K právnej úprave nájmu nebytových priestorov a zánik nájmu

Ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon. (rozsudok Najvyššieho súdu SR č. k. Cdo 3/1997)

Skutkový stav prípadu

Prenajímateľ a nájomca v roku 1992 uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov na dobu piatich rokov s tým, že si dojednali vzájomné práva a povinnosti z nájomného vzťahu odchylne od zákonnej úpravy tak, že nájomca prebral priestory v existujúcom stave s tým, že ich úpravu na účel užívania vykoná sám na vlastné náklady a tiež sa zaviazal uhrádzať náklady spojené s obvyklým užívaním a bežnou údržbou, bez zbytočného odkladu nahlásiť potrebu väčších opráv prenajímateľovi a umožniť mu vykonanie nutných opráv. Rok po založení nájomného vzťahu došlo zo strany dodávateľa elektrickej energie k odpojeniu prívodu elektrickej energie a elektromeru v nebytovom priestore z dôvodu vadnej elektroinštalácie. Nájomca skutočnosť oznámil prenajímateľovi a vyzval ho na vykonanie opravy, pretože nemôže priestory užívať a zároveň mu oznámil, že prestáva platiť nájomné do doby odstránenia závad. Prenajímateľ predložil nájomcovi návrh, aby si zabezpečil práce súvisiace s inštaláciou elektrickej prípojky na vlastné náklady a po predložení faktúr za vykonané práce mu prenajímateľ vynaložené náklady odpočíta z nájomného. Nájomca s návrhom nesúhlasil, pretože podľa odhadu znalca by tieto náklady činili cca. 300.000 Sk. Prenajímateľ napokon nájomcovi doručil výpoveď podľa § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa tohto zákonného ustanovenia prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.

Nájomca s výpoveďou z nájmu nesúhlasil a obrátil sa na súd, ktorý v prvom stupni rozsudkom určil, že výpoveď nájmu nebytového priestoru zo strany prenajímateľa je neplatná. Svoje rozhodnutie odôvodnil tým, že zo strany nájomcu nedošlo k porušeniu povinnosti v zmysle § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb., ďalej preto, že v dôsledku odpojenia prípojky elektrickej energie do objektu sa tento stal neužívateľným, takže nájomca nájomné nemusel platiť.

Odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa tak, že návrh nájomcu na určenie neplatnosti výpovede z nájmu zamietol. Odvolací súd dospel k záveru, že nemožnosť užívania objektu z dôvodu nevyhovujúcej elektroinštalácie neoprávňovala nájomcu neplatiť nájomné. Ak si prenajímateľ riadne neplnil svoje povinnosti, z ktorého dôvodu nájomca mohol, prípadne môže užívať nebytové priestory iba obmedzene, mal možnosť v zmysle § 8 zákona č. 116/1990 Zb. uplatniť si primeranú zľavu z nájomného. Keďže nájomca o zľavu nepožiadal a len prestal platiť nájomné, odporca podľa mylného názoru odvolacieho súdu platne vypovedal zmluvu o nájme nebytových priestorov podľa § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb.

Je nevyhnutné poukázať na skutočnosť, že pokiaľ zákon č. 116/1990 Zb., ako špeciálna úprava neupravuje situáciu, kedy nájomca nemôže prenajatý priestor vôbec užívať, teda ani obmedzene, odvolací súd by mal aplikovať normu všeobecnú, teda ust. § 673 Občianskeho zákonníka, ktorý vo všeobecnosti pripúšťa aj možnosť neplatenia nájomného v prípade, že predmet nájmu pre jeho vady nemožno užívať. Nájomca argumentoval, že pokiaľ v súdnom konaní bolo spoľahlivo preukázané, že ani obmedzené užívanie nebytových priestorov nebolo možné, podmienky aplikácie ust. § 673 Občianskeho zákonníka splnil, a teda výpoveď z nájmu daná prenajímateľom by mala byť neplatná.

Úprava podľa Občianskeho zákonníka a dovolanie

Podľa ust. § 673 Občianskeho zákonníka, nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať spôsobom dohodnutým alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci, alebo ak nemohol z uvedených príčin pri nájme poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov docieliť žiadny výnos.

Cit. zákonné ustanovenie teda predstavuje úpravu, ktorá za určitých podmienok zakladá zbavenie nájomcu povinnosti platiť nájomné. Pritom vady veci nemusia byť takého druhu, aby mali za následok úplnú nemožnosť užívania veci. V prípade sporu je na nájomcovi, aby preukázal, že tu sú podmienky pre použitie § 673 Občianskeho zákonníka.

Nájomca podal proti rozhodnutiu odvolacieho súdu dovolanie. Jedným z dôvodov, kedy možno podať proti právoplatnému rozhodnutiu súdu dovolanie ako mimoriadny opravný prostriedok, je, že súdne rozhodnutie spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Nesprávnym právnym posúdením veci je aj omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O mylnú aplikáciu právnych predpisov ide v prípade, ak súd použil iný právny predpis, než ktorý mal správne použiť alebo aplikoval síce správny právny predpis, ale nesprávne ho vyložil.

Najvyšší súd Slovenskej republiky ako dovolací súd preskúmal napadnuté rozhodnutie odvolacieho súdu a dospel k záveru, že dovolanie podané nájomcom je dôvodné.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Späť

Interiér a nábytok

Nábytok a samotné zariadenie interiéru azda najvýraznejšie hovorí o povahe a osobnosti majiteľa domu. Je dôležité dobre sa rozhodnúť, ktoré materiály použijeme, aký bude výber farieb a konečné rozmiestnenie vecí. Častokrát bojujeme aj s rozhodnutím, či je výhodnejšie pri zariaďovaní svojho príbytku zakúpiť hotový nábytok priamo v predajni a prispôsobovať ho do svojich misetností postupne, alebo si ho dať urobiť na mieru. Nie sú to jednoduché otázky, preto je nutné sústredenie, aby ste mali vo svojom dome pocit pokoja a pohody.Materiály na výrobu nábytkuVšetci..

Požiarna ochrana

Množstvo požiarov aj napriek zväčšujúcej sa populačnej uvedomelosti a novodobým protipožiarnym systémom neustále stagnuje, nedarí sa znížiť ich počet. Ohňa sa odpradávna ľudia báli, nieto ešte v spojení s príbytkom. Od zaklínania domov pred týmto nemilým hosťom sme prešli prudkým technologickým pokrokom. Protipožiarne budovy Na bezpečnosť a ochranu proti požiarom sa musí dbať nielen pri využívaní už hotových stavieb. Zhodný podiel zodpovednosti majú aj projektanti a stavebníci. Stavba sa už v počiatkoch jej realizácie z hľadiska požiarnej..

Klimatizácia vo výškových budovách

V dnešnej dobe už nie je klimatizácia žiadnym luxusom, práve naopak, stala sa neoddeliteľnou výbavou našich domov, bytov, či pracovísk. Počas horúcich letných dní, prináša osvieženie, prevetrá miestnosť a dlhodobo udržiava chladnejšie prostredie. V zime naopak dokáže udržať stabilnú teplotu vzduchu v miestnosti. Len málokto si však uvedomuje, že klimatizácia pomaly pôsobí aj na náš organizmus, čo nemusí byť vždy len prospešné. Senzibilnejší ľudia, môžu citlivo reagovať najmä na veľké teplotné rozdiely, ktoré sa môžu objaviť počas letných horúčav...

Výstavba ihrísk pre deti - ako po novom?

Naša obec disponuje pozemkom, na ktorom by sme chceli obnoviť materskú škôlku, zriadiť detské ihrisko, ktoré by malo byť prístupné pre všetky deti. Ihrisko bude vybudované svojpomocne s pomocou našich obyvateľov, tiež financované zo zbierky. Dostala sa nám informácia, že ihriská musia spĺňať nejaké nové a prísne kritériá, v opačnom prípade by nebolo možné ihrisko pre deti - preliezačky, pieskovisko a pod. sprístupniť deťom. Musí by teda ihrisko vybudované podľa nejakých noriem (napr. kovové), vraj EÚ niečo uzákonila. Ktorý zákon upravuje spôsob výstavby..

Publikácia Nehnuteľnosti

kompletný sprievodca svetom nehnuteľností - na predaj za 27€ s poštovným. Účelom tejto publikácie je poskytnúť čitateľovi kompletný zdroj informácii potrebných pre rozhodovanie pri výbere, kúpe, predaji prenájme nehnuteľnosti, v takom rozsahu, aby bol odborne spôsobilým partnerom a účastníkom transakcie s nehnuteľnosťami. Doporučené využitie je pre všetkých účastníkov trhu s nehnuteľnosťami aj predávajúcich, pri nesprostredkovanom, alebo sprostredkovanom obchodovaní s nehnuteľnosťami, pre záujemcov o výkon realitnej činnosti, pre študentov..

Rodinné spory o byt - bývanie bez právneho dôvodu

 Moji rodičia žijú spolu s mojou staršou sestrou a jej dieťaťom v jednom byte, ktorého vlastníkmi sú rodičia. Keďže nájomné a ostatné poplatky sú pre nich privysoké, rozhodli sa byt vymeniť za iný, kde by boli poplatky nižšie. Moja sestra je tam však prihlásená na trvalý pobyt, avšak neprispieva na domácnosť a vznikli nedoplatky. Sú moji rodičia povinný sestre a jej dieťaťu poskytnúť náhradné ubytovanie? Ďakujem za odpoveď.Izabela R., Prešov Predmetný byt sa nepochybne nachádza v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, teda vašich rodičov. Predpokladám,..

Vývoj cien bytov V Bratislave v roku 2007

Analýza cien bytov v Bratislave sa robila z plnohodnotných 13.410 údajov za obdobie od januára do decembra 2007. Priemerná cena m2 bytu v Sk sa vypočítavala bez výrazných odchýliek narúšajúcich trend. Oddelene sa vypočítavali ceny novostavieb od cien starých bytov, aby sa odhalil ich vplyv na rast cien starých bytov. Graf č.1: Tento graf poukazuje na to, že 34% z celkovej ponuky bytov pripadalo na ponuku novostavieb. Toto malo zákonitý vplyv na vývoj celkovej výslednej ceny, ktorú novostavby ťahali nahor.Graf č.2: Tento graf ukazuje, že najväčší podiel na množstve..

Daň z nehnuteľností

Čo je to daň z nehnuteľností?Vyrubenie daneKto je to daňovník?Predmet daneVýška sadzby daneNovinkyProblematika dane z nehnuteľností je upravená v zákone č.582/2004 Z. z.o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady (ďalej len "zákon"). V podstate sa teda už tri roky zachováva v pôvodnom stave. Každý rok sa ale dejú jemné úpravy.Čo je to daň z nehnuteľností?  Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:daň z pozemkov,daň zo stavieb,a daň z bytov (kam patria pre účely dane i nebytové priestory v bytovom..

Úrokové sadzby pri hypotekárnom úvere

O možnosti ako si zadovážiť bývanie pomocou hypotekárneho úveru (HÚ), sa toho popísalo už veľa. Pri jeho vybavovaní zaujíma klientov tej či onej banky  jedna zo základných veličín výška úrokovej sadzby. Podľa nastavenia jej výšky, môžete na svojom (HÚ) riadne ušetriť, ale pri troche neuváženosti a letmom prebehnutí čísel v letáku propagujúcom hypotekárny produkt aj svoje bývanie riadne preplatiť. Tak či onak, úroková sadzba tvorí základ splácania vášho dlhu, takže jej optimálne nastavenie je pre vás ako klientov obzvlášť dôležité.Tvorba..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.