Clanky

Sporné nároky - náhrada nákladov vynaložených na cudziu nehnuteľnosť

Vážení čitatelia, mnohé z vašich písomných a elektronických otázok adresovaných do rubriky “Právnik radí” sa týkajú nárokov na náhradu nákladov vynaložených na nehnuteľnosť, ktorú mali vo svojej oprávnenej držbe nájomcovia, ktorí počas svojho užívania nehnuteľnosti túto zhodnotili stavebnými úpravami alebo inými úpravami interiérov. Pri ukončení nájomného vzťahu vznikajú problémy s tým, či ten, kto prenajatú nehnuteľnosť zhodnotil, má voči prenajímateľov nárok na náhradu vynaložených nákladov, od ktorého okamihu tento nárok vzniká a dokedy ho možno uplatniť. Práve táto záležitosť je v mnohých prípadoch sporná. Nasledovným článkom sa vám pokúsime poskytnúť odpoveď a návod, ako v obdobných situáciách postupovať.

“Výšku nároku oprávneného držiteľa na náhradu nákladov, ktoré účelne vynaložil na vec počas oprávnenej držby, nemožno určiť skôr, ako dôjde k vráteniu veci vlastníkovi. Začiatok plynutia premlčacej doby na náhradu nákladov, ktoré oprávnený držiteľ účelne vynaložil na nehnuteľnú vec počas oprávnenej držby, začína v deň po vydaní predmetu držby jeho vlastníkovi.”

(Rozsudok Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 26. apríla 2001, sp.zn. M Cdo 2/2001)

Predmetom súdneho konania boli vzájomné nároky účastníkov konania z titulu vrátenia zhodnotenej nehnuteľnosti, ktorú po vyslovení neplatnosti kúpnej zmluvy, pokiaľ ide o jej prevod, musel oprávnený držiteľ vydať jej vlastníkovi oproti vráteniu nákladov, vynaložených na jej zhodnotenie oprávneným držiteľom.

Vlastník nehnuteľnosti sa domáhal žalobou voči oprávnenému držiteľovi (nájomcovi) vypratania bytu. Okresný súd K. uložil žalovanej (v konaní o náhradu vynaložených nákladov žalobkyni) povinnosť vypratať nehnuteľnosť a odovzdať ju do 15 dní po zabezpečení náhradného bytu zo strany žalobcu (v súvislosti s náhradou nákladou na nehnuteľnosť teraz žalovaného); protinávrh žalobkyne o zaplatenie 2 mil. Sk zamietol. Zamietnutie protinávrhu žalobkyne na vrátenie kúpnej ceny a zaplatenie nákladov na zhodnotenie rodinného domu vo výške 2 mil. Sk, súd odôvodnil s poukazom na žalovaným vznesenú námietku premlčania uvedených nárokov.

Krajský súd v K. ako odvolací súd potvrdil výrok rozsudku okresného súdu o zamietnutí vzájomného návrhu žalobkyne. Súčasne zmenil prvostupňový rozsudok tak, že vlastník nehnuteľnosti nie je povinný zabezpečiť žalobkyni náhradný byt. Stotožnil sa so skutkovými a právnymi závermi súdu prvého stupňa, pokiaľ išlo o vzájomný návrh žalobkyne na vrátenie 2 mil. Sk titulom ňou vynaložených nákladov na zhodnotenie rodinného domu, keď tento návrh posúdil podľa osobitného ust. § 130 ods. 3 OZ, a nie ako nárok z bezdôvodného obohatenia, na uplatnenie ktorého plynie všeobecná 3-ročná premlčacia doba.

Proti tomuto rozsudku krajského súdu podal generálny prokurátor SR 16. januára 2001 mimoriadne dovolanie s odôvodnením, že rozsudok odvolacieho súdu spolu s rozsudkom okresného súdu vo výroku, ktorým bol zamietnutý vzájomný návrh žalobkyne o zaplatenie 2 mil. Sk a vo výroku o trovách konania, spočíva na nesprávnom právnom posúdení veci. Právne posúdenie veci je nesprávne, ak odvolací súd posúdil vec podľa právnej normy, ktorá na zistený skutkový stav nedopadá, alebo právnu normu, síce správne určenú, nesprávne vyložil, prípadne ju na daný skutkový stav nesprávne aplikoval.

Podľa § 130 a nasl. Občianskeho zákoníka (OZ), oprávnený držiteľ má rovnaké práva ako vlastník, najmä má tiež právo na plody a úžitky z veci po dobu oprávnenej držby. Oprávnený držiteľ má voči vlastníkovi nárok na náhradu nákladov, ktoré účelne vynaložil na vec po dobu oprávnenej držby, a to v rozsahu zodpovedajúcom zhodnoteniu veci ku dňu jej vrátenia. Obvyklé náklady súvisiace s údržbou a prevádzkou sa však nenahrádzajú.

Pokiaľ ide o bezdôvodné obohatenie, kto sa na úkor iného bezdôvodne obohatí, musí obohatenie vydať. S predmetom bezdôvodného obohatenia sa musia vydať aj úžitky z neho, pokiaľ ten, kto obohatenie získal, nekonal dobromyseľne. Oprávnený držiteľ má voči vlastníkovi nárok na náhradu nákladov, ktoré po dobu oprávnenej držby účelne vynaložil na vec, a to v rozsahu zodpovedajúcom zhodnoteniu veci ku dňu jej vrátenia.

Najvyšší súd SR ho zrušil rozsudok Krajského súdu ako aj rozsudok Okresného súdu K., pretože tieto rozsudky neboli správne. Najvyšší súd SR v prejednávanej veci správne nesúhlasil s právnym názorom nižších súdov, nakoľko súdy nižšieho stupňa sa vôbec dôsledne neriadili zákonnými ustanoveniami § 100 a nasl., § 130 a nasl a § 451 a nasl. Občianskeho zákonníka. Z ustanovenia § 130 ods. 3 OZ vyplýva, že oprávnený držiteľ má voči vlastníkovi nárok na náhradu nákladov, ktoré účelne vynaložil na vec počas oprávnenej držby, a to v rozsahu zodpovedajúcom zhodnoteniu veci ku dňu jej vrátenia. Z uvedeného ustanovenia jasne vyplýva, že výšku nároku oprávneného držiteľa nemožno určiť pred jej vrátením, lebo až k tomuto termínu môže byť známa výška držiteľovho nároku.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Bývanie a reality
Vlastníctvo bytov a nebytových priestorov 3. časť

 Práva a povinnosti vlastníkov bytov a nebytových priestorovPovinnostiPrávaSpoluvlastníctvoRozhodovanie v domeOsobitné ustanovenia o prevode vlastníctva bytu a nebytového priestoru v domeCena bytu a nebytového priestoru v dome a cena pozemkuCena bytu a ateliéruCena pozemkuVlastníctvo spoločných častí domu a spoločných zariadení domu a príslušenstva V predchádzajúcich dvoch častiach článku sme sa dozvedeli niečo viac o zákone o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zaoberali sme sa tým, čo to vlastne z právneho hľadiska byt a nebytový priestor je, ako..
Drevené domy

O Slovensku sa dá tvrdiť že je to krajina, kde medzi ľudmi prevláda obľuba v stavaní rodinných domov z „kameňa“. Či už ide o kvádre či tehly, akoby snáď ani iný materiál neexistoval. Častokrát si ani neuvedomujeme že tieto materiály patria k tým drahším. Nuž k drevu ako stavebnému materiálu sa prikloní málokto a pritom ide o dobrú ekologickú ale aj lacnejšiu alternatívu ako si postaviť svoj rodinný dom.   Tradícia stavania rodinných domov z vysoko trvácnych materiálov ako sú kameň či tehla,..
Geodézia a jej úloha. Reálny dopad chýb pri vymeriavaní pozemkov v podobe susedských sporov.

Hranice pozemku sú pre každého vlastníka kúska zeme citlivou témou. Málokto sa v živote nestretol, či už priamo alebo nepriamo, s nejakým susedským sporom, ktorý sa niesol v tomto duchu. Tí, ktorých sa to netýka, majú svoje hranice vysporiadané rovnako ako ich susedia; ostatní už zrejme vopred vedia, o čom budeme hovoriť. V prípade takýchto sporov má kľúčovú úlohu geodézia a jej úloha pri vytyčovaní hraníc pozemkov. Poďme sa teda pozrieť bližšie na uvedené problémy. Na to, aby sme sporom v tejto oblasti mohli porozumieť, potrebujeme dôkladne poznať..
Právna poradňa
Vymoženie práva k vydraženej veci a zodpovednosť dražiteľa

V dobrovoľnej dražbe som vydražila dom, o ktorom som si myslela, že je neobývaný - celkový dojem aj informáciu od dražobnej spoločnosti, že majiteľ je v Čechách - dom bez vody, plynu, elektriny. Bývalý majiteľ - môj dlžník, nebol nikdy prítomný. Ukázalo sa, že dom je predsa obývaný jedným Rómom. Povedal mi, že sa mu nechce odísť. Pracuje a prenájom si môže dovoliť, len nechce. Dala so mu 2 týždne na odsťahovanie, ale myslím, že sa nepohne, nič si zo mňa nerobí. Dom chcem čo najrýchlejšie predať. Dagmar I., Hradská Na dobrovoľné dražby sa vzťahuje..
Neskolaudovaná stavba - otázka predaja a bývania

S mojím manželom máme vyhliadnutý rodinný dom na kúpu. Ide o novostavbu domu, no realitka, ktorá ho ponúka, sa vyjadrila, že nie je ešte skolaudovaný. Je táto skutočnosť pre nás ako kupujúcich na závadu? Aké môžeme očakávať ťažkosti s kúpou neskolaudovanej stavby, s trvalým pobytom ? Ivica S., Kľakany Ako sami uvádzate, vami postavený rodinný dom je neskolaudovaný. V zmysle platnej legislatívy to znamená, že neskolaudovaná nehnuteľnosť nemôže slúžiť účelu, na ktorý bola postavená - teda buď podnikateľským účelom, ako prevádzka podniku, vo..
Predaj domu v exekúcii - nadobudnutie spoluvlastníckeho podielu

 Pred tromi rokmi som začal podnikať ako živnostník, no nedarilo sa mi. Z mojej činnosti mi zostali len dlhy, a čo čert nechcel, došla mi exekúcia. Keďže som nemal iný majetok, exekútor založil náš rodinný dom. Dom vlastnia dovedna štyri osoby, ja v jednej štvrtine. V rámci domu ešte má prenajaté priestory jedna firma, s ktorou máme nájomnú zmluvu. Obávam sa, že prídeme o dom ako aj o príjem za prenájom. Dá sa predísť predaju domu, môže nás žalovať firma, ktorej prenajímame priestor?Cyprián H., HlohovecPredpoklady na predaj nehnuteľnostiV prvom rade by..
Financie
Ceny nehnuteľností

Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky Ako ušetriť pri kúpe nehnuteľnosti na úrokoch z pôžičky

Mnoho ľudí vie ako hypotéka funguje, ale pre prípadnú menšinu si zhrnieme základné informácie, ktoré by mohli byť pre každého zaujímavé a obohacujúce. Keď sa rozhodneme zainvestovať a kúpiť si konečne vlastné bývanie.... dom alebo byt, často a teda väčšinou nemáme dostatok financií na to, kúpiť si nehnuteľnosť za vlastné úspory. (Ak teda nesporíme už dvadsať rokov...) V takých chvíľach sa ponúka hypotéka. Tá ale uhrádza iba určité percento hodnoty domácnosti. V dnešných dňoch to je okolo osemdesiatich percent..
Vlastníte nehnuteľnosť? Nezabudnite na poistenie.

Ako sa stanovuje poistná suma?Kedy je poistenie povinné?Poistenie obytných budovPoistenie domácnostiRozhovor s riaditeľom úseku neživotného poistenia Ing. Martinom GergelymPrečo by si majitelia bytov a domov mali nechať poistiť svoj majetok?Aké druhy poistenia odporúčate klientom, čo sa týka nehnuteľností?Existujú nehnuteľnosti, ktoré jednoducho poistiť nemožno - nevzťahuje sa na nich žiaden druh poistenia?Aký je rozdiel medzi jednotlivými druhmi poistenia, čo sa týka nehnuteľností?Ako má postupovať klient, ktorý si chce nechať poistiť domácnosť alebo nehnuteľnosť?Každý..

Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.