Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Povinnosť prenechať prenajatú vec nájomcovi v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie alebo obvyklé užívanie

Uvedená povinnosť prenajímateľa je upravená v § 664 OZ. K odovzdaniu predmetu nájmu nájomcovi by malo dôjsť v jeho celistvosti, teda naraz a s príslušenstvom veci. V súvislosti s nájmom bytov je osobitná právna úprava obsiahnutá v § 687 ods. 1 OZ. Pokiaľ by nedošlo k odovzdaniu predmetu nájmu, mnohí si myslia, že tým sa stáva nájomná zmluva neplatnou. Opak je však pravdou - neodovzdanie veci nespôsobuje neplatnosť nájomnej zmluvy. Ak nájomná zmluva má všetky esenciálne náležitosti - hlavne určenie zmluvných strán a určenie predmetu nájmu - nájomná zmluva je platná. Ďalším dôvodom je, že § 664 OZ je dispozitívny a ponecháva na účastníkov nájomného vzťahu, ako si svoj vzťah medzi sebou upravia. Prenajatá vec by mala byť nájomcovi odovzdaná v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, príp. na obvyklé užívanie, ak sa spôsob užívania v nájomnej zmluve nedohodol, a vec by nemala trpieť právnymi alebo faktickými vadami (napr. ak by si tretia osoba uplatňovala právo k predmetu nájmu). Prenajímateľ za splnenie svojej povinnosti zodpovedá podľa §§ 673, 674, 679 ods. 1 a ods. 2 OZ a 684 OZ, ako aj podľa všeobecných ustanovení Občianskeho zákonníka o zodpovednosti za škody. Zmluvné strany - nájomca a prenajímateľ - si môžu medzi sebou dohodnúť podmienky, ktoré sú odchylné od právnej úpravy v § 664 OZ (napr. že predmet nájmu bude odovzdaný v stave nespôsobilom na užívanie, nájomca bude mať povinnosť uviesť predmet nájmu do spôsobilého stavu a v tomto stave ho udržiavať a pod.). Ak by došlo k uvedenému dojednaniu, v uvedenej situácii by prichádzalo do úvahy premietnuť takto voľne dojednané podmienky nájmu tiež do výšky nájomného. Nie je ani vylúčená dohoda, podľa ktorej by náklady na uvedenie predmetu nájmu do stavu spôsobilého na užívanie/náklady na udržiavanie predmetu nájmu v plnej výške znášal nájomca.

Povinnosť udržiava ť prenajatú vec v stave

... a to v stave spôsobilom na dohodnuté užívanie, inak v stave spôsobilom na obvyklé užívanie. V danom prípade § 664 OZ predstavuje osobitnú úpravu zodpovednosti za škodu. Spôsobilosť predmetu nájmu znamená jednak spôsobilosť faktickú, t.j. že vec má všetky náležitosti, súčiastky, ktoré umožňujú predmet nájmu užívať na konkrétny účel, a jednak spôsobilosť právnu - že sú splnené všetky zákonom ustanovené podmienky na užívanie veci - napr. že nehnuteľnosť (byt) je v stave spôsobilom na bývanie (viď rozsudok Mestského súdu v Prahe, spis. zn. 9 Co 8/73). Podľa uvedeného rozsudku: „V konaní pred súdom sa možno domáhať toho, aby majitelia domu udržiavali byt v stave spôsobilom na riadne užívanie (v súlade s kolaudovaným stavom). Stavebný úrad môže v zmysle ustanovenia Stavebného zákona dávať vlastníkovi stavby záväzné pokyny nielen na udržiavanie stavby v riadnom a užívateľskom stave, ale nariaďovať aj úpravy nevyhnutné z dôvodu verejného záujmu. Splnenie toho, čo ide nad rámec povinností vyplývajúcich z ustanovení Občianskeho zákonníka, by bolo možné žalovať, pokiaľ sa k tomu majiteľ domu zmluvne zaviazal nad rámec svojej zákonnej povinnosti.“ Prenajímateľ je síce povinný udržiavať predmet nájmu a vykonávať všetky opravy, ktoré je povinný vykonávať, avšak i nájomca má povinnosť voči prenajímateľovi, a to povinnosť oznamovať mu potrebu všetkých opráv a poskytovať mu v danej súvislosti všetku potrebnú súčinnosť. Ak by nájomca nemohol predmet nájmu, napr. byt, užívať vôbec alebo len obmedzene, patrilo by mu právo buď neplatiť nájomné vôbec (viď § 673 OZ ) alebo nárok na uplatnenie zľavy z nájomného.

Povinnosť zdrža ť sa zásahov do užívania veci nájomcom

Ďalšia základná povinnosť prenajímateľa je uvedená v § 665 ods. 1 OZ . Uvedená povinnosť prenajímateľa korešponduje na druhej strane s právom nájomcu riadne a nerušene užívať predmet nájmu. Nakoľko prenajímateľ má právo od nájomcu požadovať prístup k predmetu nájmu za účelom kontroly a výkonu údržby a opráv, výkon kontroly by nebolo možné považovať za neoprávnený zásah do užívania veci nájomcom. Uvedené by však neplatilo a došlo by k porušeniu povinnosti prenajímateľa zdrža ť sa zásahov do užívania veci nájomcom v prípade, ak by prenajímateľ vykonával kontrolu v nevhodnú dobu, nevhodným spôsobom alebo v neprítomnosti nájomcu. Ak by prenajímateľ porušil svoju povinnosť podľa § 665 ods. 1 OZ, mohol by čeliť zo strany nájomcu buď žalobe podľa § 126 ods. 2 OZ alebo žalobe podľa § 127 ods. 1 OZ . Ohľadom vypracovania nájomnej zmluvy je v každom smere vhodné obrátiť sa na právnika.

Bližšie právne informácie a podporu možno obdržať na základe konkrétneho dopytu.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

 

Späť

Dlhodobý prenájom nehnuteľní Dlhodobý prenájom nehnuteľní

Prenájom bytovPrenájom nehnuteľností - slovenská legislatívaPovinnosti a právaPrenájom rodinných domovChaty a rekreačné apartmányKancelárske priestoryDevelovperstvo a jeho významNákupné centrá a skladové priestory Dlhodobý prenájom nehnuteľností je už v dnešnej dobe pomerne bežný pojem pre každého človeka. Prenajímajú sa byty, rodinné domy, chaty a chalupy, ale tiež kancelárie, obchodné a skladové priestory. Bez obmedzenia je možné prenajať každú nehnuteľnosť v osobnom vlastníctve. Rozdiel je v prenajímaní nehnuteľností vo vlastníctve družstva...

Bazény Bazény

Kam s bazénom?MateriálVodotesnosťOsvetlenieCelosezónne ošetrovanie bazénovAj vy riešite otázku, či je výhodnejšie chodiť dva krát týždenne na plaváreň, alebo jednorázovo investovať do stavby bazénu priamo na vašom pozemku? Bazény prestávajú byť považované na Slovensku za výsadu bohatej vrstvy a stále viac ľudí uvažuje o jeho výstavbe. Na čo všetko treba myslieť pri realizácii takéhoto projektu?Kam s bazénom?      Umiestnenie je asi tá najzákladnejšia časť. Bazén nesmieme postaviť na mieste, kde by nejakým spôsobom ovplyvňoval..

Kam sa uberá výstavba novostavieb?

Mnoho developerov a stavebníkov prežíva po siedmich tučných rokoch plných rozvoja a rastu obdobie, ktoré ani z ďaleka nepatrí k tomu najlepšiemu čo kedy zažili. Počet dokončených novostavieb narastá a do nových projektov sa púšťa zatiaľ len málokto. Nuž situácia ohľadne vývoja výstavby je pomerne komplikovaná. Mnohých investorov a stavebníkov dobehla hýrivá minulosť luxusných novostavieb. Mnohí z nich si neuvedomili, že to, čo postavili v minulosti je vlastne z vonku krásny, ale predsa potápajúci sa Titanic. Úrodné roky v tejto oblasti sú už za..

Nová slovenská právna úprava timesharingu - úprava dočasného užívania nehnuteľností v dovolenkových destináciách

Na 18. schôdzi Národnej rady Slovenskej republiky bol, okrem iných, bodom rokovania návrh zákona o ochrane spotrebiteľa pri poskytovaní niektorých služieb cestovného ruchu. Prezident SR JUDr. Ivan Gašparovič návrh zákona vrátil s pripomienkami na opätovné prerokovanie, po ich zapracovaní bol predmetný návrh zákona  Národnou radou SR schválený a dňa 17. mája 2011 publikovaný v Zbierke zákonov ako zákon č. 161/2011 Z. z. o ochrane spotrebiteľa pri poskytovaní niektorých služieb cestovného ruchu. Predmetný zákon týkajúci sa, ako už..

Občianske spolužitie - susedské vzťahy v praxi

Chcela by som sa spýtať na otázku spolunažívania vlastníkov bytov. Bývam na prvom poschodí a podo mnou prenajíma vlastníčka byt, v ktorom sú dvaja fajčiari, tí sa však rozhodli fajčiť v priestoroch WC čím sa rozširuje dymový smrad do môjho bytu/nakoľko dym stúpa hore a nie sú ochotní zapnúť ani ventilátor. Mám napáchnutú kúpeľňu, WC aj chodbu nakoľko sa tento dym ďalej nepohybuje a vetranie týchto priestorov je problematické a možné jedine tým, že otvorím vchodové dvere. Je možné niečo podniknúť v tejto veci napr. cez zákon o ochrane nefajčiarov?..

Konanie v rozpore s dobrými mravmi

Obraciam sa na vás s prosbou o radu. Pred 30 rokmi svokrovci vybudovali dom u rodičov na pozemku. Dostali 8 árov. Ale vchodovú bránu postavili na vedľajšej parcele, ktorá patrila rodičom môjho svokra. Po smrti svokrovcov a ich rodičov, brat môjho svokra si dal všetko prepísať na seba takže aj tu parcelu kde bola brána. Chceli sme tu parcelu odkúpiť, ale nám to nepredal. Predal to úplne cudzím ľuďom aj s rodičovským domom cca 27 árov. A vtedy nastal problém podľa nového výmeru hranica pozemku je 1,5 m od nášho domu. Takže nemáme vchodovú bránu a ani miesto nato..

Ako financovať kúpu bytu v novostavbe

Podmienky určuje developerPoradenstvo v bankeHypotéka v skratke Záujemca o kúpu bytu v novostavbe má na výber niekoľko možností jej financovania. Kým pri kúpe starého bytu vyžadujú majitelia väčšinou peniaze v hotovosti, novostavbu možno zvyčajne financovať - kúpiť prostredníctvom úveru.Najčastejšie využívané možnosti sú stavebné sporenie, hypotekárny úver, prípadne ich kombinácia. Možná je aj ich kombinácia so spotrebným úverom. Výber spôsobu financovania podmieňuje predovšetkým to, aké podmienky pri kúpe bytu určí developerská spoločnosť. Iná..

Bývať v novom sa dá aj bez hypotéky (a založenia nehnuteľnosti)

Záujem Slovákov zlepšovať svoje bývanie je akcelerovaný predovšetkým dostupnosťou úverov, aj rastúcou ponukou nových projektov. Nie každý si však hypotéku môže dovoliť alebo sa ľudia jednoducho boja zadĺžiť na dekády, resp. založiť nehnuteľnosť, v ktorej bývajú. Zlepšovanie kvality bývania je však jednou zo základných ľudských potrieb. Stále málo využívanou možnosťou sú systémové rekonštrukcie existujúceho domu či bytu. Štatistiky potvrdzujú, že byt alebo dom, ktorý má spĺňať potreby svojho užívateľa, by mal prejsť po 15 rokoch modernizačnou..

Vlastníte nehnuteľnosť? Nezabudnite na poistenie.

Ako sa stanovuje poistná suma?Kedy je poistenie povinné?Poistenie obytných budovPoistenie domácnostiRozhovor s riaditeľom úseku neživotného poistenia Ing. Martinom GergelymPrečo by si majitelia bytov a domov mali nechať poistiť svoj majetok?Aké druhy poistenia odporúčate klientom, čo sa týka nehnuteľností?Existujú nehnuteľnosti, ktoré jednoducho poistiť nemožno - nevzťahuje sa na nich žiaden druh poistenia?Aký je rozdiel medzi jednotlivými druhmi poistenia, čo sa týka nehnuteľností?Ako má postupovať klient, ktorý si chce nechať poistiť domácnosť alebo nehnuteľnosť?Každý..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.