K právnej úprave nájmu nebytových priestorov a zánik nájmu

Ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon. (rozsudok Najvyššieho súdu SR č. k. Cdo 3/1997)

Skutkový stav prípadu

Prenajímateľ a nájomca v roku 1992 uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov na dobu piatich rokov s tým, že si dojednali vzájomné práva a povinnosti z nájomného vzťahu odchylne od zákonnej úpravy tak, že nájomca prebral priestory v existujúcom stave s tým, že ich úpravu na účel užívania vykoná sám na vlastné náklady a tiež sa zaviazal uhrádzať náklady spojené s obvyklým užívaním a bežnou údržbou, bez zbytočného odkladu nahlásiť potrebu väčších opráv prenajímateľovi a umožniť mu vykonanie nutných opráv. Rok po založení nájomného vzťahu došlo zo strany dodávateľa elektrickej energie k odpojeniu prívodu elektrickej energie a elektromeru v nebytovom priestore z dôvodu vadnej elektroinštalácie. Nájomca skutočnosť oznámil prenajímateľovi a vyzval ho na vykonanie opravy, pretože nemôže priestory užívať a zároveň mu oznámil, že prestáva platiť nájomné do doby odstránenia závad. Prenajímateľ predložil nájomcovi návrh, aby si zabezpečil práce súvisiace s inštaláciou elektrickej prípojky na vlastné náklady a po predložení faktúr za vykonané práce mu prenajímateľ vynaložené náklady odpočíta z nájomného. Nájomca s návrhom nesúhlasil, pretože podľa odhadu znalca by tieto náklady činili cca. 300.000 Sk. Prenajímateľ napokon nájomcovi doručil výpoveď podľa § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa tohto zákonného ustanovenia prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.

Nájomca s výpoveďou z nájmu nesúhlasil a obrátil sa na súd, ktorý v prvom stupni rozsudkom určil, že výpoveď nájmu nebytového priestoru zo strany prenajímateľa je neplatná. Svoje rozhodnutie odôvodnil tým, že zo strany nájomcu nedošlo k porušeniu povinnosti v zmysle § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb., ďalej preto, že v dôsledku odpojenia prípojky elektrickej energie do objektu sa tento stal neužívateľným, takže nájomca nájomné nemusel platiť.

Odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa tak, že návrh nájomcu na určenie neplatnosti výpovede z nájmu zamietol. Odvolací súd dospel k záveru, že nemožnosť užívania objektu z dôvodu nevyhovujúcej elektroinštalácie neoprávňovala nájomcu neplatiť nájomné. Ak si prenajímateľ riadne neplnil svoje povinnosti, z ktorého dôvodu nájomca mohol, prípadne môže užívať nebytové priestory iba obmedzene, mal možnosť v zmysle § 8 zákona č. 116/1990 Zb. uplatniť si primeranú zľavu z nájomného. Keďže nájomca o zľavu nepožiadal a len prestal platiť nájomné, odporca podľa mylného názoru odvolacieho súdu platne vypovedal zmluvu o nájme nebytových priestorov podľa § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb.

Je nevyhnutné poukázať na skutočnosť, že pokiaľ zákon č. 116/1990 Zb., ako špeciálna úprava neupravuje situáciu, kedy nájomca nemôže prenajatý priestor vôbec užívať, teda ani obmedzene, odvolací súd by mal aplikovať normu všeobecnú, teda ust. § 673 Občianskeho zákonníka, ktorý vo všeobecnosti pripúšťa aj možnosť neplatenia nájomného v prípade, že predmet nájmu pre jeho vady nemožno užívať. Nájomca argumentoval, že pokiaľ v súdnom konaní bolo spoľahlivo preukázané, že ani obmedzené užívanie nebytových priestorov nebolo možné, podmienky aplikácie ust. § 673 Občianskeho zákonníka splnil, a teda výpoveď z nájmu daná prenajímateľom by mala byť neplatná.

Úprava podľa Občianskeho zákonníka a dovolanie

Podľa ust. § 673 Občianskeho zákonníka, nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať spôsobom dohodnutým alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci, alebo ak nemohol z uvedených príčin pri nájme poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov docieliť žiadny výnos.

Cit. zákonné ustanovenie teda predstavuje úpravu, ktorá za určitých podmienok zakladá zbavenie nájomcu povinnosti platiť nájomné. Pritom vady veci nemusia byť takého druhu, aby mali za následok úplnú nemožnosť užívania veci. V prípade sporu je na nájomcovi, aby preukázal, že tu sú podmienky pre použitie § 673 Občianskeho zákonníka.

Nájomca podal proti rozhodnutiu odvolacieho súdu dovolanie. Jedným z dôvodov, kedy možno podať proti právoplatnému rozhodnutiu súdu dovolanie ako mimoriadny opravný prostriedok, je, že súdne rozhodnutie spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Nesprávnym právnym posúdením veci je aj omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O mylnú aplikáciu právnych predpisov ide v prípade, ak súd použil iný právny predpis, než ktorý mal správne použiť alebo aplikoval síce správny právny predpis, ale nesprávne ho vyložil.

Najvyšší súd Slovenskej republiky ako dovolací súd preskúmal napadnuté rozhodnutie odvolacieho súdu a dospel k záveru, že dovolanie podané nájomcom je dôvodné.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Späť

Môžu esenciálne oleje zvyšovať kvalitu bývania - nehnutelnosti?

Súvisia nehnutelnosti a aromatické esenciálne oleje? Na prvý pohľad sa zdá, že tieto dva pojmy nemajú nič spoločné, no keď si predstavíte, že byt, dom, či chata, ale aj kancelársky priestor, garáž a pivnica sú miesta, kde sa pohybujú ľudia a trávia v nich prevažnú časť svojho života. Zároveň reality predstavujú významnú časť majetku ich vlastníkov a veľmi dobre uchovávajú svoju hodnotu. Toto všetko sú dôvody uvedomiť si, pri čom všetkom nám môžu napomáhať éterické oleje, tieto vzácne dary prírody, ak poznáme..

Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy. Tento článok dá v tejto súvislosti podrobnú odpoveď na nasledovné otázky:   - Prečo je po uzavretí zmluvy potrebné ešte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelnosti po kúpe nehnuteľnosti? - Čo musí obsahovať návrh na vklad a kam ho podať? - Aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené? (skúsenosti z katastra nehnutelnosti..

Prístupová cesta k nehnutelnosti - predchádzanie problémom ohľadom nehnuteľnosti

Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Bratislava ale aj iné mestá sú toho príkladom. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy,..

Daňová povinnosť pri prenajímaní nehnuteľností

Povinnosť registrácieVýnimky oznamovacej povinnostiRegistrácia na daňovom úradeBytová politikaPráva a povinnostiPovinnosti voči stavebnému bytovému družstvu     Prenajímanie nehnuteľností každého druhu sa môže za určitých podmienok stať výhodným biznisom. Najmä ak ide o ľudí, ktorý prenajímajú už nadobudnutú nehnuteľnosť, a nie sú zaťažení splácaním hypotéky alebo iných dlhov. V poslednej dobe sa objavil trend rýchleho nákupu nehnuteľnosti a jej  následného prenajímaniu a to najmä v prípade bytov.      Takýto spôsob môže byť pre niektorých..

Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode..

Občianska a trestná zodpovednosť za protiprávne obmedzovanie práv užívať nehnuteľnosť

„Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje. Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných a v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckych práv nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.“ (Ústava Slovenskej republiky, článok 20 ods. 1 a 3)  V roku 1993 som uzavrela manželstvo..

Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti? Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti. Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníkaV zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná..

Neplatnosť právneho úkonu v konaní o dedičstve

Sme štyria súrodenci. Naša mama zomrela v roku 2005, kedy prebehlo aj dedičské konanie. Mama ešte za života uzavrela s naším bratom kúpnu zmluvu, ktorou mu predala časť „rodičovského“ domu a časť mu darovala. V zmluve si vyhradila právo doživotného bývania a darovanie podmienila, že ju brat doopatruje a bude sa o ňu starať. Nestalo sa tak, odcestoval na dlhé obdobie do Nemecka a o mamu sa staral náš otec a my. Dokonca brat nezaplatil ani cenu za kúpu domu, ale ako vlastník domu figuruje on. Brat nám zmluvu nechce ukázať, mama nám kúpnu zmluvu tiež odmietala..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych rokoch minulého storočia. Existoval na to dobrý dôvod: odborníci a vrcholoví manažéri predpokladali, že otvorené kancelárske pôdorysy majú tendenciu podporovať spoluprácu medzi zamestnancami, pretože nedostatok fyzických bariér podporuje zvýšenú interakciu. Svetové spoločnosti ako Google či Facebook plne podporujú teóriu open space. Idea sa stala hlavnou filozofiou..

Ceny nehnuteľností

Dom na predaj

Aké sú ceny nehnutelnosti - realitná bublina 2018?

Ako zistiť, či sú nehnuteľnosti nadhodnotené a či kúpou nehnuteľnosti neriskujeme?   Veľmi dobrým zdrojom informácií o tom, či ceny nehnuteľností sú príliš vysoké alebo či sa už nachádzame v oblasti realitnej bubliny a cena za nehnuteľnosť nepredstavuje reálnu hodnotu, ktorú poskytne obytný priestor jej vlastníkovi prostredníctvom možnosti bývania na veľa rokov je kompozitný index, ktorý počíta Národná banka Slovenska.  Ako uvádzajú analytici ÚMS (NBS) ceny nehnuteľností sa v roku 2018 nachádzajú v pásme VZOSTUPU, ďaleko od pásma BUBLINY...