Clanky

Kúpa bytu a náležitosti kúpnej zmluvy

„Nedodržanie zákonom ustanovenej formy právneho úkonu spôsobuje jeho absolútnu neplatnosť. Absolútna neplatnosť právneho úkonu nastáva priamo zo zákona (ex lege) a pôsobí od začiatku (ex tunc) voči každému. Právne úkony postihnuté absolútnou neplatnosťou nemajú za následok vznik, zmenu ani zánik práv a povinností. Súd musí na túto neplatnosť prihliadať a musí z nej vyvodzovať dôsledky aj bez návrhu z úradnej povinnosti (ex officio).“

(Rozsudok Krajského súdu v Košiciach z 18.03.1999, sp. zn. 5 S 8/98)

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy

Podstatné náležitosti kúpnej zmluvy, predmetom ktorej je nehnuteľnosť, v našom prípade byt, upravuje Občiansky zákonník v ust. § 588 a nasl. Podstatnými náležitosťami sú: 1. Náležité určenie zmluvných strán, 2. Určenie predmetu kúpnej zmluvy - byt musí byť presne špecifikovaný - a to údajmi z katastra, 3. Kúpna cena - ktorá musí byť pod sankciou neplatnosti zmluvy podľa § 40a OZ určená v súlade s cenovými predpismi. Ďalej je to záväzok predávajúceho - odovzdanie predmetu kúpnej zmluvy, ktorému na strane druhej zodpovedá záväzok kupujúceho prevziať predmet kúpnej zmluvy. Samozrejme, že medzi náležitosti kúpnej zmluvy sú aj práva a povinnosti predávajúceho a kupujúceho (teda - úprava ich vzájomných práv a vzájomných povinností, ktoré tvoria obsah medzi zmluvnými stranami vznikajúceho právneho vzťahu).

Ostatné povinné náležitosti zmluvy o kúpe bytu ustanovuje zákon č. 182/19936Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov v znení neskorších predpisov v § 5 – tak by, okrem iného, malo byť v zmluve o kúpe bytu obsiahnuté aj vyhlásenie nadobúdateľa bytu alebo nebytového priestoru v dome o pristúpení k zmluve o spoločenstve vlastníkov alebo k zmluve o výkone správy. Správa katastra, pokiaľ zmluva neobsahuje toto vyhlásenie, postupuje tak, že zmluvy a návrh na vklad vráti podávateľovi návrhu s poučením o odstránení chýb a za tým účelom konanie preruší. Pokiaľ v príslušnej lehote chyby nie sú odstránené, správa katastra konanie o vklad vlastníckeho práva zastaví. 

Proces prevodu vlastníckeho práva k nehnuteľnosti

Právnym titulom nadobudnutia vlastníctva k bytu je kúpa, teda uzavretie kúpnej zmluvy, teda v prvom rade je nevyhnutná existencia platnej zmluvy o prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnosti, a to v písomnej forme, nakoľko podľa § 46 ods. 1 OZ všetky zmluvy, predmetom ktorých je nehnuteľnosť, musia mať obligatórnu písomnú formu. Ďalším postupom zmluvných strán je vypracovanie a podanie návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností - pre hlavné mesto SR Bratislavu je to správa katastra, ktorá sa nachádza v Ružovej doline. Zmluva o prevode sa pripája k návrhu na vklad ako jej príloha - a to v súlade s ust. §  30 ods. 4 zákona č. 162/1995 Z. z. Správa katastra zmluvu preskúma, či má predpísané podstatné náležitosti, toto sa však nevzťahuje na prípady, kedy sú zmluvy vyhotovené vo forme notárskej zápisnice alebo autorizované advokátom. Pokiaľ zmluva a návrh na vklad spĺňajú zákonné podmienky pre vklad splnené, príslušná správa katastra vydá rozhodnutie o povolení vkladu podľa § 30 ods. 5 zákona č. 162/1995 Z. z. Toto rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom vydania rozhodnutia. Dňom zápisu vlastníckeho práva sa kupujúci stáva vlastníkom predmetnej nehnuteľnosti. Ak nie sú podmienky na vklad splnené, správa katastra rozhodnutím návrh na vklad vlastníckeho práva zamietne podľa § 31 ods. 2 zákona č. 1621995 Z. z. Pokiaľ by sa účastníci katastrálneho konania obrátili v danej veci na súd, súd by podľa § 250q ods. 2 Občianskeho súdneho poriadku potvrdil rozhodnutie o zamietnutí návrhu na vklad nehnuteľnosti, ak by zistil, že kúpna zmluva je neplatná.

Aký počet originálov kúpnej zmluvy sa prikladá k návrhu na vklad vlastníckeho práva a aké sú správne poplatky?

K návrhu na vklad vlastníckeho práva sa predkladá príslušnej správe katastra zmluva, ktorou sa scudzuje nehnuteľnosť, v počte  dvoch rovnopisov. Návrhy na vklad, ako už bolo načrtnuté vyššie, podávajú sa príslušnej správe katastra, ktorá o nich rozhoduje v katastrálnom konaní. Navrhovatelia, zmluvné strany, si často mýlia práve dotknuté štátne orgány – správu katastra a Katastrálny úrad. Katastrálny úrad je orgánom štátnej správy pre obvod kraja v súlade s územnosprávnym členením SR. Správne poplatky v súvislosti s konaním o zápis vlastníckeho práva sú upravené zákonným predpisom - zákonom č. 145/1995 Z. z. o správnych poplatkoch v znení neskorších predpisov, Položka 11. Správny poplatok za návrh na začatie konania o povolení vkladu práva k nehnuteľnosti do katastra nehnuteľností je 66 EUR. Ak účastník katastrálneho konania žiada o urýchlené konanie, kedy sa o vklade rozhoduje v lehote 15 dní, poplatok predstavuje sumu 265,50 EUR. Výšku predmetného správneho poplatku možno zistiť napr. na http://jaspi.justice.gov.sk 

Aké opatrenie možno v kúpnej zmluve vykonať, aby bolo predávajúcemu v čase po uzatvorení kúpnej zmluvy, avšak ešte pred odovzdaním bytu, zabránené byt prenajať tretej osobe?

V kúpnej zmluve, predmetom ktorej je byt, možno uviesť ustanovenie, podľa ktorého sa predávajúci zaviaže, že  nebude akýmkoľvek spôsobom disponovať s predmetom kúpy - s bytom - a teda že tento byt medzičasom v dotknutej časovej osi - po uzavretí kúpnej zmluvy a pred odovzdaním bytu - byt neprenajme alebo ho iným spôsobom nescudzí v prospech inej tretej osoby. Predávajúci sa tak zaväzuje zdržať sa konania, ktoré by malo za následok zánik právneho vzťahu založeného predmetnou kúpnou zmluvou a prípadné trestnoprávne následky.  Zmluvné strany - predávajúci a kupujúci - si v kúpnej zmluve môžu pre tento prípad, ak by došlo k uzavretiu nájomnej zmluvy na predmet kúpy, dojednať právo kupujúceho od kúpnej zmluvy odstúpiť. 

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk


Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 06/11

Späť

Bývanie a reality
Nízkoenergetické domy

Energetická hospodárnosť budovEnergetická certifikáciaNízkoenergetický domInštitút pre energeticky pasívne domyV januári 2006 bol na Slovensku prijatý zákon o energetickej hospodárnosti budov a o zmene a doplnení niektorých zákonov. Platnosť nadobúda 1. Januára 2008. Zákon nadväzuje na smernicu Európskeho parlamentu a Rady Európskej únie 2002/91/ES zo 16. decembra 2002 o energetickej hospodárnosti budov, ktorá obmedzuje spaľovanie neobnoviteľných prírodných zdrojov a tým chce prispieť k obmedzeniu tvorby oxidu uhličitého. Cieľom smernice je zlepšenie energetickej..
Schodisko - spojivo podlaží

 Vonkajší vzhľadMateriály na obkladStavba schodov nie je jednoducháNechajte si poradiťNajčastejšie omylyTrend dobyÚprava povrchuZábradlie Ak máte rodinný dom či dvoj, prípadne viacpodlažný bytový apartmán, pravdepodobne máte doma schodisko. Vertikálne konštrukcie spájajúce jednotlivé poschodia budov – tak znie základná definícia schodov. Primárnou funkciou schodov je prepojiť jednotlivé podlažia medzi sebou a urobiť tak čo najpohodlnejšie a najbezpečnejšie pre ich užívateľa pri jeho zostupe a výstupe.Realizácia je spojená s niekoľkými základnými..
Feng šuej, imidž či pravdivá vec?

Každý z nás by sa chcel vo svojom príbytku cítiť príjemne a zároveň zosúladený s priestorom, v ktorom žije. Aby si sme si tento cieľ naplnili, spájame v bývaní čoraz viac praktické veci s tými duchovnými. Asi najznámejší fenomén v tejto oblasti, kde sa spája duchovno s prostredím v ktorom bývame je Feng šuej. Je to starobylé čínske učenie, ktoré naznačuje čo má človek robiť, aby žil v súlade so silami prírody. Nie je len o tom ako si máme zariadiť izbu či byt, ale má aj oveľa širší záber. Učenie Feng šuej sa netýka len samotného „usporiadania..
Právna poradňa
Právne postavenie a zodpovednosť súdneho exekútora

 Dobrý deň. Potrebujem odbornú radu. Pred dvomi rokmi som obdržala od exekútora upovedomenie o začatí exekúcie, proti čomu som podala námietky. Ako som sa informovala, o námietkach súd do teraz však nerozhodol a exekútor zriadil na môj dom záložné právo, stiahol z môjho účtu peniaze, a naďalej ho zablokoval. Cítim sa týmto jeho konaním ukrivdená, uškodil mi. Okrem toho o námietkach nie je stále rozhodnuté, námietky sú dôvodné - samotné súdne rozhodnutie je mylné a ja by som ani nemala byť účastníkom exekúcie. Ďakujem za vašu pomoc.Miloslava H.,..
Porozvodové otázniky - spor o vypratanie družtevného bytu

V roku 1977 mi spolu s manželkou bol pridelený družstevný byt, obaja sme boli členmi družstva. Tento byt som nerušene obýval a užíval. Požiadal som družstvo o prevod vlastníctva k tomuto bytu. V apríli a máji roku 2003 mi však zo strany družstva boli doručené výzvy na vydanie bytu, dôvodom bolo, že mojej manželke, s ktorou som neviedol dlhodobo spoločnú domácnosť, bol v roku 1990 pridelený družstvom iný byt a vraj som sa spolu s ňou družstvu písomne zaviazal tento byt odovzdať a presťahovať sa do novoprideleného bytu. V roku 2000 kedy sme sa s manželkou rozvádzali,..
Komunikácia medzi správcom a vlastníkmi bytov - otázka efektivity

„Minulý rok došlo v našom dome ku zmene správy, ktorú pôvodne vykonávalo spoločenstvo vlastníkov. Toto spoločenstvo však stále je registrované ako existujúce. To je pomimo, avšak podstatným problémom je komunikácia so správcovskou spoločnosťou, ktorá spravuje náš dom. V dome, ktorý má dva vchody – predný a zadný - sú vytrhané mnohé svetelné spínače, svetlo možno zapnúť len na niektorých z dvoch poschodí, príp. na prízemí, čo značne komplikuje najmä v tomto zimnom období pohyb po schodoch v dome, navyše mnoho z obyvateľov je vo vyššom veku,..
Financie
Lízing nehnuteľností

Čo to vlastne je?ZačiatkyOdlišnosti od ostatných lízingových foriemAko to funguje v praxi.Výhoda pre firmyPrečo sa oplatí lízing nehnuteľnostíČo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?Produkty slovenských lízingových spoločnostíFinančný a operatívny lízingZhrnutie Skutočnosťou už aj na Slovensku je, že lízingové spoločnosti zarábajú peniaze na nehnuteľnostiach. Postup je absolútne totožný s lízingom napríklad áut. Zákazník nemá, alebo z rozličných dôvodov nechce poskytnúť celú sumu za kupovaný produkt a tak ho spoločnosť kúpi za neho a postupne..
Problémy s hypotékou?

Problém je na sveteKeď musí zasiahnuť bankaBanky znižujú úrokové sadzby   Nie je nič ľahšie. Jednoduchá cesta k bývaniu. Stačí len prísť. Riešenie ušité priamo na mieru. To sú len niektoré reklamné slogany, ktoré nás tak často oslovujú a pútajú našu pozornosť na rôzne produkty vedúce k vlastnému bývaniu.Spôsobov, ciest a produktov vedúcich k vlastnému bývaniu je v dnešnej dobe a situácii na trhu skutočne mnoho. Pritom nemusí ísť bezpodmienečne len o získanie nového bytu či domu, ale aj napríklad o kúpu zariadenia, stavbu garáže či bazénu,..
Financovanie nehnutelnosti

Právnické a fyzické osoby, ktoré ku svojej činnosti potrebujú vyhovujúce priestory, majú v dnešnej dobe hneď niekoľko možností ako ich získať. Každá z nich obsahuje výhody, nevýhody a skryté riziká. Spomínanými možnosťami sú kúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky, kúpa nehnuteľnosti s použitím bankového úveru, kúpa nehnuteľnosti na leasingové splátky alebo iba prenájom nehnuteľnosti na určitú dobu.Kúpa nehnuteľnosti verzus nájomKúpa nehnuteľnosti za vlastné prostriedky je klasická možnosť kalkulovania: “čo si môžem dovoliť za peniaze,..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.