodli ste sa predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, ale neviete ako na to? Nemáte skúsenosti a ani prehľad na trhu s nehnuteľnosťami? Neostáva vám teda nič iné iba sa spoľahnúť na realitnú kanceláriu, ktorá vám určite ochotne poradí a pomôže s predajom vašej nehnuteľnosti. Samozrejme, musíte počítať s tým, že táto pomoc vás bude niečo aj stáť. Realitné kancelárie majú viac skúseností s predajom a súvisiacou administratívou ako bežný človek,..

K právnej úprave nájmu nebytových priestorov a zánik nájmu

Ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon. (rozsudok Najvyššieho súdu SR č. k. Cdo 3/1997) Skutkový stav prípadu Prenajímateľ a nájomca v roku 1992 uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov na dobu piatich rokov s tým, že si dojednali vzájomné..

Úprava predkupného práva pri prevode nehnuteľností

Pojem „predkupné právo“Jedným z oprávnení vlastníka veci a teda aj nehnuteľnosti je právo nakladať s vecou. Vlastník môže s vecou disponovať - napr. vec užívať alebo aj previesť na iného. V prípade, ak vec vlastnia viaceré osoby, hovoríme o vzniku podielového spoluvlastníctva, v prípade manželov ide o bezpodielové spoluvlastníctvo manželov.Kým dispozičné oprávnenie nakladať so spoločnou nehnuteľnosťou prislúcha všetkým spoluvlastníkom spoločne, právo disponovať so svojím podielom na nehnuteľnosti prislúcha každému spoluvlastníkovi samostatne.Ak..

Prevod nehnuteľnosti na základe dedenia

V súvislosti s problematikou prechodu a prevodu nehnuteľností, najmä na základe dedenia, je nutné ozrejmiť teoretické pojmy niektorých základných ustanovení Občianskeho zákonníka, s ktorými sa v konkrétnych prípadoch každodenného života stretávame. V zásade sa dedičstvo nadobúda okamihom smrti poručiteľa § 406. Odvtedy môžu dedičia s dedičstvom zásadne nakladať. V tejto dispozičnej voľnosti sú však obmedzení tým, že na každé nakladanie z dedičstvom, ktoré presahuje rámec obvyklého hospodárenia, potrebujú súhlas súdu, a to až do skončenia..

Lízing nehnuteľností

Čo to vlastne je?ZačiatkyOdlišnosti od ostatných lízingových foriemAko to funguje v praxi.Výhoda pre firmyPrečo sa oplatí lízing nehnuteľnostíČo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?Produkty slovenských lízingových spoločnostíFinančný a operatívny lízingZhrnutie Skutočnosťou už aj na Slovensku je, že lízingové spoločnosti zarábajú peniaze na nehnuteľnostiach. Postup je absolútne totožný s lízingom napríklad áut. Zákazník nemá, alebo z rozličných dôvodov nechce poskytnúť celú sumu za kupovaný produkt a tak ho spoločnosť kúpi za neho a postupne..

Hypotekárny úver na nehnuteľnosť I. - financovanie a registrácia

     Jedným z najčastejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Hypotekárny úver je využívaný na riešenie otázky bývania v prípade, že záujemca o kúpu napr. bytu nedisponuje dostatočnou finančnou hotovosťou. Účelom záložného práva (z lat. hypotheca) je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo. Z toho dôvodu existencia záložného práva je závislá od existencie pohľadávky, ktorú zabezpečuje. V prvom rade predstavuje donútenie dlžníka, aby splnil svoj záväzok a v prípade, že záväzok nie je riadne..

Kúpa nehnutelnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom na nehnuteľnosti?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnutelnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.