Zmluvy pri predaji nehnuteľnosti

Hovorí sa, že dobré zmluvy robia dobrých priateľov. Nie je to len veta, ktorú počujete pri uzatváraní akejkoľvek zmluvy, ale aj skoro v každom hollywoodskom filme s právnickou tematikou. Dobrá zmluva pri predaji a kúpe nehnuteľnosti totiž stavia všetkých jej účastníkov do pozície rovnocenných partnerov, kde nikto nie je zvýhodnený na úkor toho druhého. Opodstatnenosť tohto pravidla vám pomôže predísť rôznym komplikáciám pri predaji či kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti.

Pri predaji či kúpe akéhokoľvek typu nehnuteľnosti by ste si mali na začiatku tohto „kolotoča“ vybavovania celého radu záležitosti presne určiť postupnosť krokov, aby celá záležitosť po právnej stránke mala čo najplynulejší priebeh k spokojnosti všetkých zainteresovaných strán. Pre väčšinu z vás je predaj a kúpa nehnuteľnosti procesom, kde sa môže vyskytnúť niekoľko „zádrheľov“, ktoré by celý predaj nehnuteľnosti skomplikovali. Práve preto je dobré pri samotnom začiatku predaja nájsť si dobrého sprostredkovateľa v podobe realitnej kancelárie (ďalej len RK), ktorá by celý predaj a kúpu nehnuteľnosti pripravila aj po právnej stránke. Aby ste si boli istý jej službami, je priam nutné overiť si jej referencie najlepšie od ľudí, ktorí majú spoluprácu s ňou za sebou, pretože osobná skúsenosť je tá najlepšia referencia v akejkoľvek oblasti. Aby prevod vlastníctva nehnuteľnosti prebehol v čo najlepšej spokojnosti, dobrá príprava samotných zmlúv o predaji je alfou a omegou takejto transakcie. Ak vám zmluvu pripraví samotná RK, bolo by dobré, aby ste túto zmluvu konzultovali aj s ďalším právnikom. Táto námaha vás bude síce stát trochu viac úsilia a peňazí, ale ako sa hovorí viac hláv viac rozumu. Týmto sposobom znížite riziko opomenutia dôležitých vecí, ktoré vám po prevzatí bytu môžu poriadne strpčiť život.

Sprostredkovateľská zmluva pre predávajúceho

V prípade tohto typu zmluvy, jej základom je záväzok sprostredkovateľa, teda RK, že sprostredkuje pre záujemcu, teda predávajúceho príležitosť na uzatvorenie kúpnej zmluvy, predmetom ktorej bude predaj nehnuteľnosti. Je to najlepší spôsob ako prostredníctvom RK uskutočniť predaj a kúpu nehnuteľnosti, keďže dajme si ruku na srdce, nie každý z nás by celý tento proces zvládol sám. Takže, ak sa zveríme v prípade pomoci pri predaji a kúpe nehnuteľnosti do rúk profesionála, aj zmluva medzi Vami a ním musí mať základné pravidlá, aby ste ani v tomto prípade neprišli skrátka. Medzi základné body takejto zmluvy patrí to, že je v nej presne uvedené čo znamená sprostredkovanie príležitosti na kúpu nehnuteľnosti. Jednoducho povedané; ak RK zabezpečí pre kúpu vašej nehnuteľnosti kupujúceho a následne medzi vami a ním prebehne celý predajno-kúpny proces, tak v takom prípade RK dostane províziu, ktorej výška bude presne uvedená v percentách z dohodnutej kúpnej ceny nehnuteľnosti. Províziu zaplatíte následne prevodom na účet RK v deň zaplatenia kúpnej ceny na základe vystavenej faktúry alebo v hotovosti oproti vystavenému účtovnému dokladu.

Spôsob platby môže byť jednorazový. V prípade, ak ste sa s kupujúcim dohodli na splátkovom uhradení kúpnej ceny, tak tento spôsob môžete použiť aj pri platbe provízie. Samozrejme za predpokladu, že uvedené podrobnosti budú tvoriť časť sprostredkovateľskej zmluvy. Nesmiete však zabudnúť ani na presný popis toho, čo všetko bude zahrnuté v cene provízie.

V cene provízie sú z pravidla zahrnuté najmä právne služby, vypracovanie kúpnej zmluvy, poplatky na správe katastra, poplatky za propagáciu a prezentáciu nehnuteľnosti, notárske poplatky s výnimkou poplatkov za notárske úschovy. Pre dobrú RK by zabezpečenie tohto servisu nemal byť žiaden problém.

Aby ste však neboli len v samotnom područí RK, každá seriózna kancelária by vám počas trvania zmluvy mala garantovať možnosť, že aj napriek sprostredkovateľskej zmluve si môžete kupujúceho zároveň nájsť sami. Podobne ako každá iná zmluva, aj sprostredkovateľská zmluva má mať uvedenú dobu platnosti. Z tohto pohľadu má nárok RK na províziu aj v tom prípade, ak platnosť zmluvy medzi ňou a záujemcom vypršala, ale kupujúceho pre záujemcu našla RK ešte pred vypršaním sprostredkovateľskej zmluvy.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Ako už bolo spomenuté, dobrá RK vám môže poslúžiť ako nedoceniteľný pomocník v právnej oblasti pri predaji a kúpe nehnuteľnosti. Takže, ak už máte sprostredkovateľskú zmluvu uzatvorenú a našli ste si, alebo vám našla RK budúceho kupujúceho Vášho bytu, rodinného domu či pozemku, je dobré ako ďalší právny krok uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve. Je to totiž akýsi prvý záväzok k tomu, že ste sa s kupujúcim „dohodli na tom že sa dohodnete“.
Predmetom tohto druhu zmluvy je záväzok zmluvných strán uzatvoriť kúpnu zmluvu najneskôr do presne určeného počtu dní. Hlavná výhoda zmluvy o budúcej kúpnej zmluve je v tom, aby sa príprava budúcej kúpnej zmluvy zbytočne nepreťahovala. Po tomto kroku nasleduje príprava samotnej kúpnej zmluvy, ktorá tvorí základnú právnu kostru pri predaji nehnuteľnosti. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve býva preto často krát aj súčasťou samotnej kúpnej zmluvy.

Na čo nezabudnúť pri zostavovaní kúpnej zmluvy

Ak správne a hlavne efektívne medzi sebou komunikujú predávajúci, sprostredkovateľ a kupujúci, tak samotné finále z pohľadu zmlúv pri kúpe a predaji nehnuteľnosti by nemalo mať žiaden problém. Samotnou podstatou a zmyslom kúpnej zmluvy je teda prevod vlastníctva nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho. Ako každá iná zmluva, tak aj kúpna zmluva obsahuje osobné údaje zmluvných strán, teda predávajúceho a kupujúceho.

Napríklad pri predaji bytu, čo je asi najčastejšia forma pri predaji a kúpe nehnuteľnosti, by tento typ zmluvy mal obsahovať viacero dôležitých náležitostí. V predmete zmluvy by malo byť predovšetkým uvedené, že predávajúci je vlastníkom danej nehnuteľnosti a byt predáva kupujúcemu v celosti. Ak ide o predaj bytu, predmet zmluvy by mal obsahovať aj údaje o tom kde sa byt nachádza.

V kúpnej zmluve sa tým pádom musí uviesť adresa, poschodie, čísla parciel pozemku, kde bol dom, v ktorom sa byt nachádza postavený, ale aj katastrálne územie kde sa daný byt nachádza. Po tejto časti by mal z pravidla nasledovať samotný popis bytu. V ňom by mala byť uvedená rozloha bytu, prípadne rozloha balkónov, lodžií či terás, príslušenstvo ktoré sa spolu s bytom bude predávať a v neposlednom rade je to popis ohraničenia vlastníctva bytu. Po popise samotného bytu, by mal nasledovať popis spoločných častí a spoločných zariadení domu. Ak kupujete byt, zistite si pred uzatvorením kúpnej zmluvy niekoľko „zásadných maličkostí“, na ktoré kupujúci dosť často zabúdajú. Napr. predávajúci by mal mať pred samotným predajom uhradené poplatky súvisiace s užívaním bytu ako sú energie a pod. Častokrát aj v samotných inzerátoch pri predaji bytov nájdete ponuku, kde sa nehnuteľnosť predáva aj s pivnicou, pričom v skutočnosti sa môže stať, že pivnica je len v prenájme. Podobná situácia môže nastať aj keď kupujete byt s parkovacím miestom.

Pri zostavovaní kúpnej zmluvy by ste v žiadnom prípade nemali zabudnúť ani na tú časť, kde by boli špecifikované finančné penalizácie, ako istú formu záruky v prípade nedodržania konkrétnych zmluvných podmienok. Tie by mali by platiť ako pre predávajúceho tak aj pre kupujúceho. Veľmi často býva finačná penalizácia využívaná, keď predávajúci neuvoľní nehnuteľnosť v stanovenej lehote. Tento prípad sa vám napr. môže stať, keď predávajúci sú exmanželia a muž-alkoholik nemá až taký „záujem“ vysťahovať sa z bytu.

Financie, poplatky a osobitné ustanovenia

Po presnom opise predávanej nehnuteľnosti a spoločných priestorov, je dôležitým faktorom mať dobre ošetrené podmienky týkajúce sa kúpnej ceny a platobných podmienok. V takomto prípade musí byť v kúpnej zmluve uvedený aj spôsob úhrady. Napr. či sa úhrada za nehnuteľnosť vykoná naraz, alebo bude spôsob úhrady rozdelený na viacero častí. Ak spôsob úhrady nebude vykovaný naraz, vtedy zväčša kupujúci uhradí časť kúpnej ceny pred podpisom kúpnej zmluvy. Zvyšok sumy býva často hradený z hypotekárneho úveru, takže aj tento spôsob platby by mal byť zahrnutý v kúpnej zmluve. Predávajúcemu býva táto čiastka uvoľnená bankou po predložení listu vlastníctva, na ktorom bude ako vlastník nehnuteľnosti, ktorá je predmetom tejto kúpnej zmluvy, zapísaný už kupujúci.

Pri zostavovaní ďalších častí tohto typu zmluvy nesmiete zabudnúť ani na špecifikáciu poplatkov za notárske overenia podpisov, ktoré z pravidla platí predávajúca strana. Medzi podstatné časti kúpnej zmluvy patrí nadobudnutie vlastníctva. Základom tejto časti je uvedenie podmienok, kedy kupujúci nadobúda vlastnícke právo. Samotná kúpna zmluva by mala ešte obsahovať aj informácie o správe domu a osobitné ustanovenia. V nich by zmluvné strany mali mať uvedené spôsoby záložného práva, vyhlásenie o oboznámení sa so stavom bytu zo strany kupujúcich, či podrobnosti o odovzdaní predmetu zmluvy. Každá kúpna zmluva má svoje špecifiká a dobrý sprostredkovateľ by vás mal oboznámiť so všetkými skutočnosťami týkajúcimi sa predaja a kúpy nehnuteľnosti.

V každom prípade dobre spracovaná kúpna zmluva, je podstatným základom pre kúpu a predaj nehnuteľnosti. Ako už bolo spomenuté na začiatku, je podstatné nájsť si dobrého sprostredkovateľa pri predaji nehnuteľnosti, ktorý by vás ako predávajúceho, ale aj kupujúceho cez tento maratón vybavovania dostal bezpečne do cieľa, ktorého výsledkom je plynulé podanie kľúča z ruky do ruky. Apropó, čo sa týka kľúčov, pre bezpečnejší spánok vo vašom novom byte, by ste si ich po prijatí spolu so zámkom mali radšej vymeniť. Až vtedy sa byt stane naozaj iba vašim majetkom.

Viac sa dozviete na TA3 v relácii REALITY


Späť

Zateplenie nehnuteľnosti

Väčšina rodinných domov či bytov v panelovej zástavbe potrebuje na Slovensku prejsť dôkladnou rekonštrukciou. Asi tou najznámejšou cestou v súčasnosti je klasické zatepľovanie, ktoré po vizuálnej stránke mení naše sídliská na rôznofarebné sústavy kociek. Ak ste majiteľom rodinného domu, tak pri správnom zateplení máte postarané o príjemné bývanie nielen v zime, ale aj v lete, keď zateplenie bráni prehrievaniu izieb a v dome je príjemne aj bez drahej klimatizácie. Ak by sme si akýkoľvek typ nehnuteľnosti..

Možné riziká pri hypotekárnych úveroch

Hypotekárny úver je stálej aj v dnešných časoch asi najbežnejším spôsobom, ako si ľudia dokážu zabezpečiť vlastné bývanie. A keďže hospodárska kríza je v súčasnosti snáď najviac skloňovaným pojmom, oslovili sme preto niekoľko finančných inštitúcií, aby sme sa od nich dozvedeli, aká je terajšia situácia na tomto poli a aké sú hlavné riziká pri poskytovaní týchto úverov.Ak sa rozhodneme zabezpečiť si bývanie pomocou hypotekárneho úveru, mali by sme si uvedomiť, že sme sa pustili do projektu, ktorý je behom na dlhé trate. Ak by sme ostali pri..

Svetlo naše každodenné Svetlo naše každodenné

 „Pri predstave čo by mohlo byť pre nehnuteľnosť najdôležitejšie aby sa v nej dobre bývalo alebo pracovalo, človeku napadnú mnohé maličkosti a detaily, ktorými by si chcel spríjemniť pobyt v tej ktorej miestnosti pri oddychu či práci. Mnohokrát pritom nemyslíme nato, čo je snáď pre dobrý pocit z bývania najdôležitejšie a napadne nám to až vtedy keď nás „režú“ oči pri zlom osvetlení, či jednoducho nám praskne žiarovka. Zväčša až vtedy začneme uvažovať o tom, či sme pre dobré odsvetlenie urobili naozaj všetko.“Osvetlenie a očiAby sme sa..

Zúženie bezpodielového spoluvlastníctva manželov

Mam problém ktorý by som potreboval nejako rozlúsknuť a vyriešiť. Som slepec, invalidný dôchodca a s manželkou nežijem v spoločnej domácnosti, predali sme dom a každý si ideme riešiť svoju bytovú otázku. S manželkou nebývame v spoločnej domácnosti, deti si ona dala napísať na seba čo už ľutujem. Potrebujem si riešiť bytovú otázku a mám byt, ktorý chcem kúpiť, lebo dom čo sme mali spolu, sme predali a jediný záznam o tom je jedine kúpno - predajná zmluva. A zvyšné veci medzi nami sú jedine v ústnej forme. Ide mi jedine o to ako ošetriť aby nemala nárok..

Čo je apartmán a čo byt - reality prakticky

Čo raz viac a viac sa do našej bežnej reči dostávajú cudzie slová, ktorých význam býva často nejednoznačný. Poviete si, je tam toho. Nuž, v niektorých prípadoch by ste snáď mohli mávnuť rukou. Toto mávnutie by sa vám ale vždy nemuselo vyplatiť. Tobôž v oblasti realít, kde sa v posledných rokoch často len tak benevolentne dávajú do ponuky novostavieb hneď vedľa seba ponuky na byty, apartmány. A že v týchto slovách je naozaj veľký rozdiel, tak to si vysvetlíme v nasledujúcich riadkoch.V oblasti realít sa často používajú cudzie pojmy, o ktorých si veľa..

Úroky z omeškania pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov

 Súd v konaní o vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov nemôže zároveň s uložením povinnosti zaplatiť vyčíslenú sumu na vyrovnanie podielu, uložiť z tejto sumy aj povinnosť zaplatiť úroky z omeškania; bráni tomu chýbajúci predpoklad pre vznik takéhoto nároku - omeškanie dlžníka s plnením peňažného dlhu. (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo 14. októbra 1999, sp. zn. 5 Cdo 117/99)Rozvod - v rozvodovom konaní sa rozhoduje aj o rodičovských právach a povinnostiach, ako aj o rozdelení spoločného majetku, ktorý manželia nadobudli..

Ako sa nestať obeťou realitného podvodu

 Ak sa spomenie termín realitný podvod, väčšinou každému napadne nejaký nedávny zločin bytovej mafie , táto otázka je však omnoho komplikovanejšia a jej „mafiánska“ stránka je len jednou časťou zla, aj keď má bezpochyby najviac tragických koncov. Podvody s realitami sa však netýkajú len osamelých starších ľudí a mŕtvol vylovených z rybníkov - oveľa viac je tých „prozaických“ prípadov, okolo ktorých sa robí menej kriku, avšak ich dôsledky sú pre postihnutých takisto ničivé a vo všeobecnosti by mali byť varovaním. Poďme sa teda pozrieť..

Hypotekárny úver na nehnuteľnosť I. - financovanie a registrácia

     Jedným z najčastejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Hypotekárny úver je využívaný na riešenie otázky bývania v prípade, že záujemca o kúpu napr. bytu nedisponuje dostatočnou finančnou hotovosťou. Účelom záložného práva (z lat. hypotheca) je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo. Z toho dôvodu existencia záložného práva je závislá od existencie pohľadávky, ktorú zabezpečuje. V prvom rade predstavuje donútenie dlžníka, aby splnil svoj záväzok a v prípade, že záväzok nie je riadne..

Ceny nehnuteľností


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.