Kúpa nehnuteľnosti. Aké kroky tento úkon zahŕňa a dokumenty, bez ktorých sa nezaobídeme

Pri otázke kúpy domu alebo bytu sa aspoň raz v živote ocitne každý človek; niekto po skončení štúdia, niekto pri zakladaní rodiny a iný zas v okamihu, keď si našetrí na takú nehnuteľnosť, akú chce mať. Pri tomto kroku je samozrejme nutné zvážiť niekoľko vecí: výšku sumy, ktorou chceme nové bývanie financovať, ostatné faktory, ktoré z pohľadu spotrebiteľa o vhodnosti daného domu či bytu rozhodujú (poloha, občianska vybavenosť a podobne), a v neposlednom rade otázku, či tento krok zveríme realitke, alebo budeme všetky náležitosti uskutočňovať sami. Povieme si teda bližšie o tomto úkone a o všetkých krokoch, ktoré budeme musieť absolvovať.

 

Prístup k informáciám, čo si treba všímať

V súčasnosti si môžeme vyberať z toľkých možností, že v tomto prvom kroku nie je najmenší problém; tu závisí od povahy záujemcu, či si chce sám obhliadať všetky nehnuteľnosti, ktoré mu prostredníctvom internetu či realitného časopisu „padli do oka“, alebo uprednostní radšej exkluzívnu zmluvu s niektorou z realitných kancelárií a bude tým pádom od množstva obhliadok ušetrený. Ak si hľadáme byt alebo dom sami, nezaškodí prejsť si ponuku čo najpodrobnejšie a nespoliehať sa na jeden zdroj – tá istá nehnuteľnosť totiž môže byť ponúkaná rôznymi realitnými kanceláriami a môže sa líšiť aj jej cena. Tá sa zvykne „upraviť“ aj vtedy, ak sa daný objekt po nejakú dobu nepredá.

                Ďalším krokom by mala byť podrobná obhliadka, počas ktorej  si samozrejme treba všímať aj zdanlivé detaily, aby sme skutočným stavom nehnuteľnosti neboli neskôr nemilo prekvapení. Všímať si treba nielen „klasické“ aspekty, ako stav stien, podlahy, okien a podobne, ale dôkladnej prehliadke treba podrobiť aj stav prívodov plynu, vody a elektriny a dôkladne sa informovať o všetkých úpravách, ktoré boli doposiaľ vykonané.

Zabudnúť sa neoplatí ani na otázky ohľadom vysporiadanosti pozemku, na ktorom nehnuteľnosť stojí. Problémy v tejto oblasti totiž môžu nového majiteľa „dobehnúť“ aj o desiatky rokov.

                Okrem stavu a vysporiadanosti si treba dať pozor aj na samotné okolie, v ktorom po kúpe domu či bytu budeme žiť. Nie je to len otázka vyššie spomínanej občianskej vybavenosti, i keď , samozrejme, i tá je dôležitá. Stojí za to bližšie si všímať aj také zdanlivé detaily, ako vzťahy medzi susedmi či organizáciu pri upratovaní bytového domu – o celkovej „klíme“ to môže veľa naznačiť.

                Takisto nezaškodí informovať sa o budúcnosti celej lokality – napríklad či sa v blízkom okolí neplánuje smetisko alebo diaľnica, čo sa dá zistiť z voľne dostupných zdrojov. Rovnako nepoteší výstavba „megaobjektu“, ktorý nielenže zničí výhľad, ale spravidla sa z tichej lokality stane niečo úplne iné.

                Keď už má záujemca nehnuteľnosť vybratú, znova sa môže rozhodnúť, či osloví realitku, alebo či bude uskutočňovať kúpu vo vlastnej réžii. Pri druhej možnosti si treba dôkladne naštudovať všetko, čo kúpa nehnuteľnosti zahŕňa, čo nie je ani jednoduché, ani ľahké, avšak pri dôkladnom naštudovaní sa to zvládnuť dá a kupujúci ušetrí províziu, ktorú by si realitka za služby účtovala. Na druhej strane prvá možnosť je síce drahšia, ale pre klienta omnoho pohodlnejšia.  

 

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Keď máme nehnuteľnosť vybratú a na cene sme sa s pôvodným majiteľom tiež dohodli, nasleduje vypracovanie a podpísanie tohto dokumentu. Ten je potrebný z toho dôvodu, že málokto má prostriedky na kúpu pripravené v hotovosti a väčšina kupujúcich si potrebuje požiadať o hypotekárny úver. Za ten však nezriedka ručíme práve tou konkrétnou nehnuteľnosťou, takže celý proces môže nejakú tú chvíľku trvať. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve slúži na to, aby ju majiteľ neponúkal na predaj ďalej, a taktiež je to záväzok záujemcu, ktorý pri jej podpísaní skladá zálohu. Vždy má ešte možnosť od kúpy odstúpiť, ale v takomto prípade by o spomínanú zálohu prišiel.

 

Kúpna zmluva

Keď je predaj dohodnutý a úver vybavený, pristupuje sa k vypracovaniu a podpísaniu kúpnej zmluvy. Tá je upravená podľa Občianskeho zákonníka alebo Obchodného zákonníka podľa toho, či ide o úkon medzi fyzickými alebo právnickými osobami. Obsahovať musí predmet zmluvy (v tomto prípade je to konkrétna nehnuteľnosť), jeho cenu, obe zmluvné strany so svojimi údajmi, ako aj všetky ich práva a povinnosti. Zmluva nadobúda účinnosť podpísaním oboma zmluvnými stranami.

                Predávajúci aj kupujúci musia byť presne špecifikovaní, aby nedošlo ku komplikácii v dôsledku zámeny osôb – uvádzajú sa preto aj rodné priezviská, rodné čísla, dátumy narodenia, trvalé bydliská, rodinný stav a štátne občianstvo. Pri bytoch sa uvádza okrem presnej adresy aj parcelné číslo, súpisné číslo, číslo listu vlastníctva, výmera parcely, na ktorej stavba stojí, označenie katastrálneho územia a správy katastra, a takisto aj podiel na spoločných častiach bytového domu.

                Takisto sa, samozrejme, uvádza výška dohodnutej kúpnej ceny a spôsob, akým kupujúci zaplatí. Uvádza sa aj prehlásenie, že predávajúci má k tomuto úkonu právo a že na nehnuteľnosti nie sú žiadne zatajené ťarchy. Dodáva sa tiež, že zmluva nebola podpísaná pod tiesňou, ale slobodne, vážne, zrozumiteľne a v dobrej vôli. Doplnia sa aj niektoré termíny, napríklad dokedy si pôvodný majiteľ odhlási trvalý pobyt z nehnuteľnosti, ako aj agenda okolo užívania vody, elektriny, plynu a správy nehnuteľnosti, na ktoré sa potom musí prihlásiť nový majiteľ.

                Ten si zároveň môže trvalý pobyt nahlásiť až po vystavení listu vlastníctva, povinnosťou nahlásiť zmenu na mestskom úrade je urobiť to do jedného mesiaca. Novému majiteľovi tak vzniká aj daňová povinnosť.

 

Vklad do katastra nehnuteľností

Keď sa podpíše kúpna zmluva a podpíše sa návrh na vklad do katastra nehnuteľností, jedno i druhé treba vziať na katastrálny úrad. Ak je všetko v poriadku, ten uskutoční zápis do katastra nehnuteľností. Lehota zápisu je cca tri mesiace a keď sa proces uzavrie, nehnuteľnosť je prevedená na kupujúceho, teda nového majiteľa. Za vyšší administratívny poplatok je však možné vybaviť celý proces za omnoho kratší čas.

 

Na čo si dať pri kúpe nehnuteľnosti pozor

Krokom číslo jeden by mala byť, samozrejme, voľba dobrého právneho zástupcu; tento krok výrazne minimalizuje riziko podvodu, ktoré v súčasnosti podľa štatistík nie je malé. Dôsledné čítanie zmlúv a čo najviac podrobných otázok je samozrejmosťou, rovnako ako vyššie spomínaná všímavosť pri obhliadkach. Dôraz treba dať najmä na „preverenie“ osoby, ktorá sa predstaví ako vlastník nehnuteľnosti – čí ním naozaj je.

                Taktiež treba dať pozor na to, aby predávajúci nezatajil nielen skutočný stav nehnuteľnosti, ale napríklad vecné bremeno. To by však bolo zapísané v evidencii katastra, takže to, či je nehnuteľnosť bez tiarch, si treba zistiť v prvom rade tam. Vecné bremeno, napríklad ťarcha na dožitie, sa dá vyriešiť aj tak, že sa jej dotyčný oprávnený zriekne napríklad za finančnú kompenzáciu. K tomuto kroku však treba ochotu všetkých zúčastnených strán.

                Kúpa nehnuteľnosti je nielen dôležitým životným krokom, ale najmä investíciou celoživotných úspor a nezriedka i požičaných peňazí. Dá sa teda povedať, že opatrnosti nikdy nie je dosť a dôsledné študovanie zmlúv nás môže ochrániť nielen od niekoľkoročných ťahaníc po súdoch, ale i od nepríjemného stavu nazývaného „finančné suchoty“. Predaj cez realitku či bez nej má vždy svoje výhody i nevýhody, avšak dobrý právny zástupca by ani pri jednom variante nemal chýbať.


Autor: Mgr. Katarína Macková

viac v relácii Reality na TA3

Späť

Realitná kancelária alebo radšej na vlastnú päsť?

S podpisom kúpnej zmluvy sa neponáhľajte, nechajte si dostatok času na rozmyslenieV čom vám pomôže realitná kanceláriaPozor na zmluvuNa čo si dať pozor pri výbere realitnej kanceláriePrečo sa oplatí využiť služby realitných kancelárií S podpisom kúpnej zmluvy sa neponáhľajte, nechajte si dostatok času na rozmyslenie Orientovať sa na trhu s nehnuteľnosťami nie je jednoduché. Podvody pri predaji bytov sa v posledných rokoch na Slovensku čoraz viac rozmáhajú. V policajných štatistikách figuruje stále viac prípadov, keď ľudia bez skúseností v oblasti realít,..

Exekúcia a dražba. Čo tieto pojmy zahŕňajú a ako im predísť

Málokto by oponoval proti tvrdeniu, že slovo exekúcia má výrazne negatívny podtón; všetci akosi dúfame, že sa nás tento pojem nikdy priamo týkať nebude. Realita je však taká, že sa za istej životnej situácie môže dotknúť každého. Poveime si teda o nej bližšie a zároveň si načrtneme niekoľko zásad, ktorých sa je dobré držať, ak chceme toto nepríjemné riešenie zďaleka obísť.  Čo je exekúcia Exekúcia je nútený výkon súdnych a iných rozhodnutí, ktoré vykonáva splnomocnená osoba (exekútor) a predstavuje výrazný zásah do..

Apartmány pri mori

 „Počas letných prázdnin, ale aj pár mesiacov pred nimi značné množstvo realitných kancelárií dáva do pozornosti nie len klasickú kúpu nehnuteľnosti, ale do popredia sa dostáva pre Slovákov ponuka kúpy apartmánov v zahraničí. A tak veľa našincov už svoje letné dovolenky neplánuje cez cestovné kancelárie, ale rovno rozmýšľajú nad kúpou vlastnej nehnuteľnosti pri mori. Medzi najobľúbenejšie krajiny pre letný domov sa tak pre mnoho Slovákov stávajú destinácie v Chorvátsku či Bulharsku.“Čo na tom apartmáne jeAk si mnohí vybavia more a piesočnú..

Spoločný nájom bytu manželmi a jeho užívanie

Obraciam sa na Vás s touto otázkou: dňa 20.6.1995 som sa stal výlučným užívateľom družstevného bytu v Košiciach, teda bola so mnou spísaná zmluva o nájme bytu. V auguste 1996 som uzavrel manželstvo. Nedávno sme boli právoplatne rozvedení. Bývalá manželka sa z bytu odsťahovala a dňa 20.3.2010 som požiadal príslušnú mestskú časť o zrušenie trvalého pobytu pre bývalú manželku. Dostal som odpoveď, že bývalej manželke nezaniklo užívacie právo k bytu a mojej žiadosti bude vyhovené po predložení právoplatného súdneho rozhodnutia o majetkovo-právnom..

Nájomné vzťahy k nebytovým priestorom

 Zmluva o nájme a jeho trvaniePráva a povinnosti prenajímateľa a nájomcuSkončenie nájmu a jeho zánikVážení čitatelia. Mnohé z vašich otázok, ktoré ste nám adresovali, sa týkali nájomných vzťahov k nebytovým priestorom. Vzhľadom na túto skutočnosť, v snahe vyhovieť podľa možnosti čo najväčšiemu množstvu z vás, je pre vás určený nasledujúci článok. Nájomné vzťahy vznikajúce k nebytovým priestorom upravuje zákon č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov. Tento zákon predstavuje osobitnú právnu úpravu, ktorá nadväzuje a špecifikuje..

Podielové spoluvlastníctvo

Chcel by som vás poprosiť o radu. V mojom susedstve je starý dom so záhradou, ktorej vlastníkmi je niekoľko rodinných príslušníkov. Jeden zo spolumajiteľov, ktorému patrí časť záhrady - cca. 120m2, mi sľúbil, že mi odpredá svoju časť. Chcem sa vás opýtať, či je možné práve od jedného zo spolumajiteľov odkúpiť iba časť záhrady, ktorá patrí práve jej a nie cely komplex aj s domom a či na ten odpredaj potrebuje súhlas ostatných spolumajiteľov? Alebo je nejaký spôsob ako možno odkúpiť od jedného, ktorý má najväčšiu časť pozemku práve tú časť..

Hypotekárne úvery = pomocná ruka?

 Čo by ste mali vedieť o hypotekárnych úverochCieľová skupina pre bankyPostup pri vybavovaní hypotekárneho úveruTakže ako to prebieha?Podmienky, za akých môžete požiadať o hypoúverS akými poplatkami musíte počítať?Aká môže byť úroková sadzba? Môže ju klient nejakým spôsobom ovplyvniť?Spôsoby ručenia pri výstavbe nového domu   Hypotekárny úver znamená pôžičku na prefinancovanie kúpy alebo výstavby nehnuteľnosti, je to úver, ktorý je zaručený nehnuteľnosťou. V súčasnosti ho na Slovensku poskytuje osem bankových subjektov. Každá..

Investing in Real Estate in Slovakia - reality - nehnutelnosti - as Slovaks call it

Investing in Real Estate in Slovakia             Apart from the landmarks and notable touristic attractions this country has to offer, in recent years, the Slovakian Real Estate ( TRH Nehnutelnosti ) market has proven to be a profitable investment for potential real estate investors.   Real Estate Pricing ( Reality ) in Slovakia The average price of flats in Slovakia in the year 2018 stands at 1,612 €/m2.   Reasons to Invest in Real Estate (Reality) in Slovakia There are many reasons to invest in Real estate..

Súčasná podoba finančných úverov

„Hypotéka, slovo ktoré sa v poslednom období hrnie na nás snáď zo všetkých strán. Na celom svete sa stala synonymom finančnej krízy. My si ju však budeme v tomto článku všímať ako produkt, pomocou ktorého si môžeme zabezpečiť svoj sen o bývaní. Z tohto dôvodu sme oslovili niekoľko finančných inštitúcií na Slovenskom finančnom trhu, aby mám pomocou modelových príkladov ponúkli svoje produkty.“Čo by ste mali vedieť o úveroch na bývanieNa začiatku by sme si mali povedať, na čo vlastne hypotekárny úver slúži. Tento druh služby pre klienta znamená..