Realitné kancelárie na Slovensku

Založenie realitnej kancelárie
Výber realitnej kancelárie
Serióznosť realitných maklérov
Na čo si dať pozor

Rozhodli ste sa predať alebo kúpiť nehnuteľnosť, ale neviete ako na to? Nemáte skúsenosti a ani prehľad na trhu s nehnuteľnosťami? Neostáva vám teda nič iné iba sa spoľahnúť na realitnú kanceláriu, ktorá vám určite ochotne poradí a pomôže s predajom vašej nehnuteľnosti. Samozrejme, musíte počítať s tým, že táto pomoc vás bude niečo aj stáť. Realitné kancelárie majú viac skúseností s predajom a súvisiacou administratívou ako bežný človek, mnohé majú dlhodobé výhodné zmluvy a vyskúšaný priestor na prezentáciu „svojich“ ponúk, takže sa im často podarí nájsť toho Vášho partnera skôr a prípadne spomedzi väčšieho množstva záujemcov. Využívanie služieb správnych realitných kancelárií so sebou samozrejme prináša aj väčšiu istotu, že obchod prebehne korektne a nezabudne sa pri ňom na žiadnu podstatnú náležitosť, v prípade ponúk zaujímavých pre širšia vrstvy obyvateľstva v neposlednom rade aj odbúranie množstva telefonátov od zvedavcov. Aby sa však predaj alebo kúpa vašej nehnuteľnosti napriek využitiu služieb realitnej kancelárie nestal pre vás nočnou morou, postupujte pri jej výbere dôsledne a pozorne. Pretože iba kvalitná a seriózna kancelária je zárukou, že neprídete o svoje peniaze.

V súčasnosti neexistujú na Slovensku presné čísla, ktoré by monitorovali počet realitných kancelárií a tým aj percentuálne vyjadrenie predaných nehnuteľností prostredníctvo nich. Odhady hovoria, že na slovenskom trhu je približne 1.500 až 2.000 realitných kancelárií. Najviac realitných kancelárií sa v súčasnosti nachádza v hlavnom meste, súvisí to najmä so skutočnosťou, že v Bratislave a jej blízkom okolí je aj najživší trh s nehnuteľnosťami a väčšia časť predajov sa realizuje medzi osobami, ktoré sa nepoznajú. Realitné kancelárie sa po Bratislave koncentrujú predovšetkým vo väčších mestách ako je Prešov, Žilina, Košice, Nitra, no výnimkou nie sú ani menšie mestá. Platí však, že čím ďalej na východ Slovenska, tým menej kancelárií. Slabo pokrytý je aj stred južného Slovenska.

Existuje niekoľko spôsobov ako je možné založiť si realitnú kanceláriu (RK).
Tým prvým je založenie živnosti. Podmienkou je skutočnosť, že živnostník musí mať požadované vysokoškolské vzdelanie. A to buď stavebné, ekonomické, právnické alebo musí byť architektom. Ďalšou alternatívou je plné stredoškolské vzdelanie s maturitou alebo iné vysokoškolské vzdelanie a preukázanie piatich rokov praxe v danej oblasti, nikde však nie je stanovená úroveň tejto praxe. Žiadosť môže žiadateľ podať na príslušnom živnostenskom úrade, za vybavenie živnosti sa platí správny poplatok vo výške 500 Sk. K žiadosti je potrebné pridať príslušné dokumenty a poskytnúť údaje na vyžiadanie výpisu z registra trestov.

V prípade, že sa jedná o právnickú osobu, ktorá si chce zriadiť RK formou spoločnosti s ručením obmedzeným alebo ako akciovú spoločnosť musí spĺňať obdobné kritériá. Požadované podmienky musí spĺňať konateľ ako štatutárny orgán, alebo si musí spoločnosť ustanoviť zodpovedného zástupcu, ktorý musí spĺňať odbornú spôsobilosť. Teda príslušné vysokoškolské vzdelanie alebo strednú školu s praxou v odbore,. a v rámci firmy bude túto činnosť aj vykonávať.

Ďalší spôsob, ktorý sa na Slovenskom trhu realitných kancelárií začal relatívne nedávno objavovať je tzv. franchising. Je to zmluvná dohoda medzi poskytovateľom služieb a nezávislým podnikateľom, nadobúdateľom ktorý kúpi práva poskytovať rovnaké služby používať know-how a značku.

Poučka jasne hovorí: „Franchising je marketingový odbytový systém tovarov a/alebo služieb a/alebo technológií, ktorý je založený na úzkej a trvalej spolupráci medzi právne a finančne samostatnými a nezávislými podnikmi, poskytovateľom franchisingu a jeho prijímateľmi. Poskytovateľ franchisingu dáva svojim prijímateľom franchisingu právo a uvaľuje povinnosť vykonávať činnosť v súlade s jeho franchisingovou koncepciou. Toto právo oprávňuje a zaväzuje prijímateľa franchisingu za priame alebo nepriame poplatky používať obchodné meno a/alebo obchodnú značku a/alebo značku služieb, know-how, obchodné a technické metódy, procedurálny systém a iné práva priemyselného a/alebo duševného vlastníctva poskytovateľa franchisingu, obchodnú a technickú podporu poskytovateľa, v rámci a na základe podmienok uvedených vo franchisingovej zmluve, písomne uzavretej na tento účel obidvoma stranami.

Jednoduchšie povedané, ak si chce niekto založiť RK, je možné si zaobstarať franchisingovú licenciu od spoločnosti poskytujúcej značku, automaticky získať ich rady a skúsenosti a zaviazať sa (aj za cenu vysokých pokút) plniť ich etický kódex v podnikaní. Na Slovensku existuje napríklad sieť RK pod hlavičkou RE/MAX.

Subjektom, ktorý v súčasnosti na Slovensku združuje najviac realitných kancelárií je Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska (NARKS). V súčasnosti má približne 180 členov (hoci ide iba o cca 10 % z odhadovaného počtu RK, prostredníctvom členov NARKS sa určite realizuje podstatne väčšie percento z celkového počtu transakcií realizovaných prostredníctvom RK), všetci členovia sú zverejnení na webovej stránke asociácie. Členstvo v asociácii je dobrovoľné. Každá RK ktorá prejavila záujem o členstvo v nej, musí najprv prejsť určitým prijímacím procesom. „RK sú prijímané ostatnými členmi asociácie, sami si sledujú ich pôsobenie na trhu,“ vysvetlil Martin Lazík. Všetky RK sú tak kontrolované nielen samotnými členmi ale aj monitorované v tzv. čakateľskej lehote. „Z toho vyplýva, že nikto k nám nie prijímaný len preto, že je RK ale musí spĺňať určité kritériá a prejsť prijímacím procesom,“ skonštatoval Lazík. Členovia asociácie dodržiavajú etický kódex, pričom asociácia má právo vykonávať nad svojimi členmi dohľad. „V prípade, že by došlo k nejakému problému medzi klientom a RK môže do celej veci vstúpiť asociácia,“ uviedol Lazík. Teda v prípade, že klient nie je spokojný so službami RK, ktorá je členom NARKS, môže sa obrátiť na NARKS. V prípade ľubovoľnej RK môže klient samozrejme postupovať aj klasickým spôsobom, a to buď sa obrátiť na Slovenskú obchodnú inšpekciu alebo na orgány činné v trestnom konaní.

Ak sa rozhodnete, že pri predaji alebo kúpe nehnuteľnosti chcete spolupracovať s nejakou realitnou kanceláriou, určite stojí za to sa poobhliadnuť a pokúsiť sa nájsť tú najlepšiu. Dôležité je vybrať si dobrú a serióznu realitnú kanceláriu, či už na základe celkovej prezentácie, referencií od známych, dĺžky pôsobenia na trhu (napr. prostredníctvom portálov orsr.sk a zrsr.sk), alebo po osobnom stretnutí.

V prípade, keď klient predáva, je dobré ak si prejde niekoľko RK, zistí a porovná podmienky za akých je kancelária ochotná predávať predmetnú nehnuteľnosť. Dôležité je všimnúť si, akým spôsobom kancelária pracuje, aké používa postupy, aké podmienky si kladie pri uzatvorení vzťahu ale tiež aký servis je možné od nej očakávať. Zvyčajne po výbere nasleduje podpis zmluvy o sprostredkovaní. Na začiatku by si obe strany mali vymedziť presné podmienky, za ktorých bude RK poverená predajom nehnuteľnosti. Obsahovať by mali údaje ako minimálnu cenu nehnuteľnosti, výpočet služieb, ktoré RK poskytuje a sú v dohodnutej cene. Prípadne služby, ktoré sú nad rámec a sú za poplatky. Všetky podmienky musia byť pre obe strany jasné a zrozumiteľné. Po stanovení podmienok a podpísaní zmluvy tak RK zaradí nehnuteľnosť do svojej ponuky. Provízie, ktoré si kancelárie za predaj berú, sa pohybujú v rozmedzí od dvoch do siedmich percent, najčastejšie však od troch do šiestich.Výška provízie závisí od ceny samotnej nehnuteľnosti. Platí, že čím drahšia je nehnuteľnosť, tým nižšie je percento provízie pre RK. Niektoré RK majú ceny postavené paušálne. Napríklad za predaj nehnuteľnosti v hodnote do 1,5 milióna Sk zinkasuje 50 tisíc Sk, za nehnuteľnosť v hodnote do troch miliónov 100 tisíc Sk. Ceny sú teda buď v províziách alebo sa odvíjajú od paušálnych pásiem. Taktiež je dôležité dohodnúť sa s RK na tom, čo všetko je v provízii zahrnuté. Samostatnými položkami môže byť predaj, inzercia nehnuteľnosti, obhliadky, samotné vypracovanie zmlúv či vklad do katastra.

Samotná kúpna zmluva sa uzatvára už s konkrétnym kupcom nehnuteľnosti, ktorého kancelária našla. Jej znenie záleží aj od toho, či klient kupuje nehnuteľnosť cez hypotéku alebo nie. Často sa robí aj zmluva o budúcej zmluve. Takzvaná záložná zmluva, kde sa v prvom kroku daná nehnuteľnosť zarezervuje a následne sa dohodne celá kúpna zmluva. V rámci zmluvy sa môžu zriadiť aj záložné zmluvy v prospech banky, teda zriadi sa vecné bremeno v prospech banky.

„Pozícia RK na Slovensku nie je ešte stále taká ako v západnej Európe, možno je trochu podhodnotená,“ uviedol Lazík. V súčasnosti ide podľa odhadov asi 70 až 80 percent predajov nehnuteľností cez RK. Každým rokom sa však postavenie a vnímanie RK verejnosťou zlepšuje. Za úspechom si stojí každá realitná kancelária sama. Najlepším receptom je dlhodobá poctivá práca. Najväčšou devízou sú dobré referencie, to je niečo, čo sa dá dosiahnuť iba poctivou dlhoročnou prácou. Kvalitné RK majú v súčasnosti už aj poistenie, ktoré kryje riziká spojené s ich činnosťou.

Skutočnosť, že len málo ľudí má o predaji nehnuteľností dostatočné podrobné vedomosti a skúsenosti, núti viacerých kupujúcich či predávajúcich vyhľadať a požiadať o pomoc realitných maklérov. „Právom od nich po tom očakávajú, že k ich prípadu pristúpia s náležitou odbornosťou, zodpovednosťou a ošetria ho komplexne po všetkých stránkach,“ vysvetľuje Mojmír Plavec zo Slovenskej realitnej akadémie.

Aby tak mohol realitný maklér svoju úlohu plniť zodpovedne a zastupovať svojho klienta profesionálne, musí ovládať nielen všeobecné ale predovšetkým konkrétne odborné znalosti v oblasti predaja nehnuteľností na špičkovej úrovni. „Klient okrem samotných mechanizmov realizácie obchodného prípadu očakáva od makléra, že mu poradí vo všetkých veciach, ktoré s jeho prípadom bezprostredne súvisia,“ hovorí Plavec. Realitný maklér by mal vedieť klientovi poradiť a správne usmerniť v otázke financovania kúpy nehnuteľnosti, vrátane postupov pri vybavovaní hypotéky alebo stavebného úveru. Maklér by mal klienta oboznámiť aj s priebehom katastrálneho konania, upozorniť ho na daňové povinnosti, respektíve určiť, kedy bude od platenia dane pri predaji nehnuteľnosti oslobodený. „Napokon, vzhľadom na veľké množstvo realitných podvodov, ktoré sa v praxi, žiaľ, vyskytujú, vedieť včas odhaliť hroziace riziko a s dostatočným časovým predstihom pred ním ochrániť svojho klienta,“ dodal Plavec. Každý prípad však treba posudzovať individuálne, pretože si vyžaduje aj vždy iné opatrenia a riešenia.

Samozrejmosťou by mali byť pre realitných maklérov vedomosti z oblasti práva, ale aj stavebného zákona, daní, známe by im malo byť aj oceňovanie nehnuteľností no a samozrejmosťou sú aj obchodné zručnosti. Realitný maklér by mal teda byť schopný odpovedať na všetky bežné a základné otázky, ktoré s konkrétnou nehnuteľnosťou súvisia. V prípade, že ide o nezvyčajné alebo málo časté otázky, respektíve situácie, siahajú kancelárie po službách právnikov. „Pri náročnejších prípadoch by maklér nemal váhať vyhľadať odborné poradenstvo advokáta, prípadne daňového poradcu a podobne,“ skonštatoval Plavec a upozornil, „okrem toho si treba uvedomiť, že realitný maklér svojou neodbornosťou, respektíve nesprávnym usmernením, môže klientovi spôsobiť nemalú finančnú škodu“.

Samozrejmosťou každej RK by malo byť zabezpečenie právnych služieb. Väčšina realitných kancelárií, pokiaľ nezamestnáva vlastných právnikov, respektíve ak nie sú majiteľmi právnici, má dohodnutú spoluprácu s advokátskymi alebo právnickými kanceláriami. Na ne sa potom RK obracajú aj so samotným spisovaním kúpnych zmlúv.

Pred samotnou kúpou nehnuteľnosti je dobré si daný dom alebo byt overiť aj z viacerých strán. V mnohých prípadoch ide predsa o investíciu celoživotných úspor, takže je úplne na mieste príslovie dvakrát meraj a raz rež. Jedným zo spôsobov ako sa niečo dozvedieť o predmetnom majetku je aj návšteva budúcich susedov. Ak sa jedná o novostavbu, je tiež dobré obhliadnuť si pozemok, opýtať sa domácich na autobusové či iné spojenie, prípadne na nejaké nepriaznivé vplyvy v blízkom okolí, ktoré by vám neskôr mohli narúšať kľudný život vo vašom vysnívanom dome. Napríklad pri krátkej návšteve asi iba ťažko zistíte, že pristávajúce lietadlá na neďalekom letisku vám celkom slušne môžu narušiť nedeľnú pohodu. Ak sa nejedná o novostavbu, pri ktorej by malo byť samozrejmosťou si zistiť informácie o použitých stavebných postupoch a materiáloch ako aj o pozadí developera, zabúdať by ste nemali ani na technický stav nehnuteľnosti. Iba dôkladnou a pozornou prehliadkou môžete objaviť nedostatky, ktoré sú na prvý pohľad nepatrné. Pozor si dajte aj na napohľad zrekonštruované časti, ktoré v skutočnosti nemusia byť také ako vyzerajú. Pri kúpe bytu je potrebné overiť si, či má majiteľ vyrovnané všetky záväzky voči správcovi. Jedná sa teda o nedoplatky z predchádzajúcich ročných vyúčtovaní zálohových platieb za služby, nedoplatky za služby spojené s užívaním bytu alebo na fonde prevádzky, údržby a opráv. Súčasťou zmluvy musí byť aj vyhlásenie správcu, že majiteľ bytu takéto nedoplatky k danému dátumu nemá.

Pri podpise samotnej kúpnej zmluvy, ktorá môže byť pomenovaná aj ako zmluva o prevode vlastníctva, netreba postupovať urýchlene. Nie je na hanbu, a vy máte na to právo, pokojne si prečítať zmluvu a prekonzultovať všetky veci, ktoré vám nie sú jasné. Najlepšou alternatívou je zmluvu prevziať, nechať si ju prejsť a prekonzultovať s právnikom a až potom ju podpísať. Nezabúdajte na to, že ak by neskôr došlo k nejakým problémom a teda aj súdnym sporom, do úvahy sa berú iba ustanovenia, ktoré boli dohodnuté v kúpnej zmluve. Treba si dať pozor aj na to, aby zmluva skutočne obsahovala všetko, čo určuje zákon. Inak môže kataster vklad prerušiť alebo úplne zamietnuť. Zmluva musí mať vždy písomnú formu a obsahovať by mala aj dátum, ku ktorému dôjde k odovzdaniu nehnuteľnosti. V prípade, že ste sa nedohodli na presnom dátume, uveďte do zmluvy aspoň počet dní od uhradenia kúpnej ceny, kedy sa tak má stať. V zmluve nezabúdajte ani na prípadnú „motivujúcu“ penalizáciu napr. za neskoré odovzdanie nehnuteľnosti, prípadne neskoré vyplatenie peňazí a iné.

Ďalšou dôležitou vecou je overiť si, či nie je konkrétna nehnuteľnosť v spoluvlastníctve viacerých osôb. Ak náhodou zistíte, že majiteľom nehnuteľnosti nie je iba jedna osoba, teda je v podielovom alebo bezpodielovom vlastníctve, budete pri jej predaji potrebovať aj písomný súhlas všetkých spoluvlastníkov.

Overiť by ste si mali aj skutočnosť či nie sú na byte alebo dome uvalené žiadne ťarchy, pretože inak by bol prevod nehnuteľnosti obmedzený. Informácie tohto typu si môžete overiť na katastrálnom úrade z aktuálneho listu vlastníctva k predmetnej nehnuteľnosti. Je možné použiť aj portál www.katasterportal.sk, údaje z portálu však majú iba informatívny charakter a sú pridávané s časovým oneskorením. List vlastníctva je dôležitým dokumentom, ktorý potvrdzuje vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Potencionálny kupujúci by si mal všímať najmä časť C listu vlastníctva, pretože v nej sú zaznamenané ťarchy vzťahujúce sa na nehnuteľnosť. Zabudnúť by ste nemali ani na kontrolu rozlohy pozemkov pod nehnuteľnosťou a všetky informácie, ktoré list vlastníctva obsahuje, a teda aj časť A a B.

Prevod vlastníckeho práva sa vykonáva až po podpise kúpnej zmluvy oboma stranami a to vkladom do katastra nehnuteľnosti. Toto konanie sa začína na návrh účastníka právneho úkonu, na ktorého základe má vzniknúť, zmeniť sa, alebo zaniknúť právo k nehnuteľnosti. Návrh sa podáva na príslušnej správe katastra nehnuteľností v územnom obvode okresu podľa prevádzanej nehnuteľnosti, teda v územnom obvode, kde sa daná nehnuteľnosť nachádza, a musí byť vždy v písomnej forme. Správny poplatok je 2.000 Sk. Pre urýchlenie konania je možné zaplatiť ďalších 6.000 Sk, kataster v tomto prípade musí rozhodnúť do 15 dní. Vlastnícke právo prechádza na nadobúdateľa dňom rozhodnutia o povolení vkladu. Ak ide o prevod bytu alebo nebytového priestoru podľa § 5 zákona NR SR č. 182/1993 Z.z. nadobúda sa vlastnícke právo na základe právoplatného rozhodnutia správy katastra ku dňu doručenia návrhu na vklad práva k nehnuteľnosti.

Ďalšie riziko prichádza s prevodom peňazí. Na mieste je otázka, kedy zaplatiť za nehnuteľnosť. Pri podpise kúpnej zmluvy, alebo až pri právoplatnom rozhodnutí o vklade do katastra, kedy dochádza aj k samotnému prevodu vlastníckeho práva? Keďže časový interval, kedy môže dôjsť k týmto dvom úkonom môže byť aj v dĺžke niekoľkých týždňov, najlepšie je využiť tzv. notársku úschovu. Odborníci sa zhodujú, že sa jedná o bezpečný a jednoduchý spôsob riešenia platby pre obe strany, teda aj pre kupujúceho aj predávajúceho. Suma, na ktorej sa dohodnú obe strany, sa zloží do úschovy k notárovi. Môže ísť o plnú cenu nehnuteľnosti alebo iba časť. Peniaze sa tak predávajúcemu dostanú až po splnení určitých podmienok, na ktorých sa obe strany vopred dohodli. Chránený je tak aj kupujúci. Ak by zaplatil cenu nehnuteľnosti už pri podpise kúpnej zmluvy a kataster z nejakého dôvodu nehnuteľnosť neprepíše, mohol by prísť o svoje peniaze. Ak však peniaze budú v notárskom depozite a k prevodu nedôjde, peniaze budú vrátené kupujúcemu. Rovnako je možné využiť aj vinkuláciu na účte v banke.

Viac informácií sa dozviete

v relácii REALITY

vysielanej 8.2.2008 o 20:45 na TA3