Zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom - postupný koniec regulovaného nájmu?

Vláda slovenskej republiky vydala dňa 6.apríla 2011 uznesenie, ktorým schválila návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov. Počas letných prázdnin predmetný zákon vyšiel dňa 5. augusta 2011 v Zbierke zákonov, čiastka 84/2011 v podobe zákona č. 260/2011 Z. z. Predmetom tejto právnej úpravy sú právne vzťahy pri ukončení niektorých nájomných vzťahov k bytom a podmienky poskytnutia bytovej náhrady, teda postupné odstránenie regulovaného nájomného v nehnuteľnostiach uvedených v § 2 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z. z. - bytov, bytových domov, resp. ich častí, ktoré boli v období po roku 1948 pridelené s tzv. právom osobného užívania súčasným nájomcom a následne ktoré boli počnúc začiatkom 90. rokov 20. storočia v rámci reštitučných konaní vrátené pôvodným vlastníkom.

Predmet novej právnej úpravy a nové výpovedné lehoty

Nový zákon v súvislosti s dotknutými nehnuteľnosťami upravuje práva a povinnosti súčasných nájomcov, prenajímateľov, ako aj obcí, na území ktorých sa nehnuteľnosti, ktorých sa regulované nájomné týka, nachádzajú. Osobitne by som rád upriamil pozornosť na nové výpovedné lehoty, a to šesť a dvanásťmesačnú výpovednú lehotu, po uplynutí ktorých sa a za podmienok predmetným zákonom ustanovených ukončia nájomné pomery. Zákon tak umožňuje prenajímateľom bytov, ktoré sú predmetom tohto zákona, vypovedať nájom bez uvedenia dôvodu do 31. marca 2012 v lehote 12 mesiacov, pričom v prípade bytov, v súvislosti s ktorými je na súde vedené konanie o určenie vlastníctva alebo o prechode/výmene bytu v lehote 6 mesiacov.

Otázka výšky nájomného

Zákon sa dotýka samozrejme najcitlivejšej otázky, a to otázky výšky nájomného. Kým vlastníci bytov v reštituovaných domoch mohli donedávna požadovať nájomné v súlade s jeho regulovanými cenami, ktoré bolo niekoľkokrát nižšie ako trhové nájomné, účinnosťou zákona č. 260/2011 Z. z. a v ním ustanovených lehotách budú mať vlastníci právo jednostranne zvýšiť dohodnuté mesačné nájomné, a to v roku 2011 o 20 % z výšky nájomného vypočítaného ku dňu nadobudnutia účinnosti predmetného zákona, a v rokoch 2012 - 2015 každoročne o 20 % z výšky nájomného vypočítaného v predchádzajúcom roku. V zákone však chýba špecifikácia roku, ktorým sa myslí kalendárny rok.

Materiálna bytová núdza a bytové náhrady

Nakoľko zákon podľa dôvodovej správy predkladateľa - Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR - by mal reflektovať aj verejný záujem slovenskej spoločnosti, umožňuje súčasne nájomcom požiadať v určenej lehote územne príslušnú obec o pridelenie náhradného nájomného bytu. Nájomca, ktorý má nárok na bytovú náhradu a ktorým sa myslí nájomca nachádzajúci sa v materiálnej bytovej núdzi, nie je povinný vysťahovať sa z bytu a tento vypratať, kým mu obec neposkytne bytovú náhradu vo forme bytu s nájomným upraveným cenovými predpismi. V súvislosti s bytovými náhradami odkazuje zákon č. 260/2011 Z. z. na Občiansky zákonník. Materiálnou bytovou núdzou je stav, keď:

1.       nájomca a ani žiadna zo spoločne posudzovaných osôb nemá vlastný byt,

2.       nevlastní nehnuteľný majetok alebo hnuteľný majetok v hodnote rovnajúcej sa alebo vyššej, ako je úroveň trhovej ceny bytovej náhrady v mieste a v čase vzniku nároku na jej poskytnutie.

Zákon č. 260/2011 Z. z. pod úrovňou trhovej ceny rozumie cenu získanú ako súčin podlahovej plochy bytu v m2 a ceny za 1 m2 podlahovej plochy bytu zverejnenej za príslušný štvrťrok a príslušný kraj na internetovom sídle Národnej banky Slovenska, www.nbs.sk

Nakoľko sa jedná o závažnú otázku, ktorú by mal predmetný zákon postupne doriešiť, mal byť súčasne vytvorený kontrolný mechanizmus založený na kooperácii Ministerstva spravodlivosti, Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR, dotknutých obcí a slovenských súdov. V tejto súvislosti zákon aspoň ustanovuje povinnosť prenajímateľov pri podaní výpovede z bytového nájmu písomne oznámiť obci tento zamýšľaný úkon, a to spolu s potvrdením súdu, na ktorom sa vedie súdne konanie týkajúce sa nehnuteľností dotknutých regulovaným nájomným, a v ustanovení § 12 tiež povinnosti obcí. Za zmienku nepochybne stojí, že gestor predmetného zákona vyhlásil v dôvodovej správe, že tento je v súlade s Ústavou SR, zákonmi SR, medzinárodnými zmluvami a dohovormi. Opomenul však pravdepodobne skutočnosť, že podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota pri bytovom nájme trojmesačná, a k samotnej výpovedi z nájmu bytu môže dôjsť len v odôvodnených prípadoch uvedených v § 711 ods. 1 a - g) Občianskeho zákonníka. Keďže Občiansky zákonník neobsahuje odchýlne ustanovenia o výpovedi z nájmu bytov, ako ani splnomocňovacie ustanovenie, z uvedeného logicky vyplýva, že zákon trpí právnymi vadami, nakoľko operuje s neodôvodnenou výpoveďou z nájmu bytu a odporuje tak Občianskemu zákonníku, ktorý zákonom č. 260/2011 Z. z. nebol doplnený či zmenený.

Zákon na to, aby mohol byť v praxi riadne uplatnený a dodržiavaný, musí mať vytvorené isté, medzi inými aj materiálne podmienky. Či sú tieto podmienky zabezpečené a či v danej veci nebude napokon rozhodovať Ústavný súd Slovenskej republiky, je otázkou budúcnosti.

V prípade otázok, potreby pomoci nás neváhajte kontaktovať.

Čitateľské otázky adresujte na: LASAK@DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 18/11

Späť

Tipy, ako aj bez ohrozenia komfortu znížiť zaťaženie elektrickej siete domácnosti Tipy, ako aj bez ohrozenia komfortu znížiť zaťaženie elektrickej siete domácnosti

Elektrická energia je neoddeliteľnou súčasťou moderného života, no jej spotreba môže mať značný vplyv na životné prostredie a rodinný rozpočet. Znižovanie zaťaženia elektrickej siete v domácnosti však neznamená nutne znižovanie komfortu. Vďaka technologickým inováciám a šetrným návykom môžeme eliminovať spotrebu energie bez toho, aby sme obetovali svoje pohodlie. Ako aj bez ohrozenia komfortu znížiť zaťaženie elektrickej siete domácnosti? Efektívna lokalizácia káblových porúch Jedným zo spôsobov, ako znížiť zaťaženie elektrickej siete..

Stavebné sporenie na nehnutelnosti

Stavebné sporenie je finančný produkt, ktorý má na Slovensku pomerne silné zastúpenie. Mnoho klientov sa k nemu obracia ako k nástroju na riešenie svojej otázky na poli samotného bývania, či jeho zveľadenia. Nuž, jeden chce prostredníctvom neho svoju nehnuteľnosť kúpiť, iný sa zasa chce pustiť do jeho väčšej, či menšej rekonštrukcie. Nuž, všetky tieto situácie, prečo ideme osloviť tú, či onú stavebnú sporiteľňu majú spoločný základ. Tým základom je nedostatok vlastných prostriedkov na naplnenie týchto cieľov.Takže poďme pekne poporiadku a predstavme..

Ekologické bývanie – fikcia alebo realita? Je možné stavať úsporne, zdravo a šetrne k životnému prostrediu?

  Ekologické bývanie – fikcia alebo realita? Je možné stavať úsporne, zdravo a šetrne k životnému prostrediu? Pojem ekológia začína byť v posledných rokoch skloňovaný čoraz častejšie; devastovanie prírody človekom už prináša hmatateľné „ovocie“ a pomaly sa to odráža aj na zdraví ľudskej populácie. Tieto otázky sa začínajú skloňovať aj v oblasti bývania. Dom či byt je miestom, kde so svojou rodinou trávime väčšinu svojho života, spíme tam, vyrastajú tam naše deti. Snaha o vytvorenie zdravého prostredia je tu teda pochopiteľná najmä..

Predbežné opatrenie a jeho vplyv na nájomné vzťahy

„Podmienky preto, aby boli predbežným opatrením upravené pomery tak, že sa účastníkovi zakáže disponovať s nehnuteľnosťou, môžu byť splnené i vtedy, ak je nehnuteľnosť zaťažená záložným právom zriadeným v prospech tretej osoby. Keďže predbežné opatrenie nemá spätné účinky, nemá vplyv na existenciu nájomných vzťahov, ktoré vznikli pred vydaním predbežného opatrenia a nemôže zasiahnuť ani do práv tretích osôb. ”(Uznesenie Najvyššieho súdu SR z 27. 04. 2002, sp. zn. 4 Obo 21/2001)Krajský súd vydal dňa 19.12.2000 uznesenie, ktorým zakázal..

Preverte si pred kúpou nehnuteľnosti Preverte si pred kúpou nehnuteľnosti

Pri kúpe nehnuteľnosti je dôležité dôkladne preveriť jej stav, právne náležitosti a možné riziká. Predávajúci môže niektoré problémy zatajiť, preto je vhodné byť opatrný a mať dostatočne overené všetky relevantné informácie. Tu je podrobný návod, ako preveriť nehnuteľnosť pred kúpou, a na čo si dať pozor, aby ste predišli rizikám.1. Právny stav nehnuteľnostia) List vlastníctva (LV)Prvým krokom je preverenie listu vlastníctva. Tento dokument si môžete vyžiadať na katastrálnom úrade alebo si ho stiahnuť z online katastra nehnuteľností...

Výstavba ihrísk pre deti - ako po novom?

Naša obec disponuje pozemkom, na ktorom by sme chceli obnoviť materskú škôlku, zriadiť detské ihrisko, ktoré by malo byť prístupné pre všetky deti. Ihrisko bude vybudované svojpomocne s pomocou našich obyvateľov, tiež financované zo zbierky. Dostala sa nám informácia, že ihriská musia spĺňať nejaké nové a prísne kritériá, v opačnom prípade by nebolo možné ihrisko pre deti - preliezačky, pieskovisko a pod. sprístupniť deťom. Musí by teda ihrisko vybudované podľa nejakých noriem (napr. kovové), vraj EÚ niečo uzákonila. Ktorý zákon upravuje spôsob výstavby..

Najlepšie investície do nehnutelnosti ...

Ceny nehnuteľností

Daň z nehnuteľností

Čo je to daň z nehnuteľností?Vyrubenie daneKto je to daňovník?Predmet daneVýška sadzby daneNovinkyProblematika dane z nehnuteľností je upravená v zákone č.582/2004 Z. z.o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady (ďalej len "zákon"). V podstate sa teda už tri roky zachováva v pôvodnom stave. Každý rok sa ale dejú jemné úpravy.Čo je to daň z nehnuteľností?  Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:daň z pozemkov,daň zo stavieb,a daň z bytov (kam patria pre účely dane i nebytové priestory v bytovom..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.