Vznik nároku na províziu za sprostredkovanie predaja nehnutelnosti

Kedy vzniká realitnej kancelárii ako sprostredkovateľovi nárok na províziu za predaj nehnutelnosti?

Podstata sprostredkovateľskej zmluvy spočíva v tom, že sprostredkovateľ obstará pre záujemcu uzavretie určitej zmluvy za odplatu. Pokiaľ ide konkrétne o sprostredkovanie predaja nehnutelnosti, zmluva, ktorej uzavretie sprostredkovateľ pre záujemcu obstaráva, je kúpnou zmluvou o prevode nehnutelnosti.


Zákonné znenie podľa Občianskeho zákonníka

V zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka platí, že odmena (v praxi skôr označovaná ako provízia) patrí sprostredkovateľovi za predpokladu, že k uzavretiu sprostredkovávanej zmluvy (kúpnej zmluvy) došlo pričinením sprostredkovateľa. Zákon síce výslovne nevymedzuje slovné spojenie „pričinenie sprostredkovateľa“, avšak pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti pôjde zrejme najmä o zaobstaranie záujemcu o kúpu predmetnej nehnuteľnosti, zariadenie obhliadky  predmetnej nehnuteľnosti a pod. Medzi uzavretím sprostredkovávanej zmluvy a činnosťou vyvinutou sprostredkovateľom preto musí nevyhnutne existovať príčinná súvislosť. Inak povedané sprostredkovateľská činnosť musí viesť k sledovanému výsledku – k uzavretiu sprostredkovávanej kúpnej zmluvy. Ak by však tento výsledok nebol dosiahnutý, nemožno hovoriť o splnení záväzku zo strany sprostredkovateľa, a to ani vtedy, ak by sprostredkovateľ riadne vyvinul všetku sprostredkovateľskú aktivitu.


Čo hovorí judikatúra?

Judikát – rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo dňa 31. 01. 2011
sp.zn. 4 Cdo 148/2010: „(...) sprostredkovateľ nie je iba pasívnym činiteľom, ale jeho činnosť musí mať aktívnu povahu, pretože ustanovenie § 774 Občianskeho zákonníka viaže nárok na odmenu k skutočnosti, že výsledok (teda uzavretie zmluvy) bol dosiahnutý pričinením sprostredkovateľa.“

Judikát – rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 07. 11. 2010
sp.zn. 30 Cdo 1593/2000: „(...) mezi výsledkem, t.j. uzavřením požadované smlouvy zájemcem s třetí osobou, a činností zprostředkovatele je vztah příčiny a následku (vztah příčinné souvislosti), opravňující závěr, že nebýt snahy, úsilí zprostředkovatele, směřující k zajištění příležitosti pro zájemce uzavřít smlouvu s třetí osobou, k tomuto výsledku by nedošlo.“

Judikát – rozsudok Najvyššieho súdu Českej republiky zo dňa 27. 10. 2010
sp.zn. 33 Cdo 3900/2008: „Zprostředkovateli zásadně vzniká právo na odměnu v dohodnuté výši
(§ 775 obč. zák.) při kumulativním splnění dvou podmínek, a to, že zájemce uzavřel s třetí osobou zprostředkovávanou smlouvu a že tuto smlouvu strany uzavřely přičiněním zprostředkovatele. Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy. Zprostředkovateli proto nenáleží odměna za zprostředkování, jestliže k uzavření smlouvy nedošlo, přestože k tomu vytvořil podmínky. Zprostředkovatel nemá právo na odměnu ani tehdy, byla-li sice smlouva uzavřena, avšak zprostředkovatel se o to svou aktivní činností nezasloužil. Tak tomu je i v případě, kdy zájemce a třetí osoba uzavřou zprostředkovatelskou smlouvu až po dlouhé době a za jiných skutkových okolností (srovnej Švestka, J., Spáčil, J., Škárová, M., Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 - 880 Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, str. 2284 a n.).“

Hoci zákon vyslovene hovorí o uzavretí zmluvy, resp. o výsledku dosiahnutého pričinením sprostredkovateľa, tretí citovaný judikát pripúšťa aj zmluvnú modifikáciu vzniku nároku na províziu („Není-li tedy odchylného smluvního ujednání, vzniká zprostředkovateli právo na odměnu až samotným uzavřením smlouvy.“). V praxi sa teda možno stretnúť aj s názormi, že moment vzniku nároku na províziu možno v sprostredkovateľskej zmluve meniť a naviazať ho napr. na príležitosť uzavretia sprostredkovávanej zmluvy. Uvedené názory zrejme vychádzajú z toho, že občianske právo patrí do kategórie súkromného práva, pričom pre súkromné právo je typická zmluvná voľnosť a s tým súvisiaca možnosť odlišného dojednania od tých zákonných ustanovení, ktoré nemajú kogentnú (kategorickú, resp. nemennú) povahu. Protiargumentom vo vzťahu k týmto názorom môže byť to, že dosiahnutie výsledku – uzavretie sprostredkovávanej zmluvy možno v zmysle ustanovenia § 774 Občianskeho zákonníka považovať za pojmový znak sprostredkovateľskej zmluvy, z ktorého povahy možno vyvodiť, že sa od neho nemožno odchýliť (porovnaj ustanovenie § 2 ods. 3 Občianskeho zákonníka).

Sprostredkovateľská zmluva je odplatným typom zmluvy, a preto patrí určenie odmeny, resp. provízie medzi jej podstatné náležitosti. Ak by sprostredkovateľská zmluva neobsahovala dohodu o provízii, bola by zrejme absolútne neplatná v zmysle ustanovenia § 39 Občianskeho zákonníka (k tomu porovnaj napr. rozsudok Krajského súdu v Žiline zo dňa 31. 05. 2012 sp.zn. 8 Co 42/2012). Hoci výška dohodnutej provízie v zásade závisí od dohody strán, zákon jej výšku limituje v tom zmysle, že pokiaľ by výška dohodnutej provízie odporovala všeobecne záväzným právnym predpisom (napr. zákonu o cenách), sprostredkovateľská zmluva by bola relatívne neplatnou (pozri ustanovenie § 775 v spojení s ustanovením §40a Občianskeho zákonníka).


Náhrada nákladov pri sprostredkovaní predaja nehnuteľnosti

V rámci vykonávania sprostredkovateľskej činnosti môžu sprostredkovateľovi vzniknúť aj ďalšie náklady, ktoré primárne nie sú zahrnuté v dohodnutej provízii. Pri vzniku takýchto nákladov platí, že sprostredkovateľovi patrí okrem provízie náhrada nákladov iba za predpokladu, že si to zmluvné strany výslovne dohodli. V prípade pochybností o tom, či náhrada nákladov bola alebo nebola dohodnutá platí, že náhrada nákladov patrí sprostredkovateľovi len vtedy, ak mu vznikol nárok na províziu (porovnaj ustanovenie § 776 Občianskeho zákonníka). Pre odstránenie prípadných pochybností je preto vhodné, aby sprostredkovateľská zmluva vymedzovala aj prípadný vznik nároku na náhradu spomenutých nákladov alebo aby takýto nárok vylúčila. Aj z tohto dôvodu je vhodnejšie, ak je sprostredkovateľská zmluva uzavretá v písomnej forme, hoci zákon pre jej platnosť písomnú formu nevyžaduje.

Občianskoprávna úprava sprostredkovateľskej zmluvy je pomerne stručná, pričom prepracovanejšiu právnu úpravu sprostredkovania obsahuje Obchodný zákonník. Uvedené platí aj vo vzťahu k vzniku nároku na províziu pri sprostredkovateľskej zmluve podľa Občianskeho zákonníka v porovnaní so vznikom nároku na províziu pri zmluve o sprostredkovaní podľa Obchodného zákonníka.


Obchodnoprávna úprava nároku na províziu pri prevode nehnuteľností

Obchodnoprávna úprava dáva ohľadom momentu vzniku nároku na províziou tri možnosti, z ktorých si zmluvné strany môžu vybrať tú, ktorá je pre nich najviac vyhovujúca. Obchodný zákonník pritom vychádza z toho, že sprostredkovateľ sa zaväzuje vyvíjať činnosť smerujúcu k tomu, aby mal záujemca príležitosť uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou, za čo sa záujemca zaväzuje zaplatiť sprostredkovateľovi províziu (porovnaj ustanovenie § 642 a nasl. Obchodného zákonníka).

Prvý spôsob, ako určiť vznik nároku na províziu, je viazať ho na uzavretie sprostredkovávanej zmluvy (ustanovenie § 644 Obchodného zákonníka). Takýto spôsob určenia vzniku nároku na províziu pritom platí aj vtedy, ak konkrétny spôsob vzniku nároku na províziu zmluva o sprostredkovaní vyslovene neupravuje.

Druhou možnosťou, ako určiť moment vzniku nároku na províziu, je viazať ho na zaobstaranie príležitosti pre záujemcu uzavrieť sprostredkovávanú zmluvu s treťou osobou (ustanovenie § 645 Obchodného zákonníka). Sprostredkovateľovi tak vzniká nárok na províziu  už zaobstaraním spomenutej príležitosti, napr. oznámením záujemcovi informácie o osobe, ktorá má záujem uzavrieť so záujemcom sprostredkovávanú zmluvu.

Tretia alternatíva, ako možno určiť spôsob vzniku nároku na províziu, je naviazať vznik nároku na províziu až na moment splnenia záväzku tretej osoby vyplávajúceho zo sprostredkovávanej zmluvy (ustanovenie § 646 Obchodného zákonníka). V tomto prípade však zákon poskytuje sprostredkovateľovi ochranu, nakoľko sprostredkovateľovi vznikne nárok na províziu aj vtedy, ak záväzok tretej osoby voči záujemcovi zanikol alebo ak sa splnenie záväzku tretej osoby oddialilo z dôvodov, za ktoré zodpovedá záujemca.

Výška provízie je spravidla medzi zmluvnými stranami dohodnutá ešte pred samotným uzavretím zmluvy o sprostredkovaní, pričom sprostredkovateľ má nárok na dohodnutú províziu. V praxi však môže dôjsť k pomerne ojedinelému prípadu, kedy si zmluvné strany nedohodnú konkrétnu výšku provízie a zmluva o sprostredkovaní napriek tomu vznikne. V takom prípade má sprostredkovateľ nárok na tzv. obvyklú províziu za sprostredkovanie obchodných zmlúv v čase uzavretia zmluvy o sprostredkovaní (porovnaj ustanovenie § 647 ods. 1 prvá veta Obchodného zákonníka).

Vo vzťahu k provízii navyše Obchodný zákonník v ustanovení § 647 ods. 1 druhá veta vyslovene určuje, kedy sprostredkovateľ nemá nárok na províziu. Ide o prípady, kedy bola sprostredkovávaná zmluva uzavretá bez súčinnosti sprostredkovateľa a tiež o prípady, kedy bol sprostredkovateľ v rozpore so zmluvou činný aj pre osobu, s ktorou sa uzavrela sprostredkovávaná zmluva. Pokiaľ však zmluva o sprostredkovaní napriek možnému konfliktu záujmov vyslovene nezakazuje sprostredkovateľovi vyvíjať sprostredkovateľskú činnosť aj pre tretiu osobu, nárok na províziu nie je vylúčený.

Obdobne ako v Občianskom zákonníku, aj obchodnoprávna úprava ustanovuje, že sprostredkovateľ má popri provízii nárok na náhradu nákladov spojených so sprostredkovaním len vtedy, ak to bolo medzi zmluvnými stranami výslovne dohodnuté, a pri pochybnostiach len pri vzniku nároku na províziu (ustanovenie § 647 ods. 2 Obchodného zákonníka).

Významnú ochranu poskytuje sprostredkovateľovi ustanovenie § 651 Obchodného zákonníka, v zmysle ktorého vzniku práva sprostredkovateľa na províziu nebráni skutočnosť, že až po zániku zmluvy o sprostredkovaní je s treťou osobou uzavretá zmluva (§ 644), prípadne splnená zmluva (§ 646), na ktorú sa vzťahovala jeho sprostredkovateľská činnosť. Podľa citovaného ustanovenia teda nemusí byť pri vzniku nároku na províziu prekážkou ani to, že zmluva o sprostredkovaní medzičasom zanikla.

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk

Späť

Konkurenčnou výhodou môže byť aj zníženie nákladov Konkurenčnou výhodou môže byť aj zníženie nákladov

Ako uspieť na trhu? Pozrime sa na konkrétny príklad z praxe. Recept na úspech sa samozrejme odvíja od kvality tovarov a služieb, ktoré ako firma poskytujete. V silnom konkurenčnom prostredí však niekedy ani to nemusí stačiť. Je totiž potrebné dostať sa do pomyselných čiernych čísiel, a to sa dá docieliť znížením nákladov. Pozor na veľkú chybu Nie je však zníženie nákladov ako zníženie nákladov. Dajte si pozor na jednu veľkú chybu, a to je znižovanie nákladov na úkor kvality poskytovaných služieb či vyrábaných tovarov...

Kúpa nehnuteľnosti. Aké kroky tento úkon zahŕňa a dokumenty, bez ktorých sa nezaobídeme Kúpa nehnuteľnosti. Aké kroky tento úkon zahŕňa a dokumenty, bez ktorých sa nezaobídeme

Pri otázke kúpy domu alebo bytu sa aspoň raz v živote ocitne každý človek; niekto po skončení štúdia, niekto pri zakladaní rodiny a iný zas v okamihu, keď si našetrí na takú nehnuteľnosť, akú chce mať. Pri tomto kroku je samozrejme nutné zvážiť niekoľko vecí: výšku sumy, ktorou chceme nové bývanie financovať, ostatné faktory, ktoré z pohľadu spotrebiteľa o vhodnosti daného domu či bytu rozhodujú (poloha, občianska vybavenosť a podobne), a v neposlednom rade otázku, či tento krok zveríme realitke, alebo..

Ekologické bývanie – fikcia alebo realita? Je možné stavať úsporne, zdravo a šetrne k životnému prostrediu?

  Ekologické bývanie – fikcia alebo realita? Je možné stavať úsporne, zdravo a šetrne k životnému prostrediu? Pojem ekológia začína byť v posledných rokoch skloňovaný čoraz častejšie; devastovanie prírody človekom už prináša hmatateľné „ovocie“ a pomaly sa to odráža aj na zdraví ľudskej populácie. Tieto otázky sa začínajú skloňovať aj v oblasti bývania. Dom či byt je miestom, kde so svojou rodinou trávime väčšinu svojho života, spíme tam, vyrastajú tam naše deti. Snaha o vytvorenie zdravého prostredia je tu teda pochopiteľná najmä..

Neplatnosť právneho úkonu v konaní o dedičstve

Sme štyria súrodenci. Naša mama zomrela v roku 2005, kedy prebehlo aj dedičské konanie. Mama ešte za života uzavrela s naším bratom kúpnu zmluvu, ktorou mu predala časť „rodičovského“ domu a časť mu darovala. V zmluve si vyhradila právo doživotného bývania a darovanie podmienila, že ju brat doopatruje a bude sa o ňu starať. Nestalo sa tak, odcestoval na dlhé obdobie do Nemecka a o mamu sa staral náš otec a my. Dokonca brat nezaplatil ani cenu za kúpu domu, ale ako vlastník domu figuruje on. Brat nám zmluvu nechce ukázať, mama nám kúpnu zmluvu tiež odmietala..

Zrušenie spoluvlastníctva v kontexte násilného správania podielového spoluvlastníka

Dobrý deň, prosím o Váš právny názor v tejto záležitosti. Spolu so sestrou sme zdedili 2 izbový byt po našom otcovi. Každý vlastníme 1/2 podiel. Sestra v uvedenom byte bývala ešte za života nášho otca a po jeho smrti tam chce ďalej bývať. Ja s tým nesúhlasím a žiadam ju, aby byt opustila. Môže byt užívať a bývať v ňom bez súhlasu mňa ako polovičného spoluvlastníka tejto nehnuteľnosti? Aké sú právne kroky, ak by byt nechcela opustiť? Ďakujem za odpoveď. Emanuel J., Bratislava Áno, Vaša sestra môže v predmetnom byte bývať a nepotrebuje za tým..

Prevod vlastníctva družstevného (obecného) bytu a daňové povinnosti

Dobrý deň, máme záujem o vaše poradenstvo. Potrebovali by sme radu ohľadom predaja bytu. Vlastníme od roku 2002 družstevný byt, v ktorom máme zriadenú kanceláriu. Teraz ho chceme predať, ale realitný maklér nám odporučil ho odkúpiť do vlastníctva s ohľadom na lepšiu možnosť jeho prípadného ďalšieho predaja. Chceli by sme vedieť, či budeme musieť platiť daň z predaja nehnuteľnosti alebo nie. Svetozár K., konateľ obchodnej spoločnosti s.r.o., Bratislava  Občianskoprávny režim a režim daňový Predmetná otázka súvisí v prvom..

Byty na prenájom - ceny v Bratislave za rok 2005

V súčasnosti je veľa ľudí, ktorí sa rozhodli kúpiť si byt za účelom jeho prenájmu. Kto však chce prenajímať byt, kupovaný na úver, musí si veľmi dobre zrátať, nakoľko môže nájomné pokryť splátky úveru.Treba si uvedomiť, že pravidelné mesačné splátky sa dajú investovať aj do iných produktov ako sú nehnuteľnosti, pričom napríklad pri finančných produktoch nedochádza k postupnému opotrebovávaniu, a tým k obmedzovaniu vplyvu inflácie na zvyšovanie ceny (výšky nájomného). Pri prenájme nehnuteľností treba rátať aj s určitou rezervou - keď sa..

Výhody a nevýhody stavebného sporenia

 Pri dnešných finančných pomeroch v spoločnosti je v tejto problematike jasné, že nasporiť na byty pre dve alebo tri deti je v priemernej rodine vecou nie ťažkou, ale nemožnou; na druhej strane by však všetci rodičia veľmi radi zabezpečili svojich potomkov najmä po tejto stránke, aby mali pri štarte do samostatného života vlastnú strechu nad hlavou. Keďže však "odkladaním pod vankúš" nemajú šancu tento problém vyriešiť, mnohí siahajú po produkte vyvinutom presne na tento účel - stavebnému sporeniu. Je už takmer samozrejmosťou, že sa takýto..

Prečo si vybrať open space kancelárie: nová teória activity-based workplace

V posledných rokoch sa nie len väčšie úspešné firmy ale aj takzvaní podnikatelia na voľnej nohe usilujú o navodenie produktívnej atmosféry pri práci. Open space kancelárie sú pre pracujúcich ľudí v mnohom veľkým prínosom a to či už máte firmu s množstvom zamestnancov, alebo ste podnikateľ, ktorému sa nedarí zachovať motiváciu na gauči vo vlastnom byte. Otvorené priestory kancelárií, ktoré minimalizujú možnosti vytvoriť si súkromné priestory, odstraňujú steny a dvere, sa v histórii prvýkrát uplatnili niekde v 50.-tych..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.