Znalecký posudok nehnuteľností

Znalecký posudok na nehnuteľnosť je možné v stručnej definícii popísať ako určenie hodnoty konkrétneho domu, bytu, podnikateľského objektu či pozemku; je nielen užitočný pre majiteľa ako informačný údaj, ale najmä potrebný pre rôzne právne úkony, ktoré súvisia s kúpou, predajom, úverom, ručením a podobne. Väčšina z nás sa už zrejme so znaleckým posudkom ako takým stretla a ak nie, určite sa to v budúcnosti stane. Poďme sa teda pozrieť na to, ako sa vyhotovuje, na koho sa obrátiť a čomu sa vyhnúť, aby sme peniaze zaň nevyhodili zbytočne.

 

Hodnota nehnuteľnosti

Tento pojem znamená pre každú zo strán (predávajúci, kupujúci, dedič, banka...) niečo iné; majiteľ, prípadne predávajúci, má tendenciu svoj majetok nadhodnotiť, s čím samozrejme súvisí aj citová väzba, ktorú k nemu má. Na druhej strane kupujúci uvažuje presne opačne a takisto, ak chceme požiadať o úver, pri ktorom chceme ručiť nehnuteľnosťou, subjektívny pohľad majiteľa banku iste zaujímať nebude. Pre všetky tieto veci je nevyhnutné objektívne zhodnotenie nezávislého odborníka, ktorý určí hodnotu nehnuteľnosti či pozemku podľa všeobecne záväzných pravidiel.

Znalecký posudok robí znalec, ktorý má na vykonávanie tejto činnosti oprávnenie; toto je prvá vec, na ktorú si treba dať pozor v prípade, že sa posudok vykonáva pre vašu potrebu a z vašej iniciatívy. Druhov tohto úkonu je totiž množstvo a rovnako aj odborov, z ktorých si každý vyžaduje samostatné oprávnenie. Nie je teda možné, aby znalec vykonával akékoľvek posudky iba na základe toho, že je znalcom; toto je zároveň najčastejšia chyba, ktorej sa laik z nevedomosti dopúšťa. Elektronický zoznam znalcov vedie Ministerstvo spravodlivosti SR a v ňom sa dá overiť, či znalec, ktorého o posudok žiadame, má naozaj právo ho v konkrétnej oblasti urobiť. Ak to tak nie je a on túto skutočnosť zatají, klient má právo svoje peniaze vymáhať späť i s náhradou škody, ktorá by mu takýmto konaním znalca vznikla.

V prípade, že si chce niekto zobrať hypotéku, za ktorú bude ručiť nehnuteľnosťou, síce znalecký posudok potrebuje, ale táto starosť mu spravidla odpadá; vo väčšine takýchto prípadov sa oň postarajú znalci konkrétnej banky.

Na hodnotu nehnuteľnosti sa v istom zmysle dá pozerať relatívne; priamy vplyv na ňu má vývoj na realitnom trhu. Sú lokality, kde cena pozemku, domu či bytu úmerne s časom naberá na atraktivite, ale sú i také, kde tento trend neplatí a hodnota sa, naopak, znižuje. Rozhodujú známe faktory: lukrativita lokality, či ide o nehnuteľnosť v okresnom, krajskom či hlavnom meste, občianska vybavenosť a podobne. Všetky tieto aspekty znalec pri určovaní hodnoty nehnuteľnosti zohľadňuje spolu s tými, ktoré sa priamo týkajú stavu, v ktorom sa nachádza.

 

Všeobecná hodnota

Tá sa určuje priamo k dňu ohodnotenia; to je zároveň dôvod, prečo konkrétny znalecký posudok neplatí donekonečna. Tento pojem zahŕňa objektívny odhad ceny, za ktorú by bola nehnuteľnosť vzhľadom na svoj stav a polohu predaná za normálnych okolností, pri normálnych podmienkach a za plnej informovanosti kupujúceho. Samozrejme to automaticky neznamená, že sa za takú cenu aj reálne predá.

Takisto treba dodať, že v prípade, že sa na jednu nehnuteľnosť z nejakého dôvodu (spor alebo iný výnimočný prípad) vytvorí viacero znaleckých posudkov, zrejme bude každý v niečom iný. Zásadne sa pravdepodobne líšiť nebudú, avšak každý takýto posudok sa dá do istej miery definovať ako síce odborný, ale subjektívny názor konkrétneho znalca.  

Pravdou je i to, že v prípade potreby je možné vypracovať znalecký posudok aj spätne k skoršiemu dátumu. Táto požiadavka sa vyskytuje najmä pri súdnych sporoch, kde mohla mať nehnuteľnosť, ktorá je predmetom tohto sporu, v čase jeho vzniku s najväčšou pravdepodobnosťou odlišnú hodnotu.

 

Kedy je znalecký posudok potrebný

Spektrum úkonov, ku ktorým patrí nevyhnutne, je už podstatne užší, ako bol v minulosti; napríklad pri dedičstve už nie je za predpokladu, že úkon prebieha bezproblémovo, nutný. Využíva sa najmä v prípade už spomínaných hypoték a súdnych sporov; v druhom prípade si ho v závislosti od povahy prejednávaného problému objedná súd alebo jedna, prípadne obe zúčastnené strany.

Znalecký posudok sa však môže vykonať aj kvôli inému problému; ak si napríklad niekto objedná stavbu domu a nie je s výsledkom spokojný, prípadne má o ňom nejaké pochybnosti, môže si zavolať znalca-stavbára a ten mu cenu takpovediac posúdi. Je to trocha iný úkon ako pri súdnych znalcoch; skôr sa orientuje na to, či odvedená práca korešponduje s cenou, ktorú objednávateľ za daný úkon zaplatil.

 

Čo v prípade, že znalec klienta „poškodí“

Sú, samozrejme, prípady, keď majiteľ predmetnej nehnuteľnosti nie je s posudkom znalca spokojný; vtedy je možné sa naňho sťažovať na ministerstve spravodlivosti. Nasleduje prešetrenie a ak sa naozaj potvrdí, že znalec spravil chybu a klienta poškodil, môže dostať pokutu či vylúčenie.


Ako prebieha ocenenie nehnuteľnosti

Najčastejšou metódou, ktorá sa v tejto oblasti používa, je metóda porovnávacia; jej princíp spočíva v tom, že znalec určí hodnotu konkrétneho domu, bytu či pozemku na základe porovnania s ostatnými, ktoré sa vyznačujú podobnými atribútmi.

Funguje to približne tak, že ak chce znalec ohodnotiť napríklad trojizbový byt, tak si musí zistiť hodnotu trojizbových bytov v tej istej lokalite, ktoré boli skolaudované v približne rovnakom čase, zásadne sa nelíšia rozlohou a, samozrejme, musí brať do úvahy aj iné okolnosti, ktoré môžu jeho cenu zvýšiť alebo znížiť. Je to napríklad zateplenie, poschodie, technický stav konkrétneho domu, v ktorom sa byt nachádza, vybavenosť bytu, prípadná rekonštrukcia, či k bytu prislúcha pivnica a parkovacie miesto, výťah, spoločné priestory a podobne.

Problémom tejto metódy je, že znalec k jej uplatneniu potrebuje údaje, ktoré nie sú pre verejnosť bežne dostupné – kúpne ceny nehnuteľností nie je majiteľ či bývalý majiteľ povinný zverejniť. Znalec sa tak často nemá ako dostať k číslam, ktoré sú v tomto pre neho kľúčové, čo celý proces komplikuje.

Komplikovanejšie je to u objektov, ktoré môžu vynášať prenájmom; tam sa metóda oceňovania kombinuje. Faktorov, na základe ktorých si znalec metódu na ocenenie konkrétnej nehnuteľnosti vyberá, je viacero a niektoré objekty si vyžadujú aj niekoľko obhliadok. Niekedy je teda posudok hotový za niekoľko dní, inokedy si vyžaduje týždne. Ak ho preto potrebujeme v komplikovanejšom prípade, je dobré dať si trocha načas.

Ak potrebujete urobiť znalecký posudok na nehnuteľnosť v okolí Bratislavy, môžete si ho objednať aj expresne a navyše v cene už okolo 200€ pre menšie objekty na tel. čísle: +421 903 446 096. 

Autor: Mgr. Katarína Macková

Späť

Sanácia, zatepľovanie a predchádzanie vlhnutiu

Sanačné omietkové systémySanácia zavlhnutých objektovNajčastejšie postupy proti vzlínajúcej vlhkostiA čo so zatekaním? Vyberte si strešnú krytinuDá sa sanovať aj povrchová vrstva strešných plášťov?Vlastný postup sanačných prác strešnej krytinyČasto sa stane, že na vašom dome neustále vlhnú steny a uniká vám rôznym spôsobom teplo, čo sa prejaví či už vo forme zvýšených výdavkov za spotrebné energie, praskaním muriva, hnilobou.Ako hovorí názov tohto príspevku, pozrieme sa na niektoré pracovné úkony spojené s naprávaním stavebných chýb, starnutím..

Ako zariadiť malú obývačku? Ako zariadiť malú obývačku?

Obývačka patrí k miestnostiam, ktoré sú využívané najviac, a na ich zariadení si dávame záležať. Lenže ak máte malú obývačku, musíte viac premýšľať o rozmeroch aj umiestnení nábytku. Čo by vám ani v malej obývačke určite nemalo chýbať? Pohovka je základ Pohovky alebo sedačky sú základom každej obývačky. V malom priestore ale treba využiť každý centimeter. Starostlivo tak vyberajte miesto, kam pohovku umiestnite. Najlepšie spravíte, ak jej nájdete miesto pri stene, prípadne aj pod oknami. Steny s oknami sa zariaďujú horšie, pretože si..

Klamlivá reklama o novostavbách? Klamlivá reklama o novostavbách?

Nie je to tak dávno čo médiami prešla správa, ako niektoré reklamy zavádzajú pri prezentácii bytových novostavieb v Bratislave. Bilbordy s vizualizáciami novostavieb ich prezentujú ako to najkrajšie miesto na zemi, kde by potencionálny zákazník mal určite investovať svoje peniaze, pričom reálny stav novostavby je celkom iný. Nuž bežný človek by si povedal, že na verejnosť znova len prenikli fakty, ako zákazník ťahá znova za kratší koniec a ako ho chce predajca len oblafnúť. Ide však pri prezentácii vizualizácií o skutočné zavádzanie?Čo novostavba, to najkrajšie..

Publikácia Nehnuteľnosti

kompletný sprievodca svetom nehnuteľností - na predaj za 27€ s poštovným. Účelom tejto publikácie je poskytnúť čitateľovi kompletný zdroj informácii potrebných pre rozhodovanie pri výbere, kúpe, predaji prenájme nehnuteľnosti, v takom rozsahu, aby bol odborne spôsobilým partnerom a účastníkom transakcie s nehnuteľnosťami. Doporučené využitie je pre všetkých účastníkov trhu s nehnuteľnosťami aj predávajúcich, pri nesprostredkovanom, alebo sprostredkovanom obchodovaní s nehnuteľnosťami, pre záujemcov o výkon realitnej činnosti, pre študentov..

Timesharing - atypická forma nájmu nehnuteľností

Iste sa už mnohí z vás, vážení čitatelia, stretli s novinkou na našom trhu, a to s dovolenkovými pobytmi, ktoré si záujemcovia tak povediac predplatili aj na obdobie niekoľkých rokov. Ide o timesharing, o právny inštitút pôvodne pochádzajúci spoza Atlantického oceánu, ktorého základy u nás sú dané najmä právom Európskej únie. Timesharing v práve EÚ a SRPrávnym rámcom pre oblasť nájmu práva na tzv. sezónne, alebo, aby sme sa vyjadrovali v súlade so znením právnych textov, práva užívať budovu alebo jej časť v časovo vymedzených úsekoch, je..

Spotrebiteľské zmluvy a otázka zabezpečovacieho prevodu práva k nehnuteľnosti

Novelizácia Občianskeho zákonníka účinná od 1. januára 2008 vykonaná na základe zákona č. 568/2007 Z. z., ktorý zmenil a doplnil okrem iných zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a zákon SNR č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej v texte len „novela Občianskeho zákonníka" alebo len „novela") sa dotkla aj obsahu právnej úpravy spotrebiteľských zmlúv, medzi ktoré patria aj zmluvy o poskytnutí peňažných prostriedkov a v ktorých..

Lízing nehnuteľností

Čo to vlastne je?ZačiatkyOdlišnosti od ostatných lízingových foriemAko to funguje v praxi.Výhoda pre firmyPrečo sa oplatí lízing nehnuteľnostíČo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?Produkty slovenských lízingových spoločnostíFinančný a operatívny lízingZhrnutie Skutočnosťou už aj na Slovensku je, že lízingové spoločnosti zarábajú peniaze na nehnuteľnostiach. Postup je absolútne totožný s lízingom napríklad áut. Zákazník nemá, alebo z rozličných dôvodov nechce poskytnúť celú sumu za kupovaný produkt a tak ho spoločnosť kúpi za neho a postupne..

Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008

Skoro každého, ktorý či už má byt alebo si ho ešte len plánuje obstarať, zaujíma vývoj cien bytov a hlavne prognóza do budúcnosti. Prvé sa dá ukázať na základe zozbieraných údajov, druhé sa dá v súčasnosti len veľmi obtiažne predpovedať.Pozrime sa teda, čo sa na trhu s bratislavskými bytmi dialo od januára 2008 po čiastočnom cca mesačnom (vianočnom) útlme, ktorý nastal po zatiaľ najväčšom realitnom boome na Slovensku v jeseni 2007, kedy boli ceny za meter štvorcový starých bytov v hlavnom meste drahšie ako ceny za meter štvorcový v novostavbách.Realitný..

Ako financovať kúpu bytu v novostavbe

Podmienky určuje developerPoradenstvo v bankeHypotéka v skratke Záujemca o kúpu bytu v novostavbe má na výber niekoľko možností jej financovania. Kým pri kúpe starého bytu vyžadujú majitelia väčšinou peniaze v hotovosti, novostavbu možno zvyčajne financovať - kúpiť prostredníctvom úveru.Najčastejšie využívané možnosti sú stavebné sporenie, hypotekárny úver, prípadne ich kombinácia. Možná je aj ich kombinácia so spotrebným úverom. Výber spôsobu financovania podmieňuje predovšetkým to, aké podmienky pri kúpe bytu určí developerská spoločnosť. Iná..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.