Nájomná zmluva I.


Rada by som dala do prenájmu môj byt, lebo sa chystám odcestovať do cudziny na brigádu. V byte býva so mnou moja sestra, neviem či je možné prenajať napr. len jednu - dve izby. Aké sú moje práva, povinnosti v súvislosti s nájmom, musí byť zmluva písomná alebo stačí ústna dohoda? Ďakujem za odpoveď.

Inge T., Považská Bystrica




Nájomná zmluva je dvoj a viacstranný právny vzťah, v rámci ktorého prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral aj úžitky, pričom prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Zákon rozlišuje medzi dohodnutým - teda priamo v nájomnej zmluve stanoveným spôsobom užívania predmetu nájmu - a obvyklým užívaním. Nájomca je povinný predmet nájmu udržiavať v stave spôsobilom užívania na svoje náklady.

Hlavnými pojmovými znakmi nájomnej zmluvy je písomná forma a odplatnosť, ide teda o odplatný záväzkovo-právny vzťah. Na to, aby nájomný vzťah - aby vznikli práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu - zákon obligatórne vyžaduje písomnú formu, ktorej nedodržanie má za následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu. Písomná forma je viac ako opodstatnená okrem iného hlavne svojím predmetom, ktorým je nehnuteľnosť.

Nájomca má právo vec (predmet nájmu) užívať spôsobom určeným v zmluve. Ak sa nedohodlo inak, tak primerane povahe a určeniu veci. Naopak, nájomca je povinný vec užívať iba v prípade, že sa tak dohodlo alebo že neužívaním by sa vec znehodnotila viac než jej užívaním. Medzi oprávnenia nájomcu patrí aj právo dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. V prípade, že by nájomca dal vec do podnájmu v rozpore so zmluvou (spravidla bez súhlasu prenajímateľa), prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy.
Vykonávanie stavebných a iných zmien

Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa, avšak hradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Nájomca je tiež oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci, ak zmluva neurčuje niečo iné. Treťou možnosťou finančného spolupodieľania sa prenajímateľa na zmenách predmetu nájmu je, že ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.

Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.


Vykonávanie opráv

Pokiaľ vznikne v rámci predmetu nájmu potreba vykonania opráv, nájomca je povinný túto potrebu oznámiť prenajímateľovi, a to bez zbytočného odkladu. Pri porušení tejto povinnosti nájomca zodpovedá za škodu tým spôsobenú a nemá nároky, ktoré by mu prislúchali pre nemožnosť alebo obmedzenú možnosť užívať vec pre vady veci, ktoré sa včas prenajímateľovi neoznámili.

Samozrejme, že aj pri vykonaní opráv môžu nájomcovi vzniknúť náklady. Ak sa tak stalo pri oprave, na ktorú je povinný prenajímateľ, nájomca má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom prenajímateľa alebo ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila jej potreba. V opačnom prípade nájomca môže požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil.

Medzi povinnosti nájomcu patrí aj povinnosť starať sa o to, aby na predmete nájmu nevznikla škoda. V tejto súvislosti si zmluvné strany môžu v nájomnej zmluve dojednať, že nájomca je povinný dať predmet nájmu poistiť. Ak o tejto povinnosti nájomná zmluva nepojednáva, nájomca túto povinnosť nemá.


Nájomné a jeho výška

Hlavnou a najzaujímavejšou záležitosťou je samozrejme cena nájmu. Nájomca je povinný prenajímateľovi platiť nájomné dohodnuté v zmluve. Ak nájomné nie je v zmluve výslovne určené, nájomca je povinný platiť nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania. Výšku nájomného ovplyvňujú rôzne činitele, ako napr. lokalita, vek nehnuteľnosti, úroveň bývania, dostupnosť k občianskej a inej vybavenosti a pod. ak by nebola výška nájomného v zmluve určená, nemalo by to vplyv na platnosť zmluvy. Ak však údaj o nájomnom v zmluve figuruje, jeho výška nemôže byť menená jednostranným aktom. Termín splatnosti závisí od dohody zmluvných strán.

Občiansky zákonník definuje aj situáciu, kedy nájomca nie je povinný platiť nájomné. Nájomcovi táto povinnosť nevzniká, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci.


Pokračovanie nabudúce.

Späť

Stavebné uzávery v mestách

Stavebná úzávera ako správne konanieStavebné uzávery a kúpa pozemkuPrípad SlatinkaStavebné uzávery v hlavnom mestePrípad Karlova VesSúčasť strategického vývoja mesta či obce alebo len hra mestských poslancov? Aj takéto otázky sa môžu niekomu vynoriť pri pojme stavebná uzávera. V každom prípade, ide o závažný krok v histórii rozvoja každého mesta a obce, ktorý si vyžaduje dokonalé naplánovanie a preskúmanie celej situácie. A čo je vlastne stavebná uzávera? Rozhodnutie stavebného úradu, že sa na nejakom konkrétnom území nesmie robiť určitý druh činnosti...

Ako na čistý vzduch v domácnosti? Bojujte s astmou počas leta efektívne Ako na čistý vzduch v domácnosti? Bojujte s astmou počas leta efektívne

Astma je nepríjemným ochorením, ktoré značne znepríjemňuje život. Horúci vzduch spôsobuje ešte väčšie problémy s dýchaním, vrátane kašľa a dusenia sa. Astmatici si preto musia dávať ešte väčší pozor. Popri liekoch a inhalátoroch existuje ešte niekoľko dobre mienených rád, ktoré môžete začať praktizovať počas leta, aby sa vám lepšie dýchalo.   Počuli ste už o domácich radách na astmu? Môžeme hovoriť o tzv. “radách starých mám”. Patríte medzi astmatikov alebo sa vám počas leta horšie dýcha? V jednom či v druhom prípade,..

Vývoj ponukových cien bytov na prenájom za r. 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 a 2012

Realitný portál TRH.sk pre svojich návštevníkov pripravil analýzu ponukových cien bytov na prenájom za m2/mes. pre okresy Bratislavy (BA I, BA II, BA III, BA IV a BA V) ako aj pre vybrané lokality z Bratislavy.Analýza je za obdobie rokov 2007, 2008, 2009, 2010, 2011 a 2012 (polročné údaje).Uvedené ceny sú ponukovými cenami za m2, ceny sú samozrejme očistené o extrémy. Kategória sledovaných bytov zahŕňa staršie byty ako aj novostavby. Podrobnejšie aktuálne štatistiky cien nehnuteľností. Okresy Bratislavy: Vybrané..

Poplatok za komunálny odpad

Dobrý deň. Som majiteľkou malej chatky neďaleko Banskej Bystrice. Môj manžel zomrel pred ôsmimi rokmi a tak chatku využívam len veľmi zriedkavo, asi 2-3x do roka na pár dní. Patrím k ekologickým chatárom, ktorí produkujú minimum odpadu a ktorí spravidla odvážam z chatovej oblasti späť do mesta. Nevyužívam vlastne odpadové nádoby patriace príslušnej obci, na území ktorej chatka stojí. Napriek tomu musím platiť obci poplatok za odpad. V apríli 2004 som požiadala obec o oslobodenie od poplatkovej povinnosti, avšak do dneška som nedostala žiadnu odpoveď. Naopak,..

Nóvum v písomnom hlasovaní vlastníkov bytov- zjednodušenie účasti na správe bytového domu

Správca nášho domu nelegálne prevádzkuje kotolňu, ktorá patrí vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Nemôže preukázať splnenie podmienok na podnikanie v tepelnej energetike podľa ustanovenia § 5 ods. 7 písm. a) zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike. V mesiaci marci bola zrealizovaná zástupkyňou vlastníkov bytov, ktorá háji skôr záujmy správcu a nie je ochotná akceptovať vlastníkov bytov, akási podpisová akcia, kedy táto pani „chodila po bytoch“ a dávala podpisovať súhlas, resp. nesúhlas s istými otázkami, ktoré sa týkali správy..

Prevod spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti Prevod spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti

Sme dvaja súrodenci a po rodičoch sme zdedili na polovicu stavebný pozemok v Bratislave. Moja sestra svoju časť predala, o čom som sa dozvedel až po tom, ako mi to nový vlastník oznámil. Ja som sa chystal na tomto pozemku postaviť dom, ale v tejto situácii neviem, či sa mám do stavby naozaj pustiť. Ako mám ďalej postupovať?  J. N., Bratislava Pre riešenie Vášho problému je rozhodujúce, kto je nadobúdateľom spoluvlastníckeho podielu Vašej sestry na predmetnom pozemku. Ak ním totiž bola blízka osoba Vašej sestry, to znamená v zmysle Občianskeho zákonníka..

Úrokové sadzby pri hypotekárnom úvere

O možnosti ako si zadovážiť bývanie pomocou hypotekárneho úveru (HÚ), sa toho popísalo už veľa. Pri jeho vybavovaní zaujíma klientov tej či onej banky  jedna zo základných veličín výška úrokovej sadzby. Podľa nastavenia jej výšky, môžete na svojom (HÚ) riadne ušetriť, ale pri troche neuváženosti a letmom prebehnutí čísel v letáku propagujúcom hypotekárny produkt aj svoje bývanie riadne preplatiť. Tak či onak, úroková sadzba tvorí základ splácania vášho dlhu, takže jej optimálne nastavenie je pre vás ako klientov obzvlášť dôležité.Tvorba..

Hypotekárny úver na nehnuteľnosť I. - financovanie a registrácia

     Jedným z najčastejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Hypotekárny úver je využívaný na riešenie otázky bývania v prípade, že záujemca o kúpu napr. bytu nedisponuje dostatočnou finančnou hotovosťou. Účelom záložného práva (z lat. hypotheca) je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo. Z toho dôvodu existencia záložného práva je závislá od existencie pohľadávky, ktorú zabezpečuje. V prvom rade predstavuje donútenie dlžníka, aby splnil svoj záväzok a v prípade, že záväzok nie je riadne..

Stavebné sporenie

Stavebné sporeniePrincíp a priebehVýhodyDôležité pojmyStavebné sporenie je dnes jedným z najefektívnejších nástrojov financovania bytovej výstavby nielen vo vyspelých západoeurópskych ekonomikách ale aj u nás. Prvým oficiálnym dňom, počas ktorého začala Prvá stavebná sporiteľňa, a. s., vykonávať svoju činnosť, bol 16. november 1992. Prvá stavebná sporiteľňa a. s., bola prvou špecializovanou bankou tohto druhu v strednej a východnej Európe. Založili ju tri renomované európske bankové domy: Slovenská štátna sporiteľňa, š.p.ú. (v súčasnosti Slovenská..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.