Zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom - postupný koniec regulovaného nájmu?

Vláda slovenskej republiky vydala dňa 6.apríla 2011 uznesenie, ktorým schválila návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov. Počas letných prázdnin predmetný zákon vyšiel dňa 5. augusta 2011 v Zbierke zákonov, čiastka 84/2011 v podobe zákona č. 260/2011 Z. z. Predmetom tejto právnej úpravy sú právne vzťahy pri ukončení niektorých nájomných vzťahov k bytom a podmienky poskytnutia bytovej náhrady, teda postupné odstránenie regulovaného nájomného v nehnuteľnostiach uvedených v § 2 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z. z. - bytov, bytových domov, resp. ich častí, ktoré boli v období po roku 1948 pridelené s tzv. právom osobného užívania súčasným nájomcom a následne ktoré boli počnúc začiatkom 90. rokov 20. storočia v rámci reštitučných konaní vrátené pôvodným vlastníkom.

Predmet novej právnej úpravy a nové výpovedné lehoty

Nový zákon v súvislosti s dotknutými nehnuteľnosťami upravuje práva a povinnosti súčasných nájomcov, prenajímateľov, ako aj obcí, na území ktorých sa nehnuteľnosti, ktorých sa regulované nájomné týka, nachádzajú. Osobitne by som rád upriamil pozornosť na nové výpovedné lehoty, a to šesť a dvanásťmesačnú výpovednú lehotu, po uplynutí ktorých sa a za podmienok predmetným zákonom ustanovených ukončia nájomné pomery. Zákon tak umožňuje prenajímateľom bytov, ktoré sú predmetom tohto zákona, vypovedať nájom bez uvedenia dôvodu do 31. marca 2012 v lehote 12 mesiacov, pričom v prípade bytov, v súvislosti s ktorými je na súde vedené konanie o určenie vlastníctva alebo o prechode/výmene bytu v lehote 6 mesiacov.

Otázka výšky nájomného

Zákon sa dotýka samozrejme najcitlivejšej otázky, a to otázky výšky nájomného. Kým vlastníci bytov v reštituovaných domoch mohli donedávna požadovať nájomné v súlade s jeho regulovanými cenami, ktoré bolo niekoľkokrát nižšie ako trhové nájomné, účinnosťou zákona č. 260/2011 Z. z. a v ním ustanovených lehotách budú mať vlastníci právo jednostranne zvýšiť dohodnuté mesačné nájomné, a to v roku 2011 o 20 % z výšky nájomného vypočítaného ku dňu nadobudnutia účinnosti predmetného zákona, a v rokoch 2012 - 2015 každoročne o 20 % z výšky nájomného vypočítaného v predchádzajúcom roku. V zákone však chýba špecifikácia roku, ktorým sa myslí kalendárny rok.

Materiálna bytová núdza a bytové náhrady

Nakoľko zákon podľa dôvodovej správy predkladateľa - Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR - by mal reflektovať aj verejný záujem slovenskej spoločnosti, umožňuje súčasne nájomcom požiadať v určenej lehote územne príslušnú obec o pridelenie náhradného nájomného bytu. Nájomca, ktorý má nárok na bytovú náhradu a ktorým sa myslí nájomca nachádzajúci sa v materiálnej bytovej núdzi, nie je povinný vysťahovať sa z bytu a tento vypratať, kým mu obec neposkytne bytovú náhradu vo forme bytu s nájomným upraveným cenovými predpismi. V súvislosti s bytovými náhradami odkazuje zákon č. 260/2011 Z. z. na Občiansky zákonník. Materiálnou bytovou núdzou je stav, keď:

1.       nájomca a ani žiadna zo spoločne posudzovaných osôb nemá vlastný byt,

2.       nevlastní nehnuteľný majetok alebo hnuteľný majetok v hodnote rovnajúcej sa alebo vyššej, ako je úroveň trhovej ceny bytovej náhrady v mieste a v čase vzniku nároku na jej poskytnutie.

Zákon č. 260/2011 Z. z. pod úrovňou trhovej ceny rozumie cenu získanú ako súčin podlahovej plochy bytu v m2 a ceny za 1 m2 podlahovej plochy bytu zverejnenej za príslušný štvrťrok a príslušný kraj na internetovom sídle Národnej banky Slovenska, www.nbs.sk

Nakoľko sa jedná o závažnú otázku, ktorú by mal predmetný zákon postupne doriešiť, mal byť súčasne vytvorený kontrolný mechanizmus založený na kooperácii Ministerstva spravodlivosti, Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR, dotknutých obcí a slovenských súdov. V tejto súvislosti zákon aspoň ustanovuje povinnosť prenajímateľov pri podaní výpovede z bytového nájmu písomne oznámiť obci tento zamýšľaný úkon, a to spolu s potvrdením súdu, na ktorom sa vedie súdne konanie týkajúce sa nehnuteľností dotknutých regulovaným nájomným, a v ustanovení § 12 tiež povinnosti obcí. Za zmienku nepochybne stojí, že gestor predmetného zákona vyhlásil v dôvodovej správe, že tento je v súlade s Ústavou SR, zákonmi SR, medzinárodnými zmluvami a dohovormi. Opomenul však pravdepodobne skutočnosť, že podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota pri bytovom nájme trojmesačná, a k samotnej výpovedi z nájmu bytu môže dôjsť len v odôvodnených prípadoch uvedených v § 711 ods. 1 a - g) Občianskeho zákonníka. Keďže Občiansky zákonník neobsahuje odchýlne ustanovenia o výpovedi z nájmu bytov, ako ani splnomocňovacie ustanovenie, z uvedeného logicky vyplýva, že zákon trpí právnymi vadami, nakoľko operuje s neodôvodnenou výpoveďou z nájmu bytu a odporuje tak Občianskemu zákonníku, ktorý zákonom č. 260/2011 Z. z. nebol doplnený či zmenený.

Zákon na to, aby mohol byť v praxi riadne uplatnený a dodržiavaný, musí mať vytvorené isté, medzi inými aj materiálne podmienky. Či sú tieto podmienky zabezpečené a či v danej veci nebude napokon rozhodovať Ústavný súd Slovenskej republiky, je otázkou budúcnosti.

V prípade otázok, potreby pomoci nás neváhajte kontaktovať.

Čitateľské otázky adresujte na: LASAK@DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 18/11

Späť

Ako zariadiť garsónku, aby pôsobila vzdušne a útulne Ako zariadiť garsónku, aby pôsobila vzdušne a útulne

Dokonca aj garsónka s podlahovou plochou 25 m2 môže pôsobiť vzdušne a harmonicky, ak viete, ako na to. Medzi osvedčené tipy a triky, ktoré používajú bytoví dizajnéri, patrí použitie závesného nábytku, multifunkčných zostáv a posuvných dverí so skrytou zárubňou. Rozčlenenie do zón Pri zariaďovaní garsónky vezmite na vedomie, že sa jedná v podstate o malý priestor ktorý používate na denné činnosti aj spánok. Byt preto rozčleňte na zóny - ideálne na kuchynskú, obývaciu a odpočinkovú zónu. ​K ilúzii viacerých miestností môžete použiť..

Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie

Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie S touto situáciou sa stretol každý záujemca o kúpu nehnuteľnosti, ktorý sa výberu seriózne venoval dlhší čas: jedna ponuka je omnoho výhodnejšia, ako ostatné, a keď potenciálny kupec nadobudne pocit, že nebude všetko s kostolným poriadkom, začne skúmať malé písmenká a natrafí na nenápadný riadok znejúci „ťarcha na dožitie“. Nie je ťažké pochopiť, čo to znamená; v predmetnej nehnuteľnosti má bez ohľadu na jej predaj či prenájom právo na doživotné bývanie osoba, v ktorej prospech je táto..

Rekonštrukcia kúpeľne

Kúpeľňa je priestor, v ktorom netrávime počas dňa veľa času. Síce sa tam stretávame každé ráno a večer so svojou tvárou v zrkadle pri umývaní zubov, ale inak tejto miestnosti nevenujeme prílišnú pozornosť. Priestor pre našu fantáziu dávame skôr pri zariaďovaní obývačky, spálne či detskej izby. To isté často platí aj pri rekonštrukcii bytu či rodinného domu. Nuž, je to akási popoluška medzi miestnosťami, pričom jej postavenie by malo byť oveľa vyššie, ako by sa zdalo na prvý pohľad.Asi tým najväčším dôvodom prečo sa ľudia boja rekonštrukcie..

Vymoženie práva k vydraženej veci a zodpovednosť dražiteľa

V dobrovoľnej dražbe som vydražila dom, o ktorom som si myslela, že je neobývaný - celkový dojem aj informáciu od dražobnej spoločnosti, že majiteľ je v Čechách - dom bez vody, plynu, elektriny. Bývalý majiteľ - môj dlžník, nebol nikdy prítomný. Ukázalo sa, že dom je predsa obývaný jedným Rómom. Povedal mi, že sa mu nechce odísť. Pracuje a prenájom si môže dovoliť, len nechce. Dala so mu 2 týždne na odsťahovanie, ale myslím, že sa nepohne, nič si zo mňa nerobí. Dom chcem čo najrýchlejšie predať. Dagmar I., Hradská Na dobrovoľné dražby sa vzťahuje..

Byty nižšieho štandardu a ubytovacie zariadenia - ich preslnenie, minimálne požiadavky na ich plochu, vybavenie a súčasti

Dnešné pokračovanie týkajúce sa bytov nižšieho štandradu a ubytovacích zariadení sa zameriava na uvedené nehnuteľnosti, vrátane zákonných požiadaviek na ich preslnenie v zmysle vyhlášky MZ SR č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Minimálne požiadavky na byty nižšieho štandardu Byt nižšieho štandardu je byt, ktorého obytná plocha nie je nižšia ako 12 m2 na užívateľa a 6 m2 na každú ďalšiu osobu, ktorá s užívateľom..

Výber realitného makléra

 Získanie a overenie údajov o sprostredkovateľoviPlatba na sprostredkovanie a kúpuS priateľkou sme v inzercii objavili ponuku realitného makléra, ktorý sprostredkúva byty na predaj. Inzerenta sme kontaktovali a dojednali sme si stretnutie. Boli sme prekvapení, že stretnutie prebehlo nie v kancelárii, ale v malom bare. Dotyčný pán nás poinformoval, následne nám ukázal konkrétny byt. Dohodli sme sa na zálohe na predbežné výdavky v sume 9.500,- Sk, údajne záloha a poplatok za právny servis, a dojednali ďalší postup. Doteraz sa nám nepodarilo s „maklérom“ skontaktovať..

Máte drahú hypotéku? Vymeňte ju!

Nie ste spokojní s aktuálnymi podmienkami vašej hypotéky? Nahraďte ju Flexihypotékou od VÚB banky s lepšou úrokovou sadzbou a bez poplatku za poskytnutie. Roman zo Senca dostal vo februári po piatich rokoch splácania hypotéky od svojej starej banky oznámenie o novej úrokovej sadzbe. Úrok bol 5,7% ročne, čo bolo približne toľko ako doteraz. Roman však dnes zarába viac, ako v čase, keď si bral úver, a so sadzbou tak nebol spokojný. „Navštívil som preto pobočku VÚB banky a oni ponúkli mi o percento lepší úrok. Nad..

Nehnuteľnosti sa viažu ...

Ako sa nestať obeťou realitného podvodu

 Ak sa spomenie termín realitný podvod, väčšinou každému napadne nejaký nedávny zločin bytovej mafie , táto otázka je však omnoho komplikovanejšia a jej „mafiánska“ stránka je len jednou časťou zla, aj keď má bezpochyby najviac tragických koncov. Podvody s realitami sa však netýkajú len osamelých starších ľudí a mŕtvol vylovených z rybníkov - oveľa viac je tých „prozaických“ prípadov, okolo ktorých sa robí menej kriku, avšak ich dôsledky sú pre postihnutých takisto ničivé a vo všeobecnosti by mali byť varovaním. Poďme sa teda pozrieť..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.