Znalecký posudok nehnuteľností

Znalecký posudok na nehnuteľnosť je možné v stručnej definícii popísať ako určenie hodnoty konkrétneho domu, bytu, podnikateľského objektu či pozemku; je nielen užitočný pre majiteľa ako informačný údaj, ale najmä potrebný pre rôzne právne úkony, ktoré súvisia s kúpou, predajom, úverom, ručením a podobne. Väčšina z nás sa už zrejme so znaleckým posudkom ako takým stretla a ak nie, určite sa to v budúcnosti stane. Poďme sa teda pozrieť na to, ako sa vyhotovuje, na koho sa obrátiť a čomu sa vyhnúť, aby sme peniaze zaň nevyhodili zbytočne.

 

Hodnota nehnuteľnosti

Tento pojem znamená pre každú zo strán (predávajúci, kupujúci, dedič, banka...) niečo iné; majiteľ, prípadne predávajúci, má tendenciu svoj majetok nadhodnotiť, s čím samozrejme súvisí aj citová väzba, ktorú k nemu má. Na druhej strane kupujúci uvažuje presne opačne a takisto, ak chceme požiadať o úver, pri ktorom chceme ručiť nehnuteľnosťou, subjektívny pohľad majiteľa banku iste zaujímať nebude. Pre všetky tieto veci je nevyhnutné objektívne zhodnotenie nezávislého odborníka, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti či pozemku podľa všeobecne záväzných pravidiel.

Znalecký posudok robí znalec, ktorý má na vykonávanie tejto činnosti oprávnenie; toto je prvá vec, na ktorú si treba dať pozor v prípade, že sa posudok vykonáva pre vašu potrebu a z vašej iniciatívy. Druhov tohto úkonu je totiž množstvo a rovnako aj odborov, z ktorých si každý vyžaduje samostatné oprávnenie. Nie je teda možné, aby znalec vykonával akékoľvek posudky iba na základe toho, že je znalcom; toto je zároveň najčastejšia chyba, ktorej sa laik z nevedomosti dopúšťa. Elektronický zoznam znalcov vedie Ministerstvo spravodlivosti SR a v ňom sa dá overiť, či znalec, ktorého o posudok žiadame, má naozaj právo ho v konkrétnej oblasti urobiť. Ak to tak nie je a on túto skutočnosť zatají, klient má právo svoje peniaze vymáhať späť i s náhradou škody, ktorá by mu takýmto konaním znalca vznikla.

V prípade, že si chce niekto zobrať hypotéku, za ktorú bude ručiť nehnuteľnosťou, síce znalecký posudok potrebuje, ale táto starosť mu spravidla odpadá; vo väčšine takýchto prípadov sa oň postarajú znalci konkrétnej banky.

Na hodnotu nehnuteľnosti sa v istom zmysle dá pozerať relatívne; priamy vplyv na ňu má vývoj na realitnom trhu. Sú lokality, kde cena pozemku, domu či bytu úmerne s časom naberá na atraktivite, ale sú i také, kde tento trend neplatí a hodnota sa, naopak, znižuje. Rozhodujú známe faktory: lukrativita lokality, či ide o nehnuteľnosť v okresnom, krajskom či hlavnom meste, občianska vybavenosť a podobne. Všetky tieto aspekty znalec pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti zohľadňuje spolu s tými, ktoré sa priamo týkajú stavu, v ktorom sa nachádza.

 

Všeobecná hodnota

Tá sa určuje priamo k dňu ohodnotenia; to je zároveň dôvod, prečo konkrétny znalecký posudok neplatí donekonečna. Tento pojem zahŕňa objektívny odhad ceny, za ktorú by bola nehnuteľnosť vzhľadom na svoj stav a polohu predaná za normálnych okolností, pri normálnych podmienkach a za plnej informovanosti kupujúceho. Samozrejme to automaticky neznamená, že sa za takú cenu aj reálne predá.

Takisto treba dodať, že v prípade, že sa na jednu nehnuteľnosť z nejakého dôvodu (spor alebo iný výnimočný prípad) vytvorí viacero znaleckých posudkov, zrejme bude každý v niečom iný. Zásadne sa pravdepodobne líšiť nebudú, avšak každý takýto posudok sa dá do istej miery definovať ako síce odborný, ale subjektívny názor konkrétneho znalca.  

Pravdou je i to, že v prípade potreby je možné vypracovať znalecký posudok aj spätne k skoršiemu dátumu. Táto požiadavka sa vyskytuje najmä pri súdnych sporoch, kde mohla mať nehnuteľnosť, ktorá je predmetom tohto sporu, v čase jeho vzniku s najväčšou pravdepodobnosťou odlišnú hodnotu.

 

Kedy je znalecký posudok potrebný

Spektrum úkonov, ku ktorým patrí nevyhnutne, je už podstatne užší, ako bol v minulosti; napríklad pri dedičstve už nie je za predpokladu, že úkon prebieha bezproblémovo, nutný. Využíva sa najmä v prípade už spomínaných hypoték a súdnych sporov; v druhom prípade si ho v závislosti od povahy prejednávaného problému objedná súd alebo jedna, prípadne obe zúčastnené strany.

Znalecký posudok sa však môže vykonať aj kvôli inému problému; ak si napríklad niekto objedná stavbu domu a nie je s výsledkom spokojný, prípadne má o ňom nejaké pochybnosti, môže si zavolať znalca-stavbára a ten mu cenu takpovediac posúdi. Je to trocha iný úkon ako pri súdnych znalcoch; skôr sa orientuje na to, či odvedená práca korešponduje s cenou, ktorú objednávateľ za daný úkon zaplatil.

 

Čo v prípade, že znalec klienta „poškodí“

Sú, samozrejme, prípady, keď majiteľ predmetnej nehnuteľnosti nie je s posudkom znalca spokojný; vtedy je možné sa naňho sťažovať na ministerstve spravodlivosti. Nasleduje prešetrenie a ak sa naozaj potvrdí, že znalec spravil chybu a klienta poškodil, môže dostať pokutu či vylúčenie.


Ako prebieha ocenenie nehnuteľnosti

Najčastejšou metódou, ktorá sa v tejto oblasti používa, je metóda porovnávacia; jej princíp spočíva v tom, že znalec určí hodnotu konkrétneho domu, bytu či pozemku na základe porovnania s ostatnými, ktoré sa vyznačujú podobnými atribútmi.

Funguje to približne tak, že ak chce znalec ohodnotiť napríklad trojizbový byt, tak si musí zistiť hodnotu trojizbových bytov v tej istej lokalite, ktoré boli skolaudované v približne rovnakom čase, zásadne sa nelíšia rozlohou a, samozrejme, musí brať do úvahy aj iné okolnosti, ktoré môžu jeho cenu zvýšiť alebo znížiť. Je to napríklad zateplenie, poschodie, technický stav konkrétneho domu, v ktorom sa byt nachádza, vybavenosť bytu, prípadná rekonštrukcia, či k bytu prislúcha pivnica a parkovacie miesto, výťah, spoločné priestory a podobne.

Problémom tejto metódy je, že znalec k jej uplatneniu potrebuje údaje, ktoré nie sú pre verejnosť bežne dostupné – kúpne ceny nehnuteľností nie je majiteľ či bývalý majiteľ povinný zverejniť. Znalec sa tak často nemá ako dostať k číslam, ktoré sú v tomto pre neho kľúčové, čo celý proces komplikuje.

Komplikovanejšie je to u objektov, ktoré môžu vynášať prenájmom; tam sa metóda oceňovania kombinuje. Faktorov, na základe ktorých si znalec metódu na ocenenie konkrétnej nehnuteľnosti vyberá, je viacero a niektoré objekty si vyžadujú aj niekoľko obhliadok. Niekedy je teda posudok hotový za niekoľko dní, inokedy si vyžaduje týždne. Ak ho preto potrebujeme v komplikovanejšom prípade, je dobré dať si trocha načas.

Ak potrebujete urobiť znalecký posudok na nehnuteľnosť v okolí Bratislavy, môžete si ho objednať aj expresne a navyše v cene už okolo 200€ pre menšie objekty na tel. čísle: +421 903 446 096. 

Autor: Mgr. Katarína Macková

Späť

4 rady ako si vytapetovať interiér 4 rady ako si vytapetovať interiér

Chceli by ste oživiť interiér a zmodernizovať ho? Premýšľate nad tapetovaním? Tapety na stenu sú fantastický pomocník pre upgrade celého interiéru. Pripravili sme si pre vás užitočné rady, ktoré pri tapetovaní oceníte a triky, ktoré vám uľahčia prácu. Vyskúšajte tapetovanie podľa nasledujúceho praktického návodu a sami uvidíte ako obyčajná tapeta na stenu dokáže pretvoriť celý priestor na neobyčajný interiér. Atraktívny interiér podľa najnovších trendov Kúpili ste novú nehnuteľnosť a radi by ste novému interiéru vdýchli pôvab a osobité..

Chystáte sa stavať dom? Dobre zvážte, ako budete vykurovať vašu domácnosť Chystáte sa stavať dom? Dobre zvážte, ako budete vykurovať vašu domácnosť

Vykurovanie domu patrí medzi kľúčové prvky domácnosti. Už pri výstavbe sa radí medzi tie drahšie položky a na nesprávne zvolený spôsob vykurovania budete doplácať po celý čas užívania domu. Preto treba všetko dobre zvážiť a nedať sa odradiť predsudkami alebo výškou počiatočnej investície.   Dnes máme takmer neobmedzené možnosti ako vykurovať dom. Poďme si ich jednu po druhej rozobrať. Kúrenie plynom Ide o klasický spôsob vykurovania domácnosti. V ideálnom prípade poskytuje lacné a bezproblémové teplo. Stačí mať prípojku, kvalitný..

Ako na čistý vzduch v domácnosti? Bojujte s astmou počas leta efektívne Ako na čistý vzduch v domácnosti? Bojujte s astmou počas leta efektívne

Astma je nepríjemným ochorením, ktoré značne znepríjemňuje život. Horúci vzduch spôsobuje ešte väčšie problémy s dýchaním, vrátane kašľa a dusenia sa. Astmatici si preto musia dávať ešte väčší pozor. Popri liekoch a inhalátoroch existuje ešte niekoľko dobre mienených rád, ktoré môžete začať praktizovať počas leta, aby sa vám lepšie dýchalo.   Počuli ste už o domácich radách na astmu? Môžeme hovoriť o tzv. “radách starých mám”. Patríte medzi astmatikov alebo sa vám počas leta horšie dýcha? V jednom či v druhom prípade,..

Sporné nároky a určenie vlastníckeho práva

Môj otec mi v roku 2003 daroval pozemok, ktorý naša rodina užívala a obhospodarovala od dvadsiatych rokov minulého storočia. Malá časť priliehajúca k môjmu pozemku pôvodne pripadajúca k bývalej vodnej hrádzi bola prebudovaná na verejnú komunikáciu a časť bola prevedená do vlastníctva jednej obchodnej spoločnosti. Dozvedel som sa to pred jeden a pol rokom a myslím si, že pozemok bol prevedený do vlastníctva od štátnej inštitúcie, ktorá nebola skutočným vlastníkom. Nový „vlastník“ si vzal na spornú časť pozemku hypotéku. V tejto časti sa nachádza..

Rodinný spor o dedičstvo - kto dedí a kto nie

Rád by som sa spýtal na možnosť riešenia ohľadne spôsobu vysporiadania nehnuteľného majetku po mojom staršom bratovi, ktorý pred nedávnom zomrel. Jedná sa o rodinný dom s pozemkom. Malý podiel pozemku nadobudol môj starší brat dedením od našej tety ešte predtým, ako sa oženil. Manželstvo bolo bezdetné a v úradných listinách je brat vedený ako jediný majiteľ. Vysporiadanie medzi mnou a mojou sestrou je možné len predajom nehnuteľnosti, na čom sme sa aj dohodli. V prípade, ak by túto nehnuteľnosť dedila aj vdovy po bratovi, predaj nehnuteľnosti by sa skomplikoval..

Darovanie a darovacia zmluva

Okrem kúpnej zmluvy či obdobných kontraktov, darovanie je jedným z najčastejších spôsobov nadobúdania nehnuteľností. Určitú popularitu tohto kontraktu spôsobuje možnosť získania nehnuteľnosti bez finančných výdavkov. Nevýhodou darovacej zmluvy však je “neistota” obdarovaného subjektu, keďže darovanie možno napadnúť, čím sa oslabuje panstvo obdarovaného nad darovanou vecou. Otázku darovania upravuje Občiansky zákonník v ustanovení paragrafov 628 – 630. Pre vznik darovacej zmluvy je potrebný súhlasný prejav vôle darcu a obdarovaného. Darovacou zmluvou..

Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku od roku 2005 do roku 2010

V slovenských pomeroch sa zvykne dosť často používať fráza ktorá tvrdí, že: „Z grafov sa ešte nikto nenajedol“. Nuž možno je na tom čosi pravdy, ale autor tohto výroku asi nepochopil ich zmysel. Grafy majú v prvom rade informovať o určitom vývoji, či trende v tom či onom segmente. Zároveň by mali upozorniť na určité anomálie, či nezdravý vývoj ktorý sa mohol prejaviť v sledovanom období.Aj z tohto dôvodu sme sa v redakcii Kompletného TRH-u Nehnuteľností rozhodli priniesť základný trend vývoja cien nehnuteľností na Slovensku. Často krát sa v dnešnej..

Stavebné sporenie a Euro

V prípade zavedenia Eura na Slovensku sa už toho popísalo veľa. Poslednou témou týchto dní, je napríklad duálne zobrazovanie cien v obchodoch. My vám však ponúkame informácie, ktoré sú pri zavedení tejto meny taktiež dôležité. Veľa spoluobčanov si na svoje bývanie sporí prostredníctvom stavebného sporenia. Ako to bude v prípade zavedenia Eura a jeho vplyvu na stavebné sporenie, sa dozviete v nasledujúcich riadkoch ktoré vám pomôžu sa lepšie zorientovať v tejto problematike.Kto a ako si sporíPribližne tretina občanov Slovenskej republiky má uzatvorenú zmluvu..

Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.Kúpa nehnuteľnosti verzus nájomKúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze,..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.