Kúpa bytu a náležitosti kúpnej zmluvy

Mgr. Ján Lasák

Kúpa bytu a náležitosti kúpnej zmluvy

„Nedodržanie zákonom ustanovenej formy právneho úkonu spôsobuje jeho absolútnu neplatnosť. Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva priamo zo zákona (ex lege) a pôsobí od začiatku (ex tunc) voči každému. Právne úkony postihnuté absolútnou neplatnosťou nemajú za následok vznik, zmenu ani zánik práv a povinností. Súd musí na túto neplatnosť prihliadať a musí z nej vyvodzovať dôsledky aj bez návrhu z úradnej povinnosti (ex officio).“

(Rozsudok Krajského súdu v Košiciach z 18.03.1999, sp. zn. 5 S 8/98)

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, v našom prípade byt, upravuje Občiansky zákonník v ust. § 588 a nasl. Podstatnými náležitosťami sú: 1. Náležité určenie zmluvných strán, 2. Určenie predmetu kúpnej zmluvy - byt musí byť presne špecifikovaný - a to údajmi z katastra, 3. Kúpna cena - ktorá musí byť pod sankciou neplatnosti zmluvy podľa § 40a OZ určená v súlade s cenovými predpismi. Ďalej je to záväzok predávajúceho - odovzdanie predmetu kúpnej zmluvy, ktorému na strane druhej zodpovedá záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpnej zmluvy. Samozrejme, že medzi náležitosti kúpnej zmluvy sú aj práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho (teda - úprava ich vzájomných práv a vzájomných povinností, ktoré tvoria obsah medzi zmluvnými stranami vznikajúceho právneho vzťahu).

Ostatné povinné náležitosti zmluvy o kúpe bytu ustanovuje zákon č. 182/19936Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v § 5 – tak by, okrem iného, malo byť v zmluve o kúpe bytu obsiahnuté aj vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Správa katastra, pokiaľ zmluva neobsahuje toto vyhlásenie, postupuje tak, že zmluvy a návrh na vklad vráti podávateľovi návrhu s poučením o odstránení chýb a za tým účelom konanie preruší. Pokiaľ v príslušnej lehote chyby nie sú odstránené, správa katastra konanie o vklad vlastníckeho práva zastaví.

Proces prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Právnym titulom nadobudnutia vlastníctva k bytu je kúpa, teda uzavretie kúpnej zmluvy, teda v prvom rade je nevyhnutná existencia platnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, a to v písomnej forme, nakoľko podľa § 46 ods. 1 OZ všetky zmluvy, predmetom ktorých je nehnuteľnosť, musia mať obligatórnu písomnú formu. Ďalším postupom zmluvných strán je vypracovanie a podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností - pre hlavné mesto SR Bratislavu je to správa katastra, ktorá sa nachádza v Ružovej doline. Zmluva o prevode sa pripája k návrhu na vklad ako jej príloha - a to v súlade s ust. § 30 ods. 4 zákona č. 162/1995 Z. z. Správa katastra zmluvu preskúma, či má predpísané podstatné náležitosti, toto sa však nevzťahuje na prípady, kedy sú zmluvy vyhotovené vo forme notárskej zápisnice alebo autorizované advokátom. Pokiaľ zmluva a návrh na vklad spĺňajú zákonné podmienky pre vklad splnené, príslušná správa katastra vydá rozhodnutie o povolení vkladu podľa § 30 ods. 5 zákona č. 162/1995 Z. z. Toto rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia. Dňom zápisu vlastníckeho práva sa kupujúci stáva vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti. Ak nie sú podmienky na vklad splnené, správa katastra rozhodnutím návrh na vklad vlastníckeho práva zamietne podľa § 31 ods. 2 zákona č. 1621995 Z. z. Pokiaľ by sa účastníci katastrálneho konania obrátili v danej veci na súd, súd by podľa § 250q ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku potvrdil rozhodnutie o zamietnutí návrhu na vklad nehnuteľnosti, ak by zistil, že kúpna zmluva je neplatná.

Aký počet originálov kúpnej zmluvy sa prikladá k návrhu na vklad vlastníckeho práva a aké sú správne poplatky?

K návrhu na vklad vlastníckeho práva sa predkladá príslušnej správe katastra zmluva, ktorou sa scudzuje nehnuteľnosť, v počte dvoch rovnopisov. Návrhy na vklad, ako už bolo načrtnuté vyššie, podávajú sa príslušnej správe katastra, ktorá o nich rozhoduje v katastrálnom konaní. Navrhovatelia, zmluvné strany, si často mýlia práve dotknuté štátne orgány – správu katastra a Katastrálny úrad. Katastrálny úrad je orgánom štátnej správy pre obvod kraja v súlade s územnosprávnym členením SR. Správne poplatky v súvislosti s konaním o zápis vlastníckeho práva sú upravené zákonným predpisom - zákonom č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov, Položka 11. Správny poplatok za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je 66 EUR. Ak účastník katastrálneho konania žiada o urýchlené konanie, kedy sa o vklade rozhoduje v lehote 15 dní, poplatok predstavuje sumu 265,50 EUR. Výšku predmetného správneho poplatku možno zistiť napr. na http:// jaspi.justice.gov.sk

Aké opatrenie možno v kúpnej zmluve vykonať, aby bolo predávajúcemu v čase po uzatvorení kúpnej zmluvy, avšak ešte pred odovzdaním bytu, zabránené byt prenajať tretej osobe?

V kúpnej zmluve, predmetom ktorej je byt, možno uviesť ustanovenie, podľa ktorého sa predávajúci zaviaže, že nebude akýmkoľvek spôsobom disponovať s predmetom kúpy - s bytom - a teda že tento byt medzičasom v dotknutej časovej osi - po uzavretí kúpnej zmluvy a pred odovzdaním bytu - byt neprenajme alebo ho iným spôsobom nescudzí v prospech inej tretej osoby. Predávajúci sa tak zaväzuje zdržať sa konania, ktoré by malo za následok zánik právneho vzťahu založeného predmetnou kúpnou zmluvou a prípadné trestnoprávne následky. Zmluvné strany - predávajúci a kupujúci - si v kúpnej zmluve môžu pre tento prípad, ak by došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy na predmet kúpy, dojednať právo kupujúceho od kúpnej zmluvy odstúpiť.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Znalecký posudok nehnuteľností Znalecký posudok nehnuteľností

Znalecké posuky predstavujú dôležitý nástroj v slovenskom právnom systéme. Sú neoddeliteľnou súčasťou rôznych súdnych procesov, sporov a rozhodovania vo veciach vyžadujúcich špecializované vedomosti a odborné zhodnotenie. Tento článok sa zameriava na vysvetlenie, čo sú znalecké posudky, v akých oblastiach sa najčastejšie využívajú, ale ďalej uvedieme aj odporúčanie na rýchle znalecké posudky nehnuteľnosti od ceny okolo 200€.  Priebeh oceňovania nehnuteľnosti znalcom: Znalecký posudokDefinícia znaleckých posudkov:Znalecký posudok je dokument..

Ako by mala vyzerať detská izba Ako by mala vyzerať detská izba

-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->-->--> Koniec leta využíva veľa rodín na rekonštruovanie svojich príbytkov v rámci vyčerpania dovoleniek. Medzi takto často upravované izby patrí hlavne detská izba. Niekto to robí z dôvodu očakávania milého prírastku do rodiny, či už svoje odrastené ratolesti pripravuje na ďalší školský rok. O tom, ako by takáto miestnosť mala vyzerať, kam je najlepšie umiestniť posteľ a ostatný nábytok alebo ako správne..

Ochrana súkromného vlastníctva

 Možno aj vy ste postrehli problémy, ktoré majú niektorí veľkofarmári, ale aj menší poľnohospodári s rozkrádaním ich majetku. V správach sa niekoľko ráz objavilo, ako zlodeji obrali farmy prakticky o úrodu a vlastníci, ktorí platia riadne dane za pozemok, za seba, za svoje príjmy, celý rok sa o pôdu starajú, musia dávať pozor, aby pri ich vyháňaní zo svojho pozemku zlodejom nejakým spôsobom neublížili, pretože hneď sa voči ním strhne vlna odporu. Štát, ktorý by sa mal postarať o to, aby sa nemusel každý o svoj majetok báť, namiesto toho obviní vlastníka..

Darovanie a darovacia zmluva

Okrem kúpnej zmluvy či obdobných kontraktov, darovanie je jedným z najčastejších spôsobov nadobúdania nehnuteľností. Určitú popularitu tohto kontraktu spôsobuje možnosť získania nehnuteľnosti bez finančných výdavkov. Nevýhodou darovacej zmluvy však je “neistota” obdarovaného subjektu, keďže darovanie možno napadnúť, čím sa oslabuje panstvo obdarovaného nad darovanou vecou. Otázku darovania upravuje Občiansky zákonník v ustanovení paragrafov 628 – 630. Pre vznik darovacej zmluvy je potrebný súhlasný prejav vôle darcu a obdarovaného. Darovacou zmluvou..

Otázka platnosti nájomnej zmluvy dovolenie ako mimoriadny opravný prostriedok

Otázku platnosti nájomnej zmluvy môže súd v konaní o vypratanie nebytových priestorov riešiť ako otázku predbežnú; nedostatok samostatného návrhu na určenie neplatnosti nájomnej zmluvy nie je dôvodom prípustnosti dovolania podľa § 237 písm. e) OSP.(Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 30. septembra 2002, sp. zn. 2 Cdo 105/02) Okresný súd v P. vydal dňa 26.03.2001 rozsudok, č. k. 15 C 94/00-29, ktorým žalovanému uložil povinnosť vypratať nebytové priestory nachádzajúce sa na prvom poschodí v Divadle J. Z. v P. Predmetným nebytovým priestorom..

Byty nižšieho štandardu a ubytovacie zariadenia - ich preslnenie, minimálne požiadavky na ich plochu, vybavenie a súčasti

Dnešné pokračovanie týkajúce sa bytov nižšieho štandradu a ubytovacích zariadení sa zameriava na uvedené nehnuteľnosti, vrátane zákonných požiadaviek na ich preslnenie v zmysle vyhlášky MZ SR č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Minimálne požiadavky na byty nižšieho štandardu Byt nižšieho štandardu je byt, ktorého obytná plocha nie je nižšia ako 12 m2 na užívateľa a 6 m2 na každú ďalšiu osobu, ktorá s užívateľom..

Real estate quoats - Slovak Nehnutelnosti

Aké sú ceny nehnutelnosti - realitná bublina 2018?

Ako zistiť, či sú nehnuteľnosti nadhodnotené a či kúpou nehnuteľnosti neriskujeme?   Veľmi dobrým zdrojom informácií o tom, či ceny nehnuteľností sú príliš vysoké alebo či sa už nachádzame v oblasti realitnej bubliny a cena za nehnuteľnosť nepredstavuje reálnu hodnotu, ktorú poskytne obytný priestor jej vlastníkovi prostredníctvom možnosti bývania na veľa rokov je kompozitný index, ktorý počíta Národná banka Slovenska.  Ako uvádzajú analytici ÚMS (NBS) ceny nehnuteľností sa v roku 2018 nachádzajú v pásme VZOSTUPU, ďaleko od pásma BUBLINY...

Hypotekárne úvery = pomocná ruka?

 Čo by ste mali vedieť o hypotekárnych úverochCieľová skupina pre bankyPostup pri vybavovaní hypotekárneho úveruTakže ako to prebieha?Podmienky, za akých môžete požiadať o hypoúverS akými poplatkami musíte počítať?Aká môže byť úroková sadzba? Môže ju klient nejakým spôsobom ovplyvniť?Spôsoby ručenia pri výstavbe nového domu   Hypotekárny úver znamená pôžičku na prefinancovanie kúpy alebo výstavby nehnuteľnosti, je to úver, ktorý je zaručený nehnuteľnosťou. V súčasnosti ho na Slovensku poskytuje osem bankových subjektov. Každá..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.