Kúpa nehnuteľnosti jedným z manželov - kedy a ako

Manželka uzavrela zmluvu o budúcej zmluve, ktorá sa týkala kúpy rodinného domu. Ten chcela získať do svojho vlastníctva za naše spoločné peniaze ako i za peniaze získané z predaja bytu mojej matky, ktorá s tým nesúhlasila. Manželka od zmluvy o budúcej zmluve odstúpila, keďže nemala dostatok finančných prostriedkov. Je zmluva o budúcej zmluve napriek tomu platná? Je možné, aby jeden z manželov získal výlučne do svojho vlastníctva počas trvania manželstva napr. nehnuteľnosť? Neplatná z dôvodu, že som v nej nefiguroval ako manžel kupujúcej? Predávajúci trvá na predaji nehnuteľnosti, zálohu 20.000 Sk odmieta vrátiť a vyhráža sa žalobou. Ako máme postupovať? Ďakujem za Vašu odpoveď.

Pravoslav K. , Vysoká pri Morave

Manželia rozhodujú spoločne

Pri riešení predmetnej záležitosti treba vychádzať z existencie manželského zväzku ako i z existencie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (ďalej len „BSM“). Práve BSM zakladá osobitnú právnu úpravu vašich majetkovo-právnych vzťahov.

Do BSM patria všetky veci spôsobilé byť predmetom občianskoprávnych vzťahov - teda veci iné ako veci nadobudnuté darovaním, reštitúciou, darovaním len jednému z manželov atď. Jeden z manželov môže robiť v mene oboch rozhodnutia, úkony, pokiaľ sa jedná výlučne o bežné záležitosti - napr. úhrada nedoplatku za elektrickú energiu. Kúpa nehnuteľnosti však bežnou záležitosťou určite nie je a preto je nevyhnutné, aby sa na takom úkone súhlasne dohodli obaja manželia. Ak by nedošlo ku vzájomnému konsenzu, môže na návrh ktoréhokoľvek z vás rozhodnúť súd, čo je však zdĺhavé a neefektívne. Vyplýva tak z § 146 Občianskeho zákonníka. Ako sám uvádzate, vaša manželka mala predsa v úmysle použiť vaše spoločné finančné prostriedky, o použití ktorých tiež však rozhodujete ako manželia spoločne. V tomto prípade by ani súd neprivolil v prospech vašej manželky.

Predávajúci zdá sa v snahe o uzavretie obchodu a získať finančnú hotovosť opomenul skutočnosť, že podľa zákona manželia nadobúdajú veci, teda i nehnuteľnosti spoločne do svojho bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Výnimkou by bola napríklad situácia, kedy by vaša manželka nadobudla rodinný dom za peňažné prostriedky získané darom výlučne v jej prospech (peniaze boli darované len jednému z manželov), príp. ak by na kúpu použila peniaze zo svojho podnikania. Pokiaľ ide o použitie prostriedkov z podnikania, táto záležitosť by mala byť riadne medzi manželmi upravená, nakoľko manželia môžu podnikať spoločne, alebo s pomocou toho druhého. Vtedy je nevyhnutné rozdeliť zisk z podnikania medzi oboch zúčastnených manželov. Možnosť nadobudnúť nehnuteľnosť či inú vec - napr. automobil - za trvania manželstva do výlučného vlastníctva jedného z manželov (teda vec by nepatrila do BSM) je možné pri zúžení BSM v zmysle ust. § 143a Občianskeho zákonníka, podľa ktorého manželia môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. Vyžadovalo by to však vašu vzájomnú dohodu o zúžení BSM, a to vo forme notárskej zápisnice.

Neplatnosť zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy

Na zmluve o uzavretí budúcej zmluvy ako i na samotnej budúcej zmluve - zmluve o prevode nehnuteľnosti - by správne mali byť ako zmluvné strany uvedení účastníci - na jednej strane predávajúci a kupujúci na strane druhej - teda vaša manželka a vy. Pokiaľ ste v zmluve ako jeden z manželov boli opomenutý, taká zmluva je neplatná. Neplatným je taký právny úkon, ktorý buď nebol urobený v zákonom predpísanej forme, obchádza alebo sa prieči zákonu alebo je v rozpore s dobrými mravmi. Ak by ste aj v zmluve figurovali ako jedna zo zmluvných strán, avšak váš podpis by k zmluve nebol pripojený, ani v takom prípade by nenastali právne účinky - nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnosti. Jednoznačne o takej situácii hovorí judikát - rozsudok Najvyššieho súdu ČSR z 15.6.1973, č. k. 4 Cz 29/73, podľa ktorého: „Ak sú podľa zmluvy o prevode nehnuteľnosti kupujúcimi obaja manželia, potom musia zmluvu tiež obaja podpísať. Nedostatok podpisu jedného z kupujúcich manželov na listine zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je zhojený tým, že vec nadobudnutá hoci len jedným z manželov za trvania manželstva zo spoločných finančných prostriedkov je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov.“ Občiansky zákonník v § 46 ods. 2 vyžaduje pre uzavretie zmluvy písomnou formou, aby došlo k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.

Uplatnenie nároku na súde - vymáhanie

V súvislosti s vyplatenou sumou zálohy platí, že ak je zmluva neplatná, príp. i súdom zmluva určená za neplatnú, podľa 457 § Občianskeho zákonníka, každý z účastníkov zmluvy je povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Predávajúci je tak povinný Vám zálohu vrátiť, keďže nedošlo k platnému uzavretiu zmluvy. V opačnom prípade sa jeho konanie môže kvalifikovať ako bezdôvodné obohatenie. Bezdôvodným obohatením je napr. majetkový prospech získaný plnením z neplatného právneho úkonu. Požiadavka zaplatiť zálohu v čase uzatvorenia len zmluvy o budúcej zmluve je viac než atypická. Záloha pri kúpe nehnuteľnosti sa zvykne uhrádzať pri podpise zmluvy o prevode nehnuteľnosti, v rámci ktorej si zmluvné strany dojednajú spôsob a podmienky zaplatenia kúpnej ceny. Ak predávajúci chce podať žalobu, môže tak urobiť - podľa § 3 Občianskeho súdneho poriadku každý má právo domáhať sa na súde ochrany práva, ktoré bolo ohrozené alebo porušené. Ak by k tomu došlo, odporúčam vám obrátiť sa so žiadosťou o pomoc na právnika. Mám za to, že predávajúci vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti veci nebude úspešný. Naopak, spôsobí si zbytočné komplikácie a najmä finančné výdavky.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Späť

Výmena obkladu kúpeľne: Potrebujem aj papier alebo mi stačí len kladivo? Výmena obkladu kúpeľne: Potrebujem aj papier alebo mi stačí len kladivo?

Predstavte si, že vaša kúpeľňa je ako operná diva. Zvonku možno pôsobí nenápadne, ale vo svojom vnútri skrýva drámu vodných árií, parných recitálov a voňavých duetov s mydlom, pričom obklad je jej trblietavý kostým. No čo ak sa rozhodnete tieto šaty vymeniť? Musíte to hlásiť stavebnému úradu? Alebo len susedovi, ktorého omietka možno zdieľa rovnakú nosnú stenu? Ak výmena obkladu nemení nosné konštrukcie, nezasahuje do spoločných častí domu a nemeníte dispozíciu bytu (napríklad búraním steny, aby ste mohli mať vaňu veľkú ako bazén),..

Čo treba urobiť pred nasťahovaním do novopostaveného rodinného domu

Sťahovanie do novopostaveného rodinného domu so sebou prináša radosti a očakávania. Každý majiteľ nového domu sa teší, že si splní svoje želania a predstavy o dokonalom bývaní. No na druhej strane prináša sťahovanie aj niekoľko povinností a starostí so zariaďovaním a presunom starej domácnosti do novej. Keď si odmyslíme náročné sťahovanie, ktoré pozostáva s prenášania plných škatúľ niekedy aj nepotrebných vecí, s ktorými sa nevieme rozlúčiť, zostane nám ešte niekoľko základných povinností, bez ktorých by sme si komfort nového domova užívali..

Nájomné byty v súčasnosti

Nájomné byty na Slovensku sú čímsi, čo nezapĺňa hlavné témy týkajúce sa realitných debát. V nich totiž predsa len panuje v našich končinách vplyv snáď už končiacej krízy a jej dopadov na ceny nehnuteľnosti. Pričom táto téma by si na Slovensku zaslúžila oveľa viac pozornosti ako má v súčasnosti. Nájomné byty sú totiž trendom, ktorý by mohol oživiť realitný segment a sprístupnil by bývanie, ktoré síce nie je „vo vlastnom“, ale určite by pomohlo mnohým nájsť si prístupnejšiu strechu nad hlavou.Ako sme už spomenuli hneď na začiatku, téma..

Úroky z omeškania pri vyporiadaní bezpodielového spoluvlastníctva manželov

 Súd v konaní o vyporiadanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov nemôže zároveň s uložením povinnosti zaplatiť vyčíslenú sumu na vyrovnanie podielu, uložiť z tejto sumy aj povinnosť zaplatiť úroky z omeškania; bráni tomu chýbajúci predpoklad pre vznik takéhoto nároku - omeškanie dlžníka s plnením peňažného dlhu. (Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky zo 14. októbra 1999, sp. zn. 5 Cdo 117/99)Rozvod - v rozvodovom konaní sa rozhoduje aj o rodičovských právach a povinnostiach, ako aj o rozdelení spoločného majetku, ktorý manželia nadobudli..

Publikácia Nehnuteľnosti

kompletný sprievodca svetom nehnuteľností - na predaj za 27€ s poštovným. Účelom tejto publikácie je poskytnúť čitateľovi kompletný zdroj informácii potrebných pre rozhodovanie pri výbere, kúpe, predaji prenájme nehnuteľnosti, v takom rozsahu, aby bol odborne spôsobilým partnerom a účastníkom transakcie s nehnuteľnosťami. Doporučené využitie je pre všetkých účastníkov trhu s nehnuteľnosťami aj predávajúcich, pri nesprostredkovanom, alebo sprostredkovanom obchodovaní s nehnuteľnosťami, pre záujemcov o výkon realitnej činnosti, pre študentov..

Sporné nároky - náhrada nákladov vynaložených na cudziu nehnuteľnosť

Vážení čitatelia, mnohé z vašich písomných a elektronických otázok adresovaných do rubriky “Právnik radí” sa týkajú nárokov na náhradu nákladov vynaložených na nehnuteľnosť, ktorú mali vo svojej oprávnenej držbe nájomcovia, ktorí počas svojho užívania nehnuteľnosti túto zhodnotili stavebnými úpravami alebo inými úpravami interiérov. Pri ukončení nájomného vzťahu vznikajú problémy s tým, či ten, kto prenajatú nehnuteľnosť zhodnotil, má voči prenajímateľov nárok na náhradu vynaložených nákladov, od ktorého okamihu tento nárok vzniká..

Nehnuteľnosti sa viažu ...

Hypotekárny úver na nehnuteľnosť I. - financovanie a registrácia

     Jedným z najčastejších spôsobov financovania kúpy nehnuteľnosti je hypotekárny úver. Hypotekárny úver je využívaný na riešenie otázky bývania v prípade, že záujemca o kúpu napr. bytu nedisponuje dostatočnou finančnou hotovosťou. Účelom záložného práva (z lat. hypotheca) je zabezpečiť pohľadávku a jej príslušenstvo. Z toho dôvodu existencia záložného práva je závislá od existencie pohľadávky, ktorú zabezpečuje. V prvom rade predstavuje donútenie dlžníka, aby splnil svoj záväzok a v prípade, že záväzok nie je riadne..

Financovanie prác na bytovke domu

Keď sa obnova financuje prostredníctvom bankyNajlacnejšie požičiava štátMožnosti financovania obnovy bytových domovŠtátny fond rozvoja bývaniaŠtátna dotáciaAko dostať dotáciu ministerstvaStavebné sporiteľneKomerčné bankyPodmienky, za akých banky požičiavajú na obnovu bytovČo je pri poskytovaní úveru bankou dôležitéÚvery na obnovu bytového domu poskytujú komerčné banky aj stavebné sporiteľne, najvýhodnejšie však na tento účel požičiava štát.Keď sa obnova financuje prostredníctvom banky Na obnovu bytového domu si možno požičať aj od..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.