Clanky

Nóvum v písomnom hlasovaní vlastníkov bytov- zjednodušenie účasti na správe bytového domu

Správca nášho domu nelegálne prevádzkuje kotolňu, ktorá patrí vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Nemôže preukázať splnenie podmienok na podnikanie v tepelnej energetike podľa ustanovenia § 5 ods. 7 písm. a) zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike. V mesiaci marci bola zrealizovaná zástupkyňou vlastníkov bytov, ktorá háji skôr záujmy správcu a nie je ochotná akceptovať vlastníkov bytov, akási podpisová akcia, kedy táto pani „chodila po bytoch“ a dávala podpisovať súhlas, resp. nesúhlas s istými otázkami, ktoré sa týkali správy domu. Viacerí vlastníci, ktorí namietame nezákonný postup správcu sme však účelovo neboli v tomto smere oslovení. Požiadali sme doporučenou poštou zástupkyňu o sprístupnenie zmlúv o prenájme spoločných priestorov a dokladov o pohybe finančných prostriedkov na bežnom účte domu, ktorý je na meno zástupkyne, kam by mali plynúť finančné prostriedky z prevádzkovania našej kotolne, ale nič nám nebola ochotná sprístupniť a odmietala prevziať ďalšiu poštu. Komunikáciu odmieta. Nevieme ako ďalej.

Barbora H. a vlastníci bytov, Prievidza

Podľa zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike v znení neskorších predpisov možno podnikať v tepelnej energetike len na základe povolenia, ktoré vydáva Úradu pre reguláciu sieťových odvetví na základe žiadosti o vydanie povolenia. Právnická osoba je povinná k žiadosti podľa § 5 ods. 5 predmetného zákona predložiť doklad o vlastníckom vzťahu alebo o inom právnom vzťahu k sústave tepelných zariadení, na ktorých chce podnikať. Pokiaľ by správca vášho bytového domu podnikal v tepelnej energetike bez povolenia, inšpekcia mu môže uložiť pokutu v starej mene od 500.000,-  Sk do 1.000.000,- Sk. Obdobné konanie môže byť súčasne klasifikované ako trestný čin neoprávneného podnikania podľa § 251 Trestného zákona. Je tak namieste obrátiť sa na úrad, na obec, príp. tiež na orgány činné v trestnom konaní. Pokiaľ by sa preukázalo, že správca naozaj podniká v rozpore so zákonom, z hľadiska občianskoprávneho by jeho konanie založilo vznik bezdôvodného obohatenia na úkor vás - vlastníkov bytov, ktoré by ste si mohli od správcu nárokovať za zákonom splnených podmienok či už mimosúdne, alebo v súdnom konaní.

Písomné hlasovanie - špecifikácia procesu

Novela zákona č. 182/1993 Z. z. priniesla zmenu, ktorá súvisí s výkonom hlasovacích práv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v bytovom dome, je ďalšia forma spôsobu hlasovania a výkonu hlasovacieho práva o spoločných záležitostiach - písomné hlasovanie. Zákonný postup procesu písomného hlasovania je nasledovný:
- návrh písomného hlasovania zo strany na to oprávneného subjektu,
- zabezpečenie informovanosti vlastníkov bytov o otázkach, o ktorých sa bude hlasovať,
- zabezpečenie informovanosti o termíne hlasovania,
- zistenie výsledku hlasovania a jeho oznámenie do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým,

O všetkých otázkach týkajúcich sa činností pri výkone správy bytového domu sa podľa § 14 zákona č. 182/1993 Z. z. rozhoduje hlasovaním na schôdzi vlastníkov, na ktorom vlastníci vykonávajú svoje právo podieľať sa na správe spoločných vecí v rámci bytového domu. V praxi dochádzalo a nepochybne i bude dochádzať na schôdzach vlastníkov bytov k ťažkostiam s dosiahnutím hlasovacieho kvóra, nakoľko dosiahnuť aspoň nadpolovičnú väčšinu nie je jednoduché. Práve novela zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov prináša špecifikáciu úpravy písomného hlasovania. Nová zákonná úprava upravuje dôležitosť písomného hlasovania pri ustanovení prísnych podmienok ako aj zachovaní účelovosti tohto zákona. Po prijatí novely v podobe zákona č. 71/2010 Z. z. sú vlastníci bytov oprávnení hlasovať o všetkým otázkach, teda aj o úvere a pod., pričom jediná výnimka z písomného hlasovania je rozhodovanie o zmluve o spoločenstve a zmluve o výkone správy. Novelizovaná právna úprava umožňuje písomné hlasovanie tiež o úvere, vstavbe a nadstavbe alebo o zmene formy správy domu, ale pri zachovaní prísnych podmienok písomného hlasovania. Za účelom zaručenia hlasovania vlastníkom bytu ako aj za účelom eliminácie možnosti zneužitia podpisov vlastníkov, hlasovanie môže prebehnúť za účasti notára, príp. zástupcu obce, ktorý osvedčí pravosť podpisu vlastníka bytu alebo nebytového priestoru.  Postačí však, ak podpis vlastníka potvrdia najmenej dvaja overovatelia, ktorí boli zvolení na schôdzi vlastníkov bytov a nebytových priestoroch. Uvedeným sa sleduje zjednodušenie systému prijímania rozhodnutí vlastníkov bytov a nebytových priestorov, a to pri zachovaní kvóra aj pri písomnom hlasovaní.

Náležitosti hlasovacieho lístka

Správca, zástupca vlastníkov alebo predseda vyhlásiť písomné hlasovanie. Na hlasovacom lístku musí byť uvedený deň konania hlasovania, meno a priezvisko vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome, otázka alebo otázky; ak je viac otázok, označia sa poradovými číslami. Pri každej otázke musia byť dva rámčeky, z ktorých jeden je nadpísaný slovom "áno" a druhý slovom "nie". Ak vlastník bytu alebo nebytového priestoru nevyznačí svoj názor, je hlas neplatný. Po vykonaní hlasovania písomnou formou správca, zástupca vlastníkov alebo predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome zistí výsledok hlasovania a oznámi ho do piatich pracovných dní od písomného hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Aby bolo písomné hlasovanie právoplatné, je potrebný súhlas nadpolovičnej väčšiny hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak zákon neustanovuje inak. Jednou z otázok, o ktorých sa bude hlasovať, môže byť práve hlasovanie o vami namietanom zástupcovi vlastníkov bytov- či zotrvá alebo nezotrvá vo funkcii.

Zákon pamätá aj na situáciu, kedy je písomné hlasovanie neúspešné. V takom prípade musí byť predmet písomného hlasovania prerokovaný na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. Písomne hlasovať o tej istej veci možno opakovane, avšak až po prerokovaní predmetu hlasovania na schôdzi vlastníkov alebo na zhromaždení. Pokiaľ ide o prehlasovaného vlastníka, zákon mu ponecháva pôvodnú 15 dňovú lehotu počítanú od oznámenia výsledku hlasovania , v rámci ktorej sa môže obrátiť na súd, aby vo veci rozhodol. Nedodržanie uvedenej lehoty má za následok zánik jeho práva.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Späť

Bývanie a reality
Nízkoenergetické domy

Energetická hospodárnosť budovEnergetická certifikáciaNízkoenergetický domInštitút pre energeticky pasívne domyV januári 2006 bol na Slovensku prijatý zákon o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Platnosť nadobúda 1. Januára 2008. Zákon nadväzuje na smernicu Európskeho parlamentu a Rady Európskej únie 2002/91/ES zo 16. decembra 2002 o energetickej hospodárnosti budov, ktorá obmedzuje spaľovanie neobnoviteľných prírodných zdrojov a tým chce prispieť k obmedzeniu tvorby oxidu uhličitého. Cieľom smernice je zlepšenie energetickej..

Obnova bytových domov

Väčšina bytových domov na Slovensku má svoje najlepšie roky za sebou. Nevyhnutné opravy bytových domov sa denne hlásia o slovo. Keďže všetci majitelia bytov chcú bývať čo najlepšie a najlacnejšie, chcú platiť čo najmenej aj za energie. Ceny ktoré však platia, sú z roka na rok vyššie a vyššie. Základom tejto nelichotivej situácie, je často rokmi zanedbávaný bytový fond. Na riešenie tohto problému sa zameriava aj Prvá stavebná sporiteľňa, a. s. (PSS) so svojimi produktami pre klientov. Ako už bolo spomenuté v úvode, čoraz naliehavejším problémom..

Formy vykurovania

Pekne od začiatkuVaše možnostiPlynElektrická energiaDrevo a uhlieDoplnkové alternatívyKrbElektrická vložkaPodlahové kúrenieTermoregulátory, snímače teplotyZahrejte aj steny Najmä v našich podmienkach má významný podiel na útulnosti domova teplo. Vzhľadom na teplotné pásmo, v ktorom žijeme musíme dbať o tepelné zabezpečenie svojho príbytku už od samotného začiatku. To znamená odvtedy, odkedy staviame dom, alebo najneskôr pri dokončovaní hrubej stavby by sme mali mať jasno v tom, akým spôsobom ho budeme vykurovať. Samozrejme, že technicky zabezpečíte akúkoľvek..

Právna poradňa
Premlčanie a preklúzia - môže ísť o byty alebo iné reality či nehnutelnosti?

PremlčaniePreklúzia “Vaše právo je premlčané, nemôžete sa ho dovolávať na súde“. - a podobné vyjadrenia možno počuť z úst vašich faktických alebo potenciálnych zmluvných strán, či iných subjektov. Nastáva čas vytriezvenia a pohľad do očí reality. Premlčanie a preklúzia sú veľmi významné právne inštitúty, ktoré dlžník môže využiť pri svojej obrane, v prípade, ak veriteľ uplatní svoj nárok. V praxi však dochádza k zamieňaniu ich významu. Čo však pre vás znamená, že vaše právo sa premlčalo, či dokonca je prekludované?..

Dedenie a prechod nájmu družstevného bytu

“Členstvo v stavebnom bytovom družstve a právo užívať byt môže prejsť smrťou užívateľa družstevného bytu, ktorý nebol v spoločnom užívaní manželov (§ 172 ods. 2 O.z.), len na jedného dediča poručiteľa, ktorému pripadol členský podiel, alebo na dvoch dedičov, ak sú manželmi” (§ 172 ods. 2 OZ.) “V konaní o dedičstve je v takom prípade rozhodnutím podľa ustanovenia § 39 Not.por. riešené, kto z dedičov nadobúda členský podiel poručiteľa v stavebnom bytovom družstve, prípadne ako sa dedičia vyporiadajú ohľadne náhrady zostatkovej hodnoty..

Rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby

Osobitným problémom právneho režimu nehnuteľností je rozdielnosť vlastníctva pozemku a stavby, ktorá je na ňom zriadená. Podľa väčšiny právnych poriadkov západoeurópskych krajín sa právny osud stavby spravuje obligatórne právnym osudom pozemku, ktorého je neoddeliteľnou súčasťou. Právna veda túto zásadu nazýva superficies solo cedit (doslovne „povrch ustupuje spodku“). Ak si teda niekto postaví dom na cudzom pozemku, tak by sa jeho vlastníkom mal stať ten, komu tento pozemok patrí.Už starí Rimania sa riadili týmto pravidlom. V ich podmienkach malo za účel..

Financie
Ako financovať kúpu bytu v novostavbe

Podmienky určuje developerPoradenstvo v bankeHypotéka v skratke Záujemca o kúpu bytu v novostavbe má na výber niekoľko možností jej financovania. Kým pri kúpe starého bytu vyžadujú majitelia väčšinou peniaze v hotovosti, novostavbu možno zvyčajne financovať - kúpiť prostredníctvom úveru.Najčastejšie využívané možnosti sú stavebné sporenie, hypotekárny úver, prípadne ich kombinácia. Možná je aj ich kombinácia so spotrebným úverom. Výber spôsobu financovania podmieňuje predovšetkým to, aké podmienky pri kúpe bytu určí developerská spoločnosť. Iná..

Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008

Skoro každého, ktorý či už má byt alebo si ho ešte len plánuje obstarať, zaujíma vývoj cien bytov a hlavne prognóza do budúcnosti. Prvé sa dá ukázať na základe zozbieraných údajov, druhé sa dá v súčasnosti len veľmi obtiažne predpovedať.Pozrime sa teda, čo sa na trhu s bratislavskými bytmi dialo od januára 2008 po čiastočnom cca mesačnom (vianočnom) útlme, ktorý nastal po zatiaľ najväčšom realitnom boome na Slovensku v jeseni 2007, kedy boli ceny za meter štvorcový starých bytov v hlavnom meste drahšie ako ceny za meter štvorcový v novostavbách.Realitný..

Kúpa nehnutelnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom na nehnuteľnosti?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnutelnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie..