Clanky

Spor o výpoveď z nájmu bytu

Prosím vás o radu. S mojou manželkou sme prenajali náš byt mladému manželskému páru. Nájomcovia spočiatku platili nájomné riadne a včas. Manžel - nájomca mal po čase problémy s políciou, užívanie drog a pod. Nájomcovia uhrádzali nájomné mimo splatnosť, niekedy aj s dvojmesačným omeškaním. Naposledy zaplatili nájomné pred 6 mesiacmi. Snažil som sa vec riešiť dohovorom, avšak situácia sa natoľko zhoršila, že nájomca na mňa raz v byte zaútočil a poškodil časť zariadenia. Nájomcom sme oznámili, že nájom s nimi vypovedáme a žiadame byt vypratať. Vec sa však nehýbe, odmietajú z bytu odísť a výpovedná doba už dávno uplynula. Polícia nám nepomohla. Podal som žalobu na vydanie veci (bytu), čo mi poradil známy. Ako ďalej postupovať? Ďakujem za vaše stanovisko.

Marek D., Stará Ľubovňa

     Nájomné vzťahy upravuje Občiansky zákonník (OZ) v §§ 663 - 723. Nájom bytu vzniká uzavretím nájomnej zmluvy, pričom nájomná zmluva môže byť uzavretá na dobu určitú. Vtedy túto dobu treba v zmluve určiť. Vaša nájomná zmluva, ktorú ste mi zaslali spolu so žalobou, bola uzavretá na dobu neurčitú. V žalobe, ktorú ste podali, sa odvolávate na ust. § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka. Podľa tohto ustanovenia, prenajímateľ môže vypovedať nájom bytu, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Okrem tohto výpovedného dôvodu tu však existuje ešte ďalší, a to, že nájomca hrubo poškodzuje prenajatý byt, jeho príslušenstvo, spoločné priestory alebo spoločné zariadenia v dome alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných nájomcov alebo vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome (údajná trestná činnosť, policajný zásah a pod.).

Žaloba a súdne konanie

 


     Urobili ste dobre, že ste podali žalobu. Nesprávne ste však formulovali jej označenie. V danom prípade ide o žalobu o vypratanie bytu, nie o vydanie veci. Žalobou o vydanie veci by ste sa mohli domáhať vydania požičanej veci, ktorú by mal niekto vo svojej držbe napr. na základe zmluvy o výpožičke. Súd však zo žaloby pochopí, čo je predmetom konania - vypratanie bytu a keďže nájomcovia vám dlžia na nájomnom a službách spojených s užívaním bytu, aj zaplatenie tejto dlžnej sumy.
V predmetnej žalobe však vystupujete ako navrhovateľ (žalobca) len vy. Absentuje tu označenie vašej manželky, ktorá je tiež účastníčkou nájomného vzťahu a z procesného hľadiska má vystupovať v spore na strane navrhovateľa spolu s vami. Podľa § 90 OSP, účastníkmi konania sú navrhovateľ (žalobca) a odporca (žalovaný) alebo tí, ktorých zákon za účastníkov označuje.
Miestna príslušnosť súdu sa tu spravuje § 88 ods. 1 písm. h) Občianskeho súdneho poriadku (OSP). V tejto súvislosti spomeniem rozsudok Najvyššieho súdu SSR z 30.05.1979, spis. zn. 2 Cz 27/79:
„ Ak sa občianske súdne konanie týka vzniku, existencie, trvania a zániku (zrušenia) práva osobného užívania bytu, prípadne nároku na vypratanie bytu, ide o právo k nehnuteľnosti v zmysle ustanovenia § 88 písm. h) O. s. p. a na konanie je príslušný súd, v obvode ktorého je nehnuteľnosť.“
Je odôvodnené predpokladať, že súd nájomcov (procesne odporcov), ktorí závažne porušili podmienky užívania prenajatého bytu, zaviaže predmetný byt vypratať a zaplatiť vám dlžnú sumu na nájomnom, príp. nahradiť vzniknutú škodu, ak takú spôsobili.
Pokiaľ by ste sa v nájomnej zmluve zaviazali poskytnúť nájomcom náhradné ubytovanie, príp. prístrešie, súd by mohol s prihliadnutím na konkrétne okolnosti prípadu viazať vypratanie bytu na splnenie tejto povinnosti. Z vašej zmluvy však táto povinnosť nevyplýva. Problém by sa mohol vyskytnúť v prípade, že by s nájomcami v byte bývalo malé dieťa.

 

Vypratanie bytu

 


     Ak odporcovia nesplnia súdom uloženú povinnosť vypratať byt v ustanovenej lehote, ste oprávnený podať súdnemu exekútorovi, ktorého si zvolíte, návrh na vykonanie exekúcie vyprataním bytu. Exekučným titulom podľa § 41 Exekučného poriadku tu bude vykonateľný rozsudok súdu o vyprataní bytu. V tejto súvislosti vám však môžu okrem už vzniknutých súdnych trov vzniknúť ďalšie - tento krát trovy spojené s exekúciou. Exekučným výkonom rozhodnutia sa dovršuje ochrana práv a oprávnených záujmov fyzických a právnických osôb. Dochádza k nemu vtedy, ak napriek vykonateľnému rozhodnutiu príslušného orgánu povinný odmietne svoju povinnosť dobrovoľne splniť. Vynútené splnenie povinnosti je takto významnou súčasťou právnych záruk zákonnosti. Podrobnosti spojené s vyprataním bytu podľa Exekučného poriadku budú predmetom iného článku.

Späť

Bývanie a reality
Ceny dobre nacenených novostavieb už dole veľmi nepôjdu

    Realitná analytička Veronika Komorníková tvrdí, že cenové dno zachytí len málokto: Po poklese cien starších panelových domov, zleteli v Bratislave aj ceny niektorých novostavieb. Viete odhadnúť o koľko padnú ceny a kedy to naplno prepukne? VK: Treba podotknúť, že síce „zleteli“ ceny novostavieb, ale nie všetkých. Doslovne „luxusných a nadštandardných“, ktoré boli vysoko nad cenami iných novostavieb a to nielen v desiatkach, ale dokonca v stovkách percent. Tieto novostavby síce majú garantovaný vysoký štandard prevedenia, s ich predajom..
Apartmány pri mori Apartmány pri mori

 „Počas letných prázdnin, ale aj pár mesiacov pred nimi značné množstvo realitných kancelárií dáva do pozornosti nie len klasickú kúpu nehnuteľnosti, ale do popredia sa dostáva pre Slovákov ponuka kúpy apartmánov v zahraničí. A tak veľa našincov už svoje letné dovolenky neplánuje cez cestovné kancelárie, ale rovno rozmýšľajú nad kúpou vlastnej nehnuteľnosti pri mori. Medzi najobľúbenejšie krajiny pre letný domov sa tak pre mnoho Slovákov stávajú destinácie v Chorvátsku či Bulharsku.“Čo na tom apartmáne jeAk si mnohí vybavia more a piesočnú..
Bývanie v roku 2021- kúpiť si radšej byt alebo postaviť dom? Bývanie v roku 2021- kúpiť si radšej byt alebo postaviť dom?

Každý z nás túži po vlastnom bývaní, do ktorého sa bude vždy rád vracať. No tu začína zásadná rozhodovacia dilema. Bude to byt alebo dom? Podľa čoho sa rozhodnúť a čo je v roku 2021 výhodnejšie?Cena – byt verzus rodinný domRodinné domy sú pre mnohých synonymom luxusu, ktorý si nemôžu dovoliť. Veď predsa kým pri byte platíte „len“ za byt, do ceny rodinného domu vstupuje aj cena pozemku. Mnohí si preto myslia, že rodinný dom preto musí vyjsť drahšie. Hoci by sa mohlo zdať, že naozaj nastáva pri cene rodinných domov takáto..
Právna poradňa
Rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby

Osobitným problémom právneho režimu nehnuteľností je rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby, ktorá je na ňom zriadená. Podľa väčšiny právnych poriadkov západoeurópskych krajín sa právny osud stavby spravuje obligatórne právnym osudom pozemku, ktorého je neoddeliteľnou súčasťou. Právna veda túto zásadu nazýva superficies solo cedit (doslovne „povrch ustupuje spodku“). Ak si teda niekto postaví dom na cudzom pozemku, tak by sa jeho vlastníkom mal stať ten, komu tento pozemok patrí.Už starí Rimania sa riadili týmto pravidlom. V ich podmienkach malo za účel..
Vymoženie práva k vydraženej veci a zodpovednosť dražiteľa

V dobrovoľnej dražbe som vydražila dom, o ktorom som si myslela, že je neobývaný - celkový dojem aj informáciu od dražobnej spoločnosti, že majiteľ je v Čechách - dom bez vody, plynu, elektriny. Bývalý majiteľ - môj dlžník, nebol nikdy prítomný. Ukázalo sa, že dom je predsa obývaný jedným Rómom. Povedal mi, že sa mu nechce odísť. Pracuje a prenájom si môže dovoliť, len nechce. Dala so mu 2 týždne na odsťahovanie, ale myslím, že sa nepohne, nič si zo mňa nerobí. Dom chcem čo najrýchlejšie predať. Dagmar I., Hradská Na dobrovoľné dražby sa vzťahuje..
Založenie spoločenstva vlastníkov

Pán Lasák. Dovoľujeme si vás touto cestou požiadať o poskytnutie informácie k založeniu bytového spoločenstva. Náš bytový dom je spravovaný správcom na základe zmluvy, ktorú sme s ním uzatvorili po odkúpení bytov do osobného vlastníctva v roku 1999. Zanikne správcovstvo vznikom spoločenstva automaticky alebo je nutná výpoveď vlastníkov bytov a nebytových priestorov? Ak je nutná výpoveď, čo všetko musí táto obsahovať? Za vlastníkov bytov ..
Financie
Oprava, alebo rovno nová strecha? Oprava, alebo rovno nová strecha?

Strecha je korunou každého domu. Chráni pred dažďom, vetrom aj horúčavou a zároveň dotvára celkový vzhľad budovy. Časom však príde chvíľa, keď si vyžiada pozornosť. Či už ide o drobné opravy, alebo kompletnú rekonštrukciu, oplatí sa vedieť, do čoho idete – a koľko vás to môže stáť. Kedy postačí oprava a kedy už treba výmenu Na prvý pohľad sa môže zdať, že strecha je v poriadku. Sledujte ju však pozorne. Varovné signály môžu byť aj nenápadné praskliny, uvoľnené škridly alebo zatekanie do podkrovia. Ak je poškodenie lokálne, väčšinou..
Ako ušetriť prostredníctvom stavebného sporenia Ako ušetriť prostredníctvom stavebného sporenia

Stavebné sporenie patrí dnes medzi najbežnešie formy sporenia ako si finančne zhmotniť svoje predstavy o vlastnom bývaní. Tak ako v každom segmente trhu, aj možnosti stavebného sporenia prinášajú novinky, ktoré sa prispôsobujú aktuálnym potrebám svojich spotrebiteľov. Hlavne pri súčasných možnostiach stavebného sporenia platí ono známe: „Kto šetrí má za tri.“ Aj preto prináša Prvá stavebná sporiteľňa, a. s. nové alternatívy ako urobiť svoje bývanie úspornejším.Ekologické šetrenieOd 1. januára 2008 platí novela zákona o stavebnom sporení, ktorá..
Ako získať bývanie, ak nemáte nič usporené? Ako získať bývanie, ak nemáte nič usporené?

Potreba bývania tu vždy bola a stále bude. Nič na tom nemení ani pandémia COVID-19, ktorá podaktorým aj v tomto roku poriadne prevetrala peňaženky. Na Slovensku pritom výrazne prevyšuje trend vlastného bývania nad prenájmom. Je možné v súčasnej nepriaznivej finančnej situácii získať bývanie, aj keď nemáte nič usporené? O tom si povieme v našom článku Dom alebo byt?V prípade, ak nemáte žiadnu finančnú úsporu sa môže zdať, že bývanie vo vlastnom dome je len krásnym snom, a že to jediné, na čo máte, je nejaký priemerný 2-3 izbový byt. Nemusí to..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.