Ako predísť podvodu pri podpise zmluvy o kúpe nehnutelnosti - prevencia rizika podvodu na nehnuteľnosti

V rámci každodenného života si mnohí z nás ani neuvedomujú, koľko zmlúv uzavrú za jediný deň. Stačí pritom ísť na nákup, odviesť sa hromadným dopravným prostriedkom, či taxíkom a pod. Popri všetkých týchto činnostiach boli uzavreté zmluvy, avšak bez osobitnej písomnej formy. Písomná forma je nevyhnutná najmä pre tie zmluvy, ktoré si vyžadujú z pohľadu zmluvných strán vyššiu mieru právnej istoty. Navyše aj priamo zákon pre niektoré zmluvy vyžaduje povinne písomnú formu, pričom typickým príkladom môžu byť zmluvy o prevode nehnuteľností. Pri zmluvách o prevode nehnuteľností ide zákon navyše ešte o čosi ďalej, keď určuje, že prejavy vôle zmluvných strán (podpisy zmluvných strán) musia byť na tej istej listine.

Pokiaľ ide uzavretie zmluvy o prevode nehnuteľnosti, uzavretie takejto zmluvy určite nepredstavuje každodennú rutinu. Pre bežného človeka ide zásadné rozhodnutie, ktoré zvyčajne ovplyvní aj zvyšok jeho života. S kúpou nehnuteľnosti sa totiž spravidla viaže aj nakladanie so značným finančnými prostriedkami, ktoré často pochádzajú z niekoľkoročných úspor, prípadne z uzavretia hypotekárneho úveru, ktorým sa človek takpovediac „zadĺži“ na 20 až 30 rokov. Pri uzatváraní takýchto zmlúv je na mieste zachovanie čo najvyššej možnej miery opatrnosti, pretože sa nemožno spoliehať len na to, že máte k dispozícii písomnú zmluvu. Dodržanie základných zákonných (formálny a obsahových) náležitostí zmluvy totiž ešte neznamená vylúčenie akéhokoľvek rizika.

 

Obsah zmluvy

Nakoľko účelom tohto článku nie je priblíženie zákonných formálny a obsahových náležitostí, ktoré musí zmluva o prevode nehnuteľnosti obsahovať na to, aby bola vôbec platná, sústredíme sa skôr na praktické práva a povinnosti zmluvných strán, ktoré priamo ovplyvňujú vyváženosť postavenia zmluvných strán. Pritom v danej súvislosti možno uviesť, že vyvážená zmluva priamo znižuje vznik prípadných sporov a iných rizík z pohľadu oboch zmluvných strán.

Asi najlepšie možno vyváženosť zmluvných práv a povinností popísať pri kúpnej zmluve, kde sú zmluvnými stranami kupujúci a predávajúci. Pritom pri kúpnej zmluve je vždy potrebné venovať náležitú pozornosť najmä spôsobu úhrady kúpnej ceny tak, aby bol na jednej strane chránený predávajúci a na strane druhej aj kupujúci. Ak je totiž splatnosť kúpnej ceny upravená tak, že kúpna cena (resp. jej prevažná časť) sa uhrádza ešte pred podaním návrhu na vklad do katastra, zvýšenému riziku sa vystavuje kupujúci, pretože už síce zaplatil kúpnu cenu, ale fakticky ešte nemá takpovediac nič „v rukách“, pretože nebol podaný ani len návrh na vklad do katastra. Na druhej strane ak by bola splatnosť upravená tak, že najskôr sa zrealizuje celý prevod vlastníckeho práva (vrátanie povolenia vkladu do katastra) a až potom by bola kúpna cena (príp. jej prevažná časť) splatná, z pohľadu kupujúceho je tu široký priestor na porušenie zmluvy v podobe nevyplatenia kúpnej ceny, čo predstavuje výrazné riziko pre predávajúceho. Ideálne je preto upraviť spôsob úhrady kúpnej ceny tak, aby boli chránené obe zmluvné strany, napr. využitím vinkulácie alebo jednoducho tak, že splatnosť nastane po podaní návrhu na vklad do katastra.

Zvýšená pozornosť zmluvných strán by sa mala venovať aj zabezpečeniu zmluvy, či už v podobe zmluvných pokút, rozväzovacích podmienok alebo oprávnení na odstúpenie od zmluvy. Hoci žiadna zmluva nevylučuje to, že niektorá zmluvná strana svoje zmluvné záväzky poruší, z hľadiska minimalizácie rizík je vhodné ak je zmluvné práva a povinnosti, resp. zabezpečovacie zmluvné inštitúty boli upravené tak, že porušujúca zmluvná strana nezíska porušením zmluvy výhodnejšie postavenie. Práve naopak, ideálne nastavenie zabezpečovacích prostriedkov by malo byť také, aby zmluvné strany odrádzalo od prípadného porušenia zmluvy. Tu však treba upozorniť, že z praktického hľadiska môže príliš prísne nastavenie napr. zmluvných pokút odradiť zmluvné strany od uzavretia samotnej zmluvy. Je preto ideálne, ak sa nájde správny pomer medzi dôverou a opatrnosťou oboch zmluvných strán.

Pre minimalizáciu rizík súvisiacich s obsahom zmluvy je vhodné, ak si zmluvu, ktorú vypracovala a predložila druhá strana, necháte skontrolovať, resp. spripomienkovať od kvalifikovaného odborníka (advokáta) a prípadné zistené nedostatky a riziká po vzájomnej komunikácii s druhou stranou odstránite.

 

Preverenie informácií

Pri uzavretí zmluvy je vždy vhodné preveriť všetky dostupné informácie o predmete kúpy a tiež o druhej zmluvnej strane. Pri prevode nehnuteľností je pritom výrazným pomocníkom internetový katastrálny portál, kde si môže prakticky každý preveriť verejné údaje zapísané v katastri. Na tomto mieste však treba upozorniť, že ani hodnovernosť a záväznosť údajov z katastra nie je absolútna, pretože zákon pripúšťa dôkaz opaku, ktorým možno hodnovernosť a záväznosť zákonom vymedzených údajov vyvrátiť.

Z údajov na katastri sa dá zistiť napr. to, či je nehnuteľnosť skutočne vo vlastníctve prevodcu, či nie je zaťažená záložným právom alebo vecným bremenom, či tam nie je plomba, poznámka o súdnom alebo inom konaní a pod.

Pokiaľ sa kupuje nehnuteľnosť či byt, samozrejmosťou by mala byť minimálne jedna, ideálne aj viac obhliadok. Hoci niektoré zrejmé nedostatky na predmete kúpy môže odhaliť v rámci obhliadky aj laik, napr. pri kúpe pozemkov laik nemôže preveriť to, či sú na pozemku zriadené inžinierske siete, aká je skutočná výmera pozemku a pod. Preto ak sa chce nadobúdateľ vyhnúť prípadným rizikám, je vhodné ak si nechá vypracovať znalecký posudok znalcom z príslušného odboru a odvetvia.

 

Autorizovaná zmluva a notárska zápisnica

Hoci podpis prevodcu na zmluve o prevode nehnuteľnosti musí byť úradne osvedčený, pokiaľ ide o zachovanie najvyššej možnej miery opatrnosti, je na mieste uzavretie zmluvy autorizovanej advokátom alebo uzavretie zmluvy vo forme notárskej zápisnice.

Advokáti sú oprávnení vykonávať autorizáciu zmlúv o prevode nehnuteľnosti, ktorá spočíva v spísaní zmluvy, zistení totožnosti zmluvných strán a ich zástupcov a posúdení, či zmluva neodporuje zákonu, neobchádza zákon, neprieči sa dobrým mravom a či jej uzavretím nedôjde ku skutočnosti zakladajúcej vznik škody. Pri autorizácii má advokát povinnosť upozorniť zmluvné strany na platobné podmienky kúpnej ceny dohodnuté v zmluve a vyhlásenie zmluvných strán o oboznámení sa s týmito podmienkami musí uviesť priamo v zmluve. Ako už bolo uvedené, advokát musí predpísaným spôsobom zistiť totožnosť zmluvných strán. Pokiaľ sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a právnu službu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Poškodenej zmluvnej strane preto musí vzniknutú škodu nahradiť, čo však neplatí, ak advokát preukáže, že samotná poškodená zmluvná strana vedela o skutočnosti, ktorá bola príčinou vzniku škody. Pre prípad vzniku škody v súvislosti s autorizáciou zmluvy o prevode nehnuteľnosti musí byť advokát poistený a zmluvným stranám musí oznámiť výšku poistného krytia a tiež aj poisťovňu, v ktorej je poistený. Je teda zrejmé, že využitie tejto služby značne znižuje prípadné riziká podvodu pri podpise zmluvy.

Druhou alternatívou, ako znížiť riziko podvodu pri podpise zmluvy o prevode nehnuteľnosti, je žiadosť adresovaná notárovi o spísanie notárskej zápisnice o zmluve o prevode nehnuteľnosti. Aj v tomto prípade platí, že pokiaľ zmluva odporuje zákonu, obchádza zákon, alebo sa prieči dobrým mravom, notár je povinný odmietnuť vyhotovenie zápisnice. Notár taktiež upozorní zmluvné strany na platobné podmienky dohodnuté v zmluve a v zápisnici uvedie vyhlásenie účastníkov zmluvy o oboznámení sa s týmito podmienkami. Z hľadiska preverenia totožnosti aj notár je povinný zistiť predpísaným spôsobom totožnosť zmluvných strán. Pritom ak sa mu nepodarí zistiť ich skutočnú totožnosť a vyhotovenie notárskej zápisnice napriek tomu neodmietne, nemôže sa zbaviť zodpovednosti za škodu spôsobenú zneužitím totožnosti. Aj notár teda musí poškodenej zmluvnej strane nahradiť spôsobenú škodu. Rovnako ako advokát, aj notár musí byť pre prípad škody v súvislosti s vyhotovením notárskej zápisnice poistený a je povinný zmluvným stranám oznámiť výšku poistného krytia a poisťovňu, v ktorej je poistený.

 

Záver

Záverom možno skonštatovať, že riziká pri podpise zmluvy možno minimalizovať, avšak vyžaduje si to od dotknutej osoby vyššiu aktivitu a tiež aj vynaloženie istých nákladov. Na druhej strane pokiaľ sa týmto spôsobom vyhne podvodu, ide o aktivitu a prostriedky, ktorých vynaloženie sa určite oplatilo. Ak sa totiž niekto stane obeťou podvodu pri podpise zmluvy, neraz to má ďalekosiahle následky, ktoré sa následne už len ťažko odstraňujú.


JUDR. MILAN FICEK, advokát

JUDR. MILAN FICEK
advokát

ficek.sk 


Späť

Aké sú možnosti pri výbere podlahy Aké sú možnosti pri výbere podlahy

Každý, kto si zariaďuje svoj nový domov alebo renovuje starý, bude zaiste súhlasiť s tým, že jednou z kľúčových otázok pri jeho úprave je podlaha. Klasikou sú koberce, avšak nie každý je ich fanúšikom a je tu aj otázka alergií; dnes už nimi trpí pomerne vysoké percento populácie a roztoče v nich alergikovi zaiste dobrú službu neurobia. Za týchto okolností je namieste uvažovať o druhej forme klasiky - o parketách. Sú vkusné, praktické, ľahko sa udržiavajú čisté a zákazník si môže vybrať zo širokého spektra možností podľa svojich predstáv. Zrejme..

Zateplenie nehnuteľnosti Zateplenie nehnuteľnosti

Väčšina rodinných domov či bytov v panelovej zástavbe potrebuje na Slovensku prejsť dôkladnou rekonštrukciou. Asi tou najznámejšou cestou v súčasnosti je klasické zatepľovanie, ktoré po vizuálnej stránke mení naše sídliská na rôznofarebné sústavy kociek. Ak ste majiteľom rodinného domu, tak pri správnom zateplení máte postarané o príjemné bývanie nielen v zime, ale aj v lete, keď zateplenie bráni prehrievaniu izieb a v dome je príjemne aj bez drahej klimatizácie. Ak by sme si akýkoľvek typ nehnuteľnosti..

Strecha na váš dom Strecha na váš dom

 „Už kedysi známy češký spevák Karel Gott spieval pieseň s názvom Mám rozprávkový dom. Základom dobrého domu, v ktorom by sa cítili ako v rozprávke, nestačí mať len pevné základy či steny z dobrého muriva. Veľmi dôležitým faktorom k spokojnosti patrí aj dobrá strecha. Pri širokej ponuke tvarou striech, plášťou a strešných krytín na trhu sa vynára otázka, ktorú z nich si vybrať, keďže rozhodujú záujmy majiteľa či veľkosť investície ktorú sme pre dobrú strechu ochotní obetovať.“ Kompletné strešné systémy sú v dnešnej dobe vyvinuté..

Spotrebiteľské zmluvy a otázka zabezpečovacieho prevodu práva k nehnuteľnosti Spotrebiteľské zmluvy a otázka zabezpečovacieho prevodu práva k nehnuteľnosti

Novelizácia Občianskeho zákonníka účinná od 1. januára 2008 vykonaná na základe zákona č. 568/2007 Z. z., ktorý zmenil a doplnil okrem iných zákon č. 527/2002 Z. z. o dobrovoľných dražbách a zákon SNR č. 323/1992 Zb. o notároch a notárskej činnosti (Notársky poriadok) v znení neskorších predpisov a o zmene a doplnení niektorých zákonov (ďalej v texte len „novela Občianskeho zákonníka" alebo len „novela") sa dotkla aj obsahu právnej úpravy spotrebiteľských zmlúv, medzi ktoré patria aj zmluvy o poskytnutí peňažných prostriedkov a v ktorých..

Výmena a zámena bytov Výmena a zámena bytov

Dobrý deň. V apríli 2005 som nadobudol kúpou v dražbe 2-izbový prízemný byt. Suseda mojich známych, ktorá býva v 3-izbovom byte, by sa rada presťahovala do bytu menšieho a prízemného, keďže nevládze chodiť na 4. poschodie. Môj byt by jej plne vyhovoval, ale natrafili sme na problém ako to papierovo zrealizovať. Pri predaji nehnuteľnosti by som musel asi zaplatiť 19% daň z predaja, čo je pre mňa samozrejme dosť nevyhovujúce. Bolo by možné byty vzájomne odpredať za symbolickú 1,-Sk, príp. darovať a takto znížiť výdavky na daň? Prosím, poraďte nám. Ďakujem.Andrej..

Kúpa bytu v prospech maloletej osoby a zákonné zastúpenie Kúpa bytu v prospech maloletej osoby a zákonné zastúpenie

Chceme pre dcéru, ktorá ešte nedosiahla 18 rokov, kúpiť byt ako odmenu k maturite. Ako máme v danej veci postupovať, je potrebné uviesť jej meno priamo v kúpnej zmluve ako aj uviesť jej podpis? Alebo kto podpisuje zmluvu, keď byt nadobudne naša dcéra. Niekde som počula, že vraj sa vyžaduje aj zásah súdu, hoci mi to pripadá divné. Ako to bude s elektrárňami, správcom a pod.? Ďakujem za odpoveď. Jana Š., Nitra Maloletý zmluvu nepodpisuje V samotnom texte zmluvy o nadobudnutí nehnuteľnosti (kúpna zmluva a pod.) uveďte vašu dcéru ako nadobúdateľa nehnuteľnosti...

Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti? Ako bezpečne platiť pri kúpe nehnutelnosti a aké riziká hrozia pri platení hotovosťou za nehnuteľnosti?

Kúpa nehnutelnosti predstavuje z pohľadu bežného človeka pomerne zásadný krok. Ceny nehnuteľností sa totiž pohybujú v desiatkach, niekedy až stovkách tisícoch eur, a preto je na mieste zachovať čo najvyššiu možnú mieru opatrnosti s úhradou kúpnej ceny. Pre zachovanie spomenutej opatrnosti je pritom nevyhnutné poznať aspoň základné princípy prevodu nehnuteľnosti.   Prevod vlastníckeho práva k nehnuteľnosti Kúpa nehnuteľnosti sa realizuje na základe kúpnej zmluvy, avšak samotný podpis kúpnej zmluvy ešte neznamená nadobudnutie..

Real estate quoats - Slovak Nehnutelnosti Real estate quoats - Slovak Nehnutelnosti

Ako ušetriť prostredníctvom stavebného sporenia Ako ušetriť prostredníctvom stavebného sporenia

Stavebné sporenie patrí dnes medzi najbežnešie formy sporenia ako si finančne zhmotniť svoje predstavy o vlastnom bývaní. Tak ako v každom segmente trhu, aj možnosti stavebného sporenia prinášajú novinky, ktoré sa prispôsobujú aktuálnym potrebám svojich spotrebiteľov. Hlavne pri súčasných možnostiach stavebného sporenia platí ono známe: „Kto šetrí má za tri.“ Aj preto prináša Prvá stavebná sporiteľňa, a. s. nové alternatívy ako urobiť svoje bývanie úspornejším.Ekologické šetrenieOd 1. januára 2008 platí novela zákona o stavebnom sporení, ktorá..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.