Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008

Skoro každého, ktorý či už má byt alebo si ho ešte len plánuje obstarať, zaujíma vývoj cien bytov a hlavne prognóza do budúcnosti. Prvé sa dá ukázať na základe zozbieraných údajov, druhé sa dá v súčasnosti len veľmi obtiažne predpovedať.

Pozrime sa teda, čo sa na trhu s bratislavskými bytmi dialo od januára 2008 po čiastočnom cca mesačnom (vianočnom) útlme, ktorý nastal po zatiaľ najväčšom realitnom boome na Slovensku v jeseni 2007, kedy boli ceny za meter štvorcový starých bytov v hlavnom meste drahšie ako ceny za meter štvorcový v novostavbách.

Realitný boom v roku 2007

Všetci by sme sa mali z danej situácie poučiť.Trh s nehnuteľnosťami bol v roku 2007 umelo ohýbaný hlavne „ziskuchtivými“ majiteľmi bytov, ktorí pýtali nehorázne sumy za svoje byty, ako aj niektorými maklérmi realitných kancelárií, ktorí či už v médiách „hecovali“ kupujúcich strašením z príchodu eura alebo nedokázali spacifikovať predávajúcich, aby primerane ocenili svoje nehnuteľnosti. Svojou troškou prispeli aj kupujúci, ktorí nerozvážne brali všetko čo bolo voľné a nepozerali sa reálne do budúcnosti. A v neposlednom rade k tejto situácii na trhu prispeli svojou troškou aj banky, ktoré poskytovali hypotéky pomaly skoro každému.

Stav od januára 2008

Vývoj cien bytov od januára 2008 bol poznačený viacerými zmenami. Po Vianociach ľudia čakali čo bude, t.j. ponukové ceny zostali stáť, ale dopyt začal pomaly zamŕzať. Stav dospel k skoro úplnému zastaveniu predaja starých bytov v marci, novostavby v tom čase ešte boli na tom lepšie, keďže tá malá skupinka, ktorá chcela kupovať radšej zvolila novostavbu ako starý byt. Následne v marci začali niektorí makléri dávať vyhlásenia v médiách o zvyšovaní cien priam o 20 % do konca roka a následne po prijatí eura o ďalšie percentá. Tento tlak médií opäť dočasne zvýšil ceny niektorých starých nehnuteľností. Po našom neustálom upozorňovaní printových médií (ktoré uverejňovali tieto vyhlásenia), na nezmyselnosť týchto vyhlásení, ako aj daného stavu na trhu, sa pričinením aj nášho časopisu podarilo otočiť vývoj cien starých nehnuteľností v Bratislave na ozdravnú klesajúcu tendenciu. Predaj bytov sa v letných mesiacoch skoro úplne zastavil. Tento stav je mimochodom úplne v poriadku, keďže aj po iné roky sa v lete znížili predaje na minimum (každý radšej myslí na dovolenku a problémy si necháva na jeseň), v stave útlmu sa na dané obdobie trh úplne zastaví. Avšak už začiatkom augusta som mala informácie, že v septembri niektorí ľudia plánovali ceny zvýšiť a dávali aj takéto signály na verejnosť, avšak môžem konštatovať, že ceny bytov vo všeobecnosti klesajú a klesajú dokonca aj ceny niektorých novostavieb. Ak sa vyskytujú mierne nárasty cien v jednotlivých lokalitách, je to spôsobené vyšším množstvom menších bytov v ponuke, ktoré však majú vyššiu cenu za meter štvorcový ako 3-4 izbové byty. Vo všeobecnosti platí, že čím menší byt, tým je cena na meter štvorcový vyššia a naopak pri troj a viac izbových bytoch cena za meter štvorcový klesá. Je preto potrebné brať dané čísla ako stredný cca 80 percentný priemer ponuky. Avšak najdôležitejšia pre stanovenie ceny je stále lokalita. Naše uvedené analýzy sú robené z údajov za bratislavské okresy. V budúcnosti prinesieme analýzu aj za jednotlivé lokality. V súčasnosti má každý záujemca možnosť pozrieť si priemerné ceny všetkých nehnuteľností v cenových mapách na stránke www.trh.sk, kde sú nielen ceny z Bratislavy ale aj z celého Slovenska a cenové vývoje sú aj pre rodinné domy aj pre pozemky.

Vývoj cien bytov v Bratislave

Cena starých bytov v Starom meste (graf 01) je najustálenejšia a drží sa v cenovom pásme medzi 70-85 tis. Sk/m2 v závislosti od atraktivity a kvality bytu. Ceny novostavieb sa držia okolo 90-130 tis. Sk/m2 v lokalitách okolo Slavína a Horského parku. 

Graf č.1

Ceny novostavieb na nábreží sa pohybujú nad touto úrovňou, naopak paradoxne často ceny v skutočnom centre Bratislavy sa pohybujú pod touto úrovňou. Staré byty v II. bratislavskom okrese (graf 02) od januára v podstate neprekročili cenu 65 tis. Sk/m2 a od júna pozorujeme postupný pokles ceny na cca 60 tis. Sk/m2. 

Graf č.2

Zníženie cien novostavieb v II. okrese na úroveň okolo 70 tis. Sk/m2 je hlavne spôsobené tým, že v súčasnosti sa veľa bytov v tejto lokalite už dokončuje alebo je dokončených a zostatkové byty v novostavbách sa preceňujú, t.j. znižujú cenu, v dôsledku dopredaja. Naviac nové projekty vo vyššom štandarde sa ešte nedostali do predaja. Inak ceny novostavieb sa v priemere v danej lokalite pohybujú okolo 67-80 tis. Sk/m2. Ceny starých bytov sa v III. mestskej časti (graf 03) držia v rozmedzí 65-75 tis. Sk/m2 v Novom Meste a 55-65 tis. Sk/m2 v častiach Rača a Vajnory. 

Graf č.3

Priemerná cena v III. bratislavskom okrese sa preto drží úrovne okolo 64-65 tis. Sk/m2. Napriek tomu od januára ceny starých bytov v priemere klesli o skoro 8 tis. Sk/m2. Pri novostavbách je to podobné, ceny si v Novom Meste často držia úroveň okolo 110 tis. Sk/m2, ceny v ostatnej časti sú v rozpätí 66-75 tis. Sk/m2 v závislosti od izbovitosti bytu. Staré byty v IV. bratislavskom okrese (graf 04) majú mierny pokles, keď od januára do apríla stúpli cca o 4 tis. Sk/m2, ale následne poklesli až o 7-8 tis. Sk/m2 a v súčasnosti sa nachádzajú na úrovni cca 55-56 tis. Sk/m2. 

Graf č.4

Novostavby v IV. okrese si držia ceny v rozmedzí 72-85 tis. Sk/m2, ale aj tu badať pokles ceny od konca júna o cca 5 tis. Sk/m2 na súčasných niečo vyše 73 tis. Sk/m2. Ceny starých bytov v V. okrese (graf 05) po približne 6 mesačnej dobe, kedy si udržali cenu okolo 65-60 tis. Sk/m2, zažívajú rýchlejší pokles ceny ako v iných mestských častiach a v súčasnosti sa cena starších bytov hýbe na úrovni 53 tis. Sk/m2.

Graf č.5

Ceny novostavieb sa do mája pohybovali na úrovni do 65 tis. Sk/m2, neskôr však do ponuky prišli byty vo vyššom štandarde, ktoré zdvihli cenu v závislosti od kvality bytov na 70-80 tis. Sk/m2. Z grafu 06, v ktorom je zachytená celá Bratislava vyplýva, že najlacnejšie byty sú v súčasnosti staré byty v V. okrese, za nimi nasleduje IV. okres a II. okres. Ceny novostavieb v V. okrese sú dokonca lacnejšie ako staré byty v III. a I. okrese.

Ako ďalej?

Je v súčasnosti dobré investovať do nehnuteľností? Oplatí sa kúpiť byt teraz alebo až po januári 2009? Radšej veľký, alebo malý byt? To sú otázky ktoré sa na mňa sypú skoro všade, kde vstúpim. Na daný problém sa nedá jednoducho a jednoznačne odpovedať. Základ odpovede je zhrnutý v nasledovných bodoch:

1. ceny starých bytov nemôžu byť drahšie ako ceny novostavieb;

 

2. doteraz boli v ponuke novostavieb prevažne byty vo vyššom štandarde, ak developeri vypustia na trh naraz veľké množstvo nových v nižšom strednom štandarde, je otázne, čo sa potom stane s cenami panelákových bytov, rozhodujúca bude zrejme lokalita;

3. ak daná lokalita nemá priestor na novúvýstavbu, bude vždy atraktívna a cenystarých bytov neklesnú tak výrazne ako inde;

4. určité „adresy“ nestratia nikdy na cene,naproti tomu určité nové výstavby napriek super reklame nikdy „adresou“ nebudú;

5. mladých ľudí, hľadajúcich bývanie bude vždy dosť, avšak financie na veľké byty táto skupina nemá;

6. po hypotekárnej a finančnej kríze v USA bude nedostatok peňazí medzi bankami, t.j. hypotéky už nebudú tak ľahko dostupné a navyše zdražejú.

Takže ak máte možnosť kúpiť relatívne za dobrý peniaz aj starý byt v lokalitách ako je centrum Starého Mesta, stará Karlova Ves, Lamač, okolie Račianskeho a Trnavského mýta, neváhajte a kupujte. Ale ak Vám niekto v súčasnosti ponúkne napr. starý byt v okolí Šancovej, pôvodný, bez výťahu a pod strechou za cca 100 tis. Sk za meter štvorcový, určite neurobíte dobrý obchod.

Graf č.6

Viac informácií sa dozviete

v relácii TA3 REALITY

vysielanej v piatok 3.10.2008 o 20:45.


Späť

Nízkoenergetické domy

Energetická hospodárnosť budovEnergetická certifikáciaNízkoenergetický domInštitút pre energeticky pasívne domyV januári 2006 bol na Slovensku prijatý zákon o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Platnosť nadobúda 1. Januára 2008. Zákon nadväzuje na smernicu Európskeho parlamentu a Rady Európskej únie 2002/91/ES zo 16. decembra 2002 o energetickej hospodárnosti budov, ktorá obmedzuje spaľovanie neobnoviteľných prírodných zdrojov a tým chce prispieť k obmedzeniu tvorby oxidu uhličitého. Cieľom smernice je zlepšenie energetickej..

Požiarna ochrana

Množstvo požiarov aj napriek zväčšujúcej sa populačnej uvedomelosti a novodobým protipožiarnym systémom neustále stagnuje, nedarí sa znížiť ich počet. Ohňa sa odpradávna ľudia báli, nieto ešte v spojení s príbytkom. Od zaklínania domov pred týmto nemilým hosťom sme prešli prudkým technologickým pokrokom. Protipožiarne budovy Na bezpečnosť a ochranu proti požiarom sa musí dbať nielen pri využívaní už hotových stavieb. Zhodný podiel zodpovednosti majú aj projektanti a stavebníci. Stavba sa už v počiatkoch jej realizácie z hľadiska požiarnej..

Ručenie nehnuteľnosťou. Bežné riešenie alebo koledovanie si o problém? Ručenie nehnuteľnosťou. Bežné riešenie alebo koledovanie si o problém?

V živote sa ocitáme v rôznych situáciách a stáva sa, že potrebujeme viac, ako máme momentálne našetrené. Pre ľudí, ktorí majú pravidelný príjem, nie je problém vybaviť si pôžičku štandardnou cestou; ak však táto okolnosť absentuje, môže sa stať, že potencionálny klient bude  vyhodnotený ako rizikový. V takomto prípade mu veľa možností nezostáva; buď mu niekto pomôže ako tzv. solidárny dlžník, alebo bude musieť, za predpokladu, že je to uňho reálne, ručiť nehnuteľnosťou. Ručenie nehnuteľnosťou je relatívne istý spôsob, ako si zabezpečiť..

Kúpa bytu a náležitosti kúpnej zmluvy

„Nedodržanie zákonom ustanovenej formy právneho úkonu spôsobuje jeho absolútnu neplatnosť. Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva priamo zo zákona (ex lege) a pôsobí od začiatku (ex tunc) voči každému. Právne úkony postihnuté absolútnou neplatnosťou nemajú za následok vznik, zmenu ani zánik práv a povinností. Súd musí na túto neplatnosť prihliadať a musí z nej vyvodzovať dôsledky aj bez návrhu z úradnej povinnosti (ex officio).“ (Rozsudok Krajského súdu v Košiciach z 18.03.1999, sp. zn. 5 S 8/98) Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy Podstatné..

Úprava predkupného práva pri prevode nehnuteľností

Pojem „predkupné právo“Jedným z oprávnení vlastníka veci a teda aj nehnuteľnosti je právo nakladať s vecou. Vlastník môže s vecou disponovať - napr. vec užívať alebo aj previesť na iného. V prípade, ak vec vlastnia viaceré osoby, hovoríme o vzniku podielového spoluvlastníctva, v prípade manželov ide o bezpodielové spoluvlastníctvo manželov.Kým dispozičné oprávnenie nakladať so spoločnou nehnuteľnosťou prislúcha všetkým spoluvlastníkom spoločne, právo disponovať so svojím podielom na nehnuteľnosti prislúcha každému spoluvlastníkovi samostatne.Ak..

Smrť darcu a jej následky na vkladové konanie

V decembri 2004 som s mojou starou mamou uzatvorila darovaciu zmluvu, na základe ktorej mi darovala jej rodinný dom. Pár dní na to moja stará mama zomrela. Návrh na vklad bol podaný po jej smrti, avšak kataster návrh neprijal a vyzval nás na doplnenie návrhu formou prijatia dodatku k darovacej zmluve - týkalo sa to zriadenia vecného bremena. Návrh som doplnila v lehote, kataster konanie zastavil, čo považujem za nezákonné. Prečo kataster nerešpektuje vôľu jednej zmluvnej strany - mojej nebohej starej mamy a nepostupoval v súlade so zákonom?! Moja právnička podala..

Vývoj cien bytov V Bratislave v roku 2007

Analýza cien bytov v Bratislave sa robila z plnohodnotných 13.410 údajov za obdobie od januára do decembra 2007. Priemerná cena m2 bytu v Sk sa vypočítavala bez výrazných odchýliek narúšajúcich trend. Oddelene sa vypočítavali ceny novostavieb od cien starých bytov, aby sa odhalil ich vplyv na rast cien starých bytov. Graf č.1: Tento graf poukazuje na to, že 34% z celkovej ponuky bytov pripadalo na ponuku novostavieb. Toto malo zákonitý vplyv na vývoj celkovej výslednej ceny, ktorú novostavby ťahali nahor.Graf č.2: Tento graf ukazuje, že najväčší podiel na množstve..

Najlepšie investície do nehnutelnosti ...

Investing in Real Estate in Slovakia - reality - nehnutelnosti - as Slovaks call it

Investing in Real Estate in Slovakia             Apart from the landmarks and notable touristic attractions this country has to offer, in recent years, the Slovakian Real Estate ( TRH Nehnutelnosti ) market has proven to be a profitable investment for potential real estate investors.   Real Estate Pricing ( Reality ) in Slovakia The average price of flats in Slovakia in the year 2018 stands at 1,612 €/m2.   Reasons to Invest in Real Estate (Reality) in Slovakia There are many reasons to invest in Real estate..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.