Kúpa nehnuteľnosti. Aké kroky tento úkon zahŕňa a dokumenty, bez ktorých sa nezaobídeme

Pri otázke kúpy domu alebo bytu sa aspoň raz v živote ocitne každý človek; niekto po skončení štúdia, niekto pri zakladaní rodiny a iný zas v okamihu, keď si našetrí na takú nehnuteľnosť, akú chce mať. Pri tomto kroku je samozrejme nutné zvážiť niekoľko vecí: výšku sumy, ktorou chceme nové bývanie financovať, ostatné faktory, ktoré z pohľadu spotrebiteľa o vhodnosti daného domu či bytu rozhodujú (poloha, občianska vybavenosť a podobne), a v neposlednom rade otázku, či tento krok zveríme realitke, alebo budeme všetky náležitosti uskutočňovať sami. Povieme si teda bližšie o tomto úkone a o všetkých krokoch, ktoré budeme musieť absolvovať.

 

Prístup k informáciám, čo si treba všímať

V súčasnosti si môžeme vyberať z toľkých možností, že v tomto prvom kroku nie je najmenší problém; tu závisí od povahy záujemcu, či si chce sám obhliadať všetky nehnuteľnosti, ktoré mu prostredníctvom internetu či realitného časopisu „padli do oka“, alebo uprednostní radšej exkluzívnu zmluvu s niektorou z realitných kancelárií a bude tým pádom od množstva obhliadok ušetrený. Ak si hľadáme byt alebo dom sami, nezaškodí prejsť si ponuku čo najpodrobnejšie a nespoliehať sa na jeden zdroj – tá istá nehnuteľnosť totiž môže byť ponúkaná rôznymi realitnými kanceláriami a môže sa líšiť aj jej cena. Tá sa zvykne „upraviť“ aj vtedy, ak sa daný objekt po nejakú dobu nepredá.

                Ďalším krokom by mala byť podrobná obhliadka, počas ktorej  si samozrejme treba všímať aj zdanlivé detaily, aby sme skutočným stavom nehnuteľnosti neboli neskôr nemilo prekvapení. Všímať si treba nielen „klasické“ aspekty, ako stav stien, podlahy, okien a podobne, ale dôkladnej prehliadke treba podrobiť aj stav prívodov plynu, vody a elektriny a dôkladne sa informovať o všetkých úpravách, ktoré boli doposiaľ vykonané.

Zabudnúť sa neoplatí ani na otázky ohľadom vysporiadanosti pozemku, na ktorom nehnuteľnosť stojí. Problémy v tejto oblasti totiž môžu nového majiteľa „dobehnúť“ aj o desiatky rokov.

                Okrem stavu a vysporiadanosti si treba dať pozor aj na samotné okolie, v ktorom po kúpe domu či bytu budeme žiť. Nie je to len otázka vyššie spomínanej občianskej vybavenosti, i keď , samozrejme, i tá je dôležitá. Stojí za to bližšie si všímať aj také zdanlivé detaily, ako vzťahy medzi susedmi či organizáciu pri upratovaní bytového domu – o celkovej „klíme“ to môže veľa naznačiť.

                Takisto nezaškodí informovať sa o budúcnosti celej lokality – napríklad či sa v blízkom okolí neplánuje smetisko alebo diaľnica, čo sa dá zistiť z voľne dostupných zdrojov. Rovnako nepoteší výstavba „megaobjektu“, ktorý nielenže zničí výhľad, ale spravidla sa z tichej lokality stane niečo úplne iné.

                Keď už má záujemca nehnuteľnosť vybratú, znova sa môže rozhodnúť, či osloví realitku, alebo či bude uskutočňovať kúpu vo vlastnej réžii. Pri druhej možnosti si treba dôkladne naštudovať všetko, čo kúpa nehnuteľnosti zahŕňa, čo nie je ani jednoduché, ani ľahké, avšak pri dôkladnom naštudovaní sa to zvládnuť dá a kupujúci ušetrí províziu, ktorú by si realitka za služby účtovala. Na druhej strane prvá možnosť je síce drahšia, ale pre klienta omnoho pohodlnejšia.  

 

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Keď máme nehnuteľnosť vybratú a na cene sme sa s pôvodným majiteľom tiež dohodli, nasleduje vypracovanie a podpísanie tohto dokumentu. Ten je potrebný z toho dôvodu, že málokto má prostriedky na kúpu pripravené v hotovosti a väčšina kupujúcich si potrebuje požiadať o hypotekárny úver. Za ten však nezriedka ručíme práve tou konkrétnou nehnuteľnosťou, takže celý proces môže nejakú tú chvíľku trvať. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby ju majiteľ neponúkal na predaj ďalej, a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu. Vždy má ešte možnosť od kúpy odstúpiť, ale v takomto prípade by o spomínanú zálohu prišiel.

 

Kúpna zmluva

Keď je predaj dohodnutý a úver vybavený, pristupuje sa k vypracovaniu a podpísaniu kúpnej zmluvy. Tá je upravená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Obsahovať musí predmet zmluvy (v tomto prípade je to konkrétna nehnuteľnosť), jeho cenu, obe zmluvné strany so svojimi údajmi, ako aj všetky ich práva a povinnosti. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami.

                Predávajúci aj kupujúci musia byť presne špecifikovaní, aby nedošlo ku komplikácii v dôsledku zámeny osôb – uvádzajú sa preto aj rodné priezviská, rodné čísla, dátumy narodenia, trvalé bydliská, rodinný stav a štátne občianstvo. Pri bytoch sa uvádza okrem presnej adresy aj parcelné číslo, súpisné číslo, číslo listu vlastníctva, výmera parcely, na ktorej stavba stojí, označenie katastrálneho územia a správy katastra, a takisto aj podiel na spoločných častiach bytového domu.

                Takisto sa, samozrejme, uvádza výška dohodnutej kúpnej ceny a spôsob, akým kupujúci zaplatí. Uvádza sa aj prehlásenie, že predávajúci má k tomuto úkonu právo a že na nehnuteľnosti nie sú žiadne zatajené ťarchy. Dodáva sa tiež, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli. Doplnia sa aj niektoré termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, ako aj agenda okolo užívania vody, elektriny, plynu a správy nehnuteľnosti, na ktoré sa potom musí prihlásiť nový majiteľ.

                Ten si zároveň môže trvalý pobyt nahlásiť až po vystavení listu vlastníctva, povinnosťou nahlásiť zmenu na mestskom úrade je urobiť to do jedného mesiaca. Novému majiteľovi tak vzniká aj daňová povinnosť.

 

Vklad do katastra nehnuteľností

Keď sa podpíše kúpna zmluva a podpíše sa návrh na vklad do katastra nehnuteľností, jedno i druhé treba vziať na katastrálny úrad. Ak je všetko v poriadku, ten uskutoční zápis do katastra nehnuteľností. Lehota zápisu je cca tri mesiace a keď sa proces uzavrie, nehnuteľnosť je prevedená na kupujúceho, teda nového majiteľa. Za vyšší administratívny poplatok je však možné vybaviť celý proces za omnoho kratší čas.

 

Na čo si dať pri kúpe nehnuteľnosti pozor

Krokom číslo jeden by mala byť, samozrejme, voľba dobrého právneho zástupcu; tento krok výrazne minimalizuje riziko podvodu, ktoré v súčasnosti podľa štatistík nie je malé. Dôsledné čítanie zmlúv a čo najviac podrobných otázok je samozrejmosťou, rovnako ako vyššie spomínaná všímavosť pri obhliadkach. Dôraz treba dať najmä na „preverenie“ osoby, ktorá sa predstaví ako vlastník nehnuteľnosti – čí ním naozaj je.

                Taktiež treba dať pozor na to, aby predávajúci nezatajil nielen skutočný stav nehnuteľnosti, ale napríklad vecné bremeno. To by však bolo zapísané v evidencii katastra, takže to, či je nehnuteľnosť bez tiarch, si treba zistiť v prvom rade tam. Vecné bremeno, napríklad ťarcha na dožitie, sa dá vyriešiť aj tak, že sa jej dotyčný oprávnený zriekne napríklad za finančnú kompenzáciu. K tomuto kroku však treba ochotu všetkých zúčastnených strán.

                Kúpa nehnuteľnosti je nielen dôležitým životným krokom, ale najmä investíciou celoživotných úspor a nezriedka i požičaných peňazí. Dá sa teda povedať, že opatrnosti nikdy nie je dosť a dôsledné študovanie zmlúv nás môže ochrániť nielen od niekoľkoročných ťahaníc po súdoch, ale i od nepríjemného stavu nazývaného „finančné suchoty“. Predaj cez realitku či bez nej má vždy svoje výhody i nevýhody, avšak dobrý právny zástupca by ani pri jednom variante nemal chýbať.


Autor: Mgr. Katarína Macková


Späť

TEHLA - najpoužívanejší stavebný materiál

Pálená tehlaPorobetónVápenato-pieskové tehlyBetónové tvárniceSklobetónKamenné tvarovkySadrové tvarovkyŠkodlivosť stavebných materiálovVybrať správny stavebný materiál na stavbu alebo rekonštrukciu domu, bytu či inej stavby, nie je také jednoduché ako by sa na prvý pohľad zdalo. Súčasný trh ponúka veľké množstvo najrôznejšieho stavebného materiálu od klasickej pálenej tehly až po moderné presné tvárnice. Pri ich správnom výbere je potrebné zvážiť niekoľko faktorov. Načo bude tehla použitá, či ide o novostavbu, prestavbu alebo prístavbu, či je..

Konferencia týždenníka TREND o realitách a developmente

Konferencia týždenníka TREND o realitách a developmente sa tento rok venuje oblastiam, ktorým dodala aktuálnosť ekonomická kríza. Otočila trh z hlavy na nohy, pánom sa na ňom stal zákazník. Namiesto silného dopytu, ktorý developeri nestíhali zasýtiť bytmi, víkendovými apartmánmi, kanceláriami, nákupnými centrami, hotelmi a skladovými halami je tu previs ponuky and dopytom takmer vo všetkých segmentoch. Záujem o kúpu a prenájom nehnuteľností sa však nezastavil. Po niekoľkomesačnom hlbokom nádychu sa opäť oživuje.Je to len krátkodobé oživenie alebo..

Dochádzanie za štúdiom a prácou a realitný trh

Málokto pochybuje o tom, že čierny trh s nehnuteľnosťami je mimoriadne rozvetvený a úspešný. Netýka sa iba nejakej vyhranenej skupiny obyvateľstva; vo všeobecnosti však možno povedať, že „cieľovou skupinou“ tohto problému sú mladí ľudia, konkrétne tí, ktorí z rôznych dôvodov, väčšinou však za prácou, prichádzajú do veľkých miest. Byty sú tam drahé a na vybavenie hypotéky je potrebný pravidelný príjem v takej výške, aká sa dosahuje väčšinou po rokoch praxe. Niet sa teda čo diviť, že je medzi čiernymi nájomníkmi toľko mladých absolventov;..

Neskolaudovaná stavba - otázka predaja a bývania

S mojím manželom máme vyhliadnutý rodinný dom na kúpu. Ide o novostavbu domu, no realitka, ktorá ho ponúka, sa vyjadrila, že nie je ešte skolaudovaný. Je táto skutočnosť pre nás ako kupujúcich na závadu? Aké môžeme očakávať ťažkosti s kúpou neskolaudovanej stavby, s trvalým pobytom ? Ivica S., Kľakany Ako sami uvádzate, vami postavený rodinný dom je neskolaudovaný. V zmysle platnej legislatívy to znamená, že neskolaudovaná nehnuteľnosť nemôže slúžiť účelu, na ktorý bola postavená - teda buď podnikateľským účelom, ako prevádzka podniku, vo..

Zastúpenie fyzických osôb pri spravovaní ich nehnuteľného majetku

Pri právnych úkonoch súvisiacich s nehnuteľnosťami je možné dať sa zastúpiť inou fyzickou osobou, príp. právnickou osobou. Občiansky zákonník v danej súvislosti diferencuje medzi zákonným zastúpením a zastúpením na základe tzv. dohody o plnomocenstve. Zákonné zastúpenie Zákonné zastúpenie vzniká na základe zákona alebo rozhodnutia štátneho orgánu. Typickým príkladom zákonného zastúpenia je zastúpenie maloletého dieťaťa. Kto je jeho zákonným zástupcom, ustanovuje zákon č. 36/2005 Z. z. o rodine. Uvedené zastúpenie maloletého..

Rekonštrukcia domu a bytové náhrady

 Bývam v bytovom dome, ktorý v súčasnosti prechádza rozsiahlou rekonštrukciou. Stavebná firma, s ktorou vlastníci bytov v našom dome uzavreli zmluvu o vstavbe bytov v podkrovných priestoroch domu, odstránila strešnú krytinu. Nepochybne z dôvodu nedostatočného zaistenia strechy pred vplyvmi počasia došlo k zatopeniu nášho bytu dažďovou vodou. Voda zatopila náš byt na niekoľkých miestach, steny začali dokonca pukať a a na stenách izieb sa objavila pleseň. V danej situácii je nemožné v byte ďalej bývať -bojíme sa o naše zdravie a život. Prosím Vás o radu...

Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky

Mnoho ľudí vie ako hypotéka funguje, ale pre prípadnú menšinu si zhrnieme základné informácie, ktoré by mohli byť pre každého zaujímavé a obohacujúce. Keď sa rozhodneme zainvestovať a kúpiť si konečne vlastné bývanie.... dom alebo byt, často a teda väčšinou nemáme dostatok financií na to, kúpiť si nehnuteľnosť za vlastné úspory. (Ak teda nesporíme už dvadsať rokov...) V takých chvíľach sa ponúka hypotéka. Tá ale uhrádza iba určité percento hodnoty domácnosti. V dnešných dňoch to je okolo osemdesiatich percent..

Výhody a nevýhody stavebného sporenia

 Pri dnešných finančných pomeroch v spoločnosti je v tejto problematike jasné, že nasporiť na byty pre dve alebo tri deti je v priemernej rodine vecou nie ťažkou, ale nemožnou; na druhej strane by však všetci rodičia veľmi radi zabezpečili svojich potomkov najmä po tejto stránke, aby mali pri štarte do samostatného života vlastnú strechu nad hlavou. Keďže však "odkladaním pod vankúš" nemajú šancu tento problém vyriešiť, mnohí siahajú po produkte vyvinutom presne na tento účel - stavebnému sporeniu. Je už takmer samozrejmosťou, že sa takýto..

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.