K právnej úprave nájmu nebytových priestorov a zánik nájmu

Ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon. (rozsudok Najvyššieho súdu SR č. k. Cdo 3/1997)

Skutkový stav prípadu

Prenajímateľ a nájomca v roku 1992 uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov na dobu piatich rokov s tým, že si dojednali vzájomné práva a povinnosti z nájomného vzťahu odchylne od zákonnej úpravy tak, že nájomca prebral priestory v existujúcom stave s tým, že ich úpravu na účel užívania vykoná sám na vlastné náklady a tiež sa zaviazal uhrádzať náklady spojené s obvyklým užívaním a bežnou údržbou, bez zbytočného odkladu nahlásiť potrebu väčších opráv prenajímateľovi a umožniť mu vykonanie nutných opráv. Rok po založení nájomného vzťahu došlo zo strany dodávateľa elektrickej energie k odpojeniu prívodu elektrickej energie a elektromeru v nebytovom priestore z dôvodu vadnej elektroinštalácie. Nájomca skutočnosť oznámil prenajímateľovi a vyzval ho na vykonanie opravy, pretože nemôže priestory užívať a zároveň mu oznámil, že prestáva platiť nájomné do doby odstránenia závad. Prenajímateľ predložil nájomcovi návrh, aby si zabezpečil práce súvisiace s inštaláciou elektrickej prípojky na vlastné náklady a po predložení faktúr za vykonané práce mu prenajímateľ vynaložené náklady odpočíta z nájomného. Nájomca s návrhom nesúhlasil, pretože podľa odhadu znalca by tieto náklady činili cca. 300.000 Sk. Prenajímateľ napokon nájomcovi doručil výpoveď podľa § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa tohto zákonného ustanovenia prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.

Nájomca s výpoveďou z nájmu nesúhlasil a obrátil sa na súd, ktorý v prvom stupni rozsudkom určil, že výpoveď nájmu nebytového priestoru zo strany prenajímateľa je neplatná. Svoje rozhodnutie odôvodnil tým, že zo strany nájomcu nedošlo k porušeniu povinnosti v zmysle § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb., ďalej preto, že v dôsledku odpojenia prípojky elektrickej energie do objektu sa tento stal neužívateľným, takže nájomca nájomné nemusel platiť.

Odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa tak, že návrh nájomcu na určenie neplatnosti výpovede z nájmu zamietol. Odvolací súd dospel k záveru, že nemožnosť užívania objektu z dôvodu nevyhovujúcej elektroinštalácie neoprávňovala nájomcu neplatiť nájomné. Ak si prenajímateľ riadne neplnil svoje povinnosti, z ktorého dôvodu nájomca mohol, prípadne môže užívať nebytové priestory iba obmedzene, mal možnosť v zmysle § 8 zákona č. 116/1990 Zb. uplatniť si primeranú zľavu z nájomného. Keďže nájomca o zľavu nepožiadal a len prestal platiť nájomné, odporca podľa mylného názoru odvolacieho súdu platne vypovedal zmluvu o nájme nebytových priestorov podľa § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb.

Je nevyhnutné poukázať na skutočnosť, že pokiaľ zákon č. 116/1990 Zb., ako špeciálna úprava neupravuje situáciu, kedy nájomca nemôže prenajatý priestor vôbec užívať, teda ani obmedzene, odvolací súd by mal aplikovať normu všeobecnú, teda ust. § 673 Občianskeho zákonníka, ktorý vo všeobecnosti pripúšťa aj možnosť neplatenia nájomného v prípade, že predmet nájmu pre jeho vady nemožno užívať. Nájomca argumentoval, že pokiaľ v súdnom konaní bolo spoľahlivo preukázané, že ani obmedzené užívanie nebytových priestorov nebolo možné, podmienky aplikácie ust. § 673 Občianskeho zákonníka splnil, a teda výpoveď z nájmu daná prenajímateľom by mala byť neplatná.

Úprava podľa Občianskeho zákonníka a dovolanie

Podľa ust. § 673 Občianskeho zákonníka, nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať spôsobom dohodnutým alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci, alebo ak nemohol z uvedených príčin pri nájme poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov docieliť žiadny výnos.

Cit. zákonné ustanovenie teda predstavuje úpravu, ktorá za určitých podmienok zakladá zbavenie nájomcu povinnosti platiť nájomné. Pritom vady veci nemusia byť takého druhu, aby mali za následok úplnú nemožnosť užívania veci. V prípade sporu je na nájomcovi, aby preukázal, že tu sú podmienky pre použitie § 673 Občianskeho zákonníka.

Nájomca podal proti rozhodnutiu odvolacieho súdu dovolanie. Jedným z dôvodov, kedy možno podať proti právoplatnému rozhodnutiu súdu dovolanie ako mimoriadny opravný prostriedok, je, že súdne rozhodnutie spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Nesprávnym právnym posúdením veci je aj omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O mylnú aplikáciu právnych predpisov ide v prípade, ak súd použil iný právny predpis, než ktorý mal správne použiť alebo aplikoval síce správny právny predpis, ale nesprávne ho vyložil.

Najvyšší súd Slovenskej republiky ako dovolací súd preskúmal napadnuté rozhodnutie odvolacieho súdu a dospel k záveru, že dovolanie podané nájomcom je dôvodné.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Späť

Kotly na drevo sú čoraz obľúbenejšie Kotly na drevo sú čoraz obľúbenejšie

Aj keď sa v médiách hovorí o boome tepelných čerpadiel a solárnych panelov, obľuba kúrenia drevom neklesá. Naopak. Tento osvedčený spôsob vykurovania má svoje dlhotrvajúce výhody, medzi ktoré patria hlavne dostupné palivo a výhodná prevádzka. Kúrenie drevom je totiž veľmi variabilné. Podľa svojich potrieb a predstáv si môžete zadovážiť krb alebo kachle, kachľový sporák na chalupu alebo použiť kotol ako hlavný či vedľajší zdroj kúrenia pre váš dom. Skombinujte drevo a pelety Možností je naozaj veľa, a preto sa drevo používa v novostavbách..

Dobré adresy

PrešovKošiceBanská BystricaTrenčínŽilinaTrnavaNitraBratislava Na najlepších adresách v krajských mestách stoja vo väčšine prípadov zároveň najdrahšie nehnuteľnosti.  PrešovVýstavba rodinných domov prebieha najmä v okolitých obciachMesto Prešov možno podľa kvality nehnuteľností určených na bývanie a ich cien rozdeliť do troch kategórií. Najdrahšie sú samozrejme byty v centre mesta, a to najmä z dôvodu ich nedostatku v danej lokalite. V historických budovách tu sídlia predovšetkým firmy. V širšom centre už možno nájsť viacero bytov. Dominuje tu..

Situácia na trhu so stavebnými pozemkami

V súčasnosti ale aj  nedávnej minulosti sa už veľa hovorilo a písalo o tom, ako finančná kríza zahýbala realitným trhom v oblasti predaja a kúpy bytov či rodinných domov. No predtým, ako sa postaví nová budova pre bývanie či prácu, je dobré si zaobstarať dobrý a kvalitný pozemok. Zmapovanie situácie na trhu s pozemkami a následné vykreslenie možností na čo všetko by sme si mali dať pozor pri ich kúpe je rovnako dôležité, ako neskoršia stavba nehnuteľnosti na tom ktorom pozemku.Všeobecná sitácia na trhu s pozemkamiHneď na úvod by sa dalo povedať, že..

Právo manželov k družstevnému bytu - kto z koho?

V máji 1990 som uzavrela manželstvo. Krátko na to moji rodičia požiadali bytové družstvo o prepis ich členského podielu na moju osobu, rodičia mi teda byt darovali. Bola uzavretá dohoda o prevode členských práv, v rámci ktorej však bol uvedený aj môj muž, s ktorým sa v súčasnosti súdim o byt. Aj v samotnej dohode o odovzdaní a prevzatí bytu z decembra 1990 som uvedená ako osoba, ktorej bol byt pridelený len ja. Od roku 2005 spolu s mužom nežijeme v domácnosti. Byt bol medzičasom od družstva odkúpený do osobného vlastníctva na základe mnou podanej žiadosti..

Práva a povinnosti k spoločnému bytu

Pred asi pol rokom som sa oženil a teraz nám bol s manželkou pridelený obecný byt. Aké sú naše práva a povinnosti k spoločnému bytu? Čo sa stane v prípade, že sa rozvedieme, komu byt zostane? Môžeme byt od obce kúpiť?R.E. Kráľ, Bratislava Z otázky vyplýva, že Vám a Vašej manželke vznikol (podpisom nájomnej zmluvy s obcou) spoločný nájom obecného bytu. Podľa Občianskeho zákonníka budete mať k bytu rovnaké práva a povinnosti, najmä budete mať právo byt spoločne užívať a povinnosť podieľať sa spoločne na nákladoch spojených s užívaním bytu. Bežné..

Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Nájomné vzťahy bývajú v praxi značne komplikované, nakoľko účastníci zmluvného vzťahu nedostatočným spôsobom upravili svoje vzájomné vzťahy v súvislosti s nájmom - práva povinnosti. Často zo strany prenajímateľov dochádza k porušeniam zákona ohľadne nájmu, pričom nájomcovia vychádzajú v danom dôsledku skrátka. Vzhľadom na viaceré vaše otázky na danú problematiku, vážení čitatelia, vám poskytujeme náhľad do základných povinností prenajímateľov. Základnou právnou úpravou nájmu je Občiansky zákonník v ust...

Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky

Mnoho ľudí vie ako hypotéka funguje, ale pre prípadnú menšinu si zhrnieme základné informácie, ktoré by mohli byť pre každého zaujímavé a obohacujúce. Keď sa rozhodneme zainvestovať a kúpiť si konečne vlastné bývanie.... dom alebo byt, často a teda väčšinou nemáme dostatok financií na to, kúpiť si nehnuteľnosť za vlastné úspory. (Ak teda nesporíme už dvadsať rokov...) V takých chvíľach sa ponúka hypotéka. Tá ale uhrádza iba určité percento hodnoty domácnosti. V dnešných dňoch to je okolo osemdesiatich percent..

Dovolenka Talianko Caorle Dovolenka Talianko Caorle

Prinášame vám tip na výhodnú dovolenku na severe talianska od slovenských majiteľov. Sever talianska je najbližšie more s rozľahlou piesočnou plážou, vyhľadávanou na dovolenku s deťmi. Množsto plážových atrakcií a program pre deti je zadarmo. Navyše na apartmány v ostávajúcich termínoch poskytneme zľavu.Mimoriadne zaujímavé sú apartmány blízko pri mori (150 metrov od pláže) a zároveň v úplnom centre pri obchodoch a reštauráciách. Miesto, kde počujete a prípadne vidíte program a koncerty na pláži.Hlavnou výhodou je možnosť dostať sa do apartmánu..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

V posledných rokoch sa nie len väčšie úspešné firmy ale aj takzvaní podnikatelia na voľnej nohe usilujú o navodenie produktívnej atmosféry pri práci. Open space kancelárie sú pre pracujúcich ľudí v mnohom veľkým prínosom a to či už máte firmu s množstvom zamestnancov, alebo ste podnikateľ, ktorému sa nedarí zachovať motiváciu na gauči vo vlastnom byte. Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.