Dochádzanie za štúdiom a prácou a realitný trh

Málokto pochybuje o tom, že čierny trh s nehnuteľnosťami je mimoriadne rozvetvený a úspešný. Netýka sa iba nejakej vyhranenej skupiny obyvateľstva; vo všeobecnosti však možno povedať, že „cieľovou skupinou“ tohto problému sú mladí ľudia, konkrétne tí, ktorí z rôznych dôvodov, väčšinou však za prácou, prichádzajú do veľkých miest. Byty sú tam drahé a na vybavenie hypotéky je potrebný pravidelný príjem v takej výške, aká sa dosahuje väčšinou po rokoch praxe. Niet sa teda čo diviť, že je medzi čiernymi nájomníkmi toľko mladých absolventov; na vlastné bývanie nemajú, úver nedostanú a bývať niekde musia. Poďme sa pozrieť na alternatívy, pomocou ktorých sa dá tento problém vyriešiť bez využívania nelegálnych riešení.

„Zácvik“ na internátoch

Neutešená situácia sa v tejto oblasti začína oveľa skôr, ako mladý človek začne pracovať; slabé možnosti pocíti množstvo vysokoškolákov, ktorí musia riešiť problém, čo s bývaním, keď nedostali internát. Situácii nepomáha ani skutočnosť, že vysokých škôl je stále viac, ale internátov nepribúda. Istá časť študentov to rieši externou formou štúdia, počas ktorej stačí do školy prísť raz-dvakrát do týždňa. Ďalšia časť si nejaký čas situáciu rieši bývaním „načierno“ na internáte u kamarátov a hľadá si privát, ktorý je však podstatne drahší a je medzi nimi dosť takých, ktorí majú problém utiahnuť ho.

Študenti, ktorí sa ocitnú v tej „šťastnejšej“ skupine, však väčšinou nevyhrali nadlho; po skončení štúdia musia z internátu odísť a celý kolotoč sa začína nanovo. Zlé pritom je, že absolventi ešte nie sú v situácii, aby pri pracovnej ponuke výrazne zvažovali plat; väčšinou im ide hlavne o prax a zamestnávatelia to dobre vedia. Mladí ľudia sa takto dostávajú do patovej situácie, ktorú môžu riešiť iba podnájmom.

Podnájmy začiatkom semestra „ryžujú“

Tento fakt je spôsobený jednak ďalšou skupinou študentov, ktorí nedostali internát, jednak absolventmi, ktorí ukončili štátnice v náhradných termínoch. Ďalšou stránkou veci je, že prenajímatelia, ktorí majú voľné byty, začínajú každú jeseň znova kalkulovať - väčšinou totiž hľadajú nových nájomníkov, keďže pred letom študenti priváty väčšinou opúšťajú, aby zbytočne neplatili. Na jeseň si teda majitelia bytov hľadajú nových, nezriedka s predstavou vyššieho zisku. Nepríjemné prekvapenie takto čaká aj tých študentov, ktorí sa chcú vrátiť na svoj minuloročný privát, avšak sem-tam to už za starých podmienok nejde.

Načierno sa neoplatí

Množstvo záujemcov o ubytovanie sa usiluje znížiť si náklady na bývanie práve pomocou nelegálneho, t.j. nenahláseného a nezdaneného prenájmu. Takéto bývanie sa rieši bez zmluvy a vypláca sa „na ruku“, pričom nájomca zaplatí menej a prenajímateľ zasa zinkasuje celý príjem. Za takéto konanie sú však v prípade odhalenia veľmi tvrdé sankcie zo strany štátu a skrýva v sebe aj iné riziká. Nájomca musí počítať s tým, že mu prenajímateľ môže kedykoľvek zvýšiť nájom a on sa nebude mať ako brániť. Prenajímateľovi sa zasa môže stať, že sa mu nájomca „vyparí“ bez zaplatenia, prípadne že nájde svoj byt v inom (horšom) stave, ako ho prenajímal, respektíve ho na konci roka prekvapí výška nedoplatkov za energie. Žiadna z týchto situácií sa však nedá riešiť, keďže oficiálne nikdy nenastala.

Legálna cesta vyjde síce o niečo drahšie, avšak obsahuje nesporne viac výhod; okrem eliminácie rizika spomenutých sankcií je postavenie nájomcu i prenajímateľa oveľa bezpečnejšie - obaja sa môžu v prípade porušenia zmluvy domáhať nápravy. Prenajímatelia však od januára nesmú zabudnúť na povinnosť odvodov. Tiež netreba zabudnúť na to, že povinnosť nahlásenia platí aj v prípade prenajatia iba časti bytu, aj keby šlo len o jednu izbu.

Prenajímanie izby však nemusí so sebou nevyhnutne prinášať povinnosť dane; existuje limit na oslobodenie dane z príjmu z prenájmu a ak nie je prekročený, povinnosť nevzniká. Počas minulého roku bol tento limit 925,95 eur, tohto roku bol znížený o 500 eur.

Pracujúci radšej dochádzajú

Sťahovanie sa za prácou je v zahraničí častým a bežným javom; na Slovensku však stále nie je až natoľko „in“ ako inde. Mnoho ľudí, ktorí sú už vo veku, keď majú rodiny, sú skôr ochotní do práce dochádzať, ako sa za ňou sťahovať. Tento rozdiel je spôsobený faktom, že situácia v zahraničí je z pohľadu záujemcov o prácu oveľa priaznivejšia a zohnať byt a zázemie na novom mieste nie je natoľko komplikované. Zlepšovať sa však už začína (aspoň mierne) aj u nás: mnoho zamestnávateľov už ponúka odvoz do práce aj z práce, ubytovanie, prípadne možnosť ich úhrady, ak si ich zamestnanec musí v mieste práce zabezpečiť sám. Tieto výhody ocenia najmä nezamestnaní v regiónoch, v ktorých je pracovných príležitostí málo.

Problémom je však niekedy nedostatočná finančná atraktivita; nezamestnaný človek si veľmi ľahko zráta, či sa mu oplatí dochádzať za prácou za nízky plat, pretože v takom prípade je z domu preč často aj celý deň, čo mu iste nevykompenzuje nejaký zanedbateľný finančný rozdiel. Situáciu komplikuje aj fakt, že mnoho nezamestnaných má možnosť sem-tam si privyrobiť na „čiernych“ brigádach, a tak mnohí radšej zostávajú doma. Zmenu treba teda začať najmä odtiaľto.

V prípade naozaj dobrej pracovnej ponuky ide väčšinou, aj keď nie vždy, o príchod do väčšieho mesta. Pri takomto rozhodovaní je nepríjemný najmä fakt, že jednotlivec alebo rodina musí často znížiť svoj životný štandard. Ak totiž predá byt alebo dom v menšom meste, prípadne na dedine, neutŕži toľko, aby si mohla dovoliť rovnako veľký napríklad v Bratislave. Mnohokrát tento dôvod rozhodne a nasledujú týždňovky.

Prenajímanie z pohľadu developérov

Tento trend je v zahraničí pomerne bežný; u nás je ešte takpovediac v kolíske. Reálne to vyzerá tak, že developér postaví bytový komplex, ale byty nepredáva, prípadne nepredá všetky, ale ponechá ich na tento účel. Toto riešenie sa potom stáva prechodným pre potenciálnych kupcov do budúcnosti, ktorí majú o byt vážny záujem, avšak vedia, že hypotéku by ešte nedostali. Prenajmú si ho teda a o pár rokov, keď sa im zlepší finančná situácia, prípadne keď postúpia v práci a dostanú vyšší plat, si ten istý byt aj odkúpia. Hlavná výhoda pre developéra spočíva vo fakte, že neskončí s polopredanou novostavbou. A ajj keď je nájomné v novostavbe drahšie, vidina neskoršieho odkúpenia toho istého bytu bez sťahovania a zmätku je veľkým lákadlom.

Nájomná zmluva

Vzťah medzi prenajímateľom a nájomcom sa zvyčajne upravuje nájomnou zmluvou. Je dobré, ak je v písomnej forme a treba dať pozor, aby obsahovala všetky náležitosti, ktoré obsahovať má, aby neskôr ohľadom prípadného sporu nevznikli rozličné interpretácie.

Základné veci, ktoré má nájomná zmluva obsahovať, sú tieto: údaje prenajímateľa a nájomcu, rozsah užívania predmetu nájmu, výška nájomného s časom jeho splatnosti, upresnenie doby, na akú sa nehnuteľnosť prenajíma, a jej stav a zariadenie.

Za predpokladu, že záujemca, ktorý ide takúto zmluvu uzatvárať, (či už ako nájomca alebo ako prenajímateľ) nemá v tejto oblasti potrebné vedomosti, môže využiť rady odborníkov z realitnej kancelárie. Týmto spôsobom sa dá bývanie aj hľadať, avšak nevýhodou je, že si účtujú poplatok za sprostredkovanie, ktorý zväčša predstavuje jednu mesačnú splátku, a to od prenajímateľa i od nájomcu. Práve z tohto dôvodu sa väčšina záujemcov tejto ceste vyhne a snaží sa dohodnúť priamo s prenajímateľom.

Na čo by prenajímateľ nemal zabudnúť

Hlavnou vecou, ktorú treba mať na pamäti, je registrácia na príslušnom daňovom úrade podľa bydliska prenajímateľa. Po novom ju treba vykonať aj vtedy, ak sa prenajíma iba časť bytu, alebo iba jedna izba. K registrácii potrebujeme zmluvu o nájme, prípadne zápisnicu o nej. Prenajímateľ potom dostane identifikačné číslo. Na túto povinnosť si treba spomenúť ešte v ten istý mesiac - registrovať sa treba do 30 dní od konca mesiaca, v ktorom sa prenajímanie bytu či jeho časti začalo.

Na záver aspoň jedna potešujúca informácia: pri prenájme vzniká nárok na odpočítanie nákladov zo základu dane, vďaka čomu môže v konečnom dôsledku výrazne klesnúť. Vidíme teda, že legálne prenajímanie nie je až také nevýhodné a pokoj pri prípadnej daňovej kontrole je na nezaplatenie.

Späť