Kúpa bytu a náležitosti kúpnej zmluvy

Mgr. Ján Lasák

Kúpa bytu a náležitosti kúpnej zmluvy

„Nedodržanie zákonom ustanovenej formy právneho úkonu spôsobuje jeho absolútnu neplatnosť. Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva priamo zo zákona (ex lege) a pôsobí od začiatku (ex tunc) voči každému. Právne úkony postihnuté absolútnou neplatnosťou nemajú za následok vznik, zmenu ani zánik práv a povinností. Súd musí na túto neplatnosť prihliadať a musí z nej vyvodzovať dôsledky aj bez návrhu z úradnej povinnosti (ex officio).“

(Rozsudok Krajského súdu v Košiciach z 18.03.1999, sp. zn. 5 S 8/98)

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, v našom prípade byt, upravuje Občiansky zákonník v ust. § 588 a nasl. Podstatnými náležitosťami sú: 1. Náležité určenie zmluvných strán, 2. Určenie predmetu kúpnej zmluvy - byt musí byť presne špecifikovaný - a to údajmi z katastra, 3. Kúpna cena - ktorá musí byť pod sankciou neplatnosti zmluvy podľa § 40a OZ určená v súlade s cenovými predpismi. Ďalej je to záväzok predávajúceho - odovzdanie predmetu kúpnej zmluvy, ktorému na strane druhej zodpovedá záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpnej zmluvy. Samozrejme, že medzi náležitosti kúpnej zmluvy sú aj práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho (teda - úprava ich vzájomných práv a vzájomných povinností, ktoré tvoria obsah medzi zmluvnými stranami vznikajúceho právneho vzťahu).

Ostatné povinné náležitosti zmluvy o kúpe bytu ustanovuje zákon č. 182/19936Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v § 5 – tak by, okrem iného, malo byť v zmluve o kúpe bytu obsiahnuté aj vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Správa katastra, pokiaľ zmluva neobsahuje toto vyhlásenie, postupuje tak, že zmluvy a návrh na vklad vráti podávateľovi návrhu s poučením o odstránení chýb a za tým účelom konanie preruší. Pokiaľ v príslušnej lehote chyby nie sú odstránené, správa katastra konanie o vklad vlastníckeho práva zastaví.

Proces prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Právnym titulom nadobudnutia vlastníctva k bytu je kúpa, teda uzavretie kúpnej zmluvy, teda v prvom rade je nevyhnutná existencia platnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, a to v písomnej forme, nakoľko podľa § 46 ods. 1 OZ všetky zmluvy, predmetom ktorých je nehnuteľnosť, musia mať obligatórnu písomnú formu. Ďalším postupom zmluvných strán je vypracovanie a podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností - pre hlavné mesto SR Bratislavu je to správa katastra, ktorá sa nachádza v Ružovej doline. Zmluva o prevode sa pripája k návrhu na vklad ako jej príloha - a to v súlade s ust. § 30 ods. 4 zákona č. 162/1995 Z. z. Správa katastra zmluvu preskúma, či má predpísané podstatné náležitosti, toto sa však nevzťahuje na prípady, kedy sú zmluvy vyhotovené vo forme notárskej zápisnice alebo autorizované advokátom. Pokiaľ zmluva a návrh na vklad spĺňajú zákonné podmienky pre vklad splnené, príslušná správa katastra vydá rozhodnutie o povolení vkladu podľa § 30 ods. 5 zákona č. 162/1995 Z. z. Toto rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia. Dňom zápisu vlastníckeho práva sa kupujúci stáva vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti. Ak nie sú podmienky na vklad splnené, správa katastra rozhodnutím návrh na vklad vlastníckeho práva zamietne podľa § 31 ods. 2 zákona č. 1621995 Z. z. Pokiaľ by sa účastníci katastrálneho konania obrátili v danej veci na súd, súd by podľa § 250q ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku potvrdil rozhodnutie o zamietnutí návrhu na vklad nehnuteľnosti, ak by zistil, že kúpna zmluva je neplatná.

Aký počet originálov kúpnej zmluvy sa prikladá k návrhu na vklad vlastníckeho práva a aké sú správne poplatky?

K návrhu na vklad vlastníckeho práva sa predkladá príslušnej správe katastra zmluva, ktorou sa scudzuje nehnuteľnosť, v počte dvoch rovnopisov. Návrhy na vklad, ako už bolo načrtnuté vyššie, podávajú sa príslušnej správe katastra, ktorá o nich rozhoduje v katastrálnom konaní. Navrhovatelia, zmluvné strany, si často mýlia práve dotknuté štátne orgány – správu katastra a Katastrálny úrad. Katastrálny úrad je orgánom štátnej správy pre obvod kraja v súlade s územnosprávnym členením SR. Správne poplatky v súvislosti s konaním o zápis vlastníckeho práva sú upravené zákonným predpisom - zákonom č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov, Položka 11. Správny poplatok za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je 66 EUR. Ak účastník katastrálneho konania žiada o urýchlené konanie, kedy sa o vklade rozhoduje v lehote 15 dní, poplatok predstavuje sumu 265,50 EUR. Výšku predmetného správneho poplatku možno zistiť napr. na http:// jaspi.justice.gov.sk

Aké opatrenie možno v kúpnej zmluve vykonať, aby bolo predávajúcemu v čase po uzatvorení kúpnej zmluvy, avšak ešte pred odovzdaním bytu, zabránené byt prenajať tretej osobe?

V kúpnej zmluve, predmetom ktorej je byt, možno uviesť ustanovenie, podľa ktorého sa predávajúci zaviaže, že nebude akýmkoľvek spôsobom disponovať s predmetom kúpy - s bytom - a teda že tento byt medzičasom v dotknutej časovej osi - po uzavretí kúpnej zmluvy a pred odovzdaním bytu - byt neprenajme alebo ho iným spôsobom nescudzí v prospech inej tretej osoby. Predávajúci sa tak zaväzuje zdržať sa konania, ktoré by malo za následok zánik právneho vzťahu založeného predmetnou kúpnou zmluvou a prípadné trestnoprávne následky. Zmluvné strany - predávajúci a kupujúci - si v kúpnej zmluve môžu pre tento prípad, ak by došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy na predmet kúpy, dojednať právo kupujúceho od kúpnej zmluvy odstúpiť.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Celoročné potešenie a úžitok zo záhrady hľadajte pod prístreším modernej pergoly Celoročné potešenie a úžitok zo záhrady hľadajte pod prístreším modernej pergoly

Trávili ste aj napriek množstvu slnečných letných dní pomerne veľa času v uzavretých priestoroch? Práca a rôzne iné povinnosti si jednoducho nevyberajú. Príchod zimy však neznamená, že by ste v tomto trende mali pokračovať a zaťažiť svoje telo ešte viac. Aj v zime si môžete užiť nádherné prostredie prírody pod bezpečným prístreším modernej a pevnej pergoly. Pergola je špeciálny prístrešok určený na ochranu verandy, terasy alebo priestoru pred páliacim slnkom, vetrom alebo dažďom. Jeho nosnú časť tvoria opakujúce sa úseky oblúkov, vzájomne..

Rekonštrukcia kúpeľne

Častým problémom pri rekonštrukcii kúpeľne býva na samotnom začiatku odstraňovanie umakartu. Ak sa pri rekonštrukcii kúpeľne rozhodnete pre jeho likvidáciu, musíte sa najprv rozhodnúť o tom, či nová tvár kúpeľne bude kopírovať jej predošlý charakter, alebo sa pustíte do úplne novej vizáže vašej kúpeľne. Ak si vyberiete prvú možnosť, tak odstránením umakartových stien získate väčšiu výšku v miestnosti. Samotné odstránenie umakartových stien trvá len niekoľko hodín, takže z hľadiska úspory času by to nemal byť problém. Prvé komplikácie pri..

Konferencia týždenníka TREND o realitách a developmente

Konferencia týždenníka TREND o realitách a developmente sa tento rok venuje oblastiam, ktorým dodala aktuálnosť ekonomická kríza. Otočila trh z hlavy na nohy, pánom sa na ňom stal zákazník. Namiesto silného dopytu, ktorý developeri nestíhali zasýtiť bytmi, víkendovými apartmánmi, kanceláriami, nákupnými centrami, hotelmi a skladovými halami je tu previs ponuky and dopytom takmer vo všetkých segmentoch. Záujem o kúpu a prenájom nehnuteľností sa však nezastavil. Po niekoľkomesačnom hlbokom nádychu sa opäť oživuje.Je to len krátkodobé oživenie alebo..

Prístup na pozemky v rámci susedských vzťahov

Na jednej z hospodárskych budov na mojom pozemku som potreboval opraviť strešnú krytinu. Do budovy začalo zatekať a hrozilo, že časť strojov uskladnených vnútri bude dažďovou vodou poškodená. Poškodená časť budovy sa nachádza v mieste, kam sa však nedá dostať z môjho pozemku. Musím prejsť cez záhrady ďalších dvoch susedov, avšak jeden z nich namieta, že na jeho pozemok nesmiem vstúpiť. Tvrdí, že je to jeho pozemok a nikto cudzí nemá právo naň vstupovať bez jeho povolenia. Ide o dôsledok dlhoročných susedských sporov. Mne však hrozí škoda a strechu..

Neplatnosť právneho úkonu v konaní o dedičstve

Sme štyria súrodenci. Naša mama zomrela v roku 2005, kedy prebehlo aj dedičské konanie. Mama ešte za života uzavrela s naším bratom kúpnu zmluvu, ktorou mu predala časť „rodičovského“ domu a časť mu darovala. V zmluve si vyhradila právo doživotného bývania a darovanie podmienila, že ju brat doopatruje a bude sa o ňu starať. Nestalo sa tak, odcestoval na dlhé obdobie do Nemecka a o mamu sa staral náš otec a my. Dokonca brat nezaplatil ani cenu za kúpu domu, ale ako vlastník domu figuruje on. Brat nám zmluvu nechce ukázať, mama nám kúpnu zmluvu tiež odmietala..

Nová slovenská právna úprava timesharingu - úprava dočasného užívania nehnuteľností v dovolenkových destináciách

Na 18. schôdzi Národnej rady Slovenskej republiky bol, okrem iných, bodom rokovania návrh zákona o ochrane spotrebiteľa pri poskytovaní niektorých služieb cestovného ruchu. Prezident SR JUDr. Ivan Gašparovič návrh zákona vrátil s pripomienkami na opätovné prerokovanie, po ich zapracovaní bol predmetný návrh zákona  Národnou radou SR schválený a dňa 17. mája 2011 publikovaný v Zbierke zákonov ako zákon č. 161/2011 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri poskytovaní niektorých služieb cestovného ruchu. Predmetný zákon týkajúci sa, ako už..

Kúpte si pozemky v blízkosti ... (TRH Nehnutelnosti)

Hypotéky pre mladých

 Róbert Fico si od avizovania krokov, ktoré pomôžu mladým rodinám s bývaním, vylepšil svoj profil o značné čísla. Realita sa však tak celkom nezakladá na pôvodne médiami hlásaných zvýhodneniach pre mladých ľudí, ktorí majú vážne starosti so svojím bývaním. Hovorím najmä o vládnej „pomoci“ mladým vo forme bonifikácie hypotekárnych úverov. Veľké oči Nečudo, že mnohí z nás mladších zajasali, keď postupne v takmer všetkých denníkoch natrafili na propagandistickú kampaň vládnych strán, kde bolo toto zvýhodnenie opisované ako konečne jeden..

Prečo a ako si správne poistiť nehnuteľnosť

Stalo sa Vám už, že ste počuli o niekom kto prišiel o svoj dom alebo byt? Nečakané nehody ako prasknuté potrubie, požiar alebo spadnutý strom na strechu sa môžu pripliesť do života každému. Každý z Nás si svoju nehnuteľnosť necháva poistiť z rôznych dôvodov. Najčastejšími pocitmi, ktoré nami hýbu sú strach, chtíč po pocite istoty a bezpečia, alebo pre niektorých dokonca prestíž. Sú ale tieto pocity hodné toho, aby sme pravidelne platili sumu, za ktorú snáď nikdy nebudeme musieť vyžadovať protislužbu? ÁNO. Každému..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.