K právnej úprave nájmu nebytových priestorov a zánik nájmu

Ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon. (rozsudok Najvyššieho súdu SR č. k. Cdo 3/1997)

Skutkový stav prípadu

Prenajímateľ a nájomca v roku 1992 uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov na dobu piatich rokov s tým, že si dojednali vzájomné práva a povinnosti z nájomného vzťahu odchylne od zákonnej úpravy tak, že nájomca prebral priestory v existujúcom stave s tým, že ich úpravu na účel užívania vykoná sám na vlastné náklady a tiež sa zaviazal uhrádzať náklady spojené s obvyklým užívaním a bežnou údržbou, bez zbytočného odkladu nahlásiť potrebu väčších opráv prenajímateľovi a umožniť mu vykonanie nutných opráv. Rok po založení nájomného vzťahu došlo zo strany dodávateľa elektrickej energie k odpojeniu prívodu elektrickej energie a elektromeru v nebytovom priestore z dôvodu vadnej elektroinštalácie. Nájomca skutočnosť oznámil prenajímateľovi a vyzval ho na vykonanie opravy, pretože nemôže priestory užívať a zároveň mu oznámil, že prestáva platiť nájomné do doby odstránenia závad. Prenajímateľ predložil nájomcovi návrh, aby si zabezpečil práce súvisiace s inštaláciou elektrickej prípojky na vlastné náklady a po predložení faktúr za vykonané práce mu prenajímateľ vynaložené náklady odpočíta z nájomného. Nájomca s návrhom nesúhlasil, pretože podľa odhadu znalca by tieto náklady činili cca. 300.000 Sk. Prenajímateľ napokon nájomcovi doručil výpoveď podľa § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Podľa tohto zákonného ustanovenia prenajímateľ môže písomne vypovedať zmluvu uzavretú na určitý čas pred uplynutím času, ak nájomca o viac ako jeden mesiac mešká s platením nájomného alebo za služby, ktorých poskytovanie je spojené s nájmom.

Nájomca s výpoveďou z nájmu nesúhlasil a obrátil sa na súd, ktorý v prvom stupni rozsudkom určil, že výpoveď nájmu nebytového priestoru zo strany prenajímateľa je neplatná. Svoje rozhodnutie odôvodnil tým, že zo strany nájomcu nedošlo k porušeniu povinnosti v zmysle § 9 ods. 2 zákona č. 116/1990 Zb., ďalej preto, že v dôsledku odpojenia prípojky elektrickej energie do objektu sa tento stal neužívateľným, takže nájomca nájomné nemusel platiť.

Odvolací súd rozsudok súdu prvého stupňa tak, že návrh nájomcu na určenie neplatnosti výpovede z nájmu zamietol. Odvolací súd dospel k záveru, že nemožnosť užívania objektu z dôvodu nevyhovujúcej elektroinštalácie neoprávňovala nájomcu neplatiť nájomné. Ak si prenajímateľ riadne neplnil svoje povinnosti, z ktorého dôvodu nájomca mohol, prípadne môže užívať nebytové priestory iba obmedzene, mal možnosť v zmysle § 8 zákona č. 116/1990 Zb. uplatniť si primeranú zľavu z nájomného. Keďže nájomca o zľavu nepožiadal a len prestal platiť nájomné, odporca podľa mylného názoru odvolacieho súdu platne vypovedal zmluvu o nájme nebytových priestorov podľa § 9 ods. 2 písm. b) zákona č. 116/1990 Zb.

Je nevyhnutné poukázať na skutočnosť, že pokiaľ zákon č. 116/1990 Zb., ako špeciálna úprava neupravuje situáciu, kedy nájomca nemôže prenajatý priestor vôbec užívať, teda ani obmedzene, odvolací súd by mal aplikovať normu všeobecnú, teda ust. § 673 Občianskeho zákonníka, ktorý vo všeobecnosti pripúšťa aj možnosť neplatenia nájomného v prípade, že predmet nájmu pre jeho vady nemožno užívať. Nájomca argumentoval, že pokiaľ v súdnom konaní bolo spoľahlivo preukázané, že ani obmedzené užívanie nebytových priestorov nebolo možné, podmienky aplikácie ust. § 673 Občianskeho zákonníka splnil, a teda výpoveď z nájmu daná prenajímateľom by mala byť neplatná.

Úprava podľa Občianskeho zákonníka a dovolanie

Podľa ust. § 673 Občianskeho zákonníka, nájomca nie je povinný platiť nájomné, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať spôsobom dohodnutým alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci, alebo ak nemohol z uvedených príčin pri nájme poľnohospodárskych alebo lesných pozemkov docieliť žiadny výnos.

Cit. zákonné ustanovenie teda predstavuje úpravu, ktorá za určitých podmienok zakladá zbavenie nájomcu povinnosti platiť nájomné. Pritom vady veci nemusia byť takého druhu, aby mali za následok úplnú nemožnosť užívania veci. V prípade sporu je na nájomcovi, aby preukázal, že tu sú podmienky pre použitie § 673 Občianskeho zákonníka.

Nájomca podal proti rozhodnutiu odvolacieho súdu dovolanie. Jedným z dôvodov, kedy možno podať proti právoplatnému rozhodnutiu súdu dovolanie ako mimoriadny opravný prostriedok, je, že súdne rozhodnutie spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Nesprávnym právnym posúdením veci je aj omyl súdu pri aplikácii práva na zistený skutkový stav. O mylnú aplikáciu právnych predpisov ide v prípade, ak súd použil iný právny predpis, než ktorý mal správne použiť alebo aplikoval síce správny právny predpis, ale nesprávne ho vyložil.

Najvyšší súd Slovenskej republiky ako dovolací súd preskúmal napadnuté rozhodnutie odvolacieho súdu a dospel k záveru, že dovolanie podané nájomcom je dôvodné.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Späť

Dvere ako vstupná brána

 „Dvere sú pre každý byt či rodinný dom symbolom ochrany pre vonkajším svetom a dávajú nám pocit súkromia a bezpečia. Nie len že cez ne vchádzame a vychádzame, pozývame dnu našich hostí, ale pri ich prekročení vznikajú prvé dojmy a prezrádzajú nám mnohé o obyvateľoch domu. Žiadny iný element fasády nemá takú možnosť ovplyvniť vzhľad stavby, ako práve vstupné dvere. Ich hlavným účelom a úlohou je absolútna spoľahlivosť a najvyšší stupeň bezpečnosti.“Okná i dvere v byte by sa mali vhodne dopĺňať a pôsobiť harmonicky ako jeden celok. Preto..

Ručenie nehnuteľnosťou. Bežné riešenie alebo koledovanie si o problém? Ručenie nehnuteľnosťou. Bežné riešenie alebo koledovanie si o problém?

V živote sa ocitáme v rôznych situáciách a stáva sa, že potrebujeme viac, ako máme momentálne našetrené. Pre ľudí, ktorí majú pravidelný príjem, nie je problém vybaviť si pôžičku štandardnou cestou; ak však táto okolnosť absentuje, môže sa stať, že potencionálny klient bude  vyhodnotený ako rizikový. V takomto prípade mu veľa možností nezostáva; buď mu niekto pomôže ako tzv. solidárny dlžník, alebo bude musieť, za predpokladu, že je to uňho reálne, ručiť nehnuteľnosťou. Ručenie nehnuteľnosťou je relatívne istý spôsob, ako si zabezpečiť..

Ako znížiť hlučnosť práčky a kúpeľne: Efektívne riešenia pre tichší domov Ako znížiť hlučnosť práčky a kúpeľne: Efektívne riešenia pre tichší domov

Asi nikdy predtým sme sa nesnažili tak ako v dnešnej hektickej dobe, nájsť vo svojom vlastnom dome príjemné ticho a pohodlie. Možné je to vďaka niekoľkým jednoduchým opatreniam, medzi ktoré sa radí aj odstránenie najväčších zdrojov hluku. A nakoľko je jedným z nich práve práčka, pozrieme sa na spôsoby, ako znížiť jej hlučnosť a premeniť kúpeľňu na oázu pokoja a harmónie. Kvalitná kročajová izolácia Kročajová izolácia je kľúčovým prvkom pri znížení hluku v domácnosti. Ide o materiál, ktorý sa používa na izoláciu podláh a stien,..

Základné požiadavky na vnútorné prostredie bytových a nebytových budov z hľadiska tepelno-vlhkostnej mikroklímy - byty nižšieho štandardu a ubytovacie zariadenia

V oblasti práva sociálneho zabezpečenia vydalo Ministerstvo zdravotníctva Slovenskej republiky (MZ SR) dňa 18.06.2008 vyhlášku č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Predmetná právna úprava vychádza zo zákona č. 355/2007 Z. z. o ochrane, podpore a rozvoji verejného zdravia, konkrétne z jeho ustanovenia § 62 ods. 1 písm. f), ktoré splnomocnilo MZ SR vydať predmetnú vyhlášku. Táto obsahuje právnu úpravu a podrobnosti týkajúce sa nehnuteľností..

Práva a povinnosti k spoločnému bytu

Pred asi pol rokom som sa oženil a teraz nám bol s manželkou pridelený obecný byt. Aké sú naše práva a povinnosti k spoločnému bytu? Čo sa stane v prípade, že sa rozvedieme, komu byt zostane? Môžeme byt od obce kúpiť?R.E. Kráľ, Bratislava Z otázky vyplýva, že Vám a Vašej manželke vznikol (podpisom nájomnej zmluvy s obcou) spoločný nájom obecného bytu. Podľa Občianskeho zákonníka budete mať k bytu rovnaké práva a povinnosti, najmä budete mať právo byt spoločne užívať a povinnosť podieľať sa spoločne na nákladoch spojených s užívaním bytu. Bežné..

Nadobúdanie tuzemských nehnuteľností cudzincami

 Náš rodinný priateľ pochádza zo Španielska. Často navštevuje Slovensko a zapáčilo sa mu u nás natoľko, že by si tu chcel kúpiť pozemok. Známi mi povedali, že cudzinci nemôžu nadobudnúť slovenské nehnuteľnosti, alebo že sú v tomto smere obmedzení. Radi by sme nášmu španielskemu priateľovi pomohli, prosíme vás preto o radu.  Svätopluk T., Komjatice Vy, prípadne Váš priateľ môžete byť pokojný. Vo všeobecnosti medzi verejnosťou je vžitý mýtus o tom, že cudzinci nemôžu nadobúdať nehnuteľnosti v tuzemsku. Jedná sa však len o laickú..

Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku od roku 2005 do roku 2010

V slovenských pomeroch sa zvykne dosť často používať fráza ktorá tvrdí, že: „Z grafov sa ešte nikto nenajedol“. Nuž možno je na tom čosi pravdy, ale autor tohto výroku asi nepochopil ich zmysel. Grafy majú v prvom rade informovať o určitom vývoji, či trende v tom či onom segmente. Zároveň by mali upozorniť na určité anomálie, či nezdravý vývoj ktorý sa mohol prejaviť v sledovanom období.Aj z tohto dôvodu sme sa v redakcii Kompletného TRH-u Nehnuteľností rozhodli priniesť základný trend vývoja cien nehnuteľností na Slovensku. Často krát sa v dnešnej..

Poistenie nehnuteľnosti – nie luxus, ale nevyhnutnosť

Domov je pre každého človeka miestom, ktoré preň predstavuje nielen súkromie a pohodlie, ale najmä bezpečie. To je dôvod, prečo si doň inštalujeme napríklad alarmy - snažíme sa ho urobiť čo najbezpečnejším miestom pre seba a svoju rodinu. Zároveň však tak, ako všetky tieto náležitosti chránia nás, tiež chceme, aby bol nejakým spôsobom chránený aj náš domov; akiste zaváži aj fakt, že sme do jeho budovania vložili nemalú námahu, čas aj finančné prostriedky. Aby teda nehrozila situácia, ktorá by nás o náš domov nejakým spôsobom pripravila bez možnosti..

Vlastníte nehnuteľnosť? Nezabudnite na poistenie.

Ako sa stanovuje poistná suma?Kedy je poistenie povinné?Poistenie obytných budovPoistenie domácnostiRozhovor s riaditeľom úseku neživotného poistenia Ing. Martinom GergelymPrečo by si majitelia bytov a domov mali nechať poistiť svoj majetok?Aké druhy poistenia odporúčate klientom, čo sa týka nehnuteľností?Existujú nehnuteľnosti, ktoré jednoducho poistiť nemožno - nevzťahuje sa na nich žiaden druh poistenia?Aký je rozdiel medzi jednotlivými druhmi poistenia, čo sa týka nehnuteľností?Ako má postupovať klient, ktorý si chce nechať poistiť domácnosť alebo nehnuteľnosť?Každý..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.