Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie


Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie

S touto situáciou sa stretol každý záujemca o kúpu nehnuteľnosti, ktorý sa výberu seriózne venoval dlhší čas: jedna ponuka je omnoho výhodnejšia, ako ostatné, a keď potenciálny kupec nadobudne pocit, že nebude všetko s kostolným poriadkom, začne skúmať malé písmenká a natrafí na nenápadný riadok znejúci „ťarcha na dožitie“. Nie je ťažké pochopiť, čo to znamená; v predmetnej nehnuteľnosti má bez ohľadu na jej predaj či prenájom právo na doživotné bývanie osoba, v ktorej prospech je táto formulka zapísaná. Ohľadom takejto situácie platí pravidlo o opatrnosti dvojnásobne: kúpa takej nehnuteľnosti aj napriek nízkej cene nemusí byť vôbec taký skvelý obchod, ako by sa zdalo na prvý pohľad.

Čo presne znamená ťarcha na dožitie

Týmto pojmom sa označuje istá forma poistky, ktorú si dávajú pôvodní majitelia prepisovanej nehnuteľnosti do zmluvy ako svoju istotu, že sa po prípadnom zbabraní vzťahov neocitnú na ulici. Je to bežná klauzula najmä pri darovaní domu či bytu, najmä zo strany rodičov svojim deťom - dedičské konanie nie je lacné a mnohokrát sa takto chcú obe strany poplatkom vyhnúť. Je to jedna z možností, zároveň sa však rodičia vystavujú istému riziku, ak by darovali nehnuteľnosť bezpodmienečne.

Túto dilemu rieši každý inak: niektorí rodičia sa na svoje deti prosto spoľahnú a podmienku si neuvedú, niektorí zasa stavia radšej na opatrnosť. Treba však hneď na začiatku povedať, že na opatrnosť by sa v tomto smere nemalo pozerať ako na útok na dôveru, pretože i z iných dôvodov môžu nastať situácie, ktoré môžu pre pôvodných darcov skončiť zle.

Ako ju zapísať a ako zrušiť

Ťarcha na dožitie sa zapisuje v katastri nehnuteľností; je možné ju zrušiť, avšak musí to urobiť človek, v prospech ktorého je zapísaná, t.j. ten, kto právo dožitia má. Z praxe možno dodať, že prípadní noví majitelia nehnuteľnosti to takmer vždy chcú, ale strana s týmto právom sa logicky tomu bráni. Z právneho hľadiska ho však nemožno nijako prinútiť, aby sa svojho nároku vzdal - to je vlastne celý zmysel tejto ťarchy.

Nehnuteľnosť zaťaženú bremenom na dožitie je však možné prenajímať i predať; ani k jednému z týchto úkonov súhlas osoby s právom užívania nie je potrebný. Nový vlastník si však musí uvedomiť, do čoho ide, a zvážiť takú kúpu i so zreteľom na účel, kvôli ktorému ju chce uskutočniť (či už bývanie alebo podnikanie), a triezvo zhodnotiť, či to pôjde aj so „zdedeným“ obyvateľom.

Ak sa situácia vyvinie tak, že buď po dohode, alebo po nejakej forme kompenzácie sa osoba s právom na dožitie rozhodne sa ho vzdať, dá sa zariadiť zrušenie vecného bremena spolu s novou kúpnopredajnou zmluvou. Treba však dať pozor, aby sa tento úkon urobil presne tak, ako má: nestačí nijaké vyhlásenie či niečo podobné, úkon sa musí urobiť na katastri a ak sa naň dotyčná osoba napríklad pre zdravotné problémy dostaviť nedokáže, je možné to vykonať aj prehlásením s jej podpisom overeným notárom či matrikárkou.

Ako postupovať, ak daná osoba už nežije

Ak nastane takáto situácia, vlastník domu či bytu chce z pochopiteľných dôvodov ťarchu z listu vlastníctva vymazať, keďže už nemá opodstatnenie a nehnuteľnosť sa tým pádom stane z pohľadu možného predaja omnoho atraktívnejšia. K tomuto úkonu je potrebný úmrtný list, prípadne jeho overená fotokópia, s ktorou vlastník príde na kataster a napíše žiadosť o vymazanie ťarchy. Tento úkon by mal kataster urobiť do dvoch mesiacov od podania žiadosti.

Pokusy o špekulácie so zriadením tohto bremena

Stáva sa to najmä vtedy, ak si vlastník bytu urobí nejaký dlh; mnohokrát to takto riešia najmä rodičia - nehnuteľnosť prepíšu napríklad na svoje deti s tým, že im ju tým pádom už nikto nebude môcť vziať, a zároveň budú mať vďaka právu na dožitie do konca života istú strechu nad hlavou. Tu však treba zdôrazniť, že takéto konanie je veľmi rizikovým vzhľadom na to, že ho súd môže ľahko označiť ako podvod. Navyše ak už exekútor začal na základe súdneho rozhodnutia konať, akékoľvek darovanie sa automaticky stáva neplatným.

Vecné bremeno, dedičstvo a dlžoby

Právo užívania sa týka naozaj len užívania; ak majiteľ predmetnej nehnuteľnosti zomrie, osoba s právom dožitia nemôže na jeho základe nehnuteľnosť zdediť. V prípade dlžôb vlastníka však právo na dožitie exekúcii nebráni.

Môže ešte nastať situácia takéhoto typu: otec prepíše dom na syna s tým, že si nechá doživotné právo užívania. Syn zomrie a dom zdedí jeho syn, dedko však z nejakého dôvodu nechce, aby sa oňho vnuk staral. V tomto prípade má síce dedko právo v dome zostať, ale jeho novým majiteľom je vnuk bez ohľadu na dedkovu vôľu a ich vzájomné vzťahy.

Čo robiť v prípade ozaj dobrej ponuky

Napriek všetkým komplikáciám, ktoré môžu nastať pri kúpe takto zaťaženej nehnuteľnosti, sa niekedy predsa len oplatí o ponuke podrobnejšie informovať. Je totiž možné, že ťarcha na dožitie tu síce je, avšak osoba, v ktorej prospech je vytvorená, nemusí byť v stave, aby mohla toto právo využívať. Mnohokrát je realita taká, že dotyčná babka či dedko sú v domove dôchodcov a okrem toho, že už nie sú schopní samostatného života, „vďaka“ skleróze už o svojom práve ani nevedia. Vtedy by s využívaním nehnuteľnosti nemal nastať problém, preto je zvažovanie celkom namieste.

Nevyplatí sa však príliš dôverovať vyhláseniam predávajúceho; takýto stav vecí si treba veľmi dôkladne overiť, aby sa to napokon neskončilo príchodom celkom životaschopnej babičky zhruba o dvadsať rokov mladšej, ako pri predaji tvrdil pôvodný majiteľ.

Kto môže dostať právo užívania

Prakticky ktokoľvek - pri tomto úkone nie je dôležité, kde má dotyčná osoba trvalý pobyt, ani to, či vlastní nejakú inú nehnuteľnosť. Úkon nie je podmienený ani príbuzenským vzťahom.

Stáva sa však i to, že sa ihneď po podpise darovacej zmluvy začnú noví majitelia nehnuteľnosti k darcovi s právom doživotného užívania zle správať s cieľom dosiahnuť, aby z domu či bytu odišiel dobrovoľne. Tu však treba zdôrazniť, že darca má zo zákona nárok žiadať o vrátenie daru, ak sa obdarovaný správa tak, že hrubo porušuje dobré mravy. Treba však rátať aj s tým, že právo na toto vrátenie sa premlčuje po troch rokoch od okamihu, kedy porušovanie dobrých mravov vzniklo, teda odkedy sa dokázateľne začalo zlé správanie voči darcovi zo strany obdarovaných. Ak si teda budú okolnosti tento úkon vyžadovať, je dobré zbytočne to neodkladať.

Čo ešte môže predstavovať vecné bremeno

Ťarcha na dožitie nie je jeho jediný variant; môžeme sa stretnúť aj s inou alternatívou vecného bremena, napríklad s bremenom prechodu a prejazdu. Kúpiť pozemok, prípadne dom na pozemku, na ktorom je uvalené toto bremeno, môže taktiež spôsobiť množstvo nepríjemností. V praxi to znamená pomerne vysoký stupeň straty súkromia - do istej miery to závisí aj od susedských vzťahov, pretože ak má sused právo prechodu naším pozemkom, nemôžeme mu nijako zabrániť, aby ho „križoval“ aj niekoľkokrát denne. Rovnako „poteší“ babička, každú chvíľu utekajúca po vodu do studne, od ktorej ju delí náš dvor.

Na tento problém však treba dať pozor aj z opačného pohľadu: mnohokrát sa stane, že zákazník si kúpi pozemok, na ktorý vedie súkromná prístupová cesta. Ak absentujú dobré vzťahy so susedmi, vzniká kvôli nemožnosti dostať sa na vlastný pozemok patová situácia, ktorá vo väčšine prípadov končí jeho odpredajom niektorému zo susedov za zlomok pôvodnej ceny.

Vidíme teda, že vecné bremená sú otázkou, ktorej je potrebné pripísať najväčšiu dôležitosť; chvíľková nepozornosť má často za následok dlhodobý stres a namiesto radosti z nového domova nám môžu spestriť život niekoľkoročné ťahanice, ktoré kvôli chybe z našej strany zväčša nikam nepovedú.

 

Autor: Mgr. Katarína Macková

KTN: 05/11

Späť

Znalecké ohodnotenie nehnuteľností

 „Koľko ľudí, toľko chutí,“ hovorí známe slovenské príslovie. O jeho pravdivosti sa mohli presvedčiť aj tí, ktorí sa v praxi stretli s znaleckým ohodnocovaním nehnuteľností. Práve u rčenie hodnoty pozemkov či nehnuteľností sa v mnohých rodinách stalo jablkom sváru. Dedičské či rozvodové konania a s tým spojená deľba majetku, sa tak môžu stať nepríjemnosťou pre viacerých rodinných príslušníkov. Je pravdou, že iný pohľad má na objekt predávajúci, ktorý chce v prvom rade zarobiť a dostať za svoj majetok čo najväčší obnos peňazí. No na..

Škôlka - Bratislava a v iných veľkých mestách Škôlka - Bratislava a v iných veľkých mestách

Čo sa Vám vybaví, keď vidíte škôlku alebo len napísané slovo škôlka? Spomienka na detstvo, či zabudnutá povinnosť vyzdvihnúť dieťa.. Škôlka ale aj jasle pritom súvisia s bývaním a je veľkou výhodou mať škôlku poruke. Z tohto dôvodu poloha škôlky ovplyvňuje hodnotu bývania a kancelárií. Je to veľmi podobné ako keď si ľudia vyberajú prácu podľa vzdialenosti od ich bydliska alebo podľa možnosti parkovania, či prístupu verejnou dopravou. V každom prípade si vlastne prepočítavajú, koľko z ich života strávia cestovaním, nakoľko do práce chodia každý..

Situácia na trhu so stavebnými pozemkami

V súčasnosti ale aj  nedávnej minulosti sa už veľa hovorilo a písalo o tom, ako finančná kríza zahýbala realitným trhom v oblasti predaja a kúpy bytov či rodinných domov. No predtým, ako sa postaví nová budova pre bývanie či prácu, je dobré si zaobstarať dobrý a kvalitný pozemok. Zmapovanie situácie na trhu s pozemkami a následné vykreslenie možností na čo všetko by sme si mali dať pozor pri ich kúpe je rovnako dôležité, ako neskoršia stavba nehnuteľnosti na tom ktorom pozemku.Všeobecná sitácia na trhu s pozemkamiHneď na úvod by sa dalo povedať, že..

Prevod vlastníctva družstevného (obecného) bytu a daňové povinnosti

Dobrý deň, máme záujem o vaše poradenstvo. Potrebovali by sme radu ohľadom predaja bytu. Vlastníme od roku 2002 družstevný byt, v ktorom máme zriadenú kanceláriu. Teraz ho chceme predať, ale realitný maklér nám odporučil ho odkúpiť do vlastníctva s ohľadom na lepšiu možnosť jeho prípadného ďalšieho predaja. Chceli by sme vedieť, či budeme musieť platiť daň z predaja nehnuteľnosti alebo nie. Svetozár K., konateľ obchodnej spoločnosti s.r.o., Bratislava  Občianskoprávny režim a režim daňový Predmetná otázka súvisí v prvom..

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

„Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje najmä v tomto zimnom období pohyb po schodoch v dome, navyše mnoho z obyvateľov je vo vyššom veku,..

Spoločná kúpa bytu

 Žijeme spolu ako druh a družka už niekoľko rokov a máme v úmysle kúpiť si spoločne byt. Ako naformulovať kúpnu zmluvu? Čo sa stane s bytom, keď uzavrieme manželstvo? Pavol K. a Mária M., BratislavaPokiaľ nie ste manželmi, môžete nadobudnúť byt len do podielového spoluvlastníctva. V takom prípade je potrebné uzatvoriť kúpnu zmluvu, ktorá musí obsahovať náležitosti uvedené v zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov s tým, že obaja budete uvedení na strane kupujúcich. V kúpnej zmluve by mali byť určené vaše spoluvlastnícke podiely na nadobúdanom..

Ako financovať kúpu bytu v novostavbe

Podmienky určuje developerPoradenstvo v bankeHypotéka v skratke Záujemca o kúpu bytu v novostavbe má na výber niekoľko možností jej financovania. Kým pri kúpe starého bytu vyžadujú majitelia väčšinou peniaze v hotovosti, novostavbu možno zvyčajne financovať - kúpiť prostredníctvom úveru.Najčastejšie využívané možnosti sú stavebné sporenie, hypotekárny úver, prípadne ich kombinácia. Možná je aj ich kombinácia so spotrebným úverom. Výber spôsobu financovania podmieňuje predovšetkým to, aké podmienky pri kúpe bytu určí developerská spoločnosť. Iná..

Kúpte si pozemok, pretože ... (TRH Nehnutelnosti)

Nehnuteľnosti sa viažu ...


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.