Kúpa nehnuteľnosti jedným z manželov - kedy a ako

Manželka uzavrela zmluvu o budúcej zmluve, ktorá sa týkala kúpy rodinného domu. Ten chcela získať do svojho vlastníctva za naše spoločné peniaze ako i za peniaze získané z predaja bytu mojej matky, ktorá s tým nesúhlasila. Manželka od zmluvy o budúcej zmluve odstúpila, keďže nemala dostatok finančných prostriedkov. Je zmluva o budúcej zmluve napriek tomu platná? Je možné, aby jeden z manželov získal výlučne do svojho vlastníctva počas trvania manželstva napr. nehnuteľnosť? Neplatná z dôvodu, že som v nej nefiguroval ako manžel kupujúcej? Predávajúci trvá na predaji nehnuteľnosti, zálohu 20.000 Sk odmieta vrátiť a vyhráža sa žalobou. Ako máme postupovať? Ďakujem za Vašu odpoveď.

Pravoslav K. , Vysoká pri Morave

Manželia rozhodujú spoločne

Pri riešení predmetnej záležitosti treba vychádzať z existencie manželského zväzku ako i z existencie bezpodielového spoluvlastníctva manželov (ďalej len „BSM“). Práve BSM zakladá osobitnú právnu úpravu vašich majetkovo-právnych vzťahov.

Do BSM patria všetky veci spôsobilé byť predmetom občianskoprávnych vzťahov - teda veci iné ako veci nadobudnuté darovaním, reštitúciou, darovaním len jednému z manželov atď. Jeden z manželov môže robiť v mene oboch rozhodnutia, úkony, pokiaľ sa jedná výlučne o bežné záležitosti - napr. úhrada nedoplatku za elektrickú energiu. Kúpa nehnuteľnosti však bežnou záležitosťou určite nie je a preto je nevyhnutné, aby sa na takom úkone súhlasne dohodli obaja manželia. Ak by nedošlo ku vzájomnému konsenzu, môže na návrh ktoréhokoľvek z vás rozhodnúť súd, čo je však zdĺhavé a neefektívne. Vyplýva tak z § 146 Občianskeho zákonníka. Ako sám uvádzate, vaša manželka mala predsa v úmysle použiť vaše spoločné finančné prostriedky, o použití ktorých tiež však rozhodujete ako manželia spoločne. V tomto prípade by ani súd neprivolil v prospech vašej manželky.

Predávajúci zdá sa v snahe o uzavretie obchodu a získať finančnú hotovosť opomenul skutočnosť, že podľa zákona manželia nadobúdajú veci, teda i nehnuteľnosti spoločne do svojho bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Výnimkou by bola napríklad situácia, kedy by vaša manželka nadobudla rodinný dom za peňažné prostriedky získané darom výlučne v jej prospech (peniaze boli darované len jednému z manželov), príp. ak by na kúpu použila peniaze zo svojho podnikania. Pokiaľ ide o použitie prostriedkov z podnikania, táto záležitosť by mala byť riadne medzi manželmi upravená, nakoľko manželia môžu podnikať spoločne, alebo s pomocou toho druhého. Vtedy je nevyhnutné rozdeliť zisk z podnikania medzi oboch zúčastnených manželov. Možnosť nadobudnúť nehnuteľnosť či inú vec - napr. automobil - za trvania manželstva do výlučného vlastníctva jedného z manželov (teda vec by nepatrila do BSM) je možné pri zúžení BSM v zmysle ust. § 143a Občianskeho zákonníka, podľa ktorého manželia môžu dohodou rozšíriť alebo zúžiť zákonom určený rozsah bezpodielového spoluvlastníctva. Obdobne sa môžu dohodnúť aj o správe spoločného majetku. Vyžadovalo by to však vašu vzájomnú dohodu o zúžení BSM, a to vo forme notárskej zápisnice.

Neplatnosť zmluvy o uzavretí budúcej zmluvy

Na zmluve o uzavretí budúcej zmluvy ako i na samotnej budúcej zmluve - zmluve o prevode nehnuteľnosti - by správne mali byť ako zmluvné strany uvedení účastníci - na jednej strane predávajúci a kupujúci na strane druhej - teda vaša manželka a vy. Pokiaľ ste v zmluve ako jeden z manželov boli opomenutý, taká zmluva je neplatná. Neplatným je taký právny úkon, ktorý buď nebol urobený v zákonom predpísanej forme, obchádza alebo sa prieči zákonu alebo je v rozpore s dobrými mravmi. Ak by ste aj v zmluve figurovali ako jedna zo zmluvných strán, avšak váš podpis by k zmluve nebol pripojený, ani v takom prípade by nenastali právne účinky - nadobudnutie vlastníctva k nehnuteľnosti. Jednoznačne o takej situácii hovorí judikát - rozsudok Najvyššieho súdu ČSR z 15.6.1973, č. k. 4 Cz 29/73, podľa ktorého: „Ak sú podľa zmluvy o prevode nehnuteľnosti kupujúcimi obaja manželia, potom musia zmluvu tiež obaja podpísať. Nedostatok podpisu jedného z kupujúcich manželov na listine zmluvy o prevode nehnuteľnosti nie je zhojený tým, že vec nadobudnutá hoci len jedným z manželov za trvania manželstva zo spoločných finančných prostriedkov je predmetom bezpodielového spoluvlastníctva manželov.“ Občiansky zákonník v § 46 ods. 2 vyžaduje pre uzavretie zmluvy písomnou formou, aby došlo k písomnému návrhu a k jeho písomnému prijatiu. Ak ide o zmluvu o prevode nehnuteľnosti, musia byť prejavy účastníkov na tej istej listine.

Uplatnenie nároku na súde - vymáhanie

V súvislosti s vyplatenou sumou zálohy platí, že ak je zmluva neplatná, príp. i súdom zmluva určená za neplatnú, podľa 457 § Občianskeho zákonníka, každý z účastníkov zmluvy je povinný vrátiť druhému všetko, čo podľa nej dostal. Predávajúci je tak povinný Vám zálohu vrátiť, keďže nedošlo k platnému uzavretiu zmluvy. V opačnom prípade sa jeho konanie môže kvalifikovať ako bezdôvodné obohatenie. Bezdôvodným obohatením je napr. majetkový prospech získaný plnením z neplatného právneho úkonu. Požiadavka zaplatiť zálohu v čase uzatvorenia len zmluvy o budúcej zmluve je viac než atypická. Záloha pri kúpe nehnuteľnosti sa zvykne uhrádzať pri podpise zmluvy o prevode nehnuteľnosti, v rámci ktorej si zmluvné strany dojednajú spôsob a podmienky zaplatenia kúpnej ceny. Ak predávajúci chce podať žalobu, môže tak urobiť - podľa § 3 Občianskeho súdneho poriadku každý má právo domáhať sa na súde ochrany práva, ktoré bolo ohrozené alebo porušené. Ak by k tomu došlo, odporúčam vám obrátiť sa so žiadosťou o pomoc na právnika. Mám za to, že predávajúci vzhľadom na vyššie uvedené skutočnosti veci nebude úspešný. Naopak, spôsobí si zbytočné komplikácie a najmä finančné výdavky.

Čitateľské otázky adresujte na: lasak@defensa.sk

Späť

Kúpa nehnuteľnosti. Aké kroky tento úkon zahŕňa a dokumenty, bez ktorých sa nezaobídeme Kúpa nehnuteľnosti. Aké kroky tento úkon zahŕňa a dokumenty, bez ktorých sa nezaobídeme

Pri otázke kúpy domu alebo bytu sa aspoň raz v živote ocitne každý človek; niekto po skončení štúdia, niekto pri zakladaní rodiny a iný zas v okamihu, keď si našetrí na takú nehnuteľnosť, akú chce mať. Pri tomto kroku je samozrejme nutné zvážiť niekoľko vecí: výšku sumy, ktorou chceme nové bývanie financovať, ostatné faktory, ktoré z pohľadu spotrebiteľa o vhodnosti daného domu či bytu rozhodujú (poloha, občianska vybavenosť a podobne), a v neposlednom rade otázku, či tento krok zveríme realitke, alebo..

Rozmiestnenie a nastavenie internetu v domácnosti + výber routera

Akonáhle máte vybratý ten správny internet(viac informácii ako si vybrať tú najlepšiu možnosť nájdete v minulom článku), môžete si začať vyberať internetové vybavenie pre váš domov. Nie vždy je totiž tá najlacnejšia alebo najpredávanejšia voľba tou najlepšou. Rozdiel medzi Ethernetom a Wi-Fi Rozdiel medzi týmito dvoma je veľmi jednoduchý, a v dnešnej dobe často zanedbávaný. Pracujete pri stolovom počítači, či notebooku? Využívate ten istý notebook doma aj v práci? Alebo si prácu na počítači nechávate len v zamestnaní a doma..

Ako využiť úložný priestor Ako využiť úložný priestor

Výber nábytku Ak sa rozhodnete pre jednu alebo druhú možnosť, musíte toto rozhodnutie brať ako stav na niekoľko rokov. Do úvahy by ste mali brať aj fakt, či svoje úložné priestory riešite v byte, v ktorom chcete stráviť zvyšok svojho života, alebo ho beriete ako „prestupnú stanicu“ pokiaľ sa vám nerozrastie rodina. Ak by ste totiž uvažovali, že v budúcnosti chcete svoj štartovací byt predať, tak by vám mohli skôr vyhovovať sektorové skrine, ktorých sa môžete kedykoľvek zbaviť a pri sťahovaní do nového bytu vám nebude ľúto vyhodených peňazí za..

Otázka platnosti nájomnej zmluvy dovolenie ako mimoriadny opravný prostriedok

Otázku platnosti nájomnej zmluvy môže súd v konaní o vypratanie nebytových priestorov riešiť ako otázku predbežnú; nedostatok samostatného návrhu na určenie neplatnosti nájomnej zmluvy nie je dôvodom prípustnosti dovolania podľa § 237 písm. e) OSP.(Uznesenie Najvyššieho súdu Slovenskej republiky z 30. septembra 2002, sp. zn. 2 Cdo 105/02) Okresný súd v P. vydal dňa 26.03.2001 rozsudok, č. k. 15 C 94/00-29, ktorým žalovanému uložil povinnosť vypratať nebytové priestory nachádzajúce sa na prvom poschodí v Divadle J. Z. v P. Predmetným nebytovým priestorom..

Vyporiadanie podielového spoluvlastníctva

 Som jedným z dvoch spoluvlastníkov záhrady v Senci. Keďže v poslednom čase medzi nami vznikajú čoraz častejšie problémy ohľadom jej užívania, chcel by som sa jej zbaviť. Svoju polovicu som už viackrát ponúkol druhému spoluvlastníkovi, ale na moju ponuku nereagoval a už dlhší čas na ňu neviem nájsť kupujúceho. So spoluvlastníkom sa vzhľadom na naše zlé osobné vzťahy nedá vôbec komunikovať. Ako mám ďalej postupovať? Jozef Bednár, Bratislava Vážený pán Bednár, spôsob vyriešenia Vášho problému je určený ustanoveniami Občianskeho zákonníka. Ak..

Byty nižšieho štandardu a ubytovacie zariadenia - ich preslnenie, minimálne požiadavky na ich plochu, vybavenie a súčasti

Dnešné pokračovanie týkajúce sa bytov nižšieho štandradu a ubytovacích zariadení sa zameriava na uvedené nehnuteľnosti, vrátane zákonných požiadaviek na ich preslnenie v zmysle vyhlášky MZ SR č. 259/2008 Z. z. o podrobnostiach o požiadavkách na vnútorné prostredie budov a o minimálnych požiadavkách na byty nižšieho štandardu a na ubytovacie zariadenia. Minimálne požiadavky na byty nižšieho štandardu Byt nižšieho štandardu je byt, ktorého obytná plocha nie je nižšia ako 12 m2 na užívateľa a 6 m2 na každú ďalšiu osobu, ktorá s užívateľom..

Daň z príjmu z prenájmu a predaja nehnuteľností Daň z príjmu z prenájmu a predaja nehnuteľností

Minimalizácia platených daní pri prenájme a predaji nehnuteľnosti na Slovensku je možná legálnymi spôsobmi, pričom je dôležité dôkladne dodržiavať platné daňové zákony pri optimalizovaní daňových povinností. Tu sú niektoré praktické stratégie a rady, ako minimalizovať transakčné dane:1. Prenájom nehnuteľnostiPri prenájme nehnuteľnosti na Slovensku podlieha príjem z prenájmu zdaňovaniu. Existujú však spôsoby, ako legálne minimalizovať daňové zaťaženie.a) Oslobodenie od dane pre nižšie príjmyAk celkový príjem z prenájmu nepresiahne..

Novinky v stavebnom sporení

Správa bytových domovCieľ projektu a konferencieNovela zákona o stavebnom sporeníOkruh poberateľov štátnej prémieAsi nikoho v súčastnej dobe neprekvapí, že medzi základné túžby človeka patrí splnenie si sna o vlastnom bývaní či zmodernizovaní toho, čomu hovoríme vlastný domov. Cesta k peknému a hlavne útulnému bývaniu vedie viacerými cestami. Medzi tie najviac využívané cesty ako sa k tomuto cieľu priblížiť patrí na Slovensku stavebné sporenie. Aby tento nástroj na splenie si sna o peknom bývaní mohol lepšie reagovať na potreby ľudí, dochádza na tomto..

Poistenie domácnosti a zodpovednost Poistenie domácnosti a zodpovednost

Pýtali ste sa niekedy sami seba, prečo by ste si mali vybavovať niečo ako poistenie domácnosti, alebo poistenie zodpovednosti keď už aj tak platíte za poistenie nehnuteľnosti a nechcete utrácať ďalších pár eur za mesiac, ktoré by ste si mohli ušetriť na krásny nový gauč, alebo na nový koberec ktorý ste videli v obchode? Treba si ozrejmiť predovšetkým, čo všetko zahŕňa poistenie nehnuteľnosti. Predstavte si, že Váš domov by niekto vzal, otočil ho strechou dolu, a začal by s ním triasť. Vaše veci, nábytok, oblečenie, knihy.... začali..


Pre zlepšovanie vášho zážitku na našich stránkach používame cookies.