Clanky

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

 

„Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje najmä v tomto zimnom období pohyb po schodoch v dome, navyše mnoho z obyvateľov je vo vyššom veku, teda je tu nebezpečenstvo úrazu pádom zo schodov pre viacerých. Správcovská spoločnosť bola opakovane kontaktovaná mojou osobou, ako aj inými vlastníkmi, že je potrebné vykonať opravu. Situácia trvá už od novembra 2009. Ako sa máme domôcť vykonania opravy?“

 

Anna S., Bratislava

 

Právny rámec správy bytového fondu

Právny rámec pre výkon správy bytových domov je zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, teda zákon, ktorý bol prijatý krátko po období novembra 1989 a mal reflektovať na postupne sa meniace sociálno-ekonomické podmienky v rámci našej spoločnosti. Predmetný zákon obsahuje ako právnu úpravu vlastníctva bytov a nebytových priestorov, tak aj otázku výkonu správy bytových domov, a to dvojakej formy: výkon správy prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov, s ktorým máte podľa vašich slov vo vašom dome skúsenosť a po druhé, výkon správy prostredníctvom správcovskej spoločnosti.

 

Správa bytového domu - to je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome: a) prevádzka, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva, b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, c) vedenie účtu domu v banke, d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov, e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Správcom bytového domu môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu.

 

Zmluvné podmienky medzi správcom a vlastníkmi

V rámci výkonu správy by mala byť komunikácia medzi vlastníkmi bytov a správcovskou spoločnosťou efektívna, teda vzájomne rýchla a náležitá. Predstavuje dôležitý aspekt, na základe ktorého možno posudzovať kvalitu poskytovaných služieb zo strany správcovskej spoločnosti. Predpokladom kvalitnej komunikácie je samozrejme konkrétny systém vybudovaný medzi správcovskou spoločnosťou (zmluva) a vlastníkmi bytov, a ten je predpokladom bezchybného zabezpečovania výkonu správy bytového domu, príp. pri eliminácii drobných chýb a omylov, ktoré sa môžu vyskytnúť.

Systém komunikácie vychádza v prvom rade z existencie platnej zmluvy o výkone správy, ktorá by v súlade s § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. mala mať písomnú formu a obsahom ktorej sú podrobne a presne špecifikované vzájomné práva a povinnosti medzi zúčastnenými stranami - správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi bytov.

 

Komunikácia - elektronicky, písomne, osobne

Len správca, ktorý náležite komunikuje s vlastníkmi bytov - prostredníctvom ustanoveného zástupcu z radov vlastníkov a príslušným zamestnancom správcu - vykonáva svoju obchodnú činnosť skutočne efektívne. V mnohých prípadoch môže dôjsť k opomenutiu, chybe zo strany samotného zástupcu vlastníkov alebo dotknutého zamestnanca správcu, voči ktorému môže správcovská spoločnosť vyvodiť disciplinárne dôsledky, v prípade úrazu vo vašom dome (pri preukázaní príčinnej súvislosti medzi konaním/nekonaním správcu a následkom - úrazom) tiež právo regresu. Ak ste napr. nevyužili elektronickú formu komunikácie, ktorá je v súčasnosti bežne používanou formou komunikácie medzi správcovskými spoločnosťami a vlastníkmi bytov v nimi spravovanými priestormi, vyskúšajte túto formu. Ak by zlyhala, čo sa môže stať vzhľadom na ľudský faktor, je namieste už snáď písomne alebo radšej osobne komunikovať so správcovskou spoločnosťou a dožadovať sa vykonania nápravy. Správca, ktorý si neplní riadne a včas svoje povinnosti, porušuje svoje povinnosti závažným alebo opakovaným spôsobom, môže počítať aj s možnosťou ukončenia zmluvného vzťahu, na základe ktorého by mal vykonávať správu vášho bytového domu. Avšak to je až to krajné riešenie, ktoré si, naviac, vyžiada dlhý čas a mnoho síl.

 

Pokiaľ máte podobné skúsenosti aj Vy, vážení čitatelia, pokojne sa na nás obráťte. Pokúsime sa Vám poradiť a zodpovedať Vaše otázky.

 

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 03/11

Späť

Bývanie a reality
Výhody a nevýhody zatepľovania Výhody a nevýhody zatepľovania

  Zatepľovanie je vymoženosť, ktorej zmysel je definovaný ako výrazná úspora na kúrení so zachovaním tepelného efektu; je preto atraktívne prakticky pre kohokoľvek. Má však, ako všetky ostatné zmeny, svoje pre a proti - stavebné firmy ju horlivo propagujú a lekári zasa varovne dvíhajú prst poukazujúc na riziko vzniku alergií, ktoré jej nesprávna realizácia údajne so sebou prináša. Jednoznačnú pravdu tu ťažko zistiť, rizikám však treba pripísať najväčšiu vážnosť a podľa toho si aj voliť. Poďme sa teda bližšie pozrieť na to, čo všetko..
Bývanie v podkroví

 Podkrovie je aj dnes pre niektorých vyhľadávaným obytným priestorom. Už od začiatku 90tych rokov sa realizujú prestavby strešných konštrukcií starších mestských, či rodinných domov prostredníctvom nadstavby. A to nielen v mestách ale aj na vidieku Za príčinu možno považovať nielen počiatočnú príťažlivosť podkrovných priestorov, ale aj pokles bytovej výstavby z pred pár rokov. Nadstavby tak riešia problém v centrách väčších a stredných miest, kde je výstavba nových bytových priestorov pridrahá alebo nereálna.Je dôležité uvedomiť si rozdiel medzi..
Ako zariadiť bývanie v hygge štýle? Ako zariadiť bývanie v hygge štýle?

Vnútorný pokoj, pocit pohody či absencia nervozity a stresu. Takto nejako vyzerá bezstarostný život, ktorý by ste možno radi viedli aj vy. V dnešnej dobe plnej zhonu je ale dosiahnutie takéhoto stavu často náročné. Avšak, predsa len existuje miesto, ktoré môžete premeniť na svoju komfortnú bublinu. Je ním vaša domácnosť! A keď sa povie domov plný harmónie, spomenúť treba dánsku filozofiu hygge. Prečo stojí za pozornosť a v čom spočíva? Žite ako najšťastnejší ľudia sveta Nie je žiadnym tajomstvom, že Dáni patria medzi najšťastnejšie národy..
Právna poradňa
Prenájom nehnuteľnosti a registračná povinnosť prenajímateľov

So začiatkom nového školského roka vyvstala pre mnohých študentov, prípadne pracujúcich, ktorí dochádzajú za prácou mimo svojho obvyklého bydliska, opäť otázka zabezpečenia svojho ubytovania. Mnohí z nich riešia uvedený problém, nakoľko kapacita internátov a ubytovní nemusí vždy pokryť ich vysoký dopyt, nájmom nehnuteľnosti - prevažne bytu alebo časti bytu. Mnohí občania sa na rubriku „Právnik radí“ obrátili s otázkami, či a kedy sú povinní sa registrovať na daňovom úrade a aký postup majú zvoliť pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti,..
Nadobúdanie tuzemských nehnuteľností cudzincami

 Náš rodinný priateľ pochádza zo Španielska. Často navštevuje Slovensko a zapáčilo sa mu u nás natoľko, že by si tu chcel kúpiť pozemok. Známi mi povedali, že cudzinci nemôžu nadobudnúť slovenské nehnuteľnosti, alebo že sú v tomto smere obmedzení. Radi by sme nášmu španielskemu priateľovi pomohli, prosíme vás preto o radu.  Svätopluk T., Komjatice Vy, prípadne Váš priateľ môžete byť pokojný. Vo všeobecnosti medzi verejnosťou je vžitý mýtus o tom, že cudzinci nemôžu nadobúdať nehnuteľnosti v tuzemsku. Jedná sa však len o laickú..
Uznesenia vlastníkov bytov na schôdzi a ukladanie povinností

Správu nášho bytového domu vykonávala pôvodne firma XY Bratislava, pričom od januára 2009 došlo ku zmene správcu. K zmene došlo podľa mňa nezákonne, nakoľko nie všetci sme sa ustanovili na schôdzu a hlasovali za nového správcu, a tiež došlo k neúmernému nárastu poplatkov za jednotlivé poskytované služby - rozdiel činí až 1.500 Sk za mesiac. Rovnako namietam, že ja ako staršia osoba, budem mať 86 rokov, by som mala byť povinná prispieť spolu s ostatnými vlastníkmi bytov v našom dome sumou 13.000 Sk ako tzv. jednorazový príspevok na sadové úpravy a..
Financie
Hypotéky pre mladých

 Róbert Fico si od avizovania krokov, ktoré pomôžu mladým rodinám s bývaním, vylepšil svoj profil o značné čísla. Realita sa však tak celkom nezakladá na pôvodne médiami hlásaných zvýhodneniach pre mladých ľudí, ktorí majú vážne starosti so svojím bývaním. Hovorím najmä o vládnej „pomoci“ mladým vo forme bonifikácie hypotekárnych úverov. Veľké oči Nečudo, že mnohí z nás mladších zajasali, keď postupne v takmer všetkých denníkoch natrafili na propagandistickú kampaň vládnych strán, kde bolo toto zvýhodnenie opisované ako konečne jeden..
Prečo a ako si správne poistiť nehnuteľnosť

Stalo sa Vám už, že ste počuli o niekom kto prišiel o svoj dom alebo byt? Nečakané nehody ako prasknuté potrubie, požiar alebo spadnutý strom na strechu sa môžu pripliesť do života každému. Každý z Nás si svoju nehnuteľnosť necháva poistiť z rôznych dôvodov. Najčastejšími pocitmi, ktoré nami hýbu sú strach, chtíč po pocite istoty a bezpečia, alebo pre niektorých dokonca prestíž. Sú ale tieto pocity hodné toho, aby sme pravidelne platili sumu, za ktorú snáď nikdy nebudeme musieť vyžadovať protislužbu? ÁNO. Každému..
Problémy s hypotékou?

Problém je na sveteKeď musí zasiahnuť bankaBanky znižujú úrokové sadzby   Nie je nič ľahšie. Jednoduchá cesta k bývaniu. Stačí len prísť. Riešenie ušité priamo na mieru. To sú len niektoré reklamné slogany, ktoré nás tak často oslovujú a pútajú našu pozornosť na rôzne produkty vedúce k vlastnému bývaniu.Spôsobov, ciest a produktov vedúcich k vlastnému bývaniu je v dnešnej dobe a situácii na trhu skutočne mnoho. Pritom nemusí ísť bezpodmienečne len o získanie nového bytu či domu, ale aj napríklad o kúpu zariadenia, stavbu garáže či bazénu,..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.