Zmluvy pri predaji nehnuteľnosti

Hovorí sa, že dobré zmluvy robia dobrých priateľov. Nie je to len veta, ktorú počujete pri uzatváraní akejkoľvek zmluvy, ale aj skoro v každom hollywoodskom filme s právnickou tematikou. Dobrá zmluva pri predaji a kúpe nehnuteľnosti totiž stavia všetkých jej účastníkov do pozície rovnocenných partnerov, kde nikto nie je zvýhodnený na úkor toho druhého. Opodstatnenosť tohto pravidla vám pomôže predísť rôznym komplikáciám pri predaji či kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti.

Pri predaji či kúpe akéhokoľvek typu nehnuteľnosti by ste si mali na začiatku tohto „kolotoča“ vybavovania celého radu záležitosti presne určiť postupnosť krokov, aby celá záležitosť po právnej stránke mala čo najplynulejší priebeh k spokojnosti všetkých zainteresovaných strán. Pre väčšinu z vás je predaj a kúpa nehnuteľnosti procesom, kde sa môže vyskytnúť niekoľko „zádrheľov“, ktoré by celý predaj nehnuteľnosti skomplikovali. Práve preto je dobré pri samotnom začiatku predaja nájsť si dobrého sprostredkovateľa v podobe realitnej kancelárie (ďalej len RK), ktorá by celý predaj a kúpu nehnuteľnosti pripravila aj po právnej stránke. Aby ste si boli istý jej službami, je priam nutné overiť si jej referencie najlepšie od ľudí, ktorí majú spoluprácu s ňou za sebou, pretože osobná skúsenosť je tá najlepšia referencia v akejkoľvek oblasti. Aby prevod vlastníctva nehnuteľnosti prebehol v čo najlepšej spokojnosti, dobrá príprava samotných zmlúv o predaji je alfou a omegou takejto transakcie. Ak vám zmluvu pripraví samotná RK, bolo by dobré, aby ste túto zmluvu konzultovali aj s ďalším právnikom. Táto námaha vás bude síce stát trochu viac úsilia a peňazí, ale ako sa hovorí viac hláv viac rozumu. Týmto sposobom znížite riziko opomenutia dôležitých vecí, ktoré vám po prevzatí bytu môžu poriadne strpčiť život.

Sprostredkovateľská zmluva pre predávajúceho

V prípade tohto typu zmluvy, jej základom je záväzok sprostredkovateľa, teda RK, že sprostredkuje pre záujemcu, teda predávajúceho príležitosť na uzatvorenie kúpnej zmluvy, predmetom ktorej bude predaj nehnuteľnosti. Je to najlepší spôsob ako prostredníctvom RK uskutočniť predaj a kúpu nehnuteľnosti, keďže dajme si ruku na srdce, nie každý z nás by celý tento proces zvládol sám. Takže, ak sa zveríme v prípade pomoci pri predaji a kúpe nehnuteľnosti do rúk profesionála, aj zmluva medzi Vami a ním musí mať základné pravidlá, aby ste ani v tomto prípade neprišli skrátka. Medzi základné body takejto zmluvy patrí to, že je v nej presne uvedené čo znamená sprostredkovanie príležitosti na kúpu nehnuteľnosti. Jednoducho povedané; ak RK zabezpečí pre kúpu vašej nehnuteľnosti kupujúceho a následne medzi vami a ním prebehne celý predajno-kúpny proces, tak v takom prípade RK dostane províziu, ktorej výška bude presne uvedená v percentách z dohodnutej kúpnej ceny nehnuteľnosti. Províziu zaplatíte následne prevodom na účet RK v deň zaplatenia kúpnej ceny na základe vystavenej faktúry alebo v hotovosti oproti vystavenému účtovnému dokladu.

Spôsob platby môže byť jednorazový. V prípade, ak ste sa s kupujúcim dohodli na splátkovom uhradení kúpnej ceny, tak tento spôsob môžete použiť aj pri platbe provízie. Samozrejme za predpokladu, že uvedené podrobnosti budú tvoriť časť sprostredkovateľskej zmluvy. Nesmiete však zabudnúť ani na presný popis toho, čo všetko bude zahrnuté v cene provízie.

V cene provízie sú z pravidla zahrnuté najmä právne služby, vypracovanie kúpnej zmluvy, poplatky na správe katastra, poplatky za propagáciu a prezentáciu nehnuteľnosti, notárske poplatky s výnimkou poplatkov za notárske úschovy. Pre dobrú RK by zabezpečenie tohto servisu nemal byť žiaden problém.

Aby ste však neboli len v samotnom područí RK, každá seriózna kancelária by vám počas trvania zmluvy mala garantovať možnosť, že aj napriek sprostredkovateľskej zmluve si môžete kupujúceho zároveň nájsť sami. Podobne ako každá iná zmluva, aj sprostredkovateľská zmluva má mať uvedenú dobu platnosti. Z tohto pohľadu má nárok RK na províziu aj v tom prípade, ak platnosť zmluvy medzi ňou a záujemcom vypršala, ale kupujúceho pre záujemcu našla RK ešte pred vypršaním sprostredkovateľskej zmluvy.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Ako už bolo spomenuté, dobrá RK vám môže poslúžiť ako nedoceniteľný pomocník v právnej oblasti pri predaji a kúpe nehnuteľnosti. Takže, ak už máte sprostredkovateľskú zmluvu uzatvorenú a našli ste si, alebo vám našla RK budúceho kupujúceho Vášho bytu, rodinného domu či pozemku, je dobré ako ďalší právny krok uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve. Je to totiž akýsi prvý záväzok k tomu, že ste sa s kupujúcim „dohodli na tom že sa dohodnete“.
Predmetom tohto druhu zmluvy je záväzok zmluvných strán uzatvoriť kúpnu zmluvu najneskôr do presne určeného počtu dní. Hlavná výhoda zmluvy o budúcej kúpnej zmluve je v tom, aby sa príprava budúcej kúpnej zmluvy zbytočne nepreťahovala. Po tomto kroku nasleduje príprava samotnej kúpnej zmluvy, ktorá tvorí základnú právnu kostru pri predaji nehnuteľnosti. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve býva preto často krát aj súčasťou samotnej kúpnej zmluvy.

Na čo nezabudnúť pri zostavovaní kúpnej zmluvy

Ak správne a hlavne efektívne medzi sebou komunikujú predávajúci, sprostredkovateľ a kupujúci, tak samotné finále z pohľadu zmlúv pri kúpe a predaji nehnuteľnosti by nemalo mať žiaden problém. Samotnou podstatou a zmyslom kúpnej zmluvy je teda prevod vlastníctva nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho. Ako každá iná zmluva, tak aj kúpna zmluva obsahuje osobné údaje zmluvných strán, teda predávajúceho a kupujúceho.

Napríklad pri predaji bytu, čo je asi najčastejšia forma pri predaji a kúpe nehnuteľnosti, by tento typ zmluvy mal obsahovať viacero dôležitých náležitostí. V predmete zmluvy by malo byť predovšetkým uvedené, že predávajúci je vlastníkom danej nehnuteľnosti a byt predáva kupujúcemu v celosti. Ak ide o predaj bytu, predmet zmluvy by mal obsahovať aj údaje o tom kde sa byt nachádza.

V kúpnej zmluve sa tým pádom musí uviesť adresa, poschodie, čísla parciel pozemku, kde bol dom, v ktorom sa byt nachádza postavený, ale aj katastrálne územie kde sa daný byt nachádza. Po tejto časti by mal z pravidla nasledovať samotný popis bytu. V ňom by mala byť uvedená rozloha bytu, prípadne rozloha balkónov, lodžií či terás, príslušenstvo ktoré sa spolu s bytom bude predávať a v neposlednom rade je to popis ohraničenia vlastníctva bytu. Po popise samotného bytu, by mal nasledovať popis spoločných častí a spoločných zariadení domu. Ak kupujete byt, zistite si pred uzatvorením kúpnej zmluvy niekoľko „zásadných maličkostí“, na ktoré kupujúci dosť často zabúdajú. Napr. predávajúci by mal mať pred samotným predajom uhradené poplatky súvisiace s užívaním bytu ako sú energie a pod. Častokrát aj v samotných inzerátoch pri predaji bytov nájdete ponuku, kde sa nehnuteľnosť predáva aj s pivnicou, pričom v skutočnosti sa môže stať, že pivnica je len v prenájme. Podobná situácia môže nastať aj keď kupujete byt s parkovacím miestom.

Pri zostavovaní kúpnej zmluvy by ste v žiadnom prípade nemali zabudnúť ani na tú časť, kde by boli špecifikované finančné penalizácie, ako istú formu záruky v prípade nedodržania konkrétnych zmluvných podmienok. Tie by mali by platiť ako pre predávajúceho tak aj pre kupujúceho. Veľmi často býva finačná penalizácia využívaná, keď predávajúci neuvoľní nehnuteľnosť v stanovenej lehote. Tento prípad sa vám napr. môže stať, keď predávajúci sú exmanželia a muž-alkoholik nemá až taký „záujem“ vysťahovať sa z bytu.

Financie, poplatky a osobitné ustanovenia

Po presnom opise predávanej nehnuteľnosti a spoločných priestorov, je dôležitým faktorom mať dobre ošetrené podmienky týkajúce sa kúpnej ceny a platobných podmienok. V takomto prípade musí byť v kúpnej zmluve uvedený aj spôsob úhrady. Napr. či sa úhrada za nehnuteľnosť vykoná naraz, alebo bude spôsob úhrady rozdelený na viacero častí. Ak spôsob úhrady nebude vykovaný naraz, vtedy zväčša kupujúci uhradí časť kúpnej ceny pred podpisom kúpnej zmluvy. Zvyšok sumy býva často hradený z hypotekárneho úveru, takže aj tento spôsob platby by mal byť zahrnutý v kúpnej zmluve. Predávajúcemu býva táto čiastka uvoľnená bankou po predložení listu vlastníctva, na ktorom bude ako vlastník nehnuteľnosti, ktorá je predmetom tejto kúpnej zmluvy, zapísaný už kupujúci.

Pri zostavovaní ďalších častí tohto typu zmluvy nesmiete zabudnúť ani na špecifikáciu poplatkov za notárske overenia podpisov, ktoré z pravidla platí predávajúca strana. Medzi podstatné časti kúpnej zmluvy patrí nadobudnutie vlastníctva. Základom tejto časti je uvedenie podmienok, kedy kupujúci nadobúda vlastnícke právo. Samotná kúpna zmluva by mala ešte obsahovať aj informácie o správe domu a osobitné ustanovenia. V nich by zmluvné strany mali mať uvedené spôsoby záložného práva, vyhlásenie o oboznámení sa so stavom bytu zo strany kupujúcich, či podrobnosti o odovzdaní predmetu zmluvy. Každá kúpna zmluva má svoje špecifiká a dobrý sprostredkovateľ by vás mal oboznámiť so všetkými skutočnosťami týkajúcimi sa predaja a kúpy nehnuteľnosti.

V každom prípade dobre spracovaná kúpna zmluva, je podstatným základom pre kúpu a predaj nehnuteľnosti. Ako už bolo spomenuté na začiatku, je podstatné nájsť si dobrého sprostredkovateľa pri predaji nehnuteľnosti, ktorý by vás ako predávajúceho, ale aj kupujúceho cez tento maratón vybavovania dostal bezpečne do cieľa, ktorého výsledkom je plynulé podanie kľúča z ruky do ruky. Apropó, čo sa týka kľúčov, pre bezpečnejší spánok vo vašom novom byte, by ste si ich po prijatí spolu so zámkom mali radšej vymeniť. Až vtedy sa byt stane naozaj iba vašim majetkom.

Viac sa dozviete na TA3 v relácii REALITY


Späť

Inovácia vo vývoji vodovodných batérií: prehľad najnovších trendov a technológií Inovácia vo vývoji vodovodných batérií: prehľad najnovších trendov a technológií

Vo svete, kde technológia neustále postupuje vpred, nie je prekvapením, že aj vodovodné batérie prechádzajú obdobím inovácií. Tieto zmeny nie sú iba kozmetické, často sa jedná o dôležité vylepšenia, ktoré zvyšujú účinnosť, pohodlie a estetiku. V tomto článku sa podrobnejšie pozrieme na to, ako sa posledné pokroky v oblasti designu, materiálov a technológií premietajú do každodenného života.   Energetická účinnosť a udržateľnosť Vo svete, kde je udržateľnosť stále dôležitejšou témou, sú vodovodné batérie navrhované s ohľadom..

Spálňa a posteľ

Orientácia na svetové stranyFarby, svetlo, materiályNezabudnite vetraťPOSTEĽVýber a umiestnenie posteleLôžkoMatracPrikrývkyEstetický aspekt vašej posteleČo tak vodná posteľ?Typy postelíPrach a roztoče Prvoradou úlohou spálne je, aby sme sa v nej cítili dobre. Má nám spolu s posteľou poskytnúť oddych a regeneráciu nášho organizmu po namáhavom dni. V žiadnom prípade by nemala slúžiť ako sklad, či odkladací priestor pre nadbytočné veci a pôsobiť pri tom preplneným dojmom. Socialistická výstavba panelových domov nám však zanechala množstvo bytov s malou..

Ako zariadiť bývanie v hygge štýle? Ako zariadiť bývanie v hygge štýle?

Vnútorný pokoj, pocit pohody či absencia nervozity a stresu. Takto nejako vyzerá bezstarostný život, ktorý by ste možno radi viedli aj vy. V dnešnej dobe plnej zhonu je ale dosiahnutie takéhoto stavu často náročné. Avšak, predsa len existuje miesto, ktoré môžete premeniť na svoju komfortnú bublinu. Je ním vaša domácnosť! A keď sa povie domov plný harmónie, spomenúť treba dánsku filozofiu hygge. Prečo stojí za pozornosť a v čom spočíva? Žite ako najšťastnejší ľudia sveta Nie je žiadnym tajomstvom, že Dáni patria medzi najšťastnejšie národy..

Bývanie rozvedeného manžela - otázniky nad družstevnými bytmi

Dobrý deň. Chcel by som sa opýtať, či mám právo na polovicu bytu, ktorý na mňa a moju manželku (sme v rozvodovom konaní) prepísala svokra po našom sobáši. Jedná sa o družstevný byt, ktorý nie je ešte vo vlastníctve, sme tam len členmi družstva. Rastislav K., Rimavská Sobota Družstevným bytom sa rozumie byt, ktorý je vo vlastníctve bytového družstva, je prenajatý členovi družstva alebo ktorý je v spoločnom nájme manželov, pričom aspoň jeden z manželov je členom družstva. Tak ustanovuje rozsudok Najvyššieho súdu S SR, sp. zn. 5 Cdo 107/2000 z 30.1.2001...

Uznesenia vlastníkov bytov na schôdzi a ukladanie povinností

Správu nášho bytového domu vykonávala pôvodne firma XY Bratislava, pričom od januára 2009 došlo ku zmene správcu. K zmene došlo podľa mňa nezákonne, nakoľko nie všetci sme sa ustanovili na schôdzu a hlasovali za nového správcu, a tiež došlo k neúmernému nárastu poplatkov za jednotlivé poskytované služby - rozdiel činí až 1.500 Sk za mesiac. Rovnako namietam, že ja ako staršia osoba, budem mať 86 rokov, by som mala byť povinná prispieť spolu s ostatnými vlastníkmi bytov v našom dome sumou 13.000 Sk ako tzv. jednorazový príspevok na sadové úpravy a..

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity   „Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje..

Ceny nehnuteľností

Vlastníte nehnuteľnosť? Nezabudnite na poistenie.

Ako sa stanovuje poistná suma?Kedy je poistenie povinné?Poistenie obytných budovPoistenie domácnostiRozhovor s riaditeľom úseku neživotného poistenia Ing. Martinom GergelymPrečo by si majitelia bytov a domov mali nechať poistiť svoj majetok?Aké druhy poistenia odporúčate klientom, čo sa týka nehnuteľností?Existujú nehnuteľnosti, ktoré jednoducho poistiť nemožno - nevzťahuje sa na nich žiaden druh poistenia?Aký je rozdiel medzi jednotlivými druhmi poistenia, čo sa týka nehnuteľností?Ako má postupovať klient, ktorý si chce nechať poistiť domácnosť alebo nehnuteľnosť?Každý..

Vývoj cien bytov v Bratislave v roku 2008

Skoro každého, ktorý či už má byt alebo si ho ešte len plánuje obstarať, zaujíma vývoj cien bytov a hlavne prognóza do budúcnosti. Prvé sa dá ukázať na základe zozbieraných údajov, druhé sa dá v súčasnosti len veľmi obtiažne predpovedať.Pozrime sa teda, čo sa na trhu s bratislavskými bytmi dialo od januára 2008 po čiastočnom cca mesačnom (vianočnom) útlme, ktorý nastal po zatiaľ najväčšom realitnom boome na Slovensku v jeseni 2007, kedy boli ceny za meter štvorcový starých bytov v hlavnom meste drahšie ako ceny za meter štvorcový v novostavbách.Realitný..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.