Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti?

Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti.


Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníka

V zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná ako provízia) patrí sprostredkovateľovi za predpokladu, že k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy (kúpnej zmluvy) došlo pričinením sprostredkovateľa. Zákon síce výslovne nevymedzuje slovné spojenie „pričinenie sprostredkovateľa“, avšak pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti pôjde zrejme najmä o zaobstaranie záujemcu o kúpu predmetnej nehnuteľnosti, zariadenie obhliadky  predmetnej nehnuteľnosti a pod. Medzi uzavretím sprostredkovávanej zmluvy a činnosťou vyvinutou sprostredkovateľom preto musí nevyhnutne existovať príčinná súvislosť. Inak povedané sprostredkovateľská činnosť musí viesť k sledovanému výsledku – k uzavretiu sprostredkovávanej kúpnej zmluvy. Ak by však tento výsledok nebol dosiahnutý, nemožno hovoriť o splnení záväzku zo strany sprostredkovateľa, a to ani vtedy, ak by sprostredkovateľ riadne vyvinul všetku sprostredkovateľskú aktivitu.


Čo hovorí judikatúra?

Judikát – rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 31. 01. 2011
sp.zn. 4 Cdo 148/2010: „(...) sprostredkovateľ nie je iba pasívnym činiteľom, ale jeho činnosť musí mať aktívnu povahu, pretože ustanovenie § 774 Občianskeho zákonníka viaže nárok na odmenu k skutočnosti, že výsledok (teda uzavretie zmluvy) bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.“

Judikát – rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 07. 11. 2010
sp.zn. 30 Cdo 1593/2000: „(...) mezi výsledkem, t.j. uzavřením požadované smlouvy zájemcem s třetí osobou, a činností zprostředkovatele je vztah příčiny a následku (vztah příčinné souvislosti), opravňující závěr, že nebýt snahy, úsilí zprostředkovatele, směřující k zajištění příležitosti pro zájemce uzavřít smlouvu s třetí osobou, k tomuto výsledku by nedošlo.“

Judikát – rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 27. 10. 2010
sp.zn. 33 Cdo 3900/2008: „Zprostředkovateli zásadně vzniká právo na odměnu v dohodnuté výši
(§ 775 obč. zák.) při kumulativním splnění dvou podmínek, a to, že zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu a že tuto smlouvu strany uzavřely přičiněním zprostředkovatele. Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy. Zprostředkovateli proto nenáleží odměna za zprostředkování, jestliže k uzavření smlouvy nedošlo, přestože k tomu vytvořil podmínky. Zprostředkovatel nemá právo na odměnu ani tehdy, byla-li sice smlouva uzavřena, avšak zprostředkovatel se o to svou aktivní činností nezasloužil. Tak tomu je i v případě, kdy zájemce a třetí osoba uzavřou zprostředkovatelskou smlouvu až po dlouhé době a za jiných skutkových okolností (srovnej Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 - 880 Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, str. 2284 a n.).“

Hoci zákon vyslovene hovorí o uzavretí zmluvy, resp. o výsledku dosiahnutého pričinením sprostredkovateľa, tretí citovaný judikát pripúšťa aj zmluvnú modifikáciu vzniku nároku na províziu („Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy.“). V praxi sa teda možno stretnúť aj s názormi, že moment vzniku nároku na províziu možno v sprostredkovateľskej zmluve meniť a naviazať ho napr. na príležitosť uzavretia sprostredkovávanej zmluvy. Uvedené názory zrejme vychádzajú z toho, že občianske právo patrí do kategórie súkromného práva, pričom pre súkromné právo je typická zmluvná voľnosť a s tým súvisiaca možnosť odlišného dojednania od tých zákonných ustanovení, ktoré nemajú kogentnú (kategorickú, resp. nemennú) povahu. Protiargumentom vo vzťahu k týmto názorom môže byť to, že dosiahnutie výsledku – uzavretie sprostredkovávanej zmluvy možno v zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka považovať za pojmový znak sprostredkovateľskej zmluvy, z ktorého povahy možno vyvodiť, že sa od neho nemožno odchýliť (porovnaj ustanovenie § 2 ods. 3 Občianskeho zákonníka).

Sprostredkovateľská zmluva je odplatným typom zmluvy, a preto patrí určenie odmeny, resp. provízie medzi jej podstatné náležitosti. Ak by sprostredkovateľská zmluva neobsahovala dohodu o provízii, bola by zrejme absolútne neplatná v zmysle ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka (k tomu porovnaj napr. rozsudok Krajského súdu v Žiline zo dňa 31. 05. 2012 sp.zn. 8 Co 42/2012). Hoci výška dohodnutej provízie v zásade závisí od dohody strán, zákon jej výšku limituje v tom zmysle, že pokiaľ by výška dohodnutej provízie odporovala všeobecne záväzným právnym predpisom (napr. zákonu o cenách), sprostredkovateľská zmluva by bola relatívne neplatnou (pozri ustanovenie § 775 v spojení s ustanovením §40a Občianskeho zákonníka).


Náhrada nákladov pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti

V rámci vykonávania sprostredkovateľskej činnosti môžu sprostredkovateľovi vzniknúť aj ďalšie náklady, ktoré primárne nie sú zahrnuté v dohodnutej provízii. Pri vzniku takýchto nákladov platí, že sprostredkovateľovi patrí okrem provízie náhrada nákladov iba za predpokladu, že si to zmluvné strany výslovne dohodli. V prípade pochybností o tom, či náhrada nákladov bola alebo nebola dohodnutá platí, že náhrada nákladov patrí sprostredkovateľovi len vtedy, ak mu vznikol nárok na províziu (porovnaj ustanovenie § 776 Občianskeho zákonníka). Pre odstránenie prípadných pochybností je preto vhodné, aby sprostredkovateľská zmluva vymedzovala aj prípadný vznik nároku na náhradu spomenutých nákladov alebo aby takýto nárok vylúčila. Aj z tohto dôvodu je vhodnejšie, ak je sprostredkovateľská zmluva uzavretá v písomnej forme, hoci zákon pre jej platnosť písomnú formu nevyžaduje.

Občianskoprávna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je pomerne stručná, pričom prepracovanejšiu právnu úpravu sprostredkovania obsahuje Obchodný zákonník. Uvedené platí aj vo vzťahu k vzniku nároku na províziu pri sprostredkovateľskej zmluve podľa Občianskeho zákonníka v porovnaní so vznikom nároku na províziu pri zmluve o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka.


Obchodnoprávna úprava nároku na províziu pri prevode nehnuteľností

Obchodnoprávna úprava dáva ohľadom momentu vzniku nároku na províziou tri možnosti, z ktorých si zmluvné strany môžu vybrať tú, ktorá je pre nich najviac vyhovujúca. Obchodný zákonník pritom vychádza z toho, že sprostredkovateľ sa zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou, za čo sa záujemca zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi províziu (porovnaj ustanovenie § 642 a nasl. Obchodného zákonníka).

Prvý spôsob, ako určiť vznik nároku na províziu, je viazať ho na uzavretie sprostredkovávanej zmluvy (ustanovenie § 644 Obchodného zákonníka). Takýto spôsob určenia vzniku nároku na províziu pritom platí aj vtedy, ak konkrétny spôsob vzniku nároku na províziu zmluva o sprostredkovaní vyslovene neupravuje.

Druhou možnosťou, ako určiť moment vzniku nároku na províziu, je viazať ho na zaobstaranie príležitosti pre záujemcu uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou (ustanovenie § 645 Obchodného zákonníka). Sprostredkovateľovi tak vzniká nárok na províziu  už zaobstaraním spomenutej príležitosti, napr. oznámením záujemcovi informácie o osobe, ktorá má záujem uzavrieť so záujemcom sprostredkovávanú zmluvu.

Tretia alternatíva, ako možno určiť spôsob vzniku nároku na províziu, je naviazať vznik nároku na províziu až na moment splnenia záväzku tretej osoby vyplávajúceho zo sprostredkovávanej zmluvy (ustanovenie § 646 Obchodného zákonníka). V tomto prípade však zákon poskytuje sprostredkovateľovi ochranu, nakoľko sprostredkovateľovi vznikne nárok na províziu aj vtedy, ak záväzok tretej osoby voči záujemcovi zanikol alebo ak sa splnenie záväzku tretej osoby oddialilo z dôvodov, za ktoré zodpovedá záujemca.

Výška provízie je spravidla medzi zmluvnými stranami dohodnutá ešte pred samotným uzavretím zmluvy o sprostredkovaní, pričom sprostredkovateľ má nárok na dohodnutú províziu. V praxi však môže dôjsť k pomerne ojedinelému prípadu, kedy si zmluvné strany nedohodnú konkrétnu výšku provízie a zmluva o sprostredkovaní napriek tomu vznikne. V takom prípade má sprostredkovateľ nárok na tzv. obvyklú províziu za sprostredkovanie obchodných zmlúv v čase uzavretia zmluvy o sprostredkovaní (porovnaj ustanovenie § 647 ods. 1 prvá veta Obchodného zákonníka).

Vo vzťahu k provízii navyše Obchodný zákonník v ustanovení § 647 ods. 1 druhá veta vyslovene určuje, kedy sprostredkovateľ nemá nárok na províziu. Ide o prípady, kedy bola sprostredkovávaná zmluva uzavretá bez súčinnosti sprostredkovateľa a tiež o prípady, kedy bol sprostredkovateľ v rozpore so zmluvou činný aj pre osobu, s ktorou sa uzavrela sprostredkovávaná zmluva. Pokiaľ však zmluva o sprostredkovaní napriek možnému konfliktu záujmov vyslovene nezakazuje sprostredkovateľovi vyvíjať sprostredkovateľskú činnosť aj pre tretiu osobu, nárok na províziu nie je vylúčený.

Obdobne ako v Občianskom zákonníku, aj obchodnoprávna úprava ustanovuje, že sprostredkovateľ má popri provízii nárok na náhradu nákladov spojených so sprostredkovaním len vtedy, ak to bolo medzi zmluvnými stranami výslovne dohodnuté, a pri pochybnostiach len pri vzniku nároku na províziu (ustanovenie § 647 ods. 2 Obchodného zákonníka).

Významnú ochranu poskytuje sprostredkovateľovi ustanovenie § 651 Obchodného zákonníka, v zmysle ktorého vzniku práva sprostredkovateľa na províziu nebráni skutočnosť, že až po zániku zmluvy o sprostredkovaní je s treťou osobou uzavretá zmluva (§ 644), prípadne splnená zmluva (§ 646), na ktorú sa vzťahovala jeho sprostredkovateľská činnosť. Podľa citovaného ustanovenia teda nemusí byť pri vzniku nároku na províziu prekážkou ani to, že zmluva o sprostredkovaní medzičasom zanikla.

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk

Späť

Geodézia a jej úloha. Reálny dopad chýb pri vymeriavaní pozemkov v podobe susedských sporov.

Hranice pozemku sú pre každého vlastníka kúska zeme citlivou témou. Málokto sa v živote nestretol, či už priamo alebo nepriamo, s nejakým susedským sporom, ktorý sa niesol v tomto duchu. Tí, ktorých sa to netýka, majú svoje hranice vysporiadané rovnako ako ich susedia; ostatní už zrejme vopred vedia, o čom budeme hovoriť. V prípade takýchto sporov má kľúčovú úlohu geodézia a jej úloha pri vytyčovaní hraníc pozemkov. Poďme sa teda pozrieť bližšie na uvedené problémy. Na to, aby sme sporom v tejto oblasti mohli porozumieť, potrebujeme dôkladne poznať..

Bývanie - relax - biznis

Spoločnosť Nadlan, a.s. člen skupiny Vara Group, prichádza na slovenský trh s novým polyfunkčným projektom, v ktorom spája možnosti bývania, práce a relaxácie. Z tohto spojenia vyplýva aj jeho názov, 3nity. Symbolika je znázornená aj v samotnom projekte, ktorý sa v podobe troch veží týči do výšky sto metrov.Polyfunkčný komplex 3nity je moderný, luxusný bytový dom v centre mesta, obklopený zeleňou, disponujúci aj vlastnými zelenými plochami v objekte. Investor, skúsená spoločnosť s medzinárodnými výsledkami i referenciami, pri výbere lokality Mlynské Nivy..

Používané stavebné materiály

 Vybrať si svoj byt či rodinný dom, ktorý by zohľadňoval všetky naše požiadavky býva často veľmi ťažkou úlohou. Pri kúpe nehnuteľnosti myslíme na celý rad faktorov ako sú cena, lokalita, či ide o staršiu stavbu alebo novostavbu, ale málo kedy sa zamyslíme nad úlohou materiálu z ktorého bol ten náš vyhliadnutý byt či rodinný dom postavený. Má preto zmysel sa nad takto postavenou otázkou pozastaviť? Verte že určite áno. Keď sa v päťdesiatych rokoch na Slovensku pomaly začala rozbiehať výstavba pre širšie skupiny obyvateľstva, môžeme podľa..

Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné Vklad do katastra nehnutelnosti. Návrh na vklad nehnuteľnosti, priebeh procesu a ktoré dokumenty sú k nemu potrebné

Katastrálne konanie završuje proces prevodu vlastníckeho práva z prevádzajúceho na nadobúdateľa a je dôležitou časťou tohto procesu spolu s uzavretím samotnej scudzovacej zmluvy. Tento článok dá v tejto súvislosti podrobnú odpoveď na nasledovné otázky:   - Prečo je po uzavretí zmluvy potrebné ešte podať návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnutelnosti po kúpe nehnuteľnosti? - Čo musí obsahovať návrh na vklad a kam ho podať? - Aké prílohy musia byť k návrhu na vklad priložené? (skúsenosti z katastra nehnutelnosti..

Ďalšia činnosť spoločenstva, jeho orgány a zánik

FINANČNÉ HOSPODÁRENIE SPOLOČENSTVAUZATVÁRANIE ZMLÚV A OBMEDZENIE PODNIKANIAORGÁNY SPOLOČENSTVAZRUŠENIE A ZÁNIK SPOLOČENSTVA V minulom čísle sme sa pozastavili pri spoločenstve vlastníkov bytov, ktoré je jedným z dvoch druhov spravovania bytových domov. Nakoľko činnosť spoločenstva je dosť obsiahla, v dnešnom článku budeme pokračovať v bližšej špecifikácii činností, ktoré prislúchajú spoločenstvu ako právnickej osobe. FINANČNÉ HOSPODÁRENIE SPOLOČENSTVASpoločenstvo je oprávnené samozrejme vykonávať tie činnosti, ktoré sú vymedzené v zákone č...

Výmena a zámena bytov

Dobrý deň. V apríli 2005 som nadobudol kúpou v dražbe 2-izbový prízemný byt. Suseda mojich známych, ktorá býva v 3-izbovom byte, by sa rada presťahovala do bytu menšieho a prízemného, keďže nevládze chodiť na 4. poschodie. Môj byt by jej plne vyhovoval, ale natrafili sme na problém ako to papierovo zrealizovať. Pri predaji nehnuteľnosti by som musel asi zaplatiť 19% daň z predaja, čo je pre mňa samozrejme dosť nevyhovujúce. Bolo by možné byty vzájomne odpredať za symbolickú 1,-Sk, príp. darovať a takto znížiť výdavky na daň? Prosím, poraďte nám. Ďakujem.Andrej..

Poistenie nehnuteľnosti – nie luxus, ale nevyhnutnosť

Domov je pre každého človeka miestom, ktoré preň predstavuje nielen súkromie a pohodlie, ale najmä bezpečie. To je dôvod, prečo si doň inštalujeme napríklad alarmy - snažíme sa ho urobiť čo najbezpečnejším miestom pre seba a svoju rodinu. Zároveň však tak, ako všetky tieto náležitosti chránia nás, tiež chceme, aby bol nejakým spôsobom chránený aj náš domov; akiste zaváži aj fakt, že sme do jeho budovania vložili nemalú námahu, čas aj finančné prostriedky. Aby teda nehrozila situácia, ktorá by nás o náš domov nejakým spôsobom pripravila bez možnosti..

Súčasná podoba finančných úverov

„Hypotéka, slovo ktoré sa v poslednom období hrnie na nás snáď zo všetkých strán. Na celom svete sa stala synonymom finančnej krízy. My si ju však budeme v tomto článku všímať ako produkt, pomocou ktorého si môžeme zabezpečiť svoj sen o bývaní. Z tohto dôvodu sme oslovili niekoľko finančných inštitúcií na Slovenskom finančnom trhu, aby mám pomocou modelových príkladov ponúkli svoje produkty.“Čo by ste mali vedieť o úveroch na bývanieNa začiatku by sme si mali povedať, na čo vlastne hypotekárny úver slúži. Tento druh služby pre klienta znamená..

Investing in Real Estate in Slovakia - reality - nehnutelnosti - as Slovaks call it

Investing in Real Estate in Slovakia             Apart from the landmarks and notable touristic attractions this country has to offer, in recent years, the Slovakian Real Estate ( TRH Nehnutelnosti ) market has proven to be a profitable investment for potential real estate investors.   Real Estate Pricing ( Reality ) in Slovakia The average price of flats in Slovakia in the year 2018 stands at 1,612 €/m2.   Reasons to Invest in Real Estate (Reality) in Slovakia There are many reasons to invest in Real estate..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.