Vznik spoločenstva vlastníkov bytov


ZMLUVA O SPOLOČENSTVE
KOMPETENCIE SPOLOČENSTVA
NÁVRH NA ZÁPIS SPOLOČENSTVA DO REGISTRA


Časté otázky našich čitateľov sa týkajú výkonu správy domov. Konkrétne ide o otázku, ktorá z foriem výkonu správy je výhodnejšia - či správa uskutočňovaná priamo vlastníkmi bytov a nebytových priestorov alebo správa uskutočňovaná správcom, teda bytovým družstvom, správcovskou spoločnosťou či inou právnickou osobou, prípadne, aké sú kompetencie spoločenstva alebo správcov. Nakoľko ide o širokú tému, odpoveď na túto otázku sa Vám pokúsim podať v tomto, ako aj v nasledujúcich číslach nášho dvojtýždenníka. Samozrejme, že rozhodnutie o tom, ktorú formu správy si zvoliť, však závisí od konkrétnych podmienok, okolností a potrieb súvisiacich s Vašimi bytovými domami.


Zákon č. 182/1993 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov definuje, ako bolo už vyššie načrtnuté, dva druhy výkonu správy, a to správu: I. vykonávanú vlastníkmi bytov a nebytových priestorov (spoločenstvo) alebo II. vykonávanú správcom. Pritom za účelom správy domu možno dohodnúť len jednu z foriem správy.


ZMLUVA O SPOLOČENSTVE




Spoločenstvo vlastníkov bytov a nebytových priestorov (ďalej len „spoločenstvo“) je právnická osoba, ktorá sa zriaďuje na základe zmluvy o spoločenstve v prípade, ak vlastníci bytov a nebytových priestorov neuzavrú zmluvu o výkone správy s inou právnickou osobou alebo fyzickou osobou, pričom zákon kladie dôraz najmä na bytové družstvo.

Zmluvu o spoločenstve, ktorá musí mať písomnú formu, uzatvára vlastník domu s novým vlastníkom bytu alebo nebytového priestoru v dome pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru, ak so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Zmluvu o spoločenstve nemožno vypovedať.

Každý nový vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome je povinný pristúpiť k zmluve o spoločenstve. Nadobúdateľ bytu je povinný napr. v zmluve o prevode nehnuteľnosti vyhlásiť, že pristupuje k zmluve o spoločenstve, príp. o výkone správy. Inak by príslušná správa katastra odmietla vykonať zápis jeho vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností.

Prevodom alebo prechodom bytu alebo nebytového priestoru na nového vlastníka odstupuje doterajší vlastník bytu alebo nebytového priestoru v dome od zmluvy o spoločenstve, avšak záväzky vyplývajúce z tejto zmluvy zanikajú až ich usporiadaním.

Medzi náležitosti zmluvy o spoločenstve patria:

a) názov a sídlo spoločenstva,

b) orgány spoločenstva a ich právomoc,

c) spôsob správy spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, spoločných nebytových priestorov,

d) príslušenstva a pozemku,

e) úprava práv a povinností vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome,

f) úprava majetkových pomerov spoločenstva,

g) spôsob a oprávnenie hospodárenia s prostriedkami fondu prevádzky, údržby a opráv.

Spoločenstvo môže vydať stanovy, ktoré upravia vnútornú organizáciu spoločenstva a podrobnejšie upravia niektoré veci obsiahnuté v zmluve o spoločenstve.

Ak dôjde k zriadeniu spoločenstva, doterajší vlastník domu je povinný bezodkladne spoločenstvu alebo správcovi odovzdať technickú dokumentáciu domu. Pokiaľ by doterajší vlastník domu odmietol túto dokumentáciu odovzdať, dopustil by sa tak protiprávneho konania.

Osobitný režim sa uplatňuje pri družstevných bytoch. Inak povedané, spoločenstvo možno zriadiť len vtedy, ak bolo pri prevode vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva členov družstva prevedených viac ako nadpolovičná väčšina bytov a nebytových priestorov v dome a so zriadením spoločenstva vyslovila súhlas nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome. Tieto dve podmienky musia byť splnené súčasne. Inak by k zriadeniu spoločenstva dôjsť nemohlo.


KOMPETENCIE SPOLOČENSTVA




Do kompetencie spoločenstva patrí:

  • správa spoločných častí domu,
  • správa spoločných zariadení domu,
  • správa nebytových priestorov, ktoré sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov,
  • správa príslušenstva domu,
  • správa priľahlého pozemku,
  • ich údržba a obnova.

Spoločenstvo ďalej zabezpečuje plnenia spojené s užívaním bytov a nebytových priestorov v dome. Na vznik spoločenstva sa vyžaduje zápis do registra spoločenstiev, ktorý je vedený krajským úradom príslušným podľa sídla spoločenstva.


NÁVRH NA ZÁPIS SPOLOČENSTVA DO REGISTRA




Návrh na zápis spoločenstva do registra je povinný podať vlastník domu do jedného mesiaca po podaní návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností, prípadne splnomocnený zástupca vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome pri zmene správy domu. Súčasťou návrhu na zápis do registra je zmluva o spoločenstve v dvoch vyhotoveniach, doklad o bezúhonnosti predsedu spoločenstva a stanovy spoločenstva, ak to zmluva o spoločenstve určuje, zápisnica a prezenčná listina zo schôdze vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, výpis z listu vlastníctva a príslušný správny poplatok. Spoločenstvo môžu založiť aj vlastníci bytov a nebytových priestorov viacerých domov. Do registra sa zapisuje názov a sídlo spoločenstva, identifikačné číslo, orgány spoločenstva, meno, priezvisko a adresa trvalého pobytu štatutárneho orgánu.


Späť

Realitná kancelária – áno či nie?

Bytoví podvodníciV čom vám pomôže realitná kanceláriaNa čo si dať pozor pri výbere realitnej kancelárieTakže ako postupovať?Ako sa pohybujú ceny bytov a rodinných domov? Čo ich ovplyvňuje?Zhrnutie výhod využitia služieb realitnej kancelárieMožno práve teraz stojíte pred dôležitou transakciou s vašou nehnuteľnosťou a zvažujete, či zveriť alebo nie určité kompetencie realitnej kancelárii. Nie je to jednoduché rozhodnutie, pretože ak sledujete realitný trh, sem tam sa vyskytnú aj podvodníci. A možno máte predstavu, že to budú zbytočne vynaložené peniaze,..

Poistenie nehnuteľností

Vlastniť miesto, ktoré môžete nazvať domovom je jedným z najzákladnejších prianí každého človeka. A pritom často nezáleží na tom, či ide o byt alebo o dom, človek jednoducho túži mať svoj vlastný kút, kam sa môže uchýliť a s ktorým môže urobiť čo sa jemu páči. Miesto, o ktorom môžete povedať, môj dom, môj hrad. Aby bolo bývanie aj dobre zabezpečené, nemali by sme zabúdať na poistenie svojho príbytku.Ak už máte svoje hniezdo v ktorom budete bývať vybudované, iste vás to stálo mnoho síl a námahy. Preto je na mieste, ak si ho chcete za každú..

Vykurovacia sezóna sa blíži

Vykurovanie bytovVykurovanie domovInfračervené vykurovanieSpaľovanie biomasyGeotermálna energiaS pribúdajúcimi chladnými dňami si aj byty a domy vyžadujú vykurovanie. V bytoch, ktoré sú často krát napojené na centrálne vykurovanie, je situácia o niečo zložitejšia nakoľko začiatok vykurovacej sezóny môže byť veľmi pohyblivý, pretože je závislý od aktuálnych klimatických teplôt.      Mnoho krát sa stáva, že viacerí obyvatelia bytov sa sťažujú na chladné a nevykúrené miestnosti. Vykurovacie obdobie a podmienky, ktoré musia spĺňať poskytovatelia tepla..

Úprava predkupného práva pri prevode nehnuteľností

Pojem „predkupné právo“Jedným z oprávnení vlastníka veci a teda aj nehnuteľnosti je právo nakladať s vecou. Vlastník môže s vecou disponovať - napr. vec užívať alebo aj previesť na iného. V prípade, ak vec vlastnia viaceré osoby, hovoríme o vzniku podielového spoluvlastníctva, v prípade manželov ide o bezpodielové spoluvlastníctvo manželov.Kým dispozičné oprávnenie nakladať so spoločnou nehnuteľnosťou prislúcha všetkým spoluvlastníkom spoločne, právo disponovať so svojím podielom na nehnuteľnosti prislúcha každému spoluvlastníkovi samostatne.Ak..

Exekúcia vyprataním nehnuteľnosti

V poslednom čísle Kompletného trhu nehnuteľností sme sa zaoberali otázkou nedotknuteľnosti obydlia, domovej slobody. Ako bolo už uvedené, nedotknuteľnosť obydlia nie je absolútna a jedným zo zákonom prípustných obmedzení tejto nedotknuteľnosti je napr. inštitút vypratania nehnuteľnosti. Mnohé médiá v súčasnosti prinášajú správy o tzv. deložovaní neplatičov, vyprataní bytov dlžníkov, ktorí neboli schopní zaplatiť svoje pôžičky včas a pod. V každom smere ide o závažný zásah ovplyvňujúci život občana. Exekúciu vykonáva exekútor, ktorý je..

Obnovenie nájomnej zmluvy a predaj obecného bytu

 S manželom a rodinou bývame v obecnom byte, nájom máme založený zmluvou z roku 1982. V minulosti sme vzhľadom na ťažkú sociálnu situáciu mali nedoplatky na nájomnom, ktoré sme sa však snažili vždy korektne vyrovnať. V roku 2003 nám od mestskej časti Bratislava bola daná výpoveď z nájmu z dôvodu neplatenia nájmu. Súčasne nás vyzvali na vypratanie bytu. Byt sme chceli odkúpiť, mestská časť sa vyjadrila dokonca kladne a k dnešnému dňu naďalej bývame v našom byte. Keď sme sa opätovne domáhali kúpy bytu do osobného vlastníctva, obec nás odbila s konštatovaním,..

Poistenie nehnuteľnosti – nie luxus, ale nevyhnutnosť

Domov je pre každého človeka miestom, ktoré preň predstavuje nielen súkromie a pohodlie, ale najmä bezpečie. To je dôvod, prečo si doň inštalujeme napríklad alarmy - snažíme sa ho urobiť čo najbezpečnejším miestom pre seba a svoju rodinu. Zároveň však tak, ako všetky tieto náležitosti chránia nás, tiež chceme, aby bol nejakým spôsobom chránený aj náš domov; akiste zaváži aj fakt, že sme do jeho budovania vložili nemalú námahu, čas aj finančné prostriedky. Aby teda nehrozila situácia, ktorá by nás o náš domov nejakým spôsobom pripravila bez možnosti..

Najlepšie investície do nehnutelnosti ...

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

V posledných rokoch sa nie len väčšie úspešné firmy ale aj takzvaní podnikatelia na voľnej nohe usilujú o navodenie produktívnej atmosféry pri práci. Open space kancelárie sú pre pracujúcich ľudí v mnohom veľkým prínosom a to či už máte firmu s množstvom zamestnancov, alebo ste podnikateľ, ktorému sa nedarí zachovať motiváciu na gauči vo vlastnom byte. Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych..