Rekonštrukcia domu a bytové náhrady
Bývam v bytovom dome, ktorý v súčasnosti prechádza rozsiahlou rekonštrukciou. Stavebná firma, s ktorou vlastníci bytov v našom dome uzavreli zmluvu o vstavbe bytov v podkrovných priestoroch domu, odstránila strešnú krytinu. Nepochybne z dôvodu nedostatočného zaistenia strechy pred vplyvmi počasia došlo k zatopeniu nášho bytu dažďovou vodou. Voda zatopila náš byt na niekoľkých miestach, steny začali dokonca pukať a a na stenách izieb sa objavila pleseň. V danej situácii je nemožné v byte ďalej bývať -bojíme sa o naše zdravie a život. Prosím Vás o radu. Počula som o nejakých bytových náhradách. O čo ide, ako by sme mohli vyriešiť daný stav?
Katarína S., Nitra
Stavebník, ktorý vykonáva rekonštrukciu Vášho domu, je povinný počínať si tak, aby nedochádzalo ku škodám na majetku ostatných vlastníkov bytov a nebytových priestorov. V liste uvádzate, že ste so stavebníkom uzavreli zmluvu o výstavbe bytov. Z Vášho listu však nevyplýva, či stavebník je vlastníkom stavby alebo ide o iný subjekt. V tejto súvislosti zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (Stavebný zákon) ustanovuje v § 86, že vlastník stavby je v súlade s dokumentáciou overenou stavebným úradom a s rozhodnutím stavebného úradu (stavebné povolenie, kolaudačné rozhodnutie) povinný udržiavať stavbu v dobrom stave tak, aby nevznikalo nebezpečenstvo požiarnych a hygienických závad, aby nedochádzalo k jej znehodnoteniu alebo ohrozeniu jej vzhľadu a aby sa čo najviac predĺžila jej užívateľnosť. V predmetnej zmluve musia byť upravené jednotlivé práva a povinnosti oboch zmluvných strán - vás a ostatných vlastníkov bytov a stavebníka. Predpokladám, ak je zmluva kvalitne vypracovaná a myslelo sa v nej na všetky okolnosti, ku ktorým môže v súvislosti s vykonávanými stavebnými prácami dôjsť, v zmluve musí byť upravená aj zodpovednosť stavebníka za prípadnú škodu ním spôsobenú. Stavebník je vždy povinný zabezpečiť stavbu pred prípadnými poveternostnými vplyvmi, a v prípade ak túto svoju povinnosť zanedbá, stavebník tak nesie plnú zodpovednosť, a to bez ohľadu, či škodu - vo Vašom prípade k popraskaniu múrov a zatopeniu interiéru dažďovou vodou - spôsobil priamo stavebník alebo firma, ktoré pre neho stavbu vykonáva.
Mali by ste sa obrátiť priamo na stavebníka a vyzvať ho na riešenie vzniknutej situácie. Stavebník by Vám mal nahradiť spôsobenú škodu - k čomu sa určite zaviazal v zmluve - a to buď uvedením Vášho bytu do pôvodného stavu (tzv. restitutio in integrum), alebo poskytnutím peňažnej sumy zodpovedajúcej vzniknutej škode. V obdobných prípadoch je vhodné, aby si stavebník pred uzavretím zmluvy o výstavbe či inej zmluvy prehliadol stav bytov ostatných vlastníkov bytov v dome, prípadne, aby si vlastníci vyhotovili aspoň drobnú fotodokumentáciu. Tá by mohla slúžiť ako dôkazný prostriedok v prípade, ak by došlo k súdnemu sporu. V zmysle § 94 Stavebného zákona, ak stavba svojim stavom ohrozuje život alebo zdravie osôb, prípadne značné majetkové alebo kultúrne hodnoty, a ak nie je nevyhnutné stavbu ihneď odstrániť, nariadi stavebný úrad vykonať neodkladné zabezpečovacie práce vlastníkovi stavby.
Pokiaľ sa preukáže, že stavba (Váš byt) je v takom stave, že bezprostredne ohrozuje život alebo zdravie osôb, nariadi stavebný úrad užívateľom stavby jej vypratanie; odvolanie proti rozhodnutiu nemá odkladný účinok. Ak ide o stavbu obsahujúcu byty, stavebný úrad upovedomí vlastníka stavby, aby užívateľom ohrozenej stavby zabezpečil bytovú náhradu, a ak nedôjde dobrovoľnému vyprataniu, aby zabezpečil vykonanie rozhodnutia. Rozhodnutie stavebného úradu o vyprataní stavby možno oznámiť ústne, pričom písomné vyhotovenie tohto rozhodnutia sa musí bezodkladne doručiť.
Stavebník by Vám mal zabezpečiť dočasné náhradné priestory na ubytovanie. Išlo by o dočasné riešenie, kým by nedošlo k odstráneniu nedostatkov na Vašom byte. Otázkou je, či byt máte odkúpený v osobnom vlastníctve alebo či ste len jeho nájomcami. Ak by ste boli nájomcami bytu a byt patrí napr. mestskej časti, stavebník by Vám mal - hlavne v súčinnosti s mestskou časťou poskytnúť náhradný byt. Takáto náhrada by sa mohla dať prirovnať tzv. bytovým náhradám, ktoré upravuje Občiansky zákonník v § 712.
Mali by ste sa obrátiť priamo na stavebníka a vyzvať ho na riešenie vzniknutej situácie. Stavebník by Vám mal nahradiť spôsobenú škodu - k čomu sa určite zaviazal v zmluve - a to buď uvedením Vášho bytu do pôvodného stavu (tzv. restitutio in integrum), alebo poskytnutím peňažnej sumy zodpovedajúcej vzniknutej škode. V obdobných prípadoch je vhodné, aby si stavebník pred uzavretím zmluvy o výstavbe či inej zmluvy prehliadol stav bytov ostatných vlastníkov bytov v dome, prípadne, aby si vlastníci vyhotovili aspoň drobnú fotodokumentáciu. Tá by mohla slúžiť ako dôkazný prostriedok v prípade, ak by došlo k súdnemu sporu. V zmysle § 94 Stavebného zákona, ak stavba svojim stavom ohrozuje život alebo zdravie osôb, prípadne značné majetkové alebo kultúrne hodnoty, a ak nie je nevyhnutné stavbu ihneď odstrániť, nariadi stavebný úrad vykonať neodkladné zabezpečovacie práce vlastníkovi stavby.
Pokiaľ sa preukáže, že stavba (Váš byt) je v takom stave, že bezprostredne ohrozuje život alebo zdravie osôb, nariadi stavebný úrad užívateľom stavby jej vypratanie; odvolanie proti rozhodnutiu nemá odkladný účinok. Ak ide o stavbu obsahujúcu byty, stavebný úrad upovedomí vlastníka stavby, aby užívateľom ohrozenej stavby zabezpečil bytovú náhradu, a ak nedôjde dobrovoľnému vyprataniu, aby zabezpečil vykonanie rozhodnutia. Rozhodnutie stavebného úradu o vyprataní stavby možno oznámiť ústne, pričom písomné vyhotovenie tohto rozhodnutia sa musí bezodkladne doručiť.
Stavebník by Vám mal zabezpečiť dočasné náhradné priestory na ubytovanie. Išlo by o dočasné riešenie, kým by nedošlo k odstráneniu nedostatkov na Vašom byte. Otázkou je, či byt máte odkúpený v osobnom vlastníctve alebo či ste len jeho nájomcami. Ak by ste boli nájomcami bytu a byt patrí napr. mestskej časti, stavebník by Vám mal - hlavne v súčinnosti s mestskou časťou poskytnúť náhradný byt. Takáto náhrada by sa mohla dať prirovnať tzv. bytovým náhradám, ktoré upravuje Občiansky zákonník v § 712.
Občiansky zákonník definuje tri druhy bytových náhrad, a to: I. náhradný byt, II. náhradné ubytovanie a III. prístrešie.
Ad I. : Náhradným bytom je byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti.
Ad II. : Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.
Ad III.: Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby. S otázkou prístrešia súvisí § 754 Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje zmluvu o ubytovaní.
Verím, že Vaša záležitosť bude vyriešená k Vašej plnej spokojnosti. Ak by však k riešeniu nedošlo, odporúčam Vám obrátiť sa na právnika a uplatniť si svoje práva súdnou cestou - samozrejme až v krajnom prípade.
Ad I. : Náhradným bytom je byt, ktorý svojou veľkosťou a vybavením zabezpečuje ľudsky dôstojné bývanie nájomcu a členov jeho domácnosti.
Ad II. : Náhradným ubytovaním je byt s jednou obytnou miestnosťou alebo obytná miestnosť v slobodárni, ubytovni alebo v iných zariadeniach určených na trvalé bývanie alebo podnájom v zariadenej alebo nezariadenej časti bytu u iného nájomcu. Byt alebo obytnú miestnosť môžu užívať viacerí nájomcovia.
Ad III.: Prístreším je prechodné ubytovanie, najmä v spoločnej nocľahárni alebo v iných zariadeniach na to určených, a priestor na uskladnenie bytového zariadenia a ostatných vecí domácej a osobnej potreby. S otázkou prístrešia súvisí § 754 Občianskeho zákonníka, ktorý upravuje zmluvu o ubytovaní.
Verím, že Vaša záležitosť bude vyriešená k Vašej plnej spokojnosti. Ak by však k riešeniu nedošlo, odporúčam Vám obrátiť sa na právnika a uplatniť si svoje práva súdnou cestou - samozrejme až v krajnom prípade.