Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Úvod – alebo prečo je po uzavretí samotnej zmluvy o prevode vlastníctva ešte dôležité podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľnosti?

Hoci sú zmluvné strany už od uzavretia kúpnej alebo inej zmluvy o prevode vlastníctva (darovacia zmluva, zámenná zmluva a pod.) k nehnuteľnostiam (pozemkom, stavbám, bytom či nebytovým priestorom) viazané prejavmi svojej vôle, k samotnému prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam uzavretím zmluvy nedochádza.

Zmluvou o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti (ďalej tiež len „zmluva“) nedochádza k prevodu vlastníckeho práva. V slovenskom právnom poriadku totiž je a aj môže byť predmetom zmluvy o prevode vlastníctva len záväzok prevodcu previesť vlastnícke právo. Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam (pozemkom, stavbám, ale aj bytom a nebytovým priestorom, ktoré sa riadia právnou úpravou nehnuteľných vecí) nastáva až vkladom do katastra nehnuteľností.

Uvedené vyplýva z § 133 ods. 2 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v účinnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“), ktorý ustanovuje že „ak sa prevádza nehnuteľná vec na základe zmluvy, nadobúda sa vlastníctvo vkladom do katastra nehnuteľností podľa osobitných predpisov, ak osobitný zákon neustanovuje inak“.

Vklad do katastra nehnuteľností ako aj konanie s tým súvisiace (t. j. katastrálne konanie) je upravené v osobitnom predpise, na ktorý odkazuje aj Občiansky zákonník vo vyššie citovanom ustanovení – a týmto osobitným predpisom je práve zákon č. 162/1995 Z. z. o katastri nehnuteľností a o zápise vlastníckych a iných práv k nehnuteľnostiam (katastrálny zákon) v účinnom znení (ďalej len „katastrálny zákon“). Katastrálny zákon teda upravuje aj všetky náležitosti návrhu na vklad vlastníckeho práva.

V nasledovnej časti je uvedený presný postup, ktorý musí nasledovať po uzavretí zmluvy o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti – bez neho totiž nedôjde k prevodu vlastníckeho práva a hoci aj došlo k uzavretiu platnej a účinnej zmluvy, vlastníkom aj naďalej zostane prevádzajúci (ktorým môže byť predávajúci, darca, atď.).

1. Podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností (Čo musí návrh obsahovať?)

V prvom rade je veľmi dôležité, aby účastníci zmluvy o prevode vlastníctva už pri jej uzavretí mali na pamäti to, že zmluvu bude potrebné predložiť katastrálnemu odboru príslušného okresného úradu (ďalej tiež len „katastrálny odbor“) v dvoch rovnopisoch. Účastníci zmluvy teda musia zmluvu vyhotoviť v takom počte rovnopisov, aby mohli dva z nich priložiť k návrhu na vklad, ktorý sa podá katastrálnemu odboru.

Samotný návrh na vklad sa podáva písomne a musí obsahovať podľa § 30 ods. 4 katastrálneho zákona:

a) meno, priezvisko a miesto trvalého pobytu, ak ide o účastníka konania, ktorý je fyzickou osobou a     obchodné meno, názov a sídlo, ak ide o účastníka konania, ktorý je právnickou osobou,

b) označenie okresného úradu, ktorému je návrh adresovaný (Návrh na vklad sa podáva príslušnému     okresnému úradu, ktorým je ten okresný úrad, v územnom obvode ktorého sa nachádza nehnuteľnosť. Vždy     je vhodné na podaní uviesť okrem označenia okresného úradu aj to, že je adresovaný katastrálnemu odboru     daného okresného úradu. Ak sa má na základe zmluvy previesť vlastnícke právo k nehnuteľnostiam     nachádzajúcim sa v územných obvodoch rôznych okresných úradov, účastník konania sa môže ľubovoľne     rozhodnúť, ktorému okresnému úradu z tých, v ktorých územnom obvode sa jedna z nehnuteľností     uvedených v zmluve nachádza, adresuje svoj návrh na vklad. Tento vybraný okresný úrad je na základe toho     príslušný konať o celom návrhu – teda nerozhodne len o povolení vkladu vlastníckeho práva k tým     nehnuteľnostiam, ktoré sú v jeho územnom obvode.),

c) označenie právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k     nehnuteľnosti (napr. kúpna zmluva, darovacia zmluva, atď.); ak sú predmetom návrhu na vklad právne vzťahy     z viacerých právnych úkonov, označia sa všetky právne úkony (teda ak uzatvoria účastníci v jednej listine     napr. v praxi častú kombináciu zmluvy o prevode vlastníctva spolu so zmluvou o zriadení vecného bremena     spočívajúceho v práve doživotného bývania v prevádzanej nehnuteľnosti musia aj v návrhu na vklad označiť,     že sa týka oboch týchto právnych úkonov, obsiahnutých v priloženej listine. V opačnom prípade totiž     katastrálny odbor katastrálne konanie preruší a vyzve účastníkov na odstránenie vád podania).

2. Prílohy návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností

V predchádzajúcom bode sú uvedené náležitosti, ktoré musí obsahovať písomný návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Katastrálny zákon ale v § 30 ods. 5 ďalej ustanovuje, aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené. Sú nimi:

a) zmluva, na základe ktorej má byť zapísané právo k nehnuteľnosti do katastra, a to v dvoch vyhotoveniach – tá je vždy prílohou k návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností vtedy, ak sa vlastnícke právo má previesť na základe uzavretej zmluvy medzi vlastníkom a nadobúdateľom vlastníckeho práva.

V prípade prevodu vlastníckeho práva k bytu alebo nebytovému priestoru tvorí prílohu zmluvy (resp. v širšom ponímaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností):

b) vyhlásenie správcu alebo predsedu spoločenstva vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome o tom, že vlastník bytu nemá žiadne nedoplatky na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru a na tvorbe fondu prevádzky, údržby a opráv (to neplatí, ak ide o prvý prevod vlastníctva bytu. Ak však ide o prvý prevod vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, prílohou zmluvy je aj vyhlásenie prenajímateľa o tom, že nájomca bytu alebo nebytového priestoru nemá žiadne nedoplatky na nájomnom a na úhradách za plnenia spojené s užívaním bytu alebo nebytového priestoru).

Okrem toho v tom-ktorom prípade ale môže byť potrebné priložiť k návrhu na vklad aj ďalšie prílohy, a to nasledovné v nasledovných prípadoch:

c) verejná listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, ak toto právo nie je vpísané na liste vlastníctva,

d) identifikácia parciel, ak vlastnícke právo k nehnuteľnosti nie je vpísané na liste vlastníctva,

e) geometrický plán, ak sa pozemok rozdeľuje alebo zlučuje alebo pri zriadení vecného bremena k pozemku,

f) dohoda o splnomocnení, ak je účastník konania zastúpený splnomocnencom (Podpis splnomocniteľa – teda toho, kto udeľuje splnomocnenie na svoje zastupovanie inej osobe – musí byť osvedčený vtedy, ak je splnomocniteľom: prevodca na zmluve, povinný z predkupného práva, povinný v prípade vzniku vecného bremena, oprávnený v prípade zániku vecného bremena, spoluvlastník na zmluve o zrušení a vyporiadaní podielového spoluvlastníctva alebo pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov);

g) oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v papierovej podobe, ak najviac 90 dní pred podaním návrhu účastníci konania podali oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad v elektronickej podobe tlačiva zverejneného na stránke úradu (Ak účastníci podali najviac 90 dní pred podaním návrhu elektronicky prostredníctvom internetovej stránky Úradu geodézia, kartografie a katastra Slovenskej republiky oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, platia znížený správny poplatok, a to o 15,- €).

Katastrálny zákon ustanovuje v § 22 ods. 4 možnosť vykonať katastrálne konanie aj elektronicky. Katastrálne konanie vykonávane elektronicky sa líši od klasického písomného elektronického konania len v minimálnych odchýlkach – tie sa týkajú jednak náležitostí podania a príloh a jednak aj správneho poplatku (ktorý je pri elektronickom katastrálnom konaní nižší – viac v bode 4.).

Čo sa týka náležitosti elektronického podania, uplatní sa § 23 katastrálneho zákona podľa ktorého náležitosti elektronického podania sú rovnaké ako pri písomnom podaní s tou výnimkou, že pri elektronickom podaní sa podáva jeden rovnopis návrhu na vklad a jeden rovnopis príloh (teda aj len jeden rovnopis zmluvy).

Pri elektronickom podaní ale musia byť všetky prílohy podané v elektronickej podobe a podpísané zaručeným elektronickým podpisom a ak sa v písomnom podaní vyžaduje osvedčený podpis, v elektronickom podaní mu zodpovedá zaručený elektronický podpis opatrený časovou pečiatkou.

3. Kto môže podať návrh na vklad do katastra nehnuteľností

Konanie o povolení vkladu sa začína podľa § 30 ods. 2 katastrálneho zákona výlučne na návrh účastníka konania. Teda, aj keby sa katastrálny odbor okresného úradu dozvedel o tom, že nejakí účastníci zmluvy uzatvorili zmluvu o prevode vlastníctva k nehnuteľnosti, nemohli by bez toho, že by podali oni sami návrh na vklad, konať v danej veci.

Účastníkom konania je podľa § 30 ods. 1 katastrálneho zákona účastník právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti.

Z gramatického výkladu uvedených ustanovení katastrálneho zákona súčasne vyplýva, že katastrálny zákon neustanovuje požiadavku, podľa ktorej by boli povinný podať návrh na vklad spolu všetci účastníci konania (teda všetci účastníci zmluvy). Ďalej je ale nutné uviesť, že účastníci zmluvy sa spravidla písomne, už priamo v zmluve výslovne dohodnú na tom, či podajú návrh na vklad spoločne všetci, alebo či je podať návrh na vklad oprávnený len niektorí z jej účastníkov – napr. len predávajúci, kupujúci, darca a pod.

Bez takejto dohody je návrh na vklad oprávnený podať ktorýkoľvek z účastníkov zmluvy, a to aj samostatne. V návrhu na vklad ale musí uviesť údaje aj ostatných účastníkov zmluvy (spravidla ich údaje uvádza tak, ako sú uvedené v samotnej zmluve).

4. Správne poplatky a lehota na rozhodnutie

S podaním návrhu na vklad do katastra nehnuteľností je spojená poplatková povinnosť navrhovateľa – účastníka katastrálneho konania. Tento poplatok vyberá príslušný okresný úrad (jeho katastrálny odbor).

Výšku správneho poplatku upravuje zákon č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v účinnom znení (ďalej len „zákon o správnych poplatkoch“) v položke 11 prílohy tohto zákona.

Výška správnych poplatkov je nasledovná:

a) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný písomne je správny poplatok 66 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 30 dní (vychádzajúc z § 32 ods. 1 katastrálneho zákona)

b) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný elektronicky je správny poplatok 33 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 30 dní

c) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný písomne spolu so žiadosťou o urýchlené rozhodnutie o návrhu na vklad je správny poplatok 266 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 15 dní

d) za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností podaný elektronicky spolu so žiadosťou o urýchlené rozhodnutie o návrhu na vklad je správny poplatok 133 € - v takomto prípade okresný úrad o návrhu rozhodne v lehote 15 dní (v tomto prípade je potrebné uhradiť správny poplatok v deň doručenia návrhu na vklad)

K uvedenému je ale potrebné uviesť, že ak účastníci podali najviac 90 dní pred podaním návrhu na vklad elektronicky prostredníctvom internetovej stránky Úradu geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad, platia znížený správny poplatok, a to o 15,- € oproti správnemu poplatku, ktorý by hradili v prípade, ak by oznámenie o zamýšľanom návrhu na vklad neurobili (a to bez ohľadu na počet právnych úkonov, ktoré sú uvedené v oznámení).

Rovnako je nutné ale upozorniť na skutočnosť, že ak sú predmetom návrhu na vklad do katastra nehnuteľností právne vzťahy z viacerých druhov právnych úkonov, poplatok sa vyberie za každý právny úkon osobitne (teda ak napr. účastníci podávajú návrh na vklad vlastníckeho práva ako aj práva zodpovedajúceho vecnému bremenu, týka sa vklad dvoch právnych úkonov, preto aj správny poplatok bude v danom prípade dvojnásobný – napr. v štandardnom písomnom konaní to bude 2 x 66,- € = 132,- €).

Vždy odporúčame účastníkom katastrálneho konania v záujme jeho urýchlenia pripojiť už k podaniu návrhu na vklad ako prílohu aj doklad o úhrade správneho poplatku, vypočítaného vyššie uvedeným postupom.

5. Rozhodnutie okresného úradu o návrhu na vklad do katastra nehnuteľností

Po podaní návrhu na vklad príslušný okresný úrad (jeho katastrálny odbor) podľa § 31 ods. 1 katastrálneho zákona preskúma zmluvu z hľadiska, či obsahuje podstatné náležitosti zmluvy, či je úkon urobený v predpísanej forme, či je prevodca oprávnený nakladať s nehnuteľnosťou, či sú prejavy vôle dostatočne určité a zrozumiteľné, či zmluvná voľnosť alebo právo nakladať s nehnuteľnosťou nie sú obmedzené, či zmluva neodporuje zákonu, či zákon neobchádza a či sa neprieči dobrým mravom. Pri rozhodovaní o vklade prihliada okresný úrad aj na skutkové a právne skutočnosti, ktoré by mohli mať vplyv na povolenie vkladu.

Ak okresný úrad zistí v katastrálnom konaní splnenie podmienok pre vklad, tak okresný úrad vklad povolí. Toto rozhodnutie nadobúda právoplatnosť dňom vydania – týmto dňom dochádza k prevodu vlastníckeho práva. Proti tomuto rozhodnutiu nemožno podať odvolanie, návrh na obnovu konania a ani ho nemožno preskúmať mimo odvolacieho konania. Rovnopis rozhodnutia o povolení vkladu okresný úrad zašle účastníkom konania do 15 dní odo dňa rozhodnutia. Na liste vlastníctva sa ale zmena vlastníka vyznačuje podľa § 43 ods. 1 katastrálneho zákona v deň nadobudnutia právoplatnosti rozhodnutia o povolení vkladu vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, najneskôr však v nasledujúci deň. Teda aj na výpise z listu vlastníctva určeného na právne úkony, ktorý by si nadobúdateľ dal vyhotoviť po právoplatnosti rozhodnutia, bol už uvedený ako vlastník (hoci by mu samotné rozhodnutie ešte nebolo doručené).

Ak okresný úrad zistí v katastrálnom konaní nedostatky návrhu na vklad, rozhodne o prerušení konania alebo o zastavení konania – to v závislosti od toho, o aký nedostatok v danej veci ide.

Podľa § 31a katastrálneho zákona okresný úrad konanie o návrhu preruší, ak:

a) sa začalo konanie o predbežnej otázke,
b) nebol zaplatený správny poplatok,
c) bol účastník konania vyzvaný, aby v určenej lehote predložil verejnú listinu alebo inú listinu, ktorá potvrdzuje právo k nehnuteľnosti, alebo aby odstránil nedostatky návrhu, prípadne jeho príloh,
d) to zhodne navrhli všetci účastníci konania, a to najdlhšie na 60 dní,
e) bolo účastníkovi neodkladným opatrením alebo predbežným opatrením nariadené, aby nenakladal s určitou nehnuteľnosťou,
f) právo nakladať s nehnuteľnosťou je obmedzené podľa osobitného predpisu (napr. pri výkone trestu prepadnutia majetku).

Konanie sa v uvedených prípadoch preruší podľa § 22 ods. 5 katastrálneho zákona v spojení s § 29 zákona č. 71/1967 Zb. o správnom konaní (správny poriadok) v účinnom znení (ďalej len „správny poriadok“ najdlhšie na dobu 30 dní. Okresný úrad následne v katastrálnom konaní pokračuje z vlastného podnetu alebo na podnet účastníka konania, len čo pominuli prekážky, pre ktoré sa konanie prerušilo, prípadne len čo uplynula lehota, na ktorú bolo katastrálne konanie prerušené. Ak prichádza do úvahy prerušenie konania aj zastavenie konania, vždy je potrebné preferovať prerušenie konania, počas ktorého možno nedostatky návrhu či jeho príloh (napr. aj samotnej zmluvy) odstrániť.

V ostatných prípadoch ustanovených v § 31b katastrálneho zákona okresný úrad katastrálne konanie zastaví, a to konkrétne v nasledovných prípadoch:

a) návrh nepodal účastník konania,
b) účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad,
c) už bol v rovnakej veci zamietnutý návrh na vklad a vady zmluvy, ktoré boli dôvodom zastavenia konania neboli odstránené,
d) účastník konania vzal návrh späť a ostatní účastníci s tým súhlasili,
e) v určenej lehote nebol zaplatený správny poplatok,
f) účastník konania v určenej lehote neodstránil nedostatky návrhu na vklad, prípadne jeho príloh,
g) vo veci koná iný príslušný okresný úrad.

Odvolanie je prípustné len proti rozhodnutiam o zastavení katastrálneho konania, ak k zastaveniu katastrálneho konania došlo z dôvodov uvedených pod písm. a) až c) alebo f).

6. Záverom

Z uvedeného vyplýva, že hoci by sa mohlo zdať že najzložitejšou časťou procesu prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti je práve uzavretie kúpnej zmluvy, nie je to úplne tak. Práve katastrálne konanie je totiž rovnako dôležité – bez neho je totiž vylúčený prevod vlastníckeho práva. Aj z týchto dôvodov je vhodné odporučiť osobám, aby vyhľadali pomoc advokáta alebo notára pri spisovaní, uzavretí zmluvy ako aj prípravy dokumentácie potrebnej pre katastrálne konanie. Advokát môže rovnako účastníka konania v katastrálnom konaní zastupovať. Výdavky vynaložené na právne služby totiž v konečnom dôsledku môžu ochrániť účastníkov pred stavom, keď k prevodu vlastníckeho práva nedôjde a vznikne im tak škoda. V prípade, ak advokát autorizuje napr. kúpnu zmluvu a podá návrh na vklad, správny poplatok je len vo výške 18 € a naviac okresný úrad rozhodne o návrhu na vklad v skrátenej 20-dňovej lehote.

Príloha: Vzor návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností

Okresný úrad názov

katastrálny odbor

ulica a číslo

Návrh na vklad práva z názvy všetkých právnych úkonov obsiahnutých v zmluve (napr. z kúpnej zmluvy, z darovacej zmluvy, z darovacej zmluvy a zmluvy o zriadení vecného bremena a pod.)

Účastníci katastrálneho konania:

                Meno, priezvisko, miesto trvalého pobytu (v prípade fyzických osôb) alebo obchodné meno, názov a sídlo (v prípade právnických osôb) všetkých účastníkov zmluvy

Účastníci predmetného právneho úkonu týmto podávame správnemu orgánu návrh na vklad do katastra nehnuteľností k  nehnuteľnostiam definovaným v čl. [tu bude odkaz na ten článok zmluvy, v ktorej sú vymedzené prevádzané nehnuteľnosti] priloženej zmluvy (ďalej len „Predmet zmluvy“).

Na základe priloženej zmluvy dochádza k prevodu výlučného vlastníckeho práva (o veľkosti podielu 1/1) / spoluvlastníckeho podielu o veľkosti _/_  / z bezpodielového spoluvlastníctva  Predmetu prevodu z predávajúceho na kupujúceho.

podpisy všetkých účastníkov zmluvy

JUDR. MILAN FICEK
advokát

Späť