Clanky

Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008

Skoro každého, ktorý či už má byt alebo si ho ešte len plánuje obstarať, zaujíma vývoj cien bytov a hlavne prognóza do budúcnosti. Prvé sa dá ukázať na základe zozbieraných údajov, druhé sa dá v súčasnosti len veľmi obtiažne predpovedať.

Pozrime sa teda, čo sa na trhu s bratislavskými bytmi dialo od januára 2008 po čiastočnom cca mesačnom (vianočnom) útlme, ktorý nastal po zatiaľ najväčšom realitnom boome na Slovensku v jeseni 2007, kedy boli ceny za meter štvorcový starých bytov v hlavnom meste drahšie ako ceny za meter štvorcový v novostavbách.

Realitný boom v roku 2007

Všetci by sme sa mali z danej situácie poučiť.Trh s nehnuteľnosťami bol v roku 2007 umelo ohýbaný hlavne „ziskuchtivými“ majiteľmi bytov, ktorí pýtali nehorázne sumy za svoje byty, ako aj niektorými maklérmi realitných kancelárií, ktorí či už v médiách „hecovali“ kupujúcich strašením z príchodu eura alebo nedokázali spacifikovať predávajúcich, aby primerane ocenili svoje nehnuteľnosti. Svojou troškou prispeli aj kupujúci, ktorí nerozvážne brali všetko čo bolo voľné a nepozerali sa reálne do budúcnosti. A v neposlednom rade k tejto situácii na trhu prispeli svojou troškou aj banky, ktoré poskytovali hypotéky pomaly skoro každému.

Stav od januára 2008

Vývoj cien bytov od januára 2008 bol poznačený viacerými zmenami. Po Vianociach ľudia čakali čo bude, t.j. ponukové ceny zostali stáť, ale dopyt začal pomaly zamŕzať. Stav dospel k skoro úplnému zastaveniu predaja starých bytov v marci, novostavby v tom čase ešte boli na tom lepšie, keďže tá malá skupinka, ktorá chcela kupovať radšej zvolila novostavbu ako starý byt. Následne v marci začali niektorí makléri dávať vyhlásenia v médiách o zvyšovaní cien priam o 20 % do konca roka a následne po prijatí eura o ďalšie percentá. Tento tlak médií opäť dočasne zvýšil ceny niektorých starých nehnuteľností. Po našom neustálom upozorňovaní printových médií (ktoré uverejňovali tieto vyhlásenia), na nezmyselnosť týchto vyhlásení, ako aj daného stavu na trhu, sa pričinením aj nášho časopisu podarilo otočiť vývoj cien starých nehnuteľností v Bratislave na ozdravnú klesajúcu tendenciu. Predaj bytov sa v letných mesiacoch skoro úplne zastavil. Tento stav je mimochodom úplne v poriadku, keďže aj po iné roky sa v lete znížili predaje na minimum (každý radšej myslí na dovolenku a problémy si necháva na jeseň), v stave útlmu sa na dané obdobie trh úplne zastaví. Avšak už začiatkom augusta som mala informácie, že v septembri niektorí ľudia plánovali ceny zvýšiť a dávali aj takéto signály na verejnosť, avšak môžem konštatovať, že ceny bytov vo všeobecnosti klesajú a klesajú dokonca aj ceny niektorých novostavieb. Ak sa vyskytujú mierne nárasty cien v jednotlivých lokalitách, je to spôsobené vyšším množstvom menších bytov v ponuke, ktoré však majú vyššiu cenu za meter štvorcový ako 3-4 izbové byty. Vo všeobecnosti platí, že čím menší byt, tým je cena na meter štvorcový vyššia a naopak pri troj a viac izbových bytoch cena za meter štvorcový klesá. Je preto potrebné brať dané čísla ako stredný cca 80 percentný priemer ponuky. Avšak najdôležitejšia pre stanovenie ceny je stále lokalita. Naše uvedené analýzy sú robené z údajov za bratislavské okresy. V budúcnosti prinesieme analýzu aj za jednotlivé lokality. V súčasnosti má každý záujemca možnosť pozrieť si priemerné ceny všetkých nehnuteľností v cenových mapách na stránke www.trh.sk, kde sú nielen ceny z Bratislavy ale aj z celého Slovenska a cenové vývoje sú aj pre rodinné domy aj pre pozemky.

Vývoj cien bytov v Bratislave

Cena starých bytov v Starom meste (graf 01) je najustálenejšia a drží sa v cenovom pásme medzi 70-85 tis. Sk/m2 v závislosti od atraktivity a kvality bytu. Ceny novostavieb sa držia okolo 90-130 tis. Sk/m2 v lokalitách okolo Slavína a Horského parku. 

Graf č.1

Ceny novostavieb na nábreží sa pohybujú nad touto úrovňou, naopak paradoxne často ceny v skutočnom centre Bratislavy sa pohybujú pod touto úrovňou. Staré byty v II. bratislavskom okrese (graf 02) od januára v podstate neprekročili cenu 65 tis. Sk/m2 a od júna pozorujeme postupný pokles ceny na cca 60 tis. Sk/m2. 

Graf č.2

Zníženie cien novostavieb v II. okrese na úroveň okolo 70 tis. Sk/m2 je hlavne spôsobené tým, že v súčasnosti sa veľa bytov v tejto lokalite už dokončuje alebo je dokončených a zostatkové byty v novostavbách sa preceňujú, t.j. znižujú cenu, v dôsledku dopredaja. Naviac nové projekty vo vyššom štandarde sa ešte nedostali do predaja. Inak ceny novostavieb sa v priemere v danej lokalite pohybujú okolo 67-80 tis. Sk/m2. Ceny starých bytov sa v III. mestskej časti (graf 03) držia v rozmedzí 65-75 tis. Sk/m2 v Novom Meste a 55-65 tis. Sk/m2 v častiach Rača a Vajnory. 

Graf č.3

Priemerná cena v III. bratislavskom okrese sa preto drží úrovne okolo 64-65 tis. Sk/m2. Napriek tomu od januára ceny starých bytov v priemere klesli o skoro 8 tis. Sk/m2. Pri novostavbách je to podobné, ceny si v Novom Meste často držia úroveň okolo 110 tis. Sk/m2, ceny v ostatnej časti sú v rozpätí 66-75 tis. Sk/m2 v závislosti od izbovitosti bytu. Staré byty v IV. bratislavskom okrese (graf 04) majú mierny pokles, keď od januára do apríla stúpli cca o 4 tis. Sk/m2, ale následne poklesli až o 7-8 tis. Sk/m2 a v súčasnosti sa nachádzajú na úrovni cca 55-56 tis. Sk/m2. 

Graf č.4

Novostavby v IV. okrese si držia ceny v rozmedzí 72-85 tis. Sk/m2, ale aj tu badať pokles ceny od konca júna o cca 5 tis. Sk/m2 na súčasných niečo vyše 73 tis. Sk/m2. Ceny starých bytov v V. okrese (graf 05) po približne 6 mesačnej dobe, kedy si udržali cenu okolo 65-60 tis. Sk/m2, zažívajú rýchlejší pokles ceny ako v iných mestských častiach a v súčasnosti sa cena starších bytov hýbe na úrovni 53 tis. Sk/m2.

Graf č.5

Ceny novostavieb sa do mája pohybovali na úrovni do 65 tis. Sk/m2, neskôr však do ponuky prišli byty vo vyššom štandarde, ktoré zdvihli cenu v závislosti od kvality bytov na 70-80 tis. Sk/m2. Z grafu 06, v ktorom je zachytená celá Bratislava vyplýva, že najlacnejšie byty sú v súčasnosti staré byty v V. okrese, za nimi nasleduje IV. okres a II. okres. Ceny novostavieb v V. okrese sú dokonca lacnejšie ako staré byty v III. a I. okrese.

Ako ďalej?

Je v súčasnosti dobré investovať do nehnuteľností? Oplatí sa kúpiť byt teraz alebo až po januári 2009? Radšej veľký, alebo malý byt? To sú otázky ktoré sa na mňa sypú skoro všade, kde vstúpim. Na daný problém sa nedá jednoducho a jednoznačne odpovedať. Základ odpovede je zhrnutý v nasledovných bodoch:

1. ceny starých bytov nemôžu byť drahšie ako ceny novostavieb;

 

2. doteraz boli v ponuke novostavieb prevažne byty vo vyššom štandarde, ak developeri vypustia na trh naraz veľké množstvo nových v nižšom strednom štandarde, je otázne, čo sa potom stane s cenami panelákových bytov, rozhodujúca bude zrejme lokalita;

3. ak daná lokalita nemá priestor na novúvýstavbu, bude vždy atraktívna a cenystarých bytov neklesnú tak výrazne ako inde;

4. určité „adresy“ nestratia nikdy na cene,naproti tomu určité nové výstavby napriek super reklame nikdy „adresou“ nebudú;

5. mladých ľudí, hľadajúcich bývanie bude vždy dosť, avšak financie na veľké byty táto skupina nemá;

6. po hypotekárnej a finančnej kríze v USA bude nedostatok peňazí medzi bankami, t.j. hypotéky už nebudú tak ľahko dostupné a navyše zdražejú.

Takže ak máte možnosť kúpiť relatívne za dobrý peniaz aj starý byt v lokalitách ako je centrum Starého Mesta, stará Karlova Ves, Lamač, okolie Račianskeho a Trnavského mýta, neváhajte a kupujte. Ale ak Vám niekto v súčasnosti ponúkne napr. starý byt v okolí Šancovej, pôvodný, bez výťahu a pod strechou za cca 100 tis. Sk za meter štvorcový, určite neurobíte dobrý obchod.

Graf č.6

Viac informácií sa dozviete

v relácii TA3 REALITY

vysielanej v piatok 3.10.2008 o 20:45.


Späť

Bývanie a reality
Montovaný dom – predsudky a skutočnosť. Naozaj môže konkurovať klasike?

Otázka domu je pre každého jednou z najosobnejších;  je to miesto, kde trávime spolu so svojou rodinou nielen väčšinu svojho života, ale zároveň ho chceme vnímať ako útočisko. Je preto pochopiteľné, že sa každý budúci majiteľ snaží, aby bol jeho dom čo najkvalitnejší – samozrejme v rámci jeho finančných možností, čo býva pri rozhodovaní o jeho druhu často kľúčovým faktorom. Murovaný dom zostane vždy klasikou, avšak jeho výstavba si vyžaduje nielen veľa financií a práce, ale i pomerne dlhý čas. Alternatívou je montovaný dom, ktorý už..
Ako si správne postaviť krb a kachle

--> Teplý nápoj v ruke, v pozadí hrá príjemná hudba a vy ste zabalení v hebkej deke. Keď sa k tomu pridá pohľad na plápolájuce plamene vo vašom krbe, tak si už iba poviete, že už nič pohodlnejšie si neviete predstaviť. Podobne sa môžete cítiť aj na svojej chate, keď si pred spaním zatopíte vo vlastnej kachľovej peci. Ak ste pritom aj gurmáni, tak každý vám môže potvrdiť, že jedlo pripravené v kachľovej peci je obzvlášť chutné a nesie v sebe akúsi arómu kuchyne starých mám. Krb a kachľová pec majú v sebe čaro zútulnenia príbytku a dodávajú..
Jednoduchý sprievodca k vysnívanej posteli Jednoduchý sprievodca k vysnívanej posteli

Vedeli ste, že v posteli strávite až jednu tretinu svojho života? A to, koniec koncov, nie je málo. Vaša posteľ by mala byť dokonalou oázou pohodlia, v ktorej si budete môcť dopriať pokojný spánok a načerpať nové sily. Jej samotnej kúpe by malo predchádzať niekoľko krokov. Netreba to uponáhľať. Aby sme vám uľahčili výber, zostavili sme pre vás niekoľko užitočných rád a postrehov.   1.         Veľkosť postele To, akú veľkú posteľ si vybrať, do veľkej miery závisí nielen od vašich osobných preferencií..
Právna poradňa
Predaj domu v exekúcii - nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu

 Pred tromi rokmi som začal podnikať ako živnostník, no nedarilo sa mi. Z mojej činnosti mi zostali len dlhy, a čo čert nechcel, došla mi exekúcia. Keďže som nemal iný majetok, exekútor založil náš rodinný dom. Dom vlastnia dovedna štyri osoby, ja v jednej štvrtine. V rámci domu ešte má prenajaté priestory jedna firma, s ktorou máme nájomnú zmluvu. Obávam sa, že prídeme o dom ako aj o príjem za prenájom. Dá sa predísť predaju domu, môže nás žalovať firma, ktorej prenajímame priestor?Cyprián H., HlohovecPredpoklady na predaj nehnuteľnostiV prvom rade by..
Riešenie dedičskej otázky medzi živými a mimo testamentu

Čo je darované, patrí len jednému z manželov Rodinný dom, ktorý podľa vašich slov mal nadobudnúť darovaním počas existencie vášho manželstva manžel, je výlučne jeho majetkom. To, že v darovacej zmluve nefigurujete vy ako manželka, je tým, že darca chcel nehnuteľnosť darovať výlučne manželovi. Veci, ktoré jeden z manželov počas manželstva získal darovaním, príp. dedením, netvoria tak predmet bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Skutočnosť, že predmetnú nehnuteľnosť užívate a obývate, je daná existenciou manželstva, a teda ju užívate z..
Poplatok za komunálny odpad

Dobrý deň. Som majiteľkou malej chatky neďaleko Banskej Bystrice. Môj manžel zomrel pred ôsmimi rokmi a tak chatku využívam len veľmi zriedkavo, asi 2-3x do roka na pár dní. Patrím k ekologickým chatárom, ktorí produkujú minimum odpadu a ktorí spravidla odvážam z chatovej oblasti späť do mesta. Nevyužívam vlastne odpadové nádoby patriace príslušnej obci, na území ktorej chatka stojí. Napriek tomu musím platiť obci poplatok za odpad. V apríli 2004 som požiadala obec o oslobodenie od poplatkovej povinnosti, avšak do dneška som nedostala žiadnu odpoveď. Naopak,..
Financie
Problémy s hypotékou?

Problém je na sveteKeď musí zasiahnuť bankaBanky znižujú úrokové sadzby   Nie je nič ľahšie. Jednoduchá cesta k bývaniu. Stačí len prísť. Riešenie ušité priamo na mieru. To sú len niektoré reklamné slogany, ktoré nás tak často oslovujú a pútajú našu pozornosť na rôzne produkty vedúce k vlastnému bývaniu.Spôsobov, ciest a produktov vedúcich k vlastnému bývaniu je v dnešnej dobe a situácii na trhu skutočne mnoho. Pritom nemusí ísť bezpodmienečne len o získanie nového bytu či domu, ale aj napríklad o kúpu zariadenia, stavbu garáže či bazénu,..
Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

V posledných rokoch sa nie len väčšie úspešné firmy ale aj takzvaní podnikatelia na voľnej nohe usilujú o navodenie produktívnej atmosféry pri práci. Open space kancelárie sú pre pracujúcich ľudí v mnohom veľkým prínosom a to či už máte firmu s množstvom zamestnancov, alebo ste podnikateľ, ktorému sa nedarí zachovať motiváciu na gauči vo vlastnom byte. Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych..
Vývoj cien bytov V Bratislave v roku 2007

Analýza cien bytov v Bratislave sa robila z plnohodnotných 13.410 údajov za obdobie od januára do decembra 2007. Priemerná cena m2 bytu v Sk sa vypočítavala bez výrazných odchýliek narúšajúcich trend. Oddelene sa vypočítavali ceny novostavieb od cien starých bytov, aby sa odhalil ich vplyv na rast cien starých bytov. Graf č.1: Tento graf poukazuje na to, že 34% z celkovej ponuky bytov pripadalo na ponuku novostavieb. Toto malo zákonitý vplyv na vývoj celkovej výslednej ceny, ktorú novostavby ťahali nahor.Graf č.2: Tento graf ukazuje, že najväčší podiel na množstve..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.