Zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom - postupný koniec regulovaného nájmu?

Vláda slovenskej republiky vydala dňa 6.apríla 2011 uznesenie, ktorým schválila návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov. Počas letných prázdnin predmetný zákon vyšiel dňa 5. augusta 2011 v Zbierke zákonov, čiastka 84/2011 v podobe zákona č. 260/2011 Z. z. Predmetom tejto právnej úpravy sú právne vzťahy pri ukončení niektorých nájomných vzťahov k bytom a podmienky poskytnutia bytovej náhrady, teda postupné odstránenie regulovaného nájomného v nehnuteľnostiach uvedených v § 2 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z. z. - bytov, bytových domov, resp. ich častí, ktoré boli v období po roku 1948 pridelené s tzv. právom osobného užívania súčasným nájomcom a následne ktoré boli počnúc začiatkom 90. rokov 20. storočia v rámci reštitučných konaní vrátené pôvodným vlastníkom.

Predmet novej právnej úpravy a nové výpovedné lehoty

Nový zákon v súvislosti s dotknutými nehnuteľnosťami upravuje práva a povinnosti súčasných nájomcov, prenajímateľov, ako aj obcí, na území ktorých sa nehnuteľnosti, ktorých sa regulované nájomné týka, nachádzajú. Osobitne by som rád upriamil pozornosť na nové výpovedné lehoty, a to šesť a dvanásťmesačnú výpovednú lehotu, po uplynutí ktorých sa a za podmienok predmetným zákonom ustanovených ukončia nájomné pomery. Zákon tak umožňuje prenajímateľom bytov, ktoré sú predmetom tohto zákona, vypovedať nájom bez uvedenia dôvodu do 31. marca 2012 v lehote 12 mesiacov, pričom v prípade bytov, v súvislosti s ktorými je na súde vedené konanie o určenie vlastníctva alebo o prechode/výmene bytu v lehote 6 mesiacov.

Otázka výšky nájomného

Zákon sa dotýka samozrejme najcitlivejšej otázky, a to otázky výšky nájomného. Kým vlastníci bytov v reštituovaných domoch mohli donedávna požadovať nájomné v súlade s jeho regulovanými cenami, ktoré bolo niekoľkokrát nižšie ako trhové nájomné, účinnosťou zákona č. 260/2011 Z. z. a v ním ustanovených lehotách budú mať vlastníci právo jednostranne zvýšiť dohodnuté mesačné nájomné, a to v roku 2011 o 20 % z výšky nájomného vypočítaného ku dňu nadobudnutia účinnosti predmetného zákona, a v rokoch 2012 - 2015 každoročne o 20 % z výšky nájomného vypočítaného v predchádzajúcom roku. V zákone však chýba špecifikácia roku, ktorým sa myslí kalendárny rok.

Materiálna bytová núdza a bytové náhrady

Nakoľko zákon podľa dôvodovej správy predkladateľa - Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR - by mal reflektovať aj verejný záujem slovenskej spoločnosti, umožňuje súčasne nájomcom požiadať v určenej lehote územne príslušnú obec o pridelenie náhradného nájomného bytu. Nájomca, ktorý má nárok na bytovú náhradu a ktorým sa myslí nájomca nachádzajúci sa v materiálnej bytovej núdzi, nie je povinný vysťahovať sa z bytu a tento vypratať, kým mu obec neposkytne bytovú náhradu vo forme bytu s nájomným upraveným cenovými predpismi. V súvislosti s bytovými náhradami odkazuje zákon č. 260/2011 Z. z. na Občiansky zákonník. Materiálnou bytovou núdzou je stav, keď:

1.       nájomca a ani žiadna zo spoločne posudzovaných osôb nemá vlastný byt,

2.       nevlastní nehnuteľný majetok alebo hnuteľný majetok v hodnote rovnajúcej sa alebo vyššej, ako je úroveň trhovej ceny bytovej náhrady v mieste a v čase vzniku nároku na jej poskytnutie.

Zákon č. 260/2011 Z. z. pod úrovňou trhovej ceny rozumie cenu získanú ako súčin podlahovej plochy bytu v m2 a ceny za 1 m2 podlahovej plochy bytu zverejnenej za príslušný štvrťrok a príslušný kraj na internetovom sídle Národnej banky Slovenska, www.nbs.sk

Nakoľko sa jedná o závažnú otázku, ktorú by mal predmetný zákon postupne doriešiť, mal byť súčasne vytvorený kontrolný mechanizmus založený na kooperácii Ministerstva spravodlivosti, Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR, dotknutých obcí a slovenských súdov. V tejto súvislosti zákon aspoň ustanovuje povinnosť prenajímateľov pri podaní výpovede z bytového nájmu písomne oznámiť obci tento zamýšľaný úkon, a to spolu s potvrdením súdu, na ktorom sa vedie súdne konanie týkajúce sa nehnuteľností dotknutých regulovaným nájomným, a v ustanovení § 12 tiež povinnosti obcí. Za zmienku nepochybne stojí, že gestor predmetného zákona vyhlásil v dôvodovej správe, že tento je v súlade s Ústavou SR, zákonmi SR, medzinárodnými zmluvami a dohovormi. Opomenul však pravdepodobne skutočnosť, že podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota pri bytovom nájme trojmesačná, a k samotnej výpovedi z nájmu bytu môže dôjsť len v odôvodnených prípadoch uvedených v § 711 ods. 1 a - g) Občianskeho zákonníka. Keďže Občiansky zákonník neobsahuje odchýlne ustanovenia o výpovedi z nájmu bytov, ako ani splnomocňovacie ustanovenie, z uvedeného logicky vyplýva, že zákon trpí právnymi vadami, nakoľko operuje s neodôvodnenou výpoveďou z nájmu bytu a odporuje tak Občianskemu zákonníku, ktorý zákonom č. 260/2011 Z. z. nebol doplnený či zmenený.

Zákon na to, aby mohol byť v praxi riadne uplatnený a dodržiavaný, musí mať vytvorené isté, medzi inými aj materiálne podmienky. Či sú tieto podmienky zabezpečené a či v danej veci nebude napokon rozhodovať Ústavný súd Slovenskej republiky, je otázkou budúcnosti.

V prípade otázok, potreby pomoci nás neváhajte kontaktovať.

Čitateľské otázky adresujte na: LASAK@DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 18/11

Späť

Môžu esenciálne oleje zvyšovať kvalitu bývania - nehnutelnosti?

Súvisia nehnutelnosti a aromatické esenciálne oleje? Na prvý pohľad sa zdá, že tieto dva pojmy nemajú nič spoločné, no keď si predstavíte, že byt, dom, či chata, ale aj kancelársky priestor, garáž a pivnica sú miesta, kde sa pohybujú ľudia a trávia v nich prevažnú časť svojho života. Zároveň reality predstavujú významnú časť majetku ich vlastníkov a veľmi dobre uchovávajú svoju hodnotu. Toto všetko sú dôvody uvedomiť si, pri čom všetkom nám môžu napomáhať éterické oleje, tieto vzácne dary prírody, ak poznáme..

Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy. Tento článok dá v tejto súvislosti podrobnú odpoveď na nasledovné otázky:   - Prečo je po uzavretí zmluvy potrebné ešte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelnosti po kúpe nehnuteľnosti? - Čo musí obsahovať návrh na vklad a kam ho podať? - Aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené? (skúsenosti z katastra nehnutelnosti..

Prístupová cesta k nehnutelnosti - predchádzanie problémom ohľadom nehnuteľnosti

Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Bratislava ale aj iné mestá sú toho príkladom. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy,..

Vývoj ponukových cien bytov za r. 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 a 2012

Realitný portál TRH.sk pre svojich návštevníkov pripravil analýzu ponukových cien bytov za m2 pre okresy Bratislavy (BA I, BA II, BA III, BA IV a BA V) ako aj pre vybrané lokality z Bratislavy. Analýza je za obdobie rokov 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 a 2012 (polročné údaje).Uvedené ceny sú ponukovými cenami za m2, ceny sú samozrejme očistené o extrémy. Kategória sledovaných bytov zahŕňa staršie byty ako aj novostavby.Podrobnejšie aktuálne štatistiky cien nehnuteľností. Okresy Bratislavy: Vybrané lokality z Bratislavy:..

Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode..

Občianska a trestná zodpovednosť za protiprávne obmedzovanie práv užívať nehnuteľnosť

„Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje. Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných a v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckych práv nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.“ (Ústava Slovenskej republiky, článok 20 ods. 1 a 3)  V roku 1993 som uzavrela manželstvo..

Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti? Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti. Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníkaV zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná..

Kúpa nehnuteľnosti jedným z manželov - kedy a ako

Manželka uzavrela zmluvu o budúcej zmluve, ktorá sa týkala kúpy rodinného domu. Ten chcela získať do svojho vlastníctva za naše spoločné peniaze ako i za peniaze získané z predaja bytu mojej matky, ktorá s tým nesúhlasila. Manželka od zmluvy o budúcej zmluve odstúpila, keďže nemala dostatok finančných prostriedkov. Je zmluva o budúcej zmluve napriek tomu platná? Je možné, aby jeden z manželov získal výlučne do svojho vlastníctva počas trvania manželstva napr. nehnuteľnosť? Neplatná z dôvodu, že som v nej nefiguroval ako manžel kupujúcej? Predávajúci..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych rokoch minulého storočia. Existoval na to dobrý dôvod: odborníci a vrcholoví manažéri predpokladali, že otvorené kancelárske pôdorysy majú tendenciu podporovať spoluprácu medzi zamestnancami, pretože nedostatok fyzických bariér podporuje zvýšenú interakciu. Svetové spoločnosti ako Google či Facebook plne podporujú teóriu open space. Idea sa stala hlavnou filozofiou..

Ceny nehnuteľností

Dom na predaj

Najlepšie investície do nehnutelnosti ...