Clanky

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

 

„Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje najmä v tomto zimnom období pohyb po schodoch v dome, navyše mnoho z obyvateľov je vo vyššom veku, teda je tu nebezpečenstvo úrazu pádom zo schodov pre viacerých. Správcovská spoločnosť bola opakovane kontaktovaná mojou osobou, ako aj inými vlastníkmi, že je potrebné vykonať opravu. Situácia trvá už od novembra 2009. Ako sa máme domôcť vykonania opravy?“

 

Anna S., Bratislava

 

Právny rámec správy bytového fondu

Právny rámec pre výkon správy bytových domov je zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov, teda zákon, ktorý bol prijatý krátko po období novembra 1989 a mal reflektovať na postupne sa meniace sociálno-ekonomické podmienky v rámci našej spoločnosti. Predmetný zákon obsahuje ako právnu úpravu vlastníctva bytov a nebytových priestorov, tak aj otázku výkonu správy bytových domov, a to dvojakej formy: výkon správy prostredníctvom spoločenstva vlastníkov bytov, s ktorým máte podľa vašich slov vo vašom dome skúsenosť a po druhé, výkon správy prostredníctvom správcovskej spoločnosti.

 

Správa bytového domu - to je obstarávanie služieb a tovaru, ktorými správca zabezpečuje pre vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome: a) prevádzka, údržbu, opravy a udržiavanie spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, priľahlého pozemku a príslušenstva, b) služby spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru, c) vedenie účtu domu v banke, d) vymáhanie škody, nedoplatkov vo fonde prevádzky, údržby a opráv a iných nedoplatkov, e) iné činnosti, ktoré bezprostredne súvisia s užívaním domu ako celku jednotlivými vlastníkmi bytov a nebytových priestorov v dome. Správcom bytového domu môže byť právnická osoba alebo fyzická osoba podnikateľ, ktorá má v predmete podnikania alebo v predmete činnosti správu a údržbu bytového fondu.

 

Zmluvné podmienky medzi správcom a vlastníkmi

V rámci výkonu správy by mala byť komunikácia medzi vlastníkmi bytov a správcovskou spoločnosťou efektívna, teda vzájomne rýchla a náležitá. Predstavuje dôležitý aspekt, na základe ktorého možno posudzovať kvalitu poskytovaných služieb zo strany správcovskej spoločnosti. Predpokladom kvalitnej komunikácie je samozrejme konkrétny systém vybudovaný medzi správcovskou spoločnosťou (zmluva) a vlastníkmi bytov, a ten je predpokladom bezchybného zabezpečovania výkonu správy bytového domu, príp. pri eliminácii drobných chýb a omylov, ktoré sa môžu vyskytnúť.

Systém komunikácie vychádza v prvom rade z existencie platnej zmluvy o výkone správy, ktorá by v súlade s § 8a zákona č. 182/1993 Z. z. mala mať písomnú formu a obsahom ktorej sú podrobne a presne špecifikované vzájomné práva a povinnosti medzi zúčastnenými stranami - správcovskou spoločnosťou a vlastníkmi bytov.

 

Komunikácia - elektronicky, písomne, osobne

Len správca, ktorý náležite komunikuje s vlastníkmi bytov - prostredníctvom ustanoveného zástupcu z radov vlastníkov a príslušným zamestnancom správcu - vykonáva svoju obchodnú činnosť skutočne efektívne. V mnohých prípadoch môže dôjsť k opomenutiu, chybe zo strany samotného zástupcu vlastníkov alebo dotknutého zamestnanca správcu, voči ktorému môže správcovská spoločnosť vyvodiť disciplinárne dôsledky, v prípade úrazu vo vašom dome (pri preukázaní príčinnej súvislosti medzi konaním/nekonaním správcu a následkom - úrazom) tiež právo regresu. Ak ste napr. nevyužili elektronickú formu komunikácie, ktorá je v súčasnosti bežne používanou formou komunikácie medzi správcovskými spoločnosťami a vlastníkmi bytov v nimi spravovanými priestormi, vyskúšajte túto formu. Ak by zlyhala, čo sa môže stať vzhľadom na ľudský faktor, je namieste už snáď písomne alebo radšej osobne komunikovať so správcovskou spoločnosťou a dožadovať sa vykonania nápravy. Správca, ktorý si neplní riadne a včas svoje povinnosti, porušuje svoje povinnosti závažným alebo opakovaným spôsobom, môže počítať aj s možnosťou ukončenia zmluvného vzťahu, na základe ktorého by mal vykonávať správu vášho bytového domu. Avšak to je až to krajné riešenie, ktoré si, naviac, vyžiada dlhý čas a mnoho síl.

 

Pokiaľ máte podobné skúsenosti aj Vy, vážení čitatelia, pokojne sa na nás obráťte. Pokúsime sa Vám poradiť a zodpovedať Vaše otázky.

 

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 03/11

Späť

Bývanie a reality
Latexové, penové a pružinové matrace – aký typ si vybrať? Latexové, penové a pružinové matrace – aký typ si vybrať?

Výber matraca vôbec nie je taká jednoduchá záležitosť! Na trhu je k dispozícii široká škála riešení, z ktorých každé má svoje výhody a nevýhody. Ako si teda vybrať najlepší model matraca? Povieme vám, čím sa vyznačujú vlastnosti jednotlivých typov matracov a kto z nich bude mať najlepší úžitok.   Moderné matrace – aký model si vybrať? Hlavným kritériom pri výbere matraca by mal byť typ vložky, tj. výplne vo vnútri. V závislosti od toho, pre ktorý materiál sa rozhodnete, bude mať váš matrac trochu iné vlastnosti. V súčasnosti..
Spálňa a posteľ

Orientácia na svetové stranyFarby, svetlo, materiályNezabudnite vetraťPOSTEĽVýber a umiestnenie posteleLôžkoMatracPrikrývkyEstetický aspekt vašej posteleČo tak vodná posteľ?Typy postelíPrach a roztoče Prvoradou úlohou spálne je, aby sme sa v nej cítili dobre. Má nám spolu s posteľou poskytnúť oddych a regeneráciu nášho organizmu po namáhavom dni. V žiadnom prípade by nemala slúžiť ako sklad, či odkladací priestor pre nadbytočné veci a pôsobiť pri tom preplneným dojmom. Socialistická výstavba panelových domov nám však zanechala množstvo bytov s malou..
Vykurovacia sezóna sa blíži

Vykurovanie bytovVykurovanie domovInfračervené vykurovanieSpaľovanie biomasyGeotermálna energiaS pribúdajúcimi chladnými dňami si aj byty a domy vyžadujú vykurovanie. V bytoch, ktoré sú často krát napojené na centrálne vykurovanie, je situácia o niečo zložitejšia nakoľko začiatok vykurovacej sezóny môže byť veľmi pohyblivý, pretože je závislý od aktuálnych klimatických teplôt.      Mnoho krát sa stáva, že viacerí obyvatelia bytov sa sťažujú na chladné a nevykúrené miestnosti. Vykurovacie obdobie a podmienky, ktoré musia spĺňať poskytovatelia tepla..
Právna poradňa
Vymoženie práva k vydraženej veci a zodpovednosť dražiteľa

V dobrovoľnej dražbe som vydražila dom, o ktorom som si myslela, že je neobývaný - celkový dojem aj informáciu od dražobnej spoločnosti, že majiteľ je v Čechách - dom bez vody, plynu, elektriny. Bývalý majiteľ - môj dlžník, nebol nikdy prítomný. Ukázalo sa, že dom je predsa obývaný jedným Rómom. Povedal mi, že sa mu nechce odísť. Pracuje a prenájom si môže dovoliť, len nechce. Dala so mu 2 týždne na odsťahovanie, ale myslím, že sa nepohne, nič si zo mňa nerobí. Dom chcem čo najrýchlejšie predať. Dagmar I., Hradská Na dobrovoľné dražby sa vzťahuje..
Zastúpenie fyzických osôb pri spravovaní ich nehnuteľného majetku

Pri právnych úkonoch súvisiacich s nehnuteľnosťami je možné dať sa zastúpiť inou fyzickou osobou, príp. právnickou osobou. Občiansky zákonník v danej súvislosti diferencuje medzi zákonným zastúpením a zastúpením na základe tzv. dohody o plnomocenstve. Zákonné zastúpenie Zákonné zastúpenie vzniká na základe zákona alebo rozhodnutia štátneho orgánu. Typickým príkladom zákonného zastúpenia je zastúpenie maloletého dieťaťa. Kto je jeho zákonným zástupcom, ustanovuje zákon č. 36/2005 Z. z. o rodine. Uvedené zastúpenie maloletého..
Darovanie a darovacia zmluva

Okrem kúpnej zmluvy či obdobných kontraktov, darovanie je jedným z najčastejších spôsobov nadobúdania nehnuteľností. Určitú popularitu tohto kontraktu spôsobuje možnosť získania nehnuteľnosti bez finančných výdavkov. Nevýhodou darovacej zmluvy však je “neistota” obdarovaného subjektu, keďže darovanie možno napadnúť, čím sa oslabuje panstvo obdarovaného nad darovanou vecou. Otázku darovania upravuje Občiansky zákonník v ustanovení paragrafov 628 – 630. Pre vznik darovacej zmluvy je potrebný súhlasný prejav vôle darcu a obdarovaného. Darovacou zmluvou..
Financie
Daň z nehnuteľností

Čo je to daň z nehnuteľností?Vyrubenie daneKto je to daňovník?Predmet daneVýška sadzby daneNovinkyProblematika dane z nehnuteľností je upravená v zákone č.582/2004 Z. z.o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady (ďalej len "zákon"). V podstate sa teda už tri roky zachováva v pôvodnom stave. Každý rok sa ale dejú jemné úpravy.Čo je to daň z nehnuteľností?  Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:daň z pozemkov,daň zo stavieb,a daň z bytov (kam patria pre účely dane i nebytové priestory v bytovom..
Vlastníte nehnuteľnosť? Nezabudnite na poistenie.

Ako sa stanovuje poistná suma?Kedy je poistenie povinné?Poistenie obytných budovPoistenie domácnostiRozhovor s riaditeľom úseku neživotného poistenia Ing. Martinom GergelymPrečo by si majitelia bytov a domov mali nechať poistiť svoj majetok?Aké druhy poistenia odporúčate klientom, čo sa týka nehnuteľností?Existujú nehnuteľnosti, ktoré jednoducho poistiť nemožno - nevzťahuje sa na nich žiaden druh poistenia?Aký je rozdiel medzi jednotlivými druhmi poistenia, čo sa týka nehnuteľností?Ako má postupovať klient, ktorý si chce nechať poistiť domácnosť alebo nehnuteľnosť?Každý..
Hypotekárny úver na nehnuteľnosť I. - financovanie a registrácia

     Jedným z najčastejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Hypotekárny úver je využívaný na riešenie otázky bývania v prípade, že záujemca o kúpu napr. bytu nedisponuje dostatočnou finančnou hotovosťou. Účelom záložného práva (z lat. hypotheca) je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo. Z toho dôvodu existencia záložného práva je závislá od existencie pohľadávky, ktorú zabezpečuje. V prvom rade predstavuje donútenie dlžníka, aby splnil svoj záväzok a v prípade, že záväzok nie je riadne..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.