Znalecký posudok nehnuteľností

Znalecký posudok na nehnuteľnosť je možné v stručnej definícii popísať ako určenie hodnoty konkrétneho domu, bytu, podnikateľského objektu či pozemku; je nielen užitočný pre majiteľa ako informačný údaj, ale najmä potrebný pre rôzne právne úkony, ktoré súvisia s kúpou, predajom, úverom, ručením a podobne. Väčšina z nás sa už zrejme so znaleckým posudkom ako takým stretla a ak nie, určite sa to v budúcnosti stane. Poďme sa teda pozrieť na to, ako sa vyhotovuje, na koho sa obrátiť a čomu sa vyhnúť, aby sme peniaze zaň nevyhodili zbytočne.

 

Hodnota nehnuteľnosti

Tento pojem znamená pre každú zo strán (predávajúci, kupujúci, dedič, banka...) niečo iné; majiteľ, prípadne predávajúci, má tendenciu svoj majetok nadhodnotiť, s čím samozrejme súvisí aj citová väzba, ktorú k nemu má. Na druhej strane kupujúci uvažuje presne opačne a takisto, ak chceme požiadať o úver, pri ktorom chceme ručiť nehnuteľnosťou, subjektívny pohľad majiteľa banku iste zaujímať nebude. Pre všetky tieto veci je nevyhnutné objektívne zhodnotenie nezávislého odborníka, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti či pozemku podľa všeobecne záväzných pravidiel.

Znalecký posudok robí znalec, ktorý má na vykonávanie tejto činnosti oprávnenie; toto je prvá vec, na ktorú si treba dať pozor v prípade, že sa posudok vykonáva pre vašu potrebu a z vašej iniciatívy. Druhov tohto úkonu je totiž množstvo a rovnako aj odborov, z ktorých si každý vyžaduje samostatné oprávnenie. Nie je teda možné, aby znalec vykonával akékoľvek posudky iba na základe toho, že je znalcom; toto je zároveň najčastejšia chyba, ktorej sa laik z nevedomosti dopúšťa. Elektronický zoznam znalcov vedie Ministerstvo spravodlivosti SR a v ňom sa dá overiť, či znalec, ktorého o posudok žiadame, má naozaj právo ho v konkrétnej oblasti urobiť. Ak to tak nie je a on túto skutočnosť zatají, klient má právo svoje peniaze vymáhať späť i s náhradou škody, ktorá by mu takýmto konaním znalca vznikla.

V prípade, že si chce niekto zobrať hypotéku, za ktorú bude ručiť nehnuteľnosťou, síce znalecký posudok potrebuje, ale táto starosť mu spravidla odpadá; vo väčšine takýchto prípadov sa oň postarajú znalci konkrétnej banky.

Na hodnotu nehnuteľnosti sa v istom zmysle dá pozerať relatívne; priamy vplyv na ňu má vývoj na realitnom trhu. Sú lokality, kde cena pozemku, domu či bytu úmerne s časom naberá na atraktivite, ale sú i také, kde tento trend neplatí a hodnota sa, naopak, znižuje. Rozhodujú známe faktory: lukrativita lokality, či ide o nehnuteľnosť v okresnom, krajskom či hlavnom meste, občianska vybavenosť a podobne. Všetky tieto aspekty znalec pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti zohľadňuje spolu s tými, ktoré sa priamo týkajú stavu, v ktorom sa nachádza.

 

Všeobecná hodnota

Tá sa určuje priamo k dňu ohodnotenia; to je zároveň dôvod, prečo konkrétny znalecký posudok neplatí donekonečna. Tento pojem zahŕňa objektívny odhad ceny, za ktorú by bola nehnuteľnosť vzhľadom na svoj stav a polohu predaná za normálnych okolností, pri normálnych podmienkach a za plnej informovanosti kupujúceho. Samozrejme to automaticky neznamená, že sa za takú cenu aj reálne predá.

Takisto treba dodať, že v prípade, že sa na jednu nehnuteľnosť z nejakého dôvodu (spor alebo iný výnimočný prípad) vytvorí viacero znaleckých posudkov, zrejme bude každý v niečom iný. Zásadne sa pravdepodobne líšiť nebudú, avšak každý takýto posudok sa dá do istej miery definovať ako síce odborný, ale subjektívny názor konkrétneho znalca.  

Pravdou je i to, že v prípade potreby je možné vypracovať znalecký posudok aj spätne k skoršiemu dátumu. Táto požiadavka sa vyskytuje najmä pri súdnych sporoch, kde mohla mať nehnuteľnosť, ktorá je predmetom tohto sporu, v čase jeho vzniku s najväčšou pravdepodobnosťou odlišnú hodnotu.

 

Kedy je znalecký posudok potrebný

Spektrum úkonov, ku ktorým patrí nevyhnutne, je už podstatne užší, ako bol v minulosti; napríklad pri dedičstve už nie je za predpokladu, že úkon prebieha bezproblémovo, nutný. Využíva sa najmä v prípade už spomínaných hypoték a súdnych sporov; v druhom prípade si ho v závislosti od povahy prejednávaného problému objedná súd alebo jedna, prípadne obe zúčastnené strany.

Znalecký posudok sa však môže vykonať aj kvôli inému problému; ak si napríklad niekto objedná stavbu domu a nie je s výsledkom spokojný, prípadne má o ňom nejaké pochybnosti, môže si zavolať znalca-stavbára a ten mu cenu takpovediac posúdi. Je to trocha iný úkon ako pri súdnych znalcoch; skôr sa orientuje na to, či odvedená práca korešponduje s cenou, ktorú objednávateľ za daný úkon zaplatil.

 

Čo v prípade, že znalec klienta „poškodí“

Sú, samozrejme, prípady, keď majiteľ predmetnej nehnuteľnosti nie je s posudkom znalca spokojný; vtedy je možné sa naňho sťažovať na ministerstve spravodlivosti. Nasleduje prešetrenie a ak sa naozaj potvrdí, že znalec spravil chybu a klienta poškodil, môže dostať pokutu či vylúčenie.


Ako prebieha ocenenie nehnuteľnosti

Najčastejšou metódou, ktorá sa v tejto oblasti používa, je metóda porovnávacia; jej princíp spočíva v tom, že znalec určí hodnotu konkrétneho domu, bytu či pozemku na základe porovnania s ostatnými, ktoré sa vyznačujú podobnými atribútmi.

Funguje to približne tak, že ak chce znalec ohodnotiť napríklad trojizbový byt, tak si musí zistiť hodnotu trojizbových bytov v tej istej lokalite, ktoré boli skolaudované v približne rovnakom čase, zásadne sa nelíšia rozlohou a, samozrejme, musí brať do úvahy aj iné okolnosti, ktoré môžu jeho cenu zvýšiť alebo znížiť. Je to napríklad zateplenie, poschodie, technický stav konkrétneho domu, v ktorom sa byt nachádza, vybavenosť bytu, prípadná rekonštrukcia, či k bytu prislúcha pivnica a parkovacie miesto, výťah, spoločné priestory a podobne.

Problémom tejto metódy je, že znalec k jej uplatneniu potrebuje údaje, ktoré nie sú pre verejnosť bežne dostupné – kúpne ceny nehnuteľností nie je majiteľ či bývalý majiteľ povinný zverejniť. Znalec sa tak často nemá ako dostať k číslam, ktoré sú v tomto pre neho kľúčové, čo celý proces komplikuje.

Komplikovanejšie je to u objektov, ktoré môžu vynášať prenájmom; tam sa metóda oceňovania kombinuje. Faktorov, na základe ktorých si znalec metódu na ocenenie konkrétnej nehnuteľnosti vyberá, je viacero a niektoré objekty si vyžadujú aj niekoľko obhliadok. Niekedy je teda posudok hotový za niekoľko dní, inokedy si vyžaduje týždne. Ak ho preto potrebujeme v komplikovanejšom prípade, je dobré dať si trocha načas.

Ak potrebujete urobiť znalecký posudok na nehnuteľnosť v okolí Bratislavy, môžete si ho objednať aj expresne a navyše v cene už okolo 200€ pre menšie objekty na tel. čísle: +421 903 446 096. 

Autor: Mgr. Katarína Macková

Späť

Oceňovanie nehnuteľností

Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnostiPodľa čoho pracujú znalciPrestanú banky vyžadovať znalecké posudky?Čo vplýva na cenu nehnuteľností? Všeobecná hodnota sa určuje podľa niekoľkých spôsobov. Spôsob, akým sa všeobecná hodnota majetku stanovuje, upravuje vyhláška ministerstva spravodlivosti č. 492 /2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnostiPorovnávacia metóda: Pri tomto spôsobe sa porovnávajú nehnuteľnosti alebo stavby rovnakého druhu, porovnateľnej veľkosti..

Ako vyriešiť otázku garáže

Je prirodzené, že pre každého majiteľa auta je starostlivosť o jeho miláčika vysokou prioritou; nejde pritom len o praktickú stránku veci, teda zabezpečiť pre seba a pre rodinu odvoz do práce či do školy, ale je tu aj istá forma "osobného vzťahu". Tento fakt je, pravdaže, individuálny, avšak málokto sa ponad kúpu nového tátoša prenesie bez toho, aby sa pristihol pri intenzívnom uvažovaní o tom, aký vplyv naň bude mať napríklad zlé počasie či ako ho čo najlepšie zabezpečiť, aby v krátkom čase nezmenilo majiteľa.   Riešením týchto praktických..

Tipy, ako aj bez ohrozenia komfortu znížiť zaťaženie elektrickej siete domácnosti Tipy, ako aj bez ohrozenia komfortu znížiť zaťaženie elektrickej siete domácnosti

Elektrická energia je neoddeliteľnou súčasťou moderného života, no jej spotreba môže mať značný vplyv na životné prostredie a rodinný rozpočet. Znižovanie zaťaženia elektrickej siete v domácnosti však neznamená nutne znižovanie komfortu. Vďaka technologickým inováciám a šetrným návykom môžeme eliminovať spotrebu energie bez toho, aby sme obetovali svoje pohodlie. Ako aj bez ohrozenia komfortu znížiť zaťaženie elektrickej siete domácnosti? Efektívna lokalizácia káblových porúch Jedným zo spôsobov, ako znížiť zaťaženie elektrickej siete..

Prístup na nehnuteľnosti v rámci výkonu exekúcie

Dobrý deň, chcem Vás poprosiť či je exekútor oprávnený vstúpiť na pozemok (rodinný dom), ktorý už 3 roky nie je v našom vlastníctve ale figuruje tam ešte trvalý pobyt, nakoľko sa nemám kam prehlásiť. Exekútor chce z tohto domu vziať všetok nehnuteľný majetok. Terajší majiteľ je povinný ho vpustiť do domu? Ďakujem Vám vopred za radu. Karin T., Prešov Vstup exekútora na nehnuteľnosť pri súpise hnuteľných vecí Súdny exekútor je oprávnený, pri výkone exekučnej činnosti, vstupovať na pozemky, do bytov, či iných priestorov, avšak za podmienok uvedených..

Obnovenie nájomnej zmluvy a predaj obecného bytu

 S manželom a rodinou bývame v obecnom byte, nájom máme založený zmluvou z roku 1982. V minulosti sme vzhľadom na ťažkú sociálnu situáciu mali nedoplatky na nájomnom, ktoré sme sa však snažili vždy korektne vyrovnať. V roku 2003 nám od mestskej časti Bratislava bola daná výpoveď z nájmu z dôvodu neplatenia nájmu. Súčasne nás vyzvali na vypratanie bytu. Byt sme chceli odkúpiť, mestská časť sa vyjadrila dokonca kladne a k dnešnému dňu naďalej bývame v našom byte. Keď sme sa opätovne domáhali kúpy bytu do osobného vlastníctva, obec nás odbila s konštatovaním,..

Otázka platnosti nájomnej zmluvy dovolenie ako mimoriadny opravný prostriedok

Otázku platnosti nájomnej zmluvy môže súd v konaní o vypratanie nebytových priestorov riešiť ako otázku predbežnú; nedostatok samostatného návrhu na určenie neplatnosti nájomnej zmluvy nie je dôvodom prípustnosti dovolania podľa § 237 písm. e) OSP.(Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 30. septembra 2002, sp. zn. 2 Cdo 105/02) Okresný súd v P. vydal dňa 26.03.2001 rozsudok, č. k. 15 C 94/00-29, ktorým žalovanému uložil povinnosť vypratať nebytové priestory nachádzajúce sa na prvom poschodí v Divadle J. Z. v P. Predmetným nebytovým priestorom..

Najlepšie investície do nehnutelnosti ...

Prečo a ako si správne poistiť nehnuteľnosť

Stalo sa Vám už, že ste počuli o niekom kto prišiel o svoj dom alebo byt? Nečakané nehody ako prasknuté potrubie, požiar alebo spadnutý strom na strechu sa môžu pripliesť do života každému. Každý z Nás si svoju nehnuteľnosť necháva poistiť z rôznych dôvodov. Najčastejšími pocitmi, ktoré nami hýbu sú strach, chtíč po pocite istoty a bezpečia, alebo pre niektorých dokonca prestíž. Sú ale tieto pocity hodné toho, aby sme pravidelne platili sumu, za ktorú snáď nikdy nebudeme musieť vyžadovať protislužbu? ÁNO. Každému..

Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.