V posledných rokoch sa ľudské nároky na bývanie podstatne zmenili. Málokomu dnes stačí klasický radový byt, ktorý vznikol počas komunistickej výstavby s jeho pôvodným zariadením a rozložením. Rozdielne chápanie „dobrého bývania“ sa prejavilo najmä v oblasti výstavby rodinných domov. Výsledkom je nekonečne široká škála typov rodinných domov, prakticky každý si môže navrhnúť vlastnú predstavu svojho bývania, ktorú mu dobrý projektant zrealizuje. Hrany týchto radostných pocitov vám ale do značnej miery môže zbrúsiť zložitá administratívna cesta k získaniu všetkých potrebných dokladov.

V štátoch Európskej únie sa bohužiaľ stále byrokracia vníma ako čosi nevyhnutné vo vzťahu občana k úradníkovi. Tento vzťah sa, samozrejme, tvorí z profesionálnej úrovne úradníka, ale aj jednoznačne vymedzených kompetencií. Podstatné je aj to, ako je štátna správa usporiadaná, či sa občan vyzná v systéme úradov, alebo sú pre neho svojim usporiadaním neprehľadnou džungľou. Profesionalita a odborná úroveň úradníkov však priamo dotvára vzťah občana k úradom na základe osobných skúseností. V tejto oblasti určite je čo naprávať. Tento fakt je viac menej diferencovaný a závislý od toho, či ide o mesto, alebo malú obec. Na úrovni obce sa predpokladá úradníkova väčšia spolupatričnosť k občanom, pretože je do istej miery od nich závislý.

Začneme pekne od začiatku

Pri zháňaní všetkých potrebných dokladov na realizáciu vašej stavby máte dve možnosti. Tou prvou je najať si firmu, ktorá všetky potrebné úrady obehá za vás. Budete mať síce bez stresu vyžadované papiere na začatie vašej stavby, ale sumy za tieto služby si spomínané firmy finančne ohodnocujú veľmi neadekvátne. Zaplatíte od dvadsaťpäť do štyridsať tisíc korún plus správne poplatky v kolkoch. Mnoho budúcich majiteľov domov je rado, že má dostatok financií na stavbu, ale samozrejme na vašom zvážení, či zadováženie dokumentov vyriešite takouto cestou.

Ako iste tušíte, druhá alternatíva je, že si úrady obeháte sami. Je to síce zložitejšie, ale určite hospodárnejšie.

Ak ste svoj pozemok hľadali cez realitnú kanceláriu, potom máte zaručenú možnosť napojiť sa na všetky inžinierske siete. Ak svojpomocne, musíte si obehnúť elektrárne, vodárne a plynárne. Aj z dôvodu, aby ste vedeli, či cez váš pozemok nevedie nejaké dôležité potrubie - vysokonapäťový kábel, kanalizačné potrubie a pod. Jednoducho, či môžete bez problémov začať stavať.

V priebehu prípravy a realizácie stavby budete potrebovať tieto rozhodnutia:

• Územné rozhodnutie
• Stavebné povolenie
• Kolaudačné rozhodnutie

Základným právnym predpisom pre povoľovanie stavieb na stavebných úradoch je zákon č. 50/1976 Zb. o stavebnom poriadku v znení neskorších zmien a doplnkov (ďalej len „stavebný zákon“) a vyhláška MŽP SR č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona (ďalej len „vyhláška“).

Vyššie uvedené rozhodnutia vydáva stavebný úrad na základe návrhu, ktorého obsah a prílohy určuje vyhláška. Pri podávaní návrhov na vydanie týchto rozhodnutí je nevyhnutné dbať na to, aby boli uvedené všetky potrebné údaje a prílohy, inak stavebný úrad vyzve stavebníka na ich odstránenie. Ak nie sú v stanovenom termíne doplnené, stavebný úrad konanie zastaví a stavebník sa tak dostane do zbytočného časového sklzu.

A teraz k jednotlivým dokumentom

Územné rozhodnutie

Územné rozhodnutie je prvým rozhodnutím v stavebnom konaní. Určuje veľkosť a umiestnenie stavby rodinného domu, postup a podmienky napojenia na inžinierske siete a iné podmienky vyplývajúce zo stanovísk orgánov štátnej správy a účastníkov konania. Či už ide o rodinný dom katalógový alebo podľa individuálneho projektu je dôležité prispôsobiť stavbu domu veľkosti a tvaru pozemku, okolitej zástavbe a podmienkam v platnej územnoplánovacej dokumentácii. Podmienky umiestnenia rodinného domu, jeho odstupové vzdialenosti od hraníc pozemkov a susedných stavieb určuje vyhláška č. 532/2002 Z. z. o všeobecných technických požiadavkach na výstavbu, ktorá platí od 1. 12. 2002. K návrhu na vydanie územného rozhodnutia (v 2 vyhotoveniach) je potrebné priložiť tieto prílohy:

V zmysle § 7 vyhl. č. 378/1992 Zb. bývalého FVŽP, MŽP ČR a SKŽP (k § 35, 37 a 39 stavebného zákona) návrh na vydanie územného rozhodnutia obsahuje :

1. Návrh na vydanie územného rozhodnutia podá navrhovateľ na stavebnom úrade, návrh obsahuje :

a) meno (názov) a adresu navrhovateľa,

b) predmet územného rozhodnutia so stručnou charakteristikou územia a spôsobu jeho doterajšieho využitia,

c) zoznamy a adresy všetkých známych účastníkov územného konania,

d) druhy a parcelné čísla dotknutých pozemkov podľa evidencie nehnuteľnosti s uvedením vlastníckych a iných práv.

2. Pri návrhu na vydanie územného rozhodnutia o umiestnení líniovej stavby alebo v odôvodnených prípadoch aj zvlášť rozsiahlej stavby s veľkým počtom účastníkov konania, ako aj pri návrhu na vydanie územného rozhodnutia o využití územia, ak sa týka rozsiahleho územia sa údaje podľa bodu 1 pism. c), d) v návrhu neuvádzajú.

3. K návrhu na vydanie územného rozhodnutia navrhovateľ prikladá :

a) situačný výkres s súčasného stavu územia na podklade pozemkovej mapy evidencie nehnuteľnosti so zakreslením predmetu územného rozhodnutia a jeho polohy s vyznačením väzieb na okolie; ak sa návrh týka mimoriadne rozsiahlych území s veľkým počtom účastníkov územného konania alebo umiestnenia líniovej stavby, aj mapový podklad v mierke 1:10 000 až 1:50 000 s vyznačením širších vzťahov (účinkov) k okoliu; situačný výkres a mapový podklad sa prikladá vo dvoch vyhotoveniach,

b) stanoviská, súhlasy, posúdenia, prípadne rozhodnutia dotknutých orgánov štátnej správy predpísané osobitnými predpismi, napr. o ochrane poľnohospodárskeho pôdneho fondu.

4. Návrh na umiestnenie stavby doplní navrhovateľ podľa miesta, druhu, rozsahu a predpokladaných účinkov stavby ďalšími podkladmi a dokumentáciou, z ktorých musí byť dostatočne zrejmé najmä :

a) navrhované umiestnenie stavby na pozemku vrátane jej odstupov od hraníc pozemkov a od susedných stavieb, v prípade potreby aj s výškovým vyznačením (spravidla v mierke 1:500),

b) architektonické a urbanistické začlenenie stavby do územia, jej vzhľad a výtvarné riešenie,

c) údaje o prevádzke, prípadne o výrobe, vrátane základných technických parametrov navrhovaných technológií a zariadení,

d) vplyv stavby, prevádzky alebo výroby na zdravie a životné prostredie a ich hodnotenie vrátane návrhu na opatrenia na odstránenie alebo minimalizáciu negatívnych účinkov,

e) nároky stavby na vodné hospodárstvo, energie, dopravu (vrátane parkovania), likvidáciu odpadov a predpoklady pre napojenie stavby na jestvujúce technické vybavenie územia

f) dotknuté ochranné pásma alebo chránené územia,

g) ochrana stavby pred škodlivými vplyvmi a účinkami, vrátane informácii o vhodnosti geologických a hydrogeologických pomerov v území (neuvádza sa pri stavbách podľa § 2 vyhlášky),

h) rozsah a usporiadanie staveniska,

i) zazelenenie nezastavaných plôch.

Podrobnejšie členenie dokumentácie:

Sprievodná správa by mala obsahovať:

1. Identifikačné údaje stavby a investora

2. Základné údaje o stavbe zahrňujú:

• stručný opis stavby z hľadiska účelu a funkcie, požiadavky na urbanistické, architektonické a výtvarné riešenie s uvedením navrhovaných kapacít,
• údaje a prevádzke alebo výrobe,
• charakteristika územia, dotknutých ochranných pásiem, chránených častí územia, kultúrnych pamiatok, požiadavky na demolácie, výrub narastenej zelene (záber poľnohospodárskeho a lesného pôdneho fondu),
• vplyv stavby, prevádzky alebo výroby na životné prostredie, predpokladaný spôsob obmedzenia alebo odstránenia prípadných negatívnych vplyvov.
• odolnosť a zabezpečenie z hľadiska požiarnej ochrany a civilnej ochrany.

3. Odôvodnenie stavby a jej umiestnenie

4. Podmieňujúce predpoklady :

• preložky inžinierskych sietí, obmedzenie existujúcich prevádzok a iné opatrenia potrebné na uvoľnenie navrhovaného miesta stavby a jej uskutočňovanie,
• súvisiace investície a predpoklady alebo nároky na ich zabezpečenie,
• pripojenie na existujúce technické vybavenie územia, bilancie kapacitných nárokov a možností,
• vzťahy k existujúcemu verejnému a občianskemu vybaveniu územia, vrátane verejnej dopravy,
• zabezpečenie energii a ich racionálne využitie, zabezpečenie vodného hospodárstva a dopravy pre výrobné zariadenia,
• počet pracovníkov pre prevádzky a výrobu v potrebnej kvalifikačnej štruktúre

Stavebné povolenie

Po nadobudnutí právoplatnosti územného rozhodnutia podáva stavebník návrh na vydanie stavebného povolenia. V stavebnom konaní sa posudzuje úplnosť a správnosť údajov, projektová dokumentácia (projektant je účastníkom konania) a podmienky určené v rozhodnutí o umiestnení stavby. Ak sú dodržané všetky podmienky územného rozhodnutia, príslušné technické normy a ďalšie právne predpisy, stavebný úrad do 30 dní od podania návrhu vydá stavebné povolenie. Po nadobudnutí právoplatnosti stavebného povolenia môže stavebník začať s realizáciou stavby rodinného domu.

Projektová dokumentácia stavby (projekt), ktorú stavebník predkladá na stavebné konanie, obsahuje najmä :

a) sprievodnú správu so základnými údajmi o stavbe, pokiaľ nestačia údaje uvedené v žiadosti o stavebné povolenie, informácie o výsledku vykonaných prieskumov a o dodržaní všeobecných technických požiadaviek na výstavbu,

b) súhrnnú technickú správu, z ktorej musí byť dostatočne zrejmé :

• navrhované urbanistické, architektonické a stavebno-technické riešenie stavby, jej konštrukčných časti a použitie stavebných materiálov,
• požiarno-bezpečnostné riešenie, nároky na vodné hospodárstvo, energie, dopravu (vrátane parkovania), likvidáciu odpadov a riešenie napojenia stavby na jestvujúce inžinierske siete a kanalizáciu,
• údaje o jestvujúcich ochranných pásmach, nadzemných a podzemných objektoch vrátane inžinierskych sietí,
• pri stavbách s prevádzkovým, výrobným alebo technickým zariadením údaje o tomto zariadení, o koncepcii skladovania, riešení vnútornej dopravy a plôch pre obsluhu, údržbu a opravy, prípadne nároky na vykonanie skúšobnej prevádzky po dokončení stavby,
• usporiadanie staveniska a bezpečnostné opatrenia, ak ide o uskutočňovanie stavebných prác za mimoriadnych podmienok,
• splnenie podmienok na ochranu zdravia a životného prostredia ustanovených podľa osobitných predpisov,

c) celkovú situáciu stavby (zastavovací plán) v mierke spravidla 1:200 až 1:500 s vyznačením hraníc pozemkov, jestvujúcich stavieb na nich, podzemných inžinierskych sietí a návrh prípojok na inžinierske siete, vytyčovacie výkresy alebo potrebné geometrické parametre vyznačené v zastavovacom pláne jednoduchých alebo drobných stavieb, pripadne ďalšie výkresy podľa charakteru a zložitosti stavby,

d) stavebné výkresy pozemných a inžinierskych objektov, z ktorých je zrejmý doterajší a navrhovaný stav, predovšetkým pôdorysy, rezy, pohľady (v mierke spravidla 1:100) obsahujú jednotlivé druhy konštrukcii stavby a jej častí (napr. základy, nosné konštrukcie, schodištia, komíny, strešné konštrukcie), polohové a výškové usporiadanie stavby a všetkých jej priestorov s presným vyznačením funkčného určenia, schematické vyznačenie vnútorných rozvodov a inštalácii (zdravotnotechnické vrátane požiarneho vodovodu, siInoprúdové, slaboprúdové, plynové, teplovodné atď.), technické zariadenia (kotoIne, výťahy a pod.), úpravy a riešenia predpísané na osobitné zabezpečenie stavieb z hľadiska civiInej ochrany a požiarnej ochrany. Pri stavbách s prevádzkovým, výrobným alebo technickým zariadením musia stavebné výkresy obsahovať priestorové umiestnenie strojov a zariadení vrátane vnútorných komunikácii.

e) statické výpočty nosných konštrukcii,

f) projekt organizácie výstavby pri stavbách s osobitnými nárokmi na uskutočňovanie, pokiaľ nestačia údaje uvedené v súhrnnej technickej správe.

Kolaudačné rozhodnutie

Po ukončení realizácie stavby rodinného domu musí stavebník požiadať o vydanie kolaudačného rozhodnutia. Týmto rozhodnutím sa povoľuje užívanie stavby rodinného domu. V kolaudačnom konaní stavebný úrad skúma, či bola stavba zrealizovaná podľa schválenej projektovej dokumentácie. K tomuto konaniu je potrebné doložiť podklady v zmysle vyhlášky, najmä geometrický plán na zameranie novostavby rodinného domu, doklady o predpísaných skúškach, certifikáty zabudovaných materiálov a ďalšie. Ak je stavba dokončená, predložené doklady sú v súlade s právnymi predpismi, stavebný úrad vydá kolaudačné rozhodnutie. Prílohami k návrhu na vydanie kolaudačného rozhodnutia sú:

Opis a zdôvodnenie vykonaných odchýlok od územného rozhodnutia a stavebného povolenia, geometrický plán na zameranie novostavby, rozhodnutia, stanoviská, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy (revízna správa k elektroinštalácii, revízna správa k plynoinštalácii, tlaková skúška plynového potrubia, revízna správa k bleskozvodu, osvedčenie o nezávadnosti komínu, atest nepriepustnosti žumpy, zmluva o dodávke vody a odvádzaní odpadových vôd, stanovisko hasičského a záchranného zboru, certifikáty a atesty zabudovaných výrobkov, doklad o likvidácii stavebnej sute vzniknutej počas realizácie stavby rodinného domu, kópia stavebného povolenia.