K právnej úprave nájmu nebytových priestorov a zánik nájmu
Ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon. (rozsudok Najvyššieho súdu SR č. k. Cdo 3/1997)
Skutkový stav prípadu
Prenajímateľ a nájomca v roku 1992 uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov na dobu piatich rokov s tým, že si dojednali vzájomné práva a povinnosti z nájomného vzťahu odchylne od zákonnej úpravy tak, že nájomca prebral priestory v existujúcom stave s tým, že ich úpravu na účel užívania vykoná sám na vlastné náklady a tiež sa zaviazal uhrádzať náklady spojené s obvyklým užívaním a bežnou údržbou, bez zbytočného odkladu nahlásiť potrebu väčších opráv prenajímateľovi a umožniť mu vykonanie nutných opráv. Rok po založení nájomného vzťahu došlo zo strany dodávateľa elektrickej energie k odpojeniu prívodu elektrickej energie a elektromeru v nebytovom priestore z dôvodu vadnej elektroinštalácie. Nájomca skutočnosť oznámil prenajímateľovi a vyzval ho na vykonanie opravy, pretože nemôže priestory užívať a zároveň mu oznámil, že prestáva platiť nájomné do doby odstránenia závad. Prenajímateľ predložil nájomcovi návrh, aby si zabezpečil práce súvisiace s inštaláciou elektrickej prípojky na vlastné náklady a po predložení faktúr za vykonané práce mu prenajímateľ vynaložené náklady odpočíta z nájomného. Nájomca s návrhom nesúhlasil, pretože podľa odhadu znalca by tieto náklady činili cca. 300.000 Sk. Prenajímateľ napokon nájomcovi doručil výpoveď podľa § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa tohto zákonného ustanovenia prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.
Nájomca s výpoveďou z nájmu nesúhlasil a obrátil sa na súd, ktorý v prvom stupni rozsudkom určil, že výpoveď nájmu nebytového priestoru zo strany prenajímateľa je neplatná. Svoje rozhodnutie odôvodnil tým, že zo strany nájomcu nedošlo k porušeniu povinnosti v zmysle § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb., ďalej preto, že v dôsledku odpojenia prípojky elektrickej energie do objektu sa tento stal neužívateľným, takže nájomca nájomné nemusel platiť.
Odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa tak, že návrh nájomcu na určenie neplatnosti výpovede z nájmu zamietol. Odvolací súd dospel k záveru, že nemožnosť užívania objektu z dôvodu nevyhovujúcej elektroinštalácie neoprávňovala nájomcu neplatiť nájomné. Ak si prenajímateľ riadne neplnil svoje povinnosti, z ktorého dôvodu nájomca mohol, prípadne môže užívať nebytové priestory iba obmedzene, mal možnosť v zmysle § 8 zákona č. 116/1990 Zb. uplatniť si primeranú zľavu z nájomného. Keďže nájomca o zľavu nepožiadal a len prestal platiť nájomné, odporca podľa mylného názoru odvolacieho súdu platne vypovedal zmluvu o nájme nebytových priestorov podľa § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb.
Je nevyhnutné poukázať na skutočnosť, že pokiaľ zákon č. 116/1990 Zb., ako špeciálna úprava neupravuje situáciu, kedy nájomca nemôže prenajatý priestor vôbec užívať, teda ani obmedzene, odvolací súd by mal aplikovať normu všeobecnú, teda ust. § 673 Občianskeho zákonníka, ktorý vo všeobecnosti pripúšťa aj možnosť neplatenia nájomného v prípade, že predmet nájmu pre jeho vady nemožno užívať. Nájomca argumentoval, že pokiaľ v súdnom konaní bolo spoľahlivo preukázané, že ani obmedzené užívanie nebytových priestorov nebolo možné, podmienky aplikácie ust. § 673 Občianskeho zákonníka splnil, a teda výpoveď z nájmu daná prenajímateľom by mala byť neplatná.
Úprava podľa Občianskeho zákonníka a dovolanie
Podľa ust. § 673 Občianskeho zákonníka, nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať spôsobom dohodnutým alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci, alebo ak nemohol z uvedených príčin pri nájme poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov docieliť žiadny výnos.
Cit. zákonné ustanovenie teda predstavuje úpravu, ktorá za určitých podmienok zakladá zbavenie nájomcu povinnosti platiť nájomné. Pritom vady veci nemusia byť takého druhu, aby mali za následok úplnú nemožnosť užívania veci. V prípade sporu je na nájomcovi, aby preukázal, že tu sú podmienky pre použitie § 673 Občianskeho zákonníka.
Nájomca podal proti rozhodnutiu odvolacieho súdu dovolanie. Jedným z dôvodov, kedy možno podať proti právoplatnému rozhodnutiu súdu dovolanie ako mimoriadny opravný prostriedok, je, že súdne rozhodnutie spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Nesprávnym právnym posúdením veci je aj omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O mylnú aplikáciu právnych predpisov ide v prípade, ak súd použil iný právny predpis, než ktorý mal správne použiť alebo aplikoval síce správny právny predpis, ale nesprávne ho vyložil.
Najvyšší súd Slovenskej republiky ako dovolací súd preskúmal napadnuté rozhodnutie odvolacieho súdu a dospel k záveru, že dovolanie podané nájomcom je dôvodné.
Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk