Výmena a zámena bytov

Dobrý deň. V apríli 2005 som nadobudol kúpou v dražbe 2-izbový prízemný byt. Suseda mojich známych, ktorá býva v 3-izbovom byte, by sa rada presťahovala do bytu menšieho a prízemného, keďže nevládze chodiť na 4. poschodie. Môj byt by jej plne vyhovoval, ale natrafili sme na problém ako to papierovo zrealizovať. Pri predaji nehnuteľnosti by som musel asi zaplatiť 19% daň z predaja, čo je pre mňa samozrejme dosť nevyhovujúce. Bolo by možné byty vzájomne odpredať za symbolickú 1,-Sk, príp. darovať a takto znížiť výdavky na daň? Prosím, poraďte nám. Ďakujem.
Andrej L., Poprad

Výmena bytov


 

     Občiansky zákonník (ďalej len „OZ“) dáva občanom prostredníctvom §§ 715 a 716 možnosť upraviť svoje nájomné, príp. vlastnícke vzťahy vzájomnou výmenou bytov. Na výmenu bytu je potrebný súhlas prenajímateľov s dohodou nájomcov o výmene bytov. Súhlas je hlavným predpokladom výmeny bytov. Súhlas aj dohoda musia mať písomnú formu. V prípade, že by prenajímateľ odoprel bez závažných dôvodov súhlas s výmenou bytu, môže súd na návrh nájomcu rozhodnutím nahradiť prejav vôle prenajímateľa.V súvislosti s plnením dohody o výmene bytov zákon ustanovuje 3-mesačnú lehotu na súdne uplatnenie práva na splnenie dohody. Trojmesačná lehota tu plynie odo dňa , keď bol s dohodou vyslovený súhlas. Ak sa toto právo v danej lehote na súde neuplatní, právo zanikne.Výmena bytov je tak možná, ak vymieňajúce strany sú nájomcami bytov alebo ak jedna zo strán je nájomcom a druhá strana je vlastníkom bytu, resp. byt užíva na základe iného právneho dôvodu než je nájom. Ak ide o spoločný nájom bytu, účastníkmi dohody by boli všetci spolunájomníci. Samotné uzavretie dohody o výmene bytov je dôvodom na uzavretie novej nájomnej zmluvy o nájme vymeneného bytu. Ak by po uzavretí dohody nastali dodatočne u niektorého z účastníkov také závažné okolnosti, že nemožno od neho splnenie dohody spravodlivo požadovať, môže od dohody odstúpiť. Musí tak ale urobiť bez zbytočného odkladu.

 

Zámenná zmluva a jej podstatné náležitosti


 

     Pokiaľ ste obaja vlastníkmi bytov, do úvahy prichádza upravenie vašich vzťahov zámennou zmluvou. Zámenná zmluva upravená v § 611 OZ, ktorý odkazuje na ustanovenia o kúpnej zmluve, je záväzkový vzťah, ktorou sa jeden účastník zaväzuje odovzdať druhému účastníkovi zmluvy určitú vec do jeho vlastníctva, a druhý účastník sa zaväzuje výmenou odovzdať mu inú vec do vlastníctva. Obe zmluvné strany sa tak považujú ohľadne výmeny veci za predávajúceho a kupujúceho súčasne. Na zámennú zmluvu, ktorá má s kúpnou zmluvou totožný ekonomický význam, sa použijú ustanovenia o kúpnej zmluve (§ 588 - 610 OZ).Na vznik zmluvy je potrebný konsenzus zmluvných strán, reálna existencia predmetov zámeny (byt), ktoré musia byť presne v zmluve identifikované a dohodnutá „kúpna“ cena. Výška kúpnej ceny sa určuje dohodou zmluvných strán, ale zmluvná voľnosť účastníkov je obmedzená § 589 OZ, podľa ktorého cenu treba dojednať v súlade so všeobecne záväznými predpismi. Ak by v zámennej zmluve bola kúpna cena dojednaná v rozpore s týmto ustanovením, malo by to za následok neplatnosť zmluvy podľa § 40a OZ. Zmluva by tak bola neplatná v rozsahu, v akom odporuje dojednanie o cene tomuto všeobecne záväznému právneho predpisu  o cenách. Tým je zákon č. 18/1996 Z. z. o cenách. Dohoda o cene podľa zákona o cenách vznikne napr. tým, že kupujúci zaplatí cenu tovaru vo výške požadovanej predávajúcim. Na otázku, či dohodnutá cena je primeraná a či neodporuje právnym predpisom, môže čiastočne odpovedať § 12 zákona o cenách. Za neprimeranú cenu u predávajúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorou sa výrazne presahujú ekonomicky oprávnené náklady alebo primeraný zisk. Za neprimeranú cenu u kupujúceho sa považuje dohodnutá cena, ktorá výrazne nedosahuje ekonomicky oprávnené náklady. Pri určení ceny za zámenu bytov vychádzajte z rozdielu hodnoty medzi vašim bytom a bytom vašej susedy. Je nepochybné, že 3-izbový byt má vyššiu hodnotu ako váš 2-izbový. Nemusíte však vychádzať z trhovej hodnoty bytu, ale zo zostatkovej hodnoty, ktorú vám môže určiť znalec. Nakoľko na zámene získate „viac“, bolo by slušné okrem úhrady rozdielu hodnoty bytov znášať aj náklady spojené so zápisom vlastníckych práv do katastra. Dané riešenie by zodpovedalo dobrým mravom a vyjadrovalo by rovnováhu medzi záujmami oboch zmluvných strán. Pokiaľ ide o daňové záležitosti, podľa zákona o dani z príjmov je, okrem iného, oslobodený príjem z predaja bytu alebo obytného domu s najviac dvoma bytmi vrátane súvisiacich pozemkov, ak v ňom mal predávajúci trvalý pobyt najmenej po dobu dvoch rokov bezprostredne pred predajom. Pokiaľ by nebola táto dvojročná doba splnená, predajom bytov by vznikla povinnosť platiť daň z príjmu. Verím, že právne aspekty mnou načrtnuté vám uľahčia vaše rozhodnutie.

Späť

Oceňovanie nehnuteľností

Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnostiPodľa čoho pracujú znalciPrestanú banky vyžadovať znalecké posudky?Čo vplýva na cenu nehnuteľností? Všeobecná hodnota sa určuje podľa niekoľkých spôsobov. Spôsob, akým sa všeobecná hodnota majetku stanovuje, upravuje vyhláška ministerstva spravodlivosti č. 492 /2004 o stanovení všeobecnej hodnoty majetku.Aké postupy sa používajú pri určovaní ceny nehnuteľnostiPorovnávacia metóda: Pri tomto spôsobe sa porovnávajú nehnuteľnosti alebo stavby rovnakého druhu, porovnateľnej veľkosti..

Zelené a nízkoenergetické domy

Čo je zelený dom?Ako a kde stavať?Výstavba domuKde sme ušetriliSolárne domyPasívny solárny domAktívny solárny domIné ekologické materiály Nárast cien za energie, vyčerpateľnosť prírodných zdrojov či alarmujúci stav Zeme. Tieto a mnoho ďalších problémov núti spoločnosť hľadať nové technológie a ekologickejší materiál. S pojmom zelené a nízkoenergetické domy sa už stretol asi každý z vás, určite o nich aj niečo viete, ale bývať by ste v nich zatiaľ nechceli. Napriek nepopierateľným výhodám totiž ešte stále čelia tieto domy veľkej rade odmietavých..

Fotovoltika, ekologická výroba energie Fotovoltika, ekologická výroba energie

Obnoviteľné zdroje energie sa ako pojem stali pomaly každodennou súčasťou života. Čítame o nich v novinách, počúvame o nich v rozhlase, či vidíme v televízii, ale akosi stále si nevieme konkrétnejšie predstaviť ako tieto zdroje využívať v bežnom živote. Nuž základom toho všetkého je možno aj smutný fakt, že ekologické zmýšľanie Slovákov sa končí maximálne pri separovanom odpade. V prípade ďalších možností, ako je napr. ekologická výroba energie, by asi väčšina len mávla rukou a povedala, že na takéto veci nemá čas.Nezáujem o informovanosť..

Založenie spoločenstva vlastníkov

Pán Lasák. Dovoľujeme si vás touto cestou požiadať o poskytnutie informácie k založeniu bytového spoločenstva. Náš bytový dom je spravovaný správcom na základe zmluvy, ktorú sme s ním uzatvorili po odkúpení bytov do osobného vlastníctva v roku 1999. Zanikne správcovstvo vznikom spoločenstva automaticky alebo je nutná výpoveď vlastníkov bytov a nebytových priestorov? Ak je nutná výpoveď, čo všetko musí táto obsahovať? Za vlastníkov bytov ..

Zúženie bezpodielového spoluvlastníctva manželov

Mam problém ktorý by som potreboval nejako rozlúsknuť a vyriešiť. Som slepec, invalidný dôchodca a s manželkou nežijem v spoločnej domácnosti, predali sme dom a každý si ideme riešiť svoju bytovú otázku. S manželkou nebývame v spoločnej domácnosti, deti si ona dala napísať na seba čo už ľutujem. Potrebujem si riešiť bytovú otázku a mám byt, ktorý chcem kúpiť, lebo dom čo sme mali spolu, sme predali a jediný záznam o tom je jedine kúpno - predajná zmluva. A zvyšné veci medzi nami sú jedine v ústnej forme. Ide mi jedine o to ako ošetriť aby nemala nárok..

Energetická hospodárnosť budov - nové povinnosti vlastníkov budov

V mnohých vyspelých krajinách sveta je moderným trendom znižovanie nákladov na výrobu a spotrebu energie, účelom čoho je okrem iného aj dodržanie tzv. „environmental friendly“ prístupu k životnému prostrediu, a teda zabezpečenie trvalo udržateľného rozvoja. Právo EÚ a vnútroštátna právna úpravaEurópska únia v danej súvislosti prijala dňa 16. decembra 2002 smernicu 91/2002/ES, ktorá nadobudlo účinnosť 04.01.2003. Členské štáty EÚ boli zaviazané predmetnú smernicu implementovať do svojich právnych poriadkov, pričom Slovenská republika tak vykonala..

Hypotekárne úvery = pomocná ruka?

 Čo by ste mali vedieť o hypotekárnych úverochCieľová skupina pre bankyPostup pri vybavovaní hypotekárneho úveruTakže ako to prebieha?Podmienky, za akých môžete požiadať o hypoúverS akými poplatkami musíte počítať?Aká môže byť úroková sadzba? Môže ju klient nejakým spôsobom ovplyvniť?Spôsoby ručenia pri výstavbe nového domu   Hypotekárny úver znamená pôžičku na prefinancovanie kúpy alebo výstavby nehnuteľnosti, je to úver, ktorý je zaručený nehnuteľnosťou. V súčasnosti ho na Slovensku poskytuje osem bankových subjektov. Každá..

Dom na predaj

Vývoj cien bytov V Bratislave v roku 2007

Analýza cien bytov v Bratislave sa robila z plnohodnotných 13.410 údajov za obdobie od januára do decembra 2007. Priemerná cena m2 bytu v Sk sa vypočítavala bez výrazných odchýliek narúšajúcich trend. Oddelene sa vypočítavali ceny novostavieb od cien starých bytov, aby sa odhalil ich vplyv na rast cien starých bytov. Graf č.1: Tento graf poukazuje na to, že 34% z celkovej ponuky bytov pripadalo na ponuku novostavieb. Toto malo zákonitý vplyv na vývoj celkovej výslednej ceny, ktorú novostavby ťahali nahor.Graf č.2: Tento graf ukazuje, že najväčší podiel na množstve..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.