Kúpa nehnuteľnosti jedným z manželov - kedy a ako

Manželka uzavrela zmluvu o budúcej zmluve, ktorá sa týkala kúpy rodinného domu. Ten chcela získať do svojho vlastníctva za naše spoločné peniaze ako i za peniaze získané z predaja bytu mojej matky, ktorá s tým nesúhlasila. Manželka od zmluvy o budúcej zmluve odstúpila, keďže nemala dostatok finančných prostriedkov. Je zmluva o budúcej zmluve napriek tomu platná? Je možné, aby jeden z manželov získal výlučne do svojho vlastníctva počas trvania manželstva napr. nehnuteľnosť? Neplatná z dôvodu, že som v nej nefiguroval ako manžel kupujúcej? Predávajúci trvá na predaji nehnuteľnosti, zálohu 20.000 Sk odmieta vrátiť a vyhráža sa žalobou. Ako máme postupovať? Ďakujem za Vašu odpoveď.

Pravoslav K. , Vysoká pri Morave

Manželia rozhodujú spoločne

Pri riešení predmetnej záležitosti treba vychádzať z existencie manželského zväzku ako i z existencie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (ďalej len „BSM“). Práve BSM zakladá osobitnú právnu úpravu vašich majetkovo-právnych vzťahov.

Do BSM patria všetky veci spôsobilé byť predmetom občianskoprávnych vzťahov - teda veci iné ako veci nadobudnuté darovaním, reštitúciou, darovaním len jednému z manželov atď. Jeden z manželov môže robiť v mene oboch rozhodnutia, úkony, pokiaľ sa jedná výlučne o bežné záležitosti - napr. úhrada nedoplatku za elektrickú energiu. Kúpa nehnuteľnosti však bežnou záležitosťou určite nie je a preto je nevyhnutné, aby sa na takom úkone súhlasne dohodli obaja manželia. Ak by nedošlo ku vzájomnému konsenzu, môže na návrh ktoréhokoľvek z vás rozhodnúť súd, čo je však zdĺhavé a neefektívne. Vyplýva tak z § 146 Občianskeho zákonníka. Ako sám uvádzate, vaša manželka mala predsa v úmysle použiť vaše spoločné finančné prostriedky, o použití ktorých tiež však rozhodujete ako manželia spoločne. V tomto prípade by ani súd neprivolil v prospech vašej manželky.

Predávajúci zdá sa v snahe o uzavretie obchodu a získať finančnú hotovosť opomenul skutočnosť, že podľa zákona manželia nadobúdajú veci, teda i nehnuteľnosti spoločne do svojho bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Výnimkou by bola napríklad situácia, kedy by vaša manželka nadobudla rodinný dom za peňažné prostriedky získané darom výlučne v jej prospech (peniaze boli darované len jednému z manželov), príp. ak by na kúpu použila peniaze zo svojho podnikania. Pokiaľ ide o použitie prostriedkov z podnikania, táto záležitosť by mala byť riadne medzi manželmi upravená, nakoľko manželia môžu podnikať spoločne, alebo s pomocou toho druhého. Vtedy je nevyhnutné rozdeliť zisk z podnikania medzi oboch zúčastnených manželov. Možnosť nadobudnúť nehnuteľnosť či inú vec - napr. automobil - za trvania manželstva do výlučného vlastníctva jedného z manželov (teda vec by nepatrila do BSM) je možné pri zúžení BSM v zmysle ust. § 143a Občianskeho zákonníka, podľa ktorého manželia môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. Vyžadovalo by to však vašu vzájomnú dohodu o zúžení BSM, a to vo forme notárskej zápisnice.

Neplatnosť zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy

Na zmluve o uzavretí budúcej zmluvy ako i na samotnej budúcej zmluve - zmluve o prevode nehnuteľnosti - by správne mali byť ako zmluvné strany uvedení účastníci - na jednej strane predávajúci a kupujúci na strane druhej - teda vaša manželka a vy. Pokiaľ ste v zmluve ako jeden z manželov boli opomenutý, taká zmluva je neplatná. Neplatným je taký právny úkon, ktorý buď nebol urobený v zákonom predpísanej forme, obchádza alebo sa prieči zákonu alebo je v rozpore s dobrými mravmi. Ak by ste aj v zmluve figurovali ako jedna zo zmluvných strán, avšak váš podpis by k zmluve nebol pripojený, ani v takom prípade by nenastali právne účinky - nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnosti. Jednoznačne o takej situácii hovorí judikát - rozsudok Najvyššieho súdu ČSR z 15.6.1973, č. k. 4 Cz 29/73, podľa ktorého: „Ak sú podľa zmluvy o prevode nehnuteľnosti kupujúcimi obaja manželia, potom musia zmluvu tiež obaja podpísať. Nedostatok podpisu jedného z kupujúcich manželov na listine zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je zhojený tým, že vec nadobudnutá hoci len jedným z manželov za trvania manželstva zo spoločných finančných prostriedkov je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov.“ Občiansky zákonník v § 46 ods. 2 vyžaduje pre uzavretie zmluvy písomnou formou, aby došlo k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.

Uplatnenie nároku na súde - vymáhanie

V súvislosti s vyplatenou sumou zálohy platí, že ak je zmluva neplatná, príp. i súdom zmluva určená za neplatnú, podľa 457 § Občianskeho zákonníka, každý z účastníkov zmluvy je povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Predávajúci je tak povinný Vám zálohu vrátiť, keďže nedošlo k platnému uzavretiu zmluvy. V opačnom prípade sa jeho konanie môže kvalifikovať ako bezdôvodné obohatenie. Bezdôvodným obohatením je napr. majetkový prospech získaný plnením z neplatného právneho úkonu. Požiadavka zaplatiť zálohu v čase uzatvorenia len zmluvy o budúcej zmluve je viac než atypická. Záloha pri kúpe nehnuteľnosti sa zvykne uhrádzať pri podpise zmluvy o prevode nehnuteľnosti, v rámci ktorej si zmluvné strany dojednajú spôsob a podmienky zaplatenia kúpnej ceny. Ak predávajúci chce podať žalobu, môže tak urobiť - podľa § 3 Občianskeho súdneho poriadku každý má právo domáhať sa na súde ochrany práva, ktoré bolo ohrozené alebo porušené. Ak by k tomu došlo, odporúčam vám obrátiť sa so žiadosťou o pomoc na právnika. Mám za to, že predávajúci vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti veci nebude úspešný. Naopak, spôsobí si zbytočné komplikácie a najmä finančné výdavky.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Späť

Možné riziká pri hypotekárnych úveroch

Hypotekárny úver je stálej aj v dnešných časoch asi najbežnejším spôsobom, ako si ľudia dokážu zabezpečiť vlastné bývanie. A keďže hospodárska kríza je v súčasnosti snáď najviac skloňovaným pojmom, oslovili sme preto niekoľko finančných inštitúcií, aby sme sa od nich dozvedeli, aká je terajšia situácia na tomto poli a aké sú hlavné riziká pri poskytovaní týchto úverov.Ak sa rozhodneme zabezpečiť si bývanie pomocou hypotekárneho úveru, mali by sme si uvedomiť, že sme sa pustili do projektu, ktorý je behom na dlhé trate. Ak by sme ostali pri..

Prečo a ako zatepľovať?

 Ak sme už použili na opis tepelnej izolácie „športovú terminológiu“, tak aj samotné „termo oblečenie“ má viacero druhov. Veď aj samotný športovec nepoužíva ten istý materiál na ochranu hlavy a trupu. Presne to isté sa týka aj nehnuteľností pri výbere materiálu pre izoláciu rôznych častí domu. Iná forma izolácie je vhodná napr. pre izoláciu základov, stien, či strechy. Základným zmyslom zatepľovania domov, je zníženie nákladov na vykurovanie. Teda ak si zvolíte dobrý materiál a kvalitnú firmu, ktorá realizáciu zatepľovania správne realizuje,..

Flexibilné sedenie na sedacích vakoch pre deti aj dospelých Flexibilné sedenie na sedacích vakoch pre deti aj dospelých

Pohodlné bývanie je snom každého dospelého človeka. Žiť vo svojom vlastnom priestore, mať ho zariadený podľa svojich predstáv a cítiť sa ako doma. Zabezpečte to všetkým členom rodiny a o skvelú atmosféru budete mať postarané. Na to, aby sa všetci cítili doma pohodlne, musia mať svoje sedenie na trávenie voľného času, a to či už na sedačke, sedacom vaku, či v kresle. Práve sedacie vaky pre deti sú ideálne, pretože ich môžete pokojne presúvať po celej domácnosti.   Výhody pohodlných vakov Tieto vaky sú v posledných..

Prevod spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti Prevod spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti

Sme dvaja súrodenci a po rodičoch sme zdedili na polovicu stavebný pozemok v Bratislave. Moja sestra svoju časť predala, o čom som sa dozvedel až po tom, ako mi to nový vlastník oznámil. Ja som sa chystal na tomto pozemku postaviť dom, ale v tejto situácii neviem, či sa mám do stavby naozaj pustiť. Ako mám ďalej postupovať?  J. N., Bratislava Pre riešenie Vášho problému je rozhodujúce, kto je nadobúdateľom spoluvlastníckeho podielu Vašej sestry na predmetnom pozemku. Ak ním totiž bola blízka osoba Vašej sestry, to znamená v zmysle Občianskeho zákonníka..

Nájom a podnájom nebytových priestorov ako odplatný vzťah a výpoveď z nájmu

Právna úprava nebytového nájmu   Občiansky zákonník zaraďuje nájom a podnájom nebytových priestorov medzi osobitné  prípady nájmu (§  720 Občianskeho zákonníka, ďalej v texte ako „OZ“), jeho vlastná úprava je však obsiahnutá v osobitnom zákone, na ktorý odkazuje ustanovenie § 720 OZ. Ide o zákon č. 116/1990 Zb. Medzi Občianskym zákonníkom a zákonom č. 116/1990 Zb. je vzťah lex specialis k lex generalis, čo znamená, že ustanovenia zákona č. 116/1990 Zb. o nájme a podnájme nebytových priestorov v znení..

Dedičská otázka - päť dedičov a jeden byt

Rada by som sa spýtala na možnosť riešenia ohľadne spôsobu vysporiadania nehnuteľného majetku po mojom otcovi, ktorý nedávno zomrel. Otec bol dvakrát ženatý a bol vlastníkom 2-izbového bytu , ktorý zdedil po svojich rodičoch, takže moja mama nefiguruje na liste vlastníctva. Otec mal podľa maminho vyjadrenia spísať závet, pričom z prvého manželstva má 3 deti , s ktorými nebol v kontakte asi aj 15 rokov, proste sa vzájomne o seba nezaujímali. Po rozvode s prvou manželkou sa otec odsťahoval z ich spoločného bytu a prenechal im ho. Jeho bývalá žena tam do dnes..

Máte drahú hypotéku? Vymeňte ju!

Nie ste spokojní s aktuálnymi podmienkami vašej hypotéky? Nahraďte ju Flexihypotékou od VÚB banky s lepšou úrokovou sadzbou a bez poplatku za poskytnutie. Roman zo Senca dostal vo februári po piatich rokoch splácania hypotéky od svojej starej banky oznámenie o novej úrokovej sadzbe. Úrok bol 5,7% ročne, čo bolo približne toľko ako doteraz. Roman však dnes zarába viac, ako v čase, keď si bral úver, a so sadzbou tak nebol spokojný. „Navštívil som preto pobočku VÚB banky a oni ponúkli mi o percento lepší úrok. Nad..

Výhody a nevýhody stavebného sporenia

 Pri dnešných finančných pomeroch v spoločnosti je v tejto problematike jasné, že nasporiť na byty pre dve alebo tri deti je v priemernej rodine vecou nie ťažkou, ale nemožnou; na druhej strane by však všetci rodičia veľmi radi zabezpečili svojich potomkov najmä po tejto stránke, aby mali pri štarte do samostatného života vlastnú strechu nad hlavou. Keďže však "odkladaním pod vankúš" nemajú šancu tento problém vyriešiť, mnohí siahajú po produkte vyvinutom presne na tento účel - stavebnému sporeniu. Je už takmer samozrejmosťou, že sa takýto..

Real estate quoats - Slovak Nehnutelnosti


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.