Zákon o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom - postupný koniec regulovaného nájmu?

Vláda slovenskej republiky vydala dňa 6.apríla 2011 uznesenie, ktorým schválila návrh zákona o ukončení a spôsobe usporiadania niektorých nájomných vzťahov k bytom a o doplnení zákona Národnej rady Slovenskej republiky č. 18/1996 Z. z. o cenách v znení neskorších predpisov. Počas letných prázdnin predmetný zákon vyšiel dňa 5. augusta 2011 v Zbierke zákonov, čiastka 84/2011 v podobe zákona č. 260/2011 Z. z. Predmetom tejto právnej úpravy sú právne vzťahy pri ukončení niektorých nájomných vzťahov k bytom a podmienky poskytnutia bytovej náhrady, teda postupné odstránenie regulovaného nájomného v nehnuteľnostiach uvedených v § 2 ods. 1 zákona č. 260/2011 Z. z. - bytov, bytových domov, resp. ich častí, ktoré boli v období po roku 1948 pridelené s tzv. právom osobného užívania súčasným nájomcom a následne ktoré boli počnúc začiatkom 90. rokov 20. storočia v rámci reštitučných konaní vrátené pôvodným vlastníkom.

Predmet novej právnej úpravy a nové výpovedné lehoty

Nový zákon v súvislosti s dotknutými nehnuteľnosťami upravuje práva a povinnosti súčasných nájomcov, prenajímateľov, ako aj obcí, na území ktorých sa nehnuteľnosti, ktorých sa regulované nájomné týka, nachádzajú. Osobitne by som rád upriamil pozornosť na nové výpovedné lehoty, a to šesť a dvanásťmesačnú výpovednú lehotu, po uplynutí ktorých sa a za podmienok predmetným zákonom ustanovených ukončia nájomné pomery. Zákon tak umožňuje prenajímateľom bytov, ktoré sú predmetom tohto zákona, vypovedať nájom bez uvedenia dôvodu do 31. marca 2012 v lehote 12 mesiacov, pričom v prípade bytov, v súvislosti s ktorými je na súde vedené konanie o určenie vlastníctva alebo o prechode/výmene bytu v lehote 6 mesiacov.

Otázka výšky nájomného

Zákon sa dotýka samozrejme najcitlivejšej otázky, a to otázky výšky nájomného. Kým vlastníci bytov v reštituovaných domoch mohli donedávna požadovať nájomné v súlade s jeho regulovanými cenami, ktoré bolo niekoľkokrát nižšie ako trhové nájomné, účinnosťou zákona č. 260/2011 Z. z. a v ním ustanovených lehotách budú mať vlastníci právo jednostranne zvýšiť dohodnuté mesačné nájomné, a to v roku 2011 o 20 % z výšky nájomného vypočítaného ku dňu nadobudnutia účinnosti predmetného zákona, a v rokoch 2012 - 2015 každoročne o 20 % z výšky nájomného vypočítaného v predchádzajúcom roku. V zákone však chýba špecifikácia roku, ktorým sa myslí kalendárny rok.

Materiálna bytová núdza a bytové náhrady

Nakoľko zákon podľa dôvodovej správy predkladateľa - Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR - by mal reflektovať aj verejný záujem slovenskej spoločnosti, umožňuje súčasne nájomcom požiadať v určenej lehote územne príslušnú obec o pridelenie náhradného nájomného bytu. Nájomca, ktorý má nárok na bytovú náhradu a ktorým sa myslí nájomca nachádzajúci sa v materiálnej bytovej núdzi, nie je povinný vysťahovať sa z bytu a tento vypratať, kým mu obec neposkytne bytovú náhradu vo forme bytu s nájomným upraveným cenovými predpismi. V súvislosti s bytovými náhradami odkazuje zákon č. 260/2011 Z. z. na Občiansky zákonník. Materiálnou bytovou núdzou je stav, keď:

1.       nájomca a ani žiadna zo spoločne posudzovaných osôb nemá vlastný byt,

2.       nevlastní nehnuteľný majetok alebo hnuteľný majetok v hodnote rovnajúcej sa alebo vyššej, ako je úroveň trhovej ceny bytovej náhrady v mieste a v čase vzniku nároku na jej poskytnutie.

Zákon č. 260/2011 Z. z. pod úrovňou trhovej ceny rozumie cenu získanú ako súčin podlahovej plochy bytu v m2 a ceny za 1 m2 podlahovej plochy bytu zverejnenej za príslušný štvrťrok a príslušný kraj na internetovom sídle Národnej banky Slovenska, www.nbs.sk

Nakoľko sa jedná o závažnú otázku, ktorú by mal predmetný zákon postupne doriešiť, mal byť súčasne vytvorený kontrolný mechanizmus založený na kooperácii Ministerstva spravodlivosti, Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR, dotknutých obcí a slovenských súdov. V tejto súvislosti zákon aspoň ustanovuje povinnosť prenajímateľov pri podaní výpovede z bytového nájmu písomne oznámiť obci tento zamýšľaný úkon, a to spolu s potvrdením súdu, na ktorom sa vedie súdne konanie týkajúce sa nehnuteľností dotknutých regulovaným nájomným, a v ustanovení § 12 tiež povinnosti obcí. Za zmienku nepochybne stojí, že gestor predmetného zákona vyhlásil v dôvodovej správe, že tento je v súlade s Ústavou SR, zákonmi SR, medzinárodnými zmluvami a dohovormi. Opomenul však pravdepodobne skutočnosť, že podľa Občianskeho zákonníka je výpovedná lehota pri bytovom nájme trojmesačná, a k samotnej výpovedi z nájmu bytu môže dôjsť len v odôvodnených prípadoch uvedených v § 711 ods. 1 a - g) Občianskeho zákonníka. Keďže Občiansky zákonník neobsahuje odchýlne ustanovenia o výpovedi z nájmu bytov, ako ani splnomocňovacie ustanovenie, z uvedeného logicky vyplýva, že zákon trpí právnymi vadami, nakoľko operuje s neodôvodnenou výpoveďou z nájmu bytu a odporuje tak Občianskemu zákonníku, ktorý zákonom č. 260/2011 Z. z. nebol doplnený či zmenený.

Zákon na to, aby mohol byť v praxi riadne uplatnený a dodržiavaný, musí mať vytvorené isté, medzi inými aj materiálne podmienky. Či sú tieto podmienky zabezpečené a či v danej veci nebude napokon rozhodovať Ústavný súd Slovenskej republiky, je otázkou budúcnosti.

V prípade otázok, potreby pomoci nás neváhajte kontaktovať.

Čitateľské otázky adresujte na: LASAK@DEFENSA.SK


Autor: Mgr. Ján Lasák
KTN: 18/11

Späť

Bývanie v roku 2021- kúpiť si radšej byt alebo postaviť dom? Bývanie v roku 2021- kúpiť si radšej byt alebo postaviť dom?

Každý z nás túži po vlastnom bývaní, do ktorého sa bude vždy rád vracať. No tu začína zásadná rozhodovacia dilema. Bude to byt alebo dom? Podľa čoho sa rozhodnúť a čo je v roku 2021 výhodnejšie?Cena – byt verzus rodinný domRodinné domy sú pre mnohých synonymom luxusu, ktorý si nemôžu dovoliť. Veď predsa kým pri byte platíte „len“ za byt, do ceny rodinného domu vstupuje aj cena pozemku. Mnohí si preto myslia, že rodinný dom preto musí vyjsť drahšie. Hoci by sa mohlo zdať, že naozaj nastáva pri cene rodinných domov takáto..

Vyberáte si domov? Tieto bežne podceňované detaily môžu ovplyvniť váš komfort Vyberáte si domov? Tieto bežne podceňované detaily môžu ovplyvniť váš komfort

Výber nového domova je jedným z najdôležitejších rozhodnutí v živote. Ak sa na túto neľahkú cestu vydáte, pripravte si zoznam priorít. „Váš dom je predsa váš hrad,“ no bez splnenia základných parametrov sa môže veľmi rýchlo zmeniť na pevnosť plnú kompromisov. Na čo by ste teda mali myslieť, aby sa tak nestalo? Lokalita, ktorá rozhoduje o všetkom Ako prvé si odpovedzte na otázku: „Chcem pokoj na dedine alebo ruch veľkomesta?“ Výskum z roku 2018 ukázal, že obyvatelia lokalít s množstvom zelene a nízkou hustotou obyvateľstva vykazujú nižšie..

Formy vykurovania

Pekne od začiatkuVaše možnostiPlynElektrická energiaDrevo a uhlieDoplnkové alternatívyKrbElektrická vložkaPodlahové kúrenieTermoregulátory, snímače teplotyZahrejte aj steny Najmä v našich podmienkach má významný podiel na útulnosti domova teplo. Vzhľadom na teplotné pásmo, v ktorom žijeme musíme dbať o tepelné zabezpečenie svojho príbytku už od samotného začiatku. To znamená odvtedy, odkedy staviame dom, alebo najneskôr pri dokončovaní hrubej stavby by sme mali mať jasno v tom, akým spôsobom ho budeme vykurovať. Samozrejme, že technicky zabezpečíte akúkoľvek..

Čo je apartmán a čo byt - reality prakticky

Čo raz viac a viac sa do našej bežnej reči dostávajú cudzie slová, ktorých význam býva často nejednoznačný. Poviete si, je tam toho. Nuž, v niektorých prípadoch by ste snáď mohli mávnuť rukou. Toto mávnutie by sa vám ale vždy nemuselo vyplatiť. Tobôž v oblasti realít, kde sa v posledných rokoch často len tak benevolentne dávajú do ponuky novostavieb hneď vedľa seba ponuky na byty, apartmány. A že v týchto slovách je naozaj veľký rozdiel, tak to si vysvetlíme v nasledujúcich riadkoch.V oblasti realít sa často používajú cudzie pojmy, o ktorých si veľa..

Kúpna zmluva a jej náležitosti

Spolu s manželom máme záujem o kúpu pozemku od môjho starého otca. Pozemkom budeme súčasne ručiť banke, od ktorej máme sľúbený hypoúver. Nepoznám však presný obsah kúpnej zmluvy. Známy mi povedali, že si musíme zaplatiť znalca. Kto musí platiť daň, poplatky za vklad? Môže kataster odmietnuť náš návrh? Ďakujeme vám za vašu pomoc. Ivana a Peter Z., okres Nitra     Právnu úpravu kúpnej zmluvy obsahuje Občiansky zákonník §§ 588 a nasl. a v §§ 409 a nasl. Obchodného zákonníka. V prípade, ak jednou zo zmluvných strán je fyzická osoba, vychádza..

Zima sa už blíži: Kto je zodpovedný za sneh padajúci z balkónov? Zima sa už blíži: Kto je zodpovedný za sneh padajúci z balkónov?

Ani sa nenazdáme a o pár mesiacov tu máme zimu, ktorá je charakteristická nielen nízkymi teplotami, ale aj snehom a ľadom, ktoré sa môžu v nevhodnej chvíli premeniť na život ohrozujúcu situáciu s vážnymi následkami. Zranenie človeka padajúcim snehom alebo tvrdým ľadom zo strechy budovy, balkóna alebo markízy môže byť vážne a vám, ako majiteľovi takejto stavby alebo nehnuteľnosti spôsobiť nemalé problémy. Mnohí však ani netušia, že ako majitelia sú za sneh a cencúle padajúce z ich balkónov alebo modernej markízy vôbec zodpovední a hrozí im..

Vývoj cien bytov V Bratislave v roku 2007

Analýza cien bytov v Bratislave sa robila z plnohodnotných 13.410 údajov za obdobie od januára do decembra 2007. Priemerná cena m2 bytu v Sk sa vypočítavala bez výrazných odchýliek narúšajúcich trend. Oddelene sa vypočítavali ceny novostavieb od cien starých bytov, aby sa odhalil ich vplyv na rast cien starých bytov. Graf č.1: Tento graf poukazuje na to, že 34% z celkovej ponuky bytov pripadalo na ponuku novostavieb. Toto malo zákonitý vplyv na vývoj celkovej výslednej ceny, ktorú novostavby ťahali nahor.Graf č.2: Tento graf ukazuje, že najväčší podiel na množstve..

Lízing nehnuteľností

Čo to vlastne je?ZačiatkyOdlišnosti od ostatných lízingových foriemAko to funguje v praxi.Výhoda pre firmyPrečo sa oplatí lízing nehnuteľnostíČo nám ponúkajú lízingové spoločnosti?Produkty slovenských lízingových spoločnostíFinančný a operatívny lízingZhrnutie Skutočnosťou už aj na Slovensku je, že lízingové spoločnosti zarábajú peniaze na nehnuteľnostiach. Postup je absolútne totožný s lízingom napríklad áut. Zákazník nemá, alebo z rozličných dôvodov nechce poskytnúť celú sumu za kupovaný produkt a tak ho spoločnosť kúpi za neho a postupne..

Ako financovať kúpu bytu v novostavbe

Podmienky určuje developerPoradenstvo v bankeHypotéka v skratke Záujemca o kúpu bytu v novostavbe má na výber niekoľko možností jej financovania. Kým pri kúpe starého bytu vyžadujú majitelia väčšinou peniaze v hotovosti, novostavbu možno zvyčajne financovať - kúpiť prostredníctvom úveru.Najčastejšie využívané možnosti sú stavebné sporenie, hypotekárny úver, prípadne ich kombinácia. Možná je aj ich kombinácia so spotrebným úverom. Výber spôsobu financovania podmieňuje predovšetkým to, aké podmienky pri kúpe bytu určí developerská spoločnosť. Iná..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.