Regulované nájomné - v (ne)prospech občanov
Regulované nájomné môžeme označiť ako pozostatok čias minulých, z obdobia komunizmu. Napriek tomu, že od tzv. nežnej revolúcie uplynulo takmer devätnásť rokov, výšku nájomného vo vzťahu k niektorým nehnuteľnostiam určuje štát. Štát, ktorý sa navonok prezentuje ako právny a založený na princípoch slobody a demokracie. Ide o nehnuteľnosti, ktoré boli po roku 1989 vrátené v rámci reštitučných opatrení svojim pôvodným majiteľom, príp. ich právnym nástupcom.
Jeden príklad za mnohé
V roku 1955 bol zo strany miestneho národného výboru ako jedného z dobových štátnych inštitúcií vyzvaný majiteľ bytového domu v Piešťanoch, ktorý postavil jeho starý otec v roku 1929 za vlastné peniaze, aby v dome strpel ubytovanie národným výborom určených osôb. Majiteľ musel pochopiteľne rozhodnutie štátneho orgánu strpieť a mlčky sa prizerať tomu, ako bez jeho súhlasu a bez úhrady nájomného v prospech „vlastníka“ dom obývajú cudzie osoby. Týmto občanom vzniklo k bytom nachádzajúcim sa v dome užívacie právo - samozrejme v rozpore so zásadami demokratického práva.
Pád režimu a nové spoločensko - ekonomické usporiadanie
Pád režimu v roku 1989 znamenal veľkú spoločenskú zmenu, ktorá sa odrazila aj v potrebe legislatívne riešiť vzniknutú situáciu - pôvodným majiteľom boli navrátené ich nehnuteľnosti, avšak aj so zdedeným osadenstvom - s obyvateľmi nehnuteľností, ktorí nemohli mať záujem na zmene, keďže v mnohých prípadoch aj celé desaťročia platili minimálne nájomné a zrazu by mali pristúpiť na nové ceny nájomného. Slovenská republika v snahe o riešenie situácie, ktorá by mohla ohroziť bývanie niektorých občanov, podnikla medzi inými i v roku 2003 kroky v podobe opatrenia Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR č. V-1/2003 z 22.12.2003 o regulácii cien nájmov bytov. Ním bola v rozpore s trhovými cenami ustanovená maximálna výška nájomného. Opatrenie bolo však vzhľadom na pretrvávajúcu diskusiu o otázke riešenia „nájomných“ vzťahov zrušené zákonom č. 68/2005 Z. z., ktorý bol zmenený zákonom č. 200/2007 Z. z. V tom dôsledku sa posunula účinnosť opatrenia MVRR SR do 31.12.2008.
Rozsudok Hutten-Czapská proti Poľsku
Je nepochybné, že regulácia nájomného je v rozpore s ústavou, porušuje základné ľudské právo na majetok a bez opodstatnenia obmedzenie vlastníkov nehnuteľností v dispozícii so svojim majetkom. Uvedené je potvrdené aj postupom generálnej prokuratúry SR, ktorá namietla zákonnosť opatrení upravujúcich výšku nájomného.
Protiústavnosť vo veci vlastníckych práv a nájomných vzťahov v SR bola predĺžená v podobe opatrenia Ministerstva financií SR č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov z 23. apríla 2008, ktoré ustanovuje maximálne ceny za nájom bytu a podmienky na uplatnenie regulácie cien nájmu bytu. Oznámenie o vydaní opatrenia je publikované v Zbierke zákonov č. 63/2008 Z. z. (oznámenie č. 158/2008Z. z.). Táto skutočnosť vyvoláva úsmev na tvári, keďže len 5 dní po opatrení vydal Európsky súd pre ľudské práva dňa 28.04.2008 rozsudok vo veci Hutten-Czapská proti Poľsku, č. 35014/97. Francúzska občianka poľského pôvodu zažalovala Poľsko, nakoľko z dôvodu regulácie nájomného nemala dostatok financií na údržbu nehnutelného majetku a súčasne nemohla bez problémov vypovedať nájomníkov. Jedná sa o „pilotný“ rozsudok zásadného významu. Predmetný rozsudok je precedensom pre riešenie problematiky regulovaného nájmu.
ESĽP deklaroval v rozsudku porušenie článku 1 Dodatkového protokolu k Dohovoru o ochrane ľudských práv a základných slobôd v znení Protokolu č. 11z 20.III.1952, podľa ktorého: „Každá fyzická alebo právnická osoba má právo pokojne užívať svoj majetok. Nikoho nemožno zbaviť jeho majetku s výnimkou verejného záujmu a za podmienok, ktoré ustanovuje zákon a všeobecné zásady medzinárodného práva. Predchádzajúce ustanovenie nebráni právu štátov prijímať zákony, ktoré považujú za nevyhnutné, aby upravili užívanie majetku v súlade so všeobecným záujmom a zabezpečili platenie daní a iných poplatkov alebo pokút.“ Poľská republika bola rozsudkom vo veci Hutten-Czapská zaviazaná zaplatiť žalobkyni sumu 30.000 Eur ako náhradu nepeňažnej ujmy a 22.500 Eur ako náhradu trov spojených so súdnym konaním, ako aj prijať nevyhnutné legislatívne opatrenia za účelom ochrany prenajímateľov nehnuteľností s tým, že zákonom ustanovené podmienky umožnia dosiahnuť výšku nájomného v súlade s voľným trhom. ESĽP označil problém s regulovaným nájomným v Poľsku ako „obmedzovanie práv prenajímateľov na základe protizákonných ustanovení vymedzujúcich nájomné, ktoré bolo a stále je spôsobované absenciou zákonných prostriedkov umožňujúcich nahradiť škodu spôsobenú v súvislosti s údržbou majetku“.
Vízia budúcnosti
Š tát samozrejme chce chrániť sociálne slabšie vrstvy obyvatelstva, ktorých sa otázka regulovaného nájomného týka, avšak je nevyhnutné uvedomiť si, že sociálna ochrana by nemala byť uskutočňovaná na úkor jednej skupiny občanov. Zaťaženie by tak malo byť rozložené rovnomerne - teda na celú spoločnosť. Riešenie spadá v prvom rade do agendy štátu, verejných financií ako aj samospráv. Cestou je nepochybne kofinancovanie projektov sociálneho bývania, v rámci ktorých by sa finančne spolupodieľala Slovenská republika so samosprávami. Súčasná prax zatiaľ vypovedá o neochote samospráv problém regulovaného nájomného a vzťahov s tým súvisiacich riešiť. Spolupráca medzi štátom a samosprávami je namieste, jedná sa totiž o celospoločenský problém. A štát bude musieť vzhľadom na existenciu súdneho precedensu na úrovni Európskej únie v dôsledku svojej vadnej legislatívy zaplatiť prenajímateľom, vlastníkom dotknutých nehnuteľností náhradu vzniknutých škôd. Počet žalôb stále narastá.
Ak máte obdobný problém, svoje otázky adresujte na: lasak@defensa.sk
