Predaj apartmánov na zimnú dovolenku
Praskajúci oheň v krbe, zimná lyžovačka pod oknom, to je hádam sen každého, kto má v obľube zimné dovolenky v zasneženej prírode. V poslednom období sa na Slovensku stala doslova módna kúpa apartmánových domov po väčšinou vo vysokohorských lyžiarskych strediskách. V porovnaní s ostatnými typmi nehnuteľností spájajú v sebe niekoľko výhod. V prvom rade sú výhodnou investíciou, pre tých, ktorí radi vidia svoje peniaze rásť. Ich prenájom počas obdobia, kedy ich práve neobývate, vám môže vyniesť pár tisícok navrch. No v neposlednom rade im nemožno uprieť, že v porovnaní s hotelmi ponúkajú prostredie, v ktorom sa oprávnene môžete cítiť ako doma. Sú teda tou najlepšou voľbou pre tých, ktorých už nebaví dovolenkovanie v prenajatých penziónoch a hoteloch, ale naopak ponúkajú pocit pohodlia. Malebné prírodné scenérie, v ktorých bývajú zväčša situované, sú najpríťažlivejšie najmä pre ľudí žijúcich v ruchu miest. V spojení s lyžiarskymi centrami im ponúkajú priestor pre aktívny oddych a trávenie voľných chvíľ.
V minulosti boli podobné investičné zámery známe najmä zo zahraničia. Príkladom sú alpské lyžiarske dedinky v Rakúsku, Nemecku či Taliansku. Skúsenosti realitných kancelárií v posledných rokoch však hovoria jasne. Záujem o apartmánové byty určené na zimné dovolenky narastá aj na Slovensku. V minulosti ponúkali ponuky s apartmánmi samotní investori, dnes je o ne veľký záujem a sú rozchytané už v čase, keď stoja iba ich základy. Trendom sú najmä apartmánové domy a byty v lyžiarskych strediskách. Ich devízou je skutočnosť, že sa nachádzajú v čulých turistických centrách. Znamená to teda, že v ich blízkosti sa nachádzajú nielen vleky a zjazdovky, ale aj ďalšie zariadenia ako reštaurácie, herne, požičovne či lyžiarske škôlky, ktoré svojim majiteľom uľahčujú a spríjemňujú pobyt na horách. Navyše ich investori myslia na všetky detaily. Postarajú sa aj o to, aby mali majitelia k svojim apartmánom dobré prístupové cesty. Samozrejmosťou, je aj dobré napojenie na miestnu infraštruktúru, ktoré tak predstavuje komfortné cestovanie.
Najväčší záujem je o apartmány na horách
Aj pri výbere lokality, kde ľudia apartmány kupujú, záleží od samotného vkusu a preferencií klienta. Zimné lyžiarske stredisko a vysokohorské položenie, nie sú jedinými kritériami klientov pri výbere nehnuteľnosti. Postupom času sa podobné projekty realizujú aj v oblastiach, ktoré sa orientujú iným smerom. Príkladom sú aj apartmány Mlynky v Slovenskom Raji. Hlavnou devízou tohto projektu je samotná lokalita národného parku Slovenský raj. Majiteľom tunajších apartmánov sa teda črtá veľký výber voľno časových aktivít, od aktívnej turistiky, cez objavovanie prírodných krás, až po túlanie sa po kultúrnych a historických pamiatkach v regióne. Ďalšiu alternatívu tvoria Apartmány Thermal park Bešeňová. Je viac ako isté, že záujem o ne prejavia najmä klienti, ktorí preferujú aktívny oddych aj prostredníctvom vodných športov. Keďže podobné vodné parky fungujú vo väčšine prípadoch celoročne, je situovanie apartmánov v ich blízkosti z hľadiska celoročnej návštevnosti dokonale premyslenou stratégiou. V čase neprítomnosti majiteľov ich tak môžu využívať ďalší klienti. Aj apartmánové domy v blízkosti AquaCity Poprad stavili najmä na spojenie príjemného s užitočným. Navyše sú vzdialené len niekoľko kilometrov od centra mesta, takže predstavujú pestrý mix možností trávenia voľného času pre svojich majiteľov. Výhodou podobných projektov sú zväčša aj voľné či zvýhodnené vstupy na všetky atrakcie, ktoré zábavné kúpeľné strediská ponúkajú. „Väčšinou ide o lokality aktuálne zaujímavé z hľadiska cestovného ruchu, no čím ďalej tým viac sa ľudia orientujú nie len podľa súčasného stavu lokality, no prihliadajú aj na potenciál rozvoja daného regiónu, čo môže znamenať zaujímavejšie zhodnotenie ich investície,“ skonštatovala Katarína Rejtová marketingová manažérka realitnej kancelárie RK SPIRIT v Liptovskom Mikuláši.
Vybavenie apartmánov
Snahou investorov je pri výstavbe dovolenkových apartmánov zvoliť nielen čo najatraktívnejšiu lokalitu, ale postarať sa tiež o to, aby boli apartmány skutočne komfortné a plne nahrádzali svojim obyvateľom domov. Väčšina z nich má samostatné elektrické kúrenie a ohrev teplej vody. Nechýba ani kompletné vybavenie kuchynskej linky vrátane elektrospotrebičov, samostatné kúpeľne a WC. Medzi základné vybavenie mnohých patrí aj TV so satelitom, DVD prehrávač či rádio, trezor, posteľné prádlo a uteráky. Pre náročnejšiu klientelu sú niektoré apartmány vybavené aj krbom. Ich rozloha je rôzna. V ponuke slovenských realitných kancelárií nájdete apartmány s rozlohou približne od 30 až do 110 m2. Podľa skúseností RK SPIRIT je v súčasnosti najväčší záujem o apartmány s rozlohou 30 – 50 m2. Apartmány sú v ponuke aj s pivničnými priestormi, určenými na úschovu bicyklov či lyží a samozrejmosťou sú aj parkovacie miesta. Tie sú situované buď v exteriéroch vedľa apartmánov, alebo sa nachádzajú vo vnútri budovy. Výnimkou nie sú ani rôzne podkrovné, mezonetové či rôzne veľkopodlažné apartmány. Samozrejme, že ich vzhľad závisí hlavne od architektonického riešenia celej nehnuteľnosti. Niektoré sú dokonca riešené tak, že majú aj rozľahlé terasy. V závislosti od rozlohy apartmánu sú zariadené aj izby. Väčšinou ide o klasické usporiadanie – spálňa (prípadne dve), obývacia izba a kuchyňa s predsieňou.
Klientela
Väčšina projektov sľubuje splnenie snov aj tej „najnáročnejšej klientely“. Ich tvrdenia sa zväčša zakladajú na pravde. Realitní makléri nepredpokladajú, že by o apartmány prejavili záujem ľudia, ktorí si tak chcú vyriešiť svoju bytovú otázku. Naopak o kúpu apartmánov určeného na zimné dovolenky má podľa RK SPIRIT najväčší záujem ekonomicky silnejšia klientela. Podľa Jozefa Mikloška z realitnej kancelárie Euroreal Agency, s.r.o. mala o kúpu apartmánov na Donovaloch okrem ľudí z blízkeho okolia záujem najmä klientela z hlavného mesta. Samozrejme, že klientela závisí aj od cenovej relácie a priemernej dostupnosti pri konkrétnom projekte. Apartmány na zimnú dovolenku sú však lákavé nielen pre Slovákov ale aj pre zahraničnú klientelu. „Vzhľadom na zaujímavosť Slovenska z hľadiska cestovného ruchu a ešte stále nižším cenám nehnuteľností v porovnaní so zahraničím, sa o kúpu predovšetkým rekreačných nehnuteľností a teda aj apartmánov, zaujímajú aj cudzinci a to najmä z krajín Európskej únie,“ vysvetlila Katarína Rejtová.
Ceny apartmánov
Vzhľadom nato, že ceny apartmánov sa výrazne líšia v závislosti od rôznych kritérií, nedá sa hovoriť o jednotnej či priemernej cene apartmánov. Odvíjajú sa najmä od lokality v ktorej sa nachádzajú. Je pomerne známe, že za tie, ktoré sa nachádzajú v tých najlukratívnejších oblastiach zaplatia záujemcovia približne toľko, koľko by ich stál byt v centre hlavného mesta. „Ceny apartmánov určuje jednoznačne lokalita. Lukratívne sú najmä Vysoké a Nízke Tatry a Donovaly,“ skonštatoval Mikloško. Ceny apartmánových bytov sa v týchto oblastiach pohybujú približne od 60.000 Sk/m2 a vyššie. Celkovú sumu však môže ovplyvniť aj poloha samotných apartmánov. Záujemca určite zaplatí viac za apartmán v blízkosti lyžiarskeho centra, kam sa dostane za niekoľko minút aj pešo ako za vzdialenejší apartmán či nebodaj v odľahlej doline. Pri cene sa prihliada aj na štandard vybavenia, funkčnosť apartmánu či ponúkané služby, ktoré sa v apartmánovom dome nachádzajú. „Spoločnosť RK SPIRIT ponúka apartmány v cene od 40.000 do 80.000x Sk/m2 bez DPH,“ uviedla K. Rejtová. Tak, ako aj pri predaji bytov, už štandardne sa vždy najlepšie a najrýchlejšie predávajú apartmány nižších kategórií, najmä kvôli relatívne nižšej cene a to bez ohľadu na rozlohu.“
Prenájom alebo kúpa?
Ak sa po prečítaní predošlých riadkov zamýšľate nad tým, či by ste aj vy nemali zainvestovať do nejakého apartmánu, je čas sa zamyslieť. Aj keď je kúpa nehnuteľnosti v súčasnosti jednou z najbezpečnejších a najistejších foriem investícií, nie každý si môže dovoliť zainvestovať do dovolenkového apartmánu. „Ak má klient prostriedky na kúpu apartmánu, tak je jednoznačne výhodnejšie a efektívnejšie apartmán kúpiť, ako si ho prenajať,“ odporúča K. Rejtová. Ak sa však nechystáte do svojej novej nehnuteľnosti práve presťahovať a tráviť v nej väčšinu času roka, a ani ju ďalej prenajímať je pre vás lepšou alternatívou apartmán si prenajať. Vyhnete sa tak zbytočným starostiam s prevádzkou a aj riziku, že sa vám počas roka nepodarí úspešne objekt prenajať. Naopak ak je podobný spôsob dovolenkovania pre vás tou najlepšou formou a navyše máte potrebné financie, naskytá sa vám výhodný spôsob investovania. Nielen že budete môcť kedykoľvek dovolenkovať „vo svojom“, no navyše budete môcť inkasovať aj z ďalšieho prenájmu vašej novej nehnuteľnosti. Jedným zo spôsobov, ako sa dobre postarať o svoj majetok tak, aby vám priniesol aj určitý výnos, je poskytnúť ho špecializovanej spoločnosti na prenájom v rámci cestovného ruchu. Ak teda hľadáte riešenie ako spojiť možnosť dovolenkovať vo vlastnom apartmáne a pritom výhodne investovať, je kúpa apartmánu to, čo hľadáte.
Kúpa apartmánu je však pre mnohých veľkou investíciou, preto by si mal každý zvážiť, či je to pre neho správna voľba. Samotnou kúpou apartmánu sa všetko iba začína. O objekt je potrebné sa starať tak ako o každú inú nehnuteľnosť. Údržba každého objektu si vyžaduje nie len peniaze ale predovšetkým čas a určité vedomosti. Skúsenosti niektorých majiteľov hovoria, že náklady určené na prevádzku sú pomerne vysoké a príjmy z prenájmu ich môžu pri využití apartmánu iba v zimnej sezóne kryť iba čiastočne. Ak je navyše apartmán od vášho bydliska vzdialený aj niekoľko stoviek kilometrov, čo je v podstate bežnou praxou, môže vás vyjsť údržba vlastnými rukami zbytočne draho. Riešením je teda nájdenie správcu, ktorý sa k svojej funkcii postaví zodpovedne. Najoptimálnejším riešením by bolo samozrejme využívanie apartmánu počas celého roka, čo je však vo väčšine prípadov nereálne. Preto sa mnoho majiteľov rozhodlo svoje nehnuteľnosti ďalej komerčne prenajímať ďalším návštevníkom. Prenajímanie apartmánu by ste si však mali premyslieť dopredu. Vyžaduje si nielen starostlivosť a udržiavanie poriadku, ale aj ubytovávanie hostí a preberanie poplatkov. To znamená, že by ste nemali zabúdať na upratovacie práce, či na správcu. No a zabudnúť by ste nemali ani na vlastnú propagáciu či už na internete alebo inými spôsobmi.
Podobných starostí vás však môže zbaviť aj samotný investor, od ktorého apartmán kupujete. Stačí si len hneď pri jeho kúpe overiť, či vie investor garantovať následnú starostlivosť o investíciu. Ide teda o správu nehnuteľnosti, prípadne následné vyťaženie nehnuteľnosti, ktoré vám pomôžu zvýhodniť investované peniaze. Príkladom takého projektu je GOLDEN PARK, Kremnica, ktorý ponúka RK SPIRIT. Projekt je založený na následnom využití apartmánov a dokonca garantuje 5% ročný výnos až po dobu 5 rokov. Podobných projektov je na Slovensku viacero. Ich výhodou je najmä to, že peniaze inkasujete z každého ubytovania vo vašom apartmáne. To znamená, že čím je apartmán obsadenejší, tým väčší bude váš výnos. Vo väčšine prípadov platí: ak klient poskytne svoj apartmán špecializovanej správcovskej spoločnosti, dostáva za to výnos z prenájmu ( u niektorých projektov je tento výnos aspoň na určité obdobie garantovaný. Výška garantovaného výnosu, aj obdobie, na ktoré správcovská spoločnosť tento výnos garantuje sa rôznia podľa projektu podľa toho, či poskytnú majiteľom možnosť využívať (vo vopred stanovených termínov) apartmán aj pre vlastné potreby. Naopak výhodou sú rôzne doplnkové služby. Správcovské spoločnosti sa dokonca postarajú aj o správu a údržbu apartmánu, takže vám odpadnú aj starosti s údržbou apartmánu. Garantovaný výnos – závisí od toho, či a kedy ho využívam, napríklad ak mám rezervované určité mesiace.
Prenájom apartmánov
Ak ste sa teda zhodli na tom, že kúpa takejto nehnuteľnosti by pre vás nemusela byť tou najšťastnejšou voľbou, zostaňte pri klasickom prenajímaní apartmánov. Ich ceny sa v súčasnosti pohybujú v priemere od 500 Sk za noc pre jednu osobu a vyššie. Zaujímavé sú najmä ponuky, kedy platíte celkovú sumu za celý apartmán a výsledná suma sa teda nerozrátava na ubytované osoby. Výška cien sa klasicky odvíja aj od obdobia, v ktorom ste sa rozhodli dovolenkovať. V sezóne sú tak ceny o niečo vyššie. Navyše pri prenájme apartmánu disponujete ďalšou výhodou a to, že každú dovolenku môžete tráviť v inom stredisku či v inom apartmáne.
Vplyv cien apartmánov na okolie
Tak ako v posledných rokoch stúpali ceny bytov a rodinných domov, stúpali aj ceny dovolenkových apartmánov. Druhou stranou mince je skutočnosť, že ceny týchto dovolenkových nehnuteľností v akejkoľvek lokalite vplývajú aj na ceny ostatných nehnuteľností a tiež pozemkov v danej lokalite. „Každá nová aktivita v regióne, či je to už výstavba apartmánov, navyše podporená ďalšími projektmi na podporu cestovného ruchu, zvyšuje všeobecný záujem o kúpu nehnuteľnosti v danej lokalite. To má zákonite za následok nárast cien aj iných typov nehnuteľností,“ vysvetlila K. Rejtová. Presvedčiť sa o tom mohli aj samotní obyvatelia stredoslovenskej dedinky Donovaly, ktorá bola síce už dávno známym lyžiarskym strediskom, no so zvýšeným záujmom investorov v posledných rokoch sa v tejto dedinke automaticky zdvihli aj ceny pozemkov. Podľa slov Jozefa Mikloška išlo priam o závratné zdvíhanie cien, pričom jedným dychom dodal, že sa predpokladá ich stúpanie aj naďalej.
Typy apartmánových bytov
Spôsobov ako niektoré dovolenkové apartmány vznikali je viacero. Niektoré sa hrdia a stavajú svoju povesť na tom, že sú novostavbami. Niektoré vznikli prestavbami starých hotelov či penziónov, niektoré dokonca síce pred tým stáli na vlastných nohách, no iba v podobe rozostavaných objektov, ktoré v priebehu rokov chátrali. Takýmto príkladom sú aj apartmánové domy Magura a Tatran na Donovaloch, ktoré sú dnes obľúbeným miestom mnohých dovolenkárov. Ich blízkosť k lyžiarskym vlekom takmer v centre dedinky ich priam predurčuje na úspech. Medzi novopostavené objekty na Donovaloch patrí aj apartmánový dom Palisády Donovaly, či apartmány PATTY nachádzajúce sa v bezprostrednej blízkosti vlekov. Príkladom pre hotel s apartmánmi je aj nový objekt CROCUS na Štrbskom Plese, ktorý ponúka celkom 80 apartmánov. Jedným z výhod takýchto objektov je aj recepcia, ktorá poskytuje klientom nielen rôzne non stop služby ale predstavuje aj určitý stupeň bezpečnosti. Nový apartmánový dom vyrastá aj v stredisku SnowParadise Veľká Rača. V prostredí Kysúc tak nových majiteľov nájde celkom 72 nových apartmánov. Súčasťou projektu by malo byť aj 11 chatiek s prístupovou komunikáciou. V súlade s rázom vysokohorskej oblasti vyrastá v obci Tatranská Lomnica apartmánový dom Daniela. Na prvý pohľad drevenica, pripomínajúca výjavy alpských krajiniek, v sebe zahŕňa celkom 12 apartmánov. V podobnom duchu sú postavené aj apartmány v lokalite Hrabovo v meste Ružomberok. Celkovo sedem domov ponúka 139 bytových jednotiek.
Stále obľúbenejšia je aj výstavba individuálnych apartmánových obytných domov. Príkladom je zostava apartmánových dreveníc v Liptovskom Jáne, ktoré v sebe spájajú tradíciu s moderným komfortom. V budúcnosti by štyri drevené chaty ako prototyp ekologického a ekonomického bývania mali vyrásť aj na brehu Liptovskej Mary.
Viac informácií sa dozviete
vysielanej 22.2.2008 o 20:45 na TA3
