byt
predaj

Ako predísť problémom ohľadom prístupovej cesty

Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy, ale i všetky náležitosti zapísané na katastri, zvlášť tie, ktoré väčšina ľudí pokladá za samozrejmé, avšak práve preto sa stávajú vďačným nástrojom podvodov. Poďme sa teda pozrieť, čo všetko sa oplatí mať pri kúpe pozemku na pamäti.


Prístupová cesta ako podmienka stavebného povolenia

Najčastejšie problémy, na ktoré sa ľudia sťažujú v súvislosti s týmito otázkami, možno definovať práve ako tieto patové situácie; záujemca podcení dôsledné preverenie vlastností pozemku, ktorý kupuje, a následne zistí, že mu odrazu chýba prístupová cesta. Keďže však na túto skutočnosť prišiel až po kúpe, nemá prakticky žiadnu možnosť, ako sa jej právne domôcť - jediná odpoveď, ktorej sa dočká, je, že sa musí nejako dohodnúť so susedmi, ktorí túto prístupovú cestu majú. Vo väčšine prípadov sa to tak aj vyrieši, avšak na to je nevyhnutná ochota druhej strany, s ktorou sa nedá automaticky rátať. Nezriedka však takáto situácia nastane aj delením pozemkov v rodine a ak v nej nie sú dobré vzťahy, narobí to prakticky neriešiteľné problémy, ktoré často nerozlúskne ani súd. Zvýšenú pozornosť treba venovať tomuto problému najmä vtedy, ak sa veľký pozemok delí na menšie.

Toto delenie sa týka, ako sme už spomenuli, hlavne dedičstva, avšak môže k nemu dôjsť aj v prípade, že vlastník väčšieho pozemku, ktorý používal napríklad ako vinicu, sa rozhodne, že ho „rozkúskuje“ a predá ako niekoľko menších pozemkov určených na stavbu rodinných domov. Najmä vo väčších mestách je bežný javom, že priľahlé sídliská sa začínajú pre nedostatok miesta stavať v blízkom okolí, ktoré sa predtým používalo buď na pestovanie napríklad viniča, alebo ako záhradkárske oblasti. Tu treba okrem množstva iných vecí pamätať najmä na fakt, že ak chceme na nejaký pozemok neskôr dostať stavebné povolenie, musí naň viesť prístupová cesta. Pre kupujúceho je v tejto súvislosti podstatná skutočnosť, že povinný zabezpečiť si ju je on, nie mesto alebo obec. Ak teda kupujeme pozemok s úmyslom stavať, nie je múdre spoliehať sa na to, že keď všetci dookola stavajú, povolenie nebude ani pre nás problém. Ten vzniká aj vtedy, ak na predmetný pozemok vedie cesta, o ktorej si vlastník myslí, že je štátna, avšak môže byť súkromná, ktorá sa na tú štátnu len napája. Túto skutočnosť si tiež treba overiť ešte pred podpisom, pretože sa môže stať nielen to, že ohľadom pozemku nedostaneme stavebné povolenie, ale i to, že nám sused, ktorému môže byť stavba tŕňom v oku, jednoducho zakáže prechod.

Osobné vlastníctvo ako vyšší záujem

Väčšina ľudí si o takýchto prípadoch mylne myslí, že ak k nim dôjde a vlastník priľahlého pozemku nie je ochotný vyjsť v ústrety, povinnosť vyriešiť vzniknutú patovú situáciu má mesto alebo obec. Treba dodať, že veľké percento takýchto prípadov vzniká práve na základe tohto pomerne rozšíreného omylu; realita je však taká, že problém tohto charakteru si musí vyriešiť vlastník predmetného pozemku vo vlastnej réžii. Nijaký úrad totiž nemôže vydať príkaz vlastníkovi priľahlého pozemku, aby proti svojej vôli povolil susedovi prejazd alebo mu predal či prenajal časť zo svojho pozemku, ktorý je jeho súkromným vlastníctvom; ako vyššiu prioritu možno totiž nad osobné vlastníctvo nadradiť len verejný záujem, aj to nie bez obmedzení. Možno síce dodať, že každý prípad je špecifický a v prípade podnetu sa posudzuje individuálne, avšak nádej na úspech je veľmi slabá, nakoľko nemožno len tak zasiahnuť do práv iného občana. Púšťať sa do takého sporu je v drvivej väčšine prípadov stratený čas.

Môže vzniknúť aj situácia, že časť prístupovej cesty si niektorý vlastník priľahlého pozemku odkúpi z rôznych dôvodov do osobného vlastníctva. Tým sa „skomplikuje život“ všetkým, ktorí používajú ďalší úsek prístupovej cesty, ktorá nadväzuje práve na ten kúsok, ktorý sa stal súkromným, nakoľko im jeho majiteľ môže prejazd zakázať. Často sa pritom stáva, že záujemca o kúpu pozemku si overí, či prístupovú cestu vedúcu k nemu môže používať, avšak „neprejde“ si ju celú, resp. sa nepozastaví nad tým, že i na jej úsek pred jeho budúcim domom sa musí nejako dostať. Obrazne povedané, treba pátrať aj ďalej, ako po prvú zákrutu.

Absurdita týchto problémov pritom spočíva hlavne v jednoduchosti overenia situácie: zistiť si, či má pozemok prezentovaný ako stavebný štátnu prístupovú cestu, je otázka jediného nahliadnutia do katastrálnej mapy. Ak to tak nie je a záujemca zistí, že nejaká jej časť je súkromná, minimálne vie dopredu, čo ho čaká, ak sa aj napriek tomu rozhodne pozemok kúpiť. Tento problém sa totiž netýka len príjazdu – cez cudzí pozemok nie je možné bez povolenia jeho vlastníka ani natiahnuť inžinierske siete. Treba pritom poznamenať, že fakt, že priľahlý pozemok aj s prístupom vlastní napríklad dobrý známy či rodinný príslušník, je veľmi vratká istota a stojí a padá nielen na budúcnosti týchto vzťahov, ale i na napríklad budúcej finančnej situácii dotyčného človeka. Ľahko sa totiž môže stať, že nový kupec, prípadne dedič sa s jeho ústretovosťou stotožňovať nebude a opäť vzniká ťažko riešiteľná situácia. S trochou expresivity možno povedať, že sa takéto „držanie v hrsti“ môže skončiť vydieraním - buď vlastník odrezaného pozemku zaplatí za povolenie prejazdu či za potrebný kúsok susedovho pozemku nekresťanské peniaze, alebo je nútený predať svoj pozemok niektorému „priľahlému“ vlastníkovi za zlomok ceny. S nutnosťou tohto typu riešenia súvisí i množstvo podvodov, ktoré sa v tejto oblasti robia, preto treba mať na mysli, že zatajenie nevysporiadanosti či skutočnosti, že prístupovú cestu vlastní niekto tretí, môže byť cielené a neskôr, keď sa nový vlastník pozemku už so situáciou oboznámi, môže vzápätí nasledovať nevýhodná ponuka.

Bremeno prechodu a prejazdu

Spomenuli sme prípad, ktorý môže nastať, ak sa majiteľ väčšieho pozemku rozhodne rozdeliť ho na niekoľko menších a predať záujemcom, ktorí si na nich budú chcieť postaviť nehnuteľnosti. Nastáva tak situácia, ktorá by „nahrávala“ majiteľovi tej časti rozdeleného pozemku, ku ktorému vedie prístupová cesta. Aby však nezostali majitelia ostatných pozemkov bez prístupu, resp. aby boli ďalšie časti predajné ako pozemky určené na stavbu, pôvodný majiteľ musí pri delení a predávaní zabezpečiť, aby bolo na každom z týchto pozemkov, resp. okrem posledného, bremeno prechodu a prejazdu. Na to isté treba, samozrejme, myslieť i pri rozdeľovaní dedičstva. V praxi to znamená, že nedôjde k situácii, že by novovzniknuté parcely s výnimkou tej susediacej s prístupovou cestou zostali odrezané od sveta. Ak teda záujemca kupuje pozemok mimo štátnej prístupovej cesty a overil si, že na tých, cez ktoré musí od nej k svojmu pozemku prejsť, je toto bremeno, ich vlastníci nemajú právo mu prejazd odoprieť. Je však možné ho pri zmene vlastníka vymazať, preto si ho vo vlastnom záujme treba chrániť.

Zvykové právo

Je tu istá skutočnosť, ktorá môže zabezpečiť právo prejazdu, i keď si vlastník pozemku cestu pred ním nikdy neodkúpil; je ňou tzv. zvykové právo. Jeho definícia je vymedzená približne tak, že ak bol pozemok niekým využívaný istý počet rokov, stáva sa jeho majetkom. V takomto prípade platí, že ak si vlastník kúpil pozemok vedľa prístupovej cesty, ktorú predtým desaťročia používal predchádzajúci majiteľ pozemku a nemala iného súkromného majiteľa, nik mu nemôže zakázať používať ju.

Povinnosti spojené so súkromnou cestou

Ak si záujemca kúpi pozemok, ku ktorému už prístupová cesta nesiaha, môže si ju aj sám zabezpečiť. Treba však pamätať na to, že podľa zákona musí spĺňať určité kritériá, ktoré si treba vopred zistiť a zariadiť sa podľa nich. Pravidlá sa týkajú najmä jej rozmerov - tie sú predpísané najmä kvôli tomu, aby sa v prípade potreby dostala k obydliu nielen sanitka, ale napríklad aj hasičské auto. V tejto oblasti treba pamätať ešte na fakt, že predpísané rozmery sa v minulosti menili, resp. časť cesty mohla byť postavená podľa pravidiel, od ktorých sa tie dnešné líšia. V takomto prípade, ak záujemca o stavbu súkromnej cesty nadväzuje na úsek, ktorý aktuálne normy nespĺňa, nemôže nadviazať na jeho rozmery, ale musí pokračovať podľa súčasných pravidiel.

Predkupné právo

Predkupné právo je pre mnohých ľudí synonymom istoty, že pozemok či nehnuteľnosť, na ktoré ho majú, im nikto „nevyfúkne“. V teoretickej rovine je to pravda - tomu, kto to právo má, sa musí predaj ponúknuť ako prvému. Nie je však celkom rozumné, ak vlastníci predkupného práva s určitosťou kúpy rátajú naisto - je síce pravda, že predkupné právo sa nedá obísť ani darovacou zmluvou, avšak pomerne bežne sa obchádza tak, že sa vlastníkovi predkupného práva ponúkne predmetný pozemok či nehnuteľnosť za takú premrštenú cenu, že ju jednoducho nekúpi. Predávajúci si tak svoju povinnosť splnil a môže ju už predať komukoľvek; iste každý pochopí, akým spôsobom sa premrštenosť ceny v takýchto prípadoch s kupcom „vyrieši“, aby postup nebol z právneho hľadiska napadnuteľný. Ak sa takáto situácia týka napríklad časti prístupovej cesty, nepomôže ani obozretnosť pri kúpe, nakoľko záruka, že sa niečo také v budúcnosti nestane, neexistuje.

Problémy, ktoré súvisia s témou prístupových ciest, tvoria, ako vidíme, široké spektrum rôznych situácií, na ktoré nie je možné „ušiť“ všeobecné riešenie. Opäť teda možno zopakovať jediné pravidlo, ktoré vždy platí, aj keď nie vždy pomôže – najdôležitejšia je opatrnosť, dôslednosť pri skúmaní a tiež je užitočné mať na pamäti, že financie, ktoré si vyžiada kúpa pozemku, sú investované efektívne, avšak o tých, ktoré zhltnú súdne spory, sa to už povedať nedá.

Pozrite aj Ako to prebieha pri podaní návrhu na vklad do katastra nehnuteľností?

Redakcia Kompletný TRH Nehnuteľností požiadala o radu advokátsku kanceláriu, ktorej odpoveď uvádzame nižšie: 


Základné riešenia – odkúpenie, zriadenie vecného bremena a nájom

Možných riešení situácie, keď k (stavebnému) pozemku nevedie prístupová cesta je viacero.

Ak susedný pozemok, cez ktorý by bol prístup k (stavebnému) pozemku možný alebo cez ktorý je už dokonca prístup fakticky (hoci bez akéhokoľvek právneho dôvodu) realizovaný, má známeho a dohľadateľného vlastníka, najjednoduchšou a často tiež najrýchlejšie a najmenej nákladné je pochopiteľne sa s vlastníkom susedného pozemku na využívaní prístupovej cesty dohodnúť.

Vlastník (stavebného) pozemku sa s vlastníkom susedného pozemku v takom prípade môže dohodnúť buď na odkúpení časti susedného pozemku potrebného pre cestu, na zriadení vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu či prejazdu (najčastejšie za odplatu) alebo na dlhodobom prenájme potrebnej časti pozemku.

Prvé dve z uvedených troch variantov dohody medzi vlastníkom (stavebného) pozemku a vlastníkom susedného pozemku sú z právneho hľadiska najčistejšie, keďže odkúpenie potrebnej časti susedného pozemku bude pochopiteľne poskytovať vlastníkovi (stavebného) pozemku vyšší stupeň právnej istoty ako právo zodpovedajúce vecnému bremenu.

Zriadenie vecného bremena je totiž vecným právom, ktoré sa zapisuje do katastra nehnuteľností, no vlastníkom prístupovej cesty v takomto prípade zostáva aj naďalej sused, u ktorého (prípadne u právnych nástupcov ktorého) nikdy nemožno úplne vylúčiť problémy pri výkone tohto práva v budúcnosti. V tejto súvislosti sú totiž známe z praxe mnohé prípady, keď vlastníci časom začali ukladať na ceste prekážky v podobe hromady sute, kameňov, betónových panelov, balíkov slamy a pod.

Ochrany práv zodpovedajúcich vecným bremenám sa totiž možno domáhať na súde, no praktickým problémom s prinajmenšou dočasnou nemožnosťou cestu užívať to ale nezabráni.

Posledný spomenutý variant riešenia – nájom susedného pozemku alebo jeho časti je síce z právno-formálneho hľadiska najmenej náročný, keďže pri tomto úkone sa nevyžaduje vyhotovenie geometrického plánu ani vklad do katastra nehnuteľností, avšak z právneho hľadiska poskytuje najmenšie záruky. Žiadnu zmluvu totiž nemožno z podstaty veci uzavrieť navždy. Preto pri nájme, na rozdiel od odkúpenia či zriadenia vecného bremenu nejde o trvalé, ale len dočasné riešenie. So zohľadnením účelu, ktorým ja zabezpečenie prístupovej cesty k (stavebnému) pozemku, ktoré prirodzene nemá dočasný charakter, ale spravidla je previazané s uskutočňovanou, resp. uskutočnenou stavbou, sa javí toto riešenie ako najmenej vhodné. Význam by malo len v prípade, ak je potrebné prístup k (stavebnému, neskôr zastavanému) pozemku zabezpečiť len dočasne.

 

Ktoré právne úpravy sú podľa Vás relevantné?


Relevantná právna úprava podľa stavebného zákona

Zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v účinnom znení (ďalej len „stavebný zákon“) v § 47 ustanovuje všeobecné technické požiadavky na navrhovanie stavieb. Podľa uvedeného ustanovenia stavby sa musia navrhovať tak, aby boli po celý čas životnosti v súlade so základnými požiadavkami na stavby, so zastavovacími podmienkami a aby boli zhotovené z vhodných stavebných výrobkov a pritom aby stavba bola prístupná z cesty, miestnej komunikácie alebo z účelovej komunikácie.

Ustanovenie § 47 písm. d) stavebného zákona teda zakotvuje povinnosť, aby k navrhovanej stavbe viedla prístupová cesta. Stavebný zákon explicitne neustanovuje, či musí prístupová cesta viesť k pozemku, na ktorom majú stavebníci záujem stavbu postaviť, už v čase územného a stavebného konania o umiestnení a povolení stavby, alebo až neskôr. Teória stavebného práva ako aj aplikačná prax dovodila, že prístupová cesta nemusí k pozemku, na ktorom má byť stavba postavená, viesť už v čase územného či stavebného konania.

Uvedený právny názor vyplýva aj zo systematického výkladu § 47 v spojení najmä s § 135 stavebného zákona. Na základe uvedených ustanovení stavebného zákona možno uzavrieť, že podmienkou vydania stavebného povolenia nie je, aby k pozemku, na ktorom chce stavebník stavať, viedla prístupová cesta. Naviac, jedna z vykonávacích vyhlášok stavebného zákona – konkrétne vyhláška č. 532/2002 Z. z. ktorou sa ustanovujú podrobnosti o všeobecných technických požiadavkách na výstavbu a o všeobecných technických požiadavkách na stavby užívané osobami s obmedzenou schopnosťou pohybu a orientácie explicitne v ustanovení § 7 ods. 4 ustanovuje, že prístupové cesty k stavbe musia byť zhotovené do začatia užívania stavby. Teda z uvedeného jednoznačne vyplýva, že prístupové cesty postačí k stavbe vybudovať a zabezpečiť až do času, pokým začnú stavbu oprávnené osoby užívať. Okrem toho, ak aj nie sú ešte prístupové cesty k stavbe vybudované alebo zabezpečené, môže stavebný úrad podľa § 83 stavebného zákona povoliť vlastníkom stavby predčasne jej užívanie aj pred odovzdaním a prevzatím všetkých dodávok, pokiaľ to nemá podstatný vplyv na užívateľnosť stavby a predčasné užívanie neohrozuje bezpečnosť a zdravie osôb.

Ustanovenie § 135 stavebného zákona totiž upravuje právomoc stavebného úradu uložiť tým, ktorí majú vlastnícke alebo iné práva k susedným pozemkom a stavbám, aby trpeli vykonanie prác zo svojich pozemkov alebo stavieb za účelom uskutočnenia stavby na susednom pozemku (ku ktorému napr. nevedie prístupová cesta).

Teda ani prípad, ak k (stavebnému) pozemku nevedie v tom ktorom prípade prístupová cesta, nemá bez ďalšieho za následok nevydanie stavebného povolenia a nemožnosť výstavby na tomto pozemku. Stavebný úrad totiž môže obmedziť vlastníka susedného pozemku
(ku ktorému ešte prístupová cesta vedie) v tom, že musí strpieť, že jeho pozemok použije stavebník (napr. jeho prístupovú cestu vedúcu cez jeho pozemok) na prístup k svojmu pozemku a to za účelom výstavby stavebníkom na tomto susednom pozemku.

Keďže poskytnutie výhody stavebníkovi (spočívajúcej vo využívaní susedného pozemku) na zabezpečenie realizácie výstavby na pozemku stavebníka predstavuje pre stavebníka výhodu a pre vlastníka susedného pozemku obmedzenie výkonu jeho vlastníckeho práva, ustanovenie § 135 ods. 2 stavebného poriadku ustanovuje povinnosť stavebníka po uskutočnení stavby uviesť susedný pozemok do pôvodného stavu, a ak to nie je možné alebo hospodársky účelné, poskytnúť vlastníkovi náhradu podľa všeobecných predpisov o náhrade škody.

 

Poznáte aj iné cesty ako problém s prístupovou cestou riešiť?


Zriadenie vecného bremena súdom

Poslednou možnosťou, ako zaistiť prístupovú cestu – teda prístup k už zhotovenej stavbe je zriadenie vecného bremena, ktorému zodpovedá právo prechodu a prejazdu vlastníka (už zastavaného pozemku) a iných oprávnených osôb.

Uvedený inštitút upravuje § 151o ods. 3 zákona č. 40/1964 Zb. Občiansky zákonník v účinnom znení (ďalej len „Občiansky zákonník“) podľa ktorého: Ak nie je vlastník stavby zároveň vlastníkom priľahlého pozemku a prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak, súd môže na návrh vlastníka stavby zriadiť vecné bremeno v prospech vlastníka stavby spočívajúce v práve cesty cez priľahlý pozemok.

Ako z už uvedeného ustanovenia vyplýva, toto vecné bremeno zriaďuje súd svojím rozhodnutím, ktorým sa konanie o zriadenie vecného bremena končí. Žalobu o zriadenie vecného bremena súdom podľa § 151o ods. 3 Občianskeho zákonníka môže podať len vlastník stavby.

Podmienkou úspešnosti uvedenej žaloby je splnenie dvoch hmotnoprávnych podmienok, ktorými sú:

a)      vlastník stavby nie je súčasne vlastníkom priľahlého pozemku, ktorý umožňuje prístup k stavbe a

b)      prístupovú cestu – prístup vlastníka k stavbe nemožno zabezpečiť inak (teda najmä na základe zmluvy – táto podmienka nebude splnená napr. v prípade, ak vlastník priľahlého pozemku, ktorý má slúžiť ako cesta, ponúkol vlastníkovi stavby, že mu pozemok alebo jeho časť predá alebo že mu zriadi vecné bremeno cesty zmluvou, a to za obvyklú cestu, čo vlastník stavby odmietol.)

Súd môže v prospech vlastníka stavby zriadiť právo cesty cez cudzí pozemok aj vtedy, ak je táto stavba síce obklopená pozemkami vlastníka stavby, avšak vlastník stavby sa ani cez tieto pozemky nedostane k verejnej komunikácii.

Je ale nutné uviesť, že zriadenie vecného bremena súdom je až posledným možným prostriedkom ako dosiahnuť zabezpečenie prístupovej cesty pre vlastníka stavby. Toto riešenie je naviac časovo náročné (nie je výnimočné, keď konanie v danej veci trvá aj niekoľko rokov) a spojené so zvýšenými nákladmi (úhrada súdneho poplatku, príp. právneho zastúpenia, za vyhotovenie znaleckých posudkov, geometrických plánov a pod.). Z uvedených dôvodov je nutné vždy preferovať či už odkúpenie príslušnej časti susedného pozemku alebo zmluvné zriadenie vecného bremena. Je totiž potrebné si uvedomiť v tejto súvislosti aj tú skutočnosť, že to, že súd zriadi vecné bremeno v súdnom konaní neznamená, že osoba oprávnená z vecného bremena nie je povinná osobe povinnej z vecného bremena za obmedzenie jej vlastníckeho práva uhradiť žiadnu náhradu. Práve naopak, túto povinnosť osoba oprávnená z vecného bremena má a súd ju určí na základe vypracovaného znaleckého posudku (na ktorého úhrade sa bude spolupodielať) v súdnom konaní.

 

Čo by ste našim čitateľom ešte odporučil?


Pripájanie pozemných komunikácii podľa cestného zákona

Nad rámec vyššie uvedených spôsobov ako dosiahnuť zabezpečenie prístupovej cesty k stavbe na pozemku, ku ktorému nie je zabezpečený prístup možno v tejto časti uviesť postup v prípade, ak je napríklad stavba postavená vo významnejšej vzdialenosti od pozemnej komunikácie (najmä cesty, miestnej komunikácie alebo účelovej komunikácie), no vlastník stavby je aj vlastníkom celého pozemku vedúceho až k tejto pozemnej komunikácii.

V uvedenom prípade je nutné napojenie stavby na pozemnú komunikáciu, a to či už pripojením pozemných komunikácií, no najmä zriadením vjazdu z cesty alebo miestnej komunikácie na susedné nehnuteľnosti. O tomto napojení (resp. jeho povolení) rozhoduje cestný správny orgán, a to priamo v územnom konaní o umiestnení stavby (resp. územnom konaní o umiestnení stavby spojenom so stavebným konaním).

 

Obmedzenie vlastníckych práv vlastníkov susedných pozemkov podľa stavebného zákona

Záverom možno ešte uviesť, že hoci Občiansky zákonník upravuje len možnosť zriadiť vecné bremeno na susedných pozemkoch vedúcich k pozemku, ku ktorému nevedie prístupová cesta, len za predpokladu, že je na ňom už postavená stavba, stavebný zákon umožňuje zriadiť toto vecné bremeno aj v prípade, ak na danom pozemku, ku ktorému nevedie prístupová cesta, ešte stavba postavená nie je.

Stavebný úrad (na rozdiel od súdu) totiž môže postupom ustanoveným v § 108 a nasl. stavebného zákona (v ktorých je upravený inštitút vyvlastnenia) zriadiť na susedných pozemkoch vedúcich k pozemku bez zabezpečenej prístupovej cesty či už vecné bremeno spočívajúce v obmedzení právom prechodu a prejazdu v prospech vlastníka pozemku bez prístupovej cesty alebo inak určiť povinnosť strpieť uvedeným osobám výkon tohto práva.

Podľa § 108 ods. 2 stavebného zákona vyvlastniť (vyvlastnením sa však rozumie nielen odňatie vlastníckeho práva ale aj jeho obmedzenie – napr. zriadením vecného bremena spočívajúceho v práve prechodu či prejazdu) možno len vo verejnom záujme pre vytvorenie podmienok pre nevyhnutný prístup k pozemku a stavbe.

Podmienkou však je, že využitie tohto inštitútu musí byť vo verejnom záujme. Verejným záujmom v týchto prípadoch je zabezpečenie toho, aby aj vlastníci pozemkov, ku ktorým nemajú zabezpečený inak prístup, mohli riadne vykonávať svoje vlastnícke právo a verejným záujmom je aj záujem spoločnosti na tom, aby vlastník pozemku bez prístupovej cesty udržiaval tento pozemok v riadnom stave.

Aj tento inštitút je ale potrebné vnímať ako krajné riešenie a je nutné preferovať uzavretie dohody. Rovnako aj v prípade takéhoto obmedzenia vlastníckych práv susedných pozemkov prináleží týmto vlastníkom náhrada za obmedzenie ich vlastníckeho práva.



ficek.sk

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk 






Pôvodné informácie z časopisu Kompletný TRH Nehnuteľností


Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy, ale i všetky náležitosti zapísané na katastri, zvlášť tie, ktoré väčšina ľudí pokladá za samozrejmé, avšak práve preto sa stávajú vďačným nástrojom podvodov. Poďme sa teda pozrieť, čo všetko sa oplatí mať pri kúpe pozemku na pamäti.

Prístupová cesta ako podmienka stavebného povolenia

Najčastejšie problémy, na ktoré sa ľudia sťažujú v súvislosti s týmito otázkami, možno definovať práve ako tieto patové situácie; záujemca podcení dôsledné preverenie vlastností pozemku, ktorý kupuje, a následne zistí, že mu odrazu chýba prístupová cesta. Keďže však na túto skutočnosť prišiel až po kúpe, nemá prakticky žiadnu možnosť, ako sa jej právne domôcť - jediná odpoveď, ktorej sa dočká, je, že sa musí nejako dohodnúť so susedmi, ktorí túto prístupovú cestu majú. Vo väčšine prípadov sa to tak aj vyrieši, avšak na to je nevyhnutná ochota druhej strany, s ktorou sa nedá automaticky rátať. Nezriedka však takáto situácia nastane aj delením pozemkov v rodine a ak v nej nie sú dobré vzťahy, narobí to prakticky neriešiteľné problémy, ktoré často nerozlúskne ani súd. Zvýšenú pozornosť treba venovať tomuto problému najmä vtedy, ak sa veľký pozemok delí na menšie.

Toto delenie sa týka, ako sme už spomenuli, hlavne dedičstva, avšak môže k nemu dôjsť aj v prípade, že vlastník väčšieho pozemku, ktorý používal napríklad ako vinicu, sa rozhodne, že ho „rozkúskuje“ a predá ako niekoľko menších pozemkov určených na stavbu rodinných domov. Najmä vo väčších mestách je bežný javom, že priľahlé sídliská sa začínajú pre nedostatok miesta stavať v blízkom okolí, ktoré sa predtým používalo buď na pestovanie napríklad viniča, alebo ako záhradkárske oblasti. Tu treba okrem množstva iných vecí pamätať najmä na fakt, že ak chceme na nejaký pozemok neskôr dostať stavebné povolenie, musí naň viesť prístupová cesta. Pre kupujúceho je v tejto súvislosti podstatná skutočnosť, že povinný zabezpečiť si ju je on, nie mesto alebo obec. Ak teda kupujeme pozemok s úmyslom stavať, nie je múdre spoliehať sa na to, že keď všetci dookola stavajú, povolenie nebude ani pre nás problém. Ten vzniká aj vtedy, ak na predmetný pozemok vedie cesta, o ktorej si vlastník myslí, že je štátna, avšak môže byť súkromná, ktorá sa na tú štátnu len napája. Túto skutočnosť si tiež treba overiť ešte pred podpisom, pretože sa môže stať nielen to, že ohľadom pozemku nedostaneme stavebné povolenie, ale i to, že nám sused, ktorému môže byť stavba tŕňom v oku, jednoducho zakáže prechod.

Osobné vlastníctvo ako vyšší záujem

Väčšina ľudí si o takýchto prípadoch mylne myslí, že ak k nim dôjde a vlastník priľahlého pozemku nie je ochotný vyjsť v ústrety, povinnosť vyriešiť vzniknutú patovú situáciu má mesto alebo obec. Treba dodať, že veľké percento takýchto prípadov vzniká práve na základe tohto pomerne rozšíreného omylu; realita je však taká, že problém tohto charakteru si musí vyriešiť vlastník predmetného pozemku vo vlastnej réžii. Nijaký úrad totiž nemôže vydať príkaz vlastníkovi priľahlého pozemku, aby proti svojej vôli povolil susedovi prejazd alebo mu predal či prenajal časť zo svojho pozemku, ktorý je jeho súkromným vlastníctvom; ako vyššiu prioritu možno totiž nad osobné vlastníctvo nadradiť len verejný záujem, aj to nie bez obmedzení. Možno síce dodať, že každý prípad je špecifický a v prípade podnetu sa posudzuje individuálne, avšak nádej na úspech je veľmi slabá, nakoľko nemožno len tak zasiahnuť do práv iného občana. Púšťať sa do takého sporu je v drvivej väčšine prípadov stratený čas.

Môže vzniknúť aj situácia, že časť prístupovej cesty si niektorý vlastník priľahlého pozemku odkúpi z rôznych dôvodov do osobného vlastníctva. Tým sa „skomplikuje život“ všetkým, ktorí používajú ďalší úsek prístupovej cesty, ktorá nadväzuje práve na ten kúsok, ktorý sa stal súkromným, nakoľko im jeho majiteľ môže prejazd zakázať. Často sa pritom stáva, že záujemca o kúpu pozemku si overí, či prístupovú cestu vedúcu k nemu môže používať, avšak „neprejde“ si ju celú, resp. sa nepozastaví nad tým, že i na jej úsek pred jeho budúcim domom sa musí nejako dostať. Obrazne povedané, treba pátrať aj ďalej, ako po prvú zákrutu.

Absurdita týchto problémov pritom spočíva hlavne v jednoduchosti overenia situácie: zistiť si, či má pozemok prezentovaný ako stavebný štátnu prístupovú cestu, je otázka jediného nahliadnutia do katastrálnej mapy. Ak to tak nie je a záujemca zistí, že nejaká jej časť je súkromná, minimálne vie dopredu, čo ho čaká, ak sa aj napriek tomu rozhodne pozemok kúpiť. Tento problém sa totiž netýka len príjazdu – cez cudzí pozemok nie je možné bez povolenia jeho vlastníka ani natiahnuť inžinierske siete. Treba pritom poznamenať, že fakt, že priľahlý pozemok aj s prístupom vlastní napríklad dobrý známy či rodinný príslušník, je veľmi vratká istota a stojí a padá nielen na budúcnosti týchto vzťahov, ale i na napríklad budúcej finančnej situácii dotyčného človeka. Ľahko sa totiž môže stať, že nový kupec, prípadne dedič sa s jeho ústretovosťou stotožňovať nebude a opäť vzniká ťažko riešiteľná situácia. S trochou expresivity možno povedať, že sa takéto „držanie v hrsti“ môže skončiť vydieraním - buď vlastník odrezaného pozemku zaplatí za povolenie prejazdu či za potrebný kúsok susedovho pozemku nekresťanské peniaze, alebo je nútený predať svoj pozemok niektorému „priľahlému“ vlastníkovi za zlomok ceny. S nutnosťou tohto typu riešenia súvisí i množstvo podvodov, ktoré sa v tejto oblasti robia, preto treba mať na mysli, že zatajenie nevysporiadanosti či skutočnosti, že prístupovú cestu vlastní niekto tretí, môže byť cielené a neskôr, keď sa nový vlastník pozemku už so situáciou oboznámi, môže vzápätí nasledovať nevýhodná ponuka.

Bremeno prechodu a prejazdu

Spomenuli sme prípad, ktorý môže nastať, ak sa majiteľ väčšieho pozemku rozhodne rozdeliť ho na niekoľko menších a predať záujemcom, ktorí si na nich budú chcieť postaviť nehnuteľnosti. Nastáva tak situácia, ktorá by „nahrávala“ majiteľovi tej časti rozdeleného pozemku, ku ktorému vedie prístupová cesta. Aby však nezostali majitelia ostatných pozemkov bez prístupu, resp. aby boli ďalšie časti predajné ako pozemky určené na stavbu, pôvodný majiteľ musí pri delení a predávaní zabezpečiť, aby bolo na každom z týchto pozemkov, resp. okrem posledného, bremeno prechodu a prejazdu. Na to isté treba, samozrejme, myslieť i pri rozdeľovaní dedičstva. V praxi to znamená, že nedôjde k situácii, že by novovzniknuté parcely s výnimkou tej susediacej s prístupovou cestou zostali odrezané od sveta. Ak teda záujemca kupuje pozemok mimo štátnej prístupovej cesty a overil si, že na tých, cez ktoré musí od nej k svojmu pozemku prejsť, je toto bremeno, ich vlastníci nemajú právo mu prejazd odoprieť. Je však možné ho pri zmene vlastníka vymazať, preto si ho vo vlastnom záujme treba chrániť.

Zvykové právo

Je tu istá skutočnosť, ktorá môže zabezpečiť právo prejazdu, i keď si vlastník pozemku cestu pred ním nikdy neodkúpil; je ňou tzv. zvykové právo. Jeho definícia je vymedzená približne tak, že ak bol pozemok niekým využívaný istý počet rokov, stáva sa jeho majetkom. V takomto prípade platí, že ak si vlastník kúpil pozemok vedľa prístupovej cesty, ktorú predtým desaťročia používal predchádzajúci majiteľ pozemku a nemala iného súkromného majiteľa, nik mu nemôže zakázať používať ju.

Povinnosti spojené so súkromnou cestou

Ak si záujemca kúpi pozemok, ku ktorému už prístupová cesta nesiaha, môže si ju aj sám zabezpečiť. Treba však pamätať na to, že podľa zákona musí spĺňať určité kritériá, ktoré si treba vopred zistiť a zariadiť sa podľa nich. Pravidlá sa týkajú najmä jej rozmerov - tie sú predpísané najmä kvôli tomu, aby sa v prípade potreby dostala k obydliu nielen sanitka, ale napríklad aj hasičské auto. V tejto oblasti treba pamätať ešte na fakt, že predpísané rozmery sa v minulosti menili, resp. časť cesty mohla byť postavená podľa pravidiel, od ktorých sa tie dnešné líšia. V takomto prípade, ak záujemca o stavbu súkromnej cesty nadväzuje na úsek, ktorý aktuálne normy nespĺňa, nemôže nadviazať na jeho rozmery, ale musí pokračovať podľa súčasných pravidiel.

Predkupné právo

Predkupné právo je pre mnohých ľudí synonymom istoty, že pozemok či nehnuteľnosť, na ktoré ho majú, im nikto „nevyfúkne“. V teoretickej rovine je to pravda - tomu, kto to právo má, sa musí predaj ponúknuť ako prvému. Nie je však celkom rozumné, ak vlastníci predkupného práva s určitosťou kúpy rátajú naisto - je síce pravda, že predkupné právo sa nedá obísť ani darovacou zmluvou, avšak pomerne bežne sa obchádza tak, že sa vlastníkovi predkupného práva ponúkne predmetný pozemok či nehnuteľnosť za takú premrštenú cenu, že ju jednoducho nekúpi. Predávajúci si tak svoju povinnosť splnil a môže ju už predať komukoľvek; iste každý pochopí, akým spôsobom sa premrštenosť ceny v takýchto prípadoch s kupcom „vyrieši“, aby postup nebol z právneho hľadiska napadnuteľný. Ak sa takáto situácia týka napríklad časti prístupovej cesty, nepomôže ani obozretnosť pri kúpe, nakoľko záruka, že sa niečo také v budúcnosti nestane, neexistuje.

Problémy, ktoré súvisia s témou prístupových ciest, tvoria, ako vidíme, široké spektrum rôznych situácií, na ktoré nie je možné „ušiť“ všeobecné riešenie. Opäť teda možno zopakovať jediné pravidlo, ktoré vždy platí, aj keď nie vždy pomôže – najdôležitejšia je opatrnosť, dôslednosť pri skúmaní a tiež je užitočné mať na pamäti, že financie, ktoré si vyžiada kúpa pozemku, sú investované efektívne, avšak o tých, ktoré zhltnú súdne spory, sa to už povedať nedá.

 

 

Späť

Ako predísť problémom ohľadom prístupovej cesty

Kúpa pozemku je úkon, ktorý si vyžaduje pozornosť a obozretnosť oboch zainteresovaných strán; je pomerne ľahké dopustiť sa chýb, ktoré sa spätne nedajú napraviť a ak prehliadneme isté skutočnosti, je možné nielen to, že vzniknú okolnosti, ktoré výrazne znížia cenu predmetného pozemku, ale i to, že vznikne patová situácia, výsledkom ktorej bude jeho nevyužiteľnosť, ktorá vyústi do následnej nepredajnosti. Opäť teda platí, že je nutné zodpovedne preveriť nielen každý detail kúpnopredajnej zmluvy, ale i všetky náležitosti zapísané na katastri, zvlášť..

Vklad do katastra nehnuteľností. Ako tento proces prebieha a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je rovnako dôležitou časťou tohto procesu ako uzavretie samotnej scudzovacej zmluvy. Tento článok dá v tejto súvislosti podrobnú odpoveď na nasledovné otázky:   - Prečo je po uzavretí zmluvy potrebné ešte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností po kúpe nehnuteľnosti? - Čo musí obsahovať návrh na vklad a kam ho podať? - Aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené? - Kto môže návrh na vklad podať? -..

Ako môžu esenciálne oleje zvyšovať kvalitu bývania - nehnuteľnosti?

Ako súvisia nehnutelnosti a aromatické esenciálne oleje? Na prvý pohľad sa zdá, že tieto dva pojmy nemajú nič spoločné, no keď si predstavíte, že byt, dom, či chata, ale aj kancelársky priestor, garáž a pivnica alebo pozemok sú miesta, kde sa pohybujú ľudia a trávia v nich prevažnú časť svojho života. Zároveň reality predstavujú významnú časť majetku ich vlastníkov a veľmi dobre uchovávajú svoju hodnotu. Toto všetko sú dôvody uvedomiť si, pri čom všetkom nám môžu napomáhať éterické oleje, tieto vzácne dary..

Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy - prevencia rizika podvodu

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Pri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode nehnuteľností...

Občianska a trestná zodpovednosť za protiprávne obmedzovanie práva užívať nehnuteľnosť

„Každý má právo vlastniť majetok. Vlastnícke právo všetkých vlastníkov má rovnaký zákonný obsah a ochranu. Majetok nadobudnutý v rozpore s právnym poriadkom ochranu nepožíva. Dedenie sa zaručuje. Vlastníctvo zaväzuje. Nemožno ho zneužiť na ujmu práv iných alebo v rozpore so všeobecnými záujmami chránenými zákonom. Výkon vlastníckeho práva nesmie poškodzovať ľudské zdravie, prírodu, kultúrne pamiatky a životné prostredie nad mieru ustanovenú zákonom.“ (Ústava Slovenskej republiky, článok 20 ods. 1 a 3)  V roku 1993 som uzavrela manželstvo..

Vznik nároku na províziu pri sprostredkovaní predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu pri predaji nehnuteľnosti? Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnuteľnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnuteľnosti. Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníkaV zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná..

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnuteľnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou?

Kúpa nehnuteľnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti pri úhrade kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Kúpa nehnuteľnosti zaťaženej vecným bremenom alebo záložným právom - ako na to?

Pred samotnou kúpou zaťaženej nehnuteľnosti je vhodné, aby si kupujúci v prvom rade jasne ozrejmil, či skutočne chce nadobudnúť nehnuteľnosť s ťarchou alebo nezaťaženú nehnuteľnosť. Jeho postup závisí od toho, či nehnuteľnosť je nadobúdaná priamo konaním kupujúceho alebo cez sprostredkovateľa - realitnú kanceláriu. Kupujúci by si mal vyžiadať relevantné a najmä aktuálne doklady ohľadne predmetnej nehnuteľnosti, napr. originál  listu vlastníctva. Na liste vlastníctva, ktorý môže získať od predávajúceho, od realitnej kancelárie..

Hypotekárny úver na nehnuteľnosť I. - financovanie a registrácia

     Jedným z najčastejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Hypotekárny úver je využívaný na riešenie otázky bývania v prípade, že záujemca o kúpu napr. bytu nedisponuje dostatočnou finančnou hotovosťou. Účelom záložného práva (z lat. hypotheca) je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo. Z toho dôvodu existencia záložného práva je závislá od existencie pohľadávky, ktorú zabezpečuje. V prvom rade predstavuje donútenie dlžníka, aby splnil svoj záväzok a v prípade, že záväzok nie je riadne..