Znalecké ohodnotenie nehnuteľností
„Koľko ľudí, toľko chutí,“ hovorí známe slovenské príslovie. O jeho pravdivosti sa mohli presvedčiť aj tí, ktorí sa v praxi stretli s znaleckým ohodnocovaním nehnuteľností. Práve u rčenie hodnoty pozemkov či nehnuteľností sa v mnohých rodinách stalo jablkom sváru. Dedičské či rozvodové konania a s tým spojená deľba majetku, sa tak môžu stať nepríjemnosťou pre viacerých rodinných príslušníkov. Je pravdou, že iný pohľad má na objekt predávajúci, ktorý chce v prvom rade zarobiť a dostať za svoj majetok čo najväčší obnos peňazí. No na druhej strane stojí kupujúci, ktorý chce investovať správne a čo najlacnejšie. Ak sa však názory jednotlivých strán diametrálne odlišujú, je najlepšie spoľahnúť sa na znalecký posudok, ktorý objektívne zhodnotí všetky pozitíva a negatíva daného objektu a určí všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti.
Čo hovorí o znalcoch legislatíva
Podmienky výkonu znaleckej činnosti upravuje zákon o znalcoch, tlmočníkoch a prekladateľoch. Ten okrem iného hovorí aj o ich povinnostiach a podmienkach činnosti znaleckých ústavov, ale tiež definuje pôsobnosť Ministerstva spravodlivosti SR pri výkonne ich činnosti.
O základnej osnove znaleckého posudku a znalcoch a tlmočníkoch hovorí vyhláška, ktorá presne určuje kto môže byť znalcom. Vzdelávanie, overovanie odbornej spôsobilosti a dohľad nad znalcami vykonáva Ministerstvo spravodlivosti (MS SR). Ministerstvo sleduje dodržiavanie zákonnosti a správnosti postupov znalcov ale aj kontrolu ich sústavného vzdelávania a zvyšovania odbornej kvalifikácie. Každému znalcovi, ktorý je zapísaný v zozname ministerstva spravodlivosti, vydá ministerstvo aj písomné osvedčenie o výsledku overenia odbornej spôsobilosti. Zároveň však MS SR vybavuje aj sťažnosti na ich postup v konkrétnom podaní. Sťažnosť na konanie znalca musí obsahovať číslo konania, v rámci ktorého bol znalecký posudok podaný. Ďalej účel znaleckého posudku, krstné meno a priezvisko znalca, na ktorého je sťažnosť podaná, číslo znaleckého posudku a dôvody sťažnosti. Znalcom sa môže stať každá osoba, ktorá o to požiada MS SR a splní náležité podmienky. To znamená, že žiadateľ musí byť spôsobilý na právne úkony v plnom rozsahu a tiež bezúhonný. Podmienkou je okrem iného aj vzdelanie v danom odbore, prax v odbore najmenej sedem rokov, materiálne vybavenie postačujúce na výkon činnosti. Podmienkou je aj to, aby žiadateľ nebol v posledných troch rokoch právoplatne zo zoznamu vyčiarknutý.
Znaleckou organizáciou môže byť právnická osoba, ktorá podá na ministerstvo žiadosť a je špecializovaná na výkon znaleckej činnosti v odbore alebo v odvetví, ktoré je predmetom jej žiadosti. Zákon ustanovuje, že aspoň traja jej spoločníci, členovia, štátni zamestnanci alebo zamestnanci v pracovnom pomere dohodnutom na neurčitý čas musia byť znalcami zapísanými v príslušnom odbore. Zároveň však nesmú byť spoločníkmi, členmi alebo zamestnancami inej právnickej osoby zapísanej v zozname. Právnická osoba musí tiež určiť za výkon znaleckej činnosti zodpovednú osobu. Táto osoba musí byť v zozname zapísaná ako znalec a zároveň musí byť jej spoločníkom, členom, štátnym zamestnancom, štatutárnym orgánom alebo členom jeho štatutárneho orgánu. Ďalšou podmienkou, je tak ako pri fyzickej osobe materiálne vybavenie postačujúce na výkon znaleckej činnosti a podmienka, že nebola v posledných troch rokoch vyčiarknutá zo zoznamu. Povinnosťou každého znalca je uzatvorenie poistenia zodpovednosti za škodu, ktorá môže vzniknúť v súvislosti s výkonom činnosti. Znalec zapísaný v zozname sa musí poistiť s limitom poistného plnenia za jednu poistnú udalosť najmenej vo výške jeden milión Sk. Za zápis do zoznamu znalcov sa platí poplatok 5 tisíc Sk. Poplatok za výpis zo zoznamu znalcov sa účtuje vo výške 50 Sk za každú stranu.
Zoznam znalcov
Zoznam znalcov vedie MS SR v elektronickej forme. Tá umožňuje vyhľadávanie v zozname podľa odborov a odvetví, ako aj podľa osôb zapísaných v zozname. Pričom odbory a odvetvia sú zoradené podľa abecedného poradia a označené sú číselným kódom. Oddiel zápisu znalcov sa člení na zápis znalcov, ktorí vykonávajú činnosť ako fyzické osoby, ďalej ako právnické osoby ako znalecké organizácie ale znalecké ústavy. Zoznam znalcov obsahuje aj kontaktné údaje, teda telefónny kontakt a adresa elektronickej pošty, tak aby bol ľahko zastihnuteľný. Zoznam obsahuje aj informácie o osobitnom vzdelávaní. Zoznamy znalcov sú k nahliadnutiu aj na každom krajskom súde. Tie obsahujú mená znalcov, ktorí sú v pôsobnosti príslušného krajského súdu. Odbornú skúšku zabezpečuje ministerstvo alebo ministerstvom poverený znalecký ústav. Skladá sa z písomnej a ústnej časti. Písomná časť sa skladá z desiatich otázok z teórie a zo znaleckého posudku. Ústna časť skúšky by mala preveriť najmä doterajšie odborné pôsobenie z hľadiska praktických skúseností a osobné predpoklady na výkon znaleckej činnosti.
Znalecký posudok
Znalecký posudok je teda nevyhnutný najmä v prípadoch, kedy sa o hodnotu nehnuteľnosti vedú spory. Môže to byť v prípade dedičských konaní, kde sa jednotlivé strany nevedia na cene dohodnúť alebo po rozvodoch, ak nehnuteľnosť patrila do bezpodielového spoluvlastníctva rozvedených manželov. Znalecký posudok je však potrebný aj pri hypotekárnych úveroch. Každá banka má zvyčajne aj vlastný zoznam znalcov. Naopak znalecký posudok nie je potrebný na daňových úradoch ani na katastroch pri doručení zmlúv do katastra. Výhodou, je tiež ak sa počas dedičského konania vedia dediči dohodnúť na cene nehnuteľnosti. V takých prípadoch, ak notár ich dohodu akceptuje už nie je znalecký posudok potrebný. Na vystavenie znaleckého posudku je potrebný výpis z listu vlastníctva vhodný pre právne úkony s kolkom a kópia katastrálnej mapy, kde je daná nehnuteľnosť zakreslená. V niektorých prípadoch sa vyžadujú aj ďalšie doklady, ktoré bližšie charakterizujú danú nehnuteľnosť ako napríklad kúpne zmluvy, projektová dokumentácia či kolaudačné rozhodnutia. Výnimkou nie sú ani doklady, ktoré hovoria o technickom stave alebo o zásahoch, ktoré boli na nehnuteľnosti vykonané. Znalecký posudok sa delí na jednotlivé časti, ktoré musí nevyhnutne obsahovať, aby bol aj formálne správny. Písomný znalecký posudok obsahuje titulnú stranu, úvod, posudok, záver, prílohy potrebné na zabezpečenie preskúmateľnosti znaleckého posudku a znaleckú doložku. Aby bolo konanie znalca preskúmateľné a kontrolovateľné je potrebné aby posudok, obsahoval všetky náležitosti, ktoré má. Jednotlivé strany posudku musia byť očíslované, zviazané a zošité šnúrou. Jej voľné konce sa prekryjú nálepkou s odtlačkom úradnej pečiatky znalca. Znalecký posudok môže podať iba znalec vymenovaný v odbore stavebníctvo, odvetvie oceňovanie nehnuteľností a to buď zapísaný v zozname príslušného krajského súdu, prípadne menovaný oprávnenými orgánmi.
Znalecká pečiatka
Znalecká pečiatka, je okrúhla pečiatka s priemerom 36 mm. Obsahuje údaje ako meno, priezvisko a akademický titul prípadne vedeckú hodnosť znalca, označenie „Znalec“ (znalkyňa) v odbore s doplnením odboru a odvetvia, pre ktorý bol vymenovaný a štátny znak Slovenskej republiky. Odtlačok pečiatky je modrej farby a môže byť použitý len na znaleckom posudku alebo na vyúčtovaní a na výpise zo znaleckého denníka, nesmie sa však používať v bežnej korenšpodencii. Okrem pečiatky používa znalec pri svojej činnosti aj znalecký preukaz. Zákon o znalcoch tiež ustanovuje, že je povinný zachovávať mlčanlivosť o všetkých skutočnostiach, o ktorých sa dozvedel pri výkone alebo v súvislosti s výkonom činnosti.
Ohodnocovanie nehnuteľností
Z vyhlášky MS SR vyplýva, že znalecký posudok, ktorý sa vypracováva ku dňu obhliadky, stanovuje všeobecnú hodnotu nehnuteľnosti alebo stavby. Všeobecná hodnota je podľa nej výsledná objektivizovaná hodnota nehnuteľností a stavieb, ktorá je znaleckým odhadom ich najpravdepodobnejšej ceny ku dňu ohodnotenia, ktorú by tieto mali dosiahnuť na trhu v podmienkach voľnej súťaže, pri poctivom predaji, keď' kupujúci aj predávajúci budú konať s patričnou informovanosťou i opatrnosťou a s predpokladom, že cena nie je ovplyvnená neprimeranou pohnútkou.
Pre znalca sú teda orientačné najmä ceny nehnuteľností na trhu. Aj keď tie nemusia byť v skutočnosti reálne. Ide totiž to o ceny, ktoré sú ponúkané. Rozdiely medzi cenami v inzerátoch a ponukách sa môžu výrazne odlišovať od skutočných cien, za ktoré boli nehnuteľnosti predané. To už však znalci nemajú ako zistiť, a preto sa väčšinou orientujú podľa cien, ktoré sú uverejňované v rôznych ponukách. Keďže znalci majú k dispozícii viacero metód na ohodnocovanie nehnuteľností, je možné, že ohodnotenie toho istého objektu viacerými znalcami môže byť rôzne. To však neznamená, že rozdielne posudky musia byť aj nepsrávne. Naopak každý znalecký posudok je individuálny, a každý môže byť robený inou metódou. Použitie konkrétnej metódy však musí každý znalec vedieť zdôvodniť, a to najmä v prípade, že by bola na posudok podaná sťažnosť. Medzi základné metódy patrí porovnávanie, potom metóda podľa stavebných nákladov či kapitalizáciou výnosu. Vyhotovenie znaleckého posudku môže trvať niekoľko dní ale aj týždňov. Ovplyvňuje to najmä charakter nehnuteľnosti. Znalecké posudky bytov a rodinných domov sú spravidla hotové do niekoľkých dní. Ak sa však jedná o väčšie objekty, kde je potrebná viacnásobná obhliadka, môže vypracovanie samotného posudku trvať aj niekoľko týždňov. Časové trvanie tak závisí aj od metódy, ktorú si znalec zvolil.
Znalec, by mal poznať miestny trh, vedieť porovnávať konkrétne prípady predaja nehnuteľností ale aj vedieť predpokladať vývoj cien na miestnom trhu. Mal by sledovať ceny nehnuteľností a pozemkov či stavebných prác, nájomného v danej lokalite. Vedieť porovnávať aj jednotlivé faktory, ktoré cenu nehnuteľnosti ovplyvňujú ako napríklad technický stav, poloha či využitie nehnuteľnosti. Poznať aktuálne ceny na trhu za 1m2, od čoho sa potom odvíja aj celá cena objektu. Dôležité je prihliadať aj na to, že ceny sa menia pomerne rýchlo. Iba skúsenosti z predaja konkrétnych nehnuteľností tak znalcovi pomôžu pri najlepšom posudku.
Oceňovanie pozemkov
V porovnaní s nehnuteľnosťami sú pozemky ako predmet oceňovania oveľa stálejšie. Ich hodnota zvyčajne neklesá, aj keď sa v ojedinelých prípadoch môže stať, že sa ich kvalita zníži. Spôsobené to môže byť napríklad eróziou či znečisťovaním životného prostredia. Preto má aj ich oceňovanie určité špecifiká. Vo všeobecnosti sa prihliada najmä na ich potenciál. Aj keď sú možno v súčasnosti nevyužívané, už v blízkej budúcnosti sa môže na nich budovať rekreačné strediská, obytné zóny, infraštruktúra či obytné parky. Cena mnohých pozemkov sa tak môže odvíjať najmä od územného plánovania v danej lokalite. Ak sa ukáže, že v priebehu niekoľkých rokoch je na nich plánovaná nejaká výstavba, môže sa ich cena navýšiť, aj keď v skutočnosti taká nie je. Pri oceňovaní sa však berie do úvahy aj veľkosť, šírka či svahovitosť daného pozemku. Dôležitým aspektom je aj lokalita, v ktorej sa pozemok nachádza či napojenie na inžinierske siete a kanalizáciu.
Odmeny
Podľa vyhlášky MS SR o odmenách, náhradách výdavkov a náhradách za stratu času sú v odmene pre znalcov zahrnuté aj náklady spojené s povinným poistením znalca, vzdelávaním a overovaním odbornej spôsobilosti a obstaraním potrebného materiálneho zabezpečenia, prípravné práce, či nárok na náhradu ušlej mzdy znalca. Hodinová odmena za jednu aj začatú hodinu výkonu znaleckej činnosti je podľa zákona 400 Sk. Hodinová odmena však znalcovi nepatrí za čiastkové úkony, za ktoré mu patrí len paušálna alebo len podielová odmena. Ak je však predmetom znaleckej činnosti nehnuteľnosť alebo stavba, tak sa určuje podielová odmena. Tá sa určuje aj v prípade, že je určenie východiskovej hodnoty nehnuteľností a stavieb súvisí s vykonaním znaleckého úkonu alebo je predpokladom na jeho vykonanie. Podielová odmena sa určuje podľa stanovenej výšky východiskovej hodnoty predmetu znaleckého úkonu. Za predmet úkonu sa považujú hlavné stavebné objekty, spoločne príslušenstvo, ako napríklad ploty, studne, inžinierske siete, spevnené plochy a pod. a spoločne pozemky. Východisková hodnota pozemkov je 500 Sk/m2. Vypočítaná podielová odmena sa zaokrúhľuje na celé sto koruny nahor a jej minimálna výška je 800 Sk. Paušálna odmena patrí znalcovi za podanie vyžiadaného písomného stanoviska o stave rozpracovania znaleckého úkonu vo výške 200 Sk, prevzatie a prvotné oboznámenie so spisom 600 Sk, prešetrovanie pri vykonaní znaleckého úkonu 200 Sk.
Špecializácia znalca
Pri výbere znalca je dôležitá aj jeho špecializácia a doterajšie skúsenosti. Je rozdiel, či ide o ohodnocovanie obytných nehnuteľností, pozemkov alebo komerčných objektov. Dôležité je nájsť osobu s praxou v oceňovaní takých nehnuteľností o aké ide v konkrétnom prípade. Na Slovensku združuje znalcov Slovenská komora znalcov. Jej poslaním je podporovať a zvyšovať profesionálnu úroveň znalcov a znaleckých organizácie pri ich výkone ich činnosti. Komora navyše spolupracuje s orgánmi štátnej správy pri tvorbe záväzných právnych predpisov v oblasti znaleckej činnosti a snaží sa o akceptáciu jej členov aj v medzinárodných štruktúrach.
Viac informácií sa dozviete
vysielanej 18.4.2008 o 20:45 na TA3
