Výmena a zámena bytov

Dobrý deň. V apríli 2005 som nadobudol kúpou v dražbe 2-izbový prízemný byt. Suseda mojich známych, ktorá býva v 3-izbovom byte, by sa rada presťahovala do bytu menšieho a prízemného, keďže nevládze chodiť na 4. poschodie. Môj byt by jej plne vyhovoval, ale natrafili sme na problém ako to papierovo zrealizovať. Pri predaji nehnuteľnosti by som musel asi zaplatiť 19% daň z predaja, čo je pre mňa samozrejme dosť nevyhovujúce. Bolo by možné byty vzájomne odpredať za symbolickú 1,-Sk, príp. darovať a takto znížiť výdavky na daň? Prosím, poraďte nám. Ďakujem.
Andrej L., Poprad

Výmena bytov


 

     Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) dáva občanom prostredníctvom §§ 715 a 716 možnosť upraviť svoje nájomné, príp. vlastnícke vzťahy vzájomnou výmenou bytov. Na výmenu bytu je potrebný súhlas prenajímateľov s dohodou nájomcov o výmene bytov. Súhlas je hlavným predpokladom výmeny bytov. Súhlas aj dohoda musia mať písomnú formu. V prípade, že by prenajímateľ odoprel bez závažných dôvodov súhlas s výmenou bytu, môže súd na návrh nájomcu rozhodnutím nahradiť prejav vôle prenajímateľa.V súvislosti s plnením dohody o výmene bytov zákon ustanovuje 3-mesačnú lehotu na súdne uplatnenie práva na splnenie dohody. Trojmesačná lehota tu plynie odo dňa , keď bol s dohodou vyslovený súhlas. Ak sa toto právo v danej lehote na súde neuplatní, právo zanikne.Výmena bytov je tak možná, ak vymieňajúce strany sú nájomcami bytov alebo ak jedna zo strán je nájomcom a druhá strana je vlastníkom bytu, resp. byt užíva na základe iného právneho dôvodu než je nájom. Ak ide o spoločný nájom bytu, účastníkmi dohody by boli všetci spolunájomníci. Samotné uzavretie dohody o výmene bytov je dôvodom na uzavretie novej nájomnej zmluvy o nájme vymeneného bytu. Ak by po uzavretí dohody nastali dodatočne u niektorého z účastníkov také závažné okolnosti, že nemožno od neho splnenie dohody spravodlivo požadovať, môže od dohody odstúpiť. Musí tak ale urobiť bez zbytočného odkladu.

 

Zámenná zmluva a jej podstatné náležitosti


 

     Pokiaľ ste obaja vlastníkmi bytov, do úvahy prichádza upravenie vašich vzťahov zámennou zmluvou. Zámenná zmluva upravená v § 611 OZ, ktorý odkazuje na ustanovenia o kúpnej zmluve, je záväzkový vzťah, ktorou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi zmluvy určitú vec do jeho vlastníctva, a druhý účastník sa zaväzuje výmenou odovzdať mu inú vec do vlastníctva. Obe zmluvné strany sa tak považujú ohľadne výmeny veci za predávajúceho a kupujúceho súčasne. Na zámennú zmluvu, ktorá má s kúpnou zmluvou totožný ekonomický význam, sa použijú ustanovenia o kúpnej zmluve (§ 588 - 610 OZ).Na vznik zmluvy je potrebný konsenzus zmluvných strán, reálna existencia predmetov zámeny (byt), ktoré musia byť presne v zmluve identifikované a dohodnutá „kúpna“ cena. Výška kúpnej ceny sa určuje dohodou zmluvných strán, ale zmluvná voľnosť účastníkov je obmedzená § 589 OZ, podľa ktorého cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými predpismi. Ak by v zámennej zmluve bola kúpna cena dojednaná v rozpore s týmto ustanovením, malo by to za následok neplatnosť zmluvy podľa § 40a OZ. Zmluva by tak bola neplatná v rozsahu, v akom odporuje dojednanie o cene tomuto všeobecne záväznému právneho predpisu  o cenách. Tým je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách. Dohoda o cene podľa zákona o cenách vznikne napr. tým, že kupujúci zaplatí cenu tovaru vo výške požadovanej predávajúcim. Na otázku, či dohodnutá cena je primeraná a či neodporuje právnym predpisom, môže čiastočne odpovedať § 12 zákona o cenách. Za neprimeranú cenu u predávajúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorou sa výrazne presahujú ekonomicky oprávnené náklady alebo primeraný zisk. Za neprimeranú cenu u kupujúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorá výrazne nedosahuje ekonomicky oprávnené náklady. Pri určení ceny za zámenu bytov vychádzajte z rozdielu hodnoty medzi vašim bytom a bytom vašej susedy. Je nepochybné, že 3-izbový byt má vyššiu hodnotu ako váš 2-izbový. Nemusíte však vychádzať z trhovej hodnoty bytu, ale zo zostatkovej hodnoty, ktorú vám môže určiť znalec. Nakoľko na zámene získate „viac“, bolo by slušné okrem úhrady rozdielu hodnoty bytov znášať aj náklady spojené so zápisom vlastníckych práv do katastra. Dané riešenie by zodpovedalo dobrým mravom a vyjadrovalo by rovnováhu medzi záujmami oboch zmluvných strán. Pokiaľ ide o daňové záležitosti, podľa zákona o dani z príjmov je, okrem iného, oslobodený príjem z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Pokiaľ by nebola táto dvojročná doba splnená, predajom bytov by vznikla povinnosť platiť daň z príjmu. Verím, že právne aspekty mnou načrtnuté vám uľahčia vaše rozhodnutie.

Späť

Svetlo naše každodenné Svetlo naše každodenné

 „Pri predstave čo by mohlo byť pre nehnuteľnosť najdôležitejšie aby sa v nej dobre bývalo alebo pracovalo, človeku napadnú mnohé maličkosti a detaily, ktorými by si chcel spríjemniť pobyt v tej ktorej miestnosti pri oddychu či práci. Mnohokrát pritom nemyslíme nato, čo je snáď pre dobrý pocit z bývania najdôležitejšie a napadne nám to až vtedy keď nás „režú“ oči pri zlom osvetlení, či jednoducho nám praskne žiarovka. Zväčša až vtedy začneme uvažovať o tom, či sme pre dobré odsvetlenie urobili naozaj všetko.“Osvetlenie a očiAby sme sa..

Predaj nehnuteľnosti, ako zvýšiť hodnotu bytu pred predajom v 7 krokoch. Predaj nehnuteľnosti, ako zvýšiť hodnotu bytu pred predajom v 7 krokoch.

Predaj bytu je dôležitým rozhodnutím, preto je dôležité, aby bol byt v dobrej kondícii a mal čo najvyššiu hodnotu. Tu je 7 krokov, ako zvýšiť hodnotu vášho bytu pred predajom.   1. Vylepšenie vzhľadu a výber správnych farieb Prvým krokom je vylepšenie vzhľadu bytu. To môžete urobiť tým, že použijete svetlé a jasné farby na steny a vyberiete moderný nábytok. Tieto zmeny môžu zvýšiť atraktivitu bytu a pritiahnuť viac kupcov. Vzhľad bytu môže veľmi ovplyvniť to, ako sa v ňom cítite a ako sa bude páčiť potenciálnym nájomcom..

Úskalia pri predaji rodinného domu

Faktory ovplyvňujúce cenu nehnuteľnostiOblasť, prostredieDopravná dostupnosť a inžinierske sieteAko môžu inžinierske siete ovplyvniť cenu?Prístup na pozemokStav vašej stavbyZapojiť do predaja realitnú kanceláriu? Ako postupovať?Na čo si treba dať najviac pozor? Ceny nehnuteľností u nás stagnujú. Podobne ako všade inde. Nie je to nič zarážajúce, aj keď sa po všetkých integračných procesoch, ktorými naša krajina za posledné roky prešla, predpokladal úplne opačný proces. Takže ako dom čo najvýhodnejšie predať? Kde sú výhody realitnej kancelárie? A ako..

Nadobúdanie tuzemských nehnuteľností cudzincami

 Náš rodinný priateľ pochádza zo Španielska. Často navštevuje Slovensko a zapáčilo sa mu u nás natoľko, že by si tu chcel kúpiť pozemok. Známi mi povedali, že cudzinci nemôžu nadobudnúť slovenské nehnuteľnosti, alebo že sú v tomto smere obmedzení. Radi by sme nášmu španielskemu priateľovi pomohli, prosíme vás preto o radu.  Svätopluk T., Komjatice Vy, prípadne Váš priateľ môžete byť pokojný. Vo všeobecnosti medzi verejnosťou je vžitý mýtus o tom, že cudzinci nemôžu nadobúdať nehnuteľnosti v tuzemsku. Jedná sa však len o laickú..

Nebytové priestory - ich nájom a podnájom

Napriek skutočnosti, že otázka nájmu je upravená v základnom občianskoprávnom kódexe - v Občianskom zákonníku - tento prenechal osobitnú právnu úpravu nájmu a podnájmu nebytových priestorov zákonu č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení neskorších predpisov (v texte ako “ZNP”). Osobitná zákonná úprava sa vzťahuje na nebytové priestory, ktorými sú miestnosti alebo súbory miestností, ktoré podľa rozhodnutia stavebného úradu sú určené na iné účely ako na bývanie. Medzi nebytové priestory tiež patria byty, pri ktorých..

Výber realitného makléra

 Získanie a overenie údajov o sprostredkovateľoviPlatba na sprostredkovanie a kúpuS priateľkou sme v inzercii objavili ponuku realitného makléra, ktorý sprostredkúva byty na predaj. Inzerenta sme kontaktovali a dojednali sme si stretnutie. Boli sme prekvapení, že stretnutie prebehlo nie v kancelárii, ale v malom bare. Dotyčný pán nás poinformoval, následne nám ukázal konkrétny byt. Dohodli sme sa na zálohe na predbežné výdavky v sume 9.500,- Sk, údajne záloha a poplatok za právny servis, a dojednali ďalší postup. Doteraz sa nám nepodarilo s „maklérom“ skontaktovať..

Lízing nehnuteľností

Čo to vlastne je?ZačiatkyOdlišnosti od ostatných lízingových foriemAko to funguje v praxi.Výhoda pre firmyPrečo sa oplatí lízing nehnuteľnostíČo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?Produkty slovenských lízingových spoločnostíFinančný a operatívny lízingZhrnutie Skutočnosťou už aj na Slovensku je, že lízingové spoločnosti zarábajú peniaze na nehnuteľnostiach. Postup je absolútne totožný s lízingom napríklad áut. Zákazník nemá, alebo z rozličných dôvodov nechce poskytnúť celú sumu za kupovaný produkt a tak ho spoločnosť kúpi za neho a postupne..

Máte drahú hypotéku? Vymeňte ju!

Nie ste spokojní s aktuálnymi podmienkami vašej hypotéky? Nahraďte ju Flexihypotékou od VÚB banky s lepšou úrokovou sadzbou a bez poplatku za poskytnutie. Roman zo Senca dostal vo februári po piatich rokoch splácania hypotéky od svojej starej banky oznámenie o novej úrokovej sadzbe. Úrok bol 5,7% ročne, čo bolo približne toľko ako doteraz. Roman však dnes zarába viac, ako v čase, keď si bral úver, a so sadzbou tak nebol spokojný. „Navštívil som preto pobočku VÚB banky a oni ponúkli mi o percento lepší úrok. Nad..

Kúpte si pozemok, pretože ... (TRH Nehnutelnosti)


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.