Znalecký posudok nehnuteľností

Znalecký posudok na nehnuteľnosť je možné v stručnej definícii popísať ako určenie hodnoty konkrétneho domu, bytu, podnikateľského objektu či pozemku; je nielen užitočný pre majiteľa ako informačný údaj, ale najmä potrebný pre rôzne právne úkony, ktoré súvisia s kúpou, predajom, úverom, ručením a podobne. Väčšina z nás sa už zrejme so znaleckým posudkom ako takým stretla a ak nie, určite sa to v budúcnosti stane. Poďme sa teda pozrieť na to, ako sa vyhotovuje, na koho sa obrátiť a čomu sa vyhnúť, aby sme peniaze zaň nevyhodili zbytočne.

 

Hodnota nehnuteľnosti

Tento pojem znamená pre každú zo strán (predávajúci, kupujúci, dedič, banka...) niečo iné; majiteľ, prípadne predávajúci, má tendenciu svoj majetok nadhodnotiť, s čím samozrejme súvisí aj citová väzba, ktorú k nemu má. Na druhej strane kupujúci uvažuje presne opačne a takisto, ak chceme požiadať o úver, pri ktorom chceme ručiť nehnuteľnosťou, subjektívny pohľad majiteľa banku iste zaujímať nebude. Pre všetky tieto veci je nevyhnutné objektívne zhodnotenie nezávislého odborníka, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti či pozemku podľa všeobecne záväzných pravidiel.

Znalecký posudok robí znalec, ktorý má na vykonávanie tejto činnosti oprávnenie; toto je prvá vec, na ktorú si treba dať pozor v prípade, že sa posudok vykonáva pre vašu potrebu a z vašej iniciatívy. Druhov tohto úkonu je totiž množstvo a rovnako aj odborov, z ktorých si každý vyžaduje samostatné oprávnenie. Nie je teda možné, aby znalec vykonával akékoľvek posudky iba na základe toho, že je znalcom; toto je zároveň najčastejšia chyba, ktorej sa laik z nevedomosti dopúšťa. Elektronický zoznam znalcov vedie Ministerstvo spravodlivosti SR a v ňom sa dá overiť, či znalec, ktorého o posudok žiadame, má naozaj právo ho v konkrétnej oblasti urobiť. Ak to tak nie je a on túto skutočnosť zatají, klient má právo svoje peniaze vymáhať späť i s náhradou škody, ktorá by mu takýmto konaním znalca vznikla.

V prípade, že si chce niekto zobrať hypotéku, za ktorú bude ručiť nehnuteľnosťou, síce znalecký posudok potrebuje, ale táto starosť mu spravidla odpadá; vo väčšine takýchto prípadov sa oň postarajú znalci konkrétnej banky.

Na hodnotu nehnuteľnosti sa v istom zmysle dá pozerať relatívne; priamy vplyv na ňu má vývoj na realitnom trhu. Sú lokality, kde cena pozemku, domu či bytu úmerne s časom naberá na atraktivite, ale sú i také, kde tento trend neplatí a hodnota sa, naopak, znižuje. Rozhodujú známe faktory: lukrativita lokality, či ide o nehnuteľnosť v okresnom, krajskom či hlavnom meste, občianska vybavenosť a podobne. Všetky tieto aspekty znalec pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti zohľadňuje spolu s tými, ktoré sa priamo týkajú stavu, v ktorom sa nachádza.

 

Všeobecná hodnota

Tá sa určuje priamo k dňu ohodnotenia; to je zároveň dôvod, prečo konkrétny znalecký posudok neplatí donekonečna. Tento pojem zahŕňa objektívny odhad ceny, za ktorú by bola nehnuteľnosť vzhľadom na svoj stav a polohu predaná za normálnych okolností, pri normálnych podmienkach a za plnej informovanosti kupujúceho. Samozrejme to automaticky neznamená, že sa za takú cenu aj reálne predá.

Takisto treba dodať, že v prípade, že sa na jednu nehnuteľnosť z nejakého dôvodu (spor alebo iný výnimočný prípad) vytvorí viacero znaleckých posudkov, zrejme bude každý v niečom iný. Zásadne sa pravdepodobne líšiť nebudú, avšak každý takýto posudok sa dá do istej miery definovať ako síce odborný, ale subjektívny názor konkrétneho znalca.  

Pravdou je i to, že v prípade potreby je možné vypracovať znalecký posudok aj spätne k skoršiemu dátumu. Táto požiadavka sa vyskytuje najmä pri súdnych sporoch, kde mohla mať nehnuteľnosť, ktorá je predmetom tohto sporu, v čase jeho vzniku s najväčšou pravdepodobnosťou odlišnú hodnotu.

 

Kedy je znalecký posudok potrebný

Spektrum úkonov, ku ktorým patrí nevyhnutne, je už podstatne užší, ako bol v minulosti; napríklad pri dedičstve už nie je za predpokladu, že úkon prebieha bezproblémovo, nutný. Využíva sa najmä v prípade už spomínaných hypoték a súdnych sporov; v druhom prípade si ho v závislosti od povahy prejednávaného problému objedná súd alebo jedna, prípadne obe zúčastnené strany.

Znalecký posudok sa však môže vykonať aj kvôli inému problému; ak si napríklad niekto objedná stavbu domu a nie je s výsledkom spokojný, prípadne má o ňom nejaké pochybnosti, môže si zavolať znalca-stavbára a ten mu cenu takpovediac posúdi. Je to trocha iný úkon ako pri súdnych znalcoch; skôr sa orientuje na to, či odvedená práca korešponduje s cenou, ktorú objednávateľ za daný úkon zaplatil.

 

Čo v prípade, že znalec klienta „poškodí“

Sú, samozrejme, prípady, keď majiteľ predmetnej nehnuteľnosti nie je s posudkom znalca spokojný; vtedy je možné sa naňho sťažovať na ministerstve spravodlivosti. Nasleduje prešetrenie a ak sa naozaj potvrdí, že znalec spravil chybu a klienta poškodil, môže dostať pokutu či vylúčenie.


Ako prebieha ocenenie nehnuteľnosti

Najčastejšou metódou, ktorá sa v tejto oblasti používa, je metóda porovnávacia; jej princíp spočíva v tom, že znalec určí hodnotu konkrétneho domu, bytu či pozemku na základe porovnania s ostatnými, ktoré sa vyznačujú podobnými atribútmi.

Funguje to približne tak, že ak chce znalec ohodnotiť napríklad trojizbový byt, tak si musí zistiť hodnotu trojizbových bytov v tej istej lokalite, ktoré boli skolaudované v približne rovnakom čase, zásadne sa nelíšia rozlohou a, samozrejme, musí brať do úvahy aj iné okolnosti, ktoré môžu jeho cenu zvýšiť alebo znížiť. Je to napríklad zateplenie, poschodie, technický stav konkrétneho domu, v ktorom sa byt nachádza, vybavenosť bytu, prípadná rekonštrukcia, či k bytu prislúcha pivnica a parkovacie miesto, výťah, spoločné priestory a podobne.

Problémom tejto metódy je, že znalec k jej uplatneniu potrebuje údaje, ktoré nie sú pre verejnosť bežne dostupné – kúpne ceny nehnuteľností nie je majiteľ či bývalý majiteľ povinný zverejniť. Znalec sa tak často nemá ako dostať k číslam, ktoré sú v tomto pre neho kľúčové, čo celý proces komplikuje.

Komplikovanejšie je to u objektov, ktoré môžu vynášať prenájmom; tam sa metóda oceňovania kombinuje. Faktorov, na základe ktorých si znalec metódu na ocenenie konkrétnej nehnuteľnosti vyberá, je viacero a niektoré objekty si vyžadujú aj niekoľko obhliadok. Niekedy je teda posudok hotový za niekoľko dní, inokedy si vyžaduje týždne. Ak ho preto potrebujeme v komplikovanejšom prípade, je dobré dať si trocha načas.

Ak potrebujete urobiť znalecký posudok na nehnuteľnosť v okolí Bratislavy, môžete si ho objednať aj expresne a navyše v cene už okolo 200€ pre menšie objekty na tel. čísle: +421 903 446 096. 

Autor: Mgr. Katarína Macková

Späť

Ako efektívne riešiť otázku kúrenia

Problém tepla je vzhľadom na každoročné mrazy nielen stále aktuálnym, ale i mimoriadne pálčivým vzhľadom na vysoké ceny energií. Najčastejšia súvisiaca voľba, pred ktorou stojí množstvo rodín, je, či vraziť nemalú sumu peňazí do vlastného kotla a mať tak svoju spotrebu pod kontrolou, alebo naďalej využívať služby verejného pripojenia, ktoré síce počiatočnú investíciu v takej výške nevyžaduje, avšak v konečnom dôsledku stojí omnoho viac. Poďme sa teda pozrieť na výhody aj nevýhody oboch variantov a na kritéria, podľa ktorých by sme sa mali rozhodovať...

Strecha - aký typ si vybrať

Strecha patrí asi medzi najpoužívanejšie slová pre vyjadrenie symbolu domova a rodiny. Dalo by sa povedať, že je akousi pomyselnou korunou každého rodinného domu. Jej funkcia je oveľa dôležitejšia ako by ste si mohli myslieť. Nedodáva domu len vizuálny charakter, ale má veľa základných funkcií pri ochrane vášho príbytku pred dažďom, únikom tepla či hlukom z okolia.Pri stavbe rodinného domu je dôležité myslieť na každý detail. Obzvlášť to platí pri plánovaní a následnej stavbe strechy. Takže ak sa už rozhodnete pre rovnú alebo šikmú strechu, myslite..

Oceňovanie nehnuteľností

Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnostiPodľa čoho pracujú znalciPrestanú banky vyžadovať znalecké posudky?Čo vplýva na cenu nehnuteľností? Všeobecná hodnota sa určuje podľa niekoľkých spôsobov. Spôsob, akým sa všeobecná hodnota majetku stanovuje, upravuje vyhláška ministerstva spravodlivosti č. 492 /2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnostiPorovnávacia metóda: Pri tomto spôsobe sa porovnávajú nehnuteľnosti alebo stavby rovnakého druhu, porovnateľnej veľkosti..

Právo manželov k družstevnému bytu - kto z koho?

V máji 1990 som uzavrela manželstvo. Krátko na to moji rodičia požiadali bytové družstvo o prepis ich členského podielu na moju osobu, rodičia mi teda byt darovali. Bola uzavretá dohoda o prevode členských práv, v rámci ktorej však bol uvedený aj môj muž, s ktorým sa v súčasnosti súdim o byt. Aj v samotnej dohode o odovzdaní a prevzatí bytu z decembra 1990 som uvedená ako osoba, ktorej bol byt pridelený len ja. Od roku 2005 spolu s mužom nežijeme v domácnosti. Byt bol medzičasom od družstva odkúpený do osobného vlastníctva na základe mnou podanej žiadosti..

Rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby

Osobitným problémom právneho režimu nehnuteľností je rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby, ktorá je na ňom zriadená. Podľa väčšiny právnych poriadkov západoeurópskych krajín sa právny osud stavby spravuje obligatórne právnym osudom pozemku, ktorého je neoddeliteľnou súčasťou. Právna veda túto zásadu nazýva superficies solo cedit (doslovne „povrch ustupuje spodku“). Ak si teda niekto postaví dom na cudzom pozemku, tak by sa jeho vlastníkom mal stať ten, komu tento pozemok patrí.Už starí Rimania sa riadili týmto pravidlom. V ich podmienkach malo za účel..

Vymoženie práva k vydraženej veci a zodpovednosť dražiteľa

V dobrovoľnej dražbe som vydražila dom, o ktorom som si myslela, že je neobývaný - celkový dojem aj informáciu od dražobnej spoločnosti, že majiteľ je v Čechách - dom bez vody, plynu, elektriny. Bývalý majiteľ - môj dlžník, nebol nikdy prítomný. Ukázalo sa, že dom je predsa obývaný jedným Rómom. Povedal mi, že sa mu nechce odísť. Pracuje a prenájom si môže dovoliť, len nechce. Dala so mu 2 týždne na odsťahovanie, ale myslím, že sa nepohne, nič si zo mňa nerobí. Dom chcem čo najrýchlejšie predať. Dagmar I., Hradská Na dobrovoľné dražby sa vzťahuje..

Stavebné sporenie

Stavebné sporeniePrincíp a priebehVýhodyDôležité pojmyStavebné sporenie je dnes jedným z najefektívnejších nástrojov financovania bytovej výstavby nielen vo vyspelých západoeurópskych ekonomikách ale aj u nás. Prvým oficiálnym dňom, počas ktorého začala Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., vykonávať svoju činnosť, bol 16. november 1992. Prvá stavebná sporiteľňa a. s., bola prvou špecializovanou bankou tohto druhu v strednej a východnej Európe. Založili ju tri renomované európske bankové domy: Slovenská štátna sporiteľňa, š.p.ú. (v súčasnosti Slovenská..

Najlepšie investície do nehnutelnosti ...

Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.Kúpa nehnuteľnosti verzus nájomKúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze,..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.