Nájomná zmluva I.
Rada by som dala do prenájmu môj byt, lebo sa chystám odcestovať do cudziny na brigádu. V byte býva so mnou moja sestra, neviem či je možné prenajať napr. len jednu - dve izby. Aké sú moje práva, povinnosti v súvislosti s nájmom, musí byť zmluva písomná alebo stačí ústna dohoda? Ďakujem za odpoveď.
Inge T., Považská Bystrica
Nájomná zmluva je dvoj a viacstranný právny vzťah, v rámci ktorého prenajímateľ prenecháva za odplatu nájomcovi vec, aby ju dočasne užíval alebo z nej bral aj úžitky, pričom prenajímateľ je povinný prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie. Zákon rozlišuje medzi dohodnutým - teda priamo v nájomnej zmluve stanoveným spôsobom užívania predmetu nájmu - a obvyklým užívaním. Nájomca je povinný predmet nájmu udržiavať v stave spôsobilom užívania na svoje náklady.
Hlavnými pojmovými znakmi nájomnej zmluvy je písomná forma a odplatnosť, ide teda o odplatný záväzkovo-právny vzťah. Na to, aby nájomný vzťah - aby vznikli práva a povinnosti prenajímateľa a nájomcu - zákon obligatórne vyžaduje písomnú formu, ktorej nedodržanie má za následok absolútnu neplatnosť právneho úkonu. Písomná forma je viac ako opodstatnená okrem iného hlavne svojím predmetom, ktorým je nehnuteľnosť.
Nájomca má právo vec (predmet nájmu) užívať spôsobom určeným v zmluve. Ak sa nedohodlo inak, tak primerane povahe a určeniu veci. Naopak, nájomca je povinný vec užívať iba v prípade, že sa tak dohodlo alebo že neužívaním by sa vec znehodnotila viac než jej užívaním. Medzi oprávnenia nájomcu patrí aj právo dať prenajatú vec do podnájmu, ak zmluva neurčuje inak. V prípade, že by nájomca dal vec do podnájmu v rozpore so zmluvou (spravidla bez súhlasu prenajímateľa), prenajímateľ má právo odstúpiť od zmluvy.
Vykonávanie stavebných a iných zmien
Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa, avšak hradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Nájomca je tiež oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci, ak zmluva neurčuje niečo iné. Treťou možnosťou finančného spolupodieľania sa prenajímateľa na zmenách predmetu nájmu je, že ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.
Vykonávanie opráv
Pokiaľ vznikne v rámci predmetu nájmu potreba vykonania opráv, nájomca je povinný túto potrebu oznámiť prenajímateľovi, a to bez zbytočného odkladu. Pri porušení tejto povinnosti nájomca zodpovedá za škodu tým spôsobenú a nemá nároky, ktoré by mu prislúchali pre nemožnosť alebo obmedzenú možnosť užívať vec pre vady veci, ktoré sa včas prenajímateľovi neoznámili.
Samozrejme, že aj pri vykonaní opráv môžu nájomcovi vzniknúť náklady. Ak sa tak stalo pri oprave, na ktorú je povinný prenajímateľ, nájomca má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom prenajímateľa alebo ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila jej potreba. V opačnom prípade nájomca môže požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil.
Medzi povinnosti nájomcu patrí aj povinnosť starať sa o to, aby na predmete nájmu nevznikla škoda. V tejto súvislosti si zmluvné strany môžu v nájomnej zmluve dojednať, že nájomca je povinný dať predmet nájmu poistiť. Ak o tejto povinnosti nájomná zmluva nepojednáva, nájomca túto povinnosť nemá.
Nájomné a jeho výška
Hlavnou a najzaujímavejšou záležitosťou je samozrejme cena nájmu. Nájomca je povinný prenajímateľovi platiť nájomné dohodnuté v zmluve. Ak nájomné nie je v zmluve výslovne určené, nájomca je povinný platiť nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania. Výšku nájomného ovplyvňujú rôzne činitele, ako napr. lokalita, vek nehnuteľnosti, úroveň bývania, dostupnosť k občianskej a inej vybavenosti a pod. ak by nebola výška nájomného v zmluve určená, nemalo by to vplyv na platnosť zmluvy. Ak však údaj o nájomnom v zmluve figuruje, jeho výška nemôže byť menená jednostranným aktom. Termín splatnosti závisí od dohody zmluvných strán.
Občiansky zákonník definuje aj situáciu, kedy nájomca nie je povinný platiť nájomné. Nájomcovi táto povinnosť nevzniká, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci.
Pokračovanie nabudúce.
Zmeny na veci je nájomca oprávnený vykonávať len so súhlasom prenajímateľa, avšak hradu nákladov s tým spojených môže nájomca požadovať len v prípade, že sa na to prenajímateľ zaviazal. Nájomca je tiež oprávnený požadovať úhradu nákladov až po ukončení nájmu po odpočítaní znehodnotenia zmien, ku ktorému v medziobdobí došlo v dôsledku užívania veci, ak zmluva neurčuje niečo iné. Treťou možnosťou finančného spolupodieľania sa prenajímateľa na zmenách predmetu nájmu je, že ak prenajímateľ dal súhlas so zmenou, ale nezaviazal sa na úhradu nákladov, môže nájomca požadovať po skončení nájmu protihodnotu toho, o čo sa zvýšila hodnota veci.
Ak nájomca vykoná zmeny na veci bez súhlasu prenajímateľa, je povinný po skončení nájmu uviesť vec na svoje náklady do pôvodného stavu. Ak v dôsledku vykonávaných zmien hrozí na veci prenajímateľovi značná škoda, je prenajímateľ oprávnený odstúpiť od zmluvy.
Vykonávanie opráv
Pokiaľ vznikne v rámci predmetu nájmu potreba vykonania opráv, nájomca je povinný túto potrebu oznámiť prenajímateľovi, a to bez zbytočného odkladu. Pri porušení tejto povinnosti nájomca zodpovedá za škodu tým spôsobenú a nemá nároky, ktoré by mu prislúchali pre nemožnosť alebo obmedzenú možnosť užívať vec pre vady veci, ktoré sa včas prenajímateľovi neoznámili.
Samozrejme, že aj pri vykonaní opráv môžu nájomcovi vzniknúť náklady. Ak sa tak stalo pri oprave, na ktorú je povinný prenajímateľ, nájomca má nárok na náhradu týchto nákladov, ak sa oprava vykonala so súhlasom prenajímateľa alebo ak prenajímateľ bez zbytočného odkladu opravu neobstaral, hoci sa mu oznámila jej potreba. V opačnom prípade nájomca môže požadovať len to, o čo sa prenajímateľ obohatil.
Medzi povinnosti nájomcu patrí aj povinnosť starať sa o to, aby na predmete nájmu nevznikla škoda. V tejto súvislosti si zmluvné strany môžu v nájomnej zmluve dojednať, že nájomca je povinný dať predmet nájmu poistiť. Ak o tejto povinnosti nájomná zmluva nepojednáva, nájomca túto povinnosť nemá.
Nájomné a jeho výška
Hlavnou a najzaujímavejšou záležitosťou je samozrejme cena nájmu. Nájomca je povinný prenajímateľovi platiť nájomné dohodnuté v zmluve. Ak nájomné nie je v zmluve výslovne určené, nájomca je povinný platiť nájomné obvyklé v čase uzavretia zmluvy s prihliadnutím na hodnotu prenajatej veci a spôsob jej užívania. Výšku nájomného ovplyvňujú rôzne činitele, ako napr. lokalita, vek nehnuteľnosti, úroveň bývania, dostupnosť k občianskej a inej vybavenosti a pod. ak by nebola výška nájomného v zmluve určená, nemalo by to vplyv na platnosť zmluvy. Ak však údaj o nájomnom v zmluve figuruje, jeho výška nemôže byť menená jednostranným aktom. Termín splatnosti závisí od dohody zmluvných strán.
Občiansky zákonník definuje aj situáciu, kedy nájomca nie je povinný platiť nájomné. Nájomcovi táto povinnosť nevzniká, pokiaľ pre vady veci, ktoré nespôsobil, nemohol prenajatú vec užívať dohodnutým spôsobom alebo ak sa spôsob užívania nedohodol primerane povahe a určeniu veci.
Pokračovanie nabudúce.