Znalecký posudok nehnuteľností

Znalecký posudok na nehnuteľnosť je možné v stručnej definícii popísať ako určenie hodnoty konkrétneho domu, bytu, podnikateľského objektu či pozemku; je nielen užitočný pre majiteľa ako informačný údaj, ale najmä potrebný pre rôzne právne úkony, ktoré súvisia s kúpou, predajom, úverom, ručením a podobne. Väčšina z nás sa už zrejme so znaleckým posudkom ako takým stretla a ak nie, určite sa to v budúcnosti stane. Poďme sa teda pozrieť na to, ako sa vyhotovuje, na koho sa obrátiť a čomu sa vyhnúť, aby sme peniaze zaň nevyhodili zbytočne.

 

Hodnota nehnuteľnosti

Tento pojem znamená pre každú zo strán (predávajúci, kupujúci, dedič, banka...) niečo iné; majiteľ, prípadne predávajúci, má tendenciu svoj majetok nadhodnotiť, s čím samozrejme súvisí aj citová väzba, ktorú k nemu má. Na druhej strane kupujúci uvažuje presne opačne a takisto, ak chceme požiadať o úver, pri ktorom chceme ručiť nehnuteľnosťou, subjektívny pohľad majiteľa banku iste zaujímať nebude. Pre všetky tieto veci je nevyhnutné objektívne zhodnotenie nezávislého odborníka, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti či pozemku podľa všeobecne záväzných pravidiel.

Znalecký posudok robí znalec, ktorý má na vykonávanie tejto činnosti oprávnenie; toto je prvá vec, na ktorú si treba dať pozor v prípade, že sa posudok vykonáva pre vašu potrebu a z vašej iniciatívy. Druhov tohto úkonu je totiž množstvo a rovnako aj odborov, z ktorých si každý vyžaduje samostatné oprávnenie. Nie je teda možné, aby znalec vykonával akékoľvek posudky iba na základe toho, že je znalcom; toto je zároveň najčastejšia chyba, ktorej sa laik z nevedomosti dopúšťa. Elektronický zoznam znalcov vedie Ministerstvo spravodlivosti SR a v ňom sa dá overiť, či znalec, ktorého o posudok žiadame, má naozaj právo ho v konkrétnej oblasti urobiť. Ak to tak nie je a on túto skutočnosť zatají, klient má právo svoje peniaze vymáhať späť i s náhradou škody, ktorá by mu takýmto konaním znalca vznikla.

V prípade, že si chce niekto zobrať hypotéku, za ktorú bude ručiť nehnuteľnosťou, síce znalecký posudok potrebuje, ale táto starosť mu spravidla odpadá; vo väčšine takýchto prípadov sa oň postarajú znalci konkrétnej banky.

Na hodnotu nehnuteľnosti sa v istom zmysle dá pozerať relatívne; priamy vplyv na ňu má vývoj na realitnom trhu. Sú lokality, kde cena pozemku, domu či bytu úmerne s časom naberá na atraktivite, ale sú i také, kde tento trend neplatí a hodnota sa, naopak, znižuje. Rozhodujú známe faktory: lukrativita lokality, či ide o nehnuteľnosť v okresnom, krajskom či hlavnom meste, občianska vybavenosť a podobne. Všetky tieto aspekty znalec pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti zohľadňuje spolu s tými, ktoré sa priamo týkajú stavu, v ktorom sa nachádza.

 

Všeobecná hodnota

Tá sa určuje priamo k dňu ohodnotenia; to je zároveň dôvod, prečo konkrétny znalecký posudok neplatí donekonečna. Tento pojem zahŕňa objektívny odhad ceny, za ktorú by bola nehnuteľnosť vzhľadom na svoj stav a polohu predaná za normálnych okolností, pri normálnych podmienkach a za plnej informovanosti kupujúceho. Samozrejme to automaticky neznamená, že sa za takú cenu aj reálne predá.

Takisto treba dodať, že v prípade, že sa na jednu nehnuteľnosť z nejakého dôvodu (spor alebo iný výnimočný prípad) vytvorí viacero znaleckých posudkov, zrejme bude každý v niečom iný. Zásadne sa pravdepodobne líšiť nebudú, avšak každý takýto posudok sa dá do istej miery definovať ako síce odborný, ale subjektívny názor konkrétneho znalca.  

Pravdou je i to, že v prípade potreby je možné vypracovať znalecký posudok aj spätne k skoršiemu dátumu. Táto požiadavka sa vyskytuje najmä pri súdnych sporoch, kde mohla mať nehnuteľnosť, ktorá je predmetom tohto sporu, v čase jeho vzniku s najväčšou pravdepodobnosťou odlišnú hodnotu.

 

Kedy je znalecký posudok potrebný

Spektrum úkonov, ku ktorým patrí nevyhnutne, je už podstatne užší, ako bol v minulosti; napríklad pri dedičstve už nie je za predpokladu, že úkon prebieha bezproblémovo, nutný. Využíva sa najmä v prípade už spomínaných hypoték a súdnych sporov; v druhom prípade si ho v závislosti od povahy prejednávaného problému objedná súd alebo jedna, prípadne obe zúčastnené strany.

Znalecký posudok sa však môže vykonať aj kvôli inému problému; ak si napríklad niekto objedná stavbu domu a nie je s výsledkom spokojný, prípadne má o ňom nejaké pochybnosti, môže si zavolať znalca-stavbára a ten mu cenu takpovediac posúdi. Je to trocha iný úkon ako pri súdnych znalcoch; skôr sa orientuje na to, či odvedená práca korešponduje s cenou, ktorú objednávateľ za daný úkon zaplatil.

 

Čo v prípade, že znalec klienta „poškodí“

Sú, samozrejme, prípady, keď majiteľ predmetnej nehnuteľnosti nie je s posudkom znalca spokojný; vtedy je možné sa naňho sťažovať na ministerstve spravodlivosti. Nasleduje prešetrenie a ak sa naozaj potvrdí, že znalec spravil chybu a klienta poškodil, môže dostať pokutu či vylúčenie.


Ako prebieha ocenenie nehnuteľnosti

Najčastejšou metódou, ktorá sa v tejto oblasti používa, je metóda porovnávacia; jej princíp spočíva v tom, že znalec určí hodnotu konkrétneho domu, bytu či pozemku na základe porovnania s ostatnými, ktoré sa vyznačujú podobnými atribútmi.

Funguje to približne tak, že ak chce znalec ohodnotiť napríklad trojizbový byt, tak si musí zistiť hodnotu trojizbových bytov v tej istej lokalite, ktoré boli skolaudované v približne rovnakom čase, zásadne sa nelíšia rozlohou a, samozrejme, musí brať do úvahy aj iné okolnosti, ktoré môžu jeho cenu zvýšiť alebo znížiť. Je to napríklad zateplenie, poschodie, technický stav konkrétneho domu, v ktorom sa byt nachádza, vybavenosť bytu, prípadná rekonštrukcia, či k bytu prislúcha pivnica a parkovacie miesto, výťah, spoločné priestory a podobne.

Problémom tejto metódy je, že znalec k jej uplatneniu potrebuje údaje, ktoré nie sú pre verejnosť bežne dostupné – kúpne ceny nehnuteľností nie je majiteľ či bývalý majiteľ povinný zverejniť. Znalec sa tak často nemá ako dostať k číslam, ktoré sú v tomto pre neho kľúčové, čo celý proces komplikuje.

Komplikovanejšie je to u objektov, ktoré môžu vynášať prenájmom; tam sa metóda oceňovania kombinuje. Faktorov, na základe ktorých si znalec metódu na ocenenie konkrétnej nehnuteľnosti vyberá, je viacero a niektoré objekty si vyžadujú aj niekoľko obhliadok. Niekedy je teda posudok hotový za niekoľko dní, inokedy si vyžaduje týždne. Ak ho preto potrebujeme v komplikovanejšom prípade, je dobré dať si trocha načas.


Autor: Mgr. Katarína Macková

Späť

Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie

Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie S touto situáciou sa stretol každý záujemca o kúpu nehnuteľnosti, ktorý sa výberu seriózne venoval dlhší čas: jedna ponuka je omnoho výhodnejšia, ako ostatné, a keď potenciálny kupec nadobudne pocit, že nebude všetko s kostolným poriadkom, začne skúmať malé písmenká a natrafí na nenápadný riadok znejúci „ťarcha na dožitie“. Nie je ťažké pochopiť, čo to znamená; v predmetnej nehnuteľnosti má bez ohľadu na jej predaj či prenájom právo na doživotné bývanie osoba, v ktorej prospech je táto..

Môžu esenciálne oleje zvyšovať kvalitu bývania - nehnutelnosti?

Ako súvisia nehnuteľnosti a aromatické esenciálne oleje? Na prvý pohľad sa zdá, že tieto dva pojmy nemajú nič spoločné, no byt, dom, či chata, ale aj kancelársky priestor, garáž a pivnica sú miesta, kde sa pohybujú ľudia a trávia v nich prevažnú časť svojho života. Zároveň reality predstavujú významnú časť majetku ich vlastníkov a veľmi dobre uchovávajú svoju hodnotu. Dôvodov uvedomiť si, pri čom všetkom nám môžu napomáhať éterické oleje je veľa... ak poznáme ich účinky. Esenciálne oleje sú..

Výber a starostlivosť o okná

Okno nie je len prostriedkom zosvetlenia a vetrania priestorov. Je zároveň estetickým, funkčným a nevyhnutným doplnením bytu a musia naň byť kladené vysoké technické požiadavky. Oproti minulosti nebol v tomto segmente príliš veľký výber. Dnes už si však môžme vyberať z viacerých druhov a materiálov. Pri ich výbere sa tak do popredia dostáva ich tepelná či akustická izolácia. Jednoducho kvalita okna musí byť vždy na prvom mieste. Drevené okná Vzhľadom na dlhodobú tradíciu používania a dostupnosti je drevo najlepšie poznaným materiálom na výrobu okien...

Narúšanie pokojného bývania ako predpoklad pre zánik nájmu bytu

Rada by som sa informovala, či nás bytové družstvo môže kvôli dcére vysťahovať z bytu? Nemáme kam íst bývať a dá sa tomu vyhnúť, ak bytové družstvo zruší dcére trvalý pobyt a ona odíde preč? Vlastníkom bytu  je bytové družstvo a ja a manžel ako spoloční členovia družstva sme nájomníkmi. Máme dospelú dcéru, ktorá má totožný trvalý pobyt ako my a v čase našej neprítomnosti (manžel je dlhodobo mimo bytu a ja kvôli práci) býva dcéra v byte a susedia sa sťažujú, zatiaľ len ústne, na bytovom družstve, že za dcérou chodia všelijaké..

Dedičská otázka - päť dedičov a jeden byt

Rada by som sa spýtala na možnosť riešenia ohľadne spôsobu vysporiadania nehnuteľného majetku po mojom otcovi, ktorý nedávno zomrel. Otec bol dvakrát ženatý a bol vlastníkom 2-izbového bytu , ktorý zdedil po svojich rodičoch, takže moja mama nefiguruje na liste vlastníctva. Otec mal podľa maminho vyjadrenia spísať závet, pričom z prvého manželstva má 3 deti , s ktorými nebol v kontakte asi aj 15 rokov, proste sa vzájomne o seba nezaujímali. Po rozvode s prvou manželkou sa otec odsťahoval z ich spoločného bytu a prenechal im ho. Jeho bývalá žena tam do dnes..

Svojpomoc namiesto štátnej moci

Pred rokom som privolila môjmu známemu, aby sa ku mne nasťahoval. Dohodli sme sa, že budeme spolu bývať, pričom obaja sme mali prispievať na „spoločnú domácnosť“. Súhlasila som, nakoľko išlo o rodinného priateľa, ktorému boli moji rodičia z minulosti zaviazaní. Po čase nastali však rozpory, prišiel o zamestnanie, začal byť agresívny - slovné útoky, negativizmus. Na domácnosť prestal prispievať, prácu si nehľadal, čo bolo pre mňa už neudržateľné. Som zúfalá, lebo vo svojom vlastnom byte nemám pokoj, dotyčný sa mi smeje do očí a vyhráža sa mi súdmi,..

Nehnutelnosti ...

Ako financovať kúpu bytu v novostavbe

Podmienky určuje developerPoradenstvo v bankeHypotéka v skratke Záujemca o kúpu bytu v novostavbe má na výber niekoľko možností jej financovania. Kým pri kúpe starého bytu vyžadujú majitelia väčšinou peniaze v hotovosti, novostavbu možno zvyčajne financovať - kúpiť prostredníctvom úveru.Najčastejšie využívané možnosti sú stavebné sporenie, hypotekárny úver, prípadne ich kombinácia. Možná je aj ich kombinácia so spotrebným úverom. Výber spôsobu financovania podmieňuje predovšetkým to, aké podmienky pri kúpe bytu určí developerská spoločnosť. Iná..

Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..