Clanky

Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode nehnuteľností. Pri zmluvách o prevode nehnuteľností ide zákon navyše ešte o čosi ďalej, keď určuje, že prejavy vôle zmluvných strán (podpisy zmluvných strán) musia byť na tej istej listine.

Pokiaľ ide uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, uzavretie takejto zmluvy určite nepredstavuje každodennú rutinu. Pre bežného človeka ide zásadné rozhodnutie, ktoré zvyčajne ovplyvní aj zvyšok jeho života. S kúpou nehnuteľnosti sa totiž spravidla viaže aj nakladanie so značným finančnými prostriedkami, ktoré často pochádzajú z niekoľkoročných úspor, prípadne z uzavretia hypotekárneho úveru, ktorým sa človek takpovediac „zadĺži“ na 20 až 30 rokov. Pri uzatváraní takýchto zmlúv je na mieste zachovanie čo najvyššej možnej miery opatrnosti, pretože sa nemožno spoliehať len na to, že máte k dispozícii písomnú zmluvu. Dodržanie základných zákonných (formálny a obsahových) náležitostí zmluvy totiž ešte neznamená vylúčenie akéhokoľvek rizika.

 

Obsah zmluvy

Nakoľko účelom tohto článku nie je priblíženie zákonných formálny a obsahových náležitostí, ktoré musí zmluva o prevode nehnuteľnosti obsahovať na to, aby bola vôbec platná, sústredíme sa skôr na praktické práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré priamo ovplyvňujú vyváženosť postavenia zmluvných strán. Pritom v danej súvislosti možno uviesť, že vyvážená zmluva priamo znižuje vznik prípadných sporov a iných rizík z pohľadu oboch zmluvných strán.

Asi najlepšie možno vyváženosť zmluvných práv a povinností popísať pri kúpnej zmluve, kde sú zmluvnými stranami kupujúci a predávajúci. Pritom pri kúpnej zmluve je vždy potrebné venovať náležitú pozornosť najmä spôsobu úhrady kúpnej ceny tak, aby bol na jednej strane chránený predávajúci a na strane druhej aj kupujúci. Ak je totiž splatnosť kúpnej ceny upravená tak, že kúpna cena (resp. jej prevažná časť) sa uhrádza ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra, zvýšenému riziku sa vystavuje kupujúci, pretože už síce zaplatil kúpnu cenu, ale fakticky ešte nemá takpovediac nič „v rukách“, pretože nebol podaný ani len návrh na vklad do katastra. Na druhej strane ak by bola splatnosť upravená tak, že najskôr sa zrealizuje celý prevod vlastníckeho práva (vrátanie povolenia vkladu do katastra) a až potom by bola kúpna cena (príp. jej prevažná časť) splatná, z pohľadu kupujúceho je tu široký priestor na porušenie zmluvy v podobe nevyplatenia kúpnej ceny, čo predstavuje výrazné riziko pre predávajúceho. Ideálne je preto upraviť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby boli chránené obe zmluvné strany, napr. využitím vinkulácie alebo jednoducho tak, že splatnosť nastane po podaní návrhu na vklad do katastra.

Zvýšená pozornosť zmluvných strán by sa mala venovať aj zabezpečeniu zmluvy, či už v podobe zmluvných pokút, rozväzovacích podmienok alebo oprávnení na odstúpenie od zmluvy. Hoci žiadna zmluva nevylučuje to, že niektorá zmluvná strana svoje zmluvné záväzky poruší, z hľadiska minimalizácie rizík je vhodné ak je zmluvné práva a povinnosti, resp. zabezpečovacie zmluvné inštitúty boli upravené tak, že porušujúca zmluvná strana nezíska porušením zmluvy výhodnejšie postavenie. Práve naopak, ideálne nastavenie zabezpečovacích prostriedkov by malo byť také, aby zmluvné strany odrádzalo od prípadného porušenia zmluvy. Tu však treba upozorniť, že z praktického hľadiska môže príliš prísne nastavenie napr. zmluvných pokút odradiť zmluvné strany od uzavretia samotnej zmluvy. Je preto ideálne, ak sa nájde správny pomer medzi dôverou a opatrnosťou oboch zmluvných strán.

Pre minimalizáciu rizík súvisiacich s obsahom zmluvy je vhodné, ak si zmluvu, ktorú vypracovala a predložila druhá strana, necháte skontrolovať, resp. spripomienkovať od kvalifikovaného odborníka (advokáta) a prípadné zistené nedostatky a riziká po vzájomnej komunikácii s druhou stranou odstránite.

 

Preverenie informácií

Pri uzavretí zmluvy je vždy vhodné preveriť všetky dostupné informácie o predmete kúpy a tiež o druhej zmluvnej strane. Pri prevode nehnuteľností je pritom výrazným pomocníkom internetový katastrálny portál, kde si môže prakticky každý preveriť verejné údaje zapísané v katastri. Na tomto mieste však treba upozorniť, že ani hodnovernosť a záväznosť údajov z katastra nie je absolútna, pretože zákon pripúšťa dôkaz opaku, ktorým možno hodnovernosť a záväznosť zákonom vymedzených údajov vyvrátiť.

Z údajov na katastri sa dá zistiť napr. to, či je nehnuteľnosť skutočne vo vlastníctve prevodcu, či nie je zaťažená záložným právom alebo vecným bremenom, či tam nie je plomba, poznámka o súdnom alebo inom konaní a pod.

Pokiaľ sa kupuje nehnuteľnosť či byt, samozrejmosťou by mala byť minimálne jedna, ideálne aj viac obhliadok. Hoci niektoré zrejmé nedostatky na predmete kúpy môže odhaliť v rámci obhliadky aj laik, napr. pri kúpe pozemkov laik nemôže preveriť to, či sú na pozemku zriadené inžinierske siete, aká je skutočná výmera pozemku a pod. Preto ak sa chce nadobúdateľ vyhnúť prípadným rizikám, je vhodné ak si nechá vypracovať znalecký posudok znalcom z príslušného odboru a odvetvia.

 

Autorizovaná zmluva a notárska zápisnica

Hoci podpis prevodcu na zmluve o prevode nehnuteľnosti musí byť úradne osvedčený, pokiaľ ide o zachovanie najvyššej možnej miery opatrnosti, je na mieste uzavretie zmluvy autorizovanej advokátom alebo uzavretie zmluvy vo forme notárskej zápisnice.

Advokáti sú oprávnení vykonávať autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti zmluvných strán a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Pri autorizácii má advokát povinnosť upozorniť zmluvné strany na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a vyhlásenie zmluvných strán o oboznámení sa s týmito podmienkami musí uviesť priamo v zmluve. Ako už bolo uvedené, advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť zmluvných strán. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenej zmluvnej strane preto musí vzniknutú škodu nahradiť, čo však neplatí, ak advokát preukáže, že samotná poškodená zmluvná strana vedela o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody. Pre prípad vzniku škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti musí byť advokát poistený a zmluvným stranám musí oznámiť výšku poistného krytia a tiež aj poisťovňu, v ktorej je poistený. Je teda zrejmé, že využitie tejto služby značne znižuje prípadné riziká podvodu pri podpise zmluvy.

Druhou alternatívou, ako znížiť riziko podvodu pri podpise zmluvy o prevode nehnuteľnosti, je žiadosť adresovaná notárovi o spísanie notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti. Aj v tomto prípade platí, že pokiaľ zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár taktiež upozorní zmluvné strany na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Z hľadiska preverenia totožnosti aj notár je povinný zistiť predpísaným spôsobom totožnosť zmluvných strán. Pritom ak sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice napriek tomu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Aj notár teda musí poškodenej zmluvnej strane nahradiť spôsobenú škodu. Rovnako ako advokát, aj notár musí byť pre prípad škody v súvislosti s vyhotovením notárskej zápisnice poistený a je povinný zmluvným stranám oznámiť výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený.

 

Záver

Záverom možno skonštatovať, že riziká pri podpise zmluvy možno minimalizovať, avšak vyžaduje si to od dotknutej osoby vyššiu aktivitu a tiež aj vynaloženie istých nákladov. Na druhej strane pokiaľ sa týmto spôsobom vyhne podvodu, ide o aktivitu a prostriedky, ktorých vynaloženie sa určite oplatilo. Ak sa totiž niekto stane obeťou podvodu pri podpise zmluvy, neraz to má ďalekosiahle následky, ktoré sa následne už len ťažko odstraňujú.


JUDR. MILAN FICEK, advokát

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk 


Späť

Bývanie a reality
Bývanie v podkroví

Podkrovie, miestnosť so šikmými stenami je pre niekoho priestor, kde štýl bývania dostáva iný, nekonvenčný charakter. Pre mnohých z vás je to dokonca zosobnenie sna o bývaní, či už v rodinnom dome alebo klasickom paneláku. Podkrovie však nemusí a ani neslúži výhradne len na bývanie. Niekomu tam stačí sušiť si vypraté šaty, iný zasa si tam zriadi umelecký ateliér. No a pre niekoho ďalšieho je podkrovie iba obyčajný sklad pre nepotrebné veci s ktorými sa nevie rozlúčiť. Ako stavať podkrovie Takže poďme pekne po poriadku. Ak je vašim snom bývanie v..

Živnostník a hypotekárny úver

Úvery z bankových inštitúcií sú v dnešnej dobe jednou z najčastejších a najobľúbenejších foriem ako si prefinancovať vlastné bývanie. Stále stúpajúce ceny nehnuteľností majú za následok, že len málokto si môže nové bývanie financovať z vlastných zdrojov. Zo širokého spektra bankových služieb si už dnes  na Slovensku vyberie takmer každý. Spotrebné, bezúčelové, hypotekárne – výber úverov je skutočne široký, stačí si len správne vybrať. Nad akým úverom však môžu rozmýšľať živnostníci, na čo ho môžu použiť a čo je k jeho vybaveniu..

Situácia na trhu so stavebnými pozemkami

V súčasnosti ale aj  nedávnej minulosti sa už veľa hovorilo a písalo o tom, ako finančná kríza zahýbala realitným trhom v oblasti predaja a kúpy bytov či rodinných domov. No predtým, ako sa postaví nová budova pre bývanie či prácu, je dobré si zaobstarať dobrý a kvalitný pozemok. Zmapovanie situácie na trhu s pozemkami a následné vykreslenie možností na čo všetko by sme si mali dať pozor pri ich kúpe je rovnako dôležité, ako neskoršia stavba nehnuteľnosti na tom ktorom pozemku.Všeobecná sitácia na trhu s pozemkamiHneď na úvod by sa dalo povedať, že..

Právna poradňa
Svojpomoc namiesto štátnej moci

Pred rokom som privolila môjmu známemu, aby sa ku mne nasťahoval. Dohodli sme sa, že budeme spolu bývať, pričom obaja sme mali prispievať na „spoločnú domácnosť“. Súhlasila som, nakoľko išlo o rodinného priateľa, ktorému boli moji rodičia z minulosti zaviazaní. Po čase nastali však rozpory, prišiel o zamestnanie, začal byť agresívny - slovné útoky, negativizmus. Na domácnosť prestal prispievať, prácu si nehľadal, čo bolo pre mňa už neudržateľné. Som zúfalá, lebo vo svojom vlastnom byte nemám pokoj, dotyčný sa mi smeje do očí a vyhráža sa mi súdmi,..

Rodinné spory o byt - bývanie bez právneho dôvodu

 Moji rodičia žijú spolu s mojou staršou sestrou a jej dieťaťom v jednom byte, ktorého vlastníkmi sú rodičia. Keďže nájomné a ostatné poplatky sú pre nich privysoké, rozhodli sa byt vymeniť za iný, kde by boli poplatky nižšie. Moja sestra je tam však prihlásená na trvalý pobyt, avšak neprispieva na domácnosť a vznikli nedoplatky. Sú moji rodičia povinný sestre a jej dieťaťu poskytnúť náhradné ubytovanie? Ďakujem za odpoveď.Izabela R., Prešov Predmetný byt sa nepochybne nachádza v bezpodielovom spoluvlastníctve manželov, teda vašich rodičov. Predpokladám,..

Nóvum v písomnom hlasovaní vlastníkov bytov- zjednodušenie účasti na správe bytového domu

Správca nášho domu nelegálne prevádzkuje kotolňu, ktorá patrí vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Nemôže preukázať splnenie podmienok na podnikanie v tepelnej energetike podľa ustanovenia § 5 ods. 7 písm. a) zákona č. 657/2004 Z. z. o tepelnej energetike. V mesiaci marci bola zrealizovaná zástupkyňou vlastníkov bytov, ktorá háji skôr záujmy správcu a nie je ochotná akceptovať vlastníkov bytov, akási podpisová akcia, kedy táto pani „chodila po bytoch“ a dávala podpisovať súhlas, resp. nesúhlas s istými otázkami, ktoré sa týkali správy..

Financie
Ako sa nestať obeťou realitného podvodu

 Ak sa spomenie termín realitný podvod, väčšinou každému napadne nejaký nedávny zločin bytovej mafie , táto otázka je však omnoho komplikovanejšia a jej „mafiánska“ stránka je len jednou časťou zla, aj keď má bezpochyby najviac tragických koncov. Podvody s realitami sa však netýkajú len osamelých starších ľudí a mŕtvol vylovených z rybníkov - oveľa viac je tých „prozaických“ prípadov, okolo ktorých sa robí menej kriku, avšak ich dôsledky sú pre postihnutých takisto ničivé a vo všeobecnosti by mali byť varovaním. Poďme sa teda pozrieť..

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Problémy s hypotékou?

Problém je na sveteKeď musí zasiahnuť bankaBanky znižujú úrokové sadzby   Nie je nič ľahšie. Jednoduchá cesta k bývaniu. Stačí len prísť. Riešenie ušité priamo na mieru. To sú len niektoré reklamné slogany, ktoré nás tak často oslovujú a pútajú našu pozornosť na rôzne produkty vedúce k vlastnému bývaniu.Spôsobov, ciest a produktov vedúcich k vlastnému bývaniu je v dnešnej dobe a situácii na trhu skutočne mnoho. Pritom nemusí ísť bezpodmienečne len o získanie nového bytu či domu, ale aj napríklad o kúpu zariadenia, stavbu garáže či bazénu,..