Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov
Povinnosti
Práva
Spoluvlastníctvo
Rozhodovanie v dome
Osobitné ustanovenia o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome
Cena bytu a nebytového priestoru v dome a cena pozemku
Cena bytu a ateliéru
Cena pozemku
Vlastníctvo spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva

V predchádzajúcich dvoch častiach článku sme sa dozvedeli niečo viac o zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zaoberali sme sa tým, čo to vlastne z právneho hľadiska byt a nebytový priestor je, ako sa nadobúda vlastníctvo bytov, čo je to zmluva o prevode vlastníctva, ako sa spravuje dom, čo je to spoločenstvo, kto je predseda, rada a zhromaždenie spoločenstva. V tretej časti článku sa budeme zaoberať právami a povinnosťami vlastníkov bytov a nebytových priestorov, o cene bytu, nebytového priestoru a pozemku. Informácie sú prebraté zo Zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov (182/1993 Z.z.)

Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorov

Povinnosti

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru je povinný na svoje náklady udržiavať svoje priestory v stave spôsobilom na riadne užívanie, najmä včas zabezpečovať údržbu a opravy. Je povinný konať tak, aby pri užívaní, udržiavaní, zmenách a pri prenajatí bytu prípadne jeho časti alebo pri inom nakladaní s ním nerušil a neohrozoval ostatných vo výkone ich vlastníckych, spoluvlastníckych a spoluužívacích práv.

Majiteľ je tiež povinný odstrániť závady a poškodenia, ktoré spôsobil na majetku iných, spoločných častiach a zariadeniach domu alebo príslušenstve. Rovnakú povinnosť má aj keď tieto závady spôsobili osoby, ktoré tento byt alebo nebytový priestor užívajú.

Ak je nutné urobiť v dome opravu a údržbu a je k tomu nevyhnutný vstup do bytu alebo nebytového priestoru, je jeho vlastník povinný umožniť na požiadanie na nevyhnutný čas a v nevyhnutnej miere vstup do bytu alebo nebytového priestoru zástupcovi spoločenstva, správcovi a oprávnenej osobe takéto činnosti vykonávať. Rovnakú povinnosť má aj ak sa jedná o opravu spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu prístupných z jeho bytu alebo montáž a údržbu zariadení na meranie spotreby tepla a vody a odpočet nameraných hodnôt.

Ak by úpravy a opravy, ktoré vlastník bytu alebo nebytového priestoru vykoná, ohrozovali alebo rušili ostatných v neprimeranom rozsahu, nieje možné takéto úpravy vykonať. Nie je to povolená aj keby svojim zásahom menil vzhľad domu bez súhlasu spoločenstva, ktoré musí rozhodnúť nadpolovičnou väčšinou svojich hlasov.

Súd môže na návrh spoločenstva v niektorých prípadoch dokonca rozhodnúť o predaji bytu alebo nebytového priestoru. Jedná sa o prípady keď vlastník bytu alebo nebytového priestoru obmedzuje alebo znemožňuje výkon vlastníckeho práva ostatným vlastníkom tým, že hrubo poškodzuje byt alebo nebytový priestor, spoločné časti, zariadenie, nebytové priestory domu, príslušenstvo alebo sústavne narušuje pokojné bývanie ostatných vlastníkov bytov, ohrozuje bezpečnosť, porušuje dobré mravy alebo neplní povinnosti uložené rozhodnutím súdu.

Vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo nahliadať do dokladov týkajúcich sa správy domu alebo čerpania fondu prevádzky, údržby a opráv.

Práva

Každý, kto vlastní byt alebo nebytový priestor aj osoby, ktoré s ním bývajú má právo užívať byt alebo nebytový priestor, spoločné časti domu, spoločné zariadenia, príslušenstvo a priľahlý pozemok.

Vlastník akéhokoľvek priestoru v dome je oprávnený prenajať ho inej osobe.

Spoluvlastníctvo

S vlastníctvom bytu a nebytového priestoru je nerozlučne spojené spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva a spoluvlastníctvo alebo iné spoločné práva k pozemku. Majitelia bytu alebo nebytového priestoru majú teda právo ich užívať ak neporušia svoje povinnosti. Je nemožné, podľa Občianskeho zákonníka, zrušenie spoluvlastníctva.

Rozhodovanie v dome

Majitelia bytov alebo nebytových priestorov majú právo a súčastne povinnosť zúčastňovať sa na správe domu a hlasovaním rozhodovať na schôdzi vlastníkov ako spoluvlastník o spoločných častiach domu a spoločných zariadeniach domu, spoločných nebytových priestoroch, príslušenstve a pozemku. Oznámenie o schôdzi vlastníkov musí byť v písomnej forme doručené každému vlastníkovi minimálne desať dní pred dňom konania schôdze. Výsledok hlasovania sa oznamuje bezodkladne spôsobom, aký si v dome vlastníci určia.

Pri hlasovaní na schôdzi vlastníkov sa v drvivej väčšine rozhoduje nadpolovičnou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov. Ak počet zúčastnených vlastníkov bytov a nebytových priestorov neumožňuje hodinu po začatí schôdze vlastníkov právoplatné hlasovanie, rozhoduje sa nadpolovičnou väčšinou zúčastnených.

Na odsúhlasenie poskytnutia úveru na zabezpečenie pohľadávok, vstavbe alebo nadstavbe prípadne o zmene spôsobu výkonu správy a o zmluve o spoločenstve sa musí rozhodnúť vždy hlasovaním na schôdzi vlastníkov dvojtretinovou väčšinou hlasov všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov.

Prehlasovaný vlastník bytu alebo nebytového priestoru má právo obrátiť sa do 15 dní od hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol, inak jeho právo zaniká. Pri rovnosti hlasov, alebo ak sa väčšina hlasov pri hlasovaní nedosiahne, rozhodne na návrh ktoréhokoľvek vlastníka bytu alebo nebytového priestoru súd.

Na každý byt alebo nebytový priestor v dome pripadá jeden hlas. Vlastník bytu alebo nebytového priestoru môže písomne, s úradne overeným podpisom, splnomocniť inú osobu, aby ho na schôdzi vlastníkov zastupovala. Súčasťou splnomocnenia môže byť aj príkaz, ako má splnomocnenec hlasovať pri konkrétnych otázkach.

V niektorých prípadoch sa môžu vlastníci bytov a nebytových priestorov dohodnúť na hlasovaní písomnou formou. Pred hlasovaním písomnou formou musia byť vlastníci bytov a nebytových priestorov 10 dní vopred informovaní o predmete hlasovania. Navrhnúť hlasovanie písomnou formou môže len predseda, ktorý uverejní informáciu o predmete hlasovania spôsobom v dome obvyklým. Po vykonaní hlasovania písomnou formou predseda za účasti ďalších dvoch vlastníkov bytov a nebytových priestorov, zistí výsledok hlasovania a oznámi ho. V prípade neúspešného hlasovania sa predmet prerokuje na schôdzi vlastníkov. Hlasovanie písomnou formou sa nemôže opakovať. Prehlasovaní vlastníci bytov a nebytových priestorov majú právo obrátiť sa do 15 dní od oznámenia výsledku hlasovania na súd, aby vo veci rozhodol.

Ak spoločenstvo tvorí viac domov, o úvere, súhlase so vstavbou alebo nadstavbou a o použití fondu prevádzky, údržby a opráv hlasujú iba vlastníci bytov a nebytových priestorov v dome, ktorého sa predmet hlasovania týka.

Osobitné ustanovenia o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome

Byt, ktorého nájomcom je fyzická osoba, môže vlastník domu previesť do vlastníctva len tomuto nájomcovi, ak nie je nájom bytu dohodnutý na určitú dobu.

Ak nájom bytu skončil nájomcovi podľa osobitného predpisu, môže vlastník bytu previesť byt do vlastníctva tretej osoby, ak táto osoba poskytne nájomcovi bytovú náhradu.

Nájomca nebytového priestoru, vlastníci a nájomcovia bytov v dome majú právo na prednostný prevod nebytového priestoru do vlastníctva. Iným ako nájomcom nebytových priestorov, vlastníkom bytov a nájomcom bytov v dome možno nebytový priestor previesť do vlastníctva len so súhlasom spoločenstva. Ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov bytov a nebytových priestorov a nájomcov bytov v dome. Ak bolo v zmluve o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome porušené právo prednostného prevodu nebytového priestoru v dome na nájomcu tak je táto zmluva neplatná.

Prevod vlastníctva nebytového priestoru z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby je možný len po predchádzajúcom súhlase spoločenstva. Ak spoločenstvo nevznikne, vyžaduje sa predchádzajúci súhlas nadpolovičnej väčšiny všetkých vlastníkov a nájomcov bytov v dome. Zmluva o prevode vlastníctva nebytového priestoru v dome, na ktorú nebol daný predchádzajúci súhlas, je neplatná.

Nájomca garáže alebo ateliéru vo vlastníctve štátu, obce, obchodnej spoločnosti s účasťou štátu alebo obce a bytového družstva má právo na prednostný prevod garáže alebo ateliéru do vlastníctva.

Súčasťou zmluvy o prevode z vlastníctva bytového družstva je vzájomné vyrovnanie prostriedkov určených na financovanie údržby a opráv domu pripadajúcich na bytový a nebytový priestor v dome, ktorý je predmetom prevodu vlastníctva. Rozumie sa tým vyrovnanie nevyčerpaných zostatkov a vyrovnanie nedoplatkov na obytný dom zo strany budúceho vlastníka bytu alebo nebytového priestoru v dome. Nevyčerpané prostriedky určené na údržbu a opravu domu, bytu a nebytového priestoru v dome prevedie bytové družstvo na fond prevádzky, údržby a opráv vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome.

Ak je prijaté rozhodnutie o zmene užívania stavby zo spoločných častí domu alebo spoločných zariadení domu, prechádza tento priestor do podielového spoluvlastníctva vlastníkov bytov. Rovnako sa postupuje aj pri nebytových priestoroch, na ktorých financovaní sa podieľali svojimi členskými podielmi len nájomcovia bytov v dome alebo ich právni predchodcovia. Nájomné za užívanie takýchto priestorov je príjmom fondu prevádzky, údržby a opráv príslušného domu.

Cena bytu a nebytového priestoru v dome a cena pozemku

Cena bytu, nebytového priestoru alebo ateliéru v dome, cena príslušenstva, cena pozemku zastavaného domom a cena priľahlého pozemku sa dojednáva dohodou predávajúceho a kupujúceho.

Byty, ktoré sú predmetom prevodu do vlastníctva doterajšiemu nájomcovi, nemožno vydražiť.

Dom vo vlastníctve obce alebo jeho časť nemožno previesť do vlastníctva nájomcov bytov a nebytových priestorov v tomto dome ani do vlastníctva tretích osôb, ak požiada o prevod vlastníctva bytu v dome nájomca.

Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva bytového družstva do vlastníctva člena bytového družstva, ktorý je jeho nájomcom, je člen povinný uhradiť bytovému družstvu ako cenu bytu nesplatený investičný úver s príslušenstvom pripadajúci na tento byt. Prevodom vlastníctva družstevného bytu zaniká nárok člena družstva na vrátenie členského podielu.

Cena bytu a ateliéru

Cena za 1 m2 podlahovej plochy bytu alebo ateliéru, ktorý sa prevádza do vlastníctva doterajšieho nájomcu z vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby sa zisťuje tak, že z obstarávacej ceny domu sa odpočíta základný štátny príspevok poskytnutý na porovnateľný družstevný byt podľa roku začatia výstavby domu, pri byte 2 % a pri ateliéri 0,5 % opotrebenia za každý začatý rok veku domu, a vydelí sa súčtom podlahovej plochy bytov a ateliérov v dome. Ak nemožno zistiť obstarávaciu cenu domu, určí ju Ministerstvo financií Slovenskej republiky. Je potrebné odpočítať opotrebenie (najviac 80 %).

Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva štátu alebo obce do vlastníctva nájomcu, vlastník domu pri uzatváraní zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo ateliéru je povinný poskytnúť nadobúdateľovi na úhradu ceny zrážku z ceny vo výške 30%.

Cena pozemku

Ak sa prevádza spoluvlastnícky podiel na pozemku zastavanom domom a priľahlom pozemku do vlastníctva vlastníka bytu, cena za 1 m2 pozemku sa rovná najvyššej výške ročného nájomného za 1 m2.

Obec je povinná previesť vlastníctvo zastavaného a priľahlého pozemku na vlastníka bytu, ktorý nadobudol byt do vlastníctva z vlastníctva bytového družstva, ak vlastník bytu požiada o prevod spoluvlastníckeho podielu pozemku.


Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva štátu do vlastníctva nájomcu a nadobúdateľ uhradí po podpísaní zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo ateliéru v hotovosti najmenej 15 % z ceny bytu alebo ateliéru, musí zostatok uhradiť v pravidelných bezúročných splátkach do desiatich rokov odo dňa podpísania zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo ateliéru. Ak zaplatí 70 % z ceny bytu alebo ateliéru, poskytne mu predávajúci zľavu 10 % z ceny a zostatok uhradí v pravidelných bezúročných splátkach do jedného roka.

Ak sa prevádza byt alebo ateliér z vlastníctva obce do vlastníctva nájomcu, obec ustanoví všeobecne záväzným nariadením spôsob bezúročného splácania ceny bytu, ateliéru a pozemku.

Ak sa prevádza byt z vlastníctva právnickej osoby alebo fyzickej osoby, predávajúci umožní kupujúcemu bezúročné splácanie ceny bytu a spoluvlastníckeho podielu na zastavanom pozemku a priľahlom pozemku do troch rokov odo dňa podpísania zmluvy o prevode vlastníctva bytu, ak o to kupujúci požiada.

Kupujúci uhradí nesplatenú časť ceny bytu alebo ateliéru ak prevedie vlastníctvo bytu alebo ateliéru na inú osobu ako na manžela, deti, vnukov alebo rodičov do desiatich rokov od uzavretia zmluvy o prevode vlastníctva bytu alebo ateliéru.

Vlastníctvo spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva

Spoločné časti domu a spoločné zariadenia domu a príslušenstvo sú v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ak sa nedohodnú vlastníci inak. S prevodom alebo prechodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru v dome prechádza aj spoluvlastníctvo spoločných častí domu, spoločných zariadení domu a príslušenstva, ako aj spoluvlastnícke alebo iné spoločné práva k pozemku, prípadne ďalšie práva a povinnosti spojené s vlastníctvom bytu a nebytového priestoru.

Práva a povinnosti pôvodného vlastníka domu a vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome, ktoré sa týkajú spoločných častí domu, spoločných zariadení domu, príslušenstva, pozemku zastavaného domom a priľahlého pozemku, najmä vecné bremeno prechádzajú na nových vlastníkov bytov a nebytových priestorov nadobudnutím vlastníctva bytu alebo nebytového priestoru.