Výmena a zámena bytov

Dobrý deň. V apríli 2005 som nadobudol kúpou v dražbe 2-izbový prízemný byt. Suseda mojich známych, ktorá býva v 3-izbovom byte, by sa rada presťahovala do bytu menšieho a prízemného, keďže nevládze chodiť na 4. poschodie. Môj byt by jej plne vyhovoval, ale natrafili sme na problém ako to papierovo zrealizovať. Pri predaji nehnuteľnosti by som musel asi zaplatiť 19% daň z predaja, čo je pre mňa samozrejme dosť nevyhovujúce. Bolo by možné byty vzájomne odpredať za symbolickú 1,-Sk, príp. darovať a takto znížiť výdavky na daň? Prosím, poraďte nám. Ďakujem.
Andrej L., Poprad

Výmena bytov


 

     Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) dáva občanom prostredníctvom §§ 715 a 716 možnosť upraviť svoje nájomné, príp. vlastnícke vzťahy vzájomnou výmenou bytov. Na výmenu bytu je potrebný súhlas prenajímateľov s dohodou nájomcov o výmene bytov. Súhlas je hlavným predpokladom výmeny bytov. Súhlas aj dohoda musia mať písomnú formu. V prípade, že by prenajímateľ odoprel bez závažných dôvodov súhlas s výmenou bytu, môže súd na návrh nájomcu rozhodnutím nahradiť prejav vôle prenajímateľa.V súvislosti s plnením dohody o výmene bytov zákon ustanovuje 3-mesačnú lehotu na súdne uplatnenie práva na splnenie dohody. Trojmesačná lehota tu plynie odo dňa , keď bol s dohodou vyslovený súhlas. Ak sa toto právo v danej lehote na súde neuplatní, právo zanikne.Výmena bytov je tak možná, ak vymieňajúce strany sú nájomcami bytov alebo ak jedna zo strán je nájomcom a druhá strana je vlastníkom bytu, resp. byt užíva na základe iného právneho dôvodu než je nájom. Ak ide o spoločný nájom bytu, účastníkmi dohody by boli všetci spolunájomníci. Samotné uzavretie dohody o výmene bytov je dôvodom na uzavretie novej nájomnej zmluvy o nájme vymeneného bytu. Ak by po uzavretí dohody nastali dodatočne u niektorého z účastníkov také závažné okolnosti, že nemožno od neho splnenie dohody spravodlivo požadovať, môže od dohody odstúpiť. Musí tak ale urobiť bez zbytočného odkladu.

 

Zámenná zmluva a jej podstatné náležitosti


 

     Pokiaľ ste obaja vlastníkmi bytov, do úvahy prichádza upravenie vašich vzťahov zámennou zmluvou. Zámenná zmluva upravená v § 611 OZ, ktorý odkazuje na ustanovenia o kúpnej zmluve, je záväzkový vzťah, ktorou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi zmluvy určitú vec do jeho vlastníctva, a druhý účastník sa zaväzuje výmenou odovzdať mu inú vec do vlastníctva. Obe zmluvné strany sa tak považujú ohľadne výmeny veci za predávajúceho a kupujúceho súčasne. Na zámennú zmluvu, ktorá má s kúpnou zmluvou totožný ekonomický význam, sa použijú ustanovenia o kúpnej zmluve (§ 588 - 610 OZ).Na vznik zmluvy je potrebný konsenzus zmluvných strán, reálna existencia predmetov zámeny (byt), ktoré musia byť presne v zmluve identifikované a dohodnutá „kúpna“ cena. Výška kúpnej ceny sa určuje dohodou zmluvných strán, ale zmluvná voľnosť účastníkov je obmedzená § 589 OZ, podľa ktorého cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými predpismi. Ak by v zámennej zmluve bola kúpna cena dojednaná v rozpore s týmto ustanovením, malo by to za následok neplatnosť zmluvy podľa § 40a OZ. Zmluva by tak bola neplatná v rozsahu, v akom odporuje dojednanie o cene tomuto všeobecne záväznému právneho predpisu  o cenách. Tým je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách. Dohoda o cene podľa zákona o cenách vznikne napr. tým, že kupujúci zaplatí cenu tovaru vo výške požadovanej predávajúcim. Na otázku, či dohodnutá cena je primeraná a či neodporuje právnym predpisom, môže čiastočne odpovedať § 12 zákona o cenách. Za neprimeranú cenu u predávajúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorou sa výrazne presahujú ekonomicky oprávnené náklady alebo primeraný zisk. Za neprimeranú cenu u kupujúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorá výrazne nedosahuje ekonomicky oprávnené náklady. Pri určení ceny za zámenu bytov vychádzajte z rozdielu hodnoty medzi vašim bytom a bytom vašej susedy. Je nepochybné, že 3-izbový byt má vyššiu hodnotu ako váš 2-izbový. Nemusíte však vychádzať z trhovej hodnoty bytu, ale zo zostatkovej hodnoty, ktorú vám môže určiť znalec. Nakoľko na zámene získate „viac“, bolo by slušné okrem úhrady rozdielu hodnoty bytov znášať aj náklady spojené so zápisom vlastníckych práv do katastra. Dané riešenie by zodpovedalo dobrým mravom a vyjadrovalo by rovnováhu medzi záujmami oboch zmluvných strán. Pokiaľ ide o daňové záležitosti, podľa zákona o dani z príjmov je, okrem iného, oslobodený príjem z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Pokiaľ by nebola táto dvojročná doba splnená, predajom bytov by vznikla povinnosť platiť daň z príjmu. Verím, že právne aspekty mnou načrtnuté vám uľahčia vaše rozhodnutie.

Späť

Kancelárske priestory

Kancelárske priestory sú pre väčšinu z nás miestom, kde trávime podstatnú časť dňa. Za dlhé roky prešli kancelárie a ich vybavenie značným vývojom. Od staručkých zastrčených miestností s písacím strojom a zatuchnutým popolníkom, až po moderný open space s klimatizáciou a mierne hučiacimi monitormi z počítačov. Aké sú hlavné trendy v tejto oblasti, si povieme v nasledujúcich riadkoch. Od parkiet až po open space Už dávno sú preč časy, keď kanceláriám na Slovensku dominovali dve veci, po prvé to boli elektrické rýchlovariče na kávu a praskajúce..

Ergonomické stoličky - základ pre zdravú kancelársku prácu Ergonomické stoličky - základ pre zdravú kancelársku prácu

Zamysleli ste sa niekedy nad tým, koľko času denne strávite sedením? Každý priemerný Slovák strávi sedením približne šesť hodín denne. Možno aj viac - závisí to od vykonávanej práce, fyzickej aktivity a iných faktorov. Údaje však ukazujú, že ako spoločnosť trávime každým rokom viac a viac času sedením. Ak si myslíte, že tieto dlhé hodiny na stoličke či kresle nemajú žiadny vplyv na vaše zdravie, bohužiaľ sa mýlite. Preto je výber správnej stoličky taký dôležitý.Vplyv sedavej práce na zdravieDivíte sa, že sedavý spôsob života má veľmi..

Kuchyňa - miesto nielen pre gazdiné Kuchyňa - miesto nielen pre gazdiné

Možno si ešte spomínate na kuchyňu vašej starej mamy na dedine, chalupe. Absolútne bez akýchkoľvek spotrebičov, pomocníkov ako chladnička, umývačka riadu, mixér a mikrovlnka, ale s neopakovateľným čarom starorodičovskej pohody. Dávno to všetko odišlo a na podobnú kuchyňu sa môžeme už iba ísť pozrieť do niektorých slovenských obcí, kde neplánovane zastal čas.Snaží sa ale dopracovať k výhode týchto kuchýň, ktorú si všimli už naša staré mamy. A tou bola ich priestrannosť a pritom útulnosť spôsobená teplom zo starej pece a nezabudnuteľnou atmosférou...

Nadobúdanie tuzemských nehnuteľností cudzincami

 Náš rodinný priateľ pochádza zo Španielska. Často navštevuje Slovensko a zapáčilo sa mu u nás natoľko, že by si tu chcel kúpiť pozemok. Známi mi povedali, že cudzinci nemôžu nadobudnúť slovenské nehnuteľnosti, alebo že sú v tomto smere obmedzení. Radi by sme nášmu španielskemu priateľovi pomohli, prosíme vás preto o radu.  Svätopluk T., Komjatice Vy, prípadne Váš priateľ môžete byť pokojný. Vo všeobecnosti medzi verejnosťou je vžitý mýtus o tom, že cudzinci nemôžu nadobúdať nehnuteľnosti v tuzemsku. Jedná sa však len o laickú..

Rekonštrukcia domu a bytové náhrady

 Bývam v bytovom dome, ktorý v súčasnosti prechádza rozsiahlou rekonštrukciou. Stavebná firma, s ktorou vlastníci bytov v našom dome uzavreli zmluvu o vstavbe bytov v podkrovných priestoroch domu, odstránila strešnú krytinu. Nepochybne z dôvodu nedostatočného zaistenia strechy pred vplyvmi počasia došlo k zatopeniu nášho bytu dažďovou vodou. Voda zatopila náš byt na niekoľkých miestach, steny začali dokonca pukať a a na stenách izieb sa objavila pleseň. V danej situácii je nemožné v byte ďalej bývať -bojíme sa o naše zdravie a život. Prosím Vás o radu...

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity   „Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje..

Poistenie nehnuteľností

Čo zahŕňa a na čo sa vzťahuje poistenie nehnuteľnostiAko sa určuje výška poistnej sumyAko sa stanovuje poistná sumaSpôsob platby poistnéhoPoistná zmluva a všetko čo sa jej týkaTakže čo si treba pri zmluve všímať?Poistenie domácnostiPripoistenieNa čo sa vaše poistenie nevzťahuje?Poistite si aj okolité budovyUplatnenie náhradyAko postupovaťVlastniť miesto, ktoré môžete nazvať domov je jedným z najzákladnejších prianí každého človeka. A pritom často nezáleží na tom, či ide o byt alebo o dom, človek jednoducho túži mať svoj vlastný kút, kam sa môže..

Real estate quoats - Slovak Nehnutelnosti

Vlastníte nehnuteľnosť? Nezabudnite na poistenie.

Ako sa stanovuje poistná suma?Kedy je poistenie povinné?Poistenie obytných budovPoistenie domácnostiRozhovor s riaditeľom úseku neživotného poistenia Ing. Martinom GergelymPrečo by si majitelia bytov a domov mali nechať poistiť svoj majetok?Aké druhy poistenia odporúčate klientom, čo sa týka nehnuteľností?Existujú nehnuteľnosti, ktoré jednoducho poistiť nemožno - nevzťahuje sa na nich žiaden druh poistenia?Aký je rozdiel medzi jednotlivými druhmi poistenia, čo sa týka nehnuteľností?Ako má postupovať klient, ktorý si chce nechať poistiť domácnosť alebo nehnuteľnosť?Každý..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.