Možno práve teraz stojíte pred dôležitou transakciou s vašou nehnuteľnosťou a zvažujete, či zveriť alebo nie určité kompetencie realitnej kancelárii. Nie je to jednoduché rozhodnutie, pretože ak sledujete realitný trh, sem tam sa vyskytnú aj podvodníci. A možno máte predstavu, že to budú zbytočne vynaložené peniaze, pretože to zvládnete aj sami. Môže byť. Ale je tu aj mnoho faktorov, ktoré hovoria pre využitie takýchto služieb. Sú nimi napríklad skúsenosti s týmto odvetvím, rýchlosť vybavenia, ale najmä vám odpadnú starosti z vašich pliec.

Orientovať sa na trhu s nehnuteľnosťami nie je jednoduché. Podvody pri predaji bytov sa v posledných rokoch na Slovensku čoraz viac rozmáhajú. V policajných štatistikách figuruje stále viac prípadov, keď ľudia bez skúseností v oblasti realít, kupovali alebo predávali byt na vlastnú päsť a naleteli podvodníkom. Mnohí z nich prišli takýmto spôsobom nielen o peniaze, ale aj o byt. Najzákladnejšia situácia pri týchto nie najpríjemnejších záležitostiach nastáva vtedy, keď sa zistí, že predávajúci nie je majiteľom bytu. Byt bude lacný, ale nie natoľko aby ste si niečo všimli a v snahe, aby vám ho takpovediac nevyfúkol niekto iný, podpíšete kúpnu zmluvu. Rýchlosť sa nevypláca v akýchkoľvek finančných transakciách, možno iba na burze, nieto ešte pri tak dôležitej investícii ako je budúcnosť vášho bývania.

Ako teda postupovať, aby ste neprišli o ťažko našetrené peniaze a v konečnom dôsledku aj o byt? Najzákladnejšou poučkou je v tomto prípade využiť služby v právnickej oblasti. A to alebo služby právnika, alebo realitnej kancelárie. Riziko, že sa pripravíte o peniaze sa takmer znuluje.

Realitná kancelária vám môže skutočne pomôcť, najmä vtedy ak nevyznáte sa v právnych veciach. Vtedy môže byť naozaj výhodné zveriť všetky náležitosti okolo predaja alebo kúpy nehnuteľnosti do rúk ľudí, ktorí s tým pracujú. Zamerajte sa však na takú, ktorá ponúka aj právne služby. Pozor si však treba dať aj pri jej výbere. Hľadajte realitnú kanceláriu, ktorej meno a povesť sa nespájajú so žiadnymi škandálmi. Nezabudnite si zistiť, či je poistená. Ani v prípade, ak ste si objednali služby niektorej realitnej agentúry sa však nevyhnete istému riziku. Aj medzi realitnými maklérmi sa totiž môže nájsť neseriózny človek, ktorého cieľom je získať napríklad čo najvyššiu províziu, čím sa obohatí a vy zbytočne prichádzate o peniaze. Medzi metódy niektorých menej serióznych kancelárií patrí aj to, že realitná kancelária uverejní inzerát o predaji vášho bytu bez toho, že by ste s ňou uzavreli sprostredkovateľskú zmluvu.

Služby

Na začiatku sa informujte, na aké služby sa realitná kancelária zameriava. Za kladenie otázok sa nezatvára. Ide najme o fakt, že nie všetky kancelárie obchodujú so všetkými typmi nehnuteľností. Niektoré sa zameriavajú viac na predaj starších bytov, iné vo väčšej miere ponúkajú byty v novostavbách. Ďalšie sa orientujú skôr na pozemky alebo rodinné domy.

Zistite si, či ponúkajú aj právne služby. Poradenstvo v otázkach financovania kúpy bytu alebo domu alebo či dokáže za klienta vybaviť všetky dokumenty potrebné pri obchodovaní s nehnuteľnosťami. Niektoré neposkytujú všetky uvedené služby a napríklad na vypracovanie kúpnej zmluvy si musíte nájsť svojho právnika.


Skúsenosti

Dôležitý je aj to, ako dlho pôsobí tá ktorá realitná kancelária na trhu. Od agentúry, ktorá už má za sebou niekoľkoročné skúsenosti s obchodovaním s nehnuteľnosťami, možno očakávať, že sa na trhu realít orientuje istejšie. Určite je potrebné dať do istej miery aj na odporúčania ľudí, ktorí už s vami vybranou kanceláriou prišli do kontaktu.

S realitnou kanceláriou nekomunikujte len cez telefón. Veľa o spôsobe ich práce napovie aj vaša osobná návšteva vo firme.

Informácie o všetkých registrovaných kanceláriách nájdete aj v obchodnom registri, ktorý je zverejnený na internete. Dozviete sa ako dlho firma funguje a kto sú jej konatelia.


Výška provízie

Nezabudnite sa informovať na výšku provízie, ktorú si realitná kancelária účtuje za sprostredkovaný obchod. Výška provízie sa zvyčajne platí od 3 do 5 percent z predajnej ceny nehnuteľnosti.

Provízia môže byť vyššia vtedy, ak kancelária pre vás zrealizuje nejaký obzvlášť náročný obchod. Provízia by však nikdy nemala prekročiť hranicu 10 percent z kúpnej ceny. Provízia sa znižuje v prípade, ak sa predáva nehnuteľnosť nižšej hodnoty.

Provízia vopred sa platí zvyčajne pri kúpe staršieho bytu, pri kúpe bytu v novostavbe býva provízia zahrnutá v cene nehnuteľnosti. Akú časť provízie zaplatíte vopred (ešte pred podpisom kúpnej zmluvy) sa dohodnite s realitkou vopred.

Províziu by mal platiť ten, kto si služby kancelárie objednal. Častejšie ju platia predávajúci. Seriózna realitná kancelária by mala pri neuzavretom obchode odpočítať nevyhnutné náklady adekvátnu časť provízie klientovi vrátiť.

Pozrite si ponuku a postupujte podľa toho, či vyhovujúcu nehnuteľnosť nájdete, alebo nie. Kvôli ideálnej predstave a perspektíve dostať požadované je potrebné poskytnúť realitnej kancelárii najväčšie možné množstvo informácií o požiadavkách na hľadanú nehnuteľnosť. Pri overovaní vami vybratej kancelárie sa môžete spoľahnúť na váš úsudok, jestvuje však aj množstvo spoľahlivejších spôsobov. Skúste verejne prístupný obchodný register. Ako sme už spomínali, nájdete ho napríklad aj na internete.

Kancelária podľa vašich požiadaviek a na základe vami poskytnutých informácií dokáže (nie je to žiadna maturita) vytriediť ponuky, ktoré vám budú vyhovovať. Citlivá záležitosť je určenie cenového limitu, je však iba na vašom rozhodnutí. Neodporúča sa prezradiť výšku vašich finančných možností, ani ak kancelárii dôverujete nadovšetko. Ľudia zostanú vždy ľuďmi a vidina väčšej provízie zláka k siahnutiu po objemnejšej zákazke, ktorú vám dobrý profesionál dokáže podať ako najlepšiu možnosť na investíciu, pričom alternatíva môže byť aj celkom vzdialená skutočnosti.

Aj v prípade, ak sa rozhodnete predaj alebo kúpu nehnuteľnosti realizovať cez realitnú kanceláriu je nanajvýš vhodné dávať si pozor na to, čo podpisujete. Aj keď realitná kancelária zamestnáva alebo spolupracuje s právnikom a zadá vypracovanie kúpnej zmluvy im, nie je na škodu nechať si odobriť znenie zmluvy nezávislým právnikom. Ak natrafíte na body v zmluve, s ktorými nesúhlasíte až v čase, keď je už listina podpísaná, ich náprava sa bude zjednávať oveľa ťažšie ako v prípade, keď sporné body vyriešite vopred. Na papieri môže byť napísané totiž niečo iné ako ste sa dohodli s predávajúcim alebo realitným maklérom.

Dôkladne si prečítajte aj sprostredkovateľskú zmluvu, ktorú uzatvára kupujúci alebo predávajúci s realitnou kanceláriou. V sprostredkovateľskej zmluve si overte či realitná kancelária nenavyšuje cenu bytu bez súhlasu predávajúceho. Práve navyšovanie ceny spôsobuje, že ľudia sa zatiaľ nie veľmi hrnú do spolupráce s realitnými kanceláriami. Niektoré realitné kancelárie, ktorým zrejme nezáleží na ich povesti a dobrom mene navyše skupujú byty ponúkané za výhodné sumy a následne sa objavujú v ich ponuke s už nadhodnotenou cenou.

Podobných chýb sa môžete vyvarovať aj v prípade ak kupujete byt na vlastnú päsť, niektoré realitky ponúkajú, že vám kúpnu zmluvu pripravia bez toho, že by ste byt kúpili cez ich realitnú kanceláriu. Realitnej kancelárii platíte len za využitie právnych služieb.

Pozor si dajte aj na veci spojené s výškou provízie. Ich výšku neupravuje žiaden zákon, províziu si tak stanovuje kancelária sama. Pri podpise sprostredkovateľskej zmluvy si nezabudnite overiť, či platíte províziu len v prípade keď byt prostredníctvom nej naozaj predáte alebo aj vtedy, ak vám kancelária zoženie kupca a k predaju však nepríde.

Ak je všetko v poriadku a súhlasíte s podmienkami, podpíšte zmluvu. Zmluva bude uzavretá na vyhľadávanie nehnuteľnosti. A keď napokon prostredníctvom realitnej kancelárie nájdete vytúženú nehnuteľnosť, je nutné vyžiadať si doklady potvrdzujúce oprávnenie kancelárie na odpredaj predmetnej nehnuteľnosti (mandátna alebo sprostredkovateľská zmluva, prípadne plnomocenstvo).

A ide sa na prehliadku. Nehnuteľnosť si dôkladne prehliadnite, v prípade pochybnosti trvajte na prizvaní odborníkov, prípadne znalcov z odboru stavebníctva. Nemenej dôležité je vyžiadať si k nahliadnutiu doklady, preukazujúce vlastníctvo, presvedčiť sa, či na nehnuteľnosti neviaznu vecné bremená, záložné práva alebo iné právne povinnosti zaťažujúce nehnuteľnosť.

Výsledná suma, za ktorú dom či byt kúpite môže byť do rozličnej miery ovplyvnená. Hlavnú úlohu pri tom zohráva jeho vek, celkový vzhľad, okolie, teda prostredie, do ktorého je zasadený, jeho rozloha a veľkosť pozemku. Stále pri tom platí, že čím je dom a byt novší, tým je drahší. Samozrejme, že táto hypotéza je modifikovaná opäť mnohými skutočnosťami, najčastejšie atraktivitou oblasti a jeho centrálnou či periférnou mestskou polohou.


Oblasť, prostredie

Je len logické, že cena rodinného domu na bratislavskej Kolibe sa musí značne líšiť od ceny totožnej stavby niekde pri banskobystrickom letisku. Toho sa dotýka aj veľkosť pozemku. Čím väčší pozemok k domu patrí, tým je väčšia nádej, že za dom dáte viac peňazí. Zvlášť sa stanovuje cena pozemku, zvlášť cena domu.

Domy a byty, ktorých orientácia je na juh, majú zväčša o niečo vyššiu trhovú hodnotu ako tie, ktoré sú orientované na inú svetovú stranu. Je to jedna z tzv. západných požiadaviek, s ktorou sa čoraz častejšie stretávame už aj u nás. Pre väčšinu triezvo uvažujúcich ľudí môže byť úplne jedno, kam má dom orientovaný, najmä ak výhľad stojí za zmienku, ak však kupujete nehnuteľnosť, ktorá je úplnou náhodou orientovaný južne, pravdepodobne vám to majiteľ spomenie, zvyšuje to atraktivitu nehnuteľnosti.

Dramaticky znížiť cenu môže naopak fakt, že dom sa nachádza v blízkosti priemyselnej zóny, v príliš hlučnej oblasti, alebo na samote.


Dopravná dostupnosť a inžinierske siete

S prostredím jednoznačne súvisí dopravná dostupnosť do danej lokality. Ale celkom pochopiteľne lákavým sa môže stať pre rozličnú vrstvu aj pokoj dedinského prostredia, záleží na tom ktorom kupujúcom, výber je individuálny. Nezanedbateľným ukazovateľom hovoriacim v prospech mesta je, že tam bude nový majiteľ mať podstatne zjednodušený prístup ku všetkým obchodom a službám, škole, lekárovi, s čím súvisia aj peniaze vložené do pohonných látok a údržby auta.

Majiteľ vás musí informovať, ako ďaleko od pozemku sú vedené obecné vedenia a či bude možné sa na tieto inžinierske siete napojiť prípojkami. Nie je výnimkou, že nový majiteľ bude musieť kopať niekoľko sto metrov dlhé výkopy, aby si zabezpečil ich prívod do domu, čo sa odrazí aj na celkovej sume, ktorú za realizovanie projektu zaplatí. Ak bola doposiaľ nehnuteľnosť využívaná iba ako rekreačná chalupa či chata a tieto vedenia neboli nutnosťou, mal by vás majiteľ upozorniť na tieto skutočnosti ešte pred podpísaním kúpnej zmluvy.


Ako môžu inžinierske siete ovplyvniť cenu?

Ako už bolo povedané, dôležitým faktorom ovplyvňujúcim cenu pozemku je jeho vybavenie inžinierskymi sieťami, teda pripojením na rozvod vody, zemného plynu a elektrickej energie, a tiež prípojka kanalizácie, linky pevnej telefónnej siete, káblového televízneho rozvodu a existencia príjazdovej cesty. Pri kúpe pozemku musí byť kupujúci nanajvýš opatrný. Najdôležitejšie vedenia sú elektrina a plyn. Voda sa väčšinou dá získať vŕtaním vlastnej studne a splašky sa dajú vypúšťať do izolovanej žumpy. Siete bývajú dimenzované na nejaký výkon, prípojku a potrubie. Nie je možné sa takpovediac napichnúť len tak hocikde. Pokojne sa môže stať, že i napriek prítomnosti elektrického stĺpu alebo prípojky plynu na vašom pozemku, bude nový majiteľ ťahať inžinierske siete úplne odinakadiaľ. A to už môže značne ovplyvniť predpokladaný rozpočet, teda polopatisticky, môže to ísť do pekných peniažkov. Je preto nutné ho na takúto skutočnosť vpred upozorniť. Pozemok, ku ktorému nie sú privedené inžinierske siete, sa ich výstavbou môže značne predražiť. Táto suma môže dosiahnuť aj osemsto až tisíctristo slovenských korún na meter štvorcový, preto takýto pozemok by mal byť o túto sumu lacnejší. Bohužiaľ sa stretávame s tým, že na tento fakt predávajúci akosi zabúdajú.

Úplne najlepšie je, ak vám bude poskytnutý doklad ku každému pripojeniu od daného správcu siete, že je možné sa tam napojiť. Je potrebné od všetkých správcov sietí získať písomné súhlasy k napojeniu uvažovanej budovy z veľmi jednoduchého dôvodu. Stáva sa totiž, že elektrické vedenie ide popred parcelu ale nový majiteľ súhlas nedostane, lebo už nie je dostatočná kapacita, poprípade sa bude musieť napojiť vlastnou prípojkou dvesto aj tristo metrov. Takže ak je v inzeráte napísané VIS, čo znamená všetky inžinierske siete, dajte si záležať na kontrole, aby to tak aj skutočne bolo. Pravdepodobne si tak ušetríte mnoho sporov, často riešených aj súdnou cestou. Ak však nie je v ponuke napísané nič, pravdepodobne má neprítomnosť sietí na pozemku nejakú objektívnu príčinu, napríklad že sa v danej lokalite nenachádzajú. Povedzme ak nie je v obci rozvod plynu, bude potrebné zabezpečiť špeciálnu plynovú nádrž na jeho uskladnenie, alebo riešiť vykurovanie iným médiom (napríklad podstatne drahšou elektrickou energiou). Často chýba v obciach aj verejná kanalizácia. Riešenie tejto situácie je spojené s jednorazovými nákladmi na vybudovanie vhodnej žumpy a pravidelnými výdavkami na jej vyprázdňovanie.


Prístup na pozemok

Veľmi dôležitou skutočnosťou je aj prístup a príjazd na pozemok, či je priamo z verejnej cesty či ulice alebo vedie po súkromnej parcele. V tomto zvláštnom prípade treba s vlastníkom prístupovej parcely právne prejednať prístup na pozemok aj pre nového majiteľa. V praxi je to riešené buď spoluvlastníctvom prístupovej parcely vlastníkmi tých pozemkov, ktoré sú touto parcelou sprístupnené alebo je parcela zaťažená vecným bremenom, čo znamená, že povinnosťou jej vlastníka je umožniť prístup na iné pozemky.

Doterajší majiteľ pozemku by vám mal ukázať hranice pozemku v teréne a ich zabezpečenie (oplotenie) a samozrejme upozorniť na jestvujúce inžinierske siete prechádzajúce pozemkom, poprípade studne, staré pivnice, základy a podobné zakryté objekty, ktoré ho môžu prekvapiť pri kopaní základov napríklad na novú prístavbu či garáž.