Stavebné uzávery v mestách

Stavebná úzávera ako správne konanie
Stavebné uzávery a kúpa pozemku
Prípad Slatinka
Stavebné uzávery v hlavnom meste
Prípad Karlova Ves

Súčasť strategického vývoja mesta či obce alebo len hra mestských poslancov? Aj takéto otázky sa môžu niekomu vynoriť pri pojme stavebná uzávera. V každom prípade, ide o závažný krok v histórii rozvoja každého mesta a obce, ktorý si vyžaduje dokonalé naplánovanie a preskúmanie celej situácie. A čo je vlastne stavebná uzávera? Rozhodnutie stavebného úradu, že sa na nejakom konkrétnom území nesmie robiť určitý druh činnosti. Každý prípad stavebnej uzávery je však individuálny, každá je tvorená inými podmienkami, či ohraničená inou dobou platnosti.

     Stavebné rozhodnutie sa v prípade nadobudnutia právoplatnosti stáva územným konaním, ktoré so sebou prináša určité obmedzenia a podmienky. Dôsledkom stavebnej uzávery nemusí byť len tzv. stopka pre nekontrolovateľné činnosti stavebných investorov ale aj pre úplne bežných občanov. Uzávery totiž to môžu zastaviť snahy občanov pri akejkoľvek stavebnej činnosti na danom území, či už ide o prístavbu alebo stavbu novej garáže. Rozhodnutím úradu totiž to môže byť skutočnosť, že sa na danom území nemôžu stavať objekty, ktoré majú alebo nemajú určitú charakteristiku alebo realizovať inžinierske siete, ktoré majú určitú charakteristiku. Stavebná uzávera však musí nadobudnúť právoplatnosť inak stráca svoje opodstatnenie a význam. V prípade, že právoplatnosť nadobudne, je potrebné ju individuálne konfrontovať s konkrétnym investičným zámerom, tak aby sa dalo nájsť schodné východisko v riešení celej situácie.
Rozhodnutia ohľadom stavebných uzáver a ich následnej realizácii upravuje stavebný zákon č. 50/1976 Z.z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku. V prípade právoplatného rozhodnutia o stavebnej uzávere, sa vymedzí územie, v ktorom sa dočasne zakazuje alebo obmedzuje stavebná činnosť, a to najmä v prípade ak by mohla sťažiť alebo znemožniť budúce využívanie územia alebo jeho organizáciu podľa územného plánu. Zákon upravuje aj obdobie uzávery. Hovorí, že ju možno určiť iba na nevyhnutne potrebný čas, najviac však na päť rokov odo dňa právoplatného rozhodnutia o stavebnej uzávere. Rozhodnutie o uzávere však nemôže obmedziť alebo zakázať vykonávanie udržiavacích prác. Ak pominuli dôvody, kvôli ktorým bola stavebná uzávera schválená, alebo to isté miesto rieši schválený územný plán zóny, stavebný úrad zruší rozhodnutie aj bez návrhu. Ak bolo rozhodnutím zriadené vecné bremeno zapísané v katastri nehnuteľností po zrušení rozhodnutia alebo po uplynutí času, na ktorý bola obmedzená jeho platnosť, stavebný úrad podá návrh na jeho zrušenie.

Stavebná úzávera ako správne konanie


 

     Stavebná uzávera je podľa zákona ochranou dôležitých záujmov v území. O uzáverách sa rozhoduje v rámci územných konaní, ktoré sú vlastne jednou z foriem správneho konania. Účastníkmi týchto územných konaní o stavebných uzáverách sú aj právnické aj fyzické osoby teda vlastníci, ktorí vlastnia pozemky alebo stavby, alebo susedné pozemky alebo stavby, ktorých by sa rozhodnutie mohlo priamo dotknúť. Územné konanie sa začína na písomný návrh účastníka, z podnetu stavebného úradu alebo iného orgánu štátnej správy.
Pokiaľ zákon nezverí posudzovanie návrhu do pôsobnosti inému orgánu, tak sa tým zaoberá stavebný úrad. Ten je oprávnený v rámci posudzovania návrhu určiť povinnosť doplniť ho alebo rozhodnúť o jeho zamietnutí. Takisto rozhoduje o čase platnosti rozhodnutia o stavebnej uzávere. Ak sa platnosť rozhodnutia nemôže vopred časovo obmedziť, rozhodne stavebný úrad o skončení jeho platnosti, ak zanikne účel, na ktorý bolo rozhodnutie vydané. Čas platnosti tohto rozhodnutia môže stavebný úrad aj predĺžiť, avšak je na to potrebná žiadosť navrhovateľa. Zároveň však musí byť splnená podmienka, a to dátum podania žiadosti pred uplynutím samotnej lehoty. Čas platnosti rozhodnutia o stavebnej uzávere však ani po predĺžení nesmie presiahnuť päť rokov odo dňa, keď územné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť. Existuje aj možnosť, kedy nie je možné čas platnosti územného rozhodnutia predĺžiť, a to v prípade, ak bol na to isté územie schválený územný plán zóny, ktorý rieši predmet územného rozhodnutia. Územné rozhodnutie je záväzné aj pre právnych nástupcov jeho navrhovateľa a ostatných účastníkov územného konania.

     V odôvodnených prípadoch môže stavebný úrad z rozhodnutia o stavebnej uzávere povoliť výnimku so stavebného zákazu v určitom území. Stať sa tak môže však iba po dohode s dotknutými orgánmi. Za tie sa podľa zákona považuje v prvom rade orgán verejnej správy alebo obec, ktorá nie je stavebným úradom a konkrétne konanie sa týka pozemku alebo stavby na území patriacom pod jej správu. Dotknutým orgánom je aj vlastník siete a zariadení technického vybavenia územia či právnická osoba, ak to ustanovuje osobitný predpis. Ak v prípade väčších miest ako je napríklad Bratislava alebo Košice vykonávajú kompetencie stavebného úradu mestské časti, tak potom dotknutým orgánom sa stáva mesto. K veci sa teda vyjadruje bratislavský a košický magistrát. Samozrejmosťou z tohto postavenia vyplýva dotknutým orgánom niekoľko kompetencií, ktorých súčasťou je aj nazeranie do spisov, podávanie stanovísk, ktoré sú záväzné, či právo zúčastňovať sa na ústnom pojednávaní a miestnej obhliadke. Ďalšou kompetenciou je vykonávanie spoločných úkonov spolu so stavebným úradom podľa staveného zákona. Za záväzné stanovisko sa považuje vyjadrenie, súhlas alebo iný správny úkon, ktoré uplatňuje záujmy chránené osobitnými predpismi a ktoré je ako záväzné stanovisko upravené v osobitnom predpise.

Stavebné uzávery a kúpa pozemku


 

     Na stavebné uzávery by si mal dať pozor každý, kto sa chystá kupovať pozemok na stavbu rodinného domu alebo inej nehnuteľnosti. Ešte pred kúpou pozemku je preto dobré si zistiť na príslušnom stavebnom úrade všetky požiadavky, ktoré sa na územie na ktorom sa pozemok nachádza vzťahuje. Na základe snímky z katastrálnej mapy lokality, alebo ešte lepšie z geometrického plánu pozemku by ste sa tu mali dozvedieť, či vôbec možno na vybranom pozemku stavať a ak áno, tak za akých podmienok. Vyhnete sa tak zbytočným problémom. Okrem toho, že zabrzdiť vašu stavbu môže skutočnosť, že pozemok sa nachádza vo vyhlásenom území chránenej krajinnej oblasti, alebo v ochrannom pásme energetických rozvodov, vodného zdroja a železnice a podobne, tak stopnúť vás môže aj právoplatná stavebná uzávera. Tá býva väčšinou vyhlásená na územiach, kde sú plánované výstavby v štátnom záujme, napríklad stavba diaľnice, priehrady, elektrárne a podobne. Ďalšou alternatívou môže byť skutočnosť, že je uzávera vyhlásená na území poddolovanom hlbinou banskou činnosťou. Môže sa tiež stať, že sa v danej lokalite neuvažuje o vybudovaní inžinierskych sietí, za ktoré sa považuje prípojka vodovodu, kanalizácie, elektrickej energie, zemného plynu, pevnej telefónnej siete a káblového televízneho rozvodu, ktoré sú pre stavebný pozemok bežnou samozrejmosťou. Vybudovanie prístupovej komunikácie dlhších trás vedenia energií z vlastných nákladov tak môže výstavbu domu alebo akejkoľvek inej nehnuteľnosti predražiť tak, že sa stane pre investora finančne neúnosnou alebo úplne nereálnou.

Prípad Slatinka


 

     O tom, že problémy spojené so stavebnými uzáverami sa môžu ťahať aj niekoľko rokov svedčí aj príklad obce Slatinka a Ďubákovo, ktoré na svojej webovej stránke opisuje Centrum pre práva občana. Rozhodnutím Ústavného súdu boli v obciach zrušené stavebné uzávery, ktoré platili desiatky rokov a likvidovali tak obce v záujme výstavby priehrad. Stavebná uzávera v Slatinke bola vyhlásená ešte v roku 1984 a zakazovala vo vymedzenom území realizáciu stavebných úprav na jestvujúcich objektoch. Taktiež nepovoľovala prevody nehnuteľností, pričom uzávera mala platiť až do odvolania. Avšak už od roku 1958 platil v obci zákaz výstavby rodinných domov, ktorý vydal ešte vtedajší Krajský národný výbor v Banskej Bystrici. Z vydaných rozhodnutí o stavebnej uzávere však nebolo zrejmé, kedy sa mali priehrady začať stavať. Investori však aj napriek tomu na likvidačných rozhodnutiach trvali a obce desaťročia upadali. Obyvatelia sa nemohli zapojiť ani do rozhodovania o stavebnej uzávere, pretože účastníkom konania bol v tom čase len navrhovateľ výstavby priehrady.
Začiatkom roka 1999 však podali traja vlastníci nehnuteľností postihnutí stavebnou uzáverou spolu s miestnym urbárskym spoločenstvom podnet na zrušenie uzávery. Okresný úrad žiadosť uznal, pretože investor nevedel upresniť dátum, kedy by sa malo s výstavbou priehrady začať. Dôvodom uzávery mala byť priehrada, ktorá mala slúžiť pre „nadlepšenie prietokov“ dolného Hrona a jej potreba je odôvodňovaná hlavne odbermi vody pre JE Mochovce. Podľa Združenia Slatinka vydalo MŽP v roku 1996 záverečné stanovisko v procese EIA, v ktorom napriek rozporuplným a neistým záverom spracovateľov hodnotenia ako aj viacerým procesným pochybeniam odporúčalo výstavbu vodného diela Slatinka. Predstavitelia JE Mochovce sa však niekoľkokrát vyjadrili, že pre prevádzku JE Mochovce nie je vodné dielo Slatinka potrebné. Taktiež niektorí biológovia potvrdili, že argument „nadlepšovania prietokov“ Hrona nie je dostatočný na to aby ospravedlnil likvidáciu vyše šeťstoročnej obce a vzácnych prírodných lokalít.
Centrum pre práva občana tiež uvádza, že po týchto kauzách nasledovali legislatívne zmeny. Výrazne obmedzili možnosť vyhlasovania stavebnej uzávery a dotknutým obciam priznali pozíciu účastníka konania. Združenie Slatinka spolu s pôvodnými obyvateľmi a vlastníkmi presadzuje urýchlené riešenie ťažkých životných podmienok ľudí v Slatinke a ich odškodnenie za niekoľko desaťročné bezdôvodné a neústavné obmedzovanie ich základných práv a slobôd.

Stavebné uzávery v hlavnom meste


 

     Vydávanie stavebných uzáver je v kompetencii stavebných úradov miest. V prípade hlavného mesta vydávajú stavebné uzávery stavebné úrady jednotlivých mestských častí. „Bratislavský magistrát sa k schváleniu uzáver iba vyjadruje, pričom podľa zákona by mali byť tieto vyjadrenia magistrátu záväzné,“ uviedla pre Kompletný TRH Nehnuteľností hovorkyňa mestského magistrátu Bratislava Eva Chudinová. V prípade stavebnej uzávery v Starom meste sa napríklad magistrát vyjadril negatívne.
Správy o stavebných uzáverách sa v poslednom období objavovali aj v súvislosti s bratislavskou mestskou časťou Ružinov. Komplexná stavebná uzávera na celú mestskú časť bola v Ružinove vyhlásená v tzv. prechodnom období. Teda v čase medzi prijatím a schválením nového územného plánu pre Bratislavu. Začiatkom augusta podpísal územné rozhodnutie o stavebnej uzávere starosta Ružinova Slavomír Drozd. Na schválenie uzávery mali vplyv aj negatívne ohlasy verejnosti, ktorá protestovala proti rozsiahlej zástavbe v Ružinove na zelených plochách parkov a voľných areáloch. Uzávera nezakazovala ani neobmedzovala vykonávanie udržiavacích prác. Podľa hovorcu starostu mestskej časti Ružinov Maroša Smolca je však konanie o stavebnej uzávere komplikované a v tomto prípade nebolo vyhlásenie správoplatnené. Stavebná uzávera tak síce bola vydaná, nebola však právoplatná. Od 1. septembra 2007, teda od doby kedy začal platiť nový územný plán hlavného mesta, tak stratila uzávera zmysel. „Momentálne však v Ružinove nie je vyhlásená žiadna stavebná uzávera,“ uviedol Maroš Smolec a zároveň dodal, že mestská časť pripravuje tri územné plány zón. Konkrétne ide o zónu Štrkoveckého jazera, Ružinovskú a Trnávku.

Prípad Karlova Ves


 

     Nezávideniahodná situácia je aj v bratislavskej mestskej časti Karlova Ves, kde sa už malo s plánovanými výstavbami stopnúť, no keďže stavebná uzávera ešte stále neplatí, nestalo sa tak. O tom, že mestská časť stavebnú uzáveru na niektoré lokality potrebuje sú presvedčení aj samotní obyvatelia. Tí si myslia, že expanzia investorov je prirýchla a regulácia je preto naozaj nutná. Zastupiteľstvo mestskej časti sa malo zaoberať aj petíciou občanov proti viacpodlažnej bytovej zástavbe na Hlaváčikovej ulici v lokalite Dlhé diely. Približne 640 občanov podporilo petíciu proti výstavbe na území s rozlohou približne 3,64 hektára, kde sa pôvodne uvažovalo s výstavbou materskej a základnej školy. Občania v danej lokalite navrhujú vybudovať viacúčelový športovo-rekreačný areál a vytvoriť verejnú parkovú zeleň.

     Starostka mestskej časti Ivana Hanulíková však oznámenie o stavebnej uzávere vyhlásila. Okrem iných pripomienok, ktoré miestny úrad na uzáveru zaregistroval sa objavilo aj vyjadrenie magistrátu, že treba obstarať územný plán Dlhých dielov, a až potom sa môže vysloviť k začatiu stavebnej uzávery. Vo viacerých médiách však prebehla správa, že stavebná uzávera tu ešte stále nie je a to z dôvodu, že na septembrovom zasadaní poslancov mestskej časti uzávera nebola schválená. Podľa všetkého nedodržal stavebný úrad zákonný postup v celej veci. Na túto skutočnosť upozornil stavebný úrad aj magistrát hlavného mesta, ktorý je jeden z dotknutých orgánov.

     Podľa správ uverejnených vo viacerých médiách malo byť v celej veci najprv vydané oznámenie o tom, že mestská časť obstaráva územné plány zón a až potom sa malo začať s územným konaním o stavebnej uzávere. Na začiatok konania o stavebnej uzávere nebola v tomto prípade splnená zákonná podmienka, pretože na začiatku bola vypracovaná iba štúdia. A to podľa zákona nie je dôvodom pre vyhlásenie stavebnej uzávery. Jedným z problémov tiež bolo, že stavebná uzávera sa navrhovala na celé územie Dlhých dielov a nie iba na konkrétne územia.
Medzi najviac spomínané oblasti v rámci Karlovej Vsi, patrí napríklad lokalita Hlaváčikovej ulice. Na verejnosti sa už objavila požiadavka, aby sa územie zmenilo na lokalitu vhodnú pre šport a pre trávenie voľného času. Podobne je na tom aj areál Karloveského športového klubu na Majerníkovej ulici, či areál futbalového ihriska na Molecovej ulici. Zmena na verejnú zeleň sa navrhuje pri polyfunkčnom centre Dlhé diely, pri lokalite Nad lúčkami a pred križovatkou Majerníkovej a Hlaváčikovej ulice. Ochranná a izolačná zeleň by mala byť zasa na svahu medzi ulicami Hany Meličkovej a Janotova, či pozdĺž ulíc Karloveská, Botanická a Devínska cesta. Pre rekreáciu a pobyt v prírode by mala byť určená kráľova hora. Zmena funkčného využitia na občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu by sa mala dotknúť Katušinej lúky i lokality Mlynská dolina - Habánsky mlyn.
Kompletný TRH Nehnuteľností sa snažil získať na vec aj názor starostky mestskej časti Karlova Ves Ivany Hanulíkovej, tá však na otázky kvôli údajnej zaneprázdnenosti neodpovedala. Odpoveď sme nedostali ani na stavebnom úrade.

Viac informácií sa dozviete
v relácii REALITY
vysielanej 7.12.2007 o 20:45 na TA3

 

Späť

Komín a jeho praktické využite

 „Ak sa aj v dnešných časoch prejdete podvečer po malebnej dedinke, chatovej oblasti, či vo štvrti rodinných domov v ktoromkoľvek meste v chladných mesiacoch, ako jedna z mála vecí ktorá vám udrie do nosa bude určite jemný zápach po hnedom uhlí, ktoré sa stále vo veľkej miere používa ako základné palivo pri zabezpečení si tepla v rodinnom dome. Preto aj v dnešnej dobe patrí k základnej výbave rodinného domu pri zabezpečení si spoľahlivého vykurovania dobrý a hlavne fungujúci komín.“ Ak by sme mali porovnať rodinný dom či rekreačnú chatu k..

Prístupová cesta k nehnutelnosti - predchádzanie problémom ohľadom nehnuteľnosti

Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Bratislava ale aj iné mestá sú toho príkladom. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy,..

Systémové omietky Ytong hrejú a chránia pred hlukom aj plesňami Systémové omietky Ytong hrejú a chránia pred hlukom aj plesňami

Jednou z prednostívnútorných vápennocementových omietok Ytong je skutočnosť, že zlepšujú tepelnoizolačné vlastnosti stien. Navyše vďaka vysokej paropriepustnosti znižujú riziko vzniku plesní. Pri práci s nimi realizačná firma alebo stavebník ocenia aj ľahké spracovanie, vysokú výdatnosť a pevnosť. Tieto omietky dokonale ladia s priedušnosťou muriva Ytong a Silka. Užívatelia domu či bytu potešia ich dobré tepelnoizolačné vlastnosti: (tepelný odpor λ10 s hodnotou 0, 13 W/m.K). Tie im dodáva špeciálna ľahčená zložka z recyklovaného skla. Vďaka..

Sporné nároky - náhrada nákladov vynaložených na cudziu nehnuteľnosť

Vážení čitatelia, mnohé z vašich písomných a elektronických otázok adresovaných do rubriky “Právnik radí” sa týkajú nárokov na náhradu nákladov vynaložených na nehnuteľnosť, ktorú mali vo svojej oprávnenej držbe nájomcovia, ktorí počas svojho užívania nehnuteľnosti túto zhodnotili stavebnými úpravami alebo inými úpravami interiérov. Pri ukončení nájomného vzťahu vznikajú problémy s tým, či ten, kto prenajatú nehnuteľnosť zhodnotil, má voči prenajímateľov nárok na náhradu vynaložených nákladov, od ktorého okamihu tento nárok vzniká..

Smrť darcu a jej následky na vkladové konanie

V decembri 2004 som s mojou starou mamou uzatvorila darovaciu zmluvu, na základe ktorej mi darovala jej rodinný dom. Pár dní na to moja stará mama zomrela. Návrh na vklad bol podaný po jej smrti, avšak kataster návrh neprijal a vyzval nás na doplnenie návrhu formou prijatia dodatku k darovacej zmluve - týkalo sa to zriadenia vecného bremena. Návrh som doplnila v lehote, kataster konanie zastavil, čo považujem za nezákonné. Prečo kataster nerešpektuje vôľu jednej zmluvnej strany - mojej nebohej starej mamy a nepostupoval v súlade so zákonom?! Moja právnička podala..

Rodinný spor o dedičstvo - kto dedí a kto nie

Rád by som sa spýtal na možnosť riešenia ohľadne spôsobu vysporiadania nehnuteľného majetku po mojom staršom bratovi, ktorý pred nedávnom zomrel. Jedná sa o rodinný dom s pozemkom. Malý podiel pozemku nadobudol môj starší brat dedením od našej tety ešte predtým, ako sa oženil. Manželstvo bolo bezdetné a v úradných listinách je brat vedený ako jediný majiteľ. Vysporiadanie medzi mnou a mojou sestrou je možné len predajom nehnuteľnosti, na čom sme sa aj dohodli. V prípade, ak by túto nehnuteľnosť dedila aj vdovy po bratovi, predaj nehnuteľnosti by sa skomplikoval..

Úrokové sadzby pri hypotekárnom úvere

O možnosti ako si zadovážiť bývanie pomocou hypotekárneho úveru (HÚ), sa toho popísalo už veľa. Pri jeho vybavovaní zaujíma klientov tej či onej banky  jedna zo základných veličín výška úrokovej sadzby. Podľa nastavenia jej výšky, môžete na svojom (HÚ) riadne ušetriť, ale pri troche neuváženosti a letmom prebehnutí čísel v letáku propagujúcom hypotekárny produkt aj svoje bývanie riadne preplatiť. Tak či onak, úroková sadzba tvorí základ splácania vášho dlhu, takže jej optimálne nastavenie je pre vás ako klientov obzvlášť dôležité.Tvorba..

Novinky v stavebnom sporení

Správa bytových domovCieľ projektu a konferencieNovela zákona o stavebnom sporeníOkruh poberateľov štátnej prémieAsi nikoho v súčastnej dobe neprekvapí, že medzi základné túžby človeka patrí splnenie si sna o vlastnom bývaní či zmodernizovaní toho, čomu hovoríme vlastný domov. Cesta k peknému a hlavne útulnému bývaniu vedie viacerými cestami. Medzi tie najviac využívané cesty ako sa k tomuto cieľu priblížiť patrí na Slovensku stavebné sporenie. Aby tento nástroj na splenie si sna o peknom bývaní mohol lepšie reagovať na potreby ľudí, dochádza na tomto..

Vývoj cien bytov V Bratislave v roku 2007

Analýza cien bytov v Bratislave sa robila z plnohodnotných 13.410 údajov za obdobie od januára do decembra 2007. Priemerná cena m2 bytu v Sk sa vypočítavala bez výrazných odchýliek narúšajúcich trend. Oddelene sa vypočítavali ceny novostavieb od cien starých bytov, aby sa odhalil ich vplyv na rast cien starých bytov. Graf č.1: Tento graf poukazuje na to, že 34% z celkovej ponuky bytov pripadalo na ponuku novostavieb. Toto malo zákonitý vplyv na vývoj celkovej výslednej ceny, ktorú novostavby ťahali nahor.Graf č.2: Tento graf ukazuje, že najväčší podiel na množstve..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.