Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie


Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie

S touto situáciou sa stretol každý záujemca o kúpu nehnuteľnosti, ktorý sa výberu seriózne venoval dlhší čas: jedna ponuka je omnoho výhodnejšia, ako ostatné, a keď potenciálny kupec nadobudne pocit, že nebude všetko s kostolným poriadkom, začne skúmať malé písmenká a natrafí na nenápadný riadok znejúci „ťarcha na dožitie“. Nie je ťažké pochopiť, čo to znamená; v predmetnej nehnuteľnosti má bez ohľadu na jej predaj či prenájom právo na doživotné bývanie osoba, v ktorej prospech je táto formulka zapísaná. Ohľadom takejto situácie platí pravidlo o opatrnosti dvojnásobne: kúpa takej nehnuteľnosti aj napriek nízkej cene nemusí byť vôbec taký skvelý obchod, ako by sa zdalo na prvý pohľad.

Čo presne znamená ťarcha na dožitie

Týmto pojmom sa označuje istá forma poistky, ktorú si dávajú pôvodní majitelia prepisovanej nehnuteľnosti do zmluvy ako svoju istotu, že sa po prípadnom zbabraní vzťahov neocitnú na ulici. Je to bežná klauzula najmä pri darovaní domu či bytu, najmä zo strany rodičov svojim deťom - dedičské konanie nie je lacné a mnohokrát sa takto chcú obe strany poplatkom vyhnúť. Je to jedna z možností, zároveň sa však rodičia vystavujú istému riziku, ak by darovali nehnuteľnosť bezpodmienečne.

Túto dilemu rieši každý inak: niektorí rodičia sa na svoje deti prosto spoľahnú a podmienku si neuvedú, niektorí zasa stavia radšej na opatrnosť. Treba však hneď na začiatku povedať, že na opatrnosť by sa v tomto smere nemalo pozerať ako na útok na dôveru, pretože i z iných dôvodov môžu nastať situácie, ktoré môžu pre pôvodných darcov skončiť zle.

Ako ju zapísať a ako zrušiť

Ťarcha na dožitie sa zapisuje v katastri nehnuteľností; je možné ju zrušiť, avšak musí to urobiť človek, v prospech ktorého je zapísaná, t.j. ten, kto právo dožitia má. Z praxe možno dodať, že prípadní noví majitelia nehnuteľnosti to takmer vždy chcú, ale strana s týmto právom sa logicky tomu bráni. Z právneho hľadiska ho však nemožno nijako prinútiť, aby sa svojho nároku vzdal - to je vlastne celý zmysel tejto ťarchy.

Nehnuteľnosť zaťaženú bremenom na dožitie je však možné prenajímať i predať; ani k jednému z týchto úkonov súhlas osoby s právom užívania nie je potrebný. Nový vlastník si však musí uvedomiť, do čoho ide, a zvážiť takú kúpu i so zreteľom na účel, kvôli ktorému ju chce uskutočniť (či už bývanie alebo podnikanie), a triezvo zhodnotiť, či to pôjde aj so „zdedeným“ obyvateľom.

Ak sa situácia vyvinie tak, že buď po dohode, alebo po nejakej forme kompenzácie sa osoba s právom na dožitie rozhodne sa ho vzdať, dá sa zariadiť zrušenie vecného bremena spolu s novou kúpnopredajnou zmluvou. Treba však dať pozor, aby sa tento úkon urobil presne tak, ako má: nestačí nijaké vyhlásenie či niečo podobné, úkon sa musí urobiť na katastri a ak sa naň dotyčná osoba napríklad pre zdravotné problémy dostaviť nedokáže, je možné to vykonať aj prehlásením s jej podpisom overeným notárom či matrikárkou.

Ako postupovať, ak daná osoba už nežije

Ak nastane takáto situácia, vlastník domu či bytu chce z pochopiteľných dôvodov ťarchu z listu vlastníctva vymazať, keďže už nemá opodstatnenie a nehnuteľnosť sa tým pádom stane z pohľadu možného predaja omnoho atraktívnejšia. K tomuto úkonu je potrebný úmrtný list, prípadne jeho overená fotokópia, s ktorou vlastník príde na kataster a napíše žiadosť o vymazanie ťarchy. Tento úkon by mal kataster urobiť do dvoch mesiacov od podania žiadosti.

Pokusy o špekulácie so zriadením tohto bremena

Stáva sa to najmä vtedy, ak si vlastník bytu urobí nejaký dlh; mnohokrát to takto riešia najmä rodičia - nehnuteľnosť prepíšu napríklad na svoje deti s tým, že im ju tým pádom už nikto nebude môcť vziať, a zároveň budú mať vďaka právu na dožitie do konca života istú strechu nad hlavou. Tu však treba zdôrazniť, že takéto konanie je veľmi rizikovým vzhľadom na to, že ho súd môže ľahko označiť ako podvod. Navyše ak už exekútor začal na základe súdneho rozhodnutia konať, akékoľvek darovanie sa automaticky stáva neplatným.

Vecné bremeno, dedičstvo a dlžoby

Právo užívania sa týka naozaj len užívania; ak majiteľ predmetnej nehnuteľnosti zomrie, osoba s právom dožitia nemôže na jeho základe nehnuteľnosť zdediť. V prípade dlžôb vlastníka však právo na dožitie exekúcii nebráni.

Môže ešte nastať situácia takéhoto typu: otec prepíše dom na syna s tým, že si nechá doživotné právo užívania. Syn zomrie a dom zdedí jeho syn, dedko však z nejakého dôvodu nechce, aby sa oňho vnuk staral. V tomto prípade má síce dedko právo v dome zostať, ale jeho novým majiteľom je vnuk bez ohľadu na dedkovu vôľu a ich vzájomné vzťahy.

Čo robiť v prípade ozaj dobrej ponuky

Napriek všetkým komplikáciám, ktoré môžu nastať pri kúpe takto zaťaženej nehnuteľnosti, sa niekedy predsa len oplatí o ponuke podrobnejšie informovať. Je totiž možné, že ťarcha na dožitie tu síce je, avšak osoba, v ktorej prospech je vytvorená, nemusí byť v stave, aby mohla toto právo využívať. Mnohokrát je realita taká, že dotyčná babka či dedko sú v domove dôchodcov a okrem toho, že už nie sú schopní samostatného života, „vďaka“ skleróze už o svojom práve ani nevedia. Vtedy by s využívaním nehnuteľnosti nemal nastať problém, preto je zvažovanie celkom namieste.

Nevyplatí sa však príliš dôverovať vyhláseniam predávajúceho; takýto stav vecí si treba veľmi dôkladne overiť, aby sa to napokon neskončilo príchodom celkom životaschopnej babičky zhruba o dvadsať rokov mladšej, ako pri predaji tvrdil pôvodný majiteľ.

Kto môže dostať právo užívania

Prakticky ktokoľvek - pri tomto úkone nie je dôležité, kde má dotyčná osoba trvalý pobyt, ani to, či vlastní nejakú inú nehnuteľnosť. Úkon nie je podmienený ani príbuzenským vzťahom.

Stáva sa však i to, že sa ihneď po podpise darovacej zmluvy začnú noví majitelia nehnuteľnosti k darcovi s právom doživotného užívania zle správať s cieľom dosiahnuť, aby z domu či bytu odišiel dobrovoľne. Tu však treba zdôrazniť, že darca má zo zákona nárok žiadať o vrátenie daru, ak sa obdarovaný správa tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Treba však rátať aj s tým, že právo na toto vrátenie sa premlčuje po troch rokoch od okamihu, kedy porušovanie dobrých mravov vzniklo, teda odkedy sa dokázateľne začalo zlé správanie voči darcovi zo strany obdarovaných. Ak si teda budú okolnosti tento úkon vyžadovať, je dobré zbytočne to neodkladať.

Čo ešte môže predstavovať vecné bremeno

Ťarcha na dožitie nie je jeho jediný variant; môžeme sa stretnúť aj s inou alternatívou vecného bremena, napríklad s bremenom prechodu a prejazdu. Kúpiť pozemok, prípadne dom na pozemku, na ktorom je uvalené toto bremeno, môže taktiež spôsobiť množstvo nepríjemností. V praxi to znamená pomerne vysoký stupeň straty súkromia - do istej miery to závisí aj od susedských vzťahov, pretože ak má sused právo prechodu naším pozemkom, nemôžeme mu nijako zabrániť, aby ho „križoval“ aj niekoľkokrát denne. Rovnako „poteší“ babička, každú chvíľu utekajúca po vodu do studne, od ktorej ju delí náš dvor.

Na tento problém však treba dať pozor aj z opačného pohľadu: mnohokrát sa stane, že zákazník si kúpi pozemok, na ktorý vedie súkromná prístupová cesta. Ak absentujú dobré vzťahy so susedmi, vzniká kvôli nemožnosti dostať sa na vlastný pozemok patová situácia, ktorá vo väčšine prípadov končí jeho odpredajom niektorému zo susedov za zlomok pôvodnej ceny.

Vidíme teda, že vecné bremená sú otázkou, ktorej je potrebné pripísať najväčšiu dôležitosť; chvíľková nepozornosť má často za následok dlhodobý stres a namiesto radosti z nového domova nám môžu spestriť život niekoľkoročné ťahanice, ktoré kvôli chybe z našej strany zväčša nikam nepovedú.

 

Autor: Mgr. Katarína Macková

KTN: 05/11

Späť

Dostane sa záplava montovaných domov aj k nám?

Montované domyDrevené domy a zrubyPrečo práve drevený dom?Nízkoenergetické rodinné domyČo je to „nízkoenergetický dom?Pasívny domAko takýto dom postaviť?Zopár rád, ak ste sa rozhodli stavať ekologickú stavbuDÁ SA DAŤ DO RÁMČEKAPohľad do budúcnostiTak, ako všetko, aj rodinný dom má svoju dlhú a pestrú históriu. Sídlo bývania rodiny prešlo od jaskynných skalných obydlí cez chatrče z dreva a koží, slamené stavby a hlinené a kamenné stavby až po súčasné tehlové, pórobetónové či montované domy. Je logické, že tento vývoj bol a je závislý na..

Zatepľovanie bytov a domov

Úsporné zatepľovanieVykurovanieFinancovaniePožiadavkou všetkých vlastníkov a obyvateľov bytov je mať čo najspoľahlivejšiu správu domu, tak aby bola účelná a šetrila spoločné peniaze. Najefektívnejším spôsobom správy bytového domu je v dnešnej dobe považované spoločenstvo vlastníkov bytov (SVB). Druhou alternatívou správy domu je pre vlastníkov bytov možnosť vybrať si z ponúk firiem, ktoré sa zaoberajú správou nehnuteľností. Spoločenstvo je právnická osoba založená podľa zákona NR SR č.182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov,..

Stavebné sporenie na nehnutelnosti

Stavebné sporenie je finančný produkt, ktorý má na Slovensku pomerne silné zastúpenie. Mnoho klientov sa k nemu obracia ako k nástroju na riešenie svojej otázky na poli samotného bývania, či jeho zveľadenia. Nuž, jeden chce prostredníctvom neho svoju nehnuteľnosť kúpiť, iný sa zasa chce pustiť do jeho väčšej, či menšej rekonštrukcie. Nuž, všetky tieto situácie, prečo ideme osloviť tú, či onú stavebnú sporiteľňu majú spoločný základ. Tým základom je nedostatok vlastných prostriedkov na naplnenie týchto cieľov.Takže poďme pekne poporiadku a predstavme..

Rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby

Osobitným problémom právneho režimu nehnuteľností je rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby, ktorá je na ňom zriadená. Podľa väčšiny právnych poriadkov západoeurópskych krajín sa právny osud stavby spravuje obligatórne právnym osudom pozemku, ktorého je neoddeliteľnou súčasťou. Právna veda túto zásadu nazýva superficies solo cedit (doslovne „povrch ustupuje spodku“). Ak si teda niekto postaví dom na cudzom pozemku, tak by sa jeho vlastníkom mal stať ten, komu tento pozemok patrí.Už starí Rimania sa riadili týmto pravidlom. V ich podmienkach malo za účel..

Zmluva o vstavbe bytov - právna úprava a jej náležitosti

Jedným zo spôsobov vzniku vlastníctva bytov a nebytových priestorov, ktorý sa v súčasnosti vo veľkom rozsahu realizuje, je aj nadobúdanie nehnuteľností na základe zmluvy o výstavbe, stavbe alebo nadstavbe domu. Daný spôsob obľubujú najmä developerské spoločnosti. Jedná sa o zmluvu, ktorej rámcovú právnu úpravu obsahuje zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. Zmluvnými stranami tejto zmluvy sú na jednej strane doterajší vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome a na strane druhej stavebník/stavebníci...

Zmluvy pri predaji nehnuteľnosti

Hovorí sa, že dobré zmluvy robia dobrých priateľov. Nie je to len veta, ktorú počujete pri uzatváraní akejkoľvek zmluvy, ale aj skoro v každom hollywoodskom filme s právnickou tematikou. Dobrá zmluva pri predaji a kúpe nehnuteľnosti totiž stavia všetkých jej účastníkov do pozície rovnocenných partnerov, kde nikto nie je zvýhodnený na úkor toho druhého. Opodstatnenosť tohto pravidla vám pomôže predísť rôznym komplikáciám pri predaji či kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti.Pri predaji či kúpe akéhokoľvek typu nehnuteľnosti by ste si mali na začiatku tohto..

Daň z príjmu z prenájmu a predaja nehnuteľností Daň z príjmu z prenájmu a predaja nehnuteľností

Minimalizácia platených daní pri prenájme a predaji nehnuteľnosti na Slovensku je možná legálnymi spôsobmi, pričom je dôležité dôkladne dodržiavať platné daňové zákony pri optimalizovaní daňových povinností. Tu sú niektoré praktické stratégie a rady, ako minimalizovať transakčné dane:1. Prenájom nehnuteľnostiPri prenájme nehnuteľnosti na Slovensku podlieha príjem z prenájmu zdaňovaniu. Existujú však spôsoby, ako legálne minimalizovať daňové zaťaženie.a) Oslobodenie od dane pre nižšie príjmyAk celkový príjem z prenájmu nepresiahne..

Prečo a ako si správne poistiť nehnuteľnosť

Stalo sa Vám už, že ste počuli o niekom kto prišiel o svoj dom alebo byt? Nečakané nehody ako prasknuté potrubie, požiar alebo spadnutý strom na strechu sa môžu pripliesť do života každému. Každý z Nás si svoju nehnuteľnosť necháva poistiť z rôznych dôvodov. Najčastejšími pocitmi, ktoré nami hýbu sú strach, chtíč po pocite istoty a bezpečia, alebo pre niektorých dokonca prestíž. Sú ale tieto pocity hodné toho, aby sme pravidelne platili sumu, za ktorú snáď nikdy nebudeme musieť vyžadovať protislužbu? ÁNO. Každému..

Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.Kúpa nehnuteľnosti verzus nájomKúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze,..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.