Zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom - postupný koniec regulovaného nájmu?

Vláda slovenskej republiky vydala dňa 6.apríla 2011 uznesenie, ktorým schválila návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov. Počas letných prázdnin predmetný zákon vyšiel dňa 5. augusta 2011 v Zbierke zákonov, čiastka 84/2011 v podobe zákona č. 260/2011 Z. z. Predmetom tejto právnej úpravy sú právne vzťahy pri ukončení niektorých nájomných vzťahov k bytom a podmienky poskytnutia bytovej náhrady, teda postupné odstránenie regulovaného nájomného v nehnuteľnostiach uvedených v § 2 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z. z. - bytov, bytových domov, resp. ich častí, ktoré boli v období po roku 1948 pridelené s tzv. právom osobného užívania súčasným nájomcom a následne ktoré boli počnúc začiatkom 90. rokov 20. storočia v rámci reštitučných konaní vrátené pôvodným vlastníkom.

Predmet novej právnej úpravy a nové výpovedné lehoty

Nový zákon v súvislosti s dotknutými nehnuteľnosťami upravuje práva a povinnosti súčasných nájomcov, prenajímateľov, ako aj obcí, na území ktorých sa nehnuteľnosti, ktorých sa regulované nájomné týka, nachádzajú. Osobitne by som rád upriamil pozornosť na nové výpovedné lehoty, a to šesť a dvanásťmesačnú výpovednú lehotu, po uplynutí ktorých sa a za podmienok predmetným zákonom ustanovených ukončia nájomné pomery. Zákon tak umožňuje prenajímateľom bytov, ktoré sú predmetom tohto zákona, vypovedať nájom bez uvedenia dôvodu do 31. marca 2012 v lehote 12 mesiacov, pričom v prípade bytov, v súvislosti s ktorými je na súde vedené konanie o určenie vlastníctva alebo o prechode/výmene bytu v lehote 6 mesiacov.

Otázka výšky nájomného

Zákon sa dotýka samozrejme najcitlivejšej otázky, a to otázky výšky nájomného. Kým vlastníci bytov v reštituovaných domoch mohli donedávna požadovať nájomné v súlade s jeho regulovanými cenami, ktoré bolo niekoľkokrát nižšie ako trhové nájomné, účinnosťou zákona č. 260/2011 Z. z. a v ním ustanovených lehotách budú mať vlastníci právo jednostranne zvýšiť dohodnuté mesačné nájomné, a to v roku 2011 o 20 % z výšky nájomného vypočítaného ku dňu nadobudnutia účinnosti predmetného zákona, a v rokoch 2012 - 2015 každoročne o 20 % z výšky nájomného vypočítaného v predchádzajúcom roku. V zákone však chýba špecifikácia roku, ktorým sa myslí kalendárny rok.

Materiálna bytová núdza a bytové náhrady

Nakoľko zákon podľa dôvodovej správy predkladateľa - Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR - by mal reflektovať aj verejný záujem slovenskej spoločnosti, umožňuje súčasne nájomcom požiadať v určenej lehote územne príslušnú obec o pridelenie náhradného nájomného bytu. Nájomca, ktorý má nárok na bytovú náhradu a ktorým sa myslí nájomca nachádzajúci sa v materiálnej bytovej núdzi, nie je povinný vysťahovať sa z bytu a tento vypratať, kým mu obec neposkytne bytovú náhradu vo forme bytu s nájomným upraveným cenovými predpismi. V súvislosti s bytovými náhradami odkazuje zákon č. 260/2011 Z. z. na Občiansky zákonník. Materiálnou bytovou núdzou je stav, keď:

1.       nájomca a ani žiadna zo spoločne posudzovaných osôb nemá vlastný byt,

2.       nevlastní nehnuteľný majetok alebo hnuteľný majetok v hodnote rovnajúcej sa alebo vyššej, ako je úroveň trhovej ceny bytovej náhrady v mieste a v čase vzniku nároku na jej poskytnutie.

Zákon č. 260/2011 Z. z. pod úrovňou trhovej ceny rozumie cenu získanú ako súčin podlahovej plochy bytu v m2 a ceny za 1 m2 podlahovej plochy bytu zverejnenej za príslušný štvrťrok a príslušný kraj na internetovom sídle Národnej banky Slovenska, www.nbs.sk

Nakoľko sa jedná o závažnú otázku, ktorú by mal predmetný zákon postupne doriešiť, mal byť súčasne vytvorený kontrolný mechanizmus založený na kooperácii Ministerstva spravodlivosti, Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR, dotknutých obcí a slovenských súdov. V tejto súvislosti zákon aspoň ustanovuje povinnosť prenajímateľov pri podaní výpovede z bytového nájmu písomne oznámiť obci tento zamýšľaný úkon, a to spolu s potvrdením súdu, na ktorom sa vedie súdne konanie týkajúce sa nehnuteľností dotknutých regulovaným nájomným, a v ustanovení § 12 tiež povinnosti obcí. Za zmienku nepochybne stojí, že gestor predmetného zákona vyhlásil v dôvodovej správe, že tento je v súlade s Ústavou SR, zákonmi SR, medzinárodnými zmluvami a dohovormi. Opomenul však pravdepodobne skutočnosť, že podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota pri bytovom nájme trojmesačná, a k samotnej výpovedi z nájmu bytu môže dôjsť len v odôvodnených prípadoch uvedených v § 711 ods. 1 a - g) Občianskeho zákonníka. Keďže Občiansky zákonník neobsahuje odchýlne ustanovenia o výpovedi z nájmu bytov, ako ani splnomocňovacie ustanovenie, z uvedeného logicky vyplýva, že zákon trpí právnymi vadami, nakoľko operuje s neodôvodnenou výpoveďou z nájmu bytu a odporuje tak Občianskemu zákonníku, ktorý zákonom č. 260/2011 Z. z. nebol doplnený či zmenený.

Zákon na to, aby mohol byť v praxi riadne uplatnený a dodržiavaný, musí mať vytvorené isté, medzi inými aj materiálne podmienky. Či sú tieto podmienky zabezpečené a či v danej veci nebude napokon rozhodovať Ústavný súd Slovenskej republiky, je otázkou budúcnosti.

V prípade otázok, potreby pomoci nás neváhajte kontaktovať.

Čitateľské otázky adresujte na: LASAK@DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 18/11

Späť

Aké sú možnosti pri výbere podlahy Aké sú možnosti pri výbere podlahy

Každý, kto si zariaďuje svoj nový domov alebo renovuje starý, bude zaiste súhlasiť s tým, že jednou z kľúčových otázok pri jeho úprave je podlaha. Klasikou sú koberce, avšak nie každý je ich fanúšikom a je tu aj otázka alergií; dnes už nimi trpí pomerne vysoké percento populácie a roztoče v nich alergikovi zaiste dobrú službu neurobia. Za týchto okolností je namieste uvažovať o druhej forme klasiky - o parketách. Sú vkusné, praktické, ľahko sa udržiavajú čisté a zákazník si môže vybrať zo širokého spektra možností podľa svojich predstáv. Zrejme..

Na čo myslieť pri zariaďovaní spálne Na čo myslieť pri zariaďovaní spálne

Spálňa býva častokrát jednou z miestností, ktoré sa v novom byte či dome zariaďujú ako prvé. Práve táto miestnosť je totiž oázou pokoja a oddychu, kde máte svoje súkromie. Na čo teda pri jej zariaďovaní nezabudnúť?   Je jasné, že hlavnou dominantou každej spálne je veľká a pohodlná posteľ, na ktorej dokážete skvelo relaxovať a budete sa na ňu tešiť každý večer po náročnom dni. Dobrou správou je, že takéto pohodlné postele dnes môžete kúpiť vo viacerých obchodoch s nábytkom, a to aj z pohodlia svojho domova. Ešte pred samotnou kúpou..

Ako si spálňu zariadiš, tak budeš spať

Prvoradou úlohou spálne je, aby sme sa v nej cítili dobre. Má nám spolu s posteľou poskytnúť oddych a regeneráciu. V žiadnom prípade by nemala slúžiť ako sklad, či odkladací priestor pre nadbytočné veci a pôsobiť pri tom preplneným dojmom. Výstavba panelových domov nám však zanechala množstvo bytov s malou obytnou plochou, takže ich obyvatelia spálňu často umiestňujú do najmenšej izby. Dvôvod je jednoduchý: Veď tam trávime málo času! Ak bývate v panelovom byte, potom dobre viete, že rozhodnutie, kam dať spálňu je asi to najľahšie. Väčšinou toto..

Timesharing - atypická forma nájmu nehnuteľností

Iste sa už mnohí z vás, vážení čitatelia, stretli s novinkou na našom trhu, a to s dovolenkovými pobytmi, ktoré si záujemcovia tak povediac predplatili aj na obdobie niekoľkých rokov. Ide o timesharing, o právny inštitút pôvodne pochádzajúci spoza Atlantického oceánu, ktorého základy u nás sú dané najmä právom Európskej únie. Timesharing v práve EÚ a SRPrávnym rámcom pre oblasť nájmu práva na tzv. sezónne, alebo, aby sme sa vyjadrovali v súlade so znením právnych textov, práva užívať budovu alebo jej časť v časovo vymedzených úsekoch, je..

Smrť prenajímateľa a preplatky na energiách

Pred rokom sme s priateľkou uzavreli nájomnú zmluvu s mojím strýkom, ktorej predmetom bol nájom bytu v Bratislave. Strýko nedávno zomrel a my naďalej užívame jeho byt. Poštou sme dostali oznam od elektrární a plynární, že máme na byte preplatky. Do situácie sa zaangažovala strýkova manželka, ktorá nikdy nechcela, aby sme v byte bývali a chce nás z bytu vyštvať. Je agresívna, vyhráža sa nám. Môžeme naďalej byt užívať alebo má strýková žena na to právo? Komu máme teraz platiť nájomné? Čo máme podniknúť s preplatkami, môžeme ich vybrať na pošte?..

Rekonštrukcia domu a bytové náhrady

 Bývam v bytovom dome, ktorý v súčasnosti prechádza rozsiahlou rekonštrukciou. Stavebná firma, s ktorou vlastníci bytov v našom dome uzavreli zmluvu o vstavbe bytov v podkrovných priestoroch domu, odstránila strešnú krytinu. Nepochybne z dôvodu nedostatočného zaistenia strechy pred vplyvmi počasia došlo k zatopeniu nášho bytu dažďovou vodou. Voda zatopila náš byt na niekoľkých miestach, steny začali dokonca pukať a a na stenách izieb sa objavila pleseň. V danej situácii je nemožné v byte ďalej bývať -bojíme sa o naše zdravie a život. Prosím Vás o radu...

Ako financovať kúpu bytu v novostavbe

Podmienky určuje developerPoradenstvo v bankeHypotéka v skratke Záujemca o kúpu bytu v novostavbe má na výber niekoľko možností jej financovania. Kým pri kúpe starého bytu vyžadujú majitelia väčšinou peniaze v hotovosti, novostavbu možno zvyčajne financovať - kúpiť prostredníctvom úveru.Najčastejšie využívané možnosti sú stavebné sporenie, hypotekárny úver, prípadne ich kombinácia. Možná je aj ich kombinácia so spotrebným úverom. Výber spôsobu financovania podmieňuje predovšetkým to, aké podmienky pri kúpe bytu určí developerská spoločnosť. Iná..

Ceny nehnuteľností

Stavebné sporenie a Euro

V prípade zavedenia Eura na Slovensku sa už toho popísalo veľa. Poslednou témou týchto dní, je napríklad duálne zobrazovanie cien v obchodoch. My vám však ponúkame informácie, ktoré sú pri zavedení tejto meny taktiež dôležité. Veľa spoluobčanov si na svoje bývanie sporí prostredníctvom stavebného sporenia. Ako to bude v prípade zavedenia Eura a jeho vplyvu na stavebné sporenie, sa dozviete v nasledujúcich riadkoch ktoré vám pomôžu sa lepšie zorientovať v tejto problematike.Kto a ako si sporíPribližne tretina občanov Slovenskej republiky má uzatvorenú zmluvu..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.