Situácia na trhu so stavebnými pozemkami

V súčasnosti ale aj  nedávnej minulosti sa už veľa hovorilo a písalo o tom, ako finančná kríza zahýbala realitným trhom v oblasti predaja a kúpy bytov či rodinných domov. No predtým, ako sa postaví nová budova pre bývanie či prácu, je dobré si zaobstarať dobrý a kvalitný pozemok. Zmapovanie situácie na trhu s pozemkami a následné vykreslenie možností na čo všetko by sme si mali dať pozor pri ich kúpe je rovnako dôležité, ako neskoršia stavba nehnuteľnosti na tom ktorom pozemku.

Všeobecná sitácia na trhu s pozemkami

Hneď na úvod by sa dalo povedať, že realitný trh s pozemkami nezaznamenal až také veľké turbulencie ako trh s bytovými priestormi či rodinnými domami, kde ceny od minulého roka začali v niektorých prípadoch extrémne klesať. V prípade pozemkov je táto situácia stabilnejšia a to vo všetkých typoch pozemkov. V súčasnosti sú stavebné pozemky zatiaľ jednou z mála investícií, pri ktorých cena výrazne neklesá. Aj keď kde tu možno nájsť ponuky na predaj pozemku s cenou nižšou ako v minulosti. Ľudia, ktorí chcú stavať rodinný dom, však väčšinou s kúpou vyčkávajú. Túto situáciu nám potrdili viaceré realitné kancelárie. Podobnú skúsenosť majú aj developeri, ktorí sa zaujímajú o stavebné pozemky s väčšou rozlohou. Dokazuje to aj tvrdenie Klári Čvikotovej, konateľky developerskej spoločnosti POSCA,:“v projekte kde sme ponúkali minulý rok stavebné pozemky, sa zo 17 pozemkov na výstavbu rodinných domov predal jediný pozemok.“ Ako nám však ďalej uviedla, situácia sa na trhu v tomto roku mierne zlepšila.
Táto situácia je v rámci uchovania cien a menšieho záujmu o kúpu oproti minulosti spôsobená aj tým, že počet pozemkov s dobrou lokalitou je relatívne obmedzený. Jednoducho povedané, v prípade bytov a rodinných domov sa ich počet rozširuje, čo ovplyvňuje aj ich ceny, pričom rozširovanie pozemkov, hlavne stavebných, nie je až tak rýchle a ich počet je v konečnom dôsledku viacej obmedzený.

Aj keď je situácia na trhu s pozemkami relatívne stabilná, v prípade developerských projektov je tento segment prakticky zastavený. Ponuka sa výrazne zvýšila a dominujú v nej pozemky, ktoré sa predávajú už dlhší čas. Sú prípady, kedy sa niektoré stavebné pozemky predávajú už niekoľko rokov a na svoje „lepšie časy“ ešte len čakajú. Medzi ďalší typ pozemkov ktoré nejdú až tak na odbyt sú pozemky, pri ktorých je potrebná zmena územného plánu, prípadne im chýba infraštruktúra. No v ponukách realitných kancelárií a developerov sú však aj pozemky po ktorých sa v minulosti len tak zaprášilo a dnes ich takmer nikto nechce.

Čo ovplyňuje cenu pozemku

Niekedy je až úsmevné, ako pri otázke: „Čo hlavne ovplyvňuje cenu pozemku?“, vám skoro každý zástupca realitnej kancelárie dá odpoveď ako zo školenia finančných retailových poradcov. Tou odpoveďou zväčša býva lokalita, lokalita a lokalita. Medzi ďalšie podstatné faktory ktoré robia cenu toho ktorého pozemku patrí aj to, či ponúkaný pozemok v sebe zahŕňa inžinierske siete alebo nie. Ak ponúkaný pozemok zahŕňa inžinierke siete, tak pri samotnej cene je dôležité najmä to, či sú tieto siete nie len vybudované, ale aj skolaudované. Tento „detail“ má totiž riadny podiel na celkovej cene stavebného pozemku. Navýšenie ceny pozemku o inžienierske siete predstavuje hodnotu tak z hľadiska materiálov a práce, ako aj času potrebného na ich vybudovanie. Práve na to by sme nemali zabúdať vtedy, ak kupujeme pozemok bez sietí za nižšiu sumu len aby sme rýchlo ušetrili.

Veľa klientov realitných kancelárií chce práve pri kúpe pozemku ušetriť na inžinierkých sieťach. V takomto prípade je podľa Eleny Frýbertovej z realitnej kancelárie Mediator dôležité vedieť: „ako ďaleko sú siete a či sa dá vôbec na ne napojiť. Samozrejme je dôležité i to, čo bude napojenie pozemku na siete finančne stáť a koľko času človek strávi ich samotným vybavovaním. Každopádne cena pozemku bez možnosti napojenia na inžinierske siete by mala zodpovedať cene pozemku ako poľnohospodárskej pôdy.“ Mnohým klientom dnes pri kúpe pozemkov stačí napojenie na elektrinu. V súčasnej situáci, a nie je to len v súvislosti s finančnou krízou a následným šetrením domácností, veľa rodín i keď majú možnosť napojenia napr. na plyn, túto možnosť nevyužíva. Táto možnosť pri kúpe stavebného pozemku je skôr využívana nar dedinách ako v prímestských častiach, kde sú ceny pozemkov vyššie. Klienti, ktorí sa rozhodli pre kúpu stavebného pozemku na dedine, pri jeho výbere nepotrebujú automaticky všetky inžinierske siete, keďže si kúria a vodu ohrievajú elektricky tepelnými čerpadlami, no a samotné čerpanie vody sa v takýchto prípadoch rieši vlastnými studňami a odpad žumpami.

Investovanie do pozemkov bez inžinierských sietí by malo byť predovšetkým chápané ako dlhodobejšia investícia. Veď napríklad pozemok vedený v súčasnosti ako vinica či orná pôda, sa môže zmenou územného plánu zmeniť na stavebný pozemok, čo pochopiteľne ovplyvní jeho cenu. V prípade väčších miest na Slovensku je táto možnosť viac ako pravdepodobná. Medzi ďalšie faktory ktoré ovplyvňujú cenu pozemkov patrí výmera pozemku, tvar, orientácia, či okolie pozemku.

Na čo si pri kúpe treba dať pozor

Podobne ako pri samotnej kúpe nehnuteľnosti, tak aj pri kúpe pozemku ide klietom zväčša o dlhodobejšiu investíciu z ich strany. Práve preto by mali byť klienti oboznámení s čo najväčším počtom informácií o tom ktorom pozemku a lokalite. Táto oblasť je o to viac pálčivá, keďže v minulosti preniklo na verejnosť viacero prípadov, kedy klient ktorý si kúpil pozemok bol s ním v  konečnom dôsledku nespokojný, alebo nejakým spôsobom bol pri jeho predaji oklamaný.
Medzi časté formy podvodov pri kúpe pozemkov patria tie, keď firma ponúka pozemky, zvyčajne v štádiu zahrnutia v územnom pláne obce, avšak bez povolení a inžinierskych sietí za veľmi zaujímavú cenu. V takýchto prípadoch si klienti mali len počkať na samotné vybavenie týchto povolení. Práve vtedy sa často krát stávalo, že tieto povolenia boli z mesiaca na mesiac odkladané. Pri sťažnostiach a domáhaní sa vrátenie záloh, ktoré zaplatili, dostali negatívnu, respektíve žiadnu odpoveď. Výsledkom preto nebolo nič iné iba strata značných čiastok peňazí takto sklamaných klientov. V tejto súvislosti nám Klára Čvikotová zo spoločnosti POSCA uviedla: „Aj z týchto dôvodov klientom predkladáme kópiu všetkých dokumentov k pozemku a snažíme sa zodpovedať na všetky otázky. Klienti sú tak ochotní zaplatiť požadovanú kúpnu cenu, lebo presne vedia, čo nakupujú“.

Aby ste čo najviac predišli sklamaniam z toho že kúpený pozemok vám vlastne nevyhovuje, mali by ste si predovšetkým podľa Ing. Michala Ružeka s investičnej a realitnej spoločnosti MITAN.SK: „prezrieť pozemok v rôznych časoch. Napr. ráno, na obed, večer, ale aj vo všedný deň a víkend. Potom si musíte podrobne preštudovať list vlastníctva a porovnať si parcelné čísla s číslami v katastrálnej mape. Zároveň je potrebné zájsť na stavebný úrad a verifikovať si údaje v územno plánovacej informácii. Nakoniec si kupujúci musí preveriť existenciu vedení inžinierských sietí na pozemku u správcov týchto sietí.“

Problémov ktoré môžu vzniknúť pri kupovaní pozemkov je celý rad. Medzi časté problematické situácie patrí aj to, keď sa samotný pozemok nenachádza v zastavanej časti obce či mesta. To znamená, že už v existujúcej ulici musí byť riešený územným plánom, prípadne súhlasom obce s výstavbou rodinného domu. Aby ste v tejto súvislosti predišli problémom, vždy je dobré vyžiadať si stanovisko miestneho stavebného úradu. Podrobne si aj preštudujte list vlastníctva k pozemku. Taktiež je dôležité informovať sa, či cez pozemok nejdú diaľkové telekomunikačné káble,elektrické vedenie, meloriačné potrubie a či sa v blízkosti pozemku nenachádza ochranné pásmo, ktoré zasahuje do pozemku.

Aký pozemok vlastne kúpiť

Odporučiť čo najvhodnejší tvar pre kúpu pozemku je takmer nemožné. Týka sa to aj rozmerov, sklonu, či geologických a hydrologických parametrov. Každý človek má o svojom bývaní iné predstavy. Iný priestor potrebujete pre malý rodinný domček a iný zasa pre honosnú vilu, ktorá by na pozemku s rozmermi napr. 600 m2 vyzerala ako dospelý človek sediaci na detskej stoličke. Avšak táto rozloha pri spomínanom malom rodinnom domčeku by bola priam ideálna. Ak si budete vyberať stavebný pozemok, je dobré jeho kúpu konzultovať aj s architektom, ktorý napr. bude pre vás pripravovať projekt stavby rodinného domu. Jeho pomoc oceníte hlavne vtedy, ak pozemok ktorý ste si vybrali môže mať komplikovanejší terén. Taktiež vám môže byť užitočný pri predstavách ako „napchať“ váš domček na relatívne malý priestor. Pretože čo pre vás bude neriešiteľný problém, architekt to môže vidieť úplne ináč. Pri výbere pozemku treba pamätať aj na jeho údržbu, pretože s veľkosťou pozemku rastú aj náklady na starostlivosť oň.
Nuž, aby ste sa o svojom budúcom pozemku na ktorom chcete stavať svoj rodinný dom dozvedeli čo najviac, mali by ste si spomenúť na časy keď ste boli malými deťmi a pýtali ste sa skoro na všetko čo bolo vôkol vás. Túto metaforu sme nezvolili na záver náhodne. Bolo by veľmi užotočné aby sa toto malé dieťa prebudilo vo vás práve vtedy, keď budete kupovať pozemok. Jeho zvedavosť by vám určite pri jeho kúpe značne pomohla pri minimalizácii budúcich problémov.

Viac sa dozviete na TA3 v relácii REALITY


Späť

Tipy, ako vylepšiť bývanie bez toho, aby ste museli vykradnúť banku Tipy, ako vylepšiť bývanie bez toho, aby ste museli vykradnúť banku

Nie všetko krásne musí byť aj drahé. Niekedy sa stačí na vlastné steny a podlahy pozrieť len inými očami, popustiť uzdu fantázii a nebojácne chytiť do ruky kladivo v správnych ochranných pracovných pomôckach, pretože nechcete skončiť ako Van Gogh s odrezaným prstom namiesto ucha. Ako na to? Maľba je najlacnejší facelift vašich stien Farby ovplyvňujú našu náladu viac, než si myslíme. Napríklad jemná modrá znižuje stres a podporuje kreatívne myslenie – ideálna do pracovne alebo spálne. Netreba ale zabudnúť na kvalitné valčeky, kryciu fóliu..

Aké sú možnosti pri výbere podlahy Aké sú možnosti pri výbere podlahy

Každý, kto si zariaďuje svoj nový domov alebo renovuje starý, bude zaiste súhlasiť s tým, že jednou z kľúčových otázok pri jeho úprave je podlaha. Klasikou sú koberce, avšak nie každý je ich fanúšikom a je tu aj otázka alergií; dnes už nimi trpí pomerne vysoké percento populácie a roztoče v nich alergikovi zaiste dobrú službu neurobia. Za týchto okolností je namieste uvažovať o druhej forme klasiky - o parketách. Sú vkusné, praktické, ľahko sa udržiavajú čisté a zákazník si môže vybrať zo širokého spektra možností podľa svojich predstáv. Zrejme..

Predaj apartmánov na zimnú dovolenku

Praskajúci oheň v krbe, zimná lyžovačka pod oknom, to je hádam sen každého, kto má v obľube zimné dovolenky v zasneženej prírode. V poslednom období sa na Slovensku stala doslova módna kúpa apartmánových domov po väčšinou vo vysokohorských lyžiarskych strediskách. V porovnaní s ostatnými typmi nehnuteľností spájajú v sebe niekoľko výhod. V prvom rade sú výhodnou investíciou, pre tých, ktorí radi vidia svoje peniaze rásť. Ich prenájom počas obdobia, kedy ich práve neobývate, vám môže vyniesť pár tisícok navrch. No v neposlednom rade im nemožno uprieť,..

Sporné nároky - náhrada nákladov vynaložených na cudziu nehnuteľnosť

Vážení čitatelia, mnohé z vašich písomných a elektronických otázok adresovaných do rubriky “Právnik radí” sa týkajú nárokov na náhradu nákladov vynaložených na nehnuteľnosť, ktorú mali vo svojej oprávnenej držbe nájomcovia, ktorí počas svojho užívania nehnuteľnosti túto zhodnotili stavebnými úpravami alebo inými úpravami interiérov. Pri ukončení nájomného vzťahu vznikajú problémy s tým, či ten, kto prenajatú nehnuteľnosť zhodnotil, má voči prenajímateľov nárok na náhradu vynaložených nákladov, od ktorého okamihu tento nárok vzniká..

Protiprávne konanie s realitami zakladá (nielen) bezdôvodné obohatenie

Exkluzivita zmluvy musí byť dodržaná Zmluvný vzťah s realitnou kanceláriou bol uzavretý s rozväzovacou doložkou, podľa ktorej pokiaľ táto realitná kancelária do určitého termínu neobstará predaj vášho pozemku, zmluva zaniká a vy nie ste viac viazaní jej ustanoveniami. Predpokladám, že pre prípad porušenia v zmluve dojednanej exkluzivity bola dojedaná zmluvná sankcia. Pokiaľ by ste pristúpili na ponuku vami uvádzaného občana, porušili by ste zmluvu uzavretú s realitnou kanceláriou. Skutočnosť, že vás vyhľadal údajný klient realitnej kancelárie a..

Premlčanie a preklúzia - môže ísť o byty alebo iné reality či nehnutelnosti?

PremlčaniePreklúzia “Vaše právo je premlčané, nemôžete sa ho dovolávať na súde“. - a podobné vyjadrenia možno počuť z úst vašich faktických alebo potenciálnych zmluvných strán, či iných subjektov. Nastáva čas vytriezvenia a pohľad do očí reality. Premlčanie a preklúzia sú veľmi významné právne inštitúty, ktoré dlžník môže využiť pri svojej obrane, v prípade, ak veriteľ uplatní svoj nárok. V praxi však dochádza k zamieňaniu ich významu. Čo však pre vás znamená, že vaše právo sa premlčalo, či dokonca je prekludované?..

Vývoj cien nehnuteľností na Slovensku od roku 2005 do roku 2010

V slovenských pomeroch sa zvykne dosť často používať fráza ktorá tvrdí, že: „Z grafov sa ešte nikto nenajedol“. Nuž možno je na tom čosi pravdy, ale autor tohto výroku asi nepochopil ich zmysel. Grafy majú v prvom rade informovať o určitom vývoji, či trende v tom či onom segmente. Zároveň by mali upozorniť na určité anomálie, či nezdravý vývoj ktorý sa mohol prejaviť v sledovanom období.Aj z tohto dôvodu sme sa v redakcii Kompletného TRH-u Nehnuteľností rozhodli priniesť základný trend vývoja cien nehnuteľností na Slovensku. Často krát sa v dnešnej..

Dom na predaj

Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.