Kam sa uberá výstavba novostavieb?

Mnoho developerov a stavebníkov prežíva po siedmich tučných rokoch plných rozvoja a rastu obdobie, ktoré ani z ďaleka nepatrí k tomu najlepšiemu čo kedy zažili. Počet dokončených novostavieb narastá a do nových projektov sa púšťa zatiaľ len málokto. Nuž situácia ohľadne vývoja výstavby je pomerne komplikovaná. Mnohých investorov a stavebníkov dobehla hýrivá minulosť luxusných novostavieb. Mnohí z nich si neuvedomili, že to, čo postavili v minulosti je vlastne z vonku krásny, ale predsa potápajúci sa Titanic.

Úrodné roky v tejto oblasti sú už za nami a zisky investorov ako aj stavebných firiem už z ďaleka nedosahujú čísla z minulých rokov. Nuž po takomto konštatovaní, by sa u mnohých z nás sa mohla prejaviť typická slovenská škodoradosť v zmysle „tak im treba, keď boli takí chamtiví”. Takéto zhodnotenie by však bolo príliš krátkozraké. Súčasná stagnácia tohto trhu (najmä situácia v stavebníctve), by mohla mať veľmi zlé následky v oblasti cien novostavieb, či zamestnanosti v tomto segmente.

Čo sa robilo zle

Hovorí sa, že po vojne je každý generál, no bez popisu hlavných chýb minulosti sa stratégia pre budúcnosť dá vymyslieť asi len ťažko. Asi tým najväčším problémom minulosti v tomto odvetví bolo, že v prevažnej miere cieľovou skupinou vybudovaných novostavieb nebola skutočná potreba zákazníka, ale stavanie vo veľkom a zbytočne luxusnom štýle. Aj keď v niektorých prípadoch hovoriť o luxuse by bolo priam ironické. Ešte donedávna bola naša metropola obvešaná billboardami, na ktorých ako hlavná pridaná hodnota tej či onej novostavby bol luxus. Takže novostavba sa stala synonymom pre investíciu a nie pre skutočné bývanie.

Následky tohto zmýšľania sa niekedy preniesli do nekvalitne vybudovaných novostavieb, nezačatých projektov, či skrachovaných spoločností, ktoré investovali do výstavby nehnuteľností. Veď len nedávno jedna z takýchto spoločností predstavovala svoju budúcu novostavbu na bratislavských Vinohradoch prostredníctvom váľajúcej sa mačky na koženej sedačke. No a o pár týždňov na to, prebehla médiami správa o jej veľkých finančných problémoch.

Z uvedeného vyplýva, že novostavby sa stavali skôr pre firmy, ako pre skutočných obyvateľov. Pri takomto správaní, sa nehľadelo na to najdôležitejšie pri stavbe - kvalitu. Až príliš často sa stávalo, že pri novostavbe investor, či stavebná firma nepoužili vhodný materiál a šetrilo sa na kvalite kde sa len dalo. Z deklarovanej tehly sa zrazu stal pórobetón, či z kvalitných drevených parkiet laminátová podlaha. Nuž takéto „šetriace opatrenia” mali tri základné dôvody.

Tým prvým bolo samotné šetrenie peňazí, aby zisk bol čo najväčší. Po druhé, tieto novostavby boli chápané skôr ako prestíž a nie ako miesta pre skutočné bývanie postavené z deklarovaných materiálov. Veď v prevažnej časti majiteľmi týchto nehnuteľností boli zahraničné firmy a tie svojich manažérov ako „obyvateľov novostavby” do kúpených bytov prinesú a o pár týždňov pošlú do iného kúta sveta. No a po tretie, pre samotného developera bolo často najväčšou prioritou dokončenie tej ktorej novostavby na čas. Takže samotné stihnutie termínu odovzdania novostavby investorovi a jej následnej kolaudácie, prinútilo niektoré stavebné spoločnosti pri finišovaní stavebných prác doslova v závere improvizovať. Najväčšie percento chýb na novostavbách má práve svoje korene v dokončovacích prácach. Takže ak vám v súčasnosti trocha mešká odovzdanie novostavby, nemusí to byť za každú cenu zlé znamenie.

Výsledky týchto zle nastavených bodov môžeme v súčasnosti zhrnúť do jedného čísla. Samotná metropola Slovenska má po tejto „bujarej minulosti” takmer 2.000 novopostavených bytov ktoré sú voľné. A otázka, či si ich aj niekto reálne kúpi, je viac ako hypotetická. Veď skúste si toto číslo vydeliť číslom 40, čo predstavuje zhruba priemerný počet bytov na jednu novostavbu a dostanete približné množstvo prázdnych či poloobsadených stavieb spestrujúcich „krásku na Dunaji”.

Toto sme nechceli…

Znela často odpoveď majiteľov po kolaudácii svojej vysnívanej novostavby, ktorí v nej chceli aj reálne bývať a nevnímali ju ako čistú investíciu. Komunikácia medzi investorom, stavebnou spoločnosťou a klientom je aj v súčasnosti veľakrát problematická. Takže obyvateľ tej ktorej novostavby v konečnom výsledku nedostane presne to čo očakával. Nejde tu už len o samotné „odfláknutie” záverečných prác, to ešte majitelia v počiatočnej eufórii z vlastnenia novostavby ešte ako tak znesú. Veď najdôležitejšie je pre nich to, že sa už mohli konečne nasťahovať. Samotná vojna medzi majiteľmi a stavebníkmi často nastáva už vtedy, keď sa novostavba z rysovacích dosiek preniesla na samotnú realizáciu. Skúste sa vo svojom okolí opýtať svojho známeho, ktorý vlastní novostavbu, koľko ho to stálo nervov a útekov z práce, aby mohol kontrolovať stavebníkov, ako pokračujú vo výstavbe jeho bytu.

Tým nechceme naznačiť, že tieto problémy sa týkali automaticky každej novostavby. Samozrejme, že existuje celý rad dobre postavených a cenovo nie nadhodnotených novostavieb. Ibaže tak ako pri každom produkte, tak aj pri novostavbách má byť percento nepodarkov minimálne. V oblasti nehnuteľností však o zanedbateľných číslach hovoriť nemôžeme a to je neblahý obraz pre investorov či stavebné spoločnosti. Najhoršie na tom je to, že tento fakt hádže vlnu podozrenia aj na tých, ktorí si svoju prácu odviedli, alebo ešte len odvádzajú dobre.

Čo sa prenieslo aj do prítomnosti

Medzi ďalšie symptómy, ktoré poznačujú aj súčasnú situáciu a môžu vzbudzovať nedôveru pri kupovaní novostavieb je skutočnosť, že investori prinášajú služby, ktoré sú miestami naozaj zbytočné. Žijeme dobu, kde medzi základné ekonomické slová patrí šetrenie. Takže ponuka novostavby, kde medzi jej hlavné benefity patrí spoločné fitnes centrum v spoločných priestoroch, či platenie si vrátnika znie trošku bizarne. Sú to služby, ktoré nestoja malé peniaze a v konečnom dôsledku ich hlavným výsledkom je predraženie nájomného. Ako keby sa zabudlo, že dobrou službou nie je „fitko” v tej istej budove kde bývam, ale je to samotná novostavba z kvalitného materiálu, ktorá je navyše aj dispozične dobre riešená.

Ďalším problematickým miestom sú spoločné priestory, keď ich majiteľmi nie sú len obyvatelia novostavby, ale aj samotný investor. Veľakrát sa práve tieto priestory stávajú bojiskom o to, čo má v nich byť. Z pohľadu majiteľov bytov je presadenie svojho názoru o to ťažšie, že často krát je zvolanie domovej schôdze väčším problémom ako zvolanie „valného zhromaždenia OSN”, keďže na jednom poschodí býva Slovák, na druhom zasa manažér z tej či onej krajiny a ďalšie poschodie zíva prázdnotou. Jednoducho povedané - v dnešnej dobe zákazník málokde dostane len tie služby ktoré naozaj chce. Zbytočne totiž dostáva aj tie produkty, ktoré iba zvyšujú cenu nájmu a ich skutočný osoh jen veľmi otázny.

Medzi ochrannú páku, aby novostavba bola kvalitná patrí aj to, že investor nevypláca stavebnej spoločnosti naraz všetky peniaze za náklady ktoré mala. Zvyčajne si preto investor necháva 10% z celkových nákladov bez DPH, na vyplatenie stavebnej firmy po dokončení novostavby. Slúži to najmä k tomu, aby stavebná firma počas realizácie novostavby jednoducho zo dňa na deň „nezdvihla kotvy.” Dokonca ani táto záloha sa často nevypláca naraz, ale na dve časti. Prvých 5% sa vypláca po dokončení stavby a druhých 5% po skončení záruky za stavebné práce, čo býva z pravidla 2 až 5 rokov. Ak sa stavebná firma sťažuje na takéto opatrenie tvrdením, že keď nedostane všetko naraz zaplatené, tak je to prinajmenšom znakom toho, že jej financie sú na hrane projektu, a pri samotnej realizácii stavby s ňou bude mať investor zrejme problém. Veď ktorá seriózna stavebná spoločnosť by mala mať s týmto spôsobom zaplatenia za práce komplikácie? Ak ich má, tak nech sa púšťa do menších projektov a tie väčšie nech prenechá tým, ktorí na to skutočne majú.

Ako z bludného kruhu von?

Podľa niektorých stavebných spoločností by sa mal trh predávajúceho zmeniť na trh kupujúceho a aj súčasná stagnácia by sa mala zlepšiť už v roku 2011. Ak sa situácia neprispôsobí zákazníkovi, tak ten prestane kupovať bytové novostavby a v čase krízy môže nastať ešte väčšia stagnácia v tejto oblasti. Orientácia veľkých stavebných spoločností napr. na výstavbu rodinných domov, by bola viac ako nerozumná a zbytočná. Niektoré spoločnosti to budú síce kompenzovať stavbami nebytového charakteru ako sú napr. kancelárske priestory, haly, či nehnuteľnosti pre cestovný ruch, ale aj tento segment má svoje obmedzenia.

Ing. Jozefa Šumichrast, zo spoločnosti Metrostav SK, a.s. nám povedal, že „developeri a stavebné spoločnosti by si mali uvedomiť, kto je ich cieľová skupina, ak chcú docieliť úspešný predaj bytov v ich projekte. Taktiež sa bude čoraz viac prihliadať na hospodárne riešenie bytových stavieb a znižovanie ich energetickej náročnosti”.

Nuž časy luxusu sú už jednoducho preč. Preto sa v oblasti novostavieb skôr otvára otázka zvýšenia možnosti výstavby nájomných bytov a spolupráce stavebného sektora so samosprávou. V súčasnosti sa o tom veľa hovorí a skutočné výsledky je zatiaľ vidieť len sem tam. Ďalšou cestou je púšťanie sa do menších projektov, ktoré nebudú zaťažovať financie spoločností až do takej miery ako v minulosti.

Nuž jednoducho povedané, nová situácia si vyžaduje nové riešenia. Projekty budúcnosti už nebudú mať honosné názvy a byty nebudú mať zbytočné metre štvorcové navyše len preto, aby sa predávali za vyššiu cenu. Ak by sa stavebné firmy a investori nechovali podľa tohto umierneného plánu, tak následky v tejto oblasti môžu byť ešte horšie ako súčasná situácia v hospodárskej kríze.

Viac sa dozviete v relácii REALITY na TA3

ta3

Späť

Balkón a lodžia

 Od začiatkuZasklite si lodžiuSklo zaskleniaRôzne využitieMateriály na vonkajšie použitie a nábytokZväčšite si lodžiuNajkrajšie sú farebnéEstetikaS príchodom leta sa už viacerí z nás tešia na pokojne strávený deň pri opaľovaní na vlastnej oáze pokoja, na terase či balkóne. Cez zimu boli dvere do tohto priestoru prevažne zatvorené, preto sa už iste tešíte ako vpustíte do svojho príbytku slnečné teplo a najmä čerstvý vzduch. Dokonca aj v centre väčšieho mesta je terasa akýmsi upokojujúcim prvkom. Najmä ak z nej máte dobrý výhľad.Balkóny a lodžie..

Ako efektívne riešiť otázku kúrenia

Problém tepla je vzhľadom na každoročné mrazy nielen stále aktuálnym, ale i mimoriadne pálčivým vzhľadom na vysoké ceny energií. Najčastejšia súvisiaca voľba, pred ktorou stojí množstvo rodín, je, či vraziť nemalú sumu peňazí do vlastného kotla a mať tak svoju spotrebu pod kontrolou, alebo naďalej využívať služby verejného pripojenia, ktoré síce počiatočnú investíciu v takej výške nevyžaduje, avšak v konečnom dôsledku stojí omnoho viac. Poďme sa teda pozrieť na výhody aj nevýhody oboch variantov a na kritéria, podľa ktorých by sme sa mali rozhodovať...

Realitná kancelária – áno či nie?

Bytoví podvodníciV čom vám pomôže realitná kanceláriaNa čo si dať pozor pri výbere realitnej kancelárieTakže ako postupovať?Ako sa pohybujú ceny bytov a rodinných domov? Čo ich ovplyvňuje?Zhrnutie výhod využitia služieb realitnej kancelárieMožno práve teraz stojíte pred dôležitou transakciou s vašou nehnuteľnosťou a zvažujete, či zveriť alebo nie určité kompetencie realitnej kancelárii. Nie je to jednoduché rozhodnutie, pretože ak sledujete realitný trh, sem tam sa vyskytnú aj podvodníci. A možno máte predstavu, že to budú zbytočne vynaložené peniaze,..

Rodinný spor o dedičstvo - kto dedí a kto nie

Rád by som sa spýtal na možnosť riešenia ohľadne spôsobu vysporiadania nehnuteľného majetku po mojom staršom bratovi, ktorý pred nedávnom zomrel. Jedná sa o rodinný dom s pozemkom. Malý podiel pozemku nadobudol môj starší brat dedením od našej tety ešte predtým, ako sa oženil. Manželstvo bolo bezdetné a v úradných listinách je brat vedený ako jediný majiteľ. Vysporiadanie medzi mnou a mojou sestrou je možné len predajom nehnuteľnosti, na čom sme sa aj dohodli. V prípade, ak by túto nehnuteľnosť dedila aj vdovy po bratovi, predaj nehnuteľnosti by sa skomplikoval..

Prevod vlastníctva družstevného (obecného) bytu a daňové povinnosti

Dobrý deň, máme záujem o vaše poradenstvo. Potrebovali by sme radu ohľadom predaja bytu. Vlastníme od roku 2002 družstevný byt, v ktorom máme zriadenú kanceláriu. Teraz ho chceme predať, ale realitný maklér nám odporučil ho odkúpiť do vlastníctva s ohľadom na lepšiu možnosť jeho prípadného ďalšieho predaja. Chceli by sme vedieť, či budeme musieť platiť daň z predaja nehnuteľnosti alebo nie. Svetozár K., konateľ obchodnej spoločnosti s.r.o., Bratislava  Občianskoprávny režim a režim daňový Predmetná otázka súvisí v prvom..

Bývanie rozvedeného manžela - otázniky nad družstevnými bytmi

Dobrý deň. Chcel by som sa opýtať, či mám právo na polovicu bytu, ktorý na mňa a moju manželku (sme v rozvodovom konaní) prepísala svokra po našom sobáši. Jedná sa o družstevný byt, ktorý nie je ešte vo vlastníctve, sme tam len členmi družstva. Rastislav K., Rimavská Sobota Družstevným bytom sa rozumie byt, ktorý je vo vlastníctve bytového družstva, je prenajatý členovi družstva alebo ktorý je v spoločnom nájme manželov, pričom aspoň jeden z manželov je členom družstva. Tak ustanovuje rozsudok Najvyššieho súdu S SR, sp. zn. 5 Cdo 107/2000 z 30.1.2001...

Stavebné sporenie

Stavebné sporeniePrincíp a priebehVýhodyDôležité pojmyStavebné sporenie je dnes jedným z najefektívnejších nástrojov financovania bytovej výstavby nielen vo vyspelých západoeurópskych ekonomikách ale aj u nás. Prvým oficiálnym dňom, počas ktorého začala Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., vykonávať svoju činnosť, bol 16. november 1992. Prvá stavebná sporiteľňa a. s., bola prvou špecializovanou bankou tohto druhu v strednej a východnej Európe. Založili ju tri renomované európske bankové domy: Slovenská štátna sporiteľňa, š.p.ú. (v súčasnosti Slovenská..

Vývoj cien bytov V Bratislave v roku 2007

Analýza cien bytov v Bratislave sa robila z plnohodnotných 13.410 údajov za obdobie od januára do decembra 2007. Priemerná cena m2 bytu v Sk sa vypočítavala bez výrazných odchýliek narúšajúcich trend. Oddelene sa vypočítavali ceny novostavieb od cien starých bytov, aby sa odhalil ich vplyv na rast cien starých bytov. Graf č.1: Tento graf poukazuje na to, že 34% z celkovej ponuky bytov pripadalo na ponuku novostavieb. Toto malo zákonitý vplyv na vývoj celkovej výslednej ceny, ktorú novostavby ťahali nahor.Graf č.2: Tento graf ukazuje, že najväčší podiel na množstve..

Real estate quoats - Slovak Nehnutelnosti