Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode nehnuteľností. Pri zmluvách o prevode nehnuteľností ide zákon navyše ešte o čosi ďalej, keď určuje, že prejavy vôle zmluvných strán (podpisy zmluvných strán) musia byť na tej istej listine.

Pokiaľ ide uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, uzavretie takejto zmluvy určite nepredstavuje každodennú rutinu. Pre bežného človeka ide zásadné rozhodnutie, ktoré zvyčajne ovplyvní aj zvyšok jeho života. S kúpou nehnuteľnosti sa totiž spravidla viaže aj nakladanie so značným finančnými prostriedkami, ktoré často pochádzajú z niekoľkoročných úspor, prípadne z uzavretia hypotekárneho úveru, ktorým sa človek takpovediac „zadĺži“ na 20 až 30 rokov. Pri uzatváraní takýchto zmlúv je na mieste zachovanie čo najvyššej možnej miery opatrnosti, pretože sa nemožno spoliehať len na to, že máte k dispozícii písomnú zmluvu. Dodržanie základných zákonných (formálny a obsahových) náležitostí zmluvy totiž ešte neznamená vylúčenie akéhokoľvek rizika.

 

Obsah zmluvy

Nakoľko účelom tohto článku nie je priblíženie zákonných formálny a obsahových náležitostí, ktoré musí zmluva o prevode nehnuteľnosti obsahovať na to, aby bola vôbec platná, sústredíme sa skôr na praktické práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré priamo ovplyvňujú vyváženosť postavenia zmluvných strán. Pritom v danej súvislosti možno uviesť, že vyvážená zmluva priamo znižuje vznik prípadných sporov a iných rizík z pohľadu oboch zmluvných strán.

Asi najlepšie možno vyváženosť zmluvných práv a povinností popísať pri kúpnej zmluve, kde sú zmluvnými stranami kupujúci a predávajúci. Pritom pri kúpnej zmluve je vždy potrebné venovať náležitú pozornosť najmä spôsobu úhrady kúpnej ceny tak, aby bol na jednej strane chránený predávajúci a na strane druhej aj kupujúci. Ak je totiž splatnosť kúpnej ceny upravená tak, že kúpna cena (resp. jej prevažná časť) sa uhrádza ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra, zvýšenému riziku sa vystavuje kupujúci, pretože už síce zaplatil kúpnu cenu, ale fakticky ešte nemá takpovediac nič „v rukách“, pretože nebol podaný ani len návrh na vklad do katastra. Na druhej strane ak by bola splatnosť upravená tak, že najskôr sa zrealizuje celý prevod vlastníckeho práva (vrátanie povolenia vkladu do katastra) a až potom by bola kúpna cena (príp. jej prevažná časť) splatná, z pohľadu kupujúceho je tu široký priestor na porušenie zmluvy v podobe nevyplatenia kúpnej ceny, čo predstavuje výrazné riziko pre predávajúceho. Ideálne je preto upraviť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby boli chránené obe zmluvné strany, napr. využitím vinkulácie alebo jednoducho tak, že splatnosť nastane po podaní návrhu na vklad do katastra.

Zvýšená pozornosť zmluvných strán by sa mala venovať aj zabezpečeniu zmluvy, či už v podobe zmluvných pokút, rozväzovacích podmienok alebo oprávnení na odstúpenie od zmluvy. Hoci žiadna zmluva nevylučuje to, že niektorá zmluvná strana svoje zmluvné záväzky poruší, z hľadiska minimalizácie rizík je vhodné ak je zmluvné práva a povinnosti, resp. zabezpečovacie zmluvné inštitúty boli upravené tak, že porušujúca zmluvná strana nezíska porušením zmluvy výhodnejšie postavenie. Práve naopak, ideálne nastavenie zabezpečovacích prostriedkov by malo byť také, aby zmluvné strany odrádzalo od prípadného porušenia zmluvy. Tu však treba upozorniť, že z praktického hľadiska môže príliš prísne nastavenie napr. zmluvných pokút odradiť zmluvné strany od uzavretia samotnej zmluvy. Je preto ideálne, ak sa nájde správny pomer medzi dôverou a opatrnosťou oboch zmluvných strán.

Pre minimalizáciu rizík súvisiacich s obsahom zmluvy je vhodné, ak si zmluvu, ktorú vypracovala a predložila druhá strana, necháte skontrolovať, resp. spripomienkovať od kvalifikovaného odborníka (advokáta) a prípadné zistené nedostatky a riziká po vzájomnej komunikácii s druhou stranou odstránite.

 

Preverenie informácií

Pri uzavretí zmluvy je vždy vhodné preveriť všetky dostupné informácie o predmete kúpy a tiež o druhej zmluvnej strane. Pri prevode nehnuteľností je pritom výrazným pomocníkom internetový katastrálny portál, kde si môže prakticky každý preveriť verejné údaje zapísané v katastri. Na tomto mieste však treba upozorniť, že ani hodnovernosť a záväznosť údajov z katastra nie je absolútna, pretože zákon pripúšťa dôkaz opaku, ktorým možno hodnovernosť a záväznosť zákonom vymedzených údajov vyvrátiť.

Z údajov na katastri sa dá zistiť napr. to, či je nehnuteľnosť skutočne vo vlastníctve prevodcu, či nie je zaťažená záložným právom alebo vecným bremenom, či tam nie je plomba, poznámka o súdnom alebo inom konaní a pod.

Pokiaľ sa kupuje nehnuteľnosť či byt, samozrejmosťou by mala byť minimálne jedna, ideálne aj viac obhliadok. Hoci niektoré zrejmé nedostatky na predmete kúpy môže odhaliť v rámci obhliadky aj laik, napr. pri kúpe pozemkov laik nemôže preveriť to, či sú na pozemku zriadené inžinierske siete, aká je skutočná výmera pozemku a pod. Preto ak sa chce nadobúdateľ vyhnúť prípadným rizikám, je vhodné ak si nechá vypracovať znalecký posudok znalcom z príslušného odboru a odvetvia.

 

Autorizovaná zmluva a notárska zápisnica

Hoci podpis prevodcu na zmluve o prevode nehnuteľnosti musí byť úradne osvedčený, pokiaľ ide o zachovanie najvyššej možnej miery opatrnosti, je na mieste uzavretie zmluvy autorizovanej advokátom alebo uzavretie zmluvy vo forme notárskej zápisnice.

Advokáti sú oprávnení vykonávať autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti zmluvných strán a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Pri autorizácii má advokát povinnosť upozorniť zmluvné strany na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a vyhlásenie zmluvných strán o oboznámení sa s týmito podmienkami musí uviesť priamo v zmluve. Ako už bolo uvedené, advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť zmluvných strán. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenej zmluvnej strane preto musí vzniknutú škodu nahradiť, čo však neplatí, ak advokát preukáže, že samotná poškodená zmluvná strana vedela o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody. Pre prípad vzniku škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti musí byť advokát poistený a zmluvným stranám musí oznámiť výšku poistného krytia a tiež aj poisťovňu, v ktorej je poistený. Je teda zrejmé, že využitie tejto služby značne znižuje prípadné riziká podvodu pri podpise zmluvy.

Druhou alternatívou, ako znížiť riziko podvodu pri podpise zmluvy o prevode nehnuteľnosti, je žiadosť adresovaná notárovi o spísanie notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti. Aj v tomto prípade platí, že pokiaľ zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár taktiež upozorní zmluvné strany na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Z hľadiska preverenia totožnosti aj notár je povinný zistiť predpísaným spôsobom totožnosť zmluvných strán. Pritom ak sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice napriek tomu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Aj notár teda musí poškodenej zmluvnej strane nahradiť spôsobenú škodu. Rovnako ako advokát, aj notár musí byť pre prípad škody v súvislosti s vyhotovením notárskej zápisnice poistený a je povinný zmluvným stranám oznámiť výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený.

 

Záver

Záverom možno skonštatovať, že riziká pri podpise zmluvy možno minimalizovať, avšak vyžaduje si to od dotknutej osoby vyššiu aktivitu a tiež aj vynaloženie istých nákladov. Na druhej strane pokiaľ sa týmto spôsobom vyhne podvodu, ide o aktivitu a prostriedky, ktorých vynaloženie sa určite oplatilo. Ak sa totiž niekto stane obeťou podvodu pri podpise zmluvy, neraz to má ďalekosiahle následky, ktoré sa následne už len ťažko odstraňujú.


JUDR. MILAN FICEK, advokát

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk 


Späť

Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie

Kúpiť, či nekúpiť? Nehnuteľnosť s ťarchou na dožitie S touto situáciou sa stretol každý záujemca o kúpu nehnuteľnosti, ktorý sa výberu seriózne venoval dlhší čas: jedna ponuka je omnoho výhodnejšia, ako ostatné, a keď potenciálny kupec nadobudne pocit, že nebude všetko s kostolným poriadkom, začne skúmať malé písmenká a natrafí na nenápadný riadok znejúci „ťarcha na dožitie“. Nie je ťažké pochopiť, čo to znamená; v predmetnej nehnuteľnosti má bez ohľadu na jej predaj či prenájom právo na doživotné bývanie osoba, v ktorej prospech je táto..

Nájomné byty v súčasnosti

Nájomné byty na Slovensku sú čímsi, čo nezapĺňa hlavné témy týkajúce sa realitných debát. V nich totiž predsa len panuje v našich končinách vplyv snáď už končiacej krízy a jej dopadov na ceny nehnuteľnosti. Pričom táto téma by si na Slovensku zaslúžila oveľa viac pozornosti ako má v súčasnosti. Nájomné byty sú totiž trendom, ktorý by mohol oživiť realitný segment a sprístupnil by bývanie, ktoré síce nie je „vo vlastnom“, ale určite by pomohlo mnohým nájsť si prístupnejšiu strechu nad hlavou.Ako sme už spomenuli hneď na začiatku, téma..

Kúpa nehnuteľnosti. Aké kroky tento úkon zahŕňa a dokumenty, bez ktorých sa nezaobídeme

Pri otázke kúpy domu alebo bytu sa aspoň raz v živote ocitne každý človek; niekto po skončení štúdia, niekto pri zakladaní rodiny a iný zas v okamihu, keď si našetrí na takú nehnuteľnosť, akú chce mať. Pri tomto kroku je samozrejme nutné zvážiť niekoľko vecí: výšku sumy, ktorou chceme nové bývanie financovať, ostatné faktory, ktoré z pohľadu spotrebiteľa o vhodnosti daného domu či bytu rozhodujú (poloha, občianska vybavenosť a podobne), a v neposlednom rade otázku, či tento krok zveríme realitke, alebo..

Ste nespokojní so správcom domu? Rokujte alebo ho zmeňte!

 Chcel by som sa spýtať v súvislosti s výkonom správy domu podľa platnej zmluvy, ako najefektívnejšie postupovať pri kontrole správcu. Máme totiž uzavretú zmluvu o výkone správy domu so správcom (správcovská spoločnosť je s.r.o.), ktorého podozrievame z nekalej činnosti a postupom voči nám tým, že nedodržuje dohodnuté odsúhlasovanie dodávateľov prác a ich cenníky, nepostupuje hospodárne a efektívne voči nám (dodávateľské práce bývajú riadne predražené), rôzne vratky a poplatky, ktoré sú nám zasielané a na ktoré máme nárok, zdržuje..

Základné povinnosti prenajímateľov - všeobecná právna úprava

Nájomné vzťahy bývajú v praxi značne komplikované, nakoľko účastníci zmluvného vzťahu nedostatočným spôsobom upravili svoje vzájomné vzťahy v súvislosti s nájmom - práva povinnosti. Často zo strany prenajímateľov dochádza k porušeniam zákona ohľadne nájmu, pričom nájomcovia vychádzajú v danom dôsledku skrátka. Vzhľadom na viaceré vaše otázky na danú problematiku, vážení čitatelia, vám poskytujeme náhľad do základných povinností prenajímateľov. Základnou právnou úpravou nájmu je Občiansky zákonník v ust...

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

 Som jedným z dvoch spoluvlastníkov záhrady v Senci. Keďže v poslednom čase medzi nami vznikajú čoraz častejšie problémy ohľadom jej užívania, chcel by som sa jej zbaviť. Svoju polovicu som už viackrát ponúkol druhému spoluvlastníkovi, ale na moju ponuku nereagoval a už dlhší čas na ňu neviem nájsť kupujúceho. So spoluvlastníkom sa vzhľadom na naše zlé osobné vzťahy nedá vôbec komunikovať. Ako mám ďalej postupovať? Jozef Bednár, Bratislava Vážený pán Bednár, spôsob vyriešenia Vášho problému je určený ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Ak..

Najlepšie investície do nehnutelnosti ...

Úrokové sadzby pri hypotekárnom úvere

O možnosti ako si zadovážiť bývanie pomocou hypotekárneho úveru (HÚ), sa toho popísalo už veľa. Pri jeho vybavovaní zaujíma klientov tej či onej banky  jedna zo základných veličín výška úrokovej sadzby. Podľa nastavenia jej výšky, môžete na svojom (HÚ) riadne ušetriť, ale pri troche neuváženosti a letmom prebehnutí čísel v letáku propagujúcom hypotekárny produkt aj svoje bývanie riadne preplatiť. Tak či onak, úroková sadzba tvorí základ splácania vášho dlhu, takže jej optimálne nastavenie je pre vás ako klientov obzvlášť dôležité.Tvorba..

Daň z nehnuteľností

Čo je to daň z nehnuteľností?Vyrubenie daneKto je to daňovník?Predmet daneVýška sadzby daneNovinkyProblematika dane z nehnuteľností je upravená v zákone č.582/2004 Z. z.o miestnych daniach a miestnom poplatku za komunálne odpady a drobné stavebné odpady (ďalej len "zákon"). V podstate sa teda už tri roky zachováva v pôvodnom stave. Každý rok sa ale dejú jemné úpravy.Čo je to daň z nehnuteľností?  Zákon rozlišuje 3 druhy dane z nehnuteľností:daň z pozemkov,daň zo stavieb,a daň z bytov (kam patria pre účely dane i nebytové priestory v bytovom..