Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti?

Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti.


Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníka

V zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná ako provízia) patrí sprostredkovateľovi za predpokladu, že k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy (kúpnej zmluvy) došlo pričinením sprostredkovateľa. Zákon síce výslovne nevymedzuje slovné spojenie „pričinenie sprostredkovateľa“, avšak pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti pôjde zrejme najmä o zaobstaranie záujemcu o kúpu predmetnej nehnuteľnosti, zariadenie obhliadky  predmetnej nehnuteľnosti a pod. Medzi uzavretím sprostredkovávanej zmluvy a činnosťou vyvinutou sprostredkovateľom preto musí nevyhnutne existovať príčinná súvislosť. Inak povedané sprostredkovateľská činnosť musí viesť k sledovanému výsledku – k uzavretiu sprostredkovávanej kúpnej zmluvy. Ak by však tento výsledok nebol dosiahnutý, nemožno hovoriť o splnení záväzku zo strany sprostredkovateľa, a to ani vtedy, ak by sprostredkovateľ riadne vyvinul všetku sprostredkovateľskú aktivitu.


Čo hovorí judikatúra?

Judikát – rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 31. 01. 2011
sp.zn. 4 Cdo 148/2010: „(...) sprostredkovateľ nie je iba pasívnym činiteľom, ale jeho činnosť musí mať aktívnu povahu, pretože ustanovenie § 774 Občianskeho zákonníka viaže nárok na odmenu k skutočnosti, že výsledok (teda uzavretie zmluvy) bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.“

Judikát – rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 07. 11. 2010
sp.zn. 30 Cdo 1593/2000: „(...) mezi výsledkem, t.j. uzavřením požadované smlouvy zájemcem s třetí osobou, a činností zprostředkovatele je vztah příčiny a následku (vztah příčinné souvislosti), opravňující závěr, že nebýt snahy, úsilí zprostředkovatele, směřující k zajištění příležitosti pro zájemce uzavřít smlouvu s třetí osobou, k tomuto výsledku by nedošlo.“

Judikát – rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 27. 10. 2010
sp.zn. 33 Cdo 3900/2008: „Zprostředkovateli zásadně vzniká právo na odměnu v dohodnuté výši
(§ 775 obč. zák.) při kumulativním splnění dvou podmínek, a to, že zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu a že tuto smlouvu strany uzavřely přičiněním zprostředkovatele. Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy. Zprostředkovateli proto nenáleží odměna za zprostředkování, jestliže k uzavření smlouvy nedošlo, přestože k tomu vytvořil podmínky. Zprostředkovatel nemá právo na odměnu ani tehdy, byla-li sice smlouva uzavřena, avšak zprostředkovatel se o to svou aktivní činností nezasloužil. Tak tomu je i v případě, kdy zájemce a třetí osoba uzavřou zprostředkovatelskou smlouvu až po dlouhé době a za jiných skutkových okolností (srovnej Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 - 880 Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, str. 2284 a n.).“

Hoci zákon vyslovene hovorí o uzavretí zmluvy, resp. o výsledku dosiahnutého pričinením sprostredkovateľa, tretí citovaný judikát pripúšťa aj zmluvnú modifikáciu vzniku nároku na províziu („Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy.“). V praxi sa teda možno stretnúť aj s názormi, že moment vzniku nároku na províziu možno v sprostredkovateľskej zmluve meniť a naviazať ho napr. na príležitosť uzavretia sprostredkovávanej zmluvy. Uvedené názory zrejme vychádzajú z toho, že občianske právo patrí do kategórie súkromného práva, pričom pre súkromné právo je typická zmluvná voľnosť a s tým súvisiaca možnosť odlišného dojednania od tých zákonných ustanovení, ktoré nemajú kogentnú (kategorickú, resp. nemennú) povahu. Protiargumentom vo vzťahu k týmto názorom môže byť to, že dosiahnutie výsledku – uzavretie sprostredkovávanej zmluvy možno v zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka považovať za pojmový znak sprostredkovateľskej zmluvy, z ktorého povahy možno vyvodiť, že sa od neho nemožno odchýliť (porovnaj ustanovenie § 2 ods. 3 Občianskeho zákonníka).

Sprostredkovateľská zmluva je odplatným typom zmluvy, a preto patrí určenie odmeny, resp. provízie medzi jej podstatné náležitosti. Ak by sprostredkovateľská zmluva neobsahovala dohodu o provízii, bola by zrejme absolútne neplatná v zmysle ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka (k tomu porovnaj napr. rozsudok Krajského súdu v Žiline zo dňa 31. 05. 2012 sp.zn. 8 Co 42/2012). Hoci výška dohodnutej provízie v zásade závisí od dohody strán, zákon jej výšku limituje v tom zmysle, že pokiaľ by výška dohodnutej provízie odporovala všeobecne záväzným právnym predpisom (napr. zákonu o cenách), sprostredkovateľská zmluva by bola relatívne neplatnou (pozri ustanovenie § 775 v spojení s ustanovením §40a Občianskeho zákonníka).


Náhrada nákladov pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti

V rámci vykonávania sprostredkovateľskej činnosti môžu sprostredkovateľovi vzniknúť aj ďalšie náklady, ktoré primárne nie sú zahrnuté v dohodnutej provízii. Pri vzniku takýchto nákladov platí, že sprostredkovateľovi patrí okrem provízie náhrada nákladov iba za predpokladu, že si to zmluvné strany výslovne dohodli. V prípade pochybností o tom, či náhrada nákladov bola alebo nebola dohodnutá platí, že náhrada nákladov patrí sprostredkovateľovi len vtedy, ak mu vznikol nárok na províziu (porovnaj ustanovenie § 776 Občianskeho zákonníka). Pre odstránenie prípadných pochybností je preto vhodné, aby sprostredkovateľská zmluva vymedzovala aj prípadný vznik nároku na náhradu spomenutých nákladov alebo aby takýto nárok vylúčila. Aj z tohto dôvodu je vhodnejšie, ak je sprostredkovateľská zmluva uzavretá v písomnej forme, hoci zákon pre jej platnosť písomnú formu nevyžaduje.

Občianskoprávna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je pomerne stručná, pričom prepracovanejšiu právnu úpravu sprostredkovania obsahuje Obchodný zákonník. Uvedené platí aj vo vzťahu k vzniku nároku na províziu pri sprostredkovateľskej zmluve podľa Občianskeho zákonníka v porovnaní so vznikom nároku na províziu pri zmluve o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka.


Obchodnoprávna úprava nároku na províziu pri prevode nehnuteľností

Obchodnoprávna úprava dáva ohľadom momentu vzniku nároku na províziou tri možnosti, z ktorých si zmluvné strany môžu vybrať tú, ktorá je pre nich najviac vyhovujúca. Obchodný zákonník pritom vychádza z toho, že sprostredkovateľ sa zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou, za čo sa záujemca zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi províziu (porovnaj ustanovenie § 642 a nasl. Obchodného zákonníka).

Prvý spôsob, ako určiť vznik nároku na províziu, je viazať ho na uzavretie sprostredkovávanej zmluvy (ustanovenie § 644 Obchodného zákonníka). Takýto spôsob určenia vzniku nároku na províziu pritom platí aj vtedy, ak konkrétny spôsob vzniku nároku na províziu zmluva o sprostredkovaní vyslovene neupravuje.

Druhou možnosťou, ako určiť moment vzniku nároku na províziu, je viazať ho na zaobstaranie príležitosti pre záujemcu uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou (ustanovenie § 645 Obchodného zákonníka). Sprostredkovateľovi tak vzniká nárok na províziu  už zaobstaraním spomenutej príležitosti, napr. oznámením záujemcovi informácie o osobe, ktorá má záujem uzavrieť so záujemcom sprostredkovávanú zmluvu.

Tretia alternatíva, ako možno určiť spôsob vzniku nároku na províziu, je naviazať vznik nároku na províziu až na moment splnenia záväzku tretej osoby vyplávajúceho zo sprostredkovávanej zmluvy (ustanovenie § 646 Obchodného zákonníka). V tomto prípade však zákon poskytuje sprostredkovateľovi ochranu, nakoľko sprostredkovateľovi vznikne nárok na províziu aj vtedy, ak záväzok tretej osoby voči záujemcovi zanikol alebo ak sa splnenie záväzku tretej osoby oddialilo z dôvodov, za ktoré zodpovedá záujemca.

Výška provízie je spravidla medzi zmluvnými stranami dohodnutá ešte pred samotným uzavretím zmluvy o sprostredkovaní, pričom sprostredkovateľ má nárok na dohodnutú províziu. V praxi však môže dôjsť k pomerne ojedinelému prípadu, kedy si zmluvné strany nedohodnú konkrétnu výšku provízie a zmluva o sprostredkovaní napriek tomu vznikne. V takom prípade má sprostredkovateľ nárok na tzv. obvyklú províziu za sprostredkovanie obchodných zmlúv v čase uzavretia zmluvy o sprostredkovaní (porovnaj ustanovenie § 647 ods. 1 prvá veta Obchodného zákonníka).

Vo vzťahu k provízii navyše Obchodný zákonník v ustanovení § 647 ods. 1 druhá veta vyslovene určuje, kedy sprostredkovateľ nemá nárok na províziu. Ide o prípady, kedy bola sprostredkovávaná zmluva uzavretá bez súčinnosti sprostredkovateľa a tiež o prípady, kedy bol sprostredkovateľ v rozpore so zmluvou činný aj pre osobu, s ktorou sa uzavrela sprostredkovávaná zmluva. Pokiaľ však zmluva o sprostredkovaní napriek možnému konfliktu záujmov vyslovene nezakazuje sprostredkovateľovi vyvíjať sprostredkovateľskú činnosť aj pre tretiu osobu, nárok na províziu nie je vylúčený.

Obdobne ako v Občianskom zákonníku, aj obchodnoprávna úprava ustanovuje, že sprostredkovateľ má popri provízii nárok na náhradu nákladov spojených so sprostredkovaním len vtedy, ak to bolo medzi zmluvnými stranami výslovne dohodnuté, a pri pochybnostiach len pri vzniku nároku na províziu (ustanovenie § 647 ods. 2 Obchodného zákonníka).

Významnú ochranu poskytuje sprostredkovateľovi ustanovenie § 651 Obchodného zákonníka, v zmysle ktorého vzniku práva sprostredkovateľa na províziu nebráni skutočnosť, že až po zániku zmluvy o sprostredkovaní je s treťou osobou uzavretá zmluva (§ 644), prípadne splnená zmluva (§ 646), na ktorú sa vzťahovala jeho sprostredkovateľská činnosť. Podľa citovaného ustanovenia teda nemusí byť pri vzniku nároku na províziu prekážkou ani to, že zmluva o sprostredkovaní medzičasom zanikla.

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk

Späť

Obnova bytových domov

Väčšina bytových domov na Slovensku má svoje najlepšie roky za sebou. Nevyhnutné opravy bytových domov sa denne hlásia o slovo. Keďže všetci majitelia bytov chcú bývať čo najlepšie a najlacnejšie, chcú platiť čo najmenej aj za energie. Ceny ktoré však platia, sú z roka na rok vyššie a vyššie. Základom tejto nelichotivej situácie, je často rokmi zanedbávaný bytový fond. Na riešenie tohto problému sa zameriava aj Prvá stavebná sporiteľňa, a. s. (PSS) so svojimi produktami pre klientov. Ako už bolo spomenuté v úvode, čoraz naliehavejším problémom..

Krby a kozuby. Spríjemnime si zimu i leto. Krby a kozuby. Spríjemnime si zimu i leto.

Na prvý pohľad sa môže zdať, že otázka krbov a kozubov nie je v súčasnom ročnom období aktuálna; pravdou však je, že na tieto veci je lepšie myslieť ešte v čase, keď nás treskúca zima nenúti k zbytočne rýchlym a prvoplánovým riešeniam. Ďalším faktom je, že mnohí z nás sú po zime „poučení“, ako sa pripraviť na tú ďalšiu. Poďme sa teda pozrieť na možnosti, ktoré v tejto oblasti máme, a zároveň sa môžeme pristaviť aj pri otázke ohňa v záhrade, ktorý môžeme využiť oveľa skôr. Kozub je nielen skvelým zdrojom tepla, ale i mimoriadne..

Ako efektívne riešiť otázku kúrenia

Problém tepla je vzhľadom na každoročné mrazy nielen stále aktuálnym, ale i mimoriadne pálčivým vzhľadom na vysoké ceny energií. Najčastejšia súvisiaca voľba, pred ktorou stojí množstvo rodín, je, či vraziť nemalú sumu peňazí do vlastného kotla a mať tak svoju spotrebu pod kontrolou, alebo naďalej využívať služby verejného pripojenia, ktoré síce počiatočnú investíciu v takej výške nevyžaduje, avšak v konečnom dôsledku stojí omnoho viac. Poďme sa teda pozrieť na výhody aj nevýhody oboch variantov a na kritéria, podľa ktorých by sme sa mali rozhodovať...

Svojpomoc namiesto štátnej moci

Pred rokom som privolila môjmu známemu, aby sa ku mne nasťahoval. Dohodli sme sa, že budeme spolu bývať, pričom obaja sme mali prispievať na „spoločnú domácnosť“. Súhlasila som, nakoľko išlo o rodinného priateľa, ktorému boli moji rodičia z minulosti zaviazaní. Po čase nastali však rozpory, prišiel o zamestnanie, začal byť agresívny - slovné útoky, negativizmus. Na domácnosť prestal prispievať, prácu si nehľadal, čo bolo pre mňa už neudržateľné. Som zúfalá, lebo vo svojom vlastnom byte nemám pokoj, dotyčný sa mi smeje do očí a vyhráža sa mi súdmi,..

Stavebné konanie - uskutočňovanie stavieb a ich zákonné podmienky

Realizácia stavieb – nielen na základe stavebného povolenia   Stavby, zmeny stavieb alebo udržiavacie práce na stavbách sa môžu realizovať podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu.. Rozdiel medzi stavebným povolením a ohlásením spočíva v charaktere stavby, príp. prác, ktoré sa majú vykonávať. Stavebné povolenie je nevyhnutné pri stavbách každého druhu bez ohľadu na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania. Stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, a to najmä pri prístavbe,..

Premlčanie a preklúzia - môže ísť o byty alebo iné reality či nehnutelnosti?

PremlčaniePreklúzia “Vaše právo je premlčané, nemôžete sa ho dovolávať na súde“. - a podobné vyjadrenia možno počuť z úst vašich faktických alebo potenciálnych zmluvných strán, či iných subjektov. Nastáva čas vytriezvenia a pohľad do očí reality. Premlčanie a preklúzia sú veľmi významné právne inštitúty, ktoré dlžník môže využiť pri svojej obrane, v prípade, ak veriteľ uplatní svoj nárok. V praxi však dochádza k zamieňaniu ich významu. Čo však pre vás znamená, že vaše právo sa premlčalo, či dokonca je prekludované?..

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..

Hypotéky pre mladých

 Róbert Fico si od avizovania krokov, ktoré pomôžu mladým rodinám s bývaním, vylepšil svoj profil o značné čísla. Realita sa však tak celkom nezakladá na pôvodne médiami hlásaných zvýhodneniach pre mladých ľudí, ktorí majú vážne starosti so svojím bývaním. Hovorím najmä o vládnej „pomoci“ mladým vo forme bonifikácie hypotekárnych úverov. Veľké oči Nečudo, že mnohí z nás mladších zajasali, keď postupne v takmer všetkých denníkoch natrafili na propagandistickú kampaň vládnych strán, kde bolo toto zvýhodnenie opisované ako konečne jeden..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.