Clanky

Sporné nároky - náhrada nákladov vynaložených na cudziu nehnuteľnosť

Vážení čitatelia, mnohé z vašich písomných a elektronických otázok adresovaných do rubriky “Právnik radí” sa týkajú nárokov na náhradu nákladov vynaložených na nehnuteľnosť, ktorú mali vo svojej oprávnenej držbe nájomcovia, ktorí počas svojho užívania nehnuteľnosti túto zhodnotili stavebnými úpravami alebo inými úpravami interiérov. Pri ukončení nájomného vzťahu vznikajú problémy s tým, či ten, kto prenajatú nehnuteľnosť zhodnotil, má voči prenajímateľov nárok na náhradu vynaložených nákladov, od ktorého okamihu tento nárok vzniká a dokedy ho možno uplatniť. Práve táto záležitosť je v mnohých prípadoch sporná. Nasledovným článkom sa vám pokúsime poskytnúť odpoveď a návod, ako v obdobných situáciách postupovať.

“Výšku nároku oprávneného držiteľa na náhradu nákladov, ktoré účelne vynaložil na vec počas oprávnenej držby, nemožno určiť skôr, ako dôjde k vráteniu veci vlastníkovi. Začiatok plynutia premlčacej doby na náhradu nákladov, ktoré oprávnený držiteľ účelne vynaložil na nehnuteľnú vec počas oprávnenej držby, začína v deň po vydaní predmetu držby jeho vlastníkovi.”

(Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 26. apríla 2001, sp.zn. M Cdo 2/2001)

Predmetom súdneho konania boli vzájomné nároky účastníkov konania z titulu vrátenia zhodnotenej nehnuteľnosti, ktorú po vyslovení neplatnosti kúpnej zmluvy, pokiaľ ide o jej prevod, musel oprávnený držiteľ vydať jej vlastníkovi oproti vráteniu nákladov, vynaložených na jej zhodnotenie oprávneným držiteľom.

Vlastník nehnuteľnosti sa domáhal žalobou voči oprávnenému držiteľovi (nájomcovi) vypratania bytu. Okresný súd K. uložil žalovanej (v konaní o náhradu vynaložených nákladov žalobkyni) povinnosť vypratať nehnuteľnosť a odovzdať ju do 15 dní po zabezpečení náhradného bytu zo strany žalobcu (v súvislosti s náhradou nákladou na nehnuteľnosť teraz žalovaného); protinávrh žalobkyne o zaplatenie 2 mil. Sk zamietol. Zamietnutie protinávrhu žalobkyne na vrátenie kúpnej ceny a zaplatenie nákladov na zhodnotenie rodinného domu vo výške 2 mil. Sk, súd odôvodnil s poukazom na žalovaným vznesenú námietku premlčania uvedených nárokov.

Krajský súd v K. ako odvolací súd potvrdil výrok rozsudku okresného súdu o zamietnutí vzájomného návrhu žalobkyne. Súčasne zmenil prvostupňový rozsudok tak, že vlastník nehnuteľnosti nie je povinný zabezpečiť žalobkyni náhradný byt. Stotožnil sa so skutkovými a právnymi závermi súdu prvého stupňa, pokiaľ išlo o vzájomný návrh žalobkyne na vrátenie 2 mil. Sk titulom ňou vynaložených nákladov na zhodnotenie rodinného domu, keď tento návrh posúdil podľa osobitného ust. § 130 ods. 3 OZ, a nie ako nárok z bezdôvodného obohatenia, na uplatnenie ktorého plynie všeobecná 3-ročná premlčacia doba.

Proti tomuto rozsudku krajského súdu podal generálny prokurátor SR 16. januára 2001 mimoriadne dovolanie s odôvodnením, že rozsudok odvolacieho súdu spolu s rozsudkom okresného súdu vo výroku, ktorým bol zamietnutý vzájomný návrh žalobkyne o zaplatenie 2 mil. Sk a vo výroku o trovách konania, spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Právne posúdenie veci je nesprávne, ak odvolací súd posúdil vec podľa právnej normy, ktorá na zistený skutkový stav nedopadá, alebo právnu normu, síce správne určenú, nesprávne vyložil, prípadne ju na daný skutkový stav nesprávne aplikoval.

Podľa § 130 a nasl. Občianskeho zákoníka (OZ), oprávnený držiteľ má rovnaké práva ako vlastník, najmä má tiež právo na plody a úžitky z veci po dobu oprávnenej držby. Oprávnený držiteľ má voči vlastníkovi nárok na náhradu nákladov, ktoré účelne vynaložil na vec po dobu oprávnenej držby, a to v rozsahu zodpovedajúcom zhodnoteniu veci ku dňu jej vrátenia. Obvyklé náklady súvisiace s údržbou a prevádzkou sa však nenahrádzajú.

Pokiaľ ide o bezdôvodné obohatenie, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. S predmetom bezdôvodného obohatenia sa musia vydať aj úžitky z neho, pokiaľ ten, kto obohatenie získal, nekonal dobromyseľne. Oprávnený držiteľ má voči vlastníkovi nárok na náhradu nákladov, ktoré po dobu oprávnenej držby účelne vynaložil na vec, a to v rozsahu zodpovedajúcom zhodnoteniu veci ku dňu jej vrátenia.

Najvyšší súd SR ho zrušil rozsudok Krajského súdu ako aj rozsudok Okresného súdu K., pretože tieto rozsudky neboli správne. Najvyšší súd SR v prejednávanej veci správne nesúhlasil s právnym názorom nižších súdov, nakoľko súdy nižšieho stupňa sa vôbec dôsledne neriadili zákonnými ustanoveniami § 100 a nasl., § 130 a nasl a § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka. Z ustanovenia § 130 ods. 3 OZ vyplýva, že oprávnený držiteľ má voči vlastníkovi nárok na náhradu nákladov, ktoré účelne vynaložil na vec počas oprávnenej držby, a to v rozsahu zodpovedajúcom zhodnoteniu veci ku dňu jej vrátenia. Z uvedeného ustanovenia jasne vyplýva, že výšku nároku oprávneného držiteľa nemožno určiť pred jej vrátením, lebo až k tomuto termínu môže byť známa výška držiteľovho nároku.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Bývanie a reality
Schodisko - spojivo podlaží

 Vonkajší vzhľadMateriály na obkladStavba schodov nie je jednoducháNechajte si poradiťNajčastejšie omylyTrend dobyÚprava povrchuZábradlie Ak máte rodinný dom či dvoj, prípadne viacpodlažný bytový apartmán, pravdepodobne máte doma schodisko. Vertikálne konštrukcie spájajúce jednotlivé poschodia budov – tak znie základná definícia schodov. Primárnou funkciou schodov je prepojiť jednotlivé podlažia medzi sebou a urobiť tak čo najpohodlnejšie a najbezpečnejšie pre ich užívateľa pri jeho zostupe a výstupe.Realizácia je spojená s niekoľkými základnými..
Stavebné uzávery v mestách

Stavebná úzávera ako správne konanieStavebné uzávery a kúpa pozemkuPrípad SlatinkaStavebné uzávery v hlavnom mestePrípad Karlova VesSúčasť strategického vývoja mesta či obce alebo len hra mestských poslancov? Aj takéto otázky sa môžu niekomu vynoriť pri pojme stavebná uzávera. V každom prípade, ide o závažný krok v histórii rozvoja každého mesta a obce, ktorý si vyžaduje dokonalé naplánovanie a preskúmanie celej situácie. A čo je vlastne stavebná uzávera? Rozhodnutie stavebného úradu, že sa na nejakom konkrétnom území nesmie robiť určitý druh činnosti...
Krb ako symbol domova Krb ako symbol domova

-->-->-->  „Po letných mesiacoch je jeseň v plnom prúde a naše mysle nám pri pohľade na sychravé počasie z poza okna viac blúdia v predstavách o posedení pri rodinnom v kresle. K tejto predstave o idylke čato patrí aj sen o veľkom či malom krbe z ktorého sála teplo do celej miestnosti. Nuž predstava je to pekná, ale čo všetko obnáša jej uskotočnenie si povieme v nasledujúcich riadkoch, aby teplo z vášho nového krbu vám prinášalo príjemne strávené chvíle v chladných mesiacoch.“ Stavebný materiál na krby Predtým ako si do svojho domova vyberieme..
Právna poradňa
Dedenie a prechod nájmu družstevného bytu

“Členstvo v stavebnom bytovom družstve a právo užívať byt môže prejsť smrťou užívateľa družstevného bytu, ktorý nebol v spoločnom užívaní manželov (§ 172 ods. 2 O.z.), len na jedného dediča poručiteľa, ktorému pripadol členský podiel, alebo na dvoch dedičov, ak sú manželmi” (§ 172 ods. 2 OZ.) “V konaní o dedičstve je v takom prípade rozhodnutím podľa ustanovenia § 39 Not.por. riešené, kto z dedičov nadobúda členský podiel poručiteľa v stavebnom bytovom družstve, prípadne ako sa dedičia vyporiadajú ohľadne náhrady zostatkovej hodnoty..
Maloletí a ich spôsobilosť nadobúdať majetok - darovanie a vydržanie

Maloletí môžu nadobúdať majetok do svojho vlastníctva, avšak tento je spravovaný ich zákonnými zástupcami, predovšetkým rodičmi. Maloletí môžu nadobudnúť majetok nielen darovaním, ale aj vydržaním. V danej súvislosti poukazujeme na judikát - rozsudok Najvyššieho súdu SR, spis. zn. 4 Cdo 21/2004. Jedná sa o vec, v ktorej sa prejednávalo dedičstvo - nehnuteľnosti po poručiteľovi, pričom niektorí z oprávnených dedičov namietali darovanie nehnuteľností v tom čase maloletému dieťaťu. “Vydržaním môže nadobudnúť vlastníctvo aj maloletý, ktorý..
Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí Kúpa nehnuteľnosti v zahraničí

Pri kúpe nehnuteľnosti v zahraničí, najmä v krajinách ako Španielsko a Taliansko, je mimoriadne dôležité dôkladne preveriť všetky právne, technické a finančné aspekty, keďže pravidlá a postupy sa môžu líšiť od tých na Slovensku. V tomto článku nájdete praktické rady a kroky, ako preveriť nehnuteľnosť v Španielsku a Taliansku, a na čo si dať pozor, aby ste sa vyhli nepríjemným prekvapeniam.1. Právny stav nehnuteľnostia) Právne dokumenty (Kataster nehnuteľností)V Španielsku a Taliansku fungujú podobné systémy katastra nehnuteľností ako na..
Financie
Byty na prenájom - ceny v Bratislave za rok 2005

V súčasnosti je veľa ľudí, ktorí sa rozhodli kúpiť si byt za účelom jeho prenájmu. Kto však chce prenajímať byt, kupovaný na úver, musí si veľmi dobre zrátať, nakoľko môže nájomné pokryť splátky úveru.Treba si uvedomiť, že pravidelné mesačné splátky sa dajú investovať aj do iných produktov ako sú nehnuteľnosti, pričom napríklad pri finančných produktoch nedochádza k postupnému opotrebovávaniu, a tým k obmedzovaniu vplyvu inflácie na zvyšovanie ceny (výšky nájomného). Pri prenájme nehnuteľností treba rátať aj s určitou rezervou - keď sa..
Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..
Lízing nehnuteľností

Čo to vlastne je?ZačiatkyOdlišnosti od ostatných lízingových foriemAko to funguje v praxi.Výhoda pre firmyPrečo sa oplatí lízing nehnuteľnostíČo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?Produkty slovenských lízingových spoločnostíFinančný a operatívny lízingZhrnutie Skutočnosťou už aj na Slovensku je, že lízingové spoločnosti zarábajú peniaze na nehnuteľnostiach. Postup je absolútne totožný s lízingom napríklad áut. Zákazník nemá, alebo z rozličných dôvodov nechce poskytnúť celú sumu za kupovaný produkt a tak ho spoločnosť kúpi za neho a postupne..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.