Kúpa nehnuteľnosti. Aké kroky tento úkon zahŕňa a dokumenty, bez ktorých sa nezaobídeme

Pri otázke kúpy domu alebo bytu sa aspoň raz v živote ocitne každý človek; niekto po skončení štúdia, niekto pri zakladaní rodiny a iný zas v okamihu, keď si našetrí na takú nehnuteľnosť, akú chce mať. Pri tomto kroku je samozrejme nutné zvážiť niekoľko vecí: výšku sumy, ktorou chceme nové bývanie financovať, ostatné faktory, ktoré z pohľadu spotrebiteľa o vhodnosti daného domu či bytu rozhodujú (poloha, občianska vybavenosť a podobne), a v neposlednom rade otázku, či tento krok zveríme realitke, alebo budeme všetky náležitosti uskutočňovať sami. Povieme si teda bližšie o tomto úkone a o všetkých krokoch, ktoré budeme musieť absolvovať.

 

Prístup k informáciám, čo si treba všímať

V súčasnosti si môžeme vyberať z toľkých možností, že v tomto prvom kroku nie je najmenší problém; tu závisí od povahy záujemcu, či si chce sám obhliadať všetky nehnuteľnosti, ktoré mu prostredníctvom internetu či realitného časopisu „padli do oka“, alebo uprednostní radšej exkluzívnu zmluvu s niektorou z realitných kancelárií a bude tým pádom od množstva obhliadok ušetrený. Ak si hľadáme byt alebo dom sami, nezaškodí prejsť si ponuku čo najpodrobnejšie a nespoliehať sa na jeden zdroj – tá istá nehnuteľnosť totiž môže byť ponúkaná rôznymi realitnými kanceláriami a môže sa líšiť aj jej cena. Tá sa zvykne „upraviť“ aj vtedy, ak sa daný objekt po nejakú dobu nepredá.

                Ďalším krokom by mala byť podrobná obhliadka, počas ktorej  si samozrejme treba všímať aj zdanlivé detaily, aby sme skutočným stavom nehnuteľnosti neboli neskôr nemilo prekvapení. Všímať si treba nielen „klasické“ aspekty, ako stav stien, podlahy, okien a podobne, ale dôkladnej prehliadke treba podrobiť aj stav prívodov plynu, vody a elektriny a dôkladne sa informovať o všetkých úpravách, ktoré boli doposiaľ vykonané.

Zabudnúť sa neoplatí ani na otázky ohľadom vysporiadanosti pozemku, na ktorom nehnuteľnosť stojí. Problémy v tejto oblasti totiž môžu nového majiteľa „dobehnúť“ aj o desiatky rokov.

                Okrem stavu a vysporiadanosti si treba dať pozor aj na samotné okolie, v ktorom po kúpe domu či bytu budeme žiť. Nie je to len otázka vyššie spomínanej občianskej vybavenosti, i keď , samozrejme, i tá je dôležitá. Stojí za to bližšie si všímať aj také zdanlivé detaily, ako vzťahy medzi susedmi či organizáciu pri upratovaní bytového domu – o celkovej „klíme“ to môže veľa naznačiť.

                Takisto nezaškodí informovať sa o budúcnosti celej lokality – napríklad či sa v blízkom okolí neplánuje smetisko alebo diaľnica, čo sa dá zistiť z voľne dostupných zdrojov. Rovnako nepoteší výstavba „megaobjektu“, ktorý nielenže zničí výhľad, ale spravidla sa z tichej lokality stane niečo úplne iné.

                Keď už má záujemca nehnuteľnosť vybratú, znova sa môže rozhodnúť, či osloví realitku, alebo či bude uskutočňovať kúpu vo vlastnej réžii. Pri druhej možnosti si treba dôkladne naštudovať všetko, čo kúpa nehnuteľnosti zahŕňa, čo nie je ani jednoduché, ani ľahké, avšak pri dôkladnom naštudovaní sa to zvládnuť dá a kupujúci ušetrí províziu, ktorú by si realitka za služby účtovala. Na druhej strane prvá možnosť je síce drahšia, ale pre klienta omnoho pohodlnejšia.  

 

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Keď máme nehnuteľnosť vybratú a na cene sme sa s pôvodným majiteľom tiež dohodli, nasleduje vypracovanie a podpísanie tohto dokumentu. Ten je potrebný z toho dôvodu, že málokto má prostriedky na kúpu pripravené v hotovosti a väčšina kupujúcich si potrebuje požiadať o hypotekárny úver. Za ten však nezriedka ručíme práve tou konkrétnou nehnuteľnosťou, takže celý proces môže nejakú tú chvíľku trvať. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby ju majiteľ neponúkal na predaj ďalej, a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu. Vždy má ešte možnosť od kúpy odstúpiť, ale v takomto prípade by o spomínanú zálohu prišiel.

 

Kúpna zmluva

Keď je predaj dohodnutý a úver vybavený, pristupuje sa k vypracovaniu a podpísaniu kúpnej zmluvy. Tá je upravená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Obsahovať musí predmet zmluvy (v tomto prípade je to konkrétna nehnuteľnosť), jeho cenu, obe zmluvné strany so svojimi údajmi, ako aj všetky ich práva a povinnosti. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami.

                Predávajúci aj kupujúci musia byť presne špecifikovaní, aby nedošlo ku komplikácii v dôsledku zámeny osôb – uvádzajú sa preto aj rodné priezviská, rodné čísla, dátumy narodenia, trvalé bydliská, rodinný stav a štátne občianstvo. Pri bytoch sa uvádza okrem presnej adresy aj parcelné číslo, súpisné číslo, číslo listu vlastníctva, výmera parcely, na ktorej stavba stojí, označenie katastrálneho územia a správy katastra, a takisto aj podiel na spoločných častiach bytového domu.

                Takisto sa, samozrejme, uvádza výška dohodnutej kúpnej ceny a spôsob, akým kupujúci zaplatí. Uvádza sa aj prehlásenie, že predávajúci má k tomuto úkonu právo a že na nehnuteľnosti nie sú žiadne zatajené ťarchy. Dodáva sa tiež, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli. Doplnia sa aj niektoré termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, ako aj agenda okolo užívania vody, elektriny, plynu a správy nehnuteľnosti, na ktoré sa potom musí prihlásiť nový majiteľ.

                Ten si zároveň môže trvalý pobyt nahlásiť až po vystavení listu vlastníctva, povinnosťou nahlásiť zmenu na mestskom úrade je urobiť to do jedného mesiaca. Novému majiteľovi tak vzniká aj daňová povinnosť.

 

Vklad do katastra nehnuteľností

Keď sa podpíše kúpna zmluva a podpíše sa návrh na vklad do katastra nehnuteľností, jedno i druhé treba vziať na katastrálny úrad. Ak je všetko v poriadku, ten uskutoční zápis do katastra nehnuteľností. Lehota zápisu je cca tri mesiace a keď sa proces uzavrie, nehnuteľnosť je prevedená na kupujúceho, teda nového majiteľa. Za vyšší administratívny poplatok je však možné vybaviť celý proces za omnoho kratší čas.

 

Na čo si dať pri kúpe nehnuteľnosti pozor

Krokom číslo jeden by mala byť, samozrejme, voľba dobrého právneho zástupcu; tento krok výrazne minimalizuje riziko podvodu, ktoré v súčasnosti podľa štatistík nie je malé. Dôsledné čítanie zmlúv a čo najviac podrobných otázok je samozrejmosťou, rovnako ako vyššie spomínaná všímavosť pri obhliadkach. Dôraz treba dať najmä na „preverenie“ osoby, ktorá sa predstaví ako vlastník nehnuteľnosti – čí ním naozaj je.

                Taktiež treba dať pozor na to, aby predávajúci nezatajil nielen skutočný stav nehnuteľnosti, ale napríklad vecné bremeno. To by však bolo zapísané v evidencii katastra, takže to, či je nehnuteľnosť bez tiarch, si treba zistiť v prvom rade tam. Vecné bremeno, napríklad ťarcha na dožitie, sa dá vyriešiť aj tak, že sa jej dotyčný oprávnený zriekne napríklad za finančnú kompenzáciu. K tomuto kroku však treba ochotu všetkých zúčastnených strán.

                Kúpa nehnuteľnosti je nielen dôležitým životným krokom, ale najmä investíciou celoživotných úspor a nezriedka i požičaných peňazí. Dá sa teda povedať, že opatrnosti nikdy nie je dosť a dôsledné študovanie zmlúv nás môže ochrániť nielen od niekoľkoročných ťahaníc po súdoch, ale i od nepríjemného stavu nazývaného „finančné suchoty“. Predaj cez realitku či bez nej má vždy svoje výhody i nevýhody, avšak dobrý právny zástupca by ani pri jednom variante nemal chýbať.


Autor: Mgr. Katarína Macková

viac v relácii Reality na TA3

Späť

Sanácia, zatepľovanie a predchádzanie vlhnutiu

Sanačné omietkové systémySanácia zavlhnutých objektovNajčastejšie postupy proti vzlínajúcej vlhkostiA čo so zatekaním? Vyberte si strešnú krytinuDá sa sanovať aj povrchová vrstva strešných plášťov?Vlastný postup sanačných prác strešnej krytinyČasto sa stane, že na vašom dome neustále vlhnú steny a uniká vám rôznym spôsobom teplo, čo sa prejaví či už vo forme zvýšených výdavkov za spotrebné energie, praskaním muriva, hnilobou.Ako hovorí názov tohto príspevku, pozrieme sa na niektoré pracovné úkony spojené s naprávaním stavebných chýb, starnutím..

Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy. Tento článok dá v tejto súvislosti podrobnú odpoveď na nasledovné otázky:   - Prečo je po uzavretí zmluvy potrebné ešte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelnosti po kúpe nehnuteľnosti? - Čo musí obsahovať návrh na vklad a kam ho podať? - Aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené? (skúsenosti z katastra nehnutelnosti..

Zimné obdobie a stavba rodinného domu

Teplé a slnečné dni sú už definitívne za nami. Nuž z pohľadu meteorológie sa nič prevratné nedeje, ale z pohľadu výstavby nehnuteľností príchod chladných dní znamená veľa. Jednoducho povedané, stavbárska sezóna sa pomaly, ale isto končí. A tak mnoho ľudí, ktorí sa pustili do stavby vlastného rodinného domu preto rieši v týchto dňoch jednoduchú, ale závažnú dilemu. Ktoré práce dokončiť na svojej stavbe ešte pred zimou, a ktoré naopak odložiť až na teplejšie jarné dni? Ak je vašim snom stavba vlastného rodinného domu a rozhodli ste sa aj tento..

Prístup na nehnuteľnosti v rámci výkonu exekúcie

Dobrý deň, chcem Vás poprosiť či je exekútor oprávnený vstúpiť na pozemok (rodinný dom), ktorý už 3 roky nie je v našom vlastníctve ale figuruje tam ešte trvalý pobyt, nakoľko sa nemám kam prehlásiť. Exekútor chce z tohto domu vziať všetok nehnuteľný majetok. Terajší majiteľ je povinný ho vpustiť do domu? Ďakujem Vám vopred za radu. Karin T., Prešov Vstup exekútora na nehnuteľnosť pri súpise hnuteľných vecí Súdny exekútor je oprávnený, pri výkone exekučnej činnosti, vstupovať na pozemky, do bytov, či iných priestorov, avšak za podmienok uvedených..

Nájom a podnájom nebytových priestorov ako odplatný vzťah a výpoveď z nájmu

Právna úprava nebytového nájmu   Občiansky zákonník zaraďuje nájom a podnájom nebytových priestorov medzi osobitné  prípady nájmu (§  720 Občianskeho zákonníka, ďalej v texte ako „OZ“), jeho vlastná úprava je však obsiahnutá v osobitnom zákone, na ktorý odkazuje ustanovenie § 720 OZ. Ide o zákon č. 116/1990 Zb. Medzi Občianskym zákonníkom a zákonom č. 116/1990 Zb. je vzťah lex specialis k lex generalis, čo znamená, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení..

Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Nájomné vzťahy bývajú v praxi značne komplikované, nakoľko účastníci zmluvného vzťahu nedostatočným spôsobom upravili svoje vzájomné vzťahy v súvislosti s nájmom - práva povinnosti. Často zo strany prenajímateľov dochádza k porušeniam zákona ohľadne nájmu, pričom nájomcovia vychádzajú v danom dôsledku skrátka. Vzhľadom na viaceré vaše otázky na danú problematiku, vážení čitatelia, vám poskytujeme náhľad do základných povinností prenajímateľov. Základnou právnou úpravou nájmu je Občiansky zákonník v ust...

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Nehnuteľnosti sa viažu ...

Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti)

Záujem Slovákov zlepšovať svoje bývanie je akcelerovaný predovšetkým dostupnosťou úverov, aj rastúcou ponukou nových projektov. Nie každý si však hypotéku môže dovoliť alebo sa ľudia jednoducho boja zadĺžiť na dekády, resp. založiť nehnuteľnosť, v ktorej bývajú. Zlepšovanie kvality bývania je však jednou zo základných ľudských potrieb. Stále málo využívanou možnosťou sú systémové rekonštrukcie existujúceho domu či bytu. Štatistiky potvrdzujú, že byt alebo dom, ktorý má spĺňať potreby svojho užívateľa, by mal prejsť po 15 rokoch modernizačnou..