Nájomné byty v súčasnosti
Nájomné byty na Slovensku sú čímsi, čo nezapĺňa hlavné témy týkajúce sa realitných debát. V nich totiž predsa len panuje v našich končinách vplyv snáď už končiacej krízy a jej dopadov na ceny nehnuteľnosti. Pričom táto téma by si na Slovensku zaslúžila oveľa viac pozornosti ako má v súčasnosti. Nájomné byty sú totiž trendom, ktorý by mohol oživiť realitný segment a sprístupnil by bývanie, ktoré síce nie je „vo vlastnom“, ale určite by pomohlo mnohým nájsť si prístupnejšiu strechu nad hlavou.
Ako sme už spomenuli hneď na začiatku, téma nájomných bytov nebola nikdy „top“ realitnou otázkou a v médiách sa objavovala len sporadicky. Hlavnou príčinou tohto stavu je hlavne fakt, že ľudia riešia otázku bývania v prevažnej miere kúpou vlastného bytu. Možno je to najmä spôsobené túžbou Slovákov byť niekde zakorenení a nevlastnenie svojej nehnuteľnosti vyvoláva v nás skrytý pocit neistoty. Dalo by sa povedať, že ten kto si nekúpil svoj byt, tak sa vlastne ešte akoby „neosamostatnil“ od svojej rodiny. Veď medzi hlavné témy tridsiatnikov, ale aj tých mladších, ktorí sa stretnú niekde pri káve či pive, je debata o tom, kto si už kúpil byt alebo to plánuje v najbližšej dobe. Jednoducho povedané, vlastnenie nehnuteľnosti je aj akési neoficiálne hodnotenie sociálneho statusu.
Situácia v zahraničí
Práve hodnotenie takéhoto statusu však podľa niektorých informácií, ktoré v poslednej dobe prebehli médiami, môže byť tak trochu zavádzajúce. Za týmto tvrdením stojí totiž fakt, že práve v bohatších krajinách sveta nie je bývanie vo vlastnom synonymom dobrého sociálneho statusu. V západnej Európe si mladí ľudia, ktorí si aj chcú pritom založiť vlastnú riešia otázku bývania zväčša nájomnými bytmi. V krajinách ako sú Nemecko, či Veľká Británia, tvoria nájomné byty až 50 % z celkového počtu bytov, ktoré sú dostupné na bývanie. Tento trend je spôsobený hlavne tým, že mladí ľudia v bohatších krajinách si nechcú „komplikovať život“ splácaním hypotekárneho úveru (HÚ). Ich cieľom je skôr cestovať a „sociálnym statusom“ je skôr užívanie si života. Tým nechceme naznačiť, že zmýšľanie Slovákov v tejto oblasti je zlé. Sú totiž podobné ako v každej post socialistickej krajine a nijako sa nelíšime napr. od takých Čechov, Poliakov, či Maďarov. Ide nám tu len o vykreslenie faktu, že vlastnenie nehnuteľnosti nemusí automaticky znamenať bohatý stav spoločnosti. Uvedené skutočnosti hovoria skôr o opaku. Čo sa týka trendov v Európskej únii (EÚ), tak tento fakt podčiarkuje situácia, podľa ktorej sa podiel vlastnenia nehnuteľnosti zvyšuje tým, čím je krajina chudobnejšia. Nie je potom prekvapením, že najviac nájomných bytov je v už spomínanom Nemecku, či Rakúsku a na druhom konci je Rumunsko kde je v osobnom vlastníctve takmer 100 % bytov. Väčšia popularita nájomných bytov na „západe“ je však spôsobená nie len vyššou podporou štátu, či samosprávy v tejto oblasti, ale aj tým že mentalita v týchto krajinách je viacej naklonená možnosti mobility práce. Ľudia v týchto krajinách totiž často menia nie len samotnú prácu, ale najmä miesto svojho profesného pôsobenia. Pri takomto životnom štýle by bolo vlastné bývanie len na ťarchu. Situáciu by potom museli riešiť predajom, alebo by dali svoj byt niekomu do prenájmu. Toto uvažovanie sa im preto stalo výhodné najmä v časoch krízy, keď kvôli práci menili svoje pôsobisko aj o niekoľko stovák kilometrov ďalej.
Situácia u nás
Situácia týkajúca sa nájomných bytov má na Slovensku celkom iné črty ako v „starej“ časti EÚ. Ako sme už spomenuli, na Slovensku je vlastné bývanie považované za prirodzený jav. Pre väčšinu ľudí je to asi najväčšia investícia v živote a berie sa ako akýsi nepísaný vrchol nášho „životného investovania. Tým najväčším rozdielom medzi našou krajinou a krajinami, kde je nájomné bývanie populárne je fakt, že u nás je hodnotené v prevažnej miere ako „sociálne bývanie“ pre sociálne slabšie vrstvy obyvateľstva. Pričom v krajinách, kde nájomné bývanie má vysoké čísla to tak nie je. Tam totiž tieto byty sú pre všetky vrstvy spoločnosti a nie len pre tú s nižším sociálnym štandardom. Pre väčšinu Slovákov ako príklad nájomných bytov ktorý si zažili na vlastnej koži, slúži situácia v susednom Rakúsku, kde si nájomné byty stavajú obce skoro ako „ na bežiacom páse“. Túto možnosť využilo aj množstvo našich ľudí, ktorí si takto vyriešili otázku bývania najmä v časoch nafúknutia realitnej bubliny v hlavnom meste, keď ceny nehnuteľností išli do závratných výšok.
Podľa Lindy Vaškovičovej z Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja (MVRR SR), je situácia s nájomnými bytmi na Slovensku nasledovná: „Tieto byty možno rozdeliť do dvoch skupín. Byty postavené pred rokom 2000, ktoré boli pôvodne štátne nájomné byty a 90. rokoch prešli do vlastníctva miest a obcí. Druhú skupinu tvoria byty, ktorých výstavbu od roku 2000 zabezpečujú obce a mestá a sú financované z Programu rozvoja bývania. Tieto byty si musia zachovať nájomný charakter najmenej 30 rokov a ich nájomníkmi sa môžu stať domácnosti s príjmom do stanovenej výšky“. O konkrétnych podmienkach pri prideľovaní nájomného bytu si povieme o niekoľko riadkov ďalej. Asi tým najvážnejším argumentom prečo je na Slovensku je tak málo nájomných bytov je fakt, že na rozdiel od západných krajín nastala začiatkom 90. rokoch „mohutná privatizácia bytov“. Takže z pôvodných štátnych bytov, či družstevných bytov sa za pár rokov stali byty v osobnom vlastníctve, keďže si ich pôvodný „prenajímateľ“ kúpil za zostatkovú cenu. Toto sa v západných krajinách nemalo prečo udiať a realitný si išiel vlastnou prirodzenou cestou, kde sa žiadna „privatizácia bytov“ nemusela uskutočniť. Aj z tohto dôvodu je počet nájomných bytov v týchto krajinách iný ako je u nás. Za všetko hovoria aj posledné štatistické údaje MVRR SR, podľa ktorých je ku koncu minulého roka na Slovensku, 50.247 nájomných bytov. V súčasnosti tvoria nájomné byty iba 4 % z celkového počtu bytov postavených na Slovensku. V zahraničí sa tento podiel začína pri 20 % a končí niekde pri 60 % hranici. Nedostatočný podiel nájomných bytov v oblasti samosprávy nám potvrdili aj v niekoľkých nami oslovených miest.
Za všetky oslovené mestá vám ponúkame vyjadrenie Ing. Petra Kostelničáka, vedúceho organizačného odboru mesta Poprad. „ Všeobecná situácia v oblasti prideľovania komunálnych bytov v meste Poprad je dlhodobo nepriaznivá. Mesto nemá voľné byty, ktoré by v prípade potreby mohlo operatívne prideliť niektorému zo žiadateľov o pridelenie bytu, zaevidovaných v zozname uchádzačov o pridelenie bytu. V decembri 2009 sme odovzdali nájomcom 84 nových 1 a 2 izbových bytov“. Len pre vykreslenie nedostatočnej výstavby nájomných bytov v meste Poprad k odovzdaným bytom, patrilo 870 žiadostí. Porovnateľná situácia je takmer v každom meste a citeľné zlepšenie situácie je v nedohľadne, aj keď aké také zlepšenie je badať aj tomto poli.
Požiadavky pre získanie nájomného bytu
V slovenských podmienkach sú nájomné byty miest a chápané ako byty pre sociálne slabšie skupiny obyvateľov. Aj to je ďalší z dôvodov prečo k nim ľudia nemajú dôveru a berú si radšej HÚ aj za cenu zadĺženia sa aj na 30 rokov. Aký je teda postup pri žiadosti o pridelenie nájomného bytu nám vysvetlila Mgr. Michaela Koláriková z referátu komunikácie s verejnosťou mesta Žilina. „Žiadosť o pridelenie nájomného bytu musí obsahovať meno, priezvisko a adresu trvalého bydliska. Zároveň musí mať písomnú formu ktorá musí byť datovaná, odôvodnená a vlastnoručne podpísaná“.
Mestský, alebo obecný úrad ju následne zaeviduje a postúpi na konanie bytovému oddeleniu. Ku všeobecným podmienkam aby bola vaša žiadosť o nájomný byt akceptovaná, nesmie váš príjem ako žiadateľa presiahnuť trojnásobok životného minima k 31.decembru predchádzajúceho kalendárneho roka. Pre lepšiu orientáciu uvádzame hodnoty životného minima za uplynulý rok:
- 185,19 EUR mesačne, ak ide o jednu plnoletú fyzickú osobu
- 129,18 EUR mesačne, ak ide o ďalšiu spoločne posudzovanú plnoletú fyzickú osobu
- 84,52 EUR mesačne, ak ide o nezaopatrené dieťa alebo zaopatrené neplnoleté dieťa
Čo sa týka ďalších podmienok, tak zároveň platí, že mesačný príjem posudzovanej rodiny nesmie byť nižší ako je uvedené životné minimum navýšené o 83 EUR. Aj podľa uvedených podmienok, je preto záujem o nájomné byty s nižším štandardom. Nájomná zmluva po splnení týchto podmienok sa uzatvára na dobu určitú, ktorá neprevyšuje tri roky. Pri bytoch s nižším štandardom sa uzatvára dokonca len na jeden rok. V mnohých prípadoch sa predĺženie nájomnej zmluvy rieši dodatkom. Vtedy vyzve mestský, či obecný úrad dva mesiace pred ukončením zmluvy nájomcu, aby doložil potrebné doklady k predĺženiu nájomnej zmluvy. Tak či onak však tu nemôžeme hovoriť o akomsi „dlhodobom prenájme“. Medzi ďalšie podmienky, ktoré len potvrdzujú orientáciu nájomných bytov len na sociálne slabšie vrstvy obyvateľov, je fakt, že žiadateľ nesmie byť vlastníkom žiadnej inej nehnuteľnosti.
Podpora bývania pre sociálne slabšie skupiny je v oblasti nájomného bývania nevyhnutná. A je často krát jediným riešením ako by sa tieto skupiny obyvateľov dostanú k bývaniu. Aj to je bohužiaľ jeden z dôvodov, prečo sa firmy „neženú“ do výstavby nájomných bytov, lebo pre silnú orientáciu na nižšie sociálne skupiny sa im zdá výstavba nájomných nerentabilná a návratnosť takejto investície je dlhodobá ako pri bytoch ktoré idú do osobného vlastníctva. Pre celkové zlepšenie situácie nájomného bývania, je však nutné posilniť aj pozíciu nájomných bytov pre všetky skupiny obyvateľstva. Oživilo by to určite aj stavbársky segment, ktorý neprežíva práve najlepšie časy a zároveň by ľudia nemuseli riešiť svoju bytovú otázku asi tým najznámejším spôsobom – HÚ, ktorý nemusí byť výhodný pre každého záujemcu o bývanie.
