Sporné nároky - náhrada nákladov vynaložených na cudziu nehnuteľnosť

Vážení čitatelia, mnohé z vašich písomných a elektronických otázok adresovaných do rubriky “Právnik radí” sa týkajú nárokov na náhradu nákladov vynaložených na nehnuteľnosť, ktorú mali vo svojej oprávnenej držbe nájomcovia, ktorí počas svojho užívania nehnuteľnosti túto zhodnotili stavebnými úpravami alebo inými úpravami interiérov. Pri ukončení nájomného vzťahu vznikajú problémy s tým, či ten, kto prenajatú nehnuteľnosť zhodnotil, má voči prenajímateľov nárok na náhradu vynaložených nákladov, od ktorého okamihu tento nárok vzniká a dokedy ho možno uplatniť. Práve táto záležitosť je v mnohých prípadoch sporná. Nasledovným článkom sa vám pokúsime poskytnúť odpoveď a návod, ako v obdobných situáciách postupovať.

“Výšku nároku oprávneného držiteľa na náhradu nákladov, ktoré účelne vynaložil na vec počas oprávnenej držby, nemožno určiť skôr, ako dôjde k vráteniu veci vlastníkovi. Začiatok plynutia premlčacej doby na náhradu nákladov, ktoré oprávnený držiteľ účelne vynaložil na nehnuteľnú vec počas oprávnenej držby, začína v deň po vydaní predmetu držby jeho vlastníkovi.”

(Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 26. apríla 2001, sp.zn. M Cdo 2/2001)

Predmetom súdneho konania boli vzájomné nároky účastníkov konania z titulu vrátenia zhodnotenej nehnuteľnosti, ktorú po vyslovení neplatnosti kúpnej zmluvy, pokiaľ ide o jej prevod, musel oprávnený držiteľ vydať jej vlastníkovi oproti vráteniu nákladov, vynaložených na jej zhodnotenie oprávneným držiteľom.

Vlastník nehnuteľnosti sa domáhal žalobou voči oprávnenému držiteľovi (nájomcovi) vypratania bytu. Okresný súd K. uložil žalovanej (v konaní o náhradu vynaložených nákladov žalobkyni) povinnosť vypratať nehnuteľnosť a odovzdať ju do 15 dní po zabezpečení náhradného bytu zo strany žalobcu (v súvislosti s náhradou nákladou na nehnuteľnosť teraz žalovaného); protinávrh žalobkyne o zaplatenie 2 mil. Sk zamietol. Zamietnutie protinávrhu žalobkyne na vrátenie kúpnej ceny a zaplatenie nákladov na zhodnotenie rodinného domu vo výške 2 mil. Sk, súd odôvodnil s poukazom na žalovaným vznesenú námietku premlčania uvedených nárokov.

Krajský súd v K. ako odvolací súd potvrdil výrok rozsudku okresného súdu o zamietnutí vzájomného návrhu žalobkyne. Súčasne zmenil prvostupňový rozsudok tak, že vlastník nehnuteľnosti nie je povinný zabezpečiť žalobkyni náhradný byt. Stotožnil sa so skutkovými a právnymi závermi súdu prvého stupňa, pokiaľ išlo o vzájomný návrh žalobkyne na vrátenie 2 mil. Sk titulom ňou vynaložených nákladov na zhodnotenie rodinného domu, keď tento návrh posúdil podľa osobitného ust. § 130 ods. 3 OZ, a nie ako nárok z bezdôvodného obohatenia, na uplatnenie ktorého plynie všeobecná 3-ročná premlčacia doba.

Proti tomuto rozsudku krajského súdu podal generálny prokurátor SR 16. januára 2001 mimoriadne dovolanie s odôvodnením, že rozsudok odvolacieho súdu spolu s rozsudkom okresného súdu vo výroku, ktorým bol zamietnutý vzájomný návrh žalobkyne o zaplatenie 2 mil. Sk a vo výroku o trovách konania, spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Právne posúdenie veci je nesprávne, ak odvolací súd posúdil vec podľa právnej normy, ktorá na zistený skutkový stav nedopadá, alebo právnu normu, síce správne určenú, nesprávne vyložil, prípadne ju na daný skutkový stav nesprávne aplikoval.

Podľa § 130 a nasl. Občianskeho zákoníka (OZ), oprávnený držiteľ má rovnaké práva ako vlastník, najmä má tiež právo na plody a úžitky z veci po dobu oprávnenej držby. Oprávnený držiteľ má voči vlastníkovi nárok na náhradu nákladov, ktoré účelne vynaložil na vec po dobu oprávnenej držby, a to v rozsahu zodpovedajúcom zhodnoteniu veci ku dňu jej vrátenia. Obvyklé náklady súvisiace s údržbou a prevádzkou sa však nenahrádzajú.

Pokiaľ ide o bezdôvodné obohatenie, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. S predmetom bezdôvodného obohatenia sa musia vydať aj úžitky z neho, pokiaľ ten, kto obohatenie získal, nekonal dobromyseľne. Oprávnený držiteľ má voči vlastníkovi nárok na náhradu nákladov, ktoré po dobu oprávnenej držby účelne vynaložil na vec, a to v rozsahu zodpovedajúcom zhodnoteniu veci ku dňu jej vrátenia.

Najvyšší súd SR ho zrušil rozsudok Krajského súdu ako aj rozsudok Okresného súdu K., pretože tieto rozsudky neboli správne. Najvyšší súd SR v prejednávanej veci správne nesúhlasil s právnym názorom nižších súdov, nakoľko súdy nižšieho stupňa sa vôbec dôsledne neriadili zákonnými ustanoveniami § 100 a nasl., § 130 a nasl a § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka. Z ustanovenia § 130 ods. 3 OZ vyplýva, že oprávnený držiteľ má voči vlastníkovi nárok na náhradu nákladov, ktoré účelne vynaložil na vec počas oprávnenej držby, a to v rozsahu zodpovedajúcom zhodnoteniu veci ku dňu jej vrátenia. Z uvedeného ustanovenia jasne vyplýva, že výšku nároku oprávneného držiteľa nemožno určiť pred jej vrátením, lebo až k tomuto termínu môže byť známa výška držiteľovho nároku.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Dobré adresy

PrešovKošiceBanská BystricaTrenčínŽilinaTrnavaNitraBratislava Na najlepších adresách v krajských mestách stoja vo väčšine prípadov zároveň najdrahšie nehnuteľnosti.  PrešovVýstavba rodinných domov prebieha najmä v okolitých obciachMesto Prešov možno podľa kvality nehnuteľností určených na bývanie a ich cien rozdeliť do troch kategórií. Najdrahšie sú samozrejme byty v centre mesta, a to najmä z dôvodu ich nedostatku v danej lokalite. V historických budovách tu sídlia predovšetkým firmy. V širšom centre už možno nájsť viacero bytov. Dominuje tu..

Obkladové panely do kuchyne Obkladové panely do kuchyne

Klasické keramické obklady sú dnes stále viac nahradzované obkladovými panelmi či doskami. Prečo je to tak? V čom spočívajú ich výhody a aké sú ich špecifiká? Tomu všetkému sa pozrieme na zúbok.   Obkladové panely vynikajú svojou jednoduchou montážou a mizivým množstvom škár. Vďaka týmto a ďalším vlastnostiam tak nachádzajú v kuchyni čoraz väčšie uplatnenie. Obkladové panely bývajú často prevedené aj v dekore klasických keramických obkladov, takže na prvý pohľad takmer nespoznáte rozdiel. Samozrejme záleží na kvalite prevedeného..

Klamlivá reklama o novostavbách? Klamlivá reklama o novostavbách?

Nie je to tak dávno čo médiami prešla správa, ako niektoré reklamy zavádzajú pri prezentácii bytových novostavieb v Bratislave. Bilbordy s vizualizáciami novostavieb ich prezentujú ako to najkrajšie miesto na zemi, kde by potencionálny zákazník mal určite investovať svoje peniaze, pričom reálny stav novostavby je celkom iný. Nuž bežný človek by si povedal, že na verejnosť znova len prenikli fakty, ako zákazník ťahá znova za kratší koniec a ako ho chce predajca len oblafnúť. Ide však pri prezentácii vizualizácií o skutočné zavádzanie?Čo novostavba, to najkrajšie..

Uznesenia vlastníkov bytov na schôdzi a ukladanie povinností

Správu nášho bytového domu vykonávala pôvodne firma XY Bratislava, pričom od januára 2009 došlo ku zmene správcu. K zmene došlo podľa mňa nezákonne, nakoľko nie všetci sme sa ustanovili na schôdzu a hlasovali za nového správcu, a tiež došlo k neúmernému nárastu poplatkov za jednotlivé poskytované služby - rozdiel činí až 1.500 Sk za mesiac. Rovnako namietam, že ja ako staršia osoba, budem mať 86 rokov, by som mala byť povinná prispieť spolu s ostatnými vlastníkmi bytov v našom dome sumou 13.000 Sk ako tzv. jednorazový príspevok na sadové úpravy a..

Riešenie dedičskej otázky medzi živými a mimo testamentu

Čo je darované, patrí len jednému z manželov Rodinný dom, ktorý podľa vašich slov mal nadobudnúť darovaním počas existencie vášho manželstva manžel, je výlučne jeho majetkom. To, že v darovacej zmluve nefigurujete vy ako manželka, je tým, že darca chcel nehnuteľnosť darovať výlučne manželovi. Veci, ktoré jeden z manželov počas manželstva získal darovaním, príp. dedením, netvoria tak predmet bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Skutočnosť, že predmetnú nehnuteľnosť užívate a obývate, je daná existenciou manželstva, a teda ju užívate z..

Neplatnosť právneho úkonu v konaní o dedičstve

Sme štyria súrodenci. Naša mama zomrela v roku 2005, kedy prebehlo aj dedičské konanie. Mama ešte za života uzavrela s naším bratom kúpnu zmluvu, ktorou mu predala časť „rodičovského“ domu a časť mu darovala. V zmluve si vyhradila právo doživotného bývania a darovanie podmienila, že ju brat doopatruje a bude sa o ňu starať. Nestalo sa tak, odcestoval na dlhé obdobie do Nemecka a o mamu sa staral náš otec a my. Dokonca brat nezaplatil ani cenu za kúpu domu, ale ako vlastník domu figuruje on. Brat nám zmluvu nechce ukázať, mama nám kúpnu zmluvu tiež odmietala..

Aké sú ceny nehnutelnosti - realitná bublina 2018?

Ako zistiť, či sú nehnuteľnosti nadhodnotené a či kúpou nehnuteľnosti neriskujeme?   Veľmi dobrým zdrojom informácií o tom, či ceny nehnuteľností sú príliš vysoké alebo či sa už nachádzame v oblasti realitnej bubliny a cena za nehnuteľnosť nepredstavuje reálnu hodnotu, ktorú poskytne obytný priestor jej vlastníkovi prostredníctvom možnosti bývania na veľa rokov je kompozitný index, ktorý počíta Národná banka Slovenska.  Ako uvádzajú analytici ÚMS (NBS) ceny nehnuteľností sa v roku 2018 nachádzajú v pásme VZOSTUPU, ďaleko od pásma BUBLINY...

Lízing nehnuteľností

Čo to vlastne je?ZačiatkyOdlišnosti od ostatných lízingových foriemAko to funguje v praxi.Výhoda pre firmyPrečo sa oplatí lízing nehnuteľnostíČo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?Produkty slovenských lízingových spoločnostíFinančný a operatívny lízingZhrnutie Skutočnosťou už aj na Slovensku je, že lízingové spoločnosti zarábajú peniaze na nehnuteľnostiach. Postup je absolútne totožný s lízingom napríklad áut. Zákazník nemá, alebo z rozličných dôvodov nechce poskytnúť celú sumu za kupovaný produkt a tak ho spoločnosť kúpi za neho a postupne..

Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.