Clanky

Podnájom bytu (časti bytu) nielen v judikatúre súdov

Právnym základom podnájmu je podnájomná zmluva, ktorej forma nie je predpísaná,. Vychádzajúc z ust. § 865 a 686 Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú otázku nájmu bytu, je nepochybné, že podnájomná zmluva k bytu môže byť uzavretá aj inak než písomne, teda ústne alebo konkludentne. Táto by mala obsahovať okrem iného podmienky skončenia podnájmu a to najmä možnosť dať výpoveď zo strany prenajímateľa. Pre vznik podnájomného vzťahu je potrebná zmluva, teda konsenzus medzi nájomcom a treťou osobou - teda podnájomníkom, a najmä - pre kreáciu podnájomného vzťahu nevyhnutný súhlas prenajímateľa, ktorý musí byť písomný.

Ustanovenie § 719 ods. 2 Občianskeho zákonníka upravuje možnosť nájomcu obrátiť sa na súd, aby v prípade, že nájomca nemôže byt zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu nemôže byt užívať a prenajímateľ nesúhlasí bez závažných dôvodov s tým, aby byt alebo jeho časť bola daná do podnájmu. V tejto situácii môže súd nahradiť svojím rozhodnutím prejav vôle prenajímateľa a pripustiť danie bytu (jeho časti) do podnájmu.

Zánik podnájmu - uplynutie doby alebo výpoveď

Nakoľko § 666 OZ neupravuje a nevyžaduje písomný súhlas prenajímateľa, pri podnájme bytu alebo časti bytu podľa § 719 OZ ide o striktnejšiu úpravu podnájmu, nakoľko nájomca môže byt alebo jeho časť dať do podnájmu inému len s písomným súhlasom prenajímateľa. Absencia písomného súhlasu prenajímateľa má za následok absolútnu neplatnosť zmluva o podnájme podľa § 39 OZ..(viď rozsudok Najvyššieho súdu SR, spis. zn. 3 Cdo 157/2002 z 1.5.2004). Najvyšší súd SR vo svojom rozsudku spis. zn. 1 Cdo 49/2000 judikoval, že: „Prenechanie bytu alebo jeho časti nájomcom bytu do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa zakladá, okrem práva prenajímateľa vypovedať nájom podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, aj dôvod neplatnosti zmluvy o podnájme podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka.“ Absencia písomného súhlasu prenajímateľa je porušením povinnosti podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, čo neznamená, že by išlo o jediný právny dôsledok absencie písomného súhlasu prenajímateľa s podnájmom bytu. Absenciu písomného súhlasu prenajímateľa s podnájmom bytu považuje Občiansky zákonník v rámci právneho vzťahu prenajímateľa za porušenie povinnosti podľa § 711 ods. 1 písm. d), v rámci právneho vzťahu nájomcu a podnájomníka ju ale považuje za dôvod, ktorý zakladá absolútnu neplatnosť zmluvy o podnájme bytu (§ 39 a § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka), na ktorú musí súd prihliadnuť aj vtedy, ak ju nikto z účastníkov nenamietal. De facto a de iure tu existujú popri sebe dva právne vzťahy - a to vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, a vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom.

Návšteva alebo blízka osoba u podnájomníka - nie je dôvod na výpoveď

Pokiaľ nájomná zmluva neobsahuje iné dojednanie, podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodov v lehote podľa § 710 ods. 3 OZ, ktorej uplynutím sa podnájmom skončí. Výpoveď z podnájmu s uvedením dôvodu môže prenajímateľ dať podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Podľa súdneho rozhodnutia publikovaného v Zbierke súdnych rozhodnutí a stanovísk ČR, Rč 7/1994, za dôvody na danie výpovede prenajímateľa voči nájomcovi bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nemožno spravidla považovať to, že nájomca bez súhlasu prenajímateľa prijme do bytu ďalšiu osobu za účelom krátkodobej návštevy alebo za účelom spolužitia s ňou v spoločnej domácnosti.

Odplatnosť alebo bezodplatnosť podnájmu

Nájomný pomer je pomer odplatný. Odplatnosť je jedným z jeho charakteristických a pojmových znakov. Otázkou však je, či podnájomný pomer, keďže je závislý od nájomného pomeru, je odplatný alebo bezodplatný. V danej súvislosti sa možno vyjadriť, že ďalšia úprava podnájomného vzťahu závisí od účastníkom vzťahu. Vo všeobecnosti však sa odplata v súvislosti s podnájmom nemusí vyžadovať, k čomu možno dospieť pri príslušnej judikatúre - napr. rozsudok Najvyššieho súdu ČSR, spis. zn. 1 Cz 47/77. „Prenechanie časti bytu do užívania inému občanovi zmluvou možno dohodnúť aj bez odplaty za toto užívanie.“ Vzhľadom na dobu, v ktorej bol rozsudok vydaný, nie je v súčasnosti vylúčené prijímanie odplaty v prípade podnájmu bytu.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Bývanie a reality
MONOCHROMATIZMUS V BYTOVOM DIZAJNE MONOCHROMATIZMUS V BYTOVOM DIZAJNE

Mnoho ľudí si myslí, že na oživenie a zútulnenie ich domova treba využívať len farby, no i jednofarebná miestnosť môže s našimi radami vyzerať ako z katalógu.V prvom rade je potrebné vysvetliť si, ako monochromatizmus funguje v praxi. Pokiaľ si zvolíme používať v našom príbytku čisté línie a neupútavať prešpekulovanou farebnosťou, treba zamerať  pozornosť predovšetkým na materiály, ktoré v doma využijeme. Monochromatizmus je špecifický práve svojou hrou s rôznymi materiálmi. Pri správnom výbere..
Ako zariadiť bývanie v hygge štýle? Ako zariadiť bývanie v hygge štýle?

Vnútorný pokoj, pocit pohody či absencia nervozity a stresu. Takto nejako vyzerá bezstarostný život, ktorý by ste možno radi viedli aj vy. V dnešnej dobe plnej zhonu je ale dosiahnutie takéhoto stavu často náročné. Avšak, predsa len existuje miesto, ktoré môžete premeniť na svoju komfortnú bublinu. Je ním vaša domácnosť! A keď sa povie domov plný harmónie, spomenúť treba dánsku filozofiu hygge. Prečo stojí za pozornosť a v čom spočíva? Žite ako najšťastnejší ľudia sveta Nie je žiadnym tajomstvom, že Dáni patria medzi najšťastnejšie národy..
Krb ako symbol domova Krb ako symbol domova

-->-->-->  „Po letných mesiacoch je jeseň v plnom prúde a naše mysle nám pri pohľade na sychravé počasie z poza okna viac blúdia v predstavách o posedení pri rodinnom v kresle. K tejto predstave o idylke čato patrí aj sen o veľkom či malom krbe z ktorého sála teplo do celej miestnosti. Nuž predstava je to pekná, ale čo všetko obnáša jej uskotočnenie si povieme v nasledujúcich riadkoch, aby teplo z vášho nového krbu vám prinášalo príjemne strávené chvíle v chladných mesiacoch.“ Stavebný materiál na krby Predtým ako si do svojho domova vyberieme..
Právna poradňa
Narúšanie pokojného bývania ako predpoklad pre zánik nájmu bytu

Rada by som sa informovala, či nás bytové družstvo môže kvôli dcére vysťahovať z bytu? Nemáme kam íst bývať a dá sa tomu vyhnúť, ak bytové družstvo zruší dcére trvalý pobyt a ona odíde preč? Vlastníkom bytu  je bytové družstvo a ja a manžel ako spoloční členovia družstva sme nájomníkmi. Máme dospelú dcéru, ktorá má totožný trvalý pobyt ako my a v čase našej neprítomnosti (manžel je dlhodobo mimo bytu a ja kvôli práci) býva dcéra v byte a susedia sa sťažujú, zatiaľ len ústne, na bytovom družstve, že za dcérou chodia všelijaké..
Exekučný predaj nehnuteľnosti v dražbe II.

-->-->--> S priateľom sme sa rozhodli kúpiť rodinný dom s tým, že polovica bude napísaná na neho a druhá polovica na mňa. Moja otázka znie, v prípade, že by priateľ ako živnostník skrachoval, môžem prísť v exekútorskej dražbe o svoju časť domu ? Ako to právne ošetriť a ako prebieha taký exekučný predaj? Ďakujem za odpoveď.Oľga M., KremnicaZačiatok článku - Exekučný predaj nehnuteľností v dražbe I.Udelenie príklepu a vznesenie námietokPo tom, ako sú splnené všetky zákonné predpoklady na vyhlásenie dražby - vydanie dražobnej vyhlášky,..
Prenájom nehnuteľnosti a registračná povinnosť prenajímateľov

So začiatkom nového školského roka vyvstala pre mnohých študentov, prípadne pracujúcich, ktorí dochádzajú za prácou mimo svojho obvyklého bydliska, opäť otázka zabezpečenia svojho ubytovania. Mnohí z nich riešia uvedený problém, nakoľko kapacita internátov a ubytovní nemusí vždy pokryť ich vysoký dopyt, nájmom nehnuteľnosti - prevažne bytu alebo časti bytu. Mnohí občania sa na rubriku „Právnik radí“ obrátili s otázkami, či a kedy sú povinní sa registrovať na daňovom úrade a aký postup majú zvoliť pri prenájme nehnuteľnosti alebo jej časti,..
Financie
Máte drahú hypotéku? Vymeňte ju!

Nie ste spokojní s aktuálnymi podmienkami vašej hypotéky? Nahraďte ju Flexihypotékou od VÚB banky s lepšou úrokovou sadzbou a bez poplatku za poskytnutie. Roman zo Senca dostal vo februári po piatich rokoch splácania hypotéky od svojej starej banky oznámenie o novej úrokovej sadzbe. Úrok bol 5,7% ročne, čo bolo približne toľko ako doteraz. Roman však dnes zarába viac, ako v čase, keď si bral úver, a so sadzbou tak nebol spokojný. „Navštívil som preto pobočku VÚB banky a oni ponúkli mi o percento lepší úrok. Nad..
Daň z príjmu z prenájmu a predaja nehnuteľností Daň z príjmu z prenájmu a predaja nehnuteľností

Minimalizácia platených daní pri prenájme a predaji nehnuteľnosti na Slovensku je možná legálnymi spôsobmi, pričom je dôležité dôkladne dodržiavať platné daňové zákony pri optimalizovaní daňových povinností. Tu sú niektoré praktické stratégie a rady, ako minimalizovať transakčné dane:1. Prenájom nehnuteľnostiPri prenájme nehnuteľnosti na Slovensku podlieha príjem z prenájmu zdaňovaniu. Existujú však spôsoby, ako legálne minimalizovať daňové zaťaženie.a) Oslobodenie od dane pre nižšie príjmyAk celkový príjem z prenájmu nepresiahne..
Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti)

Záujem Slovákov zlepšovať svoje bývanie je akcelerovaný predovšetkým dostupnosťou úverov, aj rastúcou ponukou nových projektov. Nie každý si však hypotéku môže dovoliť alebo sa ľudia jednoducho boja zadĺžiť na dekády, resp. založiť nehnuteľnosť, v ktorej bývajú. Zlepšovanie kvality bývania je však jednou zo základných ľudských potrieb. Stále málo využívanou možnosťou sú systémové rekonštrukcie existujúceho domu či bytu. Štatistiky potvrdzujú, že byt alebo dom, ktorý má spĺňať potreby svojho užívateľa, by mal prejsť po 15 rokoch modernizačnou..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.