Kúpa bytu a náležitosti kúpnej zmluvy

Mgr. Ján Lasák

Kúpa bytu a náležitosti kúpnej zmluvy

„Nedodržanie zákonom ustanovenej formy právneho úkonu spôsobuje jeho absolútnu neplatnosť. Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva priamo zo zákona (ex lege) a pôsobí od začiatku (ex tunc) voči každému. Právne úkony postihnuté absolútnou neplatnosťou nemajú za následok vznik, zmenu ani zánik práv a povinností. Súd musí na túto neplatnosť prihliadať a musí z nej vyvodzovať dôsledky aj bez návrhu z úradnej povinnosti (ex officio).“

(Rozsudok Krajského súdu v Košiciach z 18.03.1999, sp. zn. 5 S 8/98)

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, v našom prípade byt, upravuje Občiansky zákonník v ust. § 588 a nasl. Podstatnými náležitosťami sú: 1. Náležité určenie zmluvných strán, 2. Určenie predmetu kúpnej zmluvy - byt musí byť presne špecifikovaný - a to údajmi z katastra, 3. Kúpna cena - ktorá musí byť pod sankciou neplatnosti zmluvy podľa § 40a OZ určená v súlade s cenovými predpismi. Ďalej je to záväzok predávajúceho - odovzdanie predmetu kúpnej zmluvy, ktorému na strane druhej zodpovedá záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpnej zmluvy. Samozrejme, že medzi náležitosti kúpnej zmluvy sú aj práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho (teda - úprava ich vzájomných práv a vzájomných povinností, ktoré tvoria obsah medzi zmluvnými stranami vznikajúceho právneho vzťahu).

Ostatné povinné náležitosti zmluvy o kúpe bytu ustanovuje zákon č. 182/19936Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v § 5 – tak by, okrem iného, malo byť v zmluve o kúpe bytu obsiahnuté aj vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Správa katastra, pokiaľ zmluva neobsahuje toto vyhlásenie, postupuje tak, že zmluvy a návrh na vklad vráti podávateľovi návrhu s poučením o odstránení chýb a za tým účelom konanie preruší. Pokiaľ v príslušnej lehote chyby nie sú odstránené, správa katastra konanie o vklad vlastníckeho práva zastaví.

Proces prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Právnym titulom nadobudnutia vlastníctva k bytu je kúpa, teda uzavretie kúpnej zmluvy, teda v prvom rade je nevyhnutná existencia platnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, a to v písomnej forme, nakoľko podľa § 46 ods. 1 OZ všetky zmluvy, predmetom ktorých je nehnuteľnosť, musia mať obligatórnu písomnú formu. Ďalším postupom zmluvných strán je vypracovanie a podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností - pre hlavné mesto SR Bratislavu je to správa katastra, ktorá sa nachádza v Ružovej doline. Zmluva o prevode sa pripája k návrhu na vklad ako jej príloha - a to v súlade s ust. § 30 ods. 4 zákona č. 162/1995 Z. z. Správa katastra zmluvu preskúma, či má predpísané podstatné náležitosti, toto sa však nevzťahuje na prípady, kedy sú zmluvy vyhotovené vo forme notárskej zápisnice alebo autorizované advokátom. Pokiaľ zmluva a návrh na vklad spĺňajú zákonné podmienky pre vklad splnené, príslušná správa katastra vydá rozhodnutie o povolení vkladu podľa § 30 ods. 5 zákona č. 162/1995 Z. z. Toto rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia. Dňom zápisu vlastníckeho práva sa kupujúci stáva vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti. Ak nie sú podmienky na vklad splnené, správa katastra rozhodnutím návrh na vklad vlastníckeho práva zamietne podľa § 31 ods. 2 zákona č. 1621995 Z. z. Pokiaľ by sa účastníci katastrálneho konania obrátili v danej veci na súd, súd by podľa § 250q ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku potvrdil rozhodnutie o zamietnutí návrhu na vklad nehnuteľnosti, ak by zistil, že kúpna zmluva je neplatná.

Aký počet originálov kúpnej zmluvy sa prikladá k návrhu na vklad vlastníckeho práva a aké sú správne poplatky?

K návrhu na vklad vlastníckeho práva sa predkladá príslušnej správe katastra zmluva, ktorou sa scudzuje nehnuteľnosť, v počte dvoch rovnopisov. Návrhy na vklad, ako už bolo načrtnuté vyššie, podávajú sa príslušnej správe katastra, ktorá o nich rozhoduje v katastrálnom konaní. Navrhovatelia, zmluvné strany, si často mýlia práve dotknuté štátne orgány – správu katastra a Katastrálny úrad. Katastrálny úrad je orgánom štátnej správy pre obvod kraja v súlade s územnosprávnym členením SR. Správne poplatky v súvislosti s konaním o zápis vlastníckeho práva sú upravené zákonným predpisom - zákonom č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov, Položka 11. Správny poplatok za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je 66 EUR. Ak účastník katastrálneho konania žiada o urýchlené konanie, kedy sa o vklade rozhoduje v lehote 15 dní, poplatok predstavuje sumu 265,50 EUR. Výšku predmetného správneho poplatku možno zistiť napr. na http:// jaspi.justice.gov.sk

Aké opatrenie možno v kúpnej zmluve vykonať, aby bolo predávajúcemu v čase po uzatvorení kúpnej zmluvy, avšak ešte pred odovzdaním bytu, zabránené byt prenajať tretej osobe?

V kúpnej zmluve, predmetom ktorej je byt, možno uviesť ustanovenie, podľa ktorého sa predávajúci zaviaže, že nebude akýmkoľvek spôsobom disponovať s predmetom kúpy - s bytom - a teda že tento byt medzičasom v dotknutej časovej osi - po uzavretí kúpnej zmluvy a pred odovzdaním bytu - byt neprenajme alebo ho iným spôsobom nescudzí v prospech inej tretej osoby. Predávajúci sa tak zaväzuje zdržať sa konania, ktoré by malo za následok zánik právneho vzťahu založeného predmetnou kúpnou zmluvou a prípadné trestnoprávne následky. Zmluvné strany - predávajúci a kupujúci - si v kúpnej zmluve môžu pre tento prípad, ak by došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy na predmet kúpy, dojednať právo kupujúceho od kúpnej zmluvy odstúpiť.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Objavte praktické funkcie drezových batérií Objavte praktické funkcie drezových batérií

Hľadáte funkčnú a praktickú drezovú batériu, ktorá sa bude ľahko udržovať? Poďte sa pozrieť na inovatívne funkcie kuchynských batérií, s ktorými ušetríte svoj čas aj financie a zvýšite komfort pri varení aj pri následnom upratovaní. Drezové batérie nie je možné v kuchyni prehliadnuť – sú neoddeliteľnou súčasťou každého drezu. Avšak vybrať si takú batériu nie je vôbec ľahké. V ponuke nájdete mnoho tvarov, veľkostí aj materiálov. Najdôležitejšie sú ale praktické funkcie. Aj tých existuje mnoho, poďme si teda predstaviť..

Nízkoenergetické domy

Energetická hospodárnosť budovEnergetická certifikáciaNízkoenergetický domInštitút pre energeticky pasívne domyV januári 2006 bol na Slovensku prijatý zákon o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Platnosť nadobúda 1. Januára 2008. Zákon nadväzuje na smernicu Európskeho parlamentu a Rady Európskej únie 2002/91/ES zo 16. decembra 2002 o energetickej hospodárnosti budov, ktorá obmedzuje spaľovanie neobnoviteľných prírodných zdrojov a tým chce prispieť k obmedzeniu tvorby oxidu uhličitého. Cieľom smernice je zlepšenie energetickej..

Krb ako symbol domova Krb ako symbol domova

-->-->-->  „Po letných mesiacoch je jeseň v plnom prúde a naše mysle nám pri pohľade na sychravé počasie z poza okna viac blúdia v predstavách o posedení pri rodinnom v kresle. K tejto predstave o idylke čato patrí aj sen o veľkom či malom krbe z ktorého sála teplo do celej miestnosti. Nuž predstava je to pekná, ale čo všetko obnáša jej uskotočnenie si povieme v nasledujúcich riadkoch, aby teplo z vášho nového krbu vám prinášalo príjemne strávené chvíle v chladných mesiacoch.“ Stavebný materiál na krby Predtým ako si do svojho domova vyberieme..

Občianske spolužitie - susedské vzťahy v praxi

Chcela by som sa spýtať na otázku spolunažívania vlastníkov bytov. Bývam na prvom poschodí a podo mnou prenajíma vlastníčka byt, v ktorom sú dvaja fajčiari, tí sa však rozhodli fajčiť v priestoroch WC čím sa rozširuje dymový smrad do môjho bytu/nakoľko dym stúpa hore a nie sú ochotní zapnúť ani ventilátor. Mám napáchnutú kúpeľňu, WC aj chodbu nakoľko sa tento dym ďalej nepohybuje a vetranie týchto priestorov je problematické a možné jedine tým, že otvorím vchodové dvere. Je možné niečo podniknúť v tejto veci napr. cez zákon o ochrane nefajčiarov?..

Dedenie a prechod nájmu družstevného bytu

“Členstvo v stavebnom bytovom družstve a právo užívať byt môže prejsť smrťou užívateľa družstevného bytu, ktorý nebol v spoločnom užívaní manželov (§ 172 ods. 2 O.z.), len na jedného dediča poručiteľa, ktorému pripadol členský podiel, alebo na dvoch dedičov, ak sú manželmi” (§ 172 ods. 2 OZ.) “V konaní o dedičstve je v takom prípade rozhodnutím podľa ustanovenia § 39 Not.por. riešené, kto z dedičov nadobúda členský podiel poručiteľa v stavebnom bytovom družstve, prípadne ako sa dedičia vyporiadajú ohľadne náhrady zostatkovej hodnoty..

Obnovenie nájomnej zmluvy a predaj obecného bytu

 S manželom a rodinou bývame v obecnom byte, nájom máme založený zmluvou z roku 1982. V minulosti sme vzhľadom na ťažkú sociálnu situáciu mali nedoplatky na nájomnom, ktoré sme sa však snažili vždy korektne vyrovnať. V roku 2003 nám od mestskej časti Bratislava bola daná výpoveď z nájmu z dôvodu neplatenia nájmu. Súčasne nás vyzvali na vypratanie bytu. Byt sme chceli odkúpiť, mestská časť sa vyjadrila dokonca kladne a k dnešnému dňu naďalej bývame v našom byte. Keď sme sa opätovne domáhali kúpy bytu do osobného vlastníctva, obec nás odbila s konštatovaním,..

Ako získať bývanie, ak nemáte nič usporené? Ako získať bývanie, ak nemáte nič usporené?

Potreba bývania tu vždy bola a stále bude. Nič na tom nemení ani pandémia COVID-19, ktorá podaktorým aj v tomto roku poriadne prevetrala peňaženky. Na Slovensku pritom výrazne prevyšuje trend vlastného bývania nad prenájmom. Je možné v súčasnej nepriaznivej finančnej situácii získať bývanie, aj keď nemáte nič usporené? O tom si povieme v našom článku Dom alebo byt?V prípade, ak nemáte žiadnu finančnú úsporu sa môže zdať, že bývanie vo vlastnom dome je len krásnym snom, a že to jediné, na čo máte, je nejaký priemerný 2-3 izbový byt. Nemusí to..

Poistenie domácnosti a zodpovednost Poistenie domácnosti a zodpovednost

Pýtali ste sa niekedy sami seba, prečo by ste si mali vybavovať niečo ako poistenie domácnosti, alebo poistenie zodpovednosti keď už aj tak platíte za poistenie nehnuteľnosti a nechcete utrácať ďalších pár eur za mesiac, ktoré by ste si mohli ušetriť na krásny nový gauč, alebo na nový koberec ktorý ste videli v obchode? Treba si ozrejmiť predovšetkým, čo všetko zahŕňa poistenie nehnuteľnosti. Predstavte si, že Váš domov by niekto vzal, otočil ho strechou dolu, a začal by s ním triasť. Vaše veci, nábytok, oblečenie, knihy.... začali..

Stavebné sporenie a Euro

V prípade zavedenia Eura na Slovensku sa už toho popísalo veľa. Poslednou témou týchto dní, je napríklad duálne zobrazovanie cien v obchodoch. My vám však ponúkame informácie, ktoré sú pri zavedení tejto meny taktiež dôležité. Veľa spoluobčanov si na svoje bývanie sporí prostredníctvom stavebného sporenia. Ako to bude v prípade zavedenia Eura a jeho vplyvu na stavebné sporenie, sa dozviete v nasledujúcich riadkoch ktoré vám pomôžu sa lepšie zorientovať v tejto problematike.Kto a ako si sporíPribližne tretina občanov Slovenskej republiky má uzatvorenú zmluvu..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.