Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie


Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie

S touto situáciou sa stretol každý záujemca o kúpu nehnuteľnosti, ktorý sa výberu seriózne venoval dlhší čas: jedna ponuka je omnoho výhodnejšia, ako ostatné, a keď potenciálny kupec nadobudne pocit, že nebude všetko s kostolným poriadkom, začne skúmať malé písmenká a natrafí na nenápadný riadok znejúci „ťarcha na dožitie“. Nie je ťažké pochopiť, čo to znamená; v predmetnej nehnuteľnosti má bez ohľadu na jej predaj či prenájom právo na doživotné bývanie osoba, v ktorej prospech je táto formulka zapísaná. Ohľadom takejto situácie platí pravidlo o opatrnosti dvojnásobne: kúpa takej nehnuteľnosti aj napriek nízkej cene nemusí byť vôbec taký skvelý obchod, ako by sa zdalo na prvý pohľad.

Čo presne znamená ťarcha na dožitie

Týmto pojmom sa označuje istá forma poistky, ktorú si dávajú pôvodní majitelia prepisovanej nehnuteľnosti do zmluvy ako svoju istotu, že sa po prípadnom zbabraní vzťahov neocitnú na ulici. Je to bežná klauzula najmä pri darovaní domu či bytu, najmä zo strany rodičov svojim deťom - dedičské konanie nie je lacné a mnohokrát sa takto chcú obe strany poplatkom vyhnúť. Je to jedna z možností, zároveň sa však rodičia vystavujú istému riziku, ak by darovali nehnuteľnosť bezpodmienečne.

Túto dilemu rieši každý inak: niektorí rodičia sa na svoje deti prosto spoľahnú a podmienku si neuvedú, niektorí zasa stavia radšej na opatrnosť. Treba však hneď na začiatku povedať, že na opatrnosť by sa v tomto smere nemalo pozerať ako na útok na dôveru, pretože i z iných dôvodov môžu nastať situácie, ktoré môžu pre pôvodných darcov skončiť zle.

Ako ju zapísať a ako zrušiť

Ťarcha na dožitie sa zapisuje v katastri nehnuteľností; je možné ju zrušiť, avšak musí to urobiť človek, v prospech ktorého je zapísaná, t.j. ten, kto právo dožitia má. Z praxe možno dodať, že prípadní noví majitelia nehnuteľnosti to takmer vždy chcú, ale strana s týmto právom sa logicky tomu bráni. Z právneho hľadiska ho však nemožno nijako prinútiť, aby sa svojho nároku vzdal - to je vlastne celý zmysel tejto ťarchy.

Nehnuteľnosť zaťaženú bremenom na dožitie je však možné prenajímať i predať; ani k jednému z týchto úkonov súhlas osoby s právom užívania nie je potrebný. Nový vlastník si však musí uvedomiť, do čoho ide, a zvážiť takú kúpu i so zreteľom na účel, kvôli ktorému ju chce uskutočniť (či už bývanie alebo podnikanie), a triezvo zhodnotiť, či to pôjde aj so „zdedeným“ obyvateľom.

Ak sa situácia vyvinie tak, že buď po dohode, alebo po nejakej forme kompenzácie sa osoba s právom na dožitie rozhodne sa ho vzdať, dá sa zariadiť zrušenie vecného bremena spolu s novou kúpnopredajnou zmluvou. Treba však dať pozor, aby sa tento úkon urobil presne tak, ako má: nestačí nijaké vyhlásenie či niečo podobné, úkon sa musí urobiť na katastri a ak sa naň dotyčná osoba napríklad pre zdravotné problémy dostaviť nedokáže, je možné to vykonať aj prehlásením s jej podpisom overeným notárom či matrikárkou.

Ako postupovať, ak daná osoba už nežije

Ak nastane takáto situácia, vlastník domu či bytu chce z pochopiteľných dôvodov ťarchu z listu vlastníctva vymazať, keďže už nemá opodstatnenie a nehnuteľnosť sa tým pádom stane z pohľadu možného predaja omnoho atraktívnejšia. K tomuto úkonu je potrebný úmrtný list, prípadne jeho overená fotokópia, s ktorou vlastník príde na kataster a napíše žiadosť o vymazanie ťarchy. Tento úkon by mal kataster urobiť do dvoch mesiacov od podania žiadosti.

Pokusy o špekulácie so zriadením tohto bremena

Stáva sa to najmä vtedy, ak si vlastník bytu urobí nejaký dlh; mnohokrát to takto riešia najmä rodičia - nehnuteľnosť prepíšu napríklad na svoje deti s tým, že im ju tým pádom už nikto nebude môcť vziať, a zároveň budú mať vďaka právu na dožitie do konca života istú strechu nad hlavou. Tu však treba zdôrazniť, že takéto konanie je veľmi rizikovým vzhľadom na to, že ho súd môže ľahko označiť ako podvod. Navyše ak už exekútor začal na základe súdneho rozhodnutia konať, akékoľvek darovanie sa automaticky stáva neplatným.

Vecné bremeno, dedičstvo a dlžoby

Právo užívania sa týka naozaj len užívania; ak majiteľ predmetnej nehnuteľnosti zomrie, osoba s právom dožitia nemôže na jeho základe nehnuteľnosť zdediť. V prípade dlžôb vlastníka však právo na dožitie exekúcii nebráni.

Môže ešte nastať situácia takéhoto typu: otec prepíše dom na syna s tým, že si nechá doživotné právo užívania. Syn zomrie a dom zdedí jeho syn, dedko však z nejakého dôvodu nechce, aby sa oňho vnuk staral. V tomto prípade má síce dedko právo v dome zostať, ale jeho novým majiteľom je vnuk bez ohľadu na dedkovu vôľu a ich vzájomné vzťahy.

Čo robiť v prípade ozaj dobrej ponuky

Napriek všetkým komplikáciám, ktoré môžu nastať pri kúpe takto zaťaženej nehnuteľnosti, sa niekedy predsa len oplatí o ponuke podrobnejšie informovať. Je totiž možné, že ťarcha na dožitie tu síce je, avšak osoba, v ktorej prospech je vytvorená, nemusí byť v stave, aby mohla toto právo využívať. Mnohokrát je realita taká, že dotyčná babka či dedko sú v domove dôchodcov a okrem toho, že už nie sú schopní samostatného života, „vďaka“ skleróze už o svojom práve ani nevedia. Vtedy by s využívaním nehnuteľnosti nemal nastať problém, preto je zvažovanie celkom namieste.

Nevyplatí sa však príliš dôverovať vyhláseniam predávajúceho; takýto stav vecí si treba veľmi dôkladne overiť, aby sa to napokon neskončilo príchodom celkom životaschopnej babičky zhruba o dvadsať rokov mladšej, ako pri predaji tvrdil pôvodný majiteľ.

Kto môže dostať právo užívania

Prakticky ktokoľvek - pri tomto úkone nie je dôležité, kde má dotyčná osoba trvalý pobyt, ani to, či vlastní nejakú inú nehnuteľnosť. Úkon nie je podmienený ani príbuzenským vzťahom.

Stáva sa však i to, že sa ihneď po podpise darovacej zmluvy začnú noví majitelia nehnuteľnosti k darcovi s právom doživotného užívania zle správať s cieľom dosiahnuť, aby z domu či bytu odišiel dobrovoľne. Tu však treba zdôrazniť, že darca má zo zákona nárok žiadať o vrátenie daru, ak sa obdarovaný správa tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Treba však rátať aj s tým, že právo na toto vrátenie sa premlčuje po troch rokoch od okamihu, kedy porušovanie dobrých mravov vzniklo, teda odkedy sa dokázateľne začalo zlé správanie voči darcovi zo strany obdarovaných. Ak si teda budú okolnosti tento úkon vyžadovať, je dobré zbytočne to neodkladať.

Čo ešte môže predstavovať vecné bremeno

Ťarcha na dožitie nie je jeho jediný variant; môžeme sa stretnúť aj s inou alternatívou vecného bremena, napríklad s bremenom prechodu a prejazdu. Kúpiť pozemok, prípadne dom na pozemku, na ktorom je uvalené toto bremeno, môže taktiež spôsobiť množstvo nepríjemností. V praxi to znamená pomerne vysoký stupeň straty súkromia - do istej miery to závisí aj od susedských vzťahov, pretože ak má sused právo prechodu naším pozemkom, nemôžeme mu nijako zabrániť, aby ho „križoval“ aj niekoľkokrát denne. Rovnako „poteší“ babička, každú chvíľu utekajúca po vodu do studne, od ktorej ju delí náš dvor.

Na tento problém však treba dať pozor aj z opačného pohľadu: mnohokrát sa stane, že zákazník si kúpi pozemok, na ktorý vedie súkromná prístupová cesta. Ak absentujú dobré vzťahy so susedmi, vzniká kvôli nemožnosti dostať sa na vlastný pozemok patová situácia, ktorá vo väčšine prípadov končí jeho odpredajom niektorému zo susedov za zlomok pôvodnej ceny.

Vidíme teda, že vecné bremená sú otázkou, ktorej je potrebné pripísať najväčšiu dôležitosť; chvíľková nepozornosť má často za následok dlhodobý stres a namiesto radosti z nového domova nám môžu spestriť život niekoľkoročné ťahanice, ktoré kvôli chybe z našej strany zväčša nikam nepovedú.

 

Autor: Mgr. Katarína Macková

KTN: 05/11

Späť

Dlhodobý prenájom nehnuteľní

Prenájom bytovPrenájom nehnuteľností - slovenská legislatívaPovinnosti a právaPrenájom rodinných domovChaty a rekreačné apartmányKancelárske priestoryDevelovperstvo a jeho významNákupné centrá a skladové priestory Dlhodobý prenájom nehnuteľností je už v dnešnej dobe pomerne bežný pojem pre každého človeka. Prenajímajú sa byty, rodinné domy, chaty a chalupy, ale tiež kancelárie, obchodné a skladové priestory. Bez obmedzenia je možné prenajať každú nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve. Rozdiel je v prenajímaní nehnuteľností vo vlastníctve družstva...

Realitná kancelária alebo radšej na vlastnú päsť?

S podpisom kúpnej zmluvy sa neponáhľajte, nechajte si dostatok času na rozmyslenieV čom vám pomôže realitná kanceláriaPozor na zmluvuNa čo si dať pozor pri výbere realitnej kanceláriePrečo sa oplatí využiť služby realitných kancelárií S podpisom kúpnej zmluvy sa neponáhľajte, nechajte si dostatok času na rozmyslenie Orientovať sa na trhu s nehnuteľnosťami nie je jednoduché. Podvody pri predaji bytov sa v posledných rokoch na Slovensku čoraz viac rozmáhajú. V policajných štatistikách figuruje stále viac prípadov, keď ľudia bez skúseností v oblasti realít,..

Ako si spálňu zariadiš, tak budeš spať

Prvoradou úlohou spálne je, aby sme sa v nej cítili dobre. Má nám spolu s posteľou poskytnúť oddych a regeneráciu. V žiadnom prípade by nemala slúžiť ako sklad, či odkladací priestor pre nadbytočné veci a pôsobiť pri tom preplneným dojmom. Výstavba panelových domov nám však zanechala množstvo bytov s malou obytnou plochou, takže ich obyvatelia spálňu často umiestňujú do najmenšej izby. Dvôvod je jednoduchý: Veď tam trávime málo času! Ak bývate v panelovom byte, potom dobre viete, že rozhodnutie, kam dať spálňu je asi to najľahšie. Väčšinou toto..

Návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Bývame v bloku, ktorý predstavuje vyše 200 bytov. Čiastočné odkúpenie bytov prebehlo už pred viac ako 6-timi rokmi avšak odpredaj pozemku na ktorom blok leží začal až teraz. Spoločnosť, ktorá organizuje prevod pozemkov od každého bytu okrem sumy za časť pozemku naviac vyžaduje 2.000,- Sk za zápis do registra - niektoré sú už odkúpené, avšak niektoré nie. Len pre odkúpený byt spoločnosť žiada ešte 1.390,- Sk ako úhradu za náklady vybavovania prevodu. Máme pocit, že spoločnosť sa na náš úkor obohacuje v snahe dosiahnuť svoj zisk. Aké sú náležitosti..

Maloletí a ich spôsobilosť nadobúdať majetok - darovanie a vydržanie

Maloletí môžu nadobúdať majetok do svojho vlastníctva, avšak tento je spravovaný ich zákonnými zástupcami, predovšetkým rodičmi. Maloletí môžu nadobudnúť majetok nielen darovaním, ale aj vydržaním. V danej súvislosti poukazujeme na judikát - rozsudok Najvyššieho súdu SR, spis. zn. 4 Cdo 21/2004. Jedná sa o vec, v ktorej sa prejednávalo dedičstvo - nehnuteľnosti po poručiteľovi, pričom niektorí z oprávnených dedičov namietali darovanie nehnuteľností v tom čase maloletému dieťaťu. “Vydržaním môže nadobudnúť vlastníctvo aj maloletý, ktorý..

Poplatok za komunálny odpad

Dobrý deň. Som majiteľkou malej chatky neďaleko Banskej Bystrice. Môj manžel zomrel pred ôsmimi rokmi a tak chatku využívam len veľmi zriedkavo, asi 2-3x do roka na pár dní. Patrím k ekologickým chatárom, ktorí produkujú minimum odpadu a ktorí spravidla odvážam z chatovej oblasti späť do mesta. Nevyužívam vlastne odpadové nádoby patriace príslušnej obci, na území ktorej chatka stojí. Napriek tomu musím platiť obci poplatok za odpad. V apríli 2004 som požiadala obec o oslobodenie od poplatkovej povinnosti, avšak do dneška som nedostala žiadnu odpoveď. Naopak,..

Aké sú ceny nehnutelnosti - realitná bublina 2018?

Ako zistiť, či sú nehnuteľnosti nadhodnotené a či kúpou nehnuteľnosti neriskujeme?   Veľmi dobrým zdrojom informácií o tom, či ceny nehnuteľností sú príliš vysoké alebo či sa už nachádzame v oblasti realitnej bubliny a cena za nehnuteľnosť nepredstavuje reálnu hodnotu, ktorú poskytne obytný priestor jej vlastníkovi prostredníctvom možnosti bývania na veľa rokov je kompozitný index, ktorý počíta Národná banka Slovenska.  Ako uvádzajú analytici ÚMS (NBS) ceny nehnuteľností sa v roku 2018 nachádzajú v pásme VZOSTUPU, ďaleko od pásma BUBLINY...

Výhody a nevýhody stavebného sporenia

 Pri dnešných finančných pomeroch v spoločnosti je v tejto problematike jasné, že nasporiť na byty pre dve alebo tri deti je v priemernej rodine vecou nie ťažkou, ale nemožnou; na druhej strane by však všetci rodičia veľmi radi zabezpečili svojich potomkov najmä po tejto stránke, aby mali pri štarte do samostatného života vlastnú strechu nad hlavou. Keďže však "odkladaním pod vankúš" nemajú šancu tento problém vyriešiť, mnohí siahajú po produkte vyvinutom presne na tento účel - stavebnému sporeniu. Je už takmer samozrejmosťou, že sa takýto..

Súčasná podoba finančných úverov

„Hypotéka, slovo ktoré sa v poslednom období hrnie na nás snáď zo všetkých strán. Na celom svete sa stala synonymom finančnej krízy. My si ju však budeme v tomto článku všímať ako produkt, pomocou ktorého si môžeme zabezpečiť svoj sen o bývaní. Z tohto dôvodu sme oslovili niekoľko finančných inštitúcií na Slovenskom finančnom trhu, aby mám pomocou modelových príkladov ponúkli svoje produkty.“Čo by ste mali vedieť o úveroch na bývanieNa začiatku by sme si mali povedať, na čo vlastne hypotekárny úver slúži. Tento druh služby pre klienta znamená..