Clanky

Podnájom bytu (časti bytu) nielen v judikatúre súdov

Právnym základom podnájmu je podnájomná zmluva, ktorej forma nie je predpísaná,. Vychádzajúc z ust. § 865 a 686 Občianskeho zákonníka, ktoré upravujú otázku nájmu bytu, je nepochybné, že podnájomná zmluva k bytu môže byť uzavretá aj inak než písomne, teda ústne alebo konkludentne. Táto by mala obsahovať okrem iného podmienky skončenia podnájmu a to najmä možnosť dať výpoveď zo strany prenajímateľa. Pre vznik podnájomného vzťahu je potrebná zmluva, teda konsenzus medzi nájomcom a treťou osobou - teda podnájomníkom, a najmä - pre kreáciu podnájomného vzťahu nevyhnutný súhlas prenajímateľa, ktorý musí byť písomný.

Ustanovenie § 719 ods. 2 Občianskeho zákonníka upravuje možnosť nájomcu obrátiť sa na súd, aby v prípade, že nájomca nemôže byt zo závažných dôvodov po dlhšiu dobu nemôže byt užívať a prenajímateľ nesúhlasí bez závažných dôvodov s tým, aby byt alebo jeho časť bola daná do podnájmu. V tejto situácii môže súd nahradiť svojím rozhodnutím prejav vôle prenajímateľa a pripustiť danie bytu (jeho časti) do podnájmu.

Zánik podnájmu - uplynutie doby alebo výpoveď

Nakoľko § 666 OZ neupravuje a nevyžaduje písomný súhlas prenajímateľa, pri podnájme bytu alebo časti bytu podľa § 719 OZ ide o striktnejšiu úpravu podnájmu, nakoľko nájomca môže byt alebo jeho časť dať do podnájmu inému len s písomným súhlasom prenajímateľa. Absencia písomného súhlasu prenajímateľa má za následok absolútnu neplatnosť zmluva o podnájme podľa § 39 OZ..(viď rozsudok Najvyššieho súdu SR, spis. zn. 3 Cdo 157/2002 z 1.5.2004). Najvyšší súd SR vo svojom rozsudku spis. zn. 1 Cdo 49/2000 judikoval, že: „Prenechanie bytu alebo jeho časti nájomcom bytu do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa zakladá, okrem práva prenajímateľa vypovedať nájom podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, aj dôvod neplatnosti zmluvy o podnájme podľa ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka.“ Absencia písomného súhlasu prenajímateľa je porušením povinnosti podľa § 711 ods. 1 písm. d) Občianskeho zákonníka, čo neznamená, že by išlo o jediný právny dôsledok absencie písomného súhlasu prenajímateľa s podnájmom bytu. Absenciu písomného súhlasu prenajímateľa s podnájmom bytu považuje Občiansky zákonník v rámci právneho vzťahu prenajímateľa za porušenie povinnosti podľa § 711 ods. 1 písm. d), v rámci právneho vzťahu nájomcu a podnájomníka ju ale považuje za dôvod, ktorý zakladá absolútnu neplatnosť zmluvy o podnájme bytu (§ 39 a § 719 ods. 1 Občianskeho zákonníka), na ktorú musí súd prihliadnuť aj vtedy, ak ju nikto z účastníkov nenamietal. De facto a de iure tu existujú popri sebe dva právne vzťahy - a to vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom, a vzťah medzi nájomcom a podnájomníkom.

Návšteva alebo blízka osoba u podnájomníka - nie je dôvod na výpoveď

Pokiaľ nájomná zmluva neobsahuje iné dojednanie, podnájom možno vypovedať bez uvedenia dôvodov v lehote podľa § 710 ods. 3 OZ, ktorej uplynutím sa podnájmom skončí. Výpoveď z podnájmu s uvedením dôvodu môže prenajímateľ dať podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ, ak nájomca hrubo porušuje svoje povinnosti vyplývajúce z nájmu bytu najmä tým, že nezaplatil nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu za dlhší čas ako tri mesiace, alebo tým, že prenechal byt alebo jeho časť inému do podnájmu bez písomného súhlasu prenajímateľa. Podľa súdneho rozhodnutia publikovaného v Zbierke súdnych rozhodnutí a stanovísk ČR, Rč 7/1994, za dôvody na danie výpovede prenajímateľa voči nájomcovi bytu podľa § 711 ods. 1 písm. d) OZ nemožno spravidla považovať to, že nájomca bez súhlasu prenajímateľa prijme do bytu ďalšiu osobu za účelom krátkodobej návštevy alebo za účelom spolužitia s ňou v spoločnej domácnosti.

Odplatnosť alebo bezodplatnosť podnájmu

Nájomný pomer je pomer odplatný. Odplatnosť je jedným z jeho charakteristických a pojmových znakov. Otázkou však je, či podnájomný pomer, keďže je závislý od nájomného pomeru, je odplatný alebo bezodplatný. V danej súvislosti sa možno vyjadriť, že ďalšia úprava podnájomného vzťahu závisí od účastníkom vzťahu. Vo všeobecnosti však sa odplata v súvislosti s podnájmom nemusí vyžadovať, k čomu možno dospieť pri príslušnej judikatúre - napr. rozsudok Najvyššieho súdu ČSR, spis. zn. 1 Cz 47/77. „Prenechanie časti bytu do užívania inému občanovi zmluvou možno dohodnúť aj bez odplaty za toto užívanie.“ Vzhľadom na dobu, v ktorej bol rozsudok vydaný, nie je v súčasnosti vylúčené prijímanie odplaty v prípade podnájmu bytu.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Bývanie a reality
TEHLA - najpoužívanejší stavebný materiál

Pálená tehlaPorobetónVápenato-pieskové tehlyBetónové tvárniceSklobetónKamenné tvarovkySadrové tvarovkyŠkodlivosť stavebných materiálovVybrať správny stavebný materiál na stavbu alebo rekonštrukciu domu, bytu či inej stavby, nie je také jednoduché ako by sa na prvý pohľad zdalo. Súčasný trh ponúka veľké množstvo najrôznejšieho stavebného materiálu od klasickej pálenej tehly až po moderné presné tvárnice. Pri ich správnom výbere je potrebné zvážiť niekoľko faktorov. Načo bude tehla použitá, či ide o novostavbu, prestavbu alebo prístavbu, či je..
Ako si správne postaviť krb a kachle

--> Teplý nápoj v ruke, v pozadí hrá príjemná hudba a vy ste zabalení v hebkej deke. Keď sa k tomu pridá pohľad na plápolájuce plamene vo vašom krbe, tak si už iba poviete, že už nič pohodlnejšie si neviete predstaviť. Podobne sa môžete cítiť aj na svojej chate, keď si pred spaním zatopíte vo vlastnej kachľovej peci. Ak ste pritom aj gurmáni, tak každý vám môže potvrdiť, že jedlo pripravené v kachľovej peci je obzvlášť chutné a nesie v sebe akúsi arómu kuchyne starých mám. Krb a kachľová pec majú v sebe čaro zútulnenia príbytku a dodávajú..
Krby a kozuby. Spríjemnime si zimu i leto. Krby a kozuby. Spríjemnime si zimu i leto.

Na prvý pohľad sa môže zdať, že otázka krbov a kozubov nie je v súčasnom ročnom období aktuálna; pravdou však je, že na tieto veci je lepšie myslieť ešte v čase, keď nás treskúca zima nenúti k zbytočne rýchlym a prvoplánovým riešeniam. Ďalším faktom je, že mnohí z nás sú po zime „poučení“, ako sa pripraviť na tú ďalšiu. Poďme sa teda pozrieť na možnosti, ktoré v tejto oblasti máme, a zároveň sa môžeme pristaviť aj pri otázke ohňa v záhrade, ktorý môžeme využiť oveľa skôr. Kozub je nielen skvelým zdrojom tepla, ale i mimoriadne..
Právna poradňa
K právnej úprave nájmu nebytových priestorov a zánik nájmu

Ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov sú vo vzťahu k všeobecným ustanoveniam § 663 a nasl. Občianskeho zákonníka špeciálne. Na vzťahy vyplývajúce zo zmluvy o nájme a podnájme nebytových priestorov možno všeobecnú úpravu použiť len v prípade, ak ich neupravuje osobitný zákon. (rozsudok Najvyššieho súdu SR č. k. Cdo 3/1997) Skutkový stav prípadu Prenajímateľ a nájomca v roku 1992 uzavreli zmluvu o nájme nebytových priestorov na dobu piatich rokov s tým, že si dojednali vzájomné..
Spoluvlastnícky podiel ako predmet záložného práva a postihnutie spoluvlastníckeho podielu exekúciou

Dobrý deň. Rád by som sa spýtal na možné riešenie nasledovného problému. Moja manželka je spoluvlastníkom domu. Ona vlastní 2/10 z domu a ďalej je tam viacej vlastníkov, pričom jeden z nich, ktorý má 1/10 z domu, ju dal pred niekoľkými rokmi založiť a spadla na to exekúcia ktorú on nie je schopný splácať dlhé roky. Ešte k tomu je na tú 1/10 domu viacej exekúcií, čo sme sa nedávno dozvedeli. Radi by sme to začali riešiť, len nevieme ako. Chceli by sme tú 1/10 vyplatiť alebo postupne splatiť, ak sa to dá, lebo musíme opraviť určité časti domu a nakoľko..
Sporné nároky a určenie vlastníckeho práva

Môj otec mi v roku 2003 daroval pozemok, ktorý naša rodina užívala a obhospodarovala od dvadsiatych rokov minulého storočia. Malá časť priliehajúca k môjmu pozemku pôvodne pripadajúca k bývalej vodnej hrádzi bola prebudovaná na verejnú komunikáciu a časť bola prevedená do vlastníctva jednej obchodnej spoločnosti. Dozvedel som sa to pred jeden a pol rokom a myslím si, že pozemok bol prevedený do vlastníctva od štátnej inštitúcie, ktorá nebola skutočným vlastníkom. Nový „vlastník“ si vzal na spornú časť pozemku hypotéku. V tejto časti sa nachádza..
Financie
Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.Kúpa nehnuteľnosti verzus nájomKúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze,..
Vývoj cien bytov V Bratislave v roku 2007

Analýza cien bytov v Bratislave sa robila z plnohodnotných 13.410 údajov za obdobie od januára do decembra 2007. Priemerná cena m2 bytu v Sk sa vypočítavala bez výrazných odchýliek narúšajúcich trend. Oddelene sa vypočítavali ceny novostavieb od cien starých bytov, aby sa odhalil ich vplyv na rast cien starých bytov. Graf č.1: Tento graf poukazuje na to, že 34% z celkovej ponuky bytov pripadalo na ponuku novostavieb. Toto malo zákonitý vplyv na vývoj celkovej výslednej ceny, ktorú novostavby ťahali nahor.Graf č.2: Tento graf ukazuje, že najväčší podiel na množstve..
Oprava, alebo rovno nová strecha? Oprava, alebo rovno nová strecha?

Strecha je korunou každého domu. Chráni pred dažďom, vetrom aj horúčavou a zároveň dotvára celkový vzhľad budovy. Časom však príde chvíľa, keď si vyžiada pozornosť. Či už ide o drobné opravy, alebo kompletnú rekonštrukciu, oplatí sa vedieť, do čoho idete – a koľko vás to môže stáť. Kedy postačí oprava a kedy už treba výmenu Na prvý pohľad sa môže zdať, že strecha je v poriadku. Sledujte ju však pozorne. Varovné signály môžu byť aj nenápadné praskliny, uvoľnené škridly alebo zatekanie do podkrovia. Ak je poškodenie lokálne, väčšinou..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.