Prenájom nehnuteľnosti a registračná povinnosť prenajímateľov
So začiatkom nového školského roka vyvstala pre mnohých študentov, prípadne pracujúcich, ktorí dochádzajú za prácou mimo svojho obvyklého bydliska, opäť otázka zabezpečenia svojho ubytovania. Mnohí z nich riešia uvedený problém, nakoľko kapacita internátov a ubytovní nemusí vždy pokryť ich vysoký dopyt, nájmom nehnuteľnosti - prevažne bytu alebo časti bytu. Mnohí občania sa na rubriku „Právnik radí“ obrátili s otázkami, či a kedy sú povinní sa registrovať na daňovom úrade a aký postup majú zvoliť pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti, aby nedochádzalo k porušovaniu zákona, a následne k ukladaniu prípadných sankcií zo strany štátu. V nasledujúcom článku je Vám poskytnutá náležitá odpoveď.
Príslušná legislatíva: zákon č. 40/1964 Zb., zákon č. 511/1992 Zb., zákon č. 595/2003 Z. z.
Nájom a jeho vznik
Nájom ako právny vzťah je upravený v základnom občianskoprávnom kódexe, ktorým je Občiansky zákonník (zákon č. 40/1964 Zb.). Nájom je právnym vzťahom, ktorý vzniká na základe nájomnej zmluvy upravenej v ust. §§ 663 a nasl. Občianskeho zákonníka.
Nájom, ktorý bol dojednaný na určitú dobu, sa skončí uplynutím tejto doby. To neplatí, ak medzi prenajímateľ a nájomcom dôjde k inej dohode. Na zreteľ treba brať hlavne plynutie času (okamih skončenia nájmu), pretože ak by prenajímateľ po skončení nájmu nemal viac záujem na prenajímaní nehnuteľnosti a neoznámi danú skutočnosť nájomcovi, obnovuje sa nájomná zmluva za tých istých podmienok, za akých bola dojednaná pôvodne. Nájom dojednaný na dobu dlhšiu ako rok sa obnovuje vždy na rok, nájom dojednaný na kratšiu dobu sa obnovuje na túto dobu. Uvedené však neplatí, ak prenajímateľ po skončení nájmu voči nájomcovi nehnuteľnosti nepodá návrh na vydanie veci alebo na vypratanie nehnuteľnosti na súde do 30 dní.
Registrácia a lehota na registráciu
Registračná povinnosť sa netýka občanov, ktorí prenajímajú pozemky alebo ktorí poskytujú bývanie len v časti nehnuteľnosti, pričom tá nemá samostatný vchod. Napríklad jednu miestnosť študentom. V danej súvislosti uvádzam definíciu bytu podľa § 35b ods. 4 Stavebného zákona, podľa ktorého b yt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie.
Podľa § 31 zákona č. 511/1992 Zb. o správe daní a poplatkov a o zmenách v sústave územných finančných orgánov v znení neskorších predpisov, každá fyzická osoba, ktorá nie je registrovaná u príslušného správcu dane, je povinná do 30 dní po uplynutí mesiaca, v ktorom na území Slovenskej republiky začala vykonávať inú samostatnú zárobkovú činnosť alebo v ktorom na území Slovenskej republiky prenajala byt alebo nebytový priestor, alebo nehnuteľnosť okrem pozemku, požiadať miestne príslušného správcu dane o registráciu. To isté sa vzťahuje aj na osoby, ktoré sú už u príslušného správcu dane registrované.
Do pozornosti dávam samozrejme zákon č. 595/2003 Z. z. o dani z príjmov v znení neskorších predpisov, ktorý upravuje daň z príjmov fyzickej osoby alebo právnickej osoby a spôsob platenia a vyberania dane. Predmetný zákon ustanovuje v § 6 ods. 3 a 4 že príjmami z prenájmu sú príjmy z prenájmu nehnuteľností ako aj príjmy z prenájmu hnuteľných vecí, ktoré sa prenajímajú ako príslušenstvo nehnuteľnosti. Príjem z prenájmu nehnuteľností tak podlieha zdaneniu.
Oslobodenie od dane
Občanov určite zaujíma otázka oslobodenia od platenia dane. Tá je v súvislosti s prenájmom nehnuteľností upravená § 9 ods. 1 písm. h), podľa ktorého je od dane oslobodený príjem podľa § 6 ods. 3 za podmienky, že nejde o príjmy, z ktorých sa daň vyberá zrážkou, že úhrn týchto príjmov nepresiahne v zdaňovacom období päťnásobok sumy životného minima platného k 1. januáru príslušného zdaňovacieho obdobia. Pre rok 2009 výšku nezdaniteľného príjmu z prenájmu nehnuteľností predstavuje suma 925,95 Eur (27.895,16 slovenských korún). V prípade, ak by prenajímateľ dosahoval v príslušnom zdaňovacom období príjmy vyššie než je uvedená suma, vznikla by mu zo zákona povinnosť odviesť daň, a to zo sumy prevyšujúcej sumu 925,95 Eur. Rovnakým pomerom sa zisťujú aj výdavky k príjmom zahrnovaným do základu dane, teda ako je pomer príjmov zahrnovaných do základu dane k celkovým príjmom (napr. príjem z prenájmu nehnuteľnosti by za zdaňovacie obdobie dosiahol výšku 1.700 EUR, prenajímateľova daňová povinnosť by sa týkala rozdielu medzi sumou 925,95 EUR a 1.700 EUR, teda sumy 774,05 EUR). Súčasne dodávam, že daňovník by mal upraviť svoje preukázateľne vynaložené výdavky na predmetný príjem z prenájmu nehnuteľnosti, a to z dôvodu, že na základ dane nemôžu mať vplyv výdavky prislúchajúce k príjmom oslobodeným od dane.
Svoje čitateľské otázky v prípade záujmu o bližšie právne informácie (napr. o sumách životného minima, zmluvných otázkach nájmu vymeriavacích základoch ai.), zasielajte na adresu: lasak@defensa.sk