Zmluvy pri predaji nehnuteľnosti

Hovorí sa, že dobré zmluvy robia dobrých priateľov. Nie je to len veta, ktorú počujete pri uzatváraní akejkoľvek zmluvy, ale aj skoro v každom hollywoodskom filme s právnickou tematikou. Dobrá zmluva pri predaji a kúpe nehnuteľnosti totiž stavia všetkých jej účastníkov do pozície rovnocenných partnerov, kde nikto nie je zvýhodnený na úkor toho druhého. Opodstatnenosť tohto pravidla vám pomôže predísť rôznym komplikáciám pri predaji či kúpe akejkoľvek nehnuteľnosti.

Pri predaji či kúpe akéhokoľvek typu nehnuteľnosti by ste si mali na začiatku tohto „kolotoča“ vybavovania celého radu záležitosti presne určiť postupnosť krokov, aby celá záležitosť po právnej stránke mala čo najplynulejší priebeh k spokojnosti všetkých zainteresovaných strán. Pre väčšinu z vás je predaj a kúpa nehnuteľnosti procesom, kde sa môže vyskytnúť niekoľko „zádrheľov“, ktoré by celý predaj nehnuteľnosti skomplikovali. Práve preto je dobré pri samotnom začiatku predaja nájsť si dobrého sprostredkovateľa v podobe realitnej kancelárie (ďalej len RK), ktorá by celý predaj a kúpu nehnuteľnosti pripravila aj po právnej stránke. Aby ste si boli istý jej službami, je priam nutné overiť si jej referencie najlepšie od ľudí, ktorí majú spoluprácu s ňou za sebou, pretože osobná skúsenosť je tá najlepšia referencia v akejkoľvek oblasti. Aby prevod vlastníctva nehnuteľnosti prebehol v čo najlepšej spokojnosti, dobrá príprava samotných zmlúv o predaji je alfou a omegou takejto transakcie. Ak vám zmluvu pripraví samotná RK, bolo by dobré, aby ste túto zmluvu konzultovali aj s ďalším právnikom. Táto námaha vás bude síce stát trochu viac úsilia a peňazí, ale ako sa hovorí viac hláv viac rozumu. Týmto sposobom znížite riziko opomenutia dôležitých vecí, ktoré vám po prevzatí bytu môžu poriadne strpčiť život.

Sprostredkovateľská zmluva pre predávajúceho

V prípade tohto typu zmluvy, jej základom je záväzok sprostredkovateľa, teda RK, že sprostredkuje pre záujemcu, teda predávajúceho príležitosť na uzatvorenie kúpnej zmluvy, predmetom ktorej bude predaj nehnuteľnosti. Je to najlepší spôsob ako prostredníctvom RK uskutočniť predaj a kúpu nehnuteľnosti, keďže dajme si ruku na srdce, nie každý z nás by celý tento proces zvládol sám. Takže, ak sa zveríme v prípade pomoci pri predaji a kúpe nehnuteľnosti do rúk profesionála, aj zmluva medzi Vami a ním musí mať základné pravidlá, aby ste ani v tomto prípade neprišli skrátka. Medzi základné body takejto zmluvy patrí to, že je v nej presne uvedené čo znamená sprostredkovanie príležitosti na kúpu nehnuteľnosti. Jednoducho povedané; ak RK zabezpečí pre kúpu vašej nehnuteľnosti kupujúceho a následne medzi vami a ním prebehne celý predajno-kúpny proces, tak v takom prípade RK dostane províziu, ktorej výška bude presne uvedená v percentách z dohodnutej kúpnej ceny nehnuteľnosti. Províziu zaplatíte následne prevodom na účet RK v deň zaplatenia kúpnej ceny na základe vystavenej faktúry alebo v hotovosti oproti vystavenému účtovnému dokladu.

Spôsob platby môže byť jednorazový. V prípade, ak ste sa s kupujúcim dohodli na splátkovom uhradení kúpnej ceny, tak tento spôsob môžete použiť aj pri platbe provízie. Samozrejme za predpokladu, že uvedené podrobnosti budú tvoriť časť sprostredkovateľskej zmluvy. Nesmiete však zabudnúť ani na presný popis toho, čo všetko bude zahrnuté v cene provízie.

V cene provízie sú z pravidla zahrnuté najmä právne služby, vypracovanie kúpnej zmluvy, poplatky na správe katastra, poplatky za propagáciu a prezentáciu nehnuteľnosti, notárske poplatky s výnimkou poplatkov za notárske úschovy. Pre dobrú RK by zabezpečenie tohto servisu nemal byť žiaden problém.

Aby ste však neboli len v samotnom područí RK, každá seriózna kancelária by vám počas trvania zmluvy mala garantovať možnosť, že aj napriek sprostredkovateľskej zmluve si môžete kupujúceho zároveň nájsť sami. Podobne ako každá iná zmluva, aj sprostredkovateľská zmluva má mať uvedenú dobu platnosti. Z tohto pohľadu má nárok RK na províziu aj v tom prípade, ak platnosť zmluvy medzi ňou a záujemcom vypršala, ale kupujúceho pre záujemcu našla RK ešte pred vypršaním sprostredkovateľskej zmluvy.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Ako už bolo spomenuté, dobrá RK vám môže poslúžiť ako nedoceniteľný pomocník v právnej oblasti pri predaji a kúpe nehnuteľnosti. Takže, ak už máte sprostredkovateľskú zmluvu uzatvorenú a našli ste si, alebo vám našla RK budúceho kupujúceho Vášho bytu, rodinného domu či pozemku, je dobré ako ďalší právny krok uzatvoriť zmluvu o budúcej zmluve. Je to totiž akýsi prvý záväzok k tomu, že ste sa s kupujúcim „dohodli na tom že sa dohodnete“.
Predmetom tohto druhu zmluvy je záväzok zmluvných strán uzatvoriť kúpnu zmluvu najneskôr do presne určeného počtu dní. Hlavná výhoda zmluvy o budúcej kúpnej zmluve je v tom, aby sa príprava budúcej kúpnej zmluvy zbytočne nepreťahovala. Po tomto kroku nasleduje príprava samotnej kúpnej zmluvy, ktorá tvorí základnú právnu kostru pri predaji nehnuteľnosti. Zmluva o budúcej kúpnej zmluve býva preto často krát aj súčasťou samotnej kúpnej zmluvy.

Na čo nezabudnúť pri zostavovaní kúpnej zmluvy

Ak správne a hlavne efektívne medzi sebou komunikujú predávajúci, sprostredkovateľ a kupujúci, tak samotné finále z pohľadu zmlúv pri kúpe a predaji nehnuteľnosti by nemalo mať žiaden problém. Samotnou podstatou a zmyslom kúpnej zmluvy je teda prevod vlastníctva nehnuteľnosti z predávajúceho na kupujúceho. Ako každá iná zmluva, tak aj kúpna zmluva obsahuje osobné údaje zmluvných strán, teda predávajúceho a kupujúceho.

Napríklad pri predaji bytu, čo je asi najčastejšia forma pri predaji a kúpe nehnuteľnosti, by tento typ zmluvy mal obsahovať viacero dôležitých náležitostí. V predmete zmluvy by malo byť predovšetkým uvedené, že predávajúci je vlastníkom danej nehnuteľnosti a byt predáva kupujúcemu v celosti. Ak ide o predaj bytu, predmet zmluvy by mal obsahovať aj údaje o tom kde sa byt nachádza.

V kúpnej zmluve sa tým pádom musí uviesť adresa, poschodie, čísla parciel pozemku, kde bol dom, v ktorom sa byt nachádza postavený, ale aj katastrálne územie kde sa daný byt nachádza. Po tejto časti by mal z pravidla nasledovať samotný popis bytu. V ňom by mala byť uvedená rozloha bytu, prípadne rozloha balkónov, lodžií či terás, príslušenstvo ktoré sa spolu s bytom bude predávať a v neposlednom rade je to popis ohraničenia vlastníctva bytu. Po popise samotného bytu, by mal nasledovať popis spoločných častí a spoločných zariadení domu. Ak kupujete byt, zistite si pred uzatvorením kúpnej zmluvy niekoľko „zásadných maličkostí“, na ktoré kupujúci dosť často zabúdajú. Napr. predávajúci by mal mať pred samotným predajom uhradené poplatky súvisiace s užívaním bytu ako sú energie a pod. Častokrát aj v samotných inzerátoch pri predaji bytov nájdete ponuku, kde sa nehnuteľnosť predáva aj s pivnicou, pričom v skutočnosti sa môže stať, že pivnica je len v prenájme. Podobná situácia môže nastať aj keď kupujete byt s parkovacím miestom.

Pri zostavovaní kúpnej zmluvy by ste v žiadnom prípade nemali zabudnúť ani na tú časť, kde by boli špecifikované finančné penalizácie, ako istú formu záruky v prípade nedodržania konkrétnych zmluvných podmienok. Tie by mali by platiť ako pre predávajúceho tak aj pre kupujúceho. Veľmi často býva finačná penalizácia využívaná, keď predávajúci neuvoľní nehnuteľnosť v stanovenej lehote. Tento prípad sa vám napr. môže stať, keď predávajúci sú exmanželia a muž-alkoholik nemá až taký „záujem“ vysťahovať sa z bytu.

Financie, poplatky a osobitné ustanovenia

Po presnom opise predávanej nehnuteľnosti a spoločných priestorov, je dôležitým faktorom mať dobre ošetrené podmienky týkajúce sa kúpnej ceny a platobných podmienok. V takomto prípade musí byť v kúpnej zmluve uvedený aj spôsob úhrady. Napr. či sa úhrada za nehnuteľnosť vykoná naraz, alebo bude spôsob úhrady rozdelený na viacero častí. Ak spôsob úhrady nebude vykovaný naraz, vtedy zväčša kupujúci uhradí časť kúpnej ceny pred podpisom kúpnej zmluvy. Zvyšok sumy býva často hradený z hypotekárneho úveru, takže aj tento spôsob platby by mal byť zahrnutý v kúpnej zmluve. Predávajúcemu býva táto čiastka uvoľnená bankou po predložení listu vlastníctva, na ktorom bude ako vlastník nehnuteľnosti, ktorá je predmetom tejto kúpnej zmluvy, zapísaný už kupujúci.

Pri zostavovaní ďalších častí tohto typu zmluvy nesmiete zabudnúť ani na špecifikáciu poplatkov za notárske overenia podpisov, ktoré z pravidla platí predávajúca strana. Medzi podstatné časti kúpnej zmluvy patrí nadobudnutie vlastníctva. Základom tejto časti je uvedenie podmienok, kedy kupujúci nadobúda vlastnícke právo. Samotná kúpna zmluva by mala ešte obsahovať aj informácie o správe domu a osobitné ustanovenia. V nich by zmluvné strany mali mať uvedené spôsoby záložného práva, vyhlásenie o oboznámení sa so stavom bytu zo strany kupujúcich, či podrobnosti o odovzdaní predmetu zmluvy. Každá kúpna zmluva má svoje špecifiká a dobrý sprostredkovateľ by vás mal oboznámiť so všetkými skutočnosťami týkajúcimi sa predaja a kúpy nehnuteľnosti.

V každom prípade dobre spracovaná kúpna zmluva, je podstatným základom pre kúpu a predaj nehnuteľnosti. Ako už bolo spomenuté na začiatku, je podstatné nájsť si dobrého sprostredkovateľa pri predaji nehnuteľnosti, ktorý by vás ako predávajúceho, ale aj kupujúceho cez tento maratón vybavovania dostal bezpečne do cieľa, ktorého výsledkom je plynulé podanie kľúča z ruky do ruky. Apropó, čo sa týka kľúčov, pre bezpečnejší spánok vo vašom novom byte, by ste si ich po prijatí spolu so zámkom mali radšej vymeniť. Až vtedy sa byt stane naozaj iba vašim majetkom.

Viac sa dozviete na TA3 v relácii REALITY


Späť

Úložné priestory

Rodina se dusí! Povedala manželka svojej polovičke pred sťahovaním sa vo filme Kulový blesk. Aby táto veta nebola na dennom poriadku aj v tej vašej rodine a pritom nemáte v záujme sťahovať sa do väčšieho príbytku, povieme si pár rád ako riešiť efektivitu úložných priestorov. Veď komu by sa pre pár vecí, ktoré nemáte momentálne kde uložiť, chcelo predávať svoju nehnuteľnosť a zháňať si väčšiu? Aby ste si s týmto problémom poradili čo najefektívnejšie, tak kľúčovým slovom celého priestorového problému je skriňa. Dnes máme celý rad možností..

Ako si zariadiť interiér v štýle mestskej džungle? Ktoré prvky by v ňom nemali chýbať? Poradíme! Ako si zariadiť interiér v štýle mestskej džungle? Ktoré prvky by v ňom nemali chýbať? Poradíme!

Jasné farby, exotické vzory, organický nábytok a predovšetkým rastliny – veľa rastlín! Zoznám sa so štýlom mestskej džungle a zisti, ako ho zakomponovať do svojho interiéru pomocou výrobkov dostupných v obchodoch s nábytkom.   Odkiaľ prišla do interiérov móda džungle? Asi každý, kto žije v paneláku v meste, aspoň občas zatúži byť blízko prírody. Aby sme sa vyhli pohľadom na betónové steny a ruch mesta, zariaďujeme si interiéry v štýle mestskej džungle. Ide o usporiadanie, ktoré umožňuje každodenné dotýkanie sa prírody, a to aj napriek bývaniu..

Možné riziká pri hypotekárnych úveroch

Hypotekárny úver je stálej aj v dnešných časoch asi najbežnejším spôsobom, ako si ľudia dokážu zabezpečiť vlastné bývanie. A keďže hospodárska kríza je v súčasnosti snáď najviac skloňovaným pojmom, oslovili sme preto niekoľko finančných inštitúcií, aby sme sa od nich dozvedeli, aká je terajšia situácia na tomto poli a aké sú hlavné riziká pri poskytovaní týchto úverov.Ak sa rozhodneme zabezpečiť si bývanie pomocou hypotekárneho úveru, mali by sme si uvedomiť, že sme sa pustili do projektu, ktorý je behom na dlhé trate. Ak by sme ostali pri..

Nedotknuteľnosť obydlia

Právo na ochranu obydlia a exekúciaNedotknuteľnosť obydliaZa akých podmienok je súdny exekútor oprávnený vstúpiť do cudzieho obydlia? Bolo mi povedané, že obydlie občana je nedotknuteľné, chránené zákonom. Môže exekútor, príp. niekto iný odňať pri výkone exekúcie povinnému byt a má povinný nejaký nárok na náhradné ubytovanie, či byt? Ďakujem vám za odpoveď a pomoc. Zora S., Bratislava  Právo na ochranu obydlia a exekúcia Garanciu práva na súkromie na európskej úrovni zabezpečuje najmä Dohovor o ochrane ľudských práv a základných slobôd (ďalej..

Sporné nároky a určenie vlastníckeho práva

Môj otec mi v roku 2003 daroval pozemok, ktorý naša rodina užívala a obhospodarovala od dvadsiatych rokov minulého storočia. Malá časť priliehajúca k môjmu pozemku pôvodne pripadajúca k bývalej vodnej hrádzi bola prebudovaná na verejnú komunikáciu a časť bola prevedená do vlastníctva jednej obchodnej spoločnosti. Dozvedel som sa to pred jeden a pol rokom a myslím si, že pozemok bol prevedený do vlastníctva od štátnej inštitúcie, ktorá nebola skutočným vlastníkom. Nový „vlastník“ si vzal na spornú časť pozemku hypotéku. V tejto časti sa nachádza..

Náhrada škody pri zmluve o budúcej zmluve

Pred štvrťrokom som uzavrel zmluvu o budúcej zmluve, predmetom ktorej bola kúpa pozemku. Dojednali sme sa, že pred uzavretím kúpnej zmluvy zložím predávajúcemu zábezpeku 350.000,- Sk, čo som aj urobil a tiež sme si dohodli zmluvnú pokutu pre prípad porušenia zmluvy. Ja som medzičasom uzavrel s mojimi klientmi ďalšie zmluvy o budúcej zmluve, na základe ktorých som sa zaviazal následne predať im predmetný pozemok, ktorého vlastníkom som sa mal stať. Potenciálny predávajúci od zmluvy odstúpil a pozemok predal inému záujemcovi. Odmieta so mnou komunikovať. Prišiel..

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Súčasná podoba finančných úverov

„Hypotéka, slovo ktoré sa v poslednom období hrnie na nás snáď zo všetkých strán. Na celom svete sa stala synonymom finančnej krízy. My si ju však budeme v tomto článku všímať ako produkt, pomocou ktorého si môžeme zabezpečiť svoj sen o bývaní. Z tohto dôvodu sme oslovili niekoľko finančných inštitúcií na Slovenskom finančnom trhu, aby mám pomocou modelových príkladov ponúkli svoje produkty.“Čo by ste mali vedieť o úveroch na bývanieNa začiatku by sme si mali povedať, na čo vlastne hypotekárny úver slúži. Tento druh služby pre klienta znamená..

Ako sa nestať obeťou realitného podvodu

 Ak sa spomenie termín realitný podvod, väčšinou každému napadne nejaký nedávny zločin bytovej mafie , táto otázka je však omnoho komplikovanejšia a jej „mafiánska“ stránka je len jednou časťou zla, aj keď má bezpochyby najviac tragických koncov. Podvody s realitami sa však netýkajú len osamelých starších ľudí a mŕtvol vylovených z rybníkov - oveľa viac je tých „prozaických“ prípadov, okolo ktorých sa robí menej kriku, avšak ich dôsledky sú pre postihnutých takisto ničivé a vo všeobecnosti by mali byť varovaním. Poďme sa teda pozrieť..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.