Stavebné uzávery v mestách
Stavebná úzávera ako správne konanie
Stavebné uzávery a kúpa pozemku
Prípad Slatinka
Stavebné uzávery v hlavnom meste
Prípad Karlova Ves
Súčasť strategického vývoja mesta či obce alebo len hra mestských poslancov? Aj takéto otázky sa môžu niekomu vynoriť pri pojme stavebná uzávera. V každom prípade, ide o závažný krok v histórii rozvoja každého mesta a obce, ktorý si vyžaduje dokonalé naplánovanie a preskúmanie celej situácie. A čo je vlastne stavebná uzávera? Rozhodnutie stavebného úradu, že sa na nejakom konkrétnom území nesmie robiť určitý druh činnosti. Každý prípad stavebnej uzávery je však individuálny, každá je tvorená inými podmienkami, či ohraničená inou dobou platnosti.
Stavebné rozhodnutie sa v prípade nadobudnutia právoplatnosti stáva územným konaním, ktoré so sebou prináša určité obmedzenia a podmienky. Dôsledkom stavebnej uzávery nemusí byť len tzv. stopka pre nekontrolovateľné činnosti stavebných investorov ale aj pre úplne bežných občanov. Uzávery totiž to môžu zastaviť snahy občanov pri akejkoľvek stavebnej činnosti na danom území, či už ide o prístavbu alebo stavbu novej garáže. Rozhodnutím úradu totiž to môže byť skutočnosť, že sa na danom území nemôžu stavať objekty, ktoré majú alebo nemajú určitú charakteristiku alebo realizovať inžinierske siete, ktoré majú určitú charakteristiku. Stavebná uzávera však musí nadobudnúť právoplatnosť inak stráca svoje opodstatnenie a význam. V prípade, že právoplatnosť nadobudne, je potrebné ju individuálne konfrontovať s konkrétnym investičným zámerom, tak aby sa dalo nájsť schodné východisko v riešení celej situácie.
Rozhodnutia ohľadom stavebných uzáver a ich následnej realizácii upravuje stavebný zákon č. 50/1976 Z.z. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku. V prípade právoplatného rozhodnutia o stavebnej uzávere, sa vymedzí územie, v ktorom sa dočasne zakazuje alebo obmedzuje stavebná činnosť, a to najmä v prípade ak by mohla sťažiť alebo znemožniť budúce využívanie územia alebo jeho organizáciu podľa územného plánu. Zákon upravuje aj obdobie uzávery. Hovorí, že ju možno určiť iba na nevyhnutne potrebný čas, najviac však na päť rokov odo dňa právoplatného rozhodnutia o stavebnej uzávere. Rozhodnutie o uzávere však nemôže obmedziť alebo zakázať vykonávanie udržiavacích prác. Ak pominuli dôvody, kvôli ktorým bola stavebná uzávera schválená, alebo to isté miesto rieši schválený územný plán zóny, stavebný úrad zruší rozhodnutie aj bez návrhu. Ak bolo rozhodnutím zriadené vecné bremeno zapísané v katastri nehnuteľností po zrušení rozhodnutia alebo po uplynutí času, na ktorý bola obmedzená jeho platnosť, stavebný úrad podá návrh na jeho zrušenie.
Stavebná úzávera ako správne konanie
Stavebná uzávera je podľa zákona ochranou dôležitých záujmov v území. O uzáverách sa rozhoduje v rámci územných konaní, ktoré sú vlastne jednou z foriem správneho konania. Účastníkmi týchto územných konaní o stavebných uzáverách sú aj právnické aj fyzické osoby teda vlastníci, ktorí vlastnia pozemky alebo stavby, alebo susedné pozemky alebo stavby, ktorých by sa rozhodnutie mohlo priamo dotknúť. Územné konanie sa začína na písomný návrh účastníka, z podnetu stavebného úradu alebo iného orgánu štátnej správy.
Pokiaľ zákon nezverí posudzovanie návrhu do pôsobnosti inému orgánu, tak sa tým zaoberá stavebný úrad. Ten je oprávnený v rámci posudzovania návrhu určiť povinnosť doplniť ho alebo rozhodnúť o jeho zamietnutí. Takisto rozhoduje o čase platnosti rozhodnutia o stavebnej uzávere. Ak sa platnosť rozhodnutia nemôže vopred časovo obmedziť, rozhodne stavebný úrad o skončení jeho platnosti, ak zanikne účel, na ktorý bolo rozhodnutie vydané. Čas platnosti tohto rozhodnutia môže stavebný úrad aj predĺžiť, avšak je na to potrebná žiadosť navrhovateľa. Zároveň však musí byť splnená podmienka, a to dátum podania žiadosti pred uplynutím samotnej lehoty. Čas platnosti rozhodnutia o stavebnej uzávere však ani po predĺžení nesmie presiahnuť päť rokov odo dňa, keď územné rozhodnutie nadobudlo právoplatnosť. Existuje aj možnosť, kedy nie je možné čas platnosti územného rozhodnutia predĺžiť, a to v prípade, ak bol na to isté územie schválený územný plán zóny, ktorý rieši predmet územného rozhodnutia. Územné rozhodnutie je záväzné aj pre právnych nástupcov jeho navrhovateľa a ostatných účastníkov územného konania.
V odôvodnených prípadoch môže stavebný úrad z rozhodnutia o stavebnej uzávere povoliť výnimku so stavebného zákazu v určitom území. Stať sa tak môže však iba po dohode s dotknutými orgánmi. Za tie sa podľa zákona považuje v prvom rade orgán verejnej správy alebo obec, ktorá nie je stavebným úradom a konkrétne konanie sa týka pozemku alebo stavby na území patriacom pod jej správu. Dotknutým orgánom je aj vlastník siete a zariadení technického vybavenia územia či právnická osoba, ak to ustanovuje osobitný predpis. Ak v prípade väčších miest ako je napríklad Bratislava alebo Košice vykonávajú kompetencie stavebného úradu mestské časti, tak potom dotknutým orgánom sa stáva mesto. K veci sa teda vyjadruje bratislavský a košický magistrát. Samozrejmosťou z tohto postavenia vyplýva dotknutým orgánom niekoľko kompetencií, ktorých súčasťou je aj nazeranie do spisov, podávanie stanovísk, ktoré sú záväzné, či právo zúčastňovať sa na ústnom pojednávaní a miestnej obhliadke. Ďalšou kompetenciou je vykonávanie spoločných úkonov spolu so stavebným úradom podľa staveného zákona. Za záväzné stanovisko sa považuje vyjadrenie, súhlas alebo iný správny úkon, ktoré uplatňuje záujmy chránené osobitnými predpismi a ktoré je ako záväzné stanovisko upravené v osobitnom predpise.
Stavebné uzávery a kúpa pozemku
Na stavebné uzávery by si mal dať pozor každý, kto sa chystá kupovať pozemok na stavbu rodinného domu alebo inej nehnuteľnosti. Ešte pred kúpou pozemku je preto dobré si zistiť na príslušnom stavebnom úrade všetky požiadavky, ktoré sa na územie na ktorom sa pozemok nachádza vzťahuje. Na základe snímky z katastrálnej mapy lokality, alebo ešte lepšie z geometrického plánu pozemku by ste sa tu mali dozvedieť, či vôbec možno na vybranom pozemku stavať a ak áno, tak za akých podmienok. Vyhnete sa tak zbytočným problémom. Okrem toho, že zabrzdiť vašu stavbu môže skutočnosť, že pozemok sa nachádza vo vyhlásenom území chránenej krajinnej oblasti, alebo v ochrannom pásme energetických rozvodov, vodného zdroja a železnice a podobne, tak stopnúť vás môže aj právoplatná stavebná uzávera. Tá býva väčšinou vyhlásená na územiach, kde sú plánované výstavby v štátnom záujme, napríklad stavba diaľnice, priehrady, elektrárne a podobne. Ďalšou alternatívou môže byť skutočnosť, že je uzávera vyhlásená na území poddolovanom hlbinou banskou činnosťou. Môže sa tiež stať, že sa v danej lokalite neuvažuje o vybudovaní inžinierskych sietí, za ktoré sa považuje prípojka vodovodu, kanalizácie, elektrickej energie, zemného plynu, pevnej telefónnej siete a káblového televízneho rozvodu, ktoré sú pre stavebný pozemok bežnou samozrejmosťou. Vybudovanie prístupovej komunikácie dlhších trás vedenia energií z vlastných nákladov tak môže výstavbu domu alebo akejkoľvek inej nehnuteľnosti predražiť tak, že sa stane pre investora finančne neúnosnou alebo úplne nereálnou.
Prípad Slatinka
O tom, že problémy spojené so stavebnými uzáverami sa môžu ťahať aj niekoľko rokov svedčí aj príklad obce Slatinka a Ďubákovo, ktoré na svojej webovej stránke opisuje Centrum pre práva občana. Rozhodnutím Ústavného súdu boli v obciach zrušené stavebné uzávery, ktoré platili desiatky rokov a likvidovali tak obce v záujme výstavby priehrad. Stavebná uzávera v Slatinke bola vyhlásená ešte v roku 1984 a zakazovala vo vymedzenom území realizáciu stavebných úprav na jestvujúcich objektoch. Taktiež nepovoľovala prevody nehnuteľností, pričom uzávera mala platiť až do odvolania. Avšak už od roku 1958 platil v obci zákaz výstavby rodinných domov, ktorý vydal ešte vtedajší Krajský národný výbor v Banskej Bystrici. Z vydaných rozhodnutí o stavebnej uzávere však nebolo zrejmé, kedy sa mali priehrady začať stavať. Investori však aj napriek tomu na likvidačných rozhodnutiach trvali a obce desaťročia upadali. Obyvatelia sa nemohli zapojiť ani do rozhodovania o stavebnej uzávere, pretože účastníkom konania bol v tom čase len navrhovateľ výstavby priehrady.
Začiatkom roka 1999 však podali traja vlastníci nehnuteľností postihnutí stavebnou uzáverou spolu s miestnym urbárskym spoločenstvom podnet na zrušenie uzávery. Okresný úrad žiadosť uznal, pretože investor nevedel upresniť dátum, kedy by sa malo s výstavbou priehrady začať. Dôvodom uzávery mala byť priehrada, ktorá mala slúžiť pre „nadlepšenie prietokov“ dolného Hrona a jej potreba je odôvodňovaná hlavne odbermi vody pre JE Mochovce. Podľa Združenia Slatinka vydalo MŽP v roku 1996 záverečné stanovisko v procese EIA, v ktorom napriek rozporuplným a neistým záverom spracovateľov hodnotenia ako aj viacerým procesným pochybeniam odporúčalo výstavbu vodného diela Slatinka. Predstavitelia JE Mochovce sa však niekoľkokrát vyjadrili, že pre prevádzku JE Mochovce nie je vodné dielo Slatinka potrebné. Taktiež niektorí biológovia potvrdili, že argument „nadlepšovania prietokov“ Hrona nie je dostatočný na to aby ospravedlnil likvidáciu vyše šeťstoročnej obce a vzácnych prírodných lokalít.
Centrum pre práva občana tiež uvádza, že po týchto kauzách nasledovali legislatívne zmeny. Výrazne obmedzili možnosť vyhlasovania stavebnej uzávery a dotknutým obciam priznali pozíciu účastníka konania. Združenie Slatinka spolu s pôvodnými obyvateľmi a vlastníkmi presadzuje urýchlené riešenie ťažkých životných podmienok ľudí v Slatinke a ich odškodnenie za niekoľko desaťročné bezdôvodné a neústavné obmedzovanie ich základných práv a slobôd.
Stavebné uzávery v hlavnom meste
Vydávanie stavebných uzáver je v kompetencii stavebných úradov miest. V prípade hlavného mesta vydávajú stavebné uzávery stavebné úrady jednotlivých mestských častí. „Bratislavský magistrát sa k schváleniu uzáver iba vyjadruje, pričom podľa zákona by mali byť tieto vyjadrenia magistrátu záväzné,“ uviedla pre Kompletný TRH Nehnuteľností hovorkyňa mestského magistrátu Bratislava Eva Chudinová. V prípade stavebnej uzávery v Starom meste sa napríklad magistrát vyjadril negatívne.
Správy o stavebných uzáverách sa v poslednom období objavovali aj v súvislosti s bratislavskou mestskou časťou Ružinov. Komplexná stavebná uzávera na celú mestskú časť bola v Ružinove vyhlásená v tzv. prechodnom období. Teda v čase medzi prijatím a schválením nového územného plánu pre Bratislavu. Začiatkom augusta podpísal územné rozhodnutie o stavebnej uzávere starosta Ružinova Slavomír Drozd. Na schválenie uzávery mali vplyv aj negatívne ohlasy verejnosti, ktorá protestovala proti rozsiahlej zástavbe v Ružinove na zelených plochách parkov a voľných areáloch. Uzávera nezakazovala ani neobmedzovala vykonávanie udržiavacích prác. Podľa hovorcu starostu mestskej časti Ružinov Maroša Smolca je však konanie o stavebnej uzávere komplikované a v tomto prípade nebolo vyhlásenie správoplatnené. Stavebná uzávera tak síce bola vydaná, nebola však právoplatná. Od 1. septembra 2007, teda od doby kedy začal platiť nový územný plán hlavného mesta, tak stratila uzávera zmysel. „Momentálne však v Ružinove nie je vyhlásená žiadna stavebná uzávera,“ uviedol Maroš Smolec a zároveň dodal, že mestská časť pripravuje tri územné plány zón. Konkrétne ide o zónu Štrkoveckého jazera, Ružinovskú a Trnávku.
Prípad Karlova Ves
Nezávideniahodná situácia je aj v bratislavskej mestskej časti Karlova Ves, kde sa už malo s plánovanými výstavbami stopnúť, no keďže stavebná uzávera ešte stále neplatí, nestalo sa tak. O tom, že mestská časť stavebnú uzáveru na niektoré lokality potrebuje sú presvedčení aj samotní obyvatelia. Tí si myslia, že expanzia investorov je prirýchla a regulácia je preto naozaj nutná. Zastupiteľstvo mestskej časti sa malo zaoberať aj petíciou občanov proti viacpodlažnej bytovej zástavbe na Hlaváčikovej ulici v lokalite Dlhé diely. Približne 640 občanov podporilo petíciu proti výstavbe na území s rozlohou približne 3,64 hektára, kde sa pôvodne uvažovalo s výstavbou materskej a základnej školy. Občania v danej lokalite navrhujú vybudovať viacúčelový športovo-rekreačný areál a vytvoriť verejnú parkovú zeleň.
Starostka mestskej časti Ivana Hanulíková však oznámenie o stavebnej uzávere vyhlásila. Okrem iných pripomienok, ktoré miestny úrad na uzáveru zaregistroval sa objavilo aj vyjadrenie magistrátu, že treba obstarať územný plán Dlhých dielov, a až potom sa môže vysloviť k začatiu stavebnej uzávery. Vo viacerých médiách však prebehla správa, že stavebná uzávera tu ešte stále nie je a to z dôvodu, že na septembrovom zasadaní poslancov mestskej časti uzávera nebola schválená. Podľa všetkého nedodržal stavebný úrad zákonný postup v celej veci. Na túto skutočnosť upozornil stavebný úrad aj magistrát hlavného mesta, ktorý je jeden z dotknutých orgánov.
Podľa správ uverejnených vo viacerých médiách malo byť v celej veci najprv vydané oznámenie o tom, že mestská časť obstaráva územné plány zón a až potom sa malo začať s územným konaním o stavebnej uzávere. Na začiatok konania o stavebnej uzávere nebola v tomto prípade splnená zákonná podmienka, pretože na začiatku bola vypracovaná iba štúdia. A to podľa zákona nie je dôvodom pre vyhlásenie stavebnej uzávery. Jedným z problémov tiež bolo, že stavebná uzávera sa navrhovala na celé územie Dlhých dielov a nie iba na konkrétne územia.
Medzi najviac spomínané oblasti v rámci Karlovej Vsi, patrí napríklad lokalita Hlaváčikovej ulice. Na verejnosti sa už objavila požiadavka, aby sa územie zmenilo na lokalitu vhodnú pre šport a pre trávenie voľného času. Podobne je na tom aj areál Karloveského športového klubu na Majerníkovej ulici, či areál futbalového ihriska na Molecovej ulici. Zmena na verejnú zeleň sa navrhuje pri polyfunkčnom centre Dlhé diely, pri lokalite Nad lúčkami a pred križovatkou Majerníkovej a Hlaváčikovej ulice. Ochranná a izolačná zeleň by mala byť zasa na svahu medzi ulicami Hany Meličkovej a Janotova, či pozdĺž ulíc Karloveská, Botanická a Devínska cesta. Pre rekreáciu a pobyt v prírode by mala byť určená kráľova hora. Zmena funkčného využitia na občiansku vybavenosť celomestského a nadmestského významu by sa mala dotknúť Katušinej lúky i lokality Mlynská dolina - Habánsky mlyn.
Kompletný TRH Nehnuteľností sa snažil získať na vec aj názor starostky mestskej časti Karlova Ves Ivany Hanulíkovej, tá však na otázky kvôli údajnej zaneprázdnenosti neodpovedala. Odpoveď sme nedostali ani na stavebnom úrade.
Viac informácií sa dozviete
v relácii REALITY
vysielanej 7.12.2007 o 20:45 na TA3
