Clanky

Budúca zmluva na kúpu pozemku


Realitná kancelária sa na nás obrátila s ponukou na uzatvorenie budúcej zmluvy na kúpu pozemku. Je bezpečné takúto zmluvu podpisovať? Čo to je vlastne za zmluvu?

Jozef Ž., Stupava
 
Realitná kancelária sa na Vás obrátila s požiadavkou na uzatvorenie zmluvy o budúcej zmluve (označovaná niekedy ako predbežná zmluva). Obsahom takejto zmluvy je záväzok oboch alebo len jednej zo strán uzatvoriť do dohodnutej doby určitú zmluvu. Podstatné náležitosti takejto zmluvy musia byť uvedené už zmluve o budúcej zmluve. Pokiaľ ide o podstatné náležitosti samotnej kúpnej zmluvy, môžu byť súčasťou textu zmluvy o budúcej zmluve, alebo môžu tvoriť jej prílohu. Podstatnou náležitosťou kúpnej zmluvy je označenie nehnuteľnosti (údaje uvedené na liste vlastníctva) a kúpna cena - pokiaľ by strany tieto podstatné náležitosti v zmluve o budúcej zmluve neuviedli, zmluva by bola neplatná. V záujme právnej istoty strán je však žiadúce, aby sa už pri uzatváraní zmluvy o budúcej zmluve dohodli na obsahu kúpnej zmluvy čo najpodrobnejšie, teda aby sa dohodli aj na takých ustanoveniach, ktoré síce nie sú podstatnými náležitosťami, ale ktoré sú zvyčajne obsahom kúpnej zmluvy (napr. zodpovednosť za vady, spôsob platenia kúpnej ceny).
V prípade kúpnej zmluvy týkajúcej sa prevodu vlastníckeho práva bytov či nebytových priestorov je potrebné uviesť aj náležitosti vyžadované zákonom č. 182/1993 Z.z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov. V prípade, že by medzi stranami vznikla pochybnosť o obsahu kúpnej zmluvy, musel by tento spor riešiť súd.
 
Podpísaním zmluvy o budúcej zmluve teda ešte nedochádza k prevodu vlastníckeho práva, takúto zmluvu nie je možné predložiť na vklad do katastra nehnuteľností. Na uskutočnene prevodu musia obe strany uzatvoriť ešte samotnú kúpnu zmluvu týkajúcu sa prevodu nehnuteľnosti (nazývaná niekedy aj hlavná zmluva). Pokiaľ by strana zaviazaná uzatvoriť zmluvu odmietla splniť svoj záväzok, druhá strana sa môže domáhať na súde vydania rozsudku, ktorý "nahradí podpis" strany, ktorá odmietla zmluvu podpísať (tohoto práva sa možno na súde domáhať do jedného roka). V záujme právnej istoty strán je žiadúce dohodnúť podrobnejšie mechanizmus uzatvárania hlavnej zmluvy (napríklad ktorá strana predkladá návrh na uzatvorenie zmluvy).

Hoci je predávajúci zaviazaný zmluvou o budúcej zmluve nehnuteľnosť predať druhej strane zmluvy o budúcej zmluve, ak podpíše zmluvu, ktorou prevedie vlastnícke právo k nehnuteľnosti na inú osobe, kataster nehnuteľností neodmietne takýto prevod vlastníctva zapísať. Strana zmluvy o budúcej zmluve sa môže proti takémuto predávajúcemu domáhať náhrady škody (alebo zmluvnej pokuty, pokiaľ bola stranami v zmluve o budúcej zmluve dohodnutá).

Záväzok strán podpísať zmluvu špecifikovanú v zmluve o budúcej zmluve zanikne zo zákona, pokiaľ sa okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzavrela. Toto sa bude zrejme vzťahovať na prípad, kedy by v čase medzi uzatvorením zmluvy o budúcej zmluve a kúpnej zmluvy došlo k takým závažným zmenám (znehodnoteniu) týkajúcich sa nehnuteľnosti, že kupujúci by už nemohol mať záujem nehnuteľnosť kúpiť. Dôvodom zániku záväzku uzatvoriť kúpnu zmluvu teda nie je napríklad zmena ceny nehnuteľnosti či neschopnosť kupujúceho nehnuteľnosť efektívne využiť.

Na záver treba dodať, že Občiansky zákonník umožňuje stranám tiež dohodnúť sa na uzatvorení takej zmluvy, v ktorej sa strany dohodnú, že obsah zmluvy bude ešte doplnený. V texte takejto zmluvy musia však dať (už to nie je zmluva o budúcej zmluve) nepochybne najavo, že zmluva má platiť, aj keby k dohode o zvyšku obsahu zmluvy nedošlo. Ak by sa teda strany nedohodli na chýbajúcom obsahu zmluvy, určil by ho na návrh ktorejkoľvek zo strán súd.

Vzhľadom na skutočnosť, že podrobná analýza Vášho prípadu by vyžadovala viac priestoru a zváženie viacerých okolností, odporúčam Vám, aby ste sa s Vaším prípadom obrátili na právnika špecializujúceho sa na nehnuteľnosti.

 

Späť

Bývanie a reality
Ako znížiť hlučnosť práčky a kúpeľne: Efektívne riešenia pre tichší domov Ako znížiť hlučnosť práčky a kúpeľne: Efektívne riešenia pre tichší domov

Asi nikdy predtým sme sa nesnažili tak ako v dnešnej hektickej dobe, nájsť vo svojom vlastnom dome príjemné ticho a pohodlie. Možné je to vďaka niekoľkým jednoduchým opatreniam, medzi ktoré sa radí aj odstránenie najväčších zdrojov hluku. A nakoľko je jedným z nich práve práčka, pozrieme sa na spôsoby, ako znížiť jej hlučnosť a premeniť kúpeľňu na oázu pokoja a harmónie. Kvalitná kročajová izolácia Kročajová izolácia je kľúčovým prvkom pri znížení hluku v domácnosti. Ide o materiál, ktorý sa používa na izoláciu podláh a stien,..
Ručenie nehnuteľnosťou. Bežné riešenie alebo koledovanie si o problém? Ručenie nehnuteľnosťou. Bežné riešenie alebo koledovanie si o problém?

V živote sa ocitáme v rôznych situáciách a stáva sa, že potrebujeme viac, ako máme momentálne našetrené. Pre ľudí, ktorí majú pravidelný príjem, nie je problém vybaviť si pôžičku štandardnou cestou; ak však táto okolnosť absentuje, môže sa stať, že potencionálny klient bude  vyhodnotený ako rizikový. V takomto prípade mu veľa možností nezostáva; buď mu niekto pomôže ako tzv. solidárny dlžník, alebo bude musieť, za predpokladu, že je to uňho reálne, ručiť nehnuteľnosťou. Ručenie nehnuteľnosťou je relatívne istý spôsob, ako si zabezpečiť..
Ružová alebo šedá budúcnosť hypoték?

Ak by sme položili anketovú otázku, ako by ste si vedeli zabezpečiť vlastné bývanie, väčšina by po krátkom rozmýšľaní vydala zo seba slovné spojenie hypotekárny úver. Veď len málokto si môže dovoliť kúpiť nehnuteľnosť za celú hotovosť. Nuž poviete si, že získať hypotéku, keď máte nebodaj aj niečo našetrené, by nemal byť problém. Nuž ale z Bruselu k nám prichádzajú nie príliš lichotivé správy z tejto oblasti. A tieto „novinky“ by mohli mať neblahé dôsledky nielen na vývoj cien starých bytov ale hlavne na vývoj cien novostavieb, ako i..
Právna poradňa
Letné dovolenky v kontexte dočasného užívania ubytovacieho zariadenia a dlhodobého rekreačného produktu - pozor na timesharing

Vážení čitatelia. Letná sezóna a dovolenky sú v plnom prúde a iste mnohí z vás smerujú do svojho vytúženého letoviska k moru. Treba brať zreteľ nielen na nástrahy, akými iste sú páliace slnko, dehydratácia alebo drobné krádeže v letoviskách a okolí, avšak aj na tzv. jedinečné a výhodné ponuky nákupov ubytovania v luxusných hotelových zariadeniach. Áno, nasledujúci článok sa týka tzv. timesharingu a žiaľ, s tým spojenými častými nekalými obchodnými praktikami semi-timesharingových spoločností. V prípade, že budete na dovolenke pozývaní..
Bývanie bez právneho titulu

V decembri 2007 sme sa na základe nájomnej zmluvy s bytovým družstvom stali nájomníkmi bytu. V čase podpísania zmluvy, ale v byte býval neplatič, ktorému bytové družstvo na základe nedoplatkov a dlhov zrušilo nájomnú zmluvu a ponúklo mu náhradné ubytovanie, ktoré odmietol. Existuje o tom aj doklad, ktorý podpísal. Za neplatiča sme museli všetky dlhy vyplatiť a bytové družstvo nám ponúklo, že byt si môžeme neskôr odkúpiť do osobného vlastníctva. Vo februári 2008 sme bytové družstvo požiadali o odkúpenie bytu do vlastníctva, kde nám bytové družstvo v..
Prevod nehnuteľnosti na základe dedenia

V súvislosti s problematikou prechodu a prevodu nehnuteľností, najmä na základe dedenia, je nutné ozrejmiť teoretické pojmy niektorých základných ustanovení Občianskeho zákonníka, s ktorými sa v konkrétnych prípadoch každodenného života stretávame. V zásade sa dedičstvo nadobúda okamihom smrti poručiteľa § 406. Odvtedy môžu dedičia s dedičstvom zásadne nakladať. V tejto dispozičnej voľnosti sú však obmedzení tým, že na každé nakladanie z dedičstvom, ktoré presahuje rámec obvyklého hospodárenia, potrebujú súhlas súdu, a to až do skončenia..
Financie
Hypotekárny úver na nehnuteľnosť I. - financovanie a registrácia

     Jedným z najčastejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Hypotekárny úver je využívaný na riešenie otázky bývania v prípade, že záujemca o kúpu napr. bytu nedisponuje dostatočnou finančnou hotovosťou. Účelom záložného práva (z lat. hypotheca) je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo. Z toho dôvodu existencia záložného práva je závislá od existencie pohľadávky, ktorú zabezpečuje. V prvom rade predstavuje donútenie dlžníka, aby splnil svoj záväzok a v prípade, že záväzok nie je riadne..
Dom na predaj

Poistenie nehnuteľností

Čo zahŕňa a na čo sa vzťahuje poistenie nehnuteľnostiAko sa určuje výška poistnej sumyAko sa stanovuje poistná sumaSpôsob platby poistnéhoPoistná zmluva a všetko čo sa jej týkaTakže čo si treba pri zmluve všímať?Poistenie domácnostiPripoistenieNa čo sa vaše poistenie nevzťahuje?Poistite si aj okolité budovyUplatnenie náhradyAko postupovaťVlastniť miesto, ktoré môžete nazvať domov je jedným z najzákladnejších prianí každého človeka. A pritom často nezáleží na tom, či ide o byt alebo o dom, človek jednoducho túži mať svoj vlastný kút, kam sa môže..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.